בפניי תביעה ותביעה שכנגד בקשר לעסקת מכר דירה.

נתוני רקע ועיקר טענות הצדדים:

1. התובע, מר אסף אטדגי (להלן: "התובע") היה בכל הזמנים הרלוונטיים לתביעה הבעלים של דירת מגורים ברחוב בלפור 33/10 בנהריה (להלן: "הדירה"). התובע העמיד את הדירה למכירה באמצעות משרד תיווך, לרבות משרדו של המתווך מר יגאל שניידר (להלן: "המתווך").

2. הנתבע 1 הוא עזבון המנוח דוד הרשקוביץ ז"ל (להלן: "המנוח"), ואילו הנתבעות 2-3 הן בנותיו והיורשות שלו על פי דין (להלן: "הנתבעות").

3. על פי הנטען בכתב התביעה, ביום 3.12.2007 נחתם בין התובע לבין המנוח זיכרון דברים לרכישת הדירה. זיכרון הדברים נחתם לאחר משא ומתן ולאחר שהמנוח ביקר בדירה מספר פעמים והביע התעניינות ברכישתה.

4. בהתאם למוסכם וכעולה מזיכרון הדברים, התמורה המוסכמת לרכישת הדירה עמדה על 1,240,000 ₪, כאשר המחיר לקח בחשבון תוספות ושינויים שהתובע ביצע בדירה ועוד שינויים ותוספות שהוא אמור היה לבצע בהתאם לדרישת המנוח בסכום מוערך של כ- 200,000 ₪. רשימת התוספות והשינויים שהתובע התחייב לספק ולבצע הועלתה על כתב וצורפה לזיכרון הדברים.

5. במסגרת זיכרון הדברים סוכם מועד מסירת החזקה בדירה, וכן המועד האחרון לחתימה על הסכם מכר שנקבע ליום 27.12.2007. התובע הוסיף כי במעמד החתימה על זיכרון הדברים שילם הנתבע מקדמה על סך של 1,000$.

6. לטענת התובע, מאחר שסמך על רצונו של המנוח לרכוש את הדירה, הורה למתווך לחדול מלפרסם את הדירה ובמקביל החל בביצוע התוספות והשינויים כפי שהתחייב במסגרת זיכרון הדברים ואף האריך את חוזה השכירות בדירה שבה התגורר באותה עת לתקופה נוספת.

7. לטענת התובע, מספר ימים לאחר חתימת זיכרון הדברים שלחה באת כוחו טיוטת הסכם המכר לעיונו של בא כוח המנוח בצירוף המסכמים הרלוונטיים לביצוע הבדיקות הנחוצות לרכישת הדירה. התובע הוסיף וטען, עם פניית באת כוחו דאז למנוח ובא כוחו לצורך תיאום מועד לחתימת הסכם לרכישת הדירה, הודיע המנוח ביום 13.2.2008, כי אין בכוונתו לרכוש את הדירה וכי זיכרון הדברים מבוטל.

8. לפיכך טוען התובע, כי המנוח הפר את המוסכם ביניהם ללא כל סיבה מוצדקת. יתרה מזאת, המנוח פעל בחוסר תום לב כאשר במקביל לחתימתו על זיכרון הדברים הוא המשיך לחפש דירות נוספות, עד שבסופו של דבר רכש דירה ברחוב הרצל בנהריה שבועיים בלבד משיגור הודעת הביטול.

9. התובע הוסיף וטען, כי בעקבות ביטול העסקה על ידי המנוח, נגרמו לו נזקים רבים, כמפורט במסגרת כתב התביעה ותצהיר העדות הראשית מטעמו, כגון: סכום של 64,593 ₪ בגין עמלת תיווך, דמי שכירות של דירה, הוצאות אחרות בגין תוספות ושינויים אותם התחייב לבצע בהתאם לדרישת המנוח, וכן פיצוי בגין עוגמת נפש.

10. בנוסף לכך טען התובע , כי יש לראות בזיכרון הדברים הסכם מחייב לכל דבר ועניין, ולאור ביטול העסקה שלא כדין יש לקבוע כי המנוח הפר את המוסכם ביניהם ולחייבו בתשלום סכום הפיצוי המוסכם הנקוב בו, אשר עומד על סך של 30,000$.

11. המנוח באמצעות הנתבעות, שהן כזכור היורשות שלו עפ"י דין, הגיש כתב הגנה ותביעה שכנגד, שבגדרן נטען כי המנוח נפל קורבן למעשה מרמה ועוקץ.

12. עוד נטען, כי המנוח חתם עם התובע על זיכרון הדברים לאחר שהוצג בפניו מצג שווא, הן על ידי התובע והן על ידי המתווך, כי מדובר בדירה בת חמישה חדרים במחיר הזדמנות. לטענת הנתבעים, המנוח נפל קורבן למעשה הטעייה ועוקץ מצד התובע והמתווך, שכן מאוחר יותר התברר לו מתוך טיוטת הסכם המכר הסופי שהועבר לו, כי מדובר למעשה בדירה בת ארבעה חדרים בקומה רביעית, ולא חמישה חדרים בקומה שלישית, כפי שהוצהר בזיכרון הדברים, וכי לבניין בו מצויה הדירה אין היתר בניה וכי יש בכוונת הקבלן להוסיף עוד שתי דירות.

13. הנתבעים הוסיפו, כי התברר למנוח שאין המדבור בדירה 'במחיר הזדמנות' כפי שהוצג לו ידי התובע, מאחר שהדירה נמכרה לו במחיר העולה באופן משמעותי על המחיר בו נרכשה על ידי התובע. ואם לא די בכך, למנוח התגלה כי התובע והמתווך הם חברים, נתון שלא גולה לו על ידי המתווך כמתחייב מחוק התיווך במקרקעין.

14. לגרסת הנתבעים, גם אם ייקבע כי התובע זכאי לתשלום הפיצוי המוסכם הרי שנסיבות מצדיקות שלא לפסוק פיצוי זה משיקולי צדק לאור העובדה כי התובע מכר בסופו של יום את הדירה במחיר גבוה בהרבה מזה שנקבע בזכרון הדברים. כך או כך, התובע אינו יכול לתבוע פיצוי מוסכם יחד עם פיצויים נוספים, ולכן אין הוא זכאי לפיצויים בגין הנזקים הנטענים.

15. לפיכך יש לקבוע, כי התובע הוא זה שפעל בחוסר תום לב והוא זה אשר הפר את המוסכם ביניהם, ועל כן זכאי המנוח באמצעות הנתבעים לפיצוי בגובה הפיצוי המוסכם.

16. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד ובה עתרו לפצותם בגין הנזקים שנגרמו בעקבות מעשיו של התובע. בגדר זאת טענו הנתבעים כי על התובע להשיב להם את המקדמה ששולמה על ידי המנוח, ולשלם פיצוי בגובה דמי התיווך בהם נשא האחרון, הוצאות בגין שכר טרחת שמאי שערך חוות דעת מטעמו לגבי שווי הדירה, ופיצויים בגין עוגמת נפש.

דיון והכרעה:

17. בדיון אשר התקיים לפניי העידו התובע ועד ההגנה מר יוסף הרשקוביץ, בנו של המנוח.

18. ראשית כל אקדים מספר מלים ביחס לתוקפו של זיכרון הדברים. עיון בו מגלה כי הוא מתייחס באופן מקיף למדיי לפרטיה המהותיים של העסקה, כגון: רצונם של הצדדים להתקשר בעסקה, פרטי הדירה, מחיר הדירה, מועד מסירת החזקה, המועד שנקבע לחתימה על הסכם, תשלום המסים החלים על העסקה, רשימת המיטלטלין שנותרו בדירה, תשלום דמי תיווך, ואפילו הצהרה כי במידה ולא ייחתם הסכם יהווה זיכרון הדברים הסכם מכר לכל דבר ועניין.

19. הנה כי כן, בפנינו מסמך המגלם באופן ברור את אומד דעתם של הצדדים להתקשר בעסקה ומתייחס בפרטי פרטים לתנאיה של העסקה ברמת המסוימות הנדרשת בעסקאות מסוג זה. לפיכך יש לראות בו כהסכם התקשרות מחייב לכל דבר ועניין.

20. גם התנהגות המנוח לפני ואחרי חתימת זיכרון הדברים מלמדת, כי הוא ראה עצמו כמי שהתקשר עם התובע בהסכם מחייב. כך למשל, ניתן להצביע על העובדה כי המנוח פנה למספר מתווכים אך בסופו של דבר ומתוך בחירה מודעת בחר להתקשר עם התובע לגבי הדירה שבנדון. לאחר מכן ניתן להצביע על תשלום המקדמה על חשבון התמורה, תשלום דמי תיווך בסכום משמעותי 3 ימים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, ופניית המנוח לעו"ד מטעמו על מנת שייצג אותו בעסקה, כהתנהגות התומכת במסקנה כי המנוח ראה עצמו מחויב לזיכרון הדברים בהיותו הסכם מחייב.

21. אעבור כעת לעניין אחר. טוענים הנתבעים, כי בזיכרון הדברים נקבעה תניה שלא התקיימה, ולכן זיכרון הדברים לא השתכלל לכדי הסכם מחייב. טענה זו דינה להידחות. התנייה אליה מתייחסים הנתבעים נוגעת לסעיף 14 לזיכרון הדברים לפיו "הסכם זה מותנה בבדיקת עו"ד מטעם המוכר". עינינו רואות כי זהו תנאי שבא לשרת את המוכר, קרי את התובע, ולכן מקום שהתובע לא העלה כל טענה בנושא, הנתבעים אינם יכולים להיתלות בו כדי לטעון כנגד תוקפו של המסמך.

22. טענה אחרת שהנתבעים מעלים בהגנתם סבה סביב מעשי ההטעיה של התובע, בכך שתיאר את הדירה בזיכרון הדברים כדירה בת 5 חדרים בקומה 3, בעוד שבפועל – ועל כך אין מחלוקת – מדובר בדירה בת 4 חדרים בקומה 4 של הבניין, ובכך שהתובע מסר למנוח מידע שגוי לגבי המחיר שהוא שילם לרכישת הדירה מהקבלן, באופן שהטעה אותו לחשוב כי המחיר שהוא שילם אינו רחוק מהמחיר שסוכם בזיכרון הדברים, אף שלמעשה התובע שילם מחיר נמוך בהרבה ממה שהצהיר עליו בפני המנוח.

23. גם טענות אלו דינן להידחות. אשר לגודלה של הדירה ומיקומה בבניין, בחוות דעת השמאי מטעם הנתבעים עצמם, נקבע שמדובר בדירת 5 חדרים כדלקמן: חדר מגורים, יחידת הורים, חדר ארונות (שהוסב מחדר רגיל), ממ"ד וחדר שינה! ברור אם כן שאין כאן כל הטעייה.

24. מכל מקום, אין מחלוקת כי המנוח ביקר בדירה מספר פעמים והתרשם במו עיניו מגודלה, מיקומה והחלוקה הפנימית שיש בה. הדירה מצאה חן בעיניו וענתה על הציפיות שלו באופן שהביאה אותו להתקשר עם התובע בזיכרון הדברים ולשלם כספים הן לתובע והן למתווך.

25. בנסיבות אלו, ברור שלא קיימת בהקשר זה כל הטעייה מצד התובע. למעלה מן הצורך אוסיף, כי אף אם אניח שנפלה טעות בנוגע לקומה בה מצויה הדירה, לא שוכנעתי כי טעות זו הגיעה לכלל הטעיה, אם המנוח התרשם בעצמו מהדירה והמיקום שלה ומצאה מתאימה לצרכיו.

26. על מנת להסיר מכשול נוסף מדרכנו, אתעכב לרגע על טענת הנתבעים כי המנוח גילה שלדירה אין היתר בניה. טענה זו לא הוכחה ונותרה בגדר טענה בעלמא. התובע אישר כי נודע לו שלגבי דירות אחרות בבניין הייתה בעיה עם קבלת היתר וחיבור לתשתיות, ואולם בכל הנוגע לדירה שבנדון לא הייתה כל בעיה מסוג זה שכן לדירה היה היתר ונתקבל בגינה 'טופס 4' כפי שניתן להתרשם מהמסמך שצורף לתיק.

27. כפי שציינתי מקודם, טענה זו של הנתבעים לא הוכחה ונותרה בגדר טענה סתמית בלבד, ולכן דינה להידחות.

28. אשר להטעיה כביכול של המנוח לגבי המחיר בו רכש התובע מלכתחילה את הדירה מהקבלן, אין לי אלא לומר, כי מוטב היה אילו טענה זו לא הייתה נטענת כלל. מלבד לעובדה כי הנתבעים לא הוכיחו את הקשר בין מחיר הרכישה של התובע לבין בחירת המנוח להתקשר בעסקה במחיר שסוכם, ברי כי מדובר היה בהתקשרות חוזית מרצונו המלא והחופשי של המנוח.

29. ויודגש, אין ולא הייתה כל חובה על התובע לגלות את המחיר בו רכש את הדירה מהקבלן, ולכן אין לומר כי במקרה דנן הופרה החובה לנהל משא ומתן בתום לב. ארחיק לכת ואוסיף, כי אף בהנחה כי התובע מסר למנוח מידע שגוי לגבי המחיר בו רכש את הדירה מהקבלן, ואינני קובעת כך, הרי כל עוד לא הוכח קשר הדוק בין מחיר הרכישה של התובע עם הקבלן לבין הבחירה של המנוח לשלם את התמורה שסוכמה ביניהם, אין לבוא בטענות אל התובע שהציג בפני המנוח מצג לא נכון.

30. אגב כך אבקש להעיר, כי הוכח לפניי שהתובע ביצע שינויים, תוספות ושיפורים בדירה לאחר שרכש אותה מהקבלן, כך שאין לגזור מסקנה כלשהי מפער המחירים בין מחיר הרכישה מהקבלן לבין המחיר שסוכם בין התובע למנוח לגבי קיומה של הטעיה.

31. לעומת זאת, בחינה של מכלול הנסיבות מראה, כי המנוח התחרט על ביצוע העסקה ולכן ביקש לבטלה, פשוטו כמשמעו. תימוכין לכך ניתן למצוא בעובדה כי שבועיים ימים בלבד לאחר הודעת הביטול התקשר המנוח בהסכם חדש לרכישת דירה אחרת, ובאופן לא מפתיע, על סכום נמוך יותר מהסכום הנקוב בזיכרון הדברים (805,000 ₪ לעומת 1,240,000 ₪ בזיכרון הדברים).

32. יוצא אפוא, שכל הנימוקים שצוינו בהודעת הביטול שנשלחה לתובע בדבר ביטול העסקה, ואשר נדונו לעיל ונדחו אחד לאחד, מראים כי המנוח גילה כי טעה בכדאיות העסקה מבחינתו ולכן בקש להשתחרר ממנה. אך כידוע, טעות בכדאיות העסקה איננה סיבה מוצדקת לביטול הסכמים והשתחררות מקשר חוזי מחייב, ולכן, טענות הנתבעים בנדון דינן להידחות.

33. סיכומו של דבר, אני קובעת כי המנוח הפר את זיכרון הדברים והודיע על ביטולו שלא כדין.

והשאלה שנשאלת כעת היא, האם בהינתן הדברים הנ"ל זכאי התובע לתשלום הפיצוי המוסכם ובנוסף לו פיצויים בגין הנזקים אשר נגרמו לו?

34. ובכן, המענה לשאלה זו אינו פשוט. על פניו נראה כי סכום הפיצוי המוסכם בסך של 30,000$ הוא פרופורציונלי למחיר הדירה שסוכם בזיכרון הדברים שעמד כזכור על 1,240,000 ₪. מאידך, קשה לגרוס כי הצדדים ראו אז בסכום גבוה זה כסכום שמבטא את נזקיהם אם ההסכם יופר. ויובהר, מדובר בסכום גבוה יחסית שאין הצדקה להותיר אותו בעינו.

35. למעלה מכך, התובע מכר את הדירה בסופו של דבר במחיר גבוה בהרבה מהמחיר הנקוב בזיכרון הדברים, ולכן ברור כי הנזק שנגרם לו בפועל כתוצאה מביטול העסקה הוא נמוך לאין שעור מסכום הפיצוי המוסכם.

36. בהתבסס על האמור לעיל, ובשים לב לעובדה כי סכום המקדמה נותר בידי התובע ולא הוחזר למנוח, אני מעמידה את הפיצוי המוסכם על סכום של 60,000 ₪ נכון להיום.

37. ומה לגבי יתר הסעדים? התובע עתר לפסיקת פיצויים בגין ההוצאות וההפסדים שנגרמו לו עקב התקשרותו בעסקה עם המנוח וכן בגין עוגמת נפש. פרט לקבלה אחת בגין רכישת כלי סניטרי על סך של כ- 1,400 ₪ התובע לא צירף קבלות נוספות להוכחת הוצאותיו. אשר לדמי השכירות של הדירה אותה שכר באותה עת, התובע לא עמד בנטל להוכיח קשר סיבתי בין השכירות לבין המעשים והמחדלים המיוחסים למנוח, כך שלא ניתן להצביע על קשר ישיר ביניהם. לבסוף, התובע אישר כי לא שילם עד היום את דמי התיווך, ולכן גם רכיב זה לא הוכח.

38. מאחר שסכום הנזק היחיד שהוכח לפניי הוא על סכום זניח של 1,400 ₪, ומאחר שלא נקבע בזיכרון הדברים כי הפיצויים המוסכמים הם מעבר ובנוסף לכל נזק שייגרם לתובע, אין מקום לפסוק לו סכום זה או סכום אחר בגין עוגמת נפש.

39. על יסוד הנימוקים אשר קבעתי לעיל ומסקנתי כי המנוח הפר את זיכרון הדברים והודיע על ביטולו שלא כדין, ברי כי דין התביעה שכנגד להידחות, ככל שהיא מתייחסת לתובע (בהיותו הנתבע שכנגד).

אחרית דבר:

40. אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 60,000 ₪ נכון להיום. לסכום זה יש להוסיף שכר טרחת עו"ד בשיעור של 23.6% כולל מע"מ והחזר כל סכום ששולם בגין אגרה כשהוא משוערך נכון להיום.

41. למען הסר ספק, החיובים אשר הוטלו על הנתבעות 2-3 הם מכוח היותן היורשות על פי דין של המנוח, ובכפוף להוראות פרק ששי סימן ו' לחוק הירושה, תשכ"ה-1965.

42. התביעה שכנגד נגד התובע (הנתבע שכנגד) נדחית.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ו סיוון תשע"ד, 24 יוני 2014, בהעדר הצדדים.