בבקשה לדחיית התביעה על הסף

1. בפני בקשה להורות על דחייתה על הסף של התביעה אותה הגישה התובעת במסגרת תיק זה, מחמת היעדר סמכות עניינית לדון בסעד הכספי, וכן מפאת היעדר עילה, התיישנות התביעה וחוסר תום ליבה של התובעת והשימוש לרעה שעשתה בהליכי משפט.

תמצית העובדות הדרושות וטענות הצדדים

2. בתביעה שהגישה ביום 10.10.2012 עתרה התובעת ליתן פסק דין המחייב את הנתבעת להסכים לרישום זכויות החכירה של התובעת בנכס הידוע כחלקה 37 בגוש 11015 ברחוב טרומפלדור 18 בקרית אתא (להלן: "הנכס"), בפנקסי המקרקעין, וזאת בהתאם להסכם החכירה שנחתם בין התובעת לבין הסתדרות העובדים הכללית החדשה (בשמה הקודם – מועצת פועלי חיפה) (ייקראו להלן בהתאמה: "הסכם החכירה" ו- "ההסתדרות"). כן עתרה לחייב את הנתבעת לחדש עימה את הסכם החכירה ל-49 שנים נוספות. נוסף על אלה עתרה התובעת לחייב את הנתבעת לשלם לה פיצוי כספי בסך 400,000 ₪ בגין נזקים שנגרמו לה, לטענתה, כתוצאה ממחדלה של הנתבעת לרשום את זכויותיה בנכס.

3. בגדר התביעה טענה התובעת כי במסגרת פעילותה לטובת הציבור, רכשה ביום 14.8.2001 זכויות החכירה בנכס מאת ההסתדרות, שהנה החוכרת הראשונה של הנכס בהתאם להסכם חכירה שנחתם בשנת 1963 בינה לבין הנתבעת – הבעלים הרשום של הנכס. בד בבד, קיבלה התובעת מההסתדרות ייפוי כח בלתי חוזר לרשום את הזכויות בנכס על שמה. סמוך לקבלת החזקה בנכס ותשלום מלוא התמורה, השכירה התובעת את הנכס לרב רפאל מאמו שעמד בראש עמותת "שערי יהודה בן-בבא" לשם ניהול ישיבה לנוער ובית כנסת לישיבה, וזאת עד אוקטובר 2008. ברקע הדברים צוין כי עמותה זו זכתה במכרז שפרסמה ההסתדרות ואולם בשל העדר אמצעים לרכישת הנכס, היא פנתה לנציגי התובעת שתרמו לה בעבר כספים, וביקשה אותם לרכוש במקומה את הנכס. התובעת הסכימה לרכוש את הנכס על מנת להשכירו לעמותה לצרך פעילותה, וזאת מתוך רצון להנציח את אביהם המנוח של מנהלי התובעת.

לטענת התובעת, החל ממועד תחילת השכירות היא השקיעה בשיפוצו ובהשבחתו של הנכס כ-2.5 מליון ₪ מכספה ומכספי תרומות, כאשר הנכס משמש את ילדי האזור וקהילת האזור ומשרת את המטרות הציבוריות בהתאם להסכם החכירה עם הנתבעת. התובעת ציינה כי היא עשתה כל שבידה על-מנת לרשום זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין ועל מנת להביא להארכת הסכם החכירה ל- 49 שנים נוספות, ואולם בשל התנגדות הנתבעת, המתעלמת מזכויותיה בנכס ומסרבת לשתף עימה פעולה, לא התאפשר הדבר עד היום.

4. בבקשתה לסילוק התביעה על הסף, המונחת לפניי, טוענת הנתבעת כי הסעד שעניינו חיובה לרשום את זכויות החכירה של התובעת בנכס בהתאם להסכם החכירה, הנו סעד תיאורטי, וזאת משום שתקופת החכירה על-פי הסכם החכירה באה אל קצה ביום 31.12.2012. אשר לסעד הכספי, נטען כי זה נמצא בתחום סמכותו העניינית של בית משפט השלום, ואילו התביעה לסעדים הצהרתיים התיישנה זה מכבר. לשיטת הנתבעת, אין המדובר בהתיישנות בזכויות מקרקעין שכן זכותה הנטענת של התובעת הנה זכות חוזית מכוח זכותה החוזית של ההסתדרות. לפיכך, עילת התביעה נולדה בשנת 2004, הוא המועד בו הודיעה הנתבעת להסתדרות על ביטול הסכם החכירה. מכאן, שהתביעה שהוגשה ביום 10.10.2012 הוגשה בחלוף תקופת ההתיישנות.

בנוגע לסעד המתייחס לחידוש הסכם החכירה לתקופה של 49 שנים נוספות, טענה הנתבעת כי התובעת לא פירטה את העובדות המקימות את עילת התביעה ואת מקור זכותה לסעד האמור. אי לכך, יש לדחות התביעה על הסף בהתאם לתקנה 101(א)(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

נוסף על אלה נטענו טענות לגופה של התביעה. כך, נטען כי הסכם החכירה נעדר כל תוקף באשר לא ניתן לגביו אישור מאת שר הפנים. כן טענה הנתבעת להפרתו של הסכם החכירה על-ידי התובעת, בכך שזו פעלה בניגוד למטרות החכירה.

5. התובעת טענה מנגד כי דין הבקשה להדחות. ראשית, על שום שאין יסוד לעמדת הנתבעת לפיה הסעד לרישום זכויות החכירה שלה הנו סעד תיאורטי. לשיטתה של התובעת די בכך שבעת הגשת התביעה טרם חלפה תקופת החכירה על-פי הסכם החכירה על מנת להביא לדחיית טענה זו מכל וכל. שנית, לעניין טענת ההתיישנות, הפנתה התובעת לסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, הקובע כי תקופת ההתיישנות בתביעה בנוגע לזכות במקרקעין מוסדרים שלא נרשמה, הנה 25 שנה.

התובעת התייחסה בנוסף גם לטענות הנתבעת לגופה של התביעה, אולם אין בכוונתי להידרש לאותן טענות מפאת כך שאינן רלוונטיות לשלב מקדמי זה של הדיון.

דיון והכרעה

6. אין חולק כי הסעד הכספי כשלעצמו העומד ע"ס 400,000 ₪, בניגוד לסעדים האחרים הנתבעים, מצוי בתחום סמכותו של בית משפט השלום.

ככלל, כאשר כתב התביעה כולל מספר סעדים, שאינם מצויים כולם בסמכותו של בית משפט אחד, "אין מנוס מניהול כמה הליכים בהתאם לסמכויות שלפי הסעדים" (ע"א 29/58 לוי נ' עקריש, פ"ד יב 1457; ע"א 2846/03 אלדרמן נ' ארליך, פ"ד נט(3) 529 (2004)). מקום בו נתבעים מספר סעדים, שכולם נוגעים לעניינים שבמקרקעין, חלה ההלכה לפיה הטפל הולך אחר העיקר ובית המשפט המוסמך לדון בסעד העיקרי מוסמך לדון גם בסעד הטפל (ע"א 2846/03 אלדרמן נ' ארליך, פ"ד נט(3) 529 (2004); ע"א 145/58 קלקודה נ' אגד (א.ש.ד.) בע"מ, פ"ד יג 260; רע"א 3189/06 וולפינגר נ' ראובני (20.8.2006); ע"א 8130/01 מחאג'נה נ' אגבאריה (4.5.2003)).

לעומת זאת, כאשר הסעד הנוסף הנתבע, בצד הסעד הנוגע לעניינים שבמקרקעין, הוא סעד כספי, קובעת ההלכה כי הסמכות העניינית לדון בסעד נוסף זה, נקבעת על-פי שווי הסעד הכספי. (ראו: ע"א 8130/01 מחאג'נה נ' אגבאריה (4.5.2003); רע"א 7589/98 הפדרציה הישראלית לתקליטים וקלטות בע"מ נ' שורץ, פ"ד נג(1) 670 (1999); כן ראו ספרו של א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית - תשס"ט) בעמוד 18).

על כן, ועל אף הפיצול המלאכותי, אין מנוס מפיצולה של התביעה, כך שכל סעד יתברר בבית המשפט שלו נתונה הסמכות העניינית לדון בו.

7. אני דוחה את הטענה כי הסעד של חיוב הנתבעת לרשום את זכויות החכירה של התובעת הנו סעד תיאורטי. ראשית, התביעה הוגשה עוד במהלך תקופת החכירה על-פי הסכם החכירה. שנית, גם לולא הוגשה התביעה בתוך תקופת החכירה, אין ספק כי השאלה המוצגת בפני בית המשפט אינה אקדמית גרידא ולתובעת עניין ממשי בפתרונה ולו על-מנת להסדיר את יחסיה עם הנתבעת. תוקפו של הסכם חכירה זה עשוי להשליך, מטבע הדברים, גם על הסעד הנוסף לו עתרה התובעת שעניינו חידוש הסכם החכירה ל-49 שנים נוספות.

הלכה היא כי בית משפט לא יקפוץ ידו במתן סעד הצהרתי כאשר יש בידי התובע להראות קיומה של זכות או קיומו של מצב עליהם הוא מבקש להצהיר וכן אם יש בידו להראות כי מן הראוי לשריין אותה זכות או אותו מצב על ידי מתן פסק-דין שישתיק כפירה או הכחשה בעתיד (ראו: ע"א 9580/05 גליקלד נ' צ'ורני (10.9.2007)). בעניינינו אין המדובר בסעד תיאורטי, כי אם בסעד שלמשיבה יש עניין ממשי בו, סעד שעשויות להיות לו השלכות גם על סעדים אחרים שנתבעו בגדר התביעה דידן.

8. לא מצאתי גם ממש בטענת הנתבעת כי מדובר בזכות חוזית ולכן לא חלה לגביה תקופת ההתיישנות הנהוגה בזכויות במקרקעין. עילת התביעה, לצורך טענת ההתיישנות, נבחנת על בסיס התשתית העובדתית הנטענת על ידי התובע בכתב תביעתו ולא על יסוד התשתית העובדתית המוכחת. אם הקדים התובע תרופה למכה וכלל בכתב התביעה עובדה או עובדות המכשירות את הגשת תביעתו, חרף חלוף תקופת ההתיישנות, יש לבחון את טענת ההתיישנות על רקע אותה גרסה נטענת ולא על רקע ממצאי עובדות מוכחות. [ראה בענין זה - ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (22.6.2008)].

על פי הנטען בסעיף 10 לכתב התביעה "התובעת חתמה על הסכם הרכישה של הנכס ביום 14.8.01 ושילמה את מלוא התמורה בהתאם להצעה הזוכה במכרז בסך 540,000 ₪ + מע"מ בגינו וכן, את תשלומי המיסוי, וקיבלה ייפוי כח בלתי חוזר מאת ההסתדרות החדשה במרחב חיפה, לרשום את הזכויות בנכס על שמה...". בהמשך בסעיף 12 לכתב התביעה צוין כי "...החל ממועד תחילת השכירות הושקעו בשיפוצו ובהשבחתו של הנכס כ-2.5 מליון ₪ מכספי התובעת ותרומות והנכס משמש את ילדי האזור והקהילה באזור, ומשרת אך ורק מטרות ציבוריות בהתאם להסכם החכירה עם העירייה". בסעיף 4 לכתב התביעה שסיכם את עמדת התובעת צוין כי "על אף שאין חולק כי קיימה את הסכם החכירה ככתבו וכלשונו, זכויות החכירה של ההסתדרות לא נרשמו מסיבות בלתי ברורות עד מועד מכירתו של הנכס כאמור לעיל לתובעת והנתבעת לא אפשרה ואינה מאפשרת, שלא כדין, רישום של הזכויות ו/או הערת אזהרה בגינן, על שם ההסתדרות ו/או התובעת עד עצם היום הזה".

9. התביעה שבפניי עניינה אפוא זכות במקרקעין מוסדרים שלא נרשמה, כאשר הסעד המבוקש בגדרה הנו כאמור סעד של אכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מוסדרים. סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 קובע כי אם מדובר בקרקע מוסדרת, עומדת תקופת ההתיישנות על עשרים וחמש שנה. זאת ועוד, הפסיקה הכירה בתביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מוסדרים כנופלת בגדרה של תובענה במקרקעין במשמעות סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות (ראו לענין זה: דנ"א 2415/01 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב (30.5.2001); ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49; ע"א 3521/10 עיריית חיפה נ' גסר (7.1.2013)).

10. סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע כי "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה". עולה איפוא כי בין אם עילת התביעה נולדה ביום בו התגבשו העובדות המהותיות המזכות את התובעת בקיום החיוב כלפיה על-ידי הנתבעת, קרי 14.8.2001, הוא מועד חתימת החוזה בין התובעת להסתדרות, ובין אם זו נולדה ביום 28.12.2004, הוא המועד שבו לפי כתב התביעה כפרה הנתבעת לראשונה בזכות התובעת להירשם כחוכרת הנכס, ברי כי התביעה לא התיישנה.

11. בהקשר לטענת ההתיישנות ראוי להזכיר את העמדה המקובלת ולפיה ככלל, רווחת הנטיה לפרש את חוקי ההתיישנות בצמצום ולא לנעול את שערי בית המשפט בפני תובע לבירור תביעתו. גישה זו תואמת גם את זכותו החוקתית של תובע, להביא עניינו בפני בית המשפט, בלא שזו תפגע בשל טענה דיונית, שאינה פוגעת מהותית בצד הטוען אותה. [ע"א 169/65 יעקובסון נ' גז, פ"ד י"ט (2) 595; ע"א 244/81 פתאל נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית פ"ד לח (3) 673; ע"א 9413/03 אילן אלנקווה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה (22.6.2008)].

12. נוסף על הטענות שציינתי לעיל, העלתה הנתבעת טענות נוספות שיש בהן לשיטתה כדי להצדיק את דחיית התביעה. בין היתר נטען על ידה להעדר תוקפו של הסכם החכירה משום שלא ניתן לגביו אישור מאת שר הפנים וכן להפרת הסכם החכירה על-ידי התובעת בכך שפעלה בניגוד למטרת החכירה. טענות אלו מחייבות בירור עובדתי וראייתי ולכן מן הדין להכריע בהן במסגרת פסק הדין ולא כטענה מקדמית.

13. בשולי הדברים ראוי להפנות למושכלת ראשונים לפיה אין לחסום את זכות הגישה לערכאות וסעד של סילוק תובענה על הסף ננקט בלית ברירה במקרים יוצאי דופן כאשר ברור כי גם אם יוכיח התובע את כלל טענותיו העובדתיות, לא יהא זכאי לסעדים הנתבעים על ידו. די באפשרות קלושה, כי התובע יזכה בסעד על פי העובדות המועלות בכתב התביעה, כדי שתביעתו לא תימחק באיבה. נאמר כי לעולם יש להעדיף דיון ענייני והכרעה לגופא של מחלוקת [ראו בענין זה - ר"ע 59/81 ארדיטי נ. ארדיטי, פ"ד לה(2) 811, 812; ע"א 693/83 שמש נ' רשם המקרקעין, פד"י מ (2) 668; ע"א 2452/01 עו"ד דרור אורן נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נח(1) 577, 582 (2003)); רע"א 359/06 מועין נ' עו"ד סאלמן פרג' (26.4.2006); רע"א 751/05 החברה הלאומית לאספקת פחם בע"מ נ' צים חברת השיט הישראלית בע"מ (1.9.2005)].

14. סיכומו של דבר, הבקשה מתקבלת באופן חלקי, כך שהחלק המתייחס לסעד הסכפי יימחק מן התובענה דידן. התובעת רשאית להגיש תביעה נפרדת בגין סעד זה בפני בית המשפט המוסמך. יתר חלקי הבקשה נדחים בזאת.

התובעת תגיש תוך 14 יום כתב תביעה מתוקן באופן שהסעד הכספי והטענות הנוגעות לסעד זה, יימחקו הימנו. הנתבעת, ככל שתראה זאת לנכון, תהא רשאית להגיש כתב הגנה מתוקן תוך 30 יום לאחר מכן.

הוצאות הבקשה יילקחו בחשבון, בעת פסיקת ההוצאות, במסגרת פסק הדין.

15. בזיקה להחלטת כב' הרשמת תמר נתנאל שרון מיום 21.2.2013, ניתן בזאת היתר לתובעת לפצל סעדיה, כמבוקש בבקשתה מיום 10.10.2012.

16. קדם משפט יתקיים ביום 21.11.2013 שעה 9:00.

ניתן בזאת צו גילוי מסמכים הדדי לביצוע עד ליום 1.9.2013.

צד אשר נשלח אליו שאלון ע"י הצד השני ישיב עליו בתצהיר תוך 30 יום.

17. אני מורה כי העדויות הראשיות תוגשנה בדרך של תצהירים ובהעדר החלטה אחרת, על המצהירים להופיע לבית המשפט, למועד שיקבע להוכחות.

סדר הגשת התצהירים הוא כמפורט להלן:

ב"כ התובעת יגיש תצהירי עדיו עד ליום 1.10.2013.

ב"כ הנתבעת יגיש תצהירי עדיו תוך 30 יום מיום קבלת תצהירי התובעת.

לתצהירי העדים יצורף תיק מסמכים, אשר בדעת הצדדים להפכם למוצגים בתיק. כן יצרף כל אחד מבעלי הדין, את פרטי ומספר העדים שעדותם אינה יכולה להיות מוגשת בתצהיר ויציין מדוע לא ניתן להגיש תצהיר מטעמם.

 לכל אחד מבעלי הדין, ימציא העתק מתצהירי עדיו ומתיק המסמכים, לרבות הודעתו לבית משפט, ישירות לבעל הדין האחר.

שום דבר מהאמור בתצהירי הצדדים לא יחרוג מגדר העובדות שהמצהירים יכולים להעיד עליהם מידיעתם האישית, ולתצהירים יצורפו אך ורק מסמכים אשר ניתן היה להגישם באמצעות המצהירים אילו היו מוסרים עדותם בע"פ במהלך המשפט.

הצדדים לא יהיו רשאים להעיד עדים אשר ניתן היה לקבל את עדויותיהם הראשיות בתצהירים.

אי עמידה בהחלטה תחשב כחוסר מעש על כל המשתמע מכך.

ניתנה היום, י"ב תמוז תשע"ג, 20 יוני 2013, בהעדר הצדדים.