בפני תביעת התובעים, שהם בעלי זכויות במקרקעין הרשומים כבית משותף וידועים כ"מרכז צבר" שבקרית ביאליק, להורות לנתבע, שהינו גם כן בעל זכויות באותם מקרקעין (אותם רכש בשנת 2005) לסלק את ידו ולפנות חדר מדרגות וחלק ממסדרון המוגדרים בצו רישום הבית המשותף כחלקים משותפים לכל הבעלים, ולאפשר את שימוש כל הבעלים באותם חלקים מהרכוש המשותף.

העובדות הרלבנטיות

1. בשנת 1994 נרשם צו רישום בית משותף בחלקות 185-186 בגוש 11533, לבנין הידוע כ"מרכז צבר" שהוא מרכז מסחרי שמעליו דירות מגורים, בדרך עכו 140 בקרית ביאליק (להלן: "הבית המשותף").

כמצויין בתשריט הבית המשותף, אשר העתק מלא ממנו צורף לסיכומי הנתבע, הבניין כולו מורכב משני מבנים, כאשר המבנה הצפוני ביותר (מבנה I בתשריט) הינו נפרד ואינו נוגע לענייננו, ואילו המבנה הדרומי יותר (מבנה II בתשריט) מורכב מ-2 אגפים, הבנויים סביב רחבה מרכזית (מקיפים אותה מצד מערב – להלן "המבנה המערבי", ומצד דרום, להלן: "המבנה הדרומי"), כאשר החלק הרלבנטי לדיוננו הינו שתי קומות חנויות ומשרדים הקיימות בשני המבנים (להלן: "המרכז המסחרי").

2. בשנת 2005 רכש הנתבע את תת חלקה 104 במקרקעין הכולל משרד רחב ידיים בקצה המזרחי של המבנה הדרומי אליו מוצמדת מרפסת רחבת ידיים (שהיא הגג של הקומה מתחת). קודם לכן, משנת 2002 הוא שכר את המשרד מבעליו הקודמים.

התובעים הינם בעלי זכויות בתת חלקות (הסדר הינו בהתאם לסדר התובעים): 105, 107, 109, 137, 110, 139-141, 131, 132, 111-112.

3. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשימוש והחזקה בגרם מדרגות הנמצא בקצה המזרחי של המבנה הדרומי ואשר מהווה כניסה לקומה השניה של המרכז המסחרי מתוך הרחבה המרכזית ומוביל לקצה המזרחי ביותר של קומת המשרדים והמסומן בתשריט הבית המשותף "מ" (להלן: "חדר המדרגות"), וכן בשימוש ובהחזקה של הקצה המזרחי של המסדרון בקומה השניה, שתחילתו בראש גרם המדרגות. המסדרון כולו מסומן בתשריט באות "לח", אולם החלק ממנו, לגביו נפלה המחלוקת הינו אך קצהו המזרחי של אותו המסדרון בשטח של כ-5 מ"ר (להלן: "החלק במסדרון"). (חדר המדרגות והחלק במסדרון יקראו להלן: "השטחים שבמחלוקת"). לשם הנוחיות, החלק הרלבנטי מתוך צו הרישום הוגש וסומן במ/1.

אין מחלוקת בין הצדדים כי בהתאם לצו רישום הבית המשותף השטחים שבמחלוקת רשומים כשטחים המוצמדים במשותף לחלק מבעלי הזכויות בבית המשותף (בעלי תתי חלקות 104-144), שהתובעים נמנים עליהם.

4. ביום 3.1.10 קיימתי ביקור במקום, וזאת בכדי ללמוד מקרוב על המצב הפיזי הקיים במבנה. בכדי להקל על הקורא, אשתמש, כמיטב יכולתי, באותם מונחים ששימשו אותי בפרוטוקול הביקור במקום.

בהתאם למתואר בפרוטוקול הביקור במקום, בתחתית חדר המדרגות קיימת דלת סגורה אשר פתיחתה מתאפשרת באמצעות אינטרקום המחובר למשרדו של הנתבע.

בראש חדר המדרגות קיימת דלת פלדלת המהווה את דלת הכניסה למשרדו של הנתבע (להלן: "דלת הכניסה"), כך שבפועל כולל שטח משרדו של הנתבע את החלק מהמסדרון שבין אותה דלת כניסה לבין דלת פלדלת נוספת הנמצאת מצד ימין לכניסה למשרד הנתבע, והיא חוצצת בין המשרד לבין המשך המסדרון לכיוון מערב. דלת זו נעולה ומשמשת, אם בכלל, רק את באי משרדו של הנתבע (להלן: "הדלת החוצצת").

מוסכם בין הצדדים כי הדלת החוצצת הותקנה רק לאחר הגשת תביעה זו, כאשר לפני כן היה במקום קיר אשר נבנה על ידי הנתבע בשלב מוקדם יותר וחסם באופן מוחלט את המעבר בין המסדרון לבין חדר המדרגות.

עוד מוסכם כי בפועל חדר המדרגות, בהעדר מעבר ממנו למסדרון או מהמסדרון אליו, משמש רק את באי משרדו של הנתבע.

5. נכסי התובעים הינם משרדים/עסקים בקומה השניה של המרכז המסחרי, כאשר מיקומם ביחס לשטחים שבמחלוקת (במועד הגשת התביעה) היה כדלקמן:

התובעות 1 ו-2 מחזיקות בנכסים המצויים במסדרון של המבנה הדרומי, המוביל ממזרח למערב (זה שקצהו המזרחי מסתיים בהתאם למצב הקיים בדלת החוצצת), ונכסיהן מצויים בקרבה הגדולה ביותר לשטחים שבמחלוקת.

התובעים 3, 5 ו-9 מחזיקים בנכסים המצויים בקצה הדרומי של המסדרון במבנה המערבי, המוביל מכיוון צפון לדרום.

התובעים 4, 7 ו-8 מחזיקים בנכסים המצויים בחלק הצפוני של המסדרון במבנה המערבי.

6. עוד יש לציין כי במסדרון במבנה המערבי, המוביל מדרום לצפון, קיימים שני גרמי מדרגות נוספים לצורך עליה לקומה השניה.

גרם המדרגות המרכזי, שהוא גם הרחב מבין כולם, חוצה את המסדרון במבנה המערבי ותחתיתו פונה לדרך עכו. גרם מדרגות זה נמצא כמעט צמוד לנכס השייך לתובע 9, בצידו השני של המסדרון. יצויין כי המרחק בין נכסיהם של התובעים 3, 5 ו-9 לגרם מדרגות זה קטן בהרבה מזה הקיים בין נכסיהם לבין השטחים שבמחלוקת.

בחלקו הצפוני של המסדרון שבמבנה המערבי קיים גרם מדרגות נוסף (גרם המדרגות הצפוני) אשר בחלקו העליון מוביל לגג, כאשר הדלת לגג נעולה, ובתחתיתו קיים שער מסורג ממתכת אשר היה פתוח בעת הביקור במקום.

נכסיהם של התובעים 4, 7 ו-8, מצויים בסמוך לגרם המדרגות הצפוני הנ"ל ומרחקם מהשטחים שבמחלוקת הינו גדול. לשם ההמחשה אציין כי הדרך במסדרון מנכסיהם לאותם שטחים שבמחלוקת, עוברת על פני גרם המדרגות המרכזי המצוי במרחק שאינו גדול מנכסיהם.

7. בקומת הקרקע של גרם המדרגות המרכזי מתנהל עסק לממכר ירקות ופירות, כאשר בעל העסק התקין בתחתית חדר המדרגות הפונה לדרך עכו תריסי ברזל, וכן התקין שער מסורג במעלה חדר המדרגות לכיוון היציאה לרחבה המרכזית. הן השער והן תריסי הברזל נעולים בשעות הלילה ובכך נחסם המעבר מדרך עכו למרכז המסחרי בשעות אלה, אולם בשעות היום אין מניעה לעשות שימוש בגרם המדרגות המרכזי, כמו גם בצפוני, לצורך כניסה למרכז המסחרי על כל חלקיו.

8. להשלמת התמונה העובדתית אציין כי לאחר הגשת סיכומי הצדדים, הודיע הנתבע כי התובעת 2 מכרה לנתבע את זכויותיה בנכס המסומן כתת חלקה 105 (שהוא הנכס הצמוד לשטחים שבמחלוקת). משכך, ובהעדר הודעה אחרת מצידה, דין תביעת התובעת 2 להידחות מאחר ואינה עוד בעלים של זכויות במקרקעין.

עוד יצויין כי נתבעת 10, נציגות המרכז המסחרי, הצטרפה לתביעה כנתבעת נוספת בהתאם להחלטה מיום 26.5.09.

טענות הצדדים בתמצית

9. תביעת התובעים בוססה מלכתחילה על הטענה כי הנתבע, לאחר רכישת הזכויות על ידו, השתלט על השטחים שבמחלוקת תוך שהוא יצר חסימה לאחד משלושת המעברים מהקומה השניה לקומת הקרקע, תוך יצירת סיכון בטיחותי בהעדר מעבר נגיש ומהיר לבעלי הנכסים בקומה השניה, לרבות לצורך ירידה למקלט הקיים מתחת למבנה הדרומי.

10. הנתבע טען להגנתו כי הוא עושה שימוש בשטח המשרד בדיוק באופן שבו רכש אותו מהבעלים הקודמים. הנתבע טוען לשיהוי וחוסר תום לב בהגשת התביעה נוכח העובדה כי במשך כל השנים, לפחות משנת 1982 ועד לשנת 2002 מועד בו היה שימוש בתת חלקה 104 ע"י הבעלים הקודמים, לא היה קיים כל מעבר לשטחים שבמחלוקת מהמסדרון.

יתירה מכך, מאז שנת 2002, מועד בו שכר הנתבע את המשרד וביצע בו שיפוצים נרחבים בהשקעה של עשרות אלפי ₪, לרבות הקמת קיר במקום הדלת החוצצת, ועד לשנת 2008 בסמוך לפני הגשת התביעה, לא פנה אליו איש מהבעלים במקרקעין בטענה או טרונייה כלשהי בדבר השימוש בשטחים שבמחלוקת.

הנתבע מוסיף וטוען כי התובעים רכשו את זכויותיהם במקרקעין עוד לפני שנרשם הבית המשותף ("על הנייר"), כאשר על סמך התשריטים שליוו את הסכמי המכר, השטחים שבמחלוקת לא יועדו להיות משותפים לבעלים של הנכסים במבנה הדרומי והמערבי, אלא יועדו לשמש אך ורק את תת חלקה 104 ואת החלק הנוסף של המרכז המסחרי שתוכנן להיבנות באגף המזרחי ביותר שלו, ואשר לא נבנה בסופו של יום.

לטענת הנתבע, צו רישום הבית המשותף בהקשר זה בוסס על תכנית שגויה שאינה משקפת נכונה את חלוקת השטחים המשותפים, והתובעים כולם יודעים וידעו, בעת רכישת הזכויות כי השטחים שבמחלוקת אינם מיועדים להיות שטחים משותפים.

דיון והכרעה

11. בפתח הדיון יש לציין כי התובעים בסיכומיהם זנחו כל טענה הנוגעת לאספקט הבטיחותי הנוגע לאי קיום מעבר לחדר המדרגות. בשל כך אין כל צורך שאתייחס למיקום המקלטים בבית המשותף ולשאלת הגישה אליהם, עניין שנפרש לפני בהרחבה בעת הביקור במקום, אולם איננו רלבנטי עוד.

התובעים מרכזים את טיעוניהם בעובדה שאינה שנויה במחלוקת, לפיה השטחים שבמחלוקת רשומים כשטחים משותפים אולם בפועל מוחזקים באופן בלעדי על ידי הנתבע, אשר עושה בהם שימוש בלעדי בעצמו ובעבור באי משרדו.

משעובדה זו אינה שנויה במחלוקת עובר הנטל על כתפי התובע להוכיח כי הוא עושה שימוש בלעדי באותם שטחים שבמחלוקת בהסכמת השותפים (במפורש או מכללא) או כי קיימת מניעות כלפי התובעים לטעון כנגד שימושו הבלעדי בשטחים שבמחלוקת.

12. אומר עוד בפתח הדיון כי טענות הנתבע שרישום השטחים במחלוקת כשטחים משותפים הינו רישום שגוי וכי כל התובעים רכשו את זכויותיהם תוך ידיעה כי השטחים שבמחלוקת אינם מיועדים להיות שטחים משותפים עימם, לא הוכחו בבדל ראיה בהעדרם של הסכמי המכר שהיו בבסיס העסקאות של התובעים או של מי מהרוכשים המקוריים, ובהעדר עדות של האדריכל שהכין והגיש את הבקשה לרישום הבית המשותף או גורם אחר כלשהו שיכול להעיד אודות הבסיס להתקשרויות המקוריות ו/או באשר לסיבה לשוני הנטען בין ההתקשרויות המקוריות לבין הרישום שנעשה בסופו של יום.

אוסיף עוד כי הנטל להוכחת טענה זו, המוטל על הנתבע, הינו כבד במיוחד שכן הנתבע מבקש לסתור את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, דהיינו לטעון כנגד הבעלות במקרקעין דבר שכלל אינו בסמכות בית משפט זה. אמנם נכון כי ניתן היה להכריע בסוגיה זו באגב אורחא לצורך הכרעה במחלוקת שבפני, אולם ברור כי הנטל הראייתי שיש להביאו על מנת לשכנע בטענות אלו הינו כבד, והנתבע לא עמד בו, אף לא במיעוטו. בהקשר זה אציין כי אינני מקבלת טענת הנתבע שהתובעים לא עמדו בנטל להוכיח את הבסיס לרכישת הזכויות על ידם באי הצגת הסכמי המכר והתשריטים, שכן כאמור לעיל, הנטל על הנתבע המבקש לסתור את הרישום ולא על התובעים המסתמכים עליו.

13. עוד מצאתי להקדים ולומר כי אינני מקבלת את טענת הנתבע כי לא ידע שמדובר בשטחים שהזכויות בהן משותפות לבעלי זכויות נוספים בבית המשותף שכן טענה זו עומדת בניגוד ברור לאמור בהסכם המכר (נספח "ד" לנ/4) ולאמור בנסח הרישום העדכני (ת/1). משני מסמכים אלו עולה בבירור כי הצמדת השטחים שבמחלוקת לתת חלקה 104, הינה במשותף עם בעלים נוספים בבית המשותף (המוגדרים בהתאם למספרי תתי החלקות), ומשכך ברור שהנתבע מוחזק כמי שידע, בעת רכישת הזכויות, כי השטחים שבמחלוקת אינם מוצמדים באופן בלעדי לתת חלקה 104.

שאלה זו אינה כה רלבנטית לטעמי, שכן גם באומרי שהנתבע צריך היה לדעת שמדובר בשטחים משותפים, אין בכך להשמיט את הקרקע תחת טענתו שהוא הסתמך על מצג שנעשה כלפיו ע"י הבעלים הקודמים, המסתמך על התנהלות רבת שנים של כל השותפים במקרקעין, לפיהם השטחים שבמחלוקת משמשים בפועל, באופן בלעדי את מי שהחזיק בתת חלקה 104, כאשר על סמך מצג זה ביצע השקעות במשרד לרבות בשטחים שבמחלוקת.

טענתו העיקרית בהקשר זה של הנתבע הינה כי בעת שרכש את המשרד, כמו גם בשנים הקודמות לכך מאז ששכר אותו ואף קודם לכן מהיכרותו את משרדי "הד הקריות" מאז שנת 1983, לא היה קיים קיר התוחם את החלק מהמסדרון מדלת הכניסה למשרד ועד לדלת החוצצת (קיר בצורת "ר" הפוכה המסומן בבמ/1 בקו ירוק ומקווקו – להלן: "הקיר המפריד"). מכאן, שמאז ומתמיד היה החלק מהמסדרון חלק ממבואת המשרד שהתנהל בתת חלקה 104. לטענת הנתבע ככל שנעשה שימוש בדלת החוצצת (שהיתה דלת זכוכית קודם להקמת הקיר על ידו) היה זה רק לצרכי באי המשרד על מנת לצאת מהמשרד ולהגיע לאזורים אחרים (שירותים או משרדים אחרים בתקופת הד הקריות) המצויים בהמשך המסדרון.

14. בשאלה מה היה מצב הדברים בפועל במשך השנים שקדמו לשכירת המשרד על ידי הנתבע, שמעתי את עדויות התובעות 1 ו-2 (תצהיריהן הוגשו וסומנו ת/2 ות/3 בהתאמה) ומנגד את העדויות מטעם הנתבע שהן:

* עדות הנתבע המפרט את אשר ראה בעת שהגיע לשכור את המשרד בשנת 2002, את העבודות שביצע במקום, את נסיבות רכישת המשרד והיכרותו את מבנה המשרדים עוד מתקופת "הד הקריות" מאז שנת 1983 (תצהירו הוגש וסומן נ/4 על כל נספחיו);

* עדות מר שלמה גפן שהיה בעל מניות בחברת "הד הקריות" שהחזיקה במשרדים, לרבות בתת חלקה 104 מאז הוקדם המרכז המסחרי בשנת 1981, והוא שהשכיר את המשרד לנתבע, ומאוחר יותר מכר לנתבע ולאשתו את הזכויות (תצהירו הוגש וסומן נ/1);

* מר כהן בצלאל מי ששימש כמנהל אחזקה של המרכז המסחרי צבר במשך 22 שנים עד לשנת 2003 (תצהירו הוגש וסומן נ/2).

* מר בנימין קבון, בעלים של חנות בקומה הראשונה של המרכז המסחרי אותה החזיק בעצמו עד שנת 2004 ומאז היא מושכרת לאחרים. עד זה תומך בטענת הנתבע כי עוד מהתקופה בה החזיקה "הד הקריות" במשרד בו מחזיק הנתבע, לא נעשה כל שימוש בדלת החוצצת, שהיתה אז דלת זכוכית, על ידי איש מלבד עובדי "הד הקריות" שכן בהמשך המסדרון היה ל"הד הקריות" חדר נוסף ועובדיו עברו בין החדרים באמצעות אותה דלת שהיתה למעשה דלת פנימית בתוך משרדיהם. עד זה תומך בטענה כי חדר המדרגות, לכל אורך התקופה, שימש אך ורק לצורך כניסה למשרדי "הד הקריות". עד זה הוסיף כי שימש שנים רבות כחבר ועד של הבנין, ומעולם לא הועלתה בפניו טרוניה של מי מהבעלים אודות השימוש שעושה "הד הקריות" בשטחים משותפים.

15. לאחר בחינת העדויות המצויות בפני אני סבורה כי הנתבע עמד בנטל להוכיח שאכן, במהלך מרבית, אם לא כל השנים, מאז הוקם המרכז המסחרי ועד לרכישת הנתבע את הזכויות במשרד, ולמעשה עד היום, נעשה שימוש ייחודי ובלעדי בשטחים שבמחלוקת על ידי מי שהחזיק בתת חלקה 104, מבלי שהועלתה כל טרונייה או טענה של מי מהבעלים האחרים בבית המשותף כנגד שימוש זה (עד לשנת 2008).

על אף טענות ב"כ התובעים כנגד העדים מטעם הנתבע, שוכנעתי כי תיאור עדים אלו את המצב שהיה קיים במשך שנים ארוכות באשר לשימוש בלעדי וייחודי בשטחים שבמחלוקת, קודם על ידי "הד הקריות" ולאחר מכן על ידי הנתבע (למעט תקופה קצרה בה החזיק במשרד בנק טפחות לגביה לא הובאו ראיות), תואם את המצב שהתקיים בפועל.

ראשית, לפחות שניים מהעדים (מר כהן ומר קבון) הינם בעיני עדים ניטראליים שאין להם כל ענין בתוצאות ההליך המשפטי (להבדיל ממר גפן, כמי שמכר לנתבע את המשרד, והנתבע) ושניהם שכנעוני בהיכרותם הטובה את הבנין ואת מצב השימוש וההחזקה בשטחים שבמחלוקת לאורך השנים.

מר כהן, כמנהל אחזקה של המרכז המסחרי במשך שנים ארוכות ידע לתאר את מצב הדברים בעת ש"הד הקריות" החזיקו במשרד, ובעדותו אישר כי בשום שלב לא היה קיים הקיר המפריד כפי שזה מופיע בתשריט הבית המשותף, שכן החלק מהמסדרון היה למעשה חלק ממשרד הד הקריות. אמנם נכון כי עד זה העיד כי מבחינתו הדלת החוצצת והשטחים שבמחלוקת אינם חלק מהרכוש המשותף (עמ' 16 שורות 7-8, 24-27), עמדה העומדת בניגוד לתשריט רישום הבית המשותף, אולם אינני סבורה כי יש בכך לפגום בעדותו או להעיד על "זלזול" בתוקף החוקי של צו רישום הבית המשותף, כנטען על ידי התובעים, אלא רק להעיד שבעבור מר כהן, מהיכרותו את מצב הדברים כפי שזה התקיים בשטח, תיאורו מתאר את מצב הדברים בפועל.

16. לעומת זאת, ביחס לעדויות מר גפן והנתבע אין לי אלא להסכים לטענת ב"כ התובעים כי מעדויותיהם עלה יחס "מזלזל" משהו בצו רישום הבית המשותף, ואין לי אלא להסכים ששניהם ידעו כי הם מחזיקים באופן בלעדי, כל אחד מהם בזמנו, בשטחים הרשומים כשטחים משותפים.

מעדויותיהם גם עולה, ואין על כך מחלוקת, כי מעולם לא ביקשו, וממילא לא קיבלו הסכמה מפורשת של מי מהבעלים המשותפים לשימוש הבלעדי בשטחים שבמחלוקת.

הרלבנטי להליך בפני הוא שמעדויות הנתבע עולה כי הנתבע שכר, ולאחר מכן רכש, את הזכויות בתת חלקה 104 כאשר הוצג בפניו מצב דברים ברור, הנסמך על שימוש רב שנים ובלעדי, של מי שהחזיק בתת חלקה 104, בשטחים שבמחלוקת.

17. מנגד, לא מצאתי כי יש בעדויות שהובאו מטעם התובעים כדי לסתור את העדויות מטעם הנתבע ובודאי שלא היה בהן להוכיח את הטענה שעמדה בבסיס התביעה (ובתצהירי התובעות 1 ו-2) לפיה הנתבע "השתלט" על שטחים משותפים לאחר שרכש את הזכויות בנכס. אמנם נכון כי הנתבע בנה קיר במקום דלת הזכוכית שהיתה במקום קודם לכן, אולם מהעדויות מטעם התובעים לא שוכנעתי כי קודם לכן היו השטחים שבמחלוקת מצויים בשימוש מלבד שימוש בלעדי של המחזיק בתת חלקה 104.

ראשית יאמר כי מלבד התובעות 1 ו-2 לא העיד מי מהתובעים ולא הובאו עדויות נוספות לתמוך בטענותיהן ביחס לשימוש שנעשה בעבר, עד לכניסת הנתבע למשרד, בשטחים שבמחלוקת. הכלל בדבר אי הבאת ראיות הינו ידוע ואך ברור כי אי העדת כל התובעים, או עדים נוספים, יש בכדי לפגום בראיות מטעם התובעים.

מעבר לכך, הרי שמצאתי כי עדותן של התובעות 1 ו-2 דווקא חיזקה את העדויות מטעם הנתבע בכך שאישרו כי מי שעשה שימוש בדלת הזכוכית שהיתה מותקנת במקום הדלת החוצצת בתקופת "הד הקריות" היו עובדי המשרד, והדלת היתה פתוחה או נעולה לפי צרכי המשרד (עמ' 10 שורות 22-23, עמ' 11 שורות 25-30, עמ' 12 שורוה 5-6). תובעת 1 אף טענה כי פנתה בענין מספר פעמים לועד (עמ' 10 שורות 26-29) דבר המעיד על כך שהיתה קיימת בעיה מבחינתה כבר אז, שאם לא כן איזו סיבה היתה לה לפנות לועד?

גם סיפור השריפה שארעה לפני 15 שנים (עמ' 12 שורות 12-13) חיזק את התרשמותי כי גם בתקופת "הד הקריות" לא היה לתובעים מעבר לשטחים שבמחלוקת שכן תיאור התובעות את הארוע, בכדי להעיד על הסכנה בהשארת המצב הקיים, רק מחזק את התרשמותי כי עדויות הנתבע אכן משקפות את מצב הדברים שהיה קיים בפועל במהלך שנים ארוכות.

18. אין בקביעתי זו, בדבר מצב הדברים בפועל בשטח במשך שנים ארוכות, כדי להביא למסקנת הנתבע בסיכומיו כי התובעים אינם יכולים להשליך יהבם על רישום הבית המשותף, ואני דוחה טענת הנתבע כי הרישום אינו מקנה להם זכות לתבוע את הסעדים הנתבעים בתביעה זו.

הפניית הנתבע לפסיקה שניתנה ביחס למידת ההסתמכות על הרישום (סעיף 121 לסיכומים) אינה רלבנטית כלל לענייננו, שכן השאלה הניצבת במקרה דנן הינה האם יש במצב הדברים בפועל לנוכח שתיקה ארוכת שנים של התובעים, להקים לנתבע זכויות להמשיך ולהחזיק באופן בלעדי בשטחים שבמחלוקת?

וליתר דיוק, האם ניתן להסיק קיום הסכם בלתי הדיר בדבר חלוקת השימוש במקרקעין המשותפים כך שניתנה הסכמת התובעים לשימוש בלעדי של הנתבע (או של מי שמחזיק בתת חלקה 104) בשטחים שבמחלוקת ואין הם יכולים לחזור בהם מהסכמתם זו?

19. סעיף 29 לחוק המקרקעין מאפשר לצדדים השותפים לערוך הסכם שיתוף אשר יסדיר את "דבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין". הסכם שיתוף כשמו כן הוא, חוזה המעגן בכתובים את השימוש במקרקעין המשותפים, החזקתם וניהולם. לא למותר לציין, כי אין בכוחו כדי לגרוע או להוסיף על מצבת הזכויות הקנייניות בנכס (ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243 (1974); ע"א 4029/03 עוודי נ' חרמוני (11.1.04)).

הסכם שיתוף לא חייב להערך בכתב ואף אינו חייב להירשם כתנאי לתוקפו. רישומו של הסכם עלי כתב הוכר בפסיקה כבעל משמעות ראייתית בלבד. מכאן שאין הרישום מהווה תנאי בילתו אין לכריתתו של הסכם השיתוף. (ע"א (מחוזי חי') 1020/03 בובליל נ' שטיינר (25.2.04)). מכאן גם גובשה ההלכה בפסיקה כי הסכם שיתוף כזה אינו חייב להיות רשום ואין דרישה פורמלית באשר לאופן עריכתו, כך שהסכם כזה יכול להיכרת בעל פה, ואף יכול שייעשה בהתנהגות, וחלוקה כזו מכונה בפסיקה "חלוקה למעשה" (ע"א 538/80 דרחי (אברהמי) נ' כורש, פ"ד לו(3) 498 (1982), ע"א 759/76 פז נ' נוימן, פ"ד לא(2) 169, 177 (1977), וכן ראה: ע"א (מחוזי ת"א) 1499/02 קוטלר נ' זלבסקי (1.5.03)).

20. במקרה זה שוכנעתי כי אכן ניתנה הסכמה בשתיקה לשימוש הבלעדי שנעשה על ידי קודמיו של הנתבע בשטחים שבמחלוקת ואף ביחס לנתבע למשך תקופה מסוימת, ויש לראות בכך הסכם שיתוף במובן סעיף 29, בהיותו הסכם המסדיר את השימוש במקרקעין המשותפים. אלא שאין בהסכם זה בכדי לשנות מהזכויות הקנייניות הרשומות, וממילא הסכם שיתוף שלא נקבע מועד לסיומו דינו כדין כל חוזה לתקופה בלתי מוגבלת. הלכה פסוקה, היא כי הסכם כגון דא ניתן לסיום בכל עת ובלבד שניתנה הודעת ביטול זמן סביר מראש (עע"מ 8183/03 חברת החשמל נ' מועצה אזורית גולן (22.8.10); ע"א 442/85 זוהר ושות' נ' מעבדות טרבונל (ישראל) בע"מ, פ"ד מד(3) 661).

באספקט זה אכן יש דמיון רב לדיני הרשיון במקרקעין אליהם הפנו התובעים בסיכומיהם, ואינני סבורה כי יש במתן הסכמה מכללא/בהתנהגות/בשתיקה במשך שנים ארוכות כדי להקים לנתבע זכויות הגוברות על צו רישום הבית המשותף.

אין הדבר דומה כלל לדיני ה"חזקה הנוגדת" אליהם הפנתה ב"כ הנתבע בסיכומיה (למשל: ע"א 3217/91 פלר נ' יורשי דב אקסלרוד ז"ל, פ"ס מז(2) 281 (1993). ההלכות והדינים המובאים בסעיפים 139-141 לסיכומים אינם נוגעים כלל למצב הדברים שבענייננו שכן שם מדובר בתביעות לבעלות על בסיס קיומה של "חזקה נוגדת", קודם לרישום הזכויות, בעוד שבפנינו רישום הזכויות נעשה הרבה לפני שהנתבע רכש את הזכויות במקרקעין. כל עוד לא נקט הנתבע בכל הליך לשינוי הרישום בוודאי שלא ניתן לדון בטענות כאלו, שמשמעותן שינוי הרישום, "אגב אורחא".

20. כפי שבהלכות הרישיון במקרקעין ניתן לבטל רשות חינם שניתנה בכל עת, כך במקרה שלפנינו אינני מוצאת כי יש למנוע מהתובעים, כמי שבעלים משותפים עם הנתבע בשטחים שבמחלוקת, לבטל את הרשות מכללא שנתנו לשימוש הבלעדי של הנתבע בשטחים אלו. אולם, יש בהחלט מקום לבחון באיזה תנאים ניתן לבטל את הרשות. כפי שנקבע ביחס לבטול רשות מכללא:

"כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך.." (רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999).

במקרה דנן, המדובר כאמור בשימוש בלעדי שנעשה על ידי הנתבע וקודמיו במשך שנים ארוכות ללא שאיש מחה בפניהם על כך, וכאשר שוכנעתי, כאמור לעיל, כי בשום שלב, או לפחות מזה שנים ארוכות, לא היה קיים הקיר המפריד. משמעות הדבר הינה למעשה כי השטחים במחלוקת היו בפועל חלק משטח המשרד שהתנהל בתת חלקה 104, ומצויים בשימושו הבלעדי, שכן בהעדר הקיר המפריד לא קיים חיץ בין המשרד לבין השטחים שבמחלוקת והמשמעות היא שאיש, מלבד באי המשרד, לא יכול היה לעשות שימוש בשטחים אלו. על סמך מצב זה, אשר התקיים בשל אותה הסכמה שבשתיקה, רכש הנתבע את הזכויות במקרקעין והשקיע ממון רב בשיפוץ המשרד, כולל השטחים שבמחלוקת, והתאמתו לצרכיו.

קביעה כי ניתן לבטל את הרשות מכללא יוצרת מצב כי לכאורה על הנתבע לפתוח/לבטל את הדלת החוצצת ולאפשר מעבר במסדרון ובחדר המדרגות. אלא שבהעדרו של הקיר המפריד מדובר במצב דברים בלתי אפשרי, העומד אף הוא בניגוד לצו רישום הבית המשותף, ואין מקום להורות על יצירתו בדרך של מתן הוראה להסרת הדלת החוצצת, מבלי להסדיר את הפרדת משרד הנתבע מהמסדרון. ברור כי מצב דברים כזה יגרום לנתבע נזק של ממש בהעדר אפשרות לסגור את משרדו.

מאחר ומצב דברים זה לא נוצר על ידי הנתבע, אלא היה קיים בעת ששכר את המשרד ובהמשך כשרכש אותו, אינני סבורה כי יש להטיל עליו את ההוצאות הכרוכות בביצוע השינוי שיאפשר את ביטול הרשות בפועל.

לא מצאתי מקום להתיחס לשאלת ההשקעות בהן נשא הנתבע על בסיס הרשות מכללא, הן בשל העדר טיעון או ראיות בענין זה, והן בשל העובדה כי הנתבע "נהנה" מאותן השקעות במשך תקופה ארוכה למדי, ולפיכך ספק בעיני באם הוא זכאי להחזרן.

לאור כל האמור לעיל אני מוצאת לנכון להורות כדלקמן:

הנתבע יסיר את הדלת החוצצת או ישאיר אותה פתוחה בכל שעות הפעילות במרכז המסחרי, וכן יאפשר שימוש בחדר המדרגות (בדרך של ביטול האינטרקום ו/או חיבורו לכל בעלי העסקים המעוניינים בכך מבין בעלי הזכויות בשטחים המשותפים), וכך ייפסק השימוש הבלעדי שנעשה על ידי הנתבע בשטחים שבמחלוקת.

חובתו של הנתבע לעשות כן תקום בתוך 15 יום מהמועד שבו יבנה קיר מפריד כפי שזה מופיע בתשריט הבית המשותף (הקו הירוק מקווקו בבמ/1) באופן שיכלול פתרון כניסה למשרד הנתבע.

התובעים הם שיישאו בעלויות הקמת הקיר המפריד, והקמתו תבוצע תוך תיאום עם הנתבע לרבות לצורך התאמת הקיר למצב הקיים כיום במשרדו ולצורך תיאום ביצוע העבודות להקמת הקיר עם ניהול העבודה במשרדו. חלה על הנתבע חובה לשתף פעולה עם הפעולות שינקטו לצורך בניית הקיר המפריד ולאפשר גישה, בשעות הפעילות, לנציגי התובעים לצורך תכנון בניייתו וביצוע הקמת הקיר המפריד.

ויודגש, כי כל עוד לא נבנה הקיר המפריד (ולא הוכח כי הנתבע הוא שסיכל הקמתו) על ידי מי מהתובעים, יש לראותם, הם וחליפיהם, כמסכימים למתן רשות לנתבע להמשך השימוש הבלעדי על ידו בשטחים שבמחלוקת.

לנוכח העובדה כי התביעה התקבלה אולם לא במלואה שכן הוצב תנאי לביטול ההסכם מכללא, אין צו להוצאות.

ניתן היום, ב' שבט תשע"ה, 22 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.