א. רקע

1. התובעים תובעים תיקון רישום הבית המשותף, בטענה שאינו תואם את הסכם חלוקת הזכויות בין בעלי הדירות, כפי שנכרת בעת עריכת הסכמי הרכישה של 3 הדירות המרכיבות את הבית המשותף ברחוב הכובשים 40 בזכרון יעקב. הנתבעים מתנגדים לכך.

ב. הסכם הרכישה והזכויות שנקבעו בו

2. ביום 12.10.89 מכר בונה הבנין, מר פרוינדליך, את שלוש היחידות המרכיבות את הבנין, כשהן במצב שלד, ל- 3 רוכשים נפרדים. דירה 1 נמכרה לאלוני, דירה 2 נמכרה לרז ודירה 3 לזליכה (ת/1, ת/3, ת/4, ת/6). חלוקת השטחים בבית נעשתה על פי תשריט, שקבע הן את שטחי הדירות, הן את השטח המשותף, והן את שטח החצר הצמוד לכל דירה. תשריט זה היה חלק מכל הסכם בין הקבלן לבעל יחידה, כך שכל רוכש ידע מה הוא רוכש ומה אינו רוכש. לצירוף 3 התשריטים אקרא להלן – התשריט.

3. אני דוחה את טענת הנתבעים, כאילו לפי ההסכמים נקבע שהקונים הם האחראים לרישום ההצמדות במבנה, למרות שאין לכך חשיבות. הטענה מבוססת על התחייבות הקונים לרשום את זכויותיהם בטאבו לפי סעיף 2. ב. להסכם, אך רישום הזכויות בטאבו הוא רישום העברת הבעלות מהמוכר לקונה בלשכת רישום המקרקעין. זהו הליך נפרד מרישום הבית המשותף, כולל ההצמדות המוסכמות, שאינו מסתיים ברישום זכויות הקונים על שמם, אלא בייחוד זכויות הרוכשים, בין בבעלות או בהערות אזהרה, ליחידה שרכשו. לכן, אין בסעיף זה חובה על הקונה לרשום את הבית המשותף, כולל ההצמדות. כאמור, אין לכך חשיבות, משום שאנו כבר יודעים שבפועל, המוכר לא עסק ברישום הבית המשותף אלא מי שעשה זאת הם הדיירים, שנים לאחר הרכישה.

4. כאמור, התשריט שצורף להסכמי הרכישה קבע את תחומי השטחים, לרבות ההצמדות. אני דוחה את טענת הנתבעים, כאילו אף המוכרים לא ראו בתשריט שצורף להסכם תשריט מחייב לצורכי רישום בלשכת רישום המקרקעין (סעיף 10 לסיכומי הנתבעים), ככל שכוונתו לכך שהמוכרים (הכוונה למוכר) לא ראה את התשריט כמבטא את ההסכמה בין כל הצדדים באשר לחלוקת השטחים. ב"כ הנתבעים פירשה לא נכון את דברי מר פרוינדליך ש"זה לא תשריט לטאבו" (עמ' 11). זה לא תשריט לטאבו במובן זה שאי אפשר להגישו כפי שהוא כתשריט לרישום בית משותף. כפי שאמר מר פרוינדליך בהמשך דבריו, זהו תשריט המבטא את תחום הדירה עם החצר שלה, דהיינו השטח הצמוד אליה, ואת כביש הגישה שהוא רכוש משותף. כלומר, התשריט הוא תשריט מחייב כמבטא את ההסכמה על חלוקת השטחים. הוא לא תשריט שניתן להציגו כפי שהוא כתשריט רישום הבית המשותף. כידוע, תשריט רישום הבית המשותף כולל פרטים נוספים, ויש לעורכו סמוך לפני בקשת הרישום. אין לכך קשר להסכמה שבין הצדדים, שיכולה להיות בתשריט אחר או במלים או בכל דרך אחרת.

5. התקשיתי להבין את טענת הנתבעים באשר לקיר המפריד הרשום בתשריט, שהוא העתק של היתר הבניה, לפיה אינו תואם את המצב בשטח, "שכן הקיר המפריד כיום בין שתי החלקות לא היה קיים בעת שניתן ההיתר". ברור שאף קיר לא היה קיים בעת שניתן ההיתר, שכן היתר בניה ניתן לפני הבניה. גם אם הקיר נבנה לאחר היתר הבנייה, אין לכך קשר לשאלות השנויות במחלוקת בין הצדדים בתיק זה. בניית הקיר המפריד או אי בנייתו לא שינתה את חלוקת השטחים בין הצדדים.

6. אני דוחה גם את טענת הנתבעים, כי המוכר מר פרוינדליך אינו יודע לקרוא תוכניות ולכן סביר שהשרטוט בטוש על גבי תכנית ההיתר אינו שרטוט מקצועי ומדויק. הוא נשאל על הקיר ולא הבין את הקשר, ולכן ענה שקשה לדעת לפי התוכנית אם הקיר נבנה לבסוף. אין בכך כדי להעיד שהוא לא יודע לקרוא תוכניות. בין אם הוא יודע לקרוא תוכניות ובין אם לאו, אין לכך קשר לטענה שהשרטוט ששרטט, לטענת הנתבעים בטוש (השרטוט נעשה בסימון צבעוני) על תוכנית ההיתר אינו שרטוט מקצועי ומדויק. המוכר לא התיימר להיות מודד מוסמך או מהנדס. הסימון הצבעוני על התשריט מבטא את ההסכמה בין הצדדים, בין אם הוא מקצועי ומדויק ובין אם אינו כזה. אם אינו מדויק, יכולה להיות מחלוקת על פרשנותו, אבל הצדדים הסכימו שהוא יחייב אותם כחלוקה מוסכמת של שטחי המגרש.

7. התובעים טענו שהמוכר פרוינדליך לא קיים את חיוביו, כאשר למרות שהיה עליו לרשום בית משותף ואחר כך להעביר את היחידות בו לרוכשים, ביום 20.9.93 העביר את המקרקעין בחלקים שווים לרוכשים ולא רשם בית משותף. אין מקום לטענה זו. המוכר לא נתבע בתביעה זו, ולא נשאל על כך, ולא יכל להשיב להאשמה זו המופנית כלפיו בסיכומים בהליך שאינו צד לו. בהתאם לטענה זו טענו גם הנתבעים, שהמוכר השלים את חיוביו בכך שרשם את המקרקעין על שם הרוכשים. אין צורך שאדון במערך הזכויות בין הרוכשים למוכר, שכן הוא לא מערך הזכויות הנתון במחלוקת בפני. מערך הזכויות הנתון במחלוקת בפני הוא מערך הזכויות שבין הרוכשים לבין עצמם. אמנם, הם לא ערכו הסכם ישירות בינם לבין עצמם, אבל כל אחד מהם ערך הסכם עם המוכר, שלפיו רכש זכויות המוגדרות היטב, הן מבחינת השטחים שיהיו צמודים אליו, והן מבחינת השטחים שיהיו משותפים. כל הרוכשים ידעו מה הם רוכשים ומה אינם רוכשים, ומה הם רוכשים בשיתוף עם אחרים. בין הרוכשים נוצר איפה מערך זכויות משותף, שאינו תלוי במעשיו של המוכר.

8. אני דוחה את טענות הנתבעים, כאילו מכיוון שכאשר נערך ההסכם המקרקעין לא היו רשומים כבית משותף, אין תוצאות משפטיות לחלוקה המוסכמת של השטחים המשותפים בין הרוכשים, אלא רק אם המוכר היה רושם את הבית המשותף. זו אינה משמעותם של שני פסקי הדין שציטטו, רע"א 259/99 פליצ'ה ראובן נ' סופיוב (שעסק במקרה שבו התחייב הקבלן כלפי אחד הרוכשים, אבל חלוקת השטחים והגדרת הרכוש המשותף לא נכללה בהסכם עם רוכשים אחרים, ונקבע שהחלוקה זקוקה להסכמת הדיירים האחרים) וע"א 2525/92 ראוכברגר נ' רמת גן (שעסק גם הוא בדרישה להסכמת הדיירים האחרים להוצאת חלקים מהרכוש המשותף). במקרה שלפני, יש חלוקה מוסכמת בין הרוכשים, הכלולה בהסכם עם המוכר שלפיו רכשו את זכויותיהם, ובו הסכימו מה יהיה צמוד להם ומה יהיה רכוש משותף, ומה יהיה צמוד לאחרים. לחלוקה מוסכמת יש משמעות של הסכם בין הבעלים המשותפים, שמן הראוי היה לרשום את ההצמדות והרכוש המשותף על פיו.

9. אציין, כי אילו התקבלה טענת הנתבעים, שאם רכישת הזכויות, הקובעת את חלוקת השטחים, נעשית לפני רישום בית משותף אין לחלוקה כל תוקף, לא היתה תקומה לבניית בנין חדש. בכל בנין חדש, נמכרות עיקר הדירות לפני רישום הבית המשותף. לא יתכן לבטל בהינף יד הסכמה על חלוקת השטחים שנעשתה בעת הרכישה, וממילא נלקחה בחשבון לענין התמורה עבור הרכישה, רק משום שהבית המשותף נרשם כשהבעלות על המקרקעין היתה רשומה על שם הקונים ולא על שם המוכר, עם הערות אזהרה לקונים. אין שום טעם באבחנה זו. זכויות הצדדים כאשר הקרקע רשומה בבעלות המוכר וכפופה להערות אזהרה לרוכשים דומות לזכויות הצדדים כאשר הקרקע רשומה על של הרוכשים. אין הצדקה להבדל כלשהוא בזכויות למימוש חלוקה מוסכמת של השטחים.

10. ניתן לראות זאת גם מהצד השני. הנתבעים טוענים שלאחר רישום הבעלות במקרקעין על שם 3 הרוכשים בחלקים שווים ביניהם, אין תוקף להסכם חלוקת השטחים. זכויות הרוכשים בינם לבין עצמם לא השתנו עם רישום הבעלות. רישום הבעלות אמור להיות מתאים לזכויות שהיו בידי הצדדים גם קודם רישום הבעלות, ורישום הבעלות אינו אלא הוצאה של זכויותיהם מן הכוח אל הפועל. נמצא, שלטענת הנתבעים, גם לפני רישום הבעלות על שם הרוכשים, הסכם חלוקת השטחים לא חייב אותם. בין המועד שקדם לרישום הבעלות לבין יום לאחר חתימת הסכמי הרכישה לא קרה דבר שישנה את מערך הזכויות בין הרוכשים. מכאן, שלפי טענת הנתבעים, מייד כאשר חתמו הרוכשים על הסכמתם לחלוקת השטחים, לא היה להסכמה זו כל תוקף. זו כמובן תוצאה אבסורדית, והיא מנוגדת לדין. הדין הוא שהרוכשים הסכימו על חלוקה מחייבת ביניהם. חלוקה זו מבטאת את מערך הזכויות ביניהם, הן כאשר הם בעלי חוזה בלבד, ובין כאשר הם רשומים כבעלים. כבעלים משותפים, שכל אחד מהם בעל שליש מכל רגב אדמה, לרבות זה המונח מתחת לדירתו של חברו, הם רשאים לחלק ביניהם את השימוש, והסכם חלוקת השימוש מחייב אותם. כאשר הבית נרשם כבית משותף, בהעדר הסכמה אחרת, על הרישום לבטא את חלוקת השימוש המוסכמת ביניהם.

11. הנתבעים טענו, שמשמעות הסכם הרכישה היא שעל הקבלן לבנות את השלד בלבד ולא את יתרת הבניה מעבר לשלד והמוכרים לא התחייבו לבצע עבודות פיתוח במגרש וחלוקה כלשהיא שלו. זה נכון, שהרוכשים התחייבו להמשיך את הבניה מעבר לשלב השלד שבו נמכרו הדירות. הנתבעים מסיקים מכך שהגם שהרוכשים התחייבו לחלוקת שטחים, הרי מכיוון שהמוכרים לא התחייבו לבנות על פי חלוקת השטחים הזו את החצר, אין משמעות להסכמה של הרוכשים, ומכיוון שהמוכרים לא כללו בהסכם פרטים על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתו לרוכשים של החלקים האחרים, הרוכשים אינם מחוייבים בחלוקה השטחים שעליה הסכימו. זו קונסטרוקציה רחוקה מהאמת ומהדין. כפי שטענו בצדק הנתבעים, חוק המכר (דירות) אינו חל על הרכישה על ידי הרוכשים, מכיוון שהרוכשים רכשו את הדירות במצב של שלד. אני דוחה את הטענה שאין הגיון להחיל על מערכת היחסים שבין הרוכשים למוכר את החובה לבנות את המגרש לפי תוכנית המגרש שצורפה להסכם הרכישה, ולרשום את הבית המשותף על פי תוכנית זו. מערך הזכויות והחובות הזה מוטל על המוכר ועל הרוכשים לא מכוח חוק המכר (דירות) שכאמור אינו חל, אלא מכוח ההסכם שבין המוכר לרוכשים. בני אדם רשאים להסכים על מערך זכויות חובות כלפי בעלי דברם בחוזה, גם אם מדובר בשלד ולא בדירה.

12. למרבה הפלא, למרות שהנתבעים טוענים שחוק המכר (דירות) לא חל, ולמרות שלדבריהם אין הגיון להחיל את ההוראות שבו, מוצאים הנתבעים לנכון להחיל הוראה ספציפית שבו, לפיה יש לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים בענין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף. אני דוחה טענה זו. הוראות סעיף 6 (א) לחוק המכר (דירות) באו על רקע של מערך זכויות הנקבע על פי החוק. ההגיון שבו רצוי, אבל הפרטים לא הכרחיים. ההגיון הוא שעל הרוכשים לדעת מה השטחים המוצמדים להם ומה אינו מוצמד להם, מה משותף ומה לא. זה בדיוק מה שידעו הרוכשים, כעולה מעדויותיהם המפורשות בפני. כולם, כולל רוכש היחידה שהפכה לבסוף ליחידה הנתבעים, ידעו היטב איזה חלק מהשטח יהיה צמוד להם ואיזה יהיה משותף, ואיזה יהיה צמוד לאחרים. על כן, אין צורך לדון בכל הפסיקה באשר ליישום סעיף 6 (א) לחוק מכר (דירות), שאינו חל.

13. כאמור, הרוכשים מהמוכר פרוינדליך היו כפופים למערך זכויות כולל בדבר חלוקת השטחים, שהוסכם ביניהם והיה ידוע להם היטב. הם היו רשאים להסכים כרצונם על חלוקת שטחי החצר, כמי שעתידים להיות בעלים משותפים במקרקעין, ואכן הסכימו לכך. לפיכך, אני קובע שהתשריטים שצורפו להסכמי הרכישה של כל אחד מ- 3 הרוכשים, המגבשים ביחד חלוקה מוסכמת של השטחים, היו בעלי תוקף וחייבו את הרוכשים, כמבטאים את הזכויות שרכשו ואת אלה שהסכימו לא לרכוש, או חלוק עם הרוכשים האחרים.

ג. רכישת הזכויות על ידי הנתבעים

14. כאמור, התשריט המבטא את חלוקת השטחים, דהיינו מה רוכש רוכש מס' 3 ומה הסכים שיהיה משותף, היה חלק מהסכם הרכישה מיום 12.10.89. ביום 25.10.90 מכרה משפחת זילכה את יחידה 3 לגב' חנה רייכר (ת/8). בהגדרת המימכר נרשם כי המוכר הוא בעל הזכויות הבלעדי להירשם כבעל הקוטג' בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לחוזה מיום 12.10.89 שנערך בינו לבין הבעלים הרשומים, המצורף להסכם כחלק בלתי נפרד ממנו. מכיוון שהתשריט המבטא את חלוקת השטחים הוא חלק מההסכם מיום 12.10.89, התוצאה היא שהתשריט שצורף לחוזה מיום 12.10.89 הוא חלק מההסכם מיום 25.10.90, כך שגב' רייכר רכשה את זכויותיה בכפוף לאותה חלוקת שטחים. אציין, כי למרות שהנתבעים התייחסו להסכם הרכישה שצורף להסכם רכישתם מגב' רייכר, והסתמכו עליו כפי שאפרט להלן, הם לא הציגו אותו, והימנעות זו מהצגת ראיה רלבנטית מתפרשת לחובתם.

15. ביום 20.9.93 נרשמו כאמור הרוכשים כבעלים משותפים במקרקעין, וגב' רייכר נרשמה כבעלים של שליש מהמקרקעין. ביום 21.5.95 מכרה את זכויותיה לנתבעים (נ/6). מכיוון שזכויות הבעלות היו שייכות לכל אחד מ-3 הבעלים בשווה, כך שבכל רגב אדמה בדירת גב' רייכר הו שותפים שני השלישים הנותרים, היה צורך להבהיר את חלוקת השימוש בין הבעלים המשותפים. ואכן, בהסכם הרכישה שלפיו רכשו הנתבעים את זכויותיהם, צורף הסכם הרכישה שלפיו רכשה גב' רייכר את זכויותיה, שהוא ההסכם הכולל את התשריט, כפי שנאמר לעיל. נאמר במפורש בהסכם מיום 21.5.95, שזכויות הבעלות של הגב' רייכר בדירה הינן לפי חוזה המכר. אמנם, צויין תאריך 20.9.93, אבל זה תאריך מוטעה, כי ביום זה לא היה כל חוזה מכר. ביום זה גם לא חתמה גב' רייכר על חוזה המכר צורף לחוזה, וכפי שאישרה ב"כ הנתבעים בדין ביום 20.10.13, "כאשר הנתבעים רכשו דירתם הם הסתמכו על הסכם שצורף כנספח א' להסכם המכר שלהם". אין הסכם אחר מלבד הסכם שלפיו רכשה גב' רייכר את זכויותיה, שהוא הסכם הכולל את תשריט חלוקת השטחים. המסקנה היא איפוא, שתשריט חלוקת השטחים היה חלק מהסכם המכר לפיו רכשו הנתבעים את זכויותיהם, והם הסתמכו עליו.

16. להסיר ספק, אני דוחה את טענת הנתבעים, כאילו התאריך 20.9.93 אינו תאריך מוטעה אלא תאריך הסכם המכר שהוא, לשיטתם, שטר המכר שחתמה הגב' רייכר לצורך רישום זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין. ראשית, לא הוכח כלל שגב' רייכר חתמה על שטר המכר ביום 20.9.93. זה התאריך שבו נרשמו זכויותיה לפי נסח הרישום, אבל לא בהכרח המועד שבו חתמה על שטר המכר. שנית, שטר מכר אינו "חוזה מכר". הטענה כאילו יש זהות בין השניים היא עיוות של המציאות. שטר מכר נועד לרישום ואילו חוזה מכר קובע את הזכויות שלפיהם, בסופו של דבר, משתמשים בשטר מכר. על כן אישר הנתבע בחקירתו בעמ' 55 שורה 23 שלא ראה חוזה מכר מ- 20.9.93. שלישית, אין שום משמעות לאמירת המוכרת בהסכם, ש"זכויות הבעלות שלה בדירה הן לפי שטר מכר (במקום חוזה מכר) מיום 20.9.93". זכויות הבעלות כבר היו רשומות בשלב זה בלשכת רישום המקרקעין, ואין צורך לומר בהסכם הרכישה מאיזה תאריך הן רשומות. זאת ועוד, שטר המכר לא קבע כל זכויות בעלות בדירה, אלא זכויות בעלות בשליש מהמקרקעין. לעומת זאת, בהואיל הקודם נאמר שהמוכרת היא הבעלים של 1/3 מזכויות הבעלות בחלקה, ומחזיקה ובעלת זכות השימוש הבלעדית בדירה והרכוש הצמוד אליה. על רקע זה בא ההואיל הזה כדי להסביר, כיצד יכולה המוכרת לעבור מזכויות החזקה ושימוש בלעדי בדירה, לזכות בעלות בדירה. הדרך היא על ידי חלוקת השימוש בין הבעלים המשתפים לפי התשריט המוסכם, שהוא חלק מהסכם הרכישה. ודוק: הסכם הרכישה עצמו אינו מחלק את הבעלות בין הרוכשים. כדי לחלק את הבעלות בין הרוכשים, יש צורך בצירוף התשריט. הנתבעים אינם יכולים לטעון שרכשו בעלות מחולקת, בלי לדעת על התשריט המחלק אותה.

16. בשלב שעד רישום זכויות הבעלים כבית משותף, היה תוקפו של הסכם חלוקת השטחים ביניהם כתוקף של הסכם שיתוף. לפי סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, ניתן לרשום הסכם שיתוף, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי מי שנעשה שותף לאחר מכן. הסכם חלוקת השימוש בשטחים לא נרשם, אבל הוא בכל זאת מחייב את הנתבעים שרכשו את זכויותיהם לאחר מכן, שכן הוא היה חלק מהסכם הרכישה שלפיו רכשו את זכויותיהם, וגם אם אקבל את הטענה שהם התעלמו ממנו ולא הסתכלו עליו, הוא מחייב אותם. משמעות הסעיף אינה שהדרך היחידה לחייב את השותף החדש היא לרשום את הסכם השיתוף, אלא שזו אחת הדרכים, אבל דרך נוספת, שאינה קבועה בחוק, היא אם הוא מקבל עליו בחוזה שלפיו רכש את זכויותיו, שאלו יהיו לפי תשריט החלוקה שהוא חלק מהסכם הרכישה מיום 12.10.89.

17. על כן, המסקנה היא שתשריט חלוקת השטחים הוא חלק מהסכם המכר שלפיו רכשו הנתבעים דירה והצמוד אליה לפי התשריט, ממי שהיתה רשומה כבעלת שליש מכל המקרקעין. אני דוחה את טענת הנתבעים, כאילו בדקו רק את הרישום והסתמכו עליו, ולא ידעו על האמור בהסכם ובתשריט. טענה זו מנוגדת הן לאמור בהסכם הרכישה שלפיו רכשו את זכויותיהם, והן לדברי באת כוחם לעיל, לפיהם הסתמכו על ההסכם שצורף כנספח א' להסכם המכר שלהם. על כן, לא חל בעניינם סעיף 10 לחוק המקרקעין, שלפיו מי שרכש זכות במקרקעין בהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון. ממילא סעיף זה אינו חל, מכיוון שאין טענה שהרישום לא היה נכון עד לרישום הבית המשותף, לאחר שרכשו את זכויותיהם. לפיכך, אף הנתבעים מחוייבים במערך הזכויות שנקבע בתשריט חלוקת השטחים.

ד. רישום הבית המשותף והסכמה על תיקון ההסכם

18. אין ספק, שהבית המשותף נרשם כשהוא אינו מתאים לתשריט חלוקת השטחים המוסכם. מהשטח שהתובעים 1-2 זכאים לו נגרע שטח של 18.30 מ"ר לערך, ומהשטח שהתובעים 3-4 זכאים לו נגרע שטח של 23.90 מ"ר, ושטחים אלו נרשמו כשטחים משותפים, כעולה מההשוואה בין התשריט ת/15 לתשריט רישום הבית המשותף. הנתבעים הודו בכך בכתב הגנתם, אלא שטענו שהשינוי היה בהסכמה בין הצדדים. כך גם טענה ב"כ הנתבעים בדיון ביום 1.9.14.

19. כפי שהעיד הנתבע, בשנת 2003-2004 קבל הודעה מהועדה המקומית על השלמת הליכי הפרצלציה לגוש שבו הם גרים, וכי ניתן לרשום את הבית כבית משותף. בתחילת 2005 נולדה יוזמה בין השכנים לבצע את רישום הבית המשותף. התובע 1 הציע לפנות לעו"ד יוסף אפק, שהיה מעורב בהסכמי הרכישה המקוריים, וקיבל תמורה עבור רישום הבית המשותף. הנתבע פנה לעו"ד אפק שהסכים "שברצון ימשיך את הליך הרישום". נשלח מודד ולאחר סיום עבודתו הוזמנו הצדדים למשרד עו"ד אפק לחתימה על תקנון הבית המשותף, ורישום הבית המשותף (נ/8) הושלם ב- 7.11.05 (עמ' 50).

20. הנתבע לא העיד על איזו שהיא הסכמה שהיתה בין הצדדים לשינוי חלוקת השטחים. הוא אף העיד במפורש ש"לא היתה הסכמה בין בעלי הדירות" (עמ' 56 שורה 29). עדות זו מתיישבת עם עדותו הכללית, שלא ידע כלל על חלוקת השטחים, עדות שאיני מקבלה משום שהמסמכים שלפיהם רכשו הנתבעים את זכויותיהם כללו את התשריט, שקבעה את חלוקת השימוש והשטחים. כלומר, גם אם הנתבעים עצמו עיניהם מלראות את הסכם חלוקת השטחים שהיה מונח לפניהם, אין הם פחות חייבים בו.

21. מר יעקב פלג, שערך את התשריט לצורך רישום הבית המשותף, הסביר, שלצורך רישום בית משותף הוא מקבל בדרך כלל הנחיות הכוללות את ההסכמות בדבר הצמדות ושטחים משותפים (עמ' 43 שורות 3-5; ושורות 31-33). במקרה זה, לא קיבל כל הנחיות מעו"ד אפק, ולא קיבל את התשריט המשקף את החלוקה המוסכמת (עמ' 44 שורה 18; עמ' 45 שורה 12, ועוד). איני מאמין לדברי עו"ד אפק, שמסר למר פלג את התשריטים שהיו בידו מהסכמי הרכישה (עמ' 62 שורה 18; עמ' 63 שורה 27), בהיותם בלתי סבירים. אני מאמין למר פלג. אילו מסר את התשריטים למר פלג, שלא היה מעורב בענין, אין ספק שמר פלג היה מכין תשריט אחר, ולפחות מציף את הבעיות שגורמת ההסכמה הקודמת. מתוך עדותו למדתי, שהוא פשוט שכח לתת למר פלג את התשריט ולתת לו הנחיות כלשהן בדבר המוסכם. אולי אפשר לתרץ זאת בכך שבין 1989, מועד חתימת התשריט, ל- 2005 חלפו 16 שנים, אבל העובדה היא שהתשריט המוסכם לא נמסר למר פלג, ולא שימש אותו בעריכת תשריט הבית המשותף.

22. עו"ד אפק העיד שביקש ממר פלג להחתים את הדיירים על התשריט שהכין, לפני רישומו כבית משותף (עמ' 63 שורה 27, ועוד). איני מאמין שכך ביקש, אלא שביקש ממנו רק להכין תשריט. מכל מקום, אין ספק, שלא הוצג תשריט חתום על ידי מי מהצדדים, ואין די בכך שעו"ד אפק העיד שהוא חושב שמר פלג החתים אותם (עמ' 64 שורה 1). מר פלג לא העיד שהחתים מי מהדיירים על התשריט. לגבי תקנון הבית המשותף, נ/8 כולל תקנון בית משותף החתום על ידי התובעים 1-2, מי שמכר לתובעים 3-4 והנתבעים. במילים עדינות אומר, שלא נסתרה עדותו של מר רז, שבין אם חתם בפני הפקידה במשרד עו"ד אפק ובין אם חתם בפני עו"ד אפק עצמו, חתם על התקנון בלי שיוצג לו התשריט ובלי שיוסבר לו שהתשריט והתקנון מבטאים חלוקה שונה מהחלוקה שלפיה רכש את זכויותיו. הדבר לא הוסבר לו, בין היתר, משום שכפי שהעיד עו"ד אפק, הוא לא היה ער לשוני בין התשריט המוצע לבין התשריט המוסכם (עמ' 61), והוא לא הסביר לו שינוי כלשהוא (עמ' 65). חתימה כזו של התובעים 1-2 (התובעים 3-4 לא קראו ולא חתמו (עמ' 36) ובמקומם חתם מר אלוני שהיה הבעלים הרשום, שהעיד שלא קרא שום דבר) על התקנון, בלי שיובהר שיש בה שינוי של המוסכם, אינה הסכם אחר המשנה את החלוקה המוסכמת.

23. בהעדר ראיה להסכמה כלשהיא לשינוי החלוקה המוסכמת, כולל בראיות הנתבעים, טוענת ב"כ הנתבעים שהתהוותה הסכמה לא פורמלית בין הדיירים בענין שימושי השטחים במגרש. אני מקבל את טענת התובעים, שמדובר בהרחבת חזית בלתי מוסכמת, שכן טענה כזו לא נטענה בכתב ההגנה. בהקשר זה אציין את העובדה, שלאחר שהנתבע לא העיד כלל שהיתה הסכמה הנובעת מהשימוש השונה בשטח, ב"כ הנתבעים שאלה אותו בחקירה חוזרת שאלה מדריכה שיעיד כך. השאלה נפסלה, ואז נשאלה שאלה מתוקנת, בעוד העד האינטליגנטי זוכר את המילים שהכניסה ב"כ הנתבעים לפיו בשאלה שנפסלה, והוא אכן ענה בהתאם להכוונת ב"כ הנתבעים, כי העובדה שרישום הבית המשותף תואם לשימוש בשטח כפי שנעשה עד הרישום, היא מבחינתו הסכמה מכללא. איני נותן לתשובה זו של העד, בנסיבות אלה – בחקירה חוזרת, לאחר שאלה מדריכה, כל משקל.

24. אכן, כפי שהוכח, הצדדים השתמשו בשטחים בסטיה קלה מהמוסכם בתשריט, אך לגבי עיקר השטחים, השימוש היה בהתאם לתשריט המוסכם. הוכח בפני, שהתובעים עשו שימוש בפועל בשטחים שהיו אמורים להיות צמודים להם לפי התשריט המוסכם. למעשה, זה מה שהצית את המחלוקת בין הצדדים בשנת 2011, הביא לתחילת ההליכים המשפטיים ביניהם, והביא לידיעת התובעים שהתשריט שנרשם שונה מן המוסכם. היה זה לאחר שהתובעים 1-2 עשו בשטח הצמוד להם שימוש שהפריע לנתבעים. כאשר הנתבע ביקש מהם לחדול מכך, אמרו לו שזה שטחם, כי כך עשו כל השנים. אז הוציא הנתבע את התשריט והראה לנתבעים 1-2 שהשטח שכל השנים סברו, בהתאם למוסכם, שהוא צמוד להם, רשום כשטח משותף. מכאן ראיה ניצחת לכך שהשימוש בשטח שהיה אמור להיות צמוד ערב הרישום וגם לאחריו היה בהתאם לתשריט המוסכם, ולא בהתאם לתשריט הרשום.

25. הנתבעים טוענים, כי על פי רוחב הדרך של הרכוש המשותף כפי שהוסכם, אין אפשרות לרכב ממוצע לעבור, וברישום הקיים יש הלימה לאילוצי השטח, לנוהג ולהסכמה שהיו קיימים לאורך השנים (סעיף 95 לסיכומי הנתבעים). עוד אעסוק בטענה זו, אבל כבר כעת אני דוחה את הטענה, כאילו רוחב זה של הדרך נדרש על ידי המקפחת על רישום מקרקעין כתנאי לרישום. הנתבעים הפנו למכתב עו"ד אפק נ/10 שבו נכתב שנעשו שינויים בתוכניות לפי דרישת "הטאבו". עורכי דין העוסקים ברישום בתים משותפים יודעים שלעיתים משומנות נדרשים תיקונים כאלה ואחרים בתשריט. אין אף שמץ של ראיה, שהתיקונים שנדרשו על ידי המפקחת היו באשר לרוחב הדרך או שינויים אחרים רלבנטיים. להסיר ספק, מר פלג, ההנדסאי שכונה "המודד", לא נשאל על כך ולא העיד כך.

26. התובע 1 אישר בעדותו בעמ' 32, שלפי התשריט המוסכם, המרחק בין קצה הגבול הכחול, המסמן את השטח הצמוד לו, לבין החומה הוא 2-2.10 מ', וכי ידוע לו שאי אפשר לעבור במכונית ברוחב הזה. מכאן מבקשים הנתבעים להסיק, שהיתה הסכמה לשנות את חלוקת השטחים הצמודים לעומת הרכוש המשותף. אין להסיק כל הסכמה כזו. כעולה מן התשריט ומהמצב בשטח, קו הגבול הכחול של השטח הצמוד אינו מציין קיר. דהיינו השטח המשותף והשטח הצמוד נמצאים באותו מישור, ללא גבול ממשי ביניהם. התובע 1 הסכים, כפי שהעיד, לתת לנתבעים זכות מעבר על פני השטח הצמוד אליו, כך שרכבם של הנתבעים לא יעבור רק בשטח המשותף, אלא על פני חלק מהשטח הצמוד אליהם. התובעים חזרו על הסכמה זו גם בסעיף 112 לסיכומיהם, בשם כל התובעים. הסכמה לזכות מעבר היא אכן שינוי של התשריט המוסכם, אבל אין היא שינוי של חלוקת השטחים בין המוצמד למשותף. אין בהסכמה זו למעבר הסכמה לכך שכל מקום שבו עובר רכבם של הנתבעים הוא משותף. להסיר ספק, אף אחד לא העיד שההסכמה למעבר היתה הסכמה שהשביל משותף לכל רוחבו – לא התובע 1, שהסביר שהסכים למעבר עקב יחסי שכנות, ולא הנתבע, שלא העיד על כך כלל.

27. בשנת 2010, לאחר רישום הבית המשותף, הוחלפה שכבת האספלט שהיתה הן בשטח המשותף והן בשטח הצמוד, במשטח בטון חדש. אין חולק שעלות העבודות שולמה בחלקים שווים ביניהם. הנתבעים מבקשים להסיק מכך שהוסכם שהשטחים הצמודים הם חלק מרכוש המשותף, שאם לא כן, מדוע ישלמו הנתבעים את חלקם גם בעבודות בשטח הצמוד? ואולם, אם כי השטחים היו בגודל שונה, לכל אחד מהשכנים היה שטח שנמצא בשימושו הבלעדי שנכלל בשיפוץ הזה. חשבון נכון בהתאם לתשריט המוסכם היה לחלק בשווה את עלות החלפת האספלט בחלק המשותף, ולהטיל על כל אחד מהשכנים את עלות ההחלפה בשטח הצמוד אליו. אלא שמסתבר, שלכל אחד מהשכנים היה שטח צמוד אליו שנכלל בעבודות, אם כי גודלו היה שונה במקצת – לתובעים 3-4 השטח הצמוד בצד השביל מהכניסה למגרש עד תום ביתם, לתובעים 1-2 השטח הצמוד בצד השביל מבית התובעים 3-4 עד תום ביתם, ולנתבעים השטח שבסוף שביל הגישה ובצד ביתם. השטח של הנתבעים היה גדול יותר מהשטח הצמוד לכל אחד מזוגות התובעים, ואילו נעשה חשבון נכון, היה על הנתבעים לשלם יותר מאשר שליש מהעלות. ואולם, כעדותו של מר סגל, התובע 3, הוא ביקש לעשות התחשבנות מכיוון שהשטח של הנתבעים היה גדול יותר, אבל התובע 1 שכנע אותו לא לעשות התחשבנות (עמ' 37). זה היה מצב הדברים שעל רקעו בוצע השיפוץ – לכל אחד מהשכנים שטח צמוד וויתרו על התחשבנות כדי לשמור על יחסי שכנות טובים. אילו היה כדבר הנתבעים, שלתובעים אין כלל שטח צמוד שנכלל בשיפוץ, ורק לנתבעים, היתה החלוקה של השיפוץ בחלקים שווים מקפחת מאד את התובעים, הנושאים בעלות שיפוץ השטח הצמוד לנתבעים, מעבר לחלקם בשיפוץ הרכוש המשותף, מבלי שהם נהנים מהשתתפות הנתבעים בשיפוץ השטח הצמוד להם. סביר יותר, כפי שהעיד מר סגל, ועדותו לא נסתרה, שלכל אחד מהשכנים היה שטח צמוד שנכלל בשיפוץ והם ויתרו על התחשבנות מדויקת, אף שהתחשבנות היתה לרעת הנתבעים. כלומר, השיפוץ המשותף אינו מצביע על הסכמה שכל השטח משותף, אלא על כך שיש לתובעים שטחים צמודים שנכללו בשיפוץ

28. המסקנה העולה מכל האמור היא, שלפני רישום הבית המשותף, וגם לאחריו, לא הוסכם על שינוי החלוקה של ההצמדות והרכוש המשותף, כפי שהוסכם בתשריט – לא בהסכם מפורש ולא מכללא. כפי שנקבע בע"א 5793/96 חיים חיים נ' אהרון חיים, פ"ד נא (5) 625, וכפי שמחייב ההיגיון, בהעדר ראיות על הסכמה מאוחרת המשנה מההסכמה הראשונית שבאה לידי ביטוי בכתב, אין מקום להניח שחל שינוי בהסכמות בין הצדדים. על כן, יש להורות על תיקון רישום הבית המשותף, כך שיתאים לתשריט המוסכם, בכפוף לזכות המעבר שהסכימו לה התובעים בסעיף 112 לסיכומיהם.

ה. מעבר הכרחי

29. הנתבעים העלו בסיכומיהם טענה נוספת, כי המעבר אל החניה של הנתבעים הוא מעבר הכרחי, ועל כן לא ניתן להוציאו מהרכוש המשותף. ככל שמשמעות הטענה היא שבעלי מקרקעין לא יכולים להסכים על חלוקת שטחים באופן שהמעבר יהיה לא תקני, אני דוחה טענה זו. אין לכך בסיס באף אחד מפסקי הדין שציטטו הנתבעים. הנתבעים ציטטו את ע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' מרכוס פ"ד מא (2) 561, אבל הוא עוסק במקרה שסעיף 6 לחוק המכר (דירות) חל עליו, ולא ביחסים שבין בעלים משותפים במקרקעין. עליהם חל רק סעיף 55 (ג) לחוק המקרקעין, לפיו נקבע שלא ניתן להצמיד לדירה "חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתיקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות". השביל המשותף אינו מתקן, ואין להחיל עליו את הרציונל הנודע לחדרי מדרגות, במיוחד כאשר ניתן להשיג את המטרה באמצעות זיקת הנאה, זכות מעבר, שהתובעים הסכימו לה.

30. הנתבעים טענו שבהיתר תוכננו מקומות חניה בתוך המגרש ל- 3 הדירות. טענה זו לא הוכחה. הקבלן פרונידליך נשאל על כך ולא אישר זאת (עמ' 11-12). גם הנתבע לא העיד כך, אלא שמצא כאשר רכש את דירתו, שניתן לחנות בתוך המגרש. בנסיבות אלה, ככל שהנתבעים מבקשים לטעון שעל פי היתר הבניה לא ניתן היה לרשום את התשריט המוסכם, טענה זו לא הוכחה.

ו. טענות נוספות של הצדדים

31. הנתבעים טוענים, כי משקיבלו התובעים את העברתם דירותיהם על שמם לפי רישום הבית המשותף, הם יודעים על תוכן הרישום וכעל חלוקת השטחים. פסק הדין שציטטו עוסק במקרה שבו קבע בית המשפט שהמקבלים ידעו מה נכלל ומה לא נכלל בשטח הבית המשותף (ע"א 30/70 וינטר נ' פפר פ"ד כד (2) 541). קבעתי ואני קובע שוב, לפי מה שהוכח בפני, כי התובעים לא ידעו שהרישום נעשה בניגוד לתשריט המוסכם, ונודע להם על כך רק עם פרוץ המחלוקת בשנת 2011. הם לא ידעו זאת, אם משום שאיש לא אמר להם דבר אודות שינוי כלשהוא, אם משום שלא הוצג להם התשריט, ואם משום שכל העת, לפני ואחרי הרישום, השתמשו בשטחים לפי התשריט המוסכם.

32. הנתבעים טענו, שיש הבדל בין זיקת הנאה לבין השארת כל שביל המעבר כשטח משותף. אכן יש הבדל ביניהם. ואולם, הסכמים יש לכבד, וכאשר ניתן למצע בין האינטרסים של הצדדים על ידי מיתון התוצאה המוסכמת באמצעות זיקת הנאה, יש לעשות זאת בדרך זו.

33. הצדדים ניהלו הליכים בפני המפקחת על בתים משותפים, לאחר שפרץ הסכסוך ביניהם אודות השטחים הצמודים. לא אעסוק בסתירות שבין עדות הנתבע באותם הליכים לעדותו בפני. עמדת הנתבעים התקבלה על ידי המפקחת בשל היותה מוגבלת בתקנון הבית המשותף ותשריט הבית המשותף, אשר נרשמו בניגוד למוסכם. על כן, יש לפצות את התובעים בעלות ההליכים בפני המפקחת.

ז. סיכום:

34. צר לי על כך שהצדדים, שכנים שאין ביניהם סכסוכים אחרים, לא השכילו לסיים את הסכסוך ביניהם בהסכם. בהעדר הסכם יש לפסוק לפי הדין. לפי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה, וקובע כדלקמן:

א. התובעים זכאים לתיקון צו הבית המשותף, תקנון הבית המשותף ותשריט הבית המשותף, בהתאם לתשריט ת/15, בכפוף לזיקת הנאה, כפי שיפורט להלן.

ב. רישום תיקון הבית המשותף יכלול רישום זיקת הנאה, לפיה בעלי יחידה 123/3 ובעלי יחידה 123/2 יהיו זכאים להשתמש לצרכי מעבר כלי רכב והולכי רגל, בשטחים הצמודים י"ח וי"ט בת/15, עד לרוחב של 2.5 מ' מגבול החלקה.

ב. הנתבעים ישתפו פעולה בתיקון הרישום, ויחתמו על כל מסמך הדרוש לתיקון מסמכי הבית המשותף כאמור. למקרה שהנתבעים לא ישתפו פעולה או לא יחתמו על המסמכים הדרושים תוך 30 יום מדרישת התובעים, אני ממנה את ב"כ התובעים, עו"ד יהודה מלאך, ככונס נכסים על זכויות הנתבעים בגוש 11292 חלקה 123/3, לצורך חתימה בשם הנתבעים על המסמכים הדרושים.

ג. הנתבעים ישאו בשליש מעלות תיקון מסמכי הבית המשותף.

ד. על פי נוהלי הנשיאה ות/18, ובהתחשב בהחזר הוצאות בגין ההליך בפני המפקחת (הן שכ"ט עו"ד התובעים והן תשלום הוצאות לנתבעים), והסכם שכר הטירחה והתשלומים ששולמו בפועל על ידי התובעים לניהול ההליך, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל (מלבד שומת הוצאות בגין עדים לפי תקנה 513 שתיעשה לפי פנייה נוספת עד יום 17.2.15) של 50,243 ₪. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ד שבט תשע"ה, 03 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.