רקע:

1. תביעה לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו.

עפ"י מצוות המחוקק (תקנה 214טז(ב) יחד עם תקנה 215יב(א), יהיה פסק הדין מנומק באופן תמציתי, במידת האפשר.

2. עניין לנו בנכס מקרקעין ברח' ברוך הירש 20 בבני ברק, חלקה 169 בגוש 6105, בשטח של 2,310 מ"ר (להלן: "המושכר"). התובעים הינם הבעלים של המושכר (נסח רישום צורף כנספח 1 לכתב התביעה). הנתבעת מחזיקה במושכר מכח הסכם שכירות והסכמים נוספים, שיפורטו להלן, ומנהלת בו מוסך ומרכז שירות של חברת כלמוביל בע"מ לכלי רכב מסוג יונדאי. להקלת הבנת השתלשלות האירועים, אציין שהנתבעת נקראה בעבר – עד ליום 16.2.2010 – "גיא מוסכים בע"מ".

להלן העובדות הצריכות לעניין;

3. ביום 15.9.2008 נכרת הסכם שכירות בין התובעים ובין הנתבעת, אשר נקראה אז "גיא מוסכים בע"מ" (להלן: "הסכם השכירות"). עפ"י ההסכם שכרה הנתבעת מהתובעים את המושכר לתקופה של 9 שנים, מיום 1.1.08 ועד ליום 31.12.2016, למטרת הפעלת מוסך. דמי השכירות נקבעו לסך של 60,000 ₪ לחודש, צמוד למדד חודש יוני 2008, ועל הנתבעת לשלמם לתובעים בכל 1 לחודש, בכל חודש מראש. להסכם השכירות צורף כתב ערבות אישית בלתי חוזרת של ה"ה אבישי פורת ודרור קיס.

4. בצד הסכם השכירות, נכרת ביום 15.9.2008 הסכם נוסף, שבגדרו רכשה חברה אשר שמה כשם הנתבעת, ואשר נקראת היום "די. אנד איי. מוטורס אחזקות בע"מ" (להלן: "חב' האחזקות") 99% מהון המניות של גיא מוסכים בע"מ, אשר עובר לחתימת ההסכם היתה חברה בבעלות התובעים 1 ו-2 (להלן: "הסכם רכישת המניות"). עפ"י עיקרי הסכם זה רוכשת חב' האחזקות 99% מהון המניות של גיא מוסכים בע"מ מאת בני משפחת אלוני, במטרה להעביר לבעלות חב' האחזקות את השליטה בחב' גיא מוסכים ואת ההשתתפות בניהול המוסך הפועל במושכר. הסכם רכישת המניות קובע את האופן שבו יוקצו מניות לחב' האחזקות ואת העברת יתרת המניות לחב' האחזקות בתום 9 שנים ממועד החתימה על ההסכם. מנגד קובע ההסכם את התמורה הכספית שתשלם חב' האחזקות ועיקרה שחרור בני משפחת אלוני מהתחייבויות כספיות בסך 1,600,000 ₪.

5. בו ביום, 15.9.2008, נכרת הסכם שלישי בין גיא מוסכים בע"מ לחברה בשם א.נ.אלוני בע"מ (שבשליטת התובעים 1 ו-3), וכותרתו "הסכם ניהול" (להלן : "הסכם הניהול"). במסגרת הסכם זה מתחייבת א.נ.אלוני בע"מ (להלן: "חברת הניהול") לספק לגיא מוסכים בע"מ שירותי ניהול שונים באמצעות התובעים 1 ו-3, ותמורת שירותי הניהול מתחייבת גיא מוסכים בע"מ לשלם ל-א.נ.אלוני בע"מ סכומים שבין 50,000 ₪ ל-90,000 ₪ לחודש בתקופה של 9 שנים, כמפורט בסע' 12 להסכם הניהול. הסכומים צמודים למדד המחירים לצרכן של חודש יוני 2008. מפאת חשיבותו לענייננו אצטט במלואו את סע' 15 של הסכם הניהול, האומר כך: "מוסכם כי אם ה"ה אסתר, גיא, ניר ודנה אלוני יבטלו את הסכם השכירות שנקשר בינם לבין חברת גיא מוסכים בע"מ ביום 15.9.2008, ולא מטעמי הפרת השוכר את הוראות הסכם השכירות (הפרה יסודית) הרי שגיא מוסכים תהא פטורה מתשלום דמי הניהול עפ"י הוראות הסכם זה ולחברת הניהול ולמי מטעמה לא תהא כל טענה ו/או תביעה בגין כך".

6. ביום 6.6.2010 נכרת חוזה נוסף אשר הצדדים לו הם התובעים, הנתבעת, וחברת א.נ.אלוני בע"מ, מצד אחד, וחברת האחזקות וה"ה אבישי פורת ודרור קיס, מצד שני (להלן: "הסכם 2010"). בפתח ההסכם נרשם, בין היתר, כי "הואיל ובתקופה מ- 15.9.2008 ועד 31.3.2010 התגלעו מחלוקות בין הצדדים בקשר לתוצאות ההתקשרות עפ"י 3 החוזים (חוזה השכירות, חוזה רכישת המניות וחוזה הניהול. י"ק) שבעקבותיהם הגיעו הצדדים להסכמה כי יש לשנות את מבנה העסקה...". בהסכם זה קובעים הצדדים הוראות שונות באשר ליחס שבין 3 החוזים, ובעיקר הוראות אופרטיביות אשר מתייחסות לתשלומים השונים המגיעים למשפ' אלוני עפ"י החוזים השונים. עוד נקבע כי תום תקופת ההתקשרות עפ"י 3 החוזים הינה 31.10.2017.

התביעה:

7. התובעים טוענים כי הרקע לחתימת הסכם 2010 הינה הפרת התחייבויות של הנתבעת כלפי התובעים. התובעים טוענים שהנתבעת ומי מטעמה הפרו גם את הוראות הסכם 2010 וגם את הוראות הסכם השכירות, ולאחר שניתנו לנתבעת מספר התראות ומספר ארכות לתיקון ההפרות – הודיעו התובעים לנתבעת על ביטול הסכם השכירות. גם לאחר מתן ההודעה על ביטול הסכם השכירות הוסיפה הנתבעת להחזיק במושכר תוך שהיא ממשיכה להפר את החוזים השונים.

8. ואלה ההפרות הנטענות ע"י התובעים:

(1) עפ"י סע' 2.7 להסכם 2010, היה על הנתבעת להשלים את הערבות הבנקאית שבידי התובעים כך שתעמוד על סכום כולל של 360,000 ₪. הנתבעת מסרה לתובעים ערבויות בנקאיות בסכום כולל של 300,000 ש"ח בלבד.

(2) עפ"י סע' 2.3 ו- 2.5 של הסכם 2010, היה על הנתבעת למסור לתובעים שיקים דחויים להבטחת תשלום דמי השכירות ודמי הניהול, כך שבכל זמן נתון יהיו בידי התובעים 40 שיקים דחויים שחתומים בערבות אישית של ה"ה אבישי פורת ודרור קיס. הנתבעת לא השלימה את מכסת 40 השיקים האמורים בקשר עם דמי השכירות ודמי הניהול.

(3) עפ"י סע' 2.5 להסכם 2010, היה על הנתבעת לשלם לחברת הניהול דמי ניהול בסך 22,580 ₪ לחודש, בצרוף מע"מ, מיום 20.1.2011 ועד ליום 20.10.2017. הנתבעת לא שילמה לחברת הניהול את סכומי המע"מ בסך 10,838 ₪ עבור דמי הניהול לתקופה שמחודש אוקטובר 2011 ועד לחודש ינואר 2012 ואף לא שילמה מע"מ בגין דמי הניהול לחודש אפריל 2012 בסך 3,613 ₪.

(4) עפ"י סע' 2.6 להסכם 2010 היה על הנתבעת לשלם לתובעים הפרשי הצמדה בגין התשלומים המשולמים לתובעים או לחברת הניהול. הנתבעת לא שילמה הפרשי הצמדה לשנת 2011.

(5) הנתבעת, מנהליה וחב' האחזקות, לא שילמו לתובעים את מלוא התשלומים להם התחייבו עפ"י ההסכמים שנכרתו בין הצדדים. שיקים שמסרו הנתבעת או חברת האחזקות לתובעים או לחברת הניהול חוללו באי פרעון נוכח הוראת ביטול שניתנה ע"י הנתבעת ובהעדר כיסוי מספיק. הסכומים הנקובים בשיקים אלה לא שולמו גם בשלב מאוחר יותר, ובגין חלק מהם נפתחו תיקי הוצל"פ.

9. התובעים טוענים שהנתבעת הפרה את חוזה השכירות בהפרות יסודיות אשר לא תוקנו חרף מכתב התראה מיום 10.1.2012. התובעים חילטו את הערבויות הבנקאיות שהיו בידיהם, בסכום כולל של 300,000 ₪. בהתאם למכתב ב"כ הנתבעת מיום 16.2.2012, הסכום שהתקבל מחילוט הערבויות נזקף כנגד דמי שכירות. במכתב ב"כ הנתבעת מיום 9.2.2012 הודיעו הנתבעת ומנהליה כי אם יחלטו התובעים את הערבויות הבנקאיות – יראו בכך ביטול של הסכם הניהול. במכתב תשובה מיום 16.2.2012 הודיע ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת על ביטול הסכם השכירות, בצרוף דרישות כספיות שונות עפ"י הסכם 2010.

10. ההתכתבויות בין באי כח הצדדים נמשכו, כמו גם העברת כספים מידי הנתבעת לתובעים, אשר הודיעו כי הם מקבלים את הכספים ע"ח דמי שימוש ראויים בלבד, והם אינם חוזרים בהם מהודעתם על ביטול הסכם השכירות, ומן הדרישה לפנות את המושכר.

11. בגין ההפרות המפורטות לעיל, אשר לא תוקנו עד למועד הגשת התביעה בחודש יולי 2012, מבקשים התובעים להורות על פינוי הנתבעת מהמושכר.

לכתב התביעה מצורף תצהירו של התובע 3, מר ניר אלוני.

ההגנה:

12. הנתבעת שילמה את דמי השכירות בסך 60,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין מדי חודש בחודשו, עד להגשת התביעה (סע' 1 לכתב ההגנה).

13. התובעים פתחו שלא כדין תיקי הוצל"פ "מאחורי גבה של הנתבעת" וגורמים בכך לקריסתה העסקית. התובעים גורמים לנתבעת נזק בסכום של כ- 7 מיליון ₪, ולפיכך מקזזת הנתבעת את דמי השכירות מיום הגשת התביעה ואילך מהנזקים שנגרמו ונגרמים לה ע"י התובעים (עמ' 2 לכתב ההגנה, במבוא ובסע' 4).

14. הנתבעת השקיעה סכומי עתק במוסך. השקעות אלה, יחד עם הנטל החודשי בתשלום דמי שכירות, דמי ניהול והתשלום בגין רכישת מניות התובעים יובילו את הנתבעת לחדלות פרעון (סע' 13 לכתב ההגנה).

15. סע' 14.1 להסכם השכירות מפרט את סעיפי החוזה שהפרתם הינה בגדר הפרה יסודית של הסכם השכירות. סעיף זה אינו כולל את חובת תשלום דמי השכירות כחובה שהפרתה הינה בגדר הפרה יסודית, וזאת מחמת ההשקעה הניכרת שהשקיעו הנתבעת ומנהליה במושכר (סע' 26 לכתב ההגנה). אומד דעת הצדדים היה שהנתבעת תפנה את המושכר רק בתום תקופת השכירות ללא קשר לתשלומי השכירות, ולא לפני כן. תקופת השכירות מסתיימת ביום 31.12.2016 והיא הוארכה עפ"י הסכם 2010 עד ליום 31.10.2017 (סע' 29 לכתב ההגנה). עפ"י הסכם השכירות, רק הפרה של הסעיפים אשר הפרתם נקבעה כהפרה יסודית, מקימה עילה לפינוי הנתבעת מהמושכר.

16. הנתבעת נאלצה לחתום על הסכם הניהול, אך זמן קצר לאחר החתימה על הסכם הניהול התברר שהתובעים אינם נותנים ולא התכוונו לתת לנתבעת שירותי יעוץ כלשהם, למרות שהתחייבו לעשות זאת למשך 9 שנים (סע' 20 לכתב ההגנה).

17. את הסכם 2010 מכנה הנתבעת "הסכם דרקוני" (סע' 31 לכתב ההגנה). ביוני 2010 העמידה הנתבעת לתובעים את מלוא הבטחונות עליהם הוסכם בהסכמות שנקבעו מחוץ להסכם (סע' 45 לכתב ההגנה). הנתבעת העמידה לתובעים את מלוא הערבויות המוסכמות, השלימה את מכסת השיקים שנדרשו ממנה בהתאם להסכם 2010 ושילמה את המע"מ. בגין השיקים שהוגשו להוצל"פ הגישה הנתבעת התנגדות שהתקבלה, והמחלוקת הכספית שבין הצדדים תתברר במסגרת התיקים האחרים. התובעים בחרו לנקוט בהליכים לגביית הכספים המגיעים להם, לטענתם, ועל כן מחלוקות אלה אינן עילה לפינוי הנתבעת מהמושכר (סע' 52 ו-57 לכתב ההגנה).

18. קבלת דמי השכירות בידי התובעים לאחר ההודעה שמסרו התובעים בדבר ביטול הסכם השכירות מלמדת על הסכמת התובעים לחזור בהם מהודעת הביטול (סע' 67 לכתב ההגנה).

לכתב ההגנה מצורף תצהיר של מר דרור קיס, מבעלי הנתבעת ומנהליה.

ההליכים:

19. בדיון שהתקיים ביום 18.11.2012 קיבלו הצדדים את המלצת בית המשפט לדחות את הדיון בתביעה לתקופה של כ-3 חודשים, אשר במהלכה יקיימו הצדדים הליכי גישור אינטנסיביים וישולמו ע"י הנתבעת תשלומים שונים אשר מפורטים בפרוטוקול הדיון. עוד הוסכם, שאם לא יעלו הליכי הגישור יפה תתברר התביעה לגופה במועד הנדחה. הצדדים פנו להליכי גישור שהתקיימו לפני עו"ד ארי גולן. למרבה הצער, הליכים אלה לא הביאו להסדר בין הצדדים, ועל כן נקבע מועד לדיון בתביעה. הדיון התקיים ביום 27.2.2013, ומחמת שקדמה לו שיחה שלא לפרוטוקול ולאחריה דיון בטענות מקדמיות שונות, לא ניתן היה לסיים את הדיון בו ביום, והוא נמשך ביום 5.3.2013. בסיום הדיון נעשה נסיון נוסף להביא את הצדדים להסכמה, ומשלא עלה הדבר יפה אין מנוס ממתן פסק דין.

דיון והכרעה:

20. במהלך חקירתו של מנהל הנתבעת, מר דרור קיס, התברר שאין ממש בחלק נכבד מן העובדות שנטענו בכתב ההגנה ובתצהירו של מר קיס, וכי חלק מטענות הנתבעת נטענו באופן מתחכם ותוך הצגה חלקית בלבד של העובדות שבבסיס אותן טענות.

21. כך, לדוגמה, בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי דמי השכירות בסך 60,000 ₪ בתוספת מע"מ שולמו כדין מדי חודש בחודשו, עד להגשת התביעה. בחקירתו, חזר מר קיס על טענה זו (עמ' 16, ש' 20). רק לאחר שנדרש מר קיס לפרט את האופן שבו שולמו התשלומים עבור חודשים נובמבר 2011 עד מרץ 2012, הבהיר מר קיס שהכוונה היא לתשלום בדרך של חילוט הערבויות. נקל להבין שבטוחה עליה הסכימו הצדדים, בדמות של ערבויות בנקאיות, כשמה כן היא, ולא נועדה לשמש בפועל לצורך תשלומים שוטפים.

זאת ועוד, הערבויות הבנקאיות חולטו ע"י התובעת רק בסוף חודש ינואר 2012, ולאחר התראה שניתנה לנתבעת מראש. במועד שבו חולטו הערבויות כבר היתה הנתבעת בפיגור של לא פחות מ-3 תשלומים של דמי שכירות שוטפים, בסכום כולל של 180,000 ₪. הנה כי כן, לא זו בלבד שהנתבעת לא שילמה את תשלומי השכירות כסדרם, כנטען בכתב ההגנה, אלא שגם התשלום הנטען בדרך של חילוט הערבויות בוצע רק לאחר איחור של לפחות 3 תשלומים שוטפים.

22. עוד זאת, בחקירתו הודה מר קיס שמאז חולטו הערבויות הבנקאיות, לא הפקידה הנתבעת בידי התובעים ערבויות בנקאיות חדשות, למרות שעפ"י הסכם השכירות על הנתבעת להפקיד בידי התובעים ערבות בנקאית ע"ס 360,000 ₪. מר קיס אישר בחקירתו שהנתבעת ומנהליה הודיעו על ביטול הסכם 2010 (עמ' 20, ש' 13), ולאחר מכן חזר בו וטען שהסכם 2010 לא בוטל, ובוטל רק הסכם הניהול אשר מוזכר בהסכם 2010 (עמ' 20, ש' 25). מר קיס הבהיר שעמדת הנתבעת היא שהיא זכאית להישאר במושכר מכח הסכם השכירות וכל עוד משלמת הנתבעת את דמי השכירות בפועל. מר קיס טוען כי למרות האמור בכתב ההגנה – דמי השכירות השוטפים לא שולמו בדרך של קיזוז מהנזקים שגרמו התובעים לנתבעת אלא שולמו בפועל. חלק מדמי השכירות שולמו בדרך של חילוט הערבויות וחלק מהם שולמו בהמשך להסדר הדיוני מיום 18.11.2012 (עמ' 21, ש' 17 ו-20). מר קיס טען בחקירתו כי מסרו לתובעים 40 שיקים אך לא היה מסוגל להציג אסמכתא לכך שהשיקים נמסרו כאמור.

23. העולה מחקירת העדים, ובמיוחד מחקירתו של מר קיס, שהנתבעת הפרה את הסכם השכירות, את הסכם הניהול ואת הסכם רכישת המניות, ובמיוחד הפרה הנתבעת את הסכם 2010. הוכח שהנתבעת לא שילמה את התשלומים שאמורה היתה לשלם עפ"י ההסכמים השונים כסדרם ובמועדם, וכי רשימת השיקים אשר חוללו באי פרעון, כמפורט בכתב התביעה, אכן חוללו ולא שולמו לתובעים ולחברת הניהול (עמ' 17, ש' 26).

הנתבעת לא המציאה לתובעים את הערבויות שהיה עליה להמציא להם, ולא חידשה את הערבויות לאחר שחולטו ע"י התובעים. אני סבור שהסיבה לכל ההפרות האמורות נעוצה במה שנכתב, ואולי שלא מדעת, בכתב ההגנה, בסע' 13, בדבר הגילוי שגילתה הנתבעת כי ההשקעות שהשקיעה במושכר יחד עם ביצוע התשלומים עליהם התחייבה עפ"י 3 ההסכמים יביא את הנתבעת לחדלות פרעון. דא עקא, מדובר באופן מובהק בעניינים שבכדאיות העסקה, והם אינם מצדיקים את הפרת החוזים שנכרתו בין הצדדים.

24. אני מקבל את גרסת התובעים, לפיה הסכם 2010 נכרת לאחר שהנתבעת לא עמדה בהתחייבויותיה עפ"י ההסכמים האחרים, ועל מנת לאפשר את המשך ההתקשרות בין הצדדים. דא עקא, הנתבעת ומנהליה הפרו גם את הסכם 2010, ובדין הודיעו התובעים על ביטול הסכם השכירות. אין שחר לטענת הנתבעת, לפיה משבחרו התובעים לנקוט בהליכים לגביית החוב הכספי הנטען, הרי שאין להם אפשרות להעלות טענות בעניין חוב זה בנסגרת תביעת פינוי. אדרבה, החוב הכספי הנטען הוא הוא עילת הפינוי העיקרית, והעובדה שבמקביל לתביעת הפינוי מתנהלים הליכים לגביית החוב אינה גורעת מזכות התובעים לדרוש את פינוי המושכר.

25. בסע' 1 להסכם 2010 נאמר: "שלושת החוזים (חוזה השכירות, חוזה הניהול וחוזה רכישת המניות. י"ק) יישארו בתוקפם ויהוו מסכת אחת, באופן שהפרת אחד מהם ייחשב כהפרת כל שלושתם, ויביא את ביטול חוזה השכירות ואת קבלת יתרת דמי השכירות, דמי היעוץ ודמי הרכישה עד לתום תקופת השכירות לפי חוזה זה דהיינו 31.10.2017". כאמור, הוכח שהנתבעת ומנהליה הפרו את חוזה השכירות באי תשלום דמי שכירות ובאי המצאת ערבויות בנקאיות עפ"י הסכם השכירות ועפ"י סע' 2.7 להסכם 2010. הוכח גם שהנתבעת, חברת האחזקות ומנהלי הנתבעת, הפרו גם את ההתחייבות לתשלום דמי הניהול עפ"י חוזה הניהול ואת ההתחייבות לתשלום דמי רכישת המניות עפ"י חוזה רכישת המניות. הגורם לכך, כאמור לעיל, הם שיקולים שבכדאיות העסקה ולא כל סיבה אחרת.

26. הנתבעת טענה כי הודיעה על ביטול הסכם הניהול לאחר שהתובעים וחברת הניהול הפרו את ההתחייבות להמציא לנתבעת שירותי יעוץ וניהול למשך 9 שנים ממועד החתימה על הסכם הניהול ביום 15.9.2008. מדובר בטענה שאין בה ממש. מעיון בהסכם הניהול עולה שעיקרו של הסכם זה הוא מנגנון להעברת תשלומים לחלק מהתובעים באמצעות חברת הניהול, וכי שירותי הניהול שאמורה הנתבעת לקבל הינם עניין משני. ובמה דברים אמורים? - שירותי הניהול, שהינם, לכאורה, במוקד הסכם הניהול, אינם מוגדרים כלל בגוף ההסכם. לא זו אף זו, בניסוח ההתקשרות בהסכם הניהול נאמר שחברת הניהול תספק שירותי ניהול לנתבעת באמצעות אסתר אלוני או ניר אלוני "עפ"י שיקול דעתם ובהתאם לדרישות חברת כלמוביל". אם לא די בכך, הרי שבסע' 10 להסכם הניהול שבו הצדדים והסכימו כי: "שירותי הניהול יינתנו עפ"י שיקול דעת חברת הניהול אשר תקבע את מועדי השתתפות ניר אלוני בישיבות וכיוצ"ב, ובלבד שחברת הניהול מתחייבת לקיים אחר כל דרישה של חברת כלמוביל באופן בו חברת כלמוביל לא תטען להפרת ההסכם שנקשר עמה בשל מחדלי חברת הניהול". עינינו הרואות, כי טיב שירותי הניהול, כמותם ומהותם, נקבעים ע"י חברת הניהול עצמה, משמע ה"ה אסתר אלוני וניר אלוני. כל שנדרש מהם הוא דרישת מינימום אשר תבטיח שהזכיון שניתן לנתבעת ע"י חברת כלמוביל לא יישלל מהנתבעת. הנתבעת לא הציגה ולו ראשית ראיה לדרישה כלשהי שהופנתה אליה ע"י חברת כלמוביל בקשר לשירותי הניהול שאמורה היתה חברת הניהול לספק לנתבעת. לאמיתו של דבר, אין מדובר כלל בשירותי ניהול או בשירותי ייעוץ של ממש, כי אם חזית שתעמיד חברת הניהול באמצעות ה"ה אסתר אלוני וניר אלוני, לנתבעת, לצורך היחסים שבין הנתבעת ובין חברת כלמוביל.

27. העולה מן האמור הוא שמלבד שיקולים של כדאיות כלכלית, לא היתה כל הצדקה לאי תשלום דמי הניהול עפ"י הסכם הניהול ועפ"י הסכם 2010, וממילא לא היתה כל הצדקה להודעת ב"כ הנתבעת מיום 9.2.2012 בדבר ביטול הסכם הניהול. הודעת הנתבעת על דבר ביטול הסכם הניהול מהווה הפרה של הסכם 2010, ומקימה לתובעים עילה נוספת ועצמאית לביטול הסכם השכירות בהתאם לאמור בסע' 1 של הסכם 2010, המצוטט לעיל.

28. גם הסכם רכישת המניות הופר בכך שחברת האחזקות לא שילמה את התשלום בסך 240,000 ₪ בתחילת שנת 2012. טענת הנתבעת כאילו תשלום זה בוטל מחמת שהתובעים לא העבירו לחברת האחזקות את המניה שבגינה שולם להם תשלום בראשית שנת 2011, אינה אמת. הנכון הוא שתשלום זה בוטל כחלק מאותם שיקולי כדאיות שציינתי לעיל. אין כל פניה של חברת האחזקות או מי ממנהלי הנתבעת אל התובעים, בשנת 2011, בעניין העברת המניה האמורה. טענה זו היא טענה שנשמעה ע"י מנהלי הנתבעת, בדיעבד, לאחר שהחלו ההליכים שנקטו התובעים נגד חברת האחזקות ומנהלי הנתבעת. להמחשת האמור בעניין זה אני רואה להפנות לפער שבין גרסאות שני מנהלי הנתבעת: מר אבישי פורת ומר דרור קיס. בתצהיר אשר צורף להתנגדות לביצוע שטר, בעניין שיק ע"ס 240,000 ₪ שעניינו תשלום בגין רכישת המניות, נרשמו מפי מר אבישי פורת הדברים הבאים: "אציין לשלמות התמונה כי לאור המעשים והמחדלים של אלוני המנסים לחבל בנו בכל צעד ושעל על מנת לגרום לנו נזקים כלכליים בהפעלת המוסך, אנו איננו מעוניינים ברכישת המניות לאור המחיר המוגזם של המניות..." (סע' 45 לתצהירו של מר פורת אשר תומך בהתנגדות לביצוע שטר. צורף כנספח לכתב ההגנה). ודוק, בתצהירו של מר פורת אשר ניתן בעניין הסכם רכישת המניות לא נכתב דבר וחצי דבר על כך שהשיק לתחילת שנת 2012 בוטל בגין אי העברת המניה שנרכשה, לכאורה, בשנת 2011. כל שנטען ע"י מר פורת נגד התובעים הוא שההצדקה לביטול השיק (ובעצם ביטול הכוונה לרכוש את המניות) נעוצה בנזק שגרמו התובעים לנתבעת ומנהליה בחילוט הערבויות.

והנה, לא זו בלבד שבגרסה זו אין זכר לטענה בדבר ביטול השיק כתוצאה מאי העברת המניה בשנת 2011, אלא שגרסתו של מר דרור קיס שונה בתכלית. בחקירתו התבקש מר קיס להתייחס לאמור בתצהירו של מר פורת. לאחר התחמקויות חוזרות ונשנות, ולאחר שבתחילה אמר מר קיס שהוא מסכים באופן חלקי בלבד לאמור בתצהירו של מר פורת (עמ' 19, ש' 28), ולאחר שתיקן את עצמו ואמר שהוא לא מסכים לכל הסעיף (עמ' 20, ש' 2), ושב ותיקן את עצמו ואמר שהוא מסכים רק לחלק מן האמור באותו סעיף (עמ' 20, ש' 4), התברר שעמדתו של מר קיס היא שחברת האחזקות ומנהליה "מעוניינים ברכישת המניות ברגע שמקויימים כל ההסכמים" (עמ' 20, ש' 10). לטעמי, גרסה זו של מר קיס אשר עומדת בניגוד לגרסתו של מר פורת, נולדה לצורך דיון זה בלבד ולאחר שמר קיס הבין שלפי הסכם 2010 שלושת ההסכמים הקודמים (חוזה השכירות, חוזה הניהול וחוזה רכישת המניות) הינם חטיבה אחת, וביטולו של אחד מן ההסכמים, גורר אחריו מניה וביה את ביטול הסכם השכירות.

29. דא עקא, הנתבעת היא שהפרה את כל שלושת ההסכמים, ובכך השמיטה את הקרקע גם מתחת לחוזה השכירות. בדין טען ב"כ התובעים שהנתבעת מבקשת להתעלם מכל שהוסכם בין הצדדים, כשהיא מוסיפה להחזיק במושכר ומנסה לקבוע, באופן חד צדדי, ובניגוד למוסכם, את התנאים להמשך יחסי השכירות. אין ממש בטענת הנתבעת לפיה המשך קבלת דמי שכירות מלמד שהתובעים ויתרו על ההודעה בדבר ביטול הסכם השכירות. הנתבעת הוסיפה להחזיק במושכר חרף הודעת הביטול של התובעים, והתובעים היו רשאים להוסיף ולגבות את דמי השכירות גם לאחר הודעת הביטול, לבל יצאו קרחים מכאן ומכאן. התובעים הקפידו להדגיש, בכתב, כי אין בקבלת דמי השכירות משום ויתור על טענותיהם כלפי הנתבעת וכי התשלומים מתקבלים על חשבון דמי שכירות ראויים בלבד.

30. אין שחר לטענת הנתבעת, לפיה רק הפרת הסעיפים המפורטים בסע' 14.1 להסכם השכירות מקימה עילה לביטול הסכם השכירות ולפינוי הנתבעת מהמושכר.

ראשית, טענה זו מנוגדת במפורש לאמור בסע' 1 להסכם 2010, כפי שפירטתי לעיל.

שנית, עיון במספרי הסעיפים המפורטים בסע' 14.1 של הסכם השכירות מלמד, באופן חד משמעי, שמדובר בטעות סופר. אין מנוס מן המסקנה שבעת ניסוח ההסכם חל שינוי במספרי הסעיפים של ההסכם, אך אלה לא תוקנו בסע' 14.1 אשר מפרט את הסעיפים שהפרתם הינה הפרה יסודית של ההסכם. כך למשל, סע' 14.1 כולל הפניה לסע' 5 שהוא סעיף הצהרתי ולפיו לא יחול חוק הגנת הדייר על הסכם השכירות. ברור לכל שמדובר בסעיף שלא ניתן להפר אותו ואין משמעות בהפניה לסעיף זה כאל סעיף שהפרתו הינה הפרה יסודית של ההסכם. כמו כן סע' 14.1 כולל הפניה לסע' 10 של הסכם השכירות, שבו נאמר: "המשכיר אינו אחראי לכך שחברת כלמוביל בע"מ תיתן לשוכר מעמד של מוסך מורשה או כל מעמד אחר". גם סעיף זה הוא סעיף הצהרתי שלא ניתן לדבר על הפרתו כלל, וממילא לא ניתן לדבר עליה כעל הפרה יסודית. הוא הדין לגבי סעיפים נוספים שמספריהם מפורטים בסע' 14.1 של ההסכם. אם לא די באלה, הרי שניתן ללמוד על השיבוש שחל בהפניה למספרי סעיפים מתוך סע' 14.3 של הסכם השכירות, אשר מדבר על חובת הפינוי שתחול על השוכר עפ"י סע' 21 להסכם במקרה שהמשכיר ביטל את ההסכם עקב הפרתו ע"י השוכר "או כאמור בסעיף 20.2 לעיל". אפס, סע' 14.3 אינו יכול להפנות לסע' 20.2 לעיל, אלא לכל היותר לסע' 20.2 להלן. ואם תמצי לומר שמדובר בשימוש שגוי במילה "לעיל" במקום במילה "להלן", הרי שעיון בסע' 20.2 של ההסכם מלמד שהוא עוסק בהוראות בעניין השילוט ואינו עוסק כלל בביטול ההסכם, וכמו כן עיון בסע' 21 של ההסכם מלמד שהוא עוסק בבטוחות, ואין בו כלל הוראות פינוי. מסקנה בלתי נמנעת היא שבהסכם השכירות נפל שיבוש בכל הנוגע למספרי הסעיפים ולהפניה מסעיף אחד לסעיפים אחרים, ועל כן לא ניתן ללמוד דבר וחצי דבר ממספרי הסעיפים הנקובים בסע' 14.1 של הסכם השכירות, ואשר הם, לכאורה, הסעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

שלישית, אין באמור בסע' 14.1 להסכם השכירות כדי להוות רשימה סגורה של הסעיפים שהפרתם הינה הפרה יסודית של הסכם השכירות. לב ליבו של הסכם השכירות, ככל הסכם שכירות, הוא מסירת המושכר לשוכר כנגד תשלום דמי שכירות. הלכה היא, ואין סיבה לסטות ממנה במקרה זה, שאי תשלום דמי שכירות מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

31. זאת ועוד, גם לו קיבלתי את הטענה המרכזית של הנתבעת לפיה אי תשלום דמי השכירות אינו בגדר הפרה יסודית של הסכם השכירות, ואת הטענה לפיה בנסיבות העניין יש להחיל את האמור בחוק החוזים (תרופות), אשר קובע כי לבית המשפט מסור שיקול הדעת אם ביטול החוזה במקרה של הפרה בלתי יסודית יהיה מוצדק, אם לאו, לא היה בכך כדי להואיל לנתבעת. שוכנעתי, שנוכח ההפרה המתמשכת של הסכם השכירות ושל יתר ההסכמים שנכרתו בין הצדדים, ונכרכו יחדיו בהסכם 2010, מוצדק לחלוטין להורות על ביטול הסכם השכירות.

32. התובעים נתנו לנתבעת שהות ארוכה ומספקת לתיקון ההפרות. גם במסגרת הדיון שלפני קיבלו התובעים את הצעת בית המשפט לפיה, אם יתקנו הנתבעת, מנהליה וחברת האחזקות את כל ההפרות, וישלמו את כל התשלומים עפ"י ההסכמים, יימשכו יחסי השכירות כסדרם, מבלי לשלול את האפשרות מהנתבעת וממנהליה, לנקוט בכל הליך לבירור המחלוקות הכספיות שבין הצדדים. גם להצעה זו לא הסכימה הנתבעת, וברור לחלוטין כי אין ביכולתם של הנתבעת ומנהליה לעמוד בתשלומים שנקבעו עפ"י ההסכמים שבין הצדדים ועפ"י הסכם 2010. בנסיבות אלה, עם כל ההבנה למצבה של הנתבעת ועם כל ההשתתפות בצערם של מנהלי הנתבעת, אין מנוס מביטול הסכם השכירות ואין הצדקה שלא לקבל את ההודעה שהודיעו התובעים לנתבעת על ביטול הסכם השכירות.

סוף דבר:

33. הנתבעת תפנה את המושכר, מקרקעין ברח' ברוך הירש 20 בבני ברק, חלקה 169 בגוש 6105, בשטח של 2,310 מ"ר, ותמסור את החזקה בו לתובעים, כשהמושכר פנוי מכל אדם, ריק מכל חפץ ששייך לתובעים, ובמצב עליו הוסכם בהסכם השכירות.

בהתחשב באופי המושכר ניתנת לנתבעת שהות של כ-90 יום לביצוע הפינוי, כך שהפינוי יבוצע לא יאוחר מיום 16/6/13 בשעה 14:00.

34. הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות משפט כדלקמן:

א. אגרת משפט בסך 633 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 11/7/2012;

ב. שכר בטלת התובעים בסך 500 ₪ לכל אחד מהתובעים, ובסה"כ 2,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.

ג. שכ"ט עורך דין בסך 35,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.

התשלום ישולם עד ליום 18/4/2013.

ניתן היום, כ"ה אדר תשע"ג, 13 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.