בפני כב' השופטת כאמלה ג'דעון

ובעניין:

התובעת בת.א 10108-10-09 INTERMEDIC G.M.B.H (חברה מאוגדת בגרמניה)

ע"י ב"כ עוה"ד ש. לביא

נגד

הנתבע בת.א 10108-10-09 אריה מיכלסון

ע"י ב"כ עוה"ד צ. וקסמן

1. לפניי שתי תביעות מאוחדות שעניינן בעסקה לרכישת נכס בגרמניה, כפי שיפורט להלן.

2. התובע בת.א 12704-09-8 מר אריה מיכלסון (להלן "התובע") הינו איש עסקים העוסק בתחום היזמות והנדל"ן בארץ, מזה 30 שנה.

הנתבע מר אבא יעקב גולדרייך (להלן "הנתבע") הינו איש עסקים העוסק בתחום הנדל"ן בארץ ובחו"ל. את פעילותו בגרמניה מבצע הנתבע באמצעות חברות גרמניות, שאחת מהן נקראת INTERMEDIC G.M.B.H (להלן "החברה"), הנשלטת על ידי חברה קפריסאית, שהינה בבעלותו של הנתבע, על פי הנטען.

3. בשנת 2006 הכיר התובע את הנתבע אשר הציג את עצמו כבעל נכסים בגרמניה.

לטענת התובע, במהלך ההיכרות הנ"ל, הציג הנתבע בפניו מצג שלפיו על נכסים מניבים בגרמניה, ניתן לקבל מימון לצרכי רכישה, מבנק מקומי, בשיעור של עד 85% משווי הנכס, כנגד שיעבוד הנכס הנרכש, וללא התחייבות או ערבות אישית של רוכש הנכס ו/או כל בטוחה אחרת.

4. בהסתמך על מצג זה, החליט התובע לרכוש נכס בגרמניה. לצורך כך, הוא התלווה לנתבע בשתי נסיעות לגרמניה, שבמהלכן, הציג בפניו הנתבע נכסים שונים שהיו בבעלותו על פי הנטען, וביניהם נכס בעירGREIZ (להלן "הנכס"). קומת הקרקע של הנכס ומרבית הקומה הראשונה שלו, הוחזקו באותה עת, ומאז תחילת המאה הקודמת, בשכירות, על ידי בנק גרמני – דויטש בנק, אם כי חוזה השכירות האחרון עם הבנק אמור היה להסתיים בתקופה הנ"ל, והיה צורך בעריכת הסכם שכירות חדש עימו.

בנכס היו עוד 5-4 דירות ומשרדים ריקים, וכן שטח חניה להשכרה.

5. התובע החליט לרכוש את הנכס, וביום 7.5.06 נפגשו התובע והנתבע באחת המסעדות שליד קיסריה, וחתמו על מסמך כוונות למכירת הנכס תמורת סך של 450,000 יורו (להלן "ההסכם") (נספח א' לתצהיר התובע ת/1). ההסכם נחתם מבלי שהוצגו בפני התובע מסמכים המוכיחים את בעלותו של הנתבע בנכס, ובהתבסס על יחסי הידידות והאמון שהתובע רחש לנתבע כדבריו. הצדדים להסכם הוגדרו בכותרת ההסכם כדלקמן:

" בין

נציג מוסמך של החברה המוכרת INTERMEDIC G.M.B.H WILHELM 9B GORLITZ

שייקראו להלן "המוכר"

מצד אחד

לבין

אריה מיכלסון נציג ובעלים של החברה שתוקם ו/או חברות שתוקמנה ו/או כל התארגנות אחרת אשר על שמה או שמן יירשם הנכס

שיקראו להלן "הקונה"

מצד שני"

בסעיף 3 להסכם סוכם כי התמורה תשולם בשני תשלומים, הראשון על סך של 20,000 יורו עד ליום 8.5.06, והשני בסך של 430,000 יורו עד ליום 7.8.06.

בסעיף 5 להסכם נקבע כי כל המכירה תתבצע בהתאם לחוק הגרמני, אצל נוטריון גרמני בגרמניה המוסמך למכור מקרקעין בעיר GREIZ.

6. כאן המקום לציין כי לדברי הנתבע, בהתאם לחוק הגרמני, הסכמי מכר מקרקעין בגרמניה נחתמים בפני נוטריון גרמני מקומי, שאם לא כן, אין תוקף לעסקה, וזוהי הסיבה שבעטיה סוכם בין הצדדים, כי ייערך הסכם מכר בפני נוטריון גרמני כמצוין בסעיף 5 להסכם.

עוד הצהיר הנתבע כי הנכס נשוא התביעה נרכש על ידו בשם החברה ביום 26.2.06, במסגרת הליכי כינוס, בהתאם להסכם נוטריוני שצורף כנספח ב' לתצהירו נ/3. עוד הצהיר הנתבע כי החברה התחייבה לשלם את יתרת התמורה בגין הרכישה הנ"ל עד סוף חודש 8/06, תוך שהוא מבהיר כי בגרמניה ניתן לקבל בעלות ו/או זכויות בנכס, ולמוכרם, אף בטרם שולמה מלוא התמורה בגינם.

7. יום לאחר חתימת ההסכם, העביר התובע סך של 20,000 יורו, לחשבון הבנק שפרטיו צוינו בסעיף 3 א' להסכם.

8. לצורך הוצאת העסקה אל הפועל, הופנה התובע על ידי הנתבע, על פי הנטען, לבנקים שונים בגרמניה לשם קבלת מימון בנקאי, אך ללא הצלחה.

9. בהמשך, פעל התובע בכוחות עצמו להשגת מימון כאמור, ובשלב מסוים הוא שכר את שירותיו של עו"ד גרמני בשם נתן גלבהרט, לצורך בדיקת העסקה, ולשם עריכת הסכם שכירות ארוך טווח עם דויטש בנק, שיכול היה לסייע לו בקבלת המימון הבנקאי.

10. ביום 2.8.06 פנה עו"ד גלבהרט אל הנתבע בבקשה להעביר לו מסמכי הבעלות והסכמי שכירות מעודכנים של הנכס, לצורך חתימה על הסכם מכר תקף בגרמניה (ת/2).

11. למחרת, יצר הנתבע קשר טלפוני עם התובע ובסוף השיחה הנ"ל סוכם על ביטול העסקה.

שיחה זו היא העומדת במוקד המחלוקת בין הצדדים.

12. לטענת התובע, בשיחה הנ"ל הודיע לו הנתבע כי יש לו קונה אחר לרכישת הנכס, וכי הוא מעוניין למכור לו את הנכס, על מנת שהוא (הנתבע) יוכל לעמוד בהתחייבותו בתשלום יתרת תמורת רכישת הנכס עד סוף חודש 8/06 (ראה סעיף 6 לעיל), ולפיכך הוא מעוניין בביטול העסקה.

לאור יחסי הידידות והאמון ששררו בין הצדדים, סוכם באותה שיחה, ברוח טובה וחברית כדברי התובע, כי העסקה תבוטל, וכי הנתבע ישיב לתובע את המקדמה על סך של 20,000 יורו. בשלב מסוים ביקש הנתבע לדחות את מועד החזר המקדמה עד למכירת הנכס לצד השלישי, והתובע נתן את הסכמתו לכך.

למחרת אותה שיחה, שלח התובע הודעה אלקטרונית לעו"ד גלבהרט שבה הודיע לו על הסיכום הנ"ל, וביקש ממנו להפסיק את הטיפול בעניין (נספח א/1 לתצהירו ת/1).

13. בסוף שנת 2006 נודע לתובע כי הנתבע מכר את הנכס לצד שלישי. פניותיו אל הנתבע להחזיר לו את המקדמה נתקלו בהלוך ושוב, ובחודש 5/07 הודיע לו הנתבע כי אין בכוונתו להשיב לו את המקדמה.

14. התכתבות שהתנהלה בין הצדדים לא הניבה פרי, וביום 25.9.08 הגיש התובע את תביעתו בת.א 12704-09-08 שבה עתר לחייב את הנתבע לקיים את התחייבותו, ולהשיב לו את המקדמה בסך של 20,000 יורו (127,868 ₪).

15. לנתבע גרסה אחרת לגבי השתלשלות העניינים ולגבי תוכן השיחה הטלפונית הנ"ל.

לגרסתו, ביום 3.8.06, ארבעה ימים לפני מועד ביצוע התשלום השני בסך של 430,000 יורו על פי ההסכם, הוא התקשר לתובע על מנת להאיץ בו לחתום על הסכם נוטריוני בגרמניה, לשם הוצאת העסקה אל הפועל. באותה שיחה הודיע לו התובע כי הוא חוזר בו מהעסקה, וביקש את המקדמה חזרה. הנתבע שהיה המום מההודעה כדבריו, הודיע לתובע כי החברה נדרשת לשלם את יתרת התמורה המגיעה ממנה עבור רכישת הנכס עד סוף חודש 8/06, וכי לאחר שהחברה תמכור את הנכס לצד שלישי, תיערך התחשבנות כוללת בין הצדדים בהתאם למחיר המכירה. ככל שמחיר המכירה לא יהא נמוך מהמחיר שנקבע בהסכם, ויכסה גם את הוצאותיה הנוספות של החברה, יהא ניתן להשיב לתובע את המקדמה. אולם, ככל שיתברר כי נגרמו לחברה הוצאות או הפסדים, ישא בהם התובע עקב הפרתו היסודית של ההסכם.

16. ביום 30.8.06, ובמטרה להקטין את נזקיה, נאלצה החברה למכור את הנכס לצד שלישי תמורת סך של 400,000 יורו על פי הנטען, היינו במחיר מופחת בסך של 50,000 יורו מהמחיר שסוכם עם התובע, וכן לשאת בדמי תיווך בסך של 20,000 יורו, ועוד הוצאות שונות בסך של 7,500 יורו.

17. לאחר המכירה, פנתה החברה אל התובע והודיעה לו כי היא מקזזת את סכום המקדמה על סך של 20,000 יורו מהנזקים שנגרמו לה, אולם בעקבות פניות התובע אליה בנדון, היא הציעה לו, לפנים משורת הדין, כי במקום לקזז את הסכום הנ"ל ולדרוש את ההפרש כאמור, יוכל התובע להזדכות בגין כספים אלה, אם וכאשר ירכוש נכס אחר ממנה.

18. התובע הסכים להצעה, אולם בשלב מאוחר, חזר בו ממנה והעלה טענות אישיות כנגד הנתבע.

אי לכך הגישה החברה ביום 14.10.09 תביעה כספית כנגד הנתבע בת.א 10108-10-09, שבה טענה כי התובע הוא זה שהפר את ההסכם עימה על ידי התחמקותו מלחתום על הסכם נוטריוני, ואי תשלום יתרת התמורה שהתחייב לשלמה על פי ההסכם, ומשכך, אחראי הוא לנזקים שנגרמו לה כתוצאה מההפרה הנ"ל, על פי הנטען.

את תביעתה הנ"ל העמידה החברה על סך של 57,500 יורו (394,192 ₪), שהוא סכום הנזק הכולל שנגרם לה לטענתה בסך של 77,500 יורו, בניכוי סכום המקדמה בסך של 20,000 יורו.

19. על סמך התשתית העובדתית שפורטה לעיל, טען הנתבע כי דין התביעה שהוגשה נגדו בת.א 12704-09-08 להידחות, הן מחמת העדר יריבות משפטית בינו לבין התובע, והן מחמת אי קיומה של התחייבות אישית או אחרת להחזרת המקדמה, והן מחמת הפרת ההסכם על ידי התובע כמתואר לעיל.

20. העדויות

מטעם התובע העיד התובע בעצמו, ומטעם הנתבע והחברה העיד הנתבע.

21. דיון

אקדים ואומר כי לכאורה, משיקולי היגיון, ניתן היה לאמץ את גרסת הנתבע והחברה, כגרסה המשקפת נאמנה את נסיבות ביטול ההסכם, אולם לאחר שבחנתי גרסה זו על רקע העדויות וחומר הראיות שהוגש, הגעתי למסקנה כי הנני מעדיפה את גרסתו של התובע לגבי נסיבות ביטול ההסכם ולגבי קיומה של ההתחייבות האישית של הנתבע להחזרת המקדמה, על פני גרסת הנתבע והחברה, מהנימוקים שיפורטו להלן:

א. הוכח כי השיחה הטלפונית שבה סוכם על ביטול ההסכם נערכה יום לאחר שהתובע, באמצעות בא כוחו הגרמני עו"ד גלבהרט, דרש מהנתבע המצאת מסמכי בעלות של הנכס ומסמכים נוספים לצורך השלמת ביצוע העסקה. מאידך הוכח כי הנכס נמכר על ידי החברה ביום 30.8.06, היינו בחלוף פחות מחודש ימים מאז ביטול העסקה.

צירוף העובדות הנ"ל מתיישב יותר עם טענתו של התובע שלפיה הביטול היה פרי יוזמתו של הנתבע לאור מציאת קונה אחר לנכס, מאשר עם טענתו של הנתבע בדבר ביטול העסקה על ידי התובע, וזאת לאחר שיום קודם לכן, ביקש התובע באמצעות בא כוחו, קבלת מסמכים לצורך השלמת ביצוע העסקה.

אמנם לא נעלמה מעיני העובדה שעד לאותה שיחה, טרם הסדיר התובע את עניין המימון הבנקאי לצורך מימוש העסקה, נתון המטה את הכף, לכאורה, לטובת גרסתו של הנתבע בדבר ביטול העסקה על ידי התובע, אולם מאידך התברר כי גם לנתבע היה אינטרס אמיתי ודחוף במכירת הנכס ככל המוקדם, בשל חששו מפגיעה במוניטין שלו ובעסקיו, למקרה ולא יוכל לעמוד בתשלום יתרת התמורה המגיעה ממנו בעבור רכישת הנכס עד סוף חודש 8/06, וראוי להפנות לעדותו של הנתבע בעניין זה בעמ' 30 ש' 5-1.

משמע שביטול ההסכם היווה מהלך שאמור היה לשרת את האינטרס של שני הצדדים ולאו דווקא של התובע בלבד, הגם שיוזכר כי עד לאותו מועד, טרם הגיע זמן פרעון התשלום השני על פי ההסכם, על ידי התובע.

ב. הוכח כי למחרת השיחה הנ"ל, שלח התובע הודעה אלקטרונית לבא כוחו עורך גלבהרט, שבה העלה את הסיכום שהיה בינו לבין הנתבע, ובין היתר, את הבטחתו של האחרון להחזרת המקדמה (נספח א/1 לתצהיר התובע). יודגש כי מסמך זה נשלח בעיצומם של המגעים בין הצדדים, וללא כל הליך משפטי שעמד באופק, ומשכך, לא שוכנעתי בטענת הנתבע כי מסמך זה נועד לספק "סיוע" לגרסתו של התובע לעת הצורך.

ג. הוכח, אף על פי עדותו של הנתבע, כי התובע לא הרפה ממנו והמשיך "לנדנד" לו (ראה עדותו של הנתבע בעמ' 35 ש' 22-1) בכדי להשיב לו את המקדמה, גם לאחר מכירת הנכס במחיר מופחת. עובדה זו אף היא מחזקת את הרושם באמיתות גרסתו של התובע בדבר נסיבות ביטול ההסכם, וקיום ההבטחה להחזרת המקדמה.

ד. הוכח כי בין הצדדים לא נערך כל הסכם בכתב לביטול ההסכם, וכי לא נשלחה לתובע, מטעם הנתבע ו/או החברה, כל הודעה בדבר הביטול הנ"ל ותוצאותיו. עוד הוכח כי החברה התקשרה עם צד שלישי בהסכם למכירת הנכס, מבלי שדאגה לעגן בכתב את ביטול ההסכם עם התובע.

עובדות אלה מחזקות את הרושם באמיתות גרסתו של התובע שלפיה ביטול ההסכם נעשה באופן רצוני, בהסכמה מלאה וברוח טובה וחברית, להבדיל מגרסתו של הנתבע שלפיה השיחה התנהלה בצורה "קורקטית" כדבריו (סעיף 32 לתצהירו נ/3).

ה. הנתבע שהיה המום כדבריו מהודעת התובע, ולא הסכים להשיב לו את המקדמה עד למכירת הנכס לצד שלישי ועריכת התחשבנות, לא ראה לנכון לפנות לתובע בכתב ולהעמיד אותו על ההפרה הנטענת ועל תוצאותיה הצפויות. גם לאחר שהנכס נמכר לצד שלישי ביום 30.8.06, ולחברה נגרמו נזקים גדולים על פי הנטען, לא נעשתה כל פנייה אל התובע בדרישה לתשלום הנזקים הנטענים, והתנהלות זו אף היא מחזקת את הרושם באמיתות גרסתו של התובע לגבי נסיבות ביטול ההסכם על ידי הצדדים.

ו. אוסיף עוד כי גרסתו של הנתבע לגבי הנזקים הנטענים על ידו, אף היא נסדקה מעיון במכתב בא כוחו מיום 11.9.07, שבו צוין כי החברה נאלצה למכור את הנכס במחיר נמוך ב-10,000 יורו מהמחיר המוסכם עם התובע, לעומת גרסתו בבית המשפט שלפיה מסר כי הנכס נמכר במחיר מופחת בסך של 50,000 יורו מהמחיר שסוכם עם התובע.

22. מכל הנימוקים שפורטו לעיל, במצטבר, ראיתי להעדיף את גרסת התובע לגבי נסיבות ביטול ההסכם על פני גרסת הנתבע, והנני קובעת כי ההסכם בוטל לבקשת הנתבע, בהסכמת התובע, ובכפוף להתחייבותו של הנתבע להשיב לתובע את המקדמה על סך של 20,000 יורו.

23. משקבעתי כי לתובע ניתנה התחייבות על ידי הנתבע להשבת המקדמה, נשאלת השאלה, האם ההתחייבות הנ"ל ניתנה על ידי הנתבע באופן אישי או כנציג של החברה?

24. ממכלול הראיות והעדויות שהוצגו בפניי, שוכנעתי כי המדובר בהתחייבות אישית שניתנה על ידי הנתבע להחזרת המקדמה. מסקנה זו מבוססת על נסיבות ההתקשרות בין הצדדים כפי שפורטו בעדותו של התובע, ונתמכו בחומר הראיות שהוגש.

25. התובע העיד כי ההתקשרות בינו לבין הנתבע נערכה על בסיס אישי ובהסתמך על יחסי האמון שהתובע רחש לנתבע באותה העת. כל אחד ראה ברעהו את בעל דברו לעניין החתימה על ההסכם ולצורך מימושו של ההסכם, למרות ששם החברה נרשם בכותרת של ההסכם, לבקשתו של הנתבע (ראה סעיף 5 לעיל). לראיה, הפנה התובע לעובדה שההסכם נחתם על ידו מבלי שהוצגו בפניו מסמכי ההתאגדות של החברה ו/או מסמכים המוכיחים את בעלותה בנכס ו/או מסמכים המעידים על היות הנתבע מורשה חתימה בה.

26. בנוסף לכך, הנתבע חתם על ההסכם באופן אישי, מבלי שדאג לצרף את חותמת החברה. לא זו אף זו, אלא שהתברר כי במועד חתימת ההסכם, טרם עברה הבעלות בנכס על שם החברה, וכי החברה היתה מנועה מלממש את זכויותיה בנכס לפני תשלום מלוא התמורה על ידה (ראה סעיף 6 לחוזה המכר שצורף כנספח ב' לתצהיר הנתבע, והתרגום שלו שהוגש לתיק). עובדות אלה אף הן מחזקות את המסקנה כי ההתקשרות בין התובע לבין הנתבע נערכה על בסיס אישי, למרות הכותרת של ההסכם, עד להסדרת צורת ההתקשרות בין הצדדים בהסכם הסופי.

27. אוסיף עוד כי מלבד עדותו של הנתבע בעל פה, שהחברה נשלטת על ידי חברה קפריסאית הנמצאת בבעלותו, הוא לא הוכיח בראיות ממשיות, מהי זיקתו האמיתית לחברה, והסתפק בצירוף מסמך המעיד על מינויו כדירקטור בחברה החל מיום 12.4.06 (נספח א' לתצהירו נ/3), בעוד שהסכם הרכישה של הנכס נחתם על ידו בשם החברה ביום 26.2.06 !!! (ראה עדותו בעמ' 36 ש' 9-1). מצב נתון זה אף הוא מעלה סימני שאלה לגבי כוחו של הנתבע לחייב את החברה בהסכם נשוא ענייננו, ומטה את הכף להטלת חיוב אישי עליו, מכח חתימתו על ההסכם הנ"ל.

28. לאור האמור לעיל, ולאור האמון שנתתי בעדותו של התובע בעניין זה, הנני קובעת כי ההסכם בוטל בהסכמה בין הצדדים, בהסתמך על התחייבותו האישית של הנתבע להשיב לתובע את המקדמה.

29. התוצאה היא אם כן, שדין התביעה בת.א 12704-09-08 להתקבל, ודין התביעה בת.א 10108-10-09 להידחות.

30. אשר על כן, הנני מקבלת את התביעה בת.א 12704-09-08 ומחייבת את הנתבע לשלם לתובע את הסך של 127,868 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (25.9.08) ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף ישלם הנתבע לתובע אגרת משפט בשערוך ליום תשלומה בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

31. התביעה בת.א 10108-10-09 נדחית בזאת.

התובעת תשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, 03 דצבמר 2012, בהעדר הצדדים.