עתירה כנגד החלטת המשיבה (להלן "הוועדה"), שלא לבטל או לתקן שומת היטל השבחה שהוטלה עקב אישור תכנית מד/26/6 (להלן: "התכנית") על המקרקעין נשוא העתירה, מכוח סמכותה לפי סעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

1.        רקע:

1. העותרים הינם בעלי הזכויות החוזיות לחכירה בדירות מס' 4-1, בבניין מס' 1, המצויות בגוש 5816, חלקה 13, מגרש 27/2, והידועות גם כדירות 4-1 ברח' מנשה 6, שכונת בוכמן, מודיעין (להלן: "המקרקעין").
2. על המקרקעין חלה התכנית, שמטרתה תוספת זכויות בניה עבור הקמת מרתפים שישמשו לשטח עיקרי במסגרת הרחבת יחידות הדיור. מגישת התכנית היא חברת נחם – נוף מודיעין השקעות בע"מ (להלן: "חברת נחם"), שהינה הבעלים של כל יחידות הדיור האמורות. העותר 1 הינו הבעלים של חברת נחם ובעל זכויות החכירה בדירות 2 ו- 3. העותר 2 הוא בעל זכויות החכירה בדירה 1 והעותר 3 הוא בעל זכויות החכירה בדירה 4.
3. בתחילת שנת 2011, הגישו העותרים בקשה להיתר לבניית מרתפים כתוספות לדירותיהם מכוח התכנית (להלן: "הבקשה להיתר בניה").
4. ביום 2.2.2011 נערכה שומה לצורך קביעת החיוב בהיטל השבחה על-ידי שמאי מטעם המשיבה, מר דני טרשנסקי (להלן: "השומה"). השומה נמסרה לעותר 1 בחודש פברואר 2011.
5. ביום 4.5.2011 החליטה הוועדה לאשר את הבקשה להיתר בניה.
6. מהנדס הוועדה התנה את מתן היתר הבניה בהזזת תשתיות המים והביוב המצויות בתקרות המרתפים לגביהם מתבקש ההיתר.
7. העותרים פנו אל שני מהנדסים בכדי שיחוו דעתם ביחס לדרישת מהנדס הועדה. המהנדסים הוציאו שתי חוות דעת, לפיהן ביצוע העתקת התשתיות אינו מעשי ובלתי כדאי נוכח העלויות הגבוהות והקשיים הקונסטרוקטיביים הכרוכים בכך.
8. ביום 11.4.2012 פנו העותרים לוועדה בבקשה לביטול ו/או לתיקון ו/או לשינוי השומה. לחלופין, ביקשו מהוועדה להודיע למועצת שמאי המקרקעין על הסכמתה למינוי שמאי מכריע. העותרים ביססו את בקשתם על הטענות הבאות:

(1) קיימת טעות בשומה הן ביחס למצב הפיזי של המקרקעין והן בקשר לחובת ההעתקה של התשתיות הקיימות במרתפים למיקום אחר;

(2) השמאי מטעם הועדה לא ביקר ביחידות הדיור שבמקרקעין;

(3) העותרים משכו את הבקשה להיתר בניה ועל כן יש לראות את השומה כמבוטל;

(4) השומה לא הומצאה לעותרים 2 ו-3.

1. ביום 24.6.2012 דחתה הועדה את הבקשה האמורה, בטענה כי העותרים איחרו את המועד הקבוע בתוספת השלישית לחוק למינוי שמאי מכריע וכי אין כל עילה שבדין לתיקון, שינוי או ביטול השומה.
2. באותו היום פנו העותרים לוועדה וביקשו להבהיר כי השומה בטלה לאור ביטול הבקשה להיתר בניה, וכי במקרה של מימוש עתידי תוצא על ידי הועדה שומה חדשה על כל המשתמע מכך.
3. ביום 12.8.2012 השיבה הועדה, כי היה והעותרים יגישו בקשה חדשה ושונה למתן היתר, תיבחן הבקשה החדשה בהתאם לכל דין, לרבות עריכת שומה עדכנית, ואולם ככל שיהיה מדובר בהגשת בקשה זהה, השומה תהא אותה שומה למעט הצמדה למדד.
4. ביום 1.3.2012 הגישו העותרים בקשה, למועצת שמאי המקרקעין, למינוי שמאי מכריע. ביום 29.3.2012 הודיעה מועצת שמאי המקרקעין על מינויו של מר מנחם מלוכנא כשמאי מכריע. ביום 1.4.2012 נודע לעותרים כי מינויו של השמאי המכריע בוטל נוכח הזמן שחלף מאז קבלת השומה על ידי העותרים ועד להגשת הבקשה מטעמם.
5. בעקבות הודעה זו, פנו העותרים ביום 17.4.2012 אל מועצת שמאי המקרקעין בבקשה להורות כי מינויו של השמאי המכריע ייוותר על כנו.
6. ביום 23.10.2012 (לאחר הגשת העתירה) דחתה יו"ר מועצת שמאי המקרקעין את בקשת העותרים למנות שמאי מכריע וקבעה כי: "לאחר בחינת מכלול נסיבות העניין וטענות הצדדים, החלטתי שלא לקבל את הבקשה לחדש את מינויו של השמאי המכריע. בהתאם למסמכים שהציג ב"כ הועדה, שוכנעתי כי הנישומים קיבלו לידם את שומת היטל ההשבחה בחודש פברואר 2011 ומשכך, אין כל הצדקה לאיחור הניכר בבקשתם. כמו כן, אינני מקבלת את טענת הנישומים כי ההתפתחויות שאירעו במהלך שנת 2011 מצדיקות עיון מחדש בשומה. הועדה המקומית פעלה בהתאם לחוק, והוציאה שומה שחושבה בהתאם להשבחה באותה עת".
7. ביום 24.9.2012 הגישו העותרים את העתירה דנן.
8. ביום 26.11.2012 הצעתי לצדדים, כי תיערך שומה חדשה על ידי שמאי חיצוני שיבחר על ידי הועדה שיבחן אחת משתי חלופות, על פי בחירת הועדה: (1) האם העובדה שיש להעתיק את הצנרת אל חלל תת-קרקעי מתחת למרתפים יש בה כדי להשפיע על השומה ומה שיעור ההשפעה; (2) תיערך שומה חדשה שתספק מענה גם לשאלה הנ"ל. הצדדים יוכלו להביא בפני השמאי הממונה את טענותיהם בטרם מתן חוות דעתו. היה ותבחר האפשרות הראשונה ויקבע בחוות דעת מנומקת כי אין בהעתקת הצנרת כאמור כדי להשפיע על השומה, לא תהיה לעותרים זכות לפנות לשמאי מכריע או לעתור לבית המשפט על החלטה זו.
9. הצדדים קיבלו המלצתי וביום 6.12.2012 הודיעה הוועדה לבית המשפט כי היא מבקשת לאמץ את החלופה הראשונה הנ"ל (להלן: "אופציית השומה החלקית").
10. ביום 29.4.2013 הגיש השמאי הממונה, מר מאיר צור (להלן: "השמאי הממונה"), את חוות דעתו, שלפיה למרות שהעתקת התשתיות אל חלל תת-קרקעי מתחת למרתפים משפיעה על השומה, אין מקום לשינוי השומה בסדרי גודל אם בכלל.
11. בעקבות חוות דעתו של השמאי הממונה, הגישו העותרים בקשה לפסילת ו/או לביטול ו/או להכרזה על בטלות חוות הדעת האמורה, ואילו הוועדה הגישה הודעה לבית המשפט שלפיה נוכח האמור בחוות דעתו של השמאי הממונה יש לדחות את העתירה ולהותיר את השומה המקורית על כנה.
12. ביום 2.6.2013 פנו העותרים למועצת שמאי המקרקעין בבקשה להארכת המועד למינוי שמאי מכריע. ביום 23.6.2013 דחתה מועצת שמאי המקרקעין את הבקשה האמורה בטענה, כי השמאי הממונה ציין בחוות דעתו כי אין השפעה על השומה בסדרי גודל, אם בכלל, וכי בנסיבות אלו לא מולאו התנאים למינוי שמאי מכריע.

• 1. טענות הצדדים:

העותרים:

1. בעקבות דין ודברים מתמשך שנוהל עם מהנדס הועדה וקבלת חוות דעתם של שני מהנדסים מטעמם, הסתבר להם כי עקב הנתונים הפיזיים של המקרקעין נדרשת השקעה כספית ניכרת על מנת לקבל היתר בנייה במקרקעין.

השומה לא לקחה בחשבון בחישוב ההשבחה את המגבלות הפיזיות במקרקעין ואת העלויות הכספיות הגבוהות הכרוכות בדרישת מהנדס הוועדה להעתיק את תשתיות המים והביוב במקרקעין. בנוסף, הוועדה והשמאי מטעמה לא לקחו בחשבון את העובדה כי זכויות הבניה של העותרים במקרקעין מוגבלות עקב הדרישה להעתיק את התשתיות נוכח מצבם הפיזי של המקרקעין. משכך, נפלו בשומה טעויות ביחס למצבם הפיזי של המקרקעין המחייבים את ביטולה.

1. שמאי הועדה לא ביקר בדירות ובמרתפים, ובשל כך, לא יכול היה להיות מודע למצבם הפיזי של המקרקעין ולא הכליל בחוות דעתו את העובדה כי יש להעתיק את תשתיות המים והביוב למיקום אחר בטרם יוכלו העותרים לקבל היתר בניה.

בנסיבות אלו, חוות הדעת עליה נסמכה הועדה הינה בבחינת שמאות בלתי חוקית ו/או שמאות פסולה שאינה עומדת בתנאי המינימום הנדרשים לחוות דעת שמאית, כפי שמפורט בתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו-1966, ויש לראותה כחוות דעת פסולה ובטלה גם מכוח הוראות סעיפים 30 ו-31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

1. לנוכח החלטתם לבטל את הבקשה להיתר בניה יש לראות בשומה כשומה בטלה בהיעדר מימוש זכויות. העותרים מדגישים, כי הועדה החליטה בענייננו לדחות את מועד עריכת שומת היטל ההשבחה למועד מימוש הזכויות, ואף בכך יש כדי לחזק את עמדתם כי משנמשכה הבקשה להיתר בניה יש לבטל גם את השומה.
2. השומה הומצאה אך לעותר 1 בדואר אלקטרוני במהלך חודש פברואר 2011 ותוכנה המדויק נודע לעותרים 2 ו-3 רק בסמוך לפניית העותרים אל הועדה מיום 11.4.2012. בנסיבות אלו, ונוכח העובדה שעד למועד זה טרם הומצאה השומה לעותרים 2 ו-3 כדין, טרם חלף המועד להגשת בקשה לביטול, שינוי או תיקון השומה ו/או להגשת בקשה למינוי שמאי מכריע.
3. השמאי הממונה לא ביצע את המוטל עליו מאחר שלא בדק מהן עלויות ההתאמה במסגרת אופציית השומה החלקית ולא התייחס לחוות הדעת ההנדסית שנערכה על ידי המהנדס שמחה פלדמן, והועברה לשמאי הממונה על ידי העותרים. חוות דעת זו הצביעה על עלויות התאמה של קרוב למיליון ₪ ( 997,364 ₪).
4. השמאי הממונה הוציא שומה מלאה, להבדיל מאופציית השומה החלקית שנבחרה על ידי הוועדה, ושומה זו נסמכה על נתונים שגויים ומלאה בסתירות ובאי-דיוקים.

בנסיבות אלו, מבקשים העותרים מבית המשפט להורות כי חוות דעתו של השמאי הממונה בטלה ולמנות שמאי אחר במקומו לשם ביצוע החלטת בית המשפט בדבר עריכת שומה חלקית. לחלופין, מבקשים העותרים מבית המשפט להורות כי לאור האמור בחוות דעתו של השמאי הממונה, העותרים זכאים לפנות לשמאי מכריע ולערעור מנהלי.

הועדה:

1. תכלית בקשתם של העותרים היא לערור על השומה בדרכים עקלקלות ובחוסר תום לב לאחר שחלף המועד הקבוע בדין לערור על השומה או למנות שמאי מכריע ביחס אליה.
2. לעותרים אשר ערכו את התוכנית היה ברור כי מיקומה של תוספת השטח הינו מתחת ליחידות הדיור הקיימות על כל המשתמע מכך, לרבות העתקת תשתיות המים והביוב מתחת לאותן יחידות דיור. כך למשל, מפנה הועדה לנספח הבינוי של התכנית ולפרוטוקול דיון ועדת המשנה מיום 14.9.2009 המלמדים כי המיקום של תוספת השטח סומן בבירור מתחת לדירות המגורים הקיימות זה מכבר.

העיקרון לפיו העתקת תשתיות נמצא באחריות בעלי המקרקעין ומהווה תנאי למתן היתר בניה, הינו עיקרון ברור וידוע העולה באופן מפורש גם מתוכנית מד/במ/6 שקדמה לתוכנית ושחלה על המקרקעין. העלאת טענות כלשהן מצד העותרים לאי-תאימות לעניין עלויות הביצוע והקשיים הפיזיים הכרוכים בדבר אמורה הייתה להיעשות כבר בעת עריכת התוכנית, הפקדתה ועובר לאישורה. בשלב זה, בו מדובר כבר בתוכנית תקפה ומאושרת, אין מקום לטענות מעין אלו אותן לכאורה יש לקזז מהיטל ההשבחה.

סעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק מגביל את סמכותה של הוועדה המקומית וקובע כי היא רשאית לשנות שומה אך במקרים של טעות אובייקטיבית אצלה הכרוכה באחד מהפרטים האובייקטיביים הבאים: פרטי המקרקעין; הנתונים הפיזיים של המקרקעין; התכניות החלות על המקרקעין; או הזכויות שיש לחייב במקרקעין. הסעיף הנ"ל לא נועד לאפשר שינוי שומה בגין טענת נישומים לטעות סובייקטיבית בהבנת המצב התכנוני.

1. משעה שנקבעה שומה בהתאם לתכנית מאושרת סטטוטורית, על המשאבים הציבוריים שהושקעו לצורך עריכתה ועל המשמעות הגלומה בה, אין מקום לערוך שומה חלופית במועד אחר בגין אקט ביטול בקשה להיתר בניה, אחרת ישמש הדבר ככלי שרת בידי נישומים אופורטוניסטים המנסים את מזלם בהגשת בקשות להיתר בניה או אחר, ועם קבלת השומה מאת הרשות המקומית מחליטים האם לממש את זכויותיהם באותו מועד אם לאו.
2. השמאי אינו נדרש על פי חוק לבקר בכל אחת ואחת מתת-החלקות שבחלקה 13, וממילא הדבר לא היה תורם במאומה לשומה. בשומת השבחה מכוח תכנית החלה על בית דירות משותף אין כל הצדקה לחיוב השמאי בביקור בכל אחת ואחת מהדירות בנכס, אלא נדרש שיקול דעת לגבי רמת הספציפיות הנדרשת בביקור בכל נכס. הדברים עולים בקנה אחד גם עם האמור בסעיף 5.8 לתקן 1 למועצת שמאי המקרקעין.
3. לעניין טענת העותרים כאילו השומה הומצאה אך לעותר 1, משיבה הועדה כי כפי שקבעה יו"ר מועצת שמאי המקרקעין, עצם התייחסותם של העותרים לשומה שנערכה מרפאת את החשש שהשומה לכאורה לא הגיעה לידיהם, ועל כן, גם אם הודעת השומה לא נמסרה לידיו של כל אחד ואחד מבעלי יחידות הדיור בדואר רשום, אין בכך כדי להאריך את המועד האחרון להגשת בקשה למינוי שמאי מכריע.

כמו כן, העותר 1, אשר אין חולק כי השומה הומצאה לו, הוא בעליה של חברת נחם מגישת התכנית, אשר בבעלותה כל יחידות הדיור במקרקעין, וכן אין חולק כי בין העותרים קיימים קשרי משפחה.

1. בשולי דבריה מציינת הועדה, כי נגד העותרים הוגש בעבר כתב אישום בגין התחלת בניה שלא כדין והתוכנית באה למעשה להסדיר את הבניה האמורה אך בדיעבד.
2. בהתייחס לחוות דעת השמאי הממונה טוענת הוועדה כי טענות העותרים הן טענות שמאיות בניסיון לקעקע את שתי חוות הדעת שניתנו הן על ידי השמאי טרשנסקי, הן על ידי השמאי הממונה. השמאי הממונה פעל בהתאם להוראות בית המשפט והשווה שווי קרקע לקרקע כפי שנהג השמאי טרשנסקי.

3.      דיון והכרעה:

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במסמכים שהוגשו על-ידם הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות, ולהלן אנמק החלטתי:

1. טרם הדיון בטענות גופן, אציין כי העתירה דנן הוגשה לאחר שחלפו המועדים הקבועים בחוק להגשת ערר על השומה או למינוי שמאי מכריע, ובשל כך היא לוקה בשיהוי ניכר, ואף מעלה חשש, כטענת הוועדה, כי היא מהווה מסלול עוקף להליך התכנוני הקבוע בדין. די בדברים אלה כדי להביא לדחיית העתירה על הסף.

סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק קובע, כי ניתן יהיה לערור על שומה לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב. סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק קובע, כי החייב בהיטל רשאי, אם אין הוא חולק על החיוב כשלעצמו, לפנות בתוך 45 ימים ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב.

כאמור לעיל, אין מחלוקת כי השומה הומצאה לעותר 1 – בעליה של חברת נחם, מגישת התכנית, אשר בבעלותה כל יחידות הדיור במקרקעין – כבר בחודש פברואר 2011. כמו כן, לא יכולה להיות מחלוקת כי כבר ביום 27.2.2011 שלחו העותרים מכתבים לוועדה בהם בקשו להפחית את גובה השומה (נספח 7 לתשובה לעתירה). הנה כי כן, העותרים ידעו על השומה כבר בחודש פברואר 2011. ואולם, העותרים פנו לועדה לראשונה בבקשה לביטול השומה או למינוי שמאי מכריע רק כעבור למעלה משנה מהמועד שהודע להם על השומה.

העותרים קפאו על שמריהם במשך למעלה משנה ונמנעו מלמצות את ההליכים שהיו פתוחים בפניהם כדי להביא לביטול או לשינוי השומה, ודי היה בכך כדי להביא לדחיית העתירה על הסף.

(ב) באשר לטענות לגופן ביחס לשומה המקורית הן נחלקו לארבע: (1) קיימת טעות בשומה הן ביחס למצבם הפיזי של המקרקעין והן בכך שהיא אינה מתייחסת להוצאות הכרוכות בהזזת תשתיות המים והביוב; (2) השומה בטלה היות והשמאי מטעם הועדה לא ביקר ביחידות הדיור ובמרתפים; (3) העותרים ביטלו את הבקשה להיתר בנייה ומשכך אף דין השומה להתבטל; (4) השומה מעולם לא הומצאה לעותרים 3-2.

טענות אלה ביחס לשומה המקורית אינן רלוונטיות עוד נוכח ההסכמה הדיונית מיום 26.11.12 וחוות הדעת של השמאי הממונה מיום 29.4.13, במסגרתה בחן האחרון – בהסכמת הצדדים – האם העובדה שיש להעתיק את הצנרת אל חלל תת-קרקעי מתחת למרתפים יש בה כדי להשפיע על השומה ומה שיעור ההשפעה הנ"ל. על כן, אעבור לבחינת טענות העותרים ביחס לחוות הדעת האמורה.

העותרים טוענים טענות קשות ביחס לחוות הדעת של השמאי הממונה שעיקרן, כאמור לעיל, בכך שלא בדק מהן עלויות ההתאמה במסגרת אופציית השומה החלקית ולא התייחס לחוות הדעת ההנדסית שהועברה אליו בעניין זה על ידי העותרים. עוד טוענים העותרים, כי השמאי הממונה הוציא שומה מלאה, להבדיל מאופציית השומה החלקית שנבחרה על ידי הועדה, וכי שומה זו נסמכה על נתונים שגויים ומלאה בסתירות ובאי-דיוקים. אין בידי לקבל טענות אלו, כפי שאבהיר להלן.

מחוות דעתו של השמאי הממונה עולה כי מטרת השומה כפי שהוסכם על ידי הצדדים - לקבוע האם העובדה שיש להעביר את הצנרת אל חלל תת-קרקעי מתחת למרתפים יש בה כדי להשפיע על שומת היטל ההשבחה ומה שיעור ההשפעה – עמדה לנגד עיניו של השמאי הממונה (ראו: סעיפים 1 ו-10.6 ונספח עיקרי דברים מישיבה שנערכה ביום 20.2.2013 לחוות הדעת האמורה).

אין מחלוקת כי ביום 20.2.2013 קיים השמאי הממונה ישיבה עם הצדדים, בה נכחו גם השמאי טרשנסקי וגם המהנדס פלדמן מטעם העותרים, ואף התקיים סיור במקרקעין בנוכחותם.

לאחר שנפגש עם הצדדים, סייר במקרקעין ועבר על המסמכים שהוגשו לו על-ידם, קבע השמאי הממונה כי העובדה שיש להעתיק תשתיות אל חלל תת-קרקעי מתחת למרתפים יש בה כדי להשפיע על השומה. ואולם, נוכח העובדה כי השמאי טרשנסקי קבע במסגרת השומה המקורית מקדם כללי של הפחתה, כפי שנוהגים שמאים מכריעים רבים במסגרת תיקון 84 לחוק, לא מצא השמאי הממונה מקום לשינוי השומה בסדרי גודל, אם בכלל (ראו סעיפים 10.4 ו- 10.6 לחוות הדעת האמורה). בנסיבות אלו, בהן חוות דעתו של השמאי הממונה נסמכה על תשתית מקצועית סבירה ומאוזנת, איני מוצאת מקום להתערב בה.

כלל ידוע במשפט המנהלי הוא, כי בית המשפט לא יחליף את שיקול-דעתן המקצועי של הרשויות בשיקול דעתו, אלא יבחן אם שיקול הדעת של הרשויות עומד באמות המבחן שנקבעו (ראו: בגץ 636/86 נחלת ז'בוטינסקי, מושב עובדים נ' שר החקלאות (פורסם בנבו, 06.07.1987).

יפים לעניין זה דבריה של כב' השופט חיות בעע"מ 2418/05 צ'רלס מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה (פורסם בנבו, 24.11.2005):

"כלל נקוט הוא בידינו כי בית-המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות."

ובהמשך:

"...בית-המשפט אינו משמש מומחה מקצועי לבחינתם של שיקולים תכנוניים צרופים. על כן, משנמצא כי החלטת הוועדה המחוזית לאשר את הפקדת התוכנית החדשה בשינויים נסמכת על תשתית מקצועית סבירה, אין מקום להתערב בה."

כאמור לעיל, חוות דעתו של השמאי הממונה הינה חוות דעת מקצועית וסבירה, ואיני רואה כל מקום להחליף את שיקול דעתו של השמאי הממונה, שהינו בעל מקצוע ובעל מומחיות בתחום הנדון, בשיקול דעתו של בית המשפט, שאינו מומחה לעניין, גם אם בית המשפט היה סבור אחרת.

מעיון בחוות דעתו של השמאי הממונה עולה, בניגוד לטענות העותרים בעניין זה, כי הוא התייחס לחוות הדעת ההנדסית שהועברה אליו על ידי העותרים (ראו סעיפים 2.2, 8 ו-10 לחוות הדעת האמורה).

גם טענת העותרים ולפיה השמאי הממונה חרג מסמכותו ובמקום לחוות דעתו לגבי השאלות האם בעובדה שיש להעביר את הצנרת אל חלל תת קרקעי מתחת למרתפים יש כדי להשפיע על שומת היטל ההשבחה שנקבעה ומהו שיעור ההשפעה (אופציית השומה החלקית), ערך שומה חדשה (על פי אופצית השומה המלאה) אין לה על מה שתסמוך. השמאי הממונה הבהיר בחוות דעתו כי ישנן שתי שיטות שמאיות אפשריות לקביעת היטל השבחה. האחת לפי שווי קרקע למ"ר מבונה וזו השיטה בה נקט השמאי טרשנסקי, בה נלקחה בחשבון הפחתה של 15% כ"מקדם לתוספת לדירה קיימת" בגין העלויות הבלתי נצפות כגון העתקת התשתיות, אף שלא ידע על קיומן ולא נתן להם כימות מפורט. מכאן מסקנותיו כפי שהן באות לידי ביטוי בסעיפים 10.6.1 ו- 10.6.2 לחוות דעתו.

התייחסותו של השמאי הממונה לשיטה השניה, שווי למ"ר בנוי, היתה רק לצורך התייחסות לחוות דעת המהנדס פלדמן ועל מנת להבהיר כי היא רלוונטית לו השומה המקורית היתה נערכת על פי שיטה זו ושגם במקרה זה לא היה מקום לשנות מהיטל ההשבחה שנקבע.

משלא מצאתי כל פגם המצדיק התערבות בחוות הדעת של השמאי הממונה, יש לדחות את העתירה דנן ולפעול על פי הסכמת הצדדים שלפיה אם יקבע בחוות דעת מנומקת כי אין בהעתקת התשתיות כדי להשפיע על השומה – כפי שנקבע בענייננו – לא תעמוד לעותרים זכות לפנות לשמאי מכריע או לעתור לבית המשפט על החלטה זו, והשומה המקורית מיום 2.2.2011 תעמוד בתוקפה.

4.          סוף דבר:

מכל האמור לעיל אני דוחה את העתירה.

העותרים יישאו בהוצאות הוועדה ובשכ"ט עורך דינה בסך 25,000 ₪.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.

ניתן היום, כ"ג אדר תשע"ד, 23 פברואר 2014, בהעדר הצדדים.