תובענה למתן פסק דין המצהיר כי המבקש הינו הבעלים והמחזיק הבלעדי של מגרש הידוע כגוש 3750 חלקה 45 בטירת שלום שבנס ציונה (להלן: "המגרש"), וכן למתן צו עשה המורה למשיבה לרשום על שם המבקש בלשכת רישום המקרקעין את כלל הזכויות הקנייניות במגרש ולחילופין, זכויות החכירה בו.

משפחת המבקש החזיקה ועיבדה חקלאית שטח מקרקעין, משך עשרות בשנים, לצורך גידול מטעי גת. השטח הגיע להחזקתה של משפחת המבקש בעקבות סדרה של עסקאות "פנימיות" בין מוכרים לקונים, וזאת מבלי שהזכויות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וללא הסכם חכירה על שם המבקש או מי מבני משפחתו מאת רמ"י או הקק"ל. כיום, מעוניין המבקש בשינוי מהות ההחזקה, כך שיוקם על המגרש מבנה מגורים במקומם של מטעי הגת, ולפיכך מבקש להסדיר את רישום זכויותיו הנטענות.

1. רקע עובדתי
2. המבקש, מר שאלתיאל לוי (להלן: "שאלתיאל" או "המבקש"), הינו נכדו של מר אהרון לוי ז"ל (להלן: "אהרון") אשר נפטר בשנת 1973, וצו קיום לצוואתו ניתן בשנת 1974.

1. אהרון החזיק ועיבד מטעי גת המצויים בחלקה 45 בגוש 3750 בישוב טירת שלום אשר סופח לנס ציונה. בשנת 2005, פנה המבקש לקבלת אישור המשיב, מינהל מקרקעי ישראל (כיום, "רשות מקרקעי ישראל") (להלן: "ממ"י" או "רמ"י" או "המשיב"), להעברת הזכויות במגרש על שמו ולקבלת חוזה חכירה. לאחר מספר שנים של חלופי דברים בין הצדדים, נענה לבסוף המבקש בשלילה על ידי רמ"י, בטענה כי אין למבקש זכויות קנייניות במגרש. לטענת המבקש, זכויותיו במגרש מקורן "בשרשרת עסקאות", אשר תפורט להלן, ואשר ראשיתה בשנות ה-30' של המאה הקודמת.
2. בהתאם למסמכים אשר צורפו על ידי המבקש לתובענה ואשר אושרו על ידי נוטריון כהעתקים מאושרים של מסמכי המקור, נשלח ביום 24.11.1932 מכתב מאת הקרן הקיימת לישראל לוועד המושב בטירת שלום (להלן: "קק"ל" ו"מכתב קק"ל" בהתאמה) (נספח א' להמרצת הפתיחה), המציין דבר חכירת המגרש על ידי מר יוסף בן דוד הברי (להלן: "הברי") (ההדגשות הינן במקור – י.ש):

"א.נ,

הנידון: החכרת המגרש מס' 27 במושב טירת-שלום (לפי התכנית הכללית של המושב) למר יוסף בן דוד הברי.

מאחר וקיבלנו – את - כתב ההתחייבות של מר יוסף בן דוד הברי, ביחס לחכירת המגרש מס' 27 במושב טירת-שלום (לפי התכנית הכללית של המושב), חתום ע"י מר יוסף בן דוד הברי לפי האמור במכתבנו אליכם מ-17/11 (מס' יאא/478), אנו נותנים בזה רשות למר יוסף בן דוד הברי להתיישב עח (כך במקור - י.ש) המגרש מס' 27 הנ"ל, לבנות ולנטוע עליו, ומאחלים לו הצלחה בזאת.

בכבוד רב,

קרן קיימת לישראל בע"מ"

1. ביום 6.12.1939 נכרת חוזה בין מר הברי לבין מר מורי שלמה לוי (להלן: "שלמה") המציין, בין היתר, כי בעבור סך של 14 לירות ארץ ישראליות יועבר המגרש מהברי לשלמה (להלן: "הסכם המכר משנת 1939") (נספח ג' להמרצת הפתיחה). לעניין זה צורף לתובענה מכתב (משנת 1941) מאת "ועד מושב התימנים" של המושב טירת שלום, אשר בו מאשר הועד כי המגרש נרכש על ידי שלמה מאת הברי.
2. בתקופת הסכם המכר משנת 1939, תכנית בניין העיר (להלן: "תב"ע") אשר הייתה בתוקף הינה תכנית מנדטורית המכונה "R6" (להלן: "תב"ע R6" או "תכנית R6").
3. ביום 20.6.1953 נכרת חוזה מכר בין שלמה לבין אהרון (סבו של המבקש), במסגרתו שילם אהרון סך של 1800 לירות ארץ ישראליות בעבור קבלת המגרש מידי שלמה (להלן "הסכם המכר משנת 1953" וביחד עם הסכם המכר משנת 1939: "הסכמי המכר"). לעניין זה יצוין כי הן הסכם המכר משנת 1939 והן הסכם המכר משנת 1953 בויילו על ידי הצדדים.
4. בשנת 1959 נכנסה לתקופה תב"ע נס/18 המשנה את ייעוד האזור לייעוד מגורים, לרבות את ייעוד השטח עליו מצוי המגרש.
5. ביום 2.8.1973 נפטר אהרון וצו לקיום הצוואה ניתן ביום 9.9.1974. בצוואתו, אשר צורפה לתובענה (להלן: "הצוואה"), חילק אהרון את רכושו בין נכדיו ואשתו, כאשר בס' 4 לצוואה נכתב כי אהרון מוריש את כל יתר רכושו, בחלקים שווים, לשבעה מנכדיו, ביניהם המבקש.
6. בשנת 1996, נכנסה לתקופה תב"ע 105/א אשר לפיה יהא המגרש בייעוד מגורים א-1.
7. בשנת 2005, רכש המבקש מששת אחיו את חלקם במגרש. בעקבות זאת פנה המבקש באותה שנה אל ממ"י, וביקש כי הזכויות במגרש ירשמו על שמו וכי יינתן לו חוזה חכירה, וממ"י החלה בתהליך לבדיקת זכויותיו. בשלב מסוים, החל המבקש בהליכים בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נס ציונה (להלן: "הועדה המקומית") לשם הוצאת היתר בנייה במגרש, כך שתתאפשר בנייתו של בית מגורים במגרש. בדיון אשר התקיים בוועדה המקומית ביום 13.4.2010 קבעה הוועדה כי הבקשה להיתר בנייה מאושרת, בכפוף להשלמת דרישות שונות, ביניהן הוכחת בעלות במגרש וקבלת אישור ממ"י. במכתב אשר נשלח למבקש מאת ממ"י ביום 27.3.2011 נכתב כי המסמכים אשר צורפו על ידי המבקש "אינם מוכיחים זכויות קנייניות במקרקעין דנן לגבי מאן דהוא".
8. כמו כן צורפו לתובענה, מכתב מיום 14.9.1998 אשר נשלח לגב' סעידה לוי (אשתו של אהרון) מאת עיריית נס ציונה, ולפיו ניתן לגב' לוי פיצוי כספי מאת העירייה בגין הפקעת חלק מן המגרש, וכן מכתב מן ה"אגודה השיתופית החקלאית למים" בטירת שלום, מיום 25.1.2011, אשר בו נכתב כי ידוע לאגודה שהחל משנת 1959 יועד המגרש למגורים.
9. עוד יצוין, כי החל משנות ה-30 ועד לימינו, לא שימש המגרש בפועל למגורים, אלא לצרכים חקלאיים בלבד (גידול מטעי גת). כמו כן, הסכימו הצדדים כי אף המבנה אשר הוקם על המגרש בשלב מסוים, היה צריף לאחסון כלי עבודה וחומרים ששימשו את מטעי הגת (עמ' 15 לפרוטוקול הדיון מיום 31.12.2014), קרי מבנה עזר לגידולים החקלאיים במגרש, וכי לא הוקם בשטח, בשום שלב, מבנה אשר שימש למטרת מגורים.
10. לשם הוכחת היותו של מגרש מס' 27 (כמגרש אשר מופיע במכתב הקק"ל כמוחכר למר הברי), המגרש המסומן כמגרש 45 כיום, צירף המבקש לתובענה חוות דעת מטעם המודד המוסמך מר ברנרד גטניו.
11. בעקבות דיון בתובענה זו אשר התקיים ביום 19.2.2014, פירסם המבקש בארבעה עיתונים מודעה הקוראת לכל אדם הטוען לזכות בקשר למגרש להגיש התנגדותו לתיק בית המשפט (להלן: "הפרסום בעיתון"), ואולם לא הוגשה כל התנגדות כאמור. ביום 7.9.2014 הודיעה רמ"י לבית משפט זה, כי מאחר שהשטח במסגרתו מצוי המגרש שינה ייעודו ליעוד מגורים, אין ביכולתה לכרות עם המבקש חוזה חקלאי למטעים, ועליו להשיב לה את המגרש ולאחר מכן תיבחן זכאותו לפיצויים. חברי, כב' השופט א' יעקב, קבע בהחלטתו מיום 7.9.2014 כי המבקש זכאי לקבלת פסק דין בתנאים אלו ואולם המבקש בחר להמשיך בתובענה זו, ומכאן ההכרעה שבפני.
12. טענות הצדדים

תמצית טענות המבקש

1. לטענת המבקש, יש לרושמו בלשכת רישום המקרקעין כבעל המגרש, נוכח הסכמי המכר אשר נעשו בידיעת ממ"י ו/או הקק"ל ובהסכמתם המלאה, לרבות בדרך של הסכמה שבשתיקה. המבקש סבור כי מכתב קק"ל מעיד על התקשרות חוזית אשר נוצרה בין הברי לקק"ל ביחס לחכירת המגרש, ולכל הפחות יש בו כדי להוות ראשית ראייה בכתב. בהמשך טוען המבקש, כי מכתב קק"ל מהווה בפועל הסכם חכירה מחייב בין קק"ל (וכיום – בין רמ"י) לבין הברי.
2. כמו כן, לטענת המבקש, מאחר שבמכתב קק"ל לא מופיעים כל תנאים ו/או מגבלות ביחס לחכירתו של הברי את המגרש, ניתן להסיק כי כוונת הצדדים הייתה לאפשר חכירה לתקופה בלתי קצובה וללא תנאים ומגבלות, וזאת לרבות ביחס לשימוש במגרש או לאפשרות העברת הזכויות בו לגורם שלישי. לאור זאת סבור המבקש, כי אין מניעה לבנות כיום בשטח מבנה לצרכי מגורים, קל וחומר כאשר מכתב קק"ל קובע מפורשות כי הרשות למר הברי ניתנה גם לצורכי התיישבות ובנייה.
3. עוד טוען המבקש, כי לעסקת העברת המגרש מהברי לשלמה (בהסכם המכר משנת 1932) ניתן אישור ועד המושב, כעולה מן המכתב משנת 1941, ולכן חזקה כי ועד המושב דיווח על ההסכם לקק"ל. לשיטת המבקש, טענת רמ"י לפיה אין תוקף להעברות שנעשו בהסכמי המכר שכן העברות אלו לא דווחו לה ולא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין הינה הפעלת זכות בחוסר תום לב.
4. לטענת המבקש, עיריית נס ציונה הכירה בזכות המבקש ומשפחתו במגרש לאורך כל השנים, הן לאור הפיצוי אשר ניתן לגב' סעידה לוי, סבתו, מאת העירייה בגין הפקעת חלק מן המגרש, והן כי שולמו על ידם מיסי עירוניים ביחס למגרש. לגרסת המבקש, הסכמי המכר, בצירוף החזקה ועיבוד המגרש לאורך שנים על ידי משפחתו ותשלום מיסים לעיריית נס ציונה, מחייבים הכרת רמ"י בזכויות המבקש במגרש.

תמצית טענות המשיב

1. לטענת רמ"י, לא ניתן לרשום את המבקש כבעל המגרש, שכן קק"ל הינה הבעלים הרשומים, וזאת אף לפי מכתב קק"ל, המציין מפורשות כי מדובר בזכות חכירה. יחד עם זאת, טוענת רמ"י, כי מעולם לא נחתם הסכם חכירה כלשהו בגין המגרש. לטענת רמ"י, במידה ויקבע כי למבקש קיימת זכות חכירה במגרש, הרי שלכל היותר מדובר בזכות חכירה חקלאית לחוזה מטעים, ולא לחכירה לצורך מגורים.
2. לגירסת רמ"י, מכתב קק"ל מציין כי להברי ניתנה זכות להתיישב ולנטוע במגרש בתמורה לכתב התחייבות אשר ניתן על ידו לקק"ל, ומאחר שכתב התחייבות זה לא הוצג, לא ידוע מהי ההתחייבות ומהם תנאי החכירה הספציפיים. לטענת רמ"י העובדה כי בפועל לא בוצעה כל בנייה במגרש משנת 1932 ועד ימינו, מעידה כי גם אילו היה נכרת חוזה חכירה בין הצדדים, מדובר היה בחוזה שמטרתו חקלאית בלבד. כמו כן טוענת רמ"י כי לא הוצגו ראיות בדבר תשלום דמי חכירה לממ"י בגין המגרש.
3. רמ"י טוענת כי תב"ע R6, החלה על המגרש במועד מכתב קק"ל והסכם המכר משנת 1939, קבעה כי ייעוד השטח הוא חקלאי וכי ככל שיבנו מגורים באזור, שטח המבנה לא יעלה על 150 מ"ר עם משק עזר המשמש כמבנה משק – ואולם, העולה מכך הוא שייעוד השטח באותה תקופה היה חקלאי.
4. לטענת רמ"י, הסכמי המכר והמסמכים הנוספים אשר צורפו לתובענה אינם מעידים על זכותו הקניינית של המבקש במגרש. ראשית, משום שהסכמי המכר אינם כוללים מספרי זהות של הצדדים, אלא רק את שמותיהם, ולכן לא ניתן לדעת את זהות המתקשרים בהם, ושנית, מכיוון שלא הוצגו אישורי קק"ל המעידים על הסכמתה להעברת המגרש ממר הברי.
5. לעניין הבאת המסמכים הדרושים לביסוס זכויות המבקש במגרש טוענת רמ"י כי אין הדבר מצוי באחריותה, וכי על המבקש היה לבצע את הדרישה והחקירה לצורך המצאת המסמכים האמורים. בנוסף טוענת רמ"י, כי עדותם של עדי המבקש הינה עדות שמיעה ולכן אין לקבלן.
6. דיון והכרעה
7. שתי שאלות עיקריות טעונות הכרעה בענייננו: הראשונה שבהן, מתמקדת בשרשרת העסקאות בהן הועבר המגרש ובשאלת תקפותן של העברות אלו, שכן ככל שאין מדובר בהעברות תקפות ממילא אין לעותר כל זכות במגרש. מאידך גיסא, קביעה לפיה סדרת עסקאות העברת המגרש תקפה, תדרוש בחינת השאלה השנייה - מהי הזכות אשר עברה למבקש במסגרת עסקאות אלו (בעלות או חכירה) והאם מאפשרת היא בניית מבנה מגורים על המגרש? אפנה אפוא לדון בשאלות אלו כסדרן.
8. תוקפם של הסכמי העברת המגרש
9. בפתח הדברים יוער, כי להוכחת הזהות בין המגרש המתואר בהסכמי המכר כמגרש 27 בטירת שלום לבין המגרש נשוא דיוננו (הידוע כיום כחלקה 45 בגוש 3750 בנס ציונה) צירף המבקש את חוות דעתו של המודד המוסמך ברנרד גטניו (להלן: "המומחה"). חוות דעת נגדית לא הוגשה מטעמה של רמ"י ואף לא הובעה כל התנגדות מצדה לקביעת המומחה לעניין זה או דרישה לחקירתו. משכך, מקובלת עלי כקביעה עובדתית מסקנת המומחה לעניין הקישור בין המגרשים, לפיה מגרש מס' 27 הינו למעשה המקרקעין הידועים כיום כחלקה 45 בגוש 3750.
10. לגופה של שאלת תוקף הסכמי המכר טוענת רמ"י, כי מאחר שבהסכמים אלו לא נכללים מספרי הזהות של הצדדים להם, לא ניתן לדעת את זהותם הוודאית, ומשכך, אין כל תוקף לשרשרת העסקאות בהן עבר המגרש. אין בידי לקבל טענה זו.

הסכמי המכר מציינים את שמות הצדדים, הממכר, סכום המכירה וכן מוסדרים בהם תשלומי המיסים החלים על המגרש, והם חתומים על ידי הצדדים ומבויילים כדין. זה מכבר נפסק כי אין בעובדה שבהסכמי המכר לא צוינו מספרי תעודות הזהות של הצדדים, כשלעצמה, כדי לפגוע בתקוף העסקה אשר בוצעה על ידם, קל וחומר מקום בו ההסכמים בוצעו בפועל, כשבענייננו החל אהרון סבו של המבקש עוד בשנות ה-50' בעיבוד מטעי הגת אשר במגרש (ע"א 10849/07 פוארסה נ' פוארסה, פס' 28 לפסק דינו של השופט דנציגר (פורסם בנבו, 12.11.2009):

"....הסכם המכר כולל את פרטי הממכר, המקרקעין נשוא המחלוקת (אף שנפלה טעות סופר במספר הגוש בו מדובר), את התמורה, מועדי התשלום ומהות העסקה ואלה מהווים את "מסגרת העסקה ותחומיה". אשר לטענה בדבר היעדר שמות הקונים ותעודות הזהות שלהם, דרישת הכתב לעניין זה כוללת אך דרישה לזיהוי מספיק של הצדדים (ראו: עניין ביהם לעיל). סבורני כי במקרה דנן, נוכח קרבת המשפחה בין הצדדים, זיהוי הקונים כפי שפורט בהסכם המכר הוא מספיק לצורך יצירת מחויבות משפטית, ומכל מקום בנקל ניתן להשלים פרט זה בהסכם המכר."

ובפס' 27:

"....מקום שבו החלו הצדדים לקיים תנאים שנקבעו בחוזה, ובכך גילו דעתם כי החוזה אכן כובל אותם, תקטן הנטייה לקבל טענה שלפיה החוזה נעדר מסוימות או שאינו ממלא אחר דרישת הכתב".

(ראו גם ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פס' 8 לפסק דינו של השופט שמגר (פורסם בנבו, 07.12.1989)).

זאת ועוד, הגב' הדסה יעקובי, בתו של הברי, זיהתה את כתב ידו וחתימתו של אביה על הסכם המכר משנת 1939 (עמ' 6 לפרוטוקול הדיון מיום 31.12.2014), ומר רצון לוי, בנו של שלמה, זיהה את חתימת אביו על הסכם המכר משנת 1953 (עמ' 11 לפרוטוקול הדיון מיום 31.1.2.2014), ההסכם אשר העביר את המגרש לאהרון, סבו של המבקש. בהנתן האמור ובצירוף העובדה כי לא הוגשה לתיק בית המשפט כל התנגדות של אדם אחר הטוען לזכויות במגרש, לאחר הפרסום בעיתון אשר ביצע המבקש, סבורני כי ניתן לקבוע שיש באמור לעיל כדי להעיד על זהות הצדדים בעסקאות המכר.

1. לא אוכל לקבל את טענת רמ"י, לפיה אי הצגתו של אישור רשמי להסכמת קק"ל להעברת השטח מאת הברי לשלמה (ולאחר מכן משלמה לאהרון) פוגמת בתקפות ההעברות. אינני סבור כי זהו המצב במקרה שבפני, וזאת ממספר טעמים:
2. ראשית, אין בפני הסכם חכירה של מר הברי או כתב ההתחייבות אשר נחתם בין הצדדים (לפי מכתב קק"ל), ולפיכך שאלת התנאים המדויקים אשר עליהם הסכימו הצדדים נותרת עלומה (ולכך עוד אתייחס בהמשך). כמו כן, לטענת רמ"י לא נתבקשה במקרה זה הסכמת קק"ל להעברת החכירה, ואולם, רמ"י אינה מציגה כל ראייה לפיה הסכמה זו נדרשה במסגרת התנאים הספציפיים שנקבעו בין מר הברי לקק"ל, או לחילופין כי כלל הסכמי החכירה של הקק"ל מאותה התקופה דרשו הסכמה כאמור. בנסיבות אלו, אני מתקשה לקבוע כי בהכרח נכללה בהסכמה המקורית שבין קק"ל לבין מר הברי, תנייה הדורשת הסכמת קק"ל להעברת החכירה כאמור.

יתרה מכך, גם במקרים בהם נדרשה בחוזה (ולא נתקבלה) הסכמת רשות להעברת זכויות במקרקעין, הוכרה האפשרות כי לא יהא בכך כדי לפגוע בהעברת המקרקעין לגורם שלישי (ע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פס' 6-10 (פורסם בנבו, 27.8.2002):

"..... במקרה שבפנינו הייתה חייבת האם לקבל את הסכמת המינהל והסוכנות לשם העברת זכויות במשק. הסכמה מעין זו לא ניתנה באשר להעברת הזכויות למערער...... מכאן עולה, לכאורה, כי האם פעלה בניגוד לאמור בהסכם המשולש. כלום יש בכך כדי להביא לבטלות ההסכם שכרתה עם המערער? תשובתי לשאלה זו היא בשלילה. כאמור, עצם העובדה כי נאסרה בהסכם המשולש העברה מן הסוג שבוצעה אינה מביאה לבטלות הסכם ההעברה האמור. אמת, קיימים נימוקים כבדי משקל מדוע לא לאכוף את התחייבותה של האם ללא הסכמת המינהל והסוכנות, או להצמיח סעדים אחרים כנגד המינהל והסוכנות, ובהם מדיניות המינהל באשר לניצול קרקע חקלאית ומניעת פיצולה, התאמת החברים באגודה השיתופית ומניעת העברת זכויות למי שאינם בני משפחה. אולם לא מצאתי בטעמים אלה – האמורים בפסק-דינה של חברתי – כדי להביא לתוצאה שלפיה ההסכם בין האם למערער בטל, להבדיל משאלת סעדים בגין הפרתו."

דברים אלה הינם בבחינת קל וחומר בענייננו, כאשר לא ידוע כלל אם נכללה דרישה להסכמה כאמור, ועל כן אין באי קבלת הסכמת קק"ל כדי לפגוע בתוקף הסכמי המכר.

1. שנית, בשנת 1941 ניתן אישור בכתב מאת ועד המושב, בו צוין כי:

"בזה הננו הח"מ מאשרים שה' שלמה לוי קנה דונם אדמה מאת ה' יוסף הברי..."

סבורני כי גם באישור זה, יש לכל הפחות, כדי להוות נסיבה חיצונית המעידה על תקפות העברת השטח מאת הברי לשלמה.

1. שלישית, דעתי היא כי יש לייחס משמעות אף לעובדה שהחל משנת 1939 ובמשך כשבעים שנה, הוחזק ועובד המגרש על ידי מי שאינם מר הברי (דהיינו, על ידי שלמה, אהרון ובני משפחתו של אהרון), ללא כל הסתייגות או טענה מטעם קק"ל או רמ"י בדבר השגת גבול מצד או העדר זכויות במגרש. כמו כן, לטענת המבקש (אשר לא נסתרה על ידי רמ"י) שולמו על ידו מיסים עירוניים בגין המגרש ובהתאם לאמור במכתב עיריית נס ציונה מיום 14.9.1998, אף ניתן לגב' סעידה לוי, סבתו של המבקש (ואשתו של אהרון), פיצוי בעקבות הפקעת חלק מן המגרש.
2. מסקנתי לפיכך היא, כי סדרת העסקאות המופיעות בהסכמי המכר ואשר העבירו את הזכויות במגרש ממר הברי לשלמה ולאחר מכן לאהרון (ולמבקש כיורשו) – תקפה, ועל כן, נותר לבדוק מהי הזכות אשר עברה והאם מאפשרת היא הקמת מבנה מגורים על המגרש.
3. הזכות הנעברת – מהי?
4. לטענת המבקש יש לרשום אותו כבעל כלל הזכויות הקנייניות, קרי, כבעליו של המגרש, ולחילופין כבעל זכות החכירה בו. יחד עם זאת, לא מצאתי כי טענת המבקש לזכות בעלות במגרש נתמכה ולו בראשית ראייה, ואני סבור כי לא יכולה להיות מחלוקת על העובדה כי הזכות הרלוונטית לענייננו הינה זכות חכירה - הזכות אשר ניתנה למר הברי מאת קק"ל (שנותרה כל העת בעלת המגרש), שכן במכתב קק"ל נכתב מפורשות כי מדובר ב"החכרת המגרש מס' 27....למר יוסף בן דוד הברי" ובהמשך צויין בשנית כי הזכות הינה ל"חכירת המגרש מס' 27...", ואף בנסח לשכת רישום המקרקעין רשומה קק"ל כבעלת המגרש.

ער אני לעובדה, כי מכתב הקק"ל אשר צורף לתובענה איננו מהווה הסכם חכירה או כתב התחייבות, ואף זו נקודה אשר אדרש לה בהמשך. יחד עם זאת, נראה לי כי מכתב הקק"ל, מלמד על עצם קיום זכות החכירה - אף אם לא על מלוא תנאיה והיקפה – שכן במסגרתו מציינת הקק"ל מפורשות, כי לאור קבלת כתב התחייבות חתום ממר הברי ביחס להחכרה, מאפשרת היא למר הברי להתיישב על המגרש, לבנות ולנטוע עליו. לכך אף מצטרפת העובדה כי הלכה למעשה, הוחזק המגרש ועובד במשך עשרות שנים, תחילה על ידי מר הברי, ובהמשך על ידי שלמה ואהרון ובני משפחתו, ללא כל התנגדות או השגה לעניין זה מצד קק"ל או רמ"י. יתרה מכך, לא הובעה כל השגה מצד רמ"י בגין החזקת השטח ועיבודו על ידי המבקש ומשפחתו גם לאחר שהמבקש עצמו פנה בשנת 2005 לקבלת אישור רמ"י לרישום זכויותיו במגרש (עדות הגב' דנה בר-כוכבא (להלן: "נציגת רמ"י"), מטעם רמ"י, בעמ' 30 לפרוטוקול הדיון מיום 31.12.2014):

"ש. בשנת 2005 הוגשה בקשה לתכנית בנייה. עו"ד דמרי דיווח לכם. זה אצלך בתצהיר. איזה פעולות משפטיות ביצעתם כדי לתפוס את הנכס, הרי לכאורה יש לכם פה אדם שהוא מסיג גבול שמשתלט על הקרקע שלכם. איזה פעולות משפטיות ביצעתם?

ת. הפעולות שביצענו הן רק לבדיקת הזכויות כפי שציין עו"ד דמרי.

.............

ש. מ-2005 ואילך כל התכתובות שצורפו לתצהיר, לא בוצעה הבדיקה?

ת. נכון."

בשים לב לכך שעובר לחקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, דרישת הכתב לצורך רכישת זכות במקרקעין נבעה מסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמני והייתה בגדר דרישה ראייתית בלבד, כאשר בפסיקה נקבע כי ניתן להסתפק לעניין זה בהבאתה של ראשית ראייה (ע"א 4352/04 בן נון נ' עובדיה, פס' 8 לפסק דינה של השופטת (כתוארה אז) מ' נאור (פורסם בנבו, 10.11.2005); ע"א 7123/10 תחנת דלק ראש פינה נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ, פס' 9 לפסק דינה של השופטת א' חיות (פורסם בנבו, 14.8.2012)), סבורני כי יש במכתב קק"ל, בצירוף ההחזקה ארוכת השנים והעדר ההתנגדות מצד קק"ל או רמ"י, כדי להלום את הדרישה לקיומה של ראשית ראייה בדבר קיומה של זכות חכירה.

1. סיכומה של נקודה זו הוא המסקנה, כי למבקש זכות חכירה במגרש, אך לא זכות לבעלות. משהוסר מדרכנו מכשול זה, אפנה אפוא לבחינת תוכנה של זכות חכירה זו, קרי, האם מקנה היא למבקש אפשרות לבניית מבנה מגורים במגרש אם לאו.

1. תוכנה ותנאיה של זכות החכירה
2. את תנאי החכירה, לטענת המבקש, יש ללמוד ממכתב קק"ל. המבקש טוען כי מכתב קק"ל אינו כולל תנאים או מגבלות ביחס לחכירתו של מר הברי את המגרש ומציין מפורשות כי הקק"ל נותן רשותו למר הברי להתיישב על המגרש, לבנות ולנטוע עליו. לפיכך סבור המבקש, כי מאחר שאף בתנאי החכירה המקורית לא היתה כל מניעה על בניית מבנה מגורים במגרש, הרי שכיום, כאשר ייעוד המגרש שונה למגורים, לא יכולה להיות כל מניעה כאמור. מנגד, לטענת רמ"י, הזכות להתיישב ולנטוע במגרש ניתנה למר הברי בתמורה לכתב התחייבות אשר לא הוצג בעניינו ומשכך, לא ניתן לדעת את תנאי החכירה הספציפיים. רמ"י טוענת איפוא כי העובדה שבפועל, לא בוצעה בנייה למגורים במגרש, מעידה שמטרת החכירה הייתה ונותרה כל העת חקלאית בלבד.
3. כפי שציינתי לעיל, מכתב קק"ל איננו הסכם חכירה, אלא מכתב אשר נשלח מאת הקק"ל לוועד המושב, ונועד במהותו לאשר כי ניתנה למר הברי זכות לחכירת המגרש. משכך, אין לצפות כי מכתב זה יפרט את כלל התנאים והמגבלות אשר נקבעו בין מר הברי לבין הקק"ל לעניין החכירה. אף המכתב עצמו, על פי לשונו, אינו מתיימר להוות תיאור ממצה של הסכמות הקק"ל עם מר הברי, ומצוין בו מפורשות כי החכירה תעשה "לפי התכנית הכללית של המושב" וכי החכירה מתבססת על קבלת כתב התחייבות חתום מאת מר הברי. ברם, לא התכנית הכללית של מושב טירת שלום, כפי שהייתה בשנות ה-30' עת נשלח מכתב קק"ל, ולא כתב ההתחייבות החתום צורפו לתובענה. מכאן, שאין באפשרותי להסיק את תנאי החכירה הספציפיים שנקבעו בין הצדדים ואת המגבלות שחלו עליה, ככל שחלו. בנסיבות אלו, אף כי מכתב קק"ל מתייחס לאפשרות של התיישבות ובנייה, אין מדובר בהסכמות המלאות שבין מר הברי לקק"ל, ואני סבור כי במקרה דנן, בחינת הנסיבות החיצוניות מעלה כי חכירת המגרש לא נועדה לשמש לצרכי מגורים, אלא לעיבוד חקלאי בלבד. אפרט מסקנתי זו.
4. בתקופה בה נשלח מכתב קק"ל וזכות חכירת המגרש ניתנה למר הברי, חלה על המגרש תב"ע R6 המנדטורית, אשר קבעה כי מדובר באזור בייעוד פיתוח כפרי (וזאת בשונה מייעוד מגורים). בחוות דעתו, מציין המומחה כי על פי תב"ע 6 ייעוד השטח הוא אכן כאזור לפיתוח כפרי ואולם מיד לאחר מכן, וללא הסבר נוסף, מסיק המומחה כי מאז תקופת המנדט (קרי, עת חלה על המגרש תב"ע R6) ועד ימינו, מיועד המגרש לשמש למגורים (ס' 2 בעמ' 6 לחוות דעת המומחה). מסקנתו זו של המומחה הוצגה בחוות דעתו ללא כל הסבר, ועל אף שבמפה (אשר צורפה כנספח ה' לחוות הדעת) מסומן האזור כאזור המיועד לפיתוח כפרי. על פי תצהירה ועדותה של נציגת רמ"י, ייעוד השטח על פי תב"ע R6 היה ייעוד חקלאי, אך בניית מגורים התאפשרה במסגרתו למבנה ששטחו עד 150 מ"ר ולמשק עזר (ס' 10 לתצהיר נציגת רמ"י; עמ' 24 לפרוטוקול הדיון מיום 31.12.2014). מהצלבת האמור במפת תב"ע R6 (המופיעה בנספח ה' לחוות דעת המומחה) עם האמור בתצהירה של נציגת רמ"י, יוצא אפוא כי ייעוד השטח בו מצוי המגרש לא היה למגורים, אלא לייעוד כפרי, גם אם ניתנה במסגרתו אפשרות מסוימת לבניית מבנה מגורים. עם זאת, אני סבור כי בחינת השימוש החקלאי גרידא אשר נעשה בפועל במגרש, במשך למעלה מ-70 שנה, מלמדת על תוכן ההסכמות המקוריות שבין מר הברי לבין קק"ל. איש מבין המחזיקים בשטח, מר הברי, שלמה או אהרון, לא בנה במגרש מבנה למגורים וכל השנים שימש המגרש אך ורק למטרות חקלאיות. ויובהר, הגם שבפועל שונה ייעוד המגרש למגורים עוד בשנת 1959 (בעקבות כניסתה לתוקף של תב"ע נס/18), עת היה בחזקת אהרון, סבו של המבקש, לא נבנה במגרש בשום שלב מבנה מגורים, אף לא בשנת 1996, עם כניסתה לתוקף של תב"ע/105/א - הקובעת כי ייעוד המגרש יהא למגורים א-1 - ואף לא עת עבר המגרש לנכדיו של אהרון (בעקבות מותו) בשנת 1974.
5. דעתי לפיכך היא, כי נוכח העדרו של כתב ההתחייבות, בצירוף השימוש אשר נעשה בפועל במגרש, על ידי מחזיקיו השונים, במשך למעלה מ-70 שנה, לא עמד המבקש בנטל להוכיח כי זכות החכירה מאפשרת בנייתו של בית מגורים במגרש. יוצא אפוא, מכלל האמור לעיל, כי למבקש זכות חכירה במגרש, אשר עברה אליו במסגרתה שרשרת העסקאות בהסכמי המכר וצוואת אהרון, למטרת שימוש חקלאי בלבד, ללא אפשרות לבניית מבנה למטרת מגורים.
6. סוף דבר

35. במכלול המפורט, מתקבלת התובענה בחלקה, ובהתאם הנני קובע כי למבקש זכות חכירה למטרה חקלאית בלבד, במגרש המצוי בגוש 3750 בחלקה 45 בנס ציונה. עם זאת, לאור עמדת רמ"י לפיה נוכח שינוי ייעוד המגרש לייעוד מגורים א-1, לא ניתן לאפשר בו עוד שימוש חקלאי, יבוצע תחשיב לפדיון המגרש בהתאם לנהלים. על כן, נדחית התובענה ביחיס לצוים המבוקשים.

36. נוכח התוצאה ועל רקע העובדה כי תוצאת פסק הדין תואמת למעשה את הצעת רמ"י עוד במהלך הדיון אשר סורבה על ידי המבקש (הודעות מיום 7.9.14 ומיום 9.9.14), לא מצאתי ליתן צו להוצאות.

המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום מהמצאת פסק הדין.

ניתן היום, כ"ט אלול תשע"ה, 13 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.