בעניין: בקשת רשות להתגונן

בפתח הדברים, אתנצל בפני הצדדים על העיכוב במתן ההחלטה, למרות שהגיעו להסכמה דיונית, שחסכה דיון במעמד הצדדים. הדבר נבע מעומס דיונים ותיקים לכתיבה.

המשיבה הגישה נגד המבקשת תביעה ע"ס 433,234 ₪ בגין חוב ארנונה בגין החזקת המבקשת בנכס ברח' אלון 1, רמת ישי, לתקופה 15/3/12 עד 30/8/12.

המבקשת הגישה ערר על השגה, שנדחתה, והערר נדחה אף הוא.

בקשה למחיקת התביעה על הסף נדחתה על ידי, ונקבע שכל הטענות ידונו כטענות הגנה.

הצדדים הגישו הסדר דיוני מוסכם, לפיו ההחלטה בבקשה שבנדון תינתן על סמך סיכומים, והסיכומים הוגשו.

המבקשת, בעלת הנכס, טוענת כי קיים הסכם שכירות (נספח א' לבקשה) לפיו חברת א.ד. עוף והוד בע"מ (להלן: "השוכרת") שוכרת ממנה את הנכס מיום 1/7/10 עד 30/5/13, והיא בעלת החזקה והזיקה הקרובה יותר לנכס, ועל כן החיובים חלים עליה, ולכל הפחות יש לתת למבקש רשות להתגונן ולמשלוח הודעת צד ג'. המבקשת דיווחה על ההסכם למשיבה כחוק, ועל כך אין חולק. בתצהיר נטען כי השוכרת ביטלה את הסכם השכירות באופן חד צדדי, בלא הסכמת המשיבה ובניגוד להוראות ההסכם ונטשה את המושכר. על כך התנהלו חילופי מכתבים בין השוכרת למשיבה (נספחים ב' ו-ג' לבקשה). המבקשת טוענת כי המשיבה קיבלה את הודעת השוכרת על תום ההחזקה, לא שלחה למשיבה דרישות תשלום אלא רק ביום 5/7/12 נתקבל מכתב התראה נושא תאריך 24/6/12 (נספח ד' לבקשה) על חוב שנצבר עד אז, ומיד הוגש גם כתב התביעה (ביום 10/7/12).

המבקשת טוענת בהסתמך על צו המיסים לשנת 2012 (נספח ה' לבקשה) ועל סמך סעיף 326 לפקודת העיריות והפסיקה כי המשיבה לא היתה רשאית לקבל את הודעת הפסקת החזקה מאת השוכרת, ואינה רשאית לחייב את המשיבה בתשלום הארנונה לתקופה בה עומד הנכס ריק, עקב יציאתה החד צדדית של השוכרת ממנו.

לאחר שקראתי את הסיכומים, אני מוצאת כי המבקשת הציגה טענת הגנה ראויה לבירור, המקימה לה הגנה בפני התביעה.

אין חולק כי המבקשת הודיעה למשיבה על העברת החזקה לשוכרת, ולא חוייבה בארנונה ממועד תחילת השכירות ועד להודעתה החד צדדית של השוכרת ביום 15/3/12. המדובר בתקופת שכירות שמעל שנה, ולפי סעיף 326 לפקודת העיריות:

"... [ו]אם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו את שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

במשתמע, משמסר המשכיר לרשות הודעת אמת, התוצאה הינה:

"שעם משלוח הודעה כדין, אכן הסתיימה חבותו של המשכיר לתשתלום ארנונה בקשר עם התקופה שבה אין הוא נחשב כמחזיק בנכס, אף אם תקופה זו קוצרה בדיעבד" (עע"מ 1244/017 עיריית ירושלים נ' שמי בר מקרקעין 1993 בע"מ, (5.7.2011, מופיע בנבו), ההדגשה שלי, ג.ס.ב.).

לא ניתן ללמוד מפסק הדין תשובה סופית, שתביא לדחיית התביעה, שכן בפסק הדין שמי בר לא היתה מחלוקת על כך שהשוכר החזיק בנכס בתקופה שבמחלוקת, ולא שילם, ובענייננו יש מחלוקת בין המשכירה, המבקשת, לבין השוכרת בשאלת הפסקת החוזה.

בבר"ם 867/06, רע"א 3502/06 דור אנרגיה (1988) בע"מ ובידור נאה מפעלי בתי קולנוע בע"מ נ' עיריית חיפה (17.4.2008, מופיע בנבו) נקבע כי העיריה רשאית להסתמך על הודעות תושביה על שינוי החזקה, בהתחשב בחובת ההודעה האקטיבית שהוטלה עליהם מכח החוק ובשל ההיגיון שמאחורי הוראה זו, לפיה ירצה מי שחדל להחזיק להשתחרר מחיובו. שם נקבע כי אין חובה על העיריה לבדוק את מצב החזקה בנכסים, אלא אם מדובר בזמן רב בו לא שולמה ארנונה, או שהיה בידיעתה במסגרת מחלקה אחרת, כי המצב השתנה.

יש לברר את מעמדה של המבקשת ממועד מסירת הודעת השוכרת למבקשת ולמשיבה, לפיה משלא עשתה שימוש בנכס למעט שמירתו, אינה נחשבת כ"מחזיק" לצורך תשלום ארנונה, וכי זיקת השוכרת לנכס קרובה יותר משל המבקשת, בהיותה בעלת חוזה שכירות בתוקף. תמיכה בטענתה זו מוצאת המבקשת בכך שהמשיבה ניהלה הליכים באותו עניין גם נגד השוכרת.

"זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות..." (ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו, פ"ד לט(3) 341 (1985)).

שם נקבע עוד כי:

"בנקטו את הביטוי "מחזיק" אין הוא [המחוקק, ג.ס.ב.] מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא – יחסית כמובן – בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס".

בהגשת ההשגה והערר ובהעמדת חברת שמירה לשמירת הנכס, אפשר לראות הודאה מטעם המבקשת כי היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והטענות בינה לבין השוכרת יוכלו לשמש בסיס להתדיינות ביניהן.

"תוכל תרופתו של הנישום לבוא במסגרת מישור היחסים שבין הנישום לבין המחזיק החדש... בוודאי שאין הצדקה שהעירייה דווקא (ובעקיפין תושבי העיר) היא שתישא בנטל החוב שלא שולם" (פסק דין דור אנרגיה הנ"ל).

אך נסיבות פסק הדין דור אנרגיה אינן זהות למקרה דנן. שם לא שלחה העיריה הודעות תשלום במשך שנים, איש מן הצדדים לא הודיע על החזקה והפסקת החזקה, והעיריה ידעה קונסטרוקטיבית על שינוי המחזיקים. בנוסף שם המחזיקה בפועל לא היתה בעלת יכולת פרעון.

מקרה דומה לענייננו נדון בבש"א (שלום פתח תקוה) 3839/04 בן לב בע"מ נ' עירית פתח תקוה, ושם נקבע תוך הפנייה לת.א. (שלום חיפה) 10253/94 עיריית חיפה נ' זלוטי שרה, דינים-שלום כרך כח, עמ' 338, כי במקרה של מחלוקת בין המשכיר לשוכר בשאלה מתי הסתיימה תקופת השכירות, אין המשיבה רשאית להסתמך על הודעה חד-צדדית מבלי לקבל את עמדת הבעלים. במקרה דנן יש הצדקה לקבל את בקשת הרשות להתגונן, שכן השוכרת מסרה למשיבה מכתב ששלחה למבקשת, בו כתבה "הריני להעלות על הכתב את המוסכם..." (נספח ב' לבקשה), דבר שעשוי להסיר מאת המשיבה את החובה לברר את אמיתות הודעת השוכרת.

מאחר ולא התקיימה חקירה נגדית, לא לובנה הטענה העובדתית לפיה המשיבה בעצמה ניהלה הליכים משפטיים נגד השוכרת, דבר שמחזק את טענות המבקשת, ויש לברר גם טענה זו.

הסיכום הינו כי ישנה מחלוקת ראויה לבירור בשאלת נפקות הודעת השוכרת על סיום החוזה ביום 15/3/12 לעניין חבות המבקשת, שמסרה למשיבה הודעה כדין על העברת חזקה לפי חוזה שכירות לתקופה של יותר משנה.

אין הכרעה חד משמעית בפסיקה, שיכולה להביא לתוצאה סופית בתביעה, ועל כן אני מקבלת את בקשת הרשות להתגונן בטענותיה.

התצהיר יהווה כתב הגנה.

המבקשת רשאית להגיש הודעת צד ג', תוך 30 יום מהיום.

לאור העובדה שאין פסיקה חד משמעית, איני מוצאת מקום לחיוב המשיבה בהוצאות הבקשה, והן תיקבענה בפסק הדין הסופי.

ניתנה היום, י"ד שבט תשע"ד, 15 ינואר 2014, בהעדר הצדדים.