1. תביעה לסילוק יד, מיום 24/9/2012 (תא"ק 49100-09-12), אשר נדונה במאוחד עם תביעה לדמי שימוש ראויים בסך 453,617 ש"ח, מיום 21/10/2012 (תא"ק 33404-10-12).

פסק הדין דלקמן הוא פסק דין שני בתיק זה. פסק הדין הראשון ניתן ביום 15/12/2014, ובוטל על ידי ערכאת הערעור ביום 21/12/2015 (ע"א 63492-01-15 ח. ששון בונה בע"מ נ' מוסך יוסי קוסטה בע"מ ואח').

ואלה פרקי פסק הדין דלקמן:

• פתח דבר - ובו תיאור העובדות הצריכות לעניין ואינן שנויות במחלוקת (כפי שתוארו גם בפסק הדין הראשון);
• טענות התביעה וההגנה – ובו הטענות שהועלו בכתבי הטענות (ובפסק הדין הראשון);
• עיקרי פסק הדין הראשון ופסק הדין בערעור;
• ההליכים לאחר פסק הדין בערעור וטענות הצדדים;
• דיון והכרעה – ובו התייחסות לתביעה לסילוק יד ולתביעת דמי שימוש ראויים;
• סוף דבר – ובו מסקנות פסק הדין והתוצאה.

פתח דבר

2. ענייננו נסוב סביב שטח של כ-620 מ"ר (להלן: המקרקעין או השטח שבמחלוקת) ברח' קיבוץ גלויות 13 בתל אביב, שהוא חלק מחלקה 147 בגוש 7052 (להלן: החלקה). (תרשים החלקה ובו השטח שבמחלוקת כשהוא מסומן בספרה 5, צורף כנספח א' לכתב התביעה). שטח החלקה הוא 10,430 מ"ר (נסח רישום מקרקעין צורף כנספח ב' לכתב התביעה), והשטח שבמחלוקת מהווה כ-6% משטח החלקה כולה.

3. התובעים, היו בעלים של כ-28% משטח החלקה (התובע – בעלים של כ-8.5% על פי שטר משנת 2003, והתובעת, בשמה הקודם, בעלים של כ-19% על פי שטר משנת 2010) יחד עם שותפים רבים אחרים.

במסגרת הליך של פירוק שיתוף בחלקה, רכשה התובעת – בשמה הקודם – מכונס הנכסים עו"ד שי רווה את שטח החלקה, העודף על השטח שהיה בבעלות התובעים, וכך הפכו התובעים לבעלים של 100% מן הקרקע. (חוזה מכר מיום 25/3/2012 צורף כנספח ג' לכתב התביעה). הליך פירוק השיתוף התנהל בבית משפט השלום בתל אביב והמכר אושר ביום 16/4/2012 (ת"א 3742-06-10, ר' החלטה בפתקית על גבי בקשה מס' 30). כיום, התובעת – בשמה החדש – היא הבעלים של 100% משטח החלקה. (ר' נסח רישום מיום 10/2/2016).

עובר לרכישת מלוא שטח החלקה על ידי התובעת, במסגרת הליכי פירוק השיתוף, היה הנתבע 2 בעלים של כ-2% מן החלקה. לנתבעת 1 אין ולא היו מעולם זכויות בעלות במקרקעין. הנתבעים מחזיקים בשטח שבמחלוקת משנת 1980 לערך, ומנהלים בו עסק של מוסך למכוניות.

4. במסגרת תיק פירוק השיתוף ביקשו התובעים דכאן להורות לכונס הנכסים למסור להם את החזקה בקרקע כשהיא פנויה מכל הבעלים הרשומים (בקשה מס' 38 בתיק אזרחי 3742-06-10). בקשת התובעים נדחתה בהחלטה מנומקת של כב' הש' תמר אברהמי, אשר הסתמכה על סע' 6 של הסכם המכר, בו נקבע שרכישת המקרקעין היא במצבם הנוכחי "לרבות עם המחזיקים". הש' אברהמי מסיימת החלטתה בכך שהתובעים רשאים לפתוח בכל הליך בו ימצאו לנכון – "מבלי לרמז על קיומה של עילה". (החלטת הש' אברהמי מיום 15/7/2012 צורפה כנספח ה' לכתב התביעה). מכאן התביעות שלפניי.

התביעות

5. יסודה של התביעה לסילוק יד – כך לשיטת התובעים – בפלישת הנתבעים שלא כדין למקרקעין שבבעלות התובעים. במהלך השנים שקדמו לפירוק השיתוף בחלקה התנהלו הליכים שונים לסילוק ידיהם של פולשים שפלשו לשטח החלקה, ובהם הנתבעים. במסגרת הליכים אלה הוכרה זכותו של הנתבע ב-225 מ"ר בחלקה (שהייתה כולה בבעלות במשותף).

6. בהליך פירוק השיתוף בחלקה רכשו התובעים מכונס הנכסים את זכויות הבעלות של יתר הבעלים בחלקה. התובעים שילמו לכונס הנכסים את מלוא התמורה עליה הוסכם והצדדים פועלים להשלמת העסקה. הואיל ובית המשפט הדן בפירוק השיתוף לא ראה להורות לכונס הנכסים לפנות את הנתבעים מהמקרקעין מבקשים התובעים להורות כן במסגרת תביעה זו.

7. הנתבעים, אשר להם זכויות בעלות בשטח של 225 מ"ר בלבד, מחזיקים בשטח של 620 מ"ר. בשטח העודף על 225 מ"ר מחזיקים הנתבעים כפולשים מאז ומעולם. בשטח של 225 מ"ר שהיה בבעלותם של הנתבעים, מחזיקים הנתבעים שלא כדין מרגע ששטח זה נמכר לתובעים על ידי כונס הנכסים. (סע' 14 לכתב התביעה לסילוק יד). המשך החזקתם של הנתבעים במקרקעין, למרות התמורה ששילמו התובעים לכונס הנכסים עבור המקרקעין, מהווה התנהלות בחוסר תום לב תוך עשיית עושר ולא במשפט, והיא גורמת לתובעים נזקים רבים.

8. התובעים דורשים מהנתבעים דמי שימוש ראויים עבור התקופה שבה מחזיקים הנתבעים במקרקעין שלא כדין. על פי חוות דעת שמאי מטעם התובעים – מר ארז כהן – שווי השימוש בשטח המוסך (620 מ"ר שבמחלוקת) עומד על 16,100 ש"ח לחודש.

עבור 7 חודשים שממועד החתימה על הסכם הרכישה ועד להגשת התביעה דורשים התובעים 112,700 ₪. עבור יתרת התקופה שקדמה להגשת התביעה וטרם התיישנה, דהיינו 77 חודשים, דורשים התובעים דמי שימוש ראויים כפי שיעור חלקם היחסי בקרקע (27.5%), דהיינו 340,917 ש"ח (שווי דמי השימוש לחודש, כפול 77 חודשים, כפול 27.5%). סה"כ דורשים התובעים דמי שימוש בסך 453,617 ש"ח.

9. מטעם התובעים הוגש תצהיריהם של מר מיכה בר-און, מנהל הנתבעת, ושל מר אלי שדה, חוקר פרטי. כמו כן, הוגשו חוות דעת שמאי של מר ארז כהן באשר לשווי דמי השימוש במקרקעין, וחוות דעת שמאי של מר רם מלאכי בעניין עלות הקמת מוסך חלופי בשטח של כ-400 מ"ר.

ההגנה

10. התובעים רכשו את החלקה במחיר נמוך, בידיעה שהם רוכשים אותה בכפוף לזכויות מחזיקים, ובהם הנתבעים. לא בכדי דחה בית המשפט של פירוק את בקשת התובעים להורות לכונס הנכסים לפנות את הנתבעים מהמקרקעין. במסגרת הליכי הפירוק ציינו הנתבעים שוב ושוב את העובדה שהם מקיימים עסק פעיל במושכר, ואת כוונתם להוסיף ולהחזיק במקום.

11. הנתבעים מחזיקים בשטח שבמחלוקת כבעלים ולא כפולשים. בפסק דין שניתן בשנת 2002 בבית המשפט המחוזי בתל אביב בת"א 114/98 קמאו אולגה נ' קוסטה יוסף (להלן: ענין קמאו), התקבלה טענת הנתבע כי הוא מחזיק במקרקעין בחזקה נוגדת משנת 1980 וכי הוא זכאי להירשם כבעלים של 225/10647 חלקים מהחלקה (פסק הדין צורף כנספח ה' לבקשת הרשות להגן). אמנם פסק הדין התייחס רק ל-225/10647 חלקים מהחלקה אך זאת מחמת שמשפ' קמאו טענה לזכויות רק בחלקים אלה. בפועל, החזיק הנתבעת לאורך כל השנים בכל השטח שבמחלוקת.

12. טענת ההתיישנות והחזקה הנוגדת שמכוחה הוכרה זכותו של הנתבע לבעלות ב-225/10647 חלקים במקרקעין עומדת לנתבע ביחס לכל השטח שבמחלוקת. יש לדחות את התביעה לסילוק יד גם מחמת שיהוי וחוסר תום לב. לחילופין, טוענים הנתבעים לרישיון בלתי הדיר בשטח בו הם מחזיקים.

13. אם ידחה בית המשפט את כל טענות ההגנה ויקבע כי על הנתבעים לפנות את המקרקעין, כי אז על התובעים לשלם לנתבעים את שווי המקרקעין והעסק שעליהם. התובעים ידעו שהם קונים מקרקעין שעליהם עסק פעיל, ועל כן יש להתנות את ביטול הרישיון ופינוי הנתבעים מהמקרקעין בתשלום. העלות הכרוכה בהעתקת המוסך מהמקרקעין לשטח אחר בדרום תל אביב עומדת על כ-11,500,000 ש"ח, על פי חוות דעת מומחה של גב' אירית ונונו, כלכלנית ושמאית מקרקעין. סכום זה הוא הסכום שעל התובעים לשלם לנתבעים עבר הפינוי.

14. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירים של הנתבע, מר יוסף קוסטה, ושל מר איסמעיל מוקוד. כמו כן, הוגשו חוות דעת מומחה של המומחים הבאים:

א. פרופ' יאיר זימון, כלכלן, בעניין ההפסדים שייגרמו למוסך עקב העתקתו לאתר חדש;

ב. ד"ר בועז ברזילי, שמאי מקרקעין, בעניין שווי המקרקעין (השטח שבמחלוקת);

ג. גב' אירית ונונו, כלכלנית ושמאית מקרקעין, בעניין עלות רכישת מגרש והקמת מוסך חלופי.

בישיבת הוכחות מיום 2/1/2014 הודיע ב"כ הנתבעים שהעדים מר איסמעיל מוקוד וד"ר בועז ברזילי לא יופיעו לדיון ועל כן מושכים הנתבעים את התצהיר של מר מוקוד ואת חווה"ד של ד"ר ברזילי (עמ' 69 ש' 15). אפס, בסיום הדיון הודיע דווקא ב"כ התובעים כי חרף אי התייצבות העדים מטעם הנתבעים לדיון הוא מבקש להשאיר את התצהיר ואת חוות הדעת כחלק מחומר הראיות. בהעדר התנגדות נענתה הבקשה כמבוקש. (עמ' 107 ש' 20 – 29).

עיקרי פסק הדין הראשון ופסק הדין בערעור

15. אלה הממצאים והמסקנות העיקריות שנפסקו בפסק הדין הראשון:

א. ההנחות שביסוד כתבי התביעה – שגויות. על פי ההנחות שבכתבי התביעה היו הנתבעים בעלים של 225 מ"ר מתוך שטח החלקה ומאז רכשו התובעים את הבעלות בשטח מחזיקים הנתבעים בשטח זה שלא כדין. בשטח העודף על 225 מ"ר מחזיקים הנתבעים כפולשים מקדמת דנא. הנכון הוא שהנתבעים לא היו בעלים של 225 מ"ר מסוימים מתוך שטח החלקה, אלא הנתבע 2 לבדו היה בעלים של 225 חלקים בלתי מסוימים מתוך 10,647 חלקים של החלקה.

ב. זכות הבעלות כוללת זכות חזקה. "כשם שהנתבעים לא היו מעולם בעלים של 225 מ"ר מסוימים בחלקה, כך זכות החזקה שלהם אינה מוגבלת ל-225 מ"ר מסוימים בחלקה". (עמ' 6 ש' 5). הנתבעים מחזיקים במקרקעין מכוח זכות הבעלות שהייתה לנתבעים עובר לרכישת החלקה על ידי התובעת בהליכי פירוק השיתוף. על פי ההלכה שנפסקה בעניין מלכה קפה (ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי, ו-3 אח', פ"ד לא(3) 455) הואיל והנתבעים מחזיקים במקרקעין מכוח זכות שבדין היה על התובעים לפרט כבר בכתב התביעה את עילת הפינוי שיש להם כלפי הנתבעים. התובעים בחרו להשתית את תביעותיהם על זכות הבעלות שיש להם במקרקעין, בטענה כי הנתבעים מחזיקים במקרקעין ללא כל זכות. טענה זו אינה יכולה לעמוד. על התובעים להראות מה עילת פינוי יש להם נגד הנתבעים. די באמור לעיל כדי לדחות את התביעה לסילוק יד בהעדר עילה, ומשנדחית התביעה לסילוק יד נדחית גם התביעה לדמי שימוש ראויים.

ג. "כשם שהתביעה נעדרת עילת תביעה, כך אין בטענות הנתבעים כדי להועיל לנתבעים מפני עילת פינוי – ככל שקיימת עילה כזו לתובעים." (עמ' 8 ש' 3).

טענת הבעלות (ובכללה טענת התיישנות) –

השאלה העומדת לדיון אינה שאלה של בעלות כי אם שאלה של חזקה. בין אם היו הנתבעים בעלים של 225/10647 חלקים של החלקה ובין אם היו בעלים של 620/10647 חלקים של החלקה הרי שעם רכישת החלקה כולה על ידי התובעים לא נותרו זכויות בעלות בידי הנתבעים. בנוסף, מדובר במקרקעין מוסדרים שהרישום לגביהם מהווה ראייה חותכת לתכנו, וממילא לא תישמע כל טענה בדבר קיומן של זכויות בעלות העולות על 225/10647 חלקים שהיו רשומים על שם הנתבע 2 עובר לפירוק השיתוף.

טענת השיהוי –

התובעים הגישו את התביעה לסילוק יד בסמוך לאחר שרכשו את מלוא זכויות הבעלות במקרקעין במסגרת הליכי פירוק השיתוף וממילא אין מקום לדבר על שיהוי בהגשת התביעה.

טענה של רישיון בלתי הדיר –

לשיטת הנתבעים, בהתחשב בשנים הרבות שהם מחזיקים במקרקעין בהסכמת הבעלים השותפים, ובאינטרס ההסתמכות של הנתבעים, מדובר ברישיון בלתי הדיר. לכל הפחות, לא ניתן לבטל את הרישיון באופן מידי וללא תשלום פיצויים לנתבעים. טענה זו אינה יכולה לעמוד. הנתבעים החזיקו במקרקעין מכוח זכות בעלות שהייתה להם וזכות זו חזקה מן הרישיון. ברם, ככל שברישיון עסקינן ברי שמדובר ברישיון חינם וככזה הוא ניתן לביטול בכל עת. לא התקיימו התנאים לקיומו של רישיון בלתי הדיר (דהיינו: רישיון מפורש ולא מכללא; השקעה ניכרת במקרקעין; ורישיון מפורש לביצוע ההשקעה במקרקעין).

ד. ביוזמת בית המשפט, ניתנה לצדדים הזדמנות לטעון לשאלת תחולתו של סע' 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח חדש], התשל"ב – 1972, על התביעה המתבררת בתיק זה. נפסק כי הנתבעים זכאים להגנת סע' 33 לחוק הגנת הדייר. עם פקיעת זכויות הבעלות שהיו לנתבע במקרקעין עובר לרכישתם על ידי התובעים בהליך של פירוק שיתוף, הפך הנתבע לדייר מוגן של התובעים, והוא זכאי להוסיף ולהחזיק בהם כדרך שהחזיק בהם ערב היותו לדייר. בכלל זה זכאי הנתבע להוסיף ולקיים במקרקעין את המוסך הפועל בהם באמצעות הנתבעת. פסיקה זו מבוססת על קביעת ממצאים עובדתיים בדבר הסכמת יתר השותפים במקרקעין להחזקה הייחודית שהחזיקו הנתבעים במקרקעין, ועל ההלכה הקובעת שכאשר מדובר בשותפות כלכלית "ניתן להסיק מאי-הבעת התנגדות מצד שותף אחד להחזקתו הבלעדית של שותפו משום הסכמה להחזקתו של הלה בנכס". (ע"א 753/82‏ ‎פלונית‎ ‎נ' פלוני, פ''ד לז(4) 626, וכן: ע"א (מחוזי-נצ') 3211/03 אמיל אסקנדר מטר נ' אמילי אסקנדר מטר). משנדחתה תביעת הפינוי התייתר גם הצורך לדון בשאלת הפיצויים כנגד פינוי המקרקעין.

ה. משנדחתה תביעת הפינוי נדחית גם התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים. עד להגשת התביעה לא דרש מי מהשותפים במקרקעין את סילוק ידם של הנתבעים ונראה כי הייתה זו חזקה בהסכמה. אין מקום לדרוש בגינה תשלום בדיעבד. מיום שרכשו התובעים את מלוא הבעלות במקרקעין הפך הנתבע לדייר מוגן, ושוב אין מקום לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש כלשהם, כל עוד לא נקבעו תנאי השכירות המוגנת על פי דין.

16. על פסק הדין הראשון הגישו התובעים ערעור, שנדון בתיק ע"א 63492-01-15. הערעור התקבל, במובן זה שפסק הדין הראשון בוטל, והתיק הוחזר לבית משפט זה "על מנת שיאפשר לצדדים להשלים את מסכת הבאת הראיות בסוגיית הדיירות המוגנת מכוחו של סע' 33 לחוק הגנת הדייר" (עמ' 14 ש' 26), ויוציא מלפניו פסק דין חדש לאחר שמיעת סיכומיהם של הצדדים. שמורות לצדדים טענות שהועלו במסגרת עיקרי הטיעון ולא נתבררו, והצדדים רשאים לשוב ולהעלותן בבית משפט זה אשר ידון בהן על יסוד התשתית העובדתית שתיקבע לאחר השלמת הראיות (עמ' 15 ש' 4).

מחמת חשיבותן, ראויות לציון הערות נוספות שנרשמו בפסק הדין של ערכאת הערעור:

א. ערכאת הערעור מקבלת את עמדת המערערים (התובעים) "לפיה הטענה בדבר רכישת הזכויות בחלקה, כשהיא לעצמה, מקימה (מבחינה דיונית) עילה לסילוק ידם של המשיבים" (עמ' 14 ש' 4).

ב. נוכח ההנחות העובדתיות השגויות הכלולות בכתב התביעה (כמפורט בעמ' 6 לפסק הדין הראשון, ש' 19 – 22) שהיה בהן כדי ליצור עמימות עובדתית, "ובהינתן שהמשיבים מחזיקים בשטח שבמחלוקת מזה עשרות שנים, ומנהלים עליו עסק של מוסך תוך שהם מחזיקים ברישיון עסק לצמיתות (סע' 33 לפסק הדין)" (עמ' 14 ש' 10), רשאי היה בית המשפט להעמיד את התביעה על אדנים "נכונים" ולהידרש לטענת ההגנה לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר. (עמ' 14 ש' 12).

ג. בשים לב לכך שלטענת הגנה הנסמכת על סע' 33 לחוק הגנת הדייר יש גם פן עובדתי, לא ניתן היה להסתפק בהשלמת טענות משפטיות ומן הראוי היה לאפשר לצדדים להשלים את הבאת ראיותיהם בסוגיה הנדונה (עמ' 14 ש' 16).

ד. הוצאות הליכי הערעור יובאו חשבון על ידי בית משפט זה "אם יתבקש לכך, בסוף ההליך לפניו". (עמ' 15 ש' 8).

סיכומו של דבר, פסק הדין הראשון אשר נשען על שני אדנים, דהיינו היעדר עילת תביעה והגנה על פי סע' 33 לחוק הגנת הדייר, בוטל על שני אדניו. הקביעה בדבר היעדר עילת תביעה – בוטלה, ואילו הקביעה בדבר הגנה מפני פינוי לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר הוחזרה להכרעה מחודשת לאחר שמיעת ראיות נוספות בעניין זה.

ההליכים לאחר פסק הדין בערעור וטענות הצדדים

17. לצורך מתן הוראות באשר להמשך ההליכים, נוכח פסק הדין בערעור, הוזמנו הצדדים לתזכורת שהתקיימה ביום 11/2/2016. בסיום הישיבה ניתנה החלטה בה נרשם, בין היתר, כך:

"בצדק טוען ב"כ התובעים כי הנטל להוכיח את יסודות ההגנה מפני פינוי על פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, מוטל על הטוען להגנה מכוח סעיף זה. לפיכך, סדר הבאת הראיות בעניין זה, כשהוא לעצמו, אינו הסדר הרגיל כי אם הסדר הקבוע במקרה של הודאה והדחה.

לפיכך, לו הייתה טענה זו בלבד עומדת לדיון בהליך הראשון, כי אז הייתי הופך את סדר הבאת הראיות. הואיל ובמסגרת ההליך הראשון, מה שאין כן עתה, עמדו בפני טענות נוספות הובאו הראיות על פי הסדר הרגיל.

בשלב זה, הטענה היחידה שלשמה הוחזר התיק לבירור נוסף היא טענת הגנה לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ועל כן סדר הבאת הראיות מתהפך, ועל הנתבעים להביא את ראיותיהם תחילה."

אחר הדברים האלה הוריתי לצדדים להשלים הליכי גילוי מסמכים ולהגיש ראיות משלימות בעניין טענת ההגנה לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר, כך שהנתבעים יגישו ראיותיהם תחילה, ואחריהם יוגשו ראיות התובעים.

18. הנתבעים הגישו תצהיר עדות ראשית של הנתבע – מר יוסף קוסטה, וצירפו אליהם מסמכים שונים שעניינם הליכים משפטיים שהתקיימו בעבר בעניין הבעלות ובעניין החזקה. עוד צירפו הנתבעים מסמכים שעניינם תשלומים ששילמו הנתבעים לתובעים לאחר מתן פסק הדין הראשון. במידת הצורך, אתייחס למסמכים השונים בהמשך פסק הדין.

התובעים הגישו תצהיר עדות ראשית של עו"ד יורם חגבי – חגי, מר עזרא חקשורי, ומר מיכה בר און. גם לתצהירים אלה צורפו מסמכים שונים, שאליהם אדרש בהמשך – לפי הצורך.

עדי הצדדים נחקרו על תצהיריהם בישיבות שהתקיימו ביום 15/2/2017 וביום 23/2/2017. בסיום הישיבה השנייה שמעתי גם את סיכומי הצדדים בעל פה.

19. לאורך כל הדרך, שבתי והפצרתי בצדדים לסיים את הסכסוך בפשרה שתהיה לתועלת שני הצדדים, תוך הצעת מתווי פשרה שונים, לפי התקדמות ההליכים. הואיל ומר קוסטה נעדר מן הדיון השני – ברשות בית המשפט – זימנתי דיון נוסף ליום 20/3/2017, על מנת לנסות לסייע לצדדים להגיע לעמק השווה. למרבה הצער, הדבר לא עלה בידי ואין מנוס מהכרעה במחלוקת שבין הצדדים על פי דין.

ואלה טענות הצדדים –

טענות הנתבעים:

20. הנתבעים טוענים כי לצורך הגנת סע' 33 לחוק הגנת הדייר די בהסכמה פוזיטיבית שמשתמעת מהתנהגות הצד האחר. הנתבעים מפנים לע"א 175/81 אדמיר נ' מטילדה, ולע"א 753/82 פלוני נ' פלוני.

מכלול הראיות בתיק זה מלמד על הסכמת השותפים לחזקה הבלעדית שהחזיקו הנתבעים בשטח. בשנת 2002 ניתן פסק דין של השופטת גרסטל אשר קבע את הבעלות של מר קוסטה במקרקעין, ובשנת 2003 הסכימו השותפים במקרקעין ומר קוסטה שהתביעה שהוגשה בבית המשפט המחוזי תימחק והשותפים במקרקעין יהיו רשאים להגיש בבית משפט השלום תביעת פינוי חדשה. השותפים במקרקעין לא הגישו תביעת פינוי חדשה נגד קוסטה וזו הוגשה רק בשנת 2012 לאחר רכישת הקרקע על ידי התובעים במסגרת הליכי פירוק השיתוף. התנהגות השותפים שלא הגישו תביעת פינוי משך 10 שנים, משנת 2003 עד שנת 2012, מלמדת על הסכמת השותפים להחזקה הבלעדית של מר קוסטה בשטח שהוחזק על ידו לאורך שנים. התובעים לא הרימו את הנטל המשני המוטל עליהם להפריך את ראיות הנתבעים. במשך 10 שנים איש מהשותפים בקרקע לא דרש ממר קוסטה לסלק ידו מהמקרקעין, ומכאן שהשותפים במקרקעין הסכימו להחזקתו הייחודית, אשר נובעת מזכויות הבעלות שלו במקרקעין. לשיטת הנתבעים, כל עוד לא ניתן פסק הדין של השופטת גרסטל אשר הכיר בזכויות הבעלות של מר קוסטה, התנגדו השותפים במקרקעין להחזקתו במקרקעין, אך מרגע שניתן פסק הדין, בשנת 2002 נתנו השותפים את הסכמתם. (עמ' 145 ש' 1).

טענות התובעים:

21. בשנת 93' מונו מנהלים למקרקעין ובהם עו"ד יורם חגבי – חגי. בשנת 1996 שולח עו"ד חגבי דרישת לסילוק יד לפולשים שונים במקרקעין ובהם מר קוסטה. משלא פונו המקרקעין הוגשה תביעה לסילוק יד. משמע, באותה עת ראו השותפים במקרקעין את מר קוסטה כפולש, והתנגדו להחזקתו במקרקעין. התביעה הוגשה בבית משפט השלום, הועברה לבית המשפט המחוזי ונמחקה בשנת 2003 תוך מתן אפשרות להגישה מחדש בבית משפט השלום. התביעה נמחקה נגד כל הפולשים ולא נגד מר קוסטה בלבד. אין בסיס, אפוא, לטענה כאילו התביעה נמחקה מחמת הכרה בזכויות הבעלות או החזקה של מר קוסטה. התביעה נמחקה מחמת שיקולים של סמכות עניינית וחלוקת סמכויות בין בית המשפט המחוזי לבית משפט השלום.

תביעת הפינוי לא הוגשה מחדש בבית משפט השלום לא מחמת הסכמה להמשך הפלישה או החזקה הייחודית במקרקעין אלא מחמת שהתארגנות השותפים במקרקעין לצורך קידום הליכי תכנון ובניה התפרקה ונפוצה לכל עבר. הנה כי כן, גם לשיטת הנתבעים ברור כי עד למתן פסק הדין של השופטת גרסטל בשנת 2002 לא הייתה הסכמת הבעלים להחזקה של מר קוסטה, וכל שהוכח לגבי התקופה שלאחר 2002 ועד 2012 הוא חוסר מעש משפטי מצד השותפים במקרקעין.

כשמדובר בחלקה גדולה מאוד ובה שותפים למעלה מ-40 בעלי זכויות שונים ובהם בעלים של שברירי זכויות, בעלים שאינם גרים בארץ ובעלים שהלכו לעולמם וירושתם לא טופלה, לא ניתן ללמוד מחוסר מעש משפטי על הסכמה פוזיטיבית. חוסר מעש משפטי אינו מלמד על הסכמה פוזיטיבית כנדרש לעניין סע' 33 לחוק הגנת הדייר. חוסר מעש יכול להקים בנסיבות מתאימות רישיון מכללא, אך זו הסכמה במדרג הנמוך ביותר והיא אינה בבחינת הסכמה פוזיטיבית כנדרש בענייננו.

יתר על כן, בתפיסתו הסובייקטיבית של מר קוסטה כל השטח שהוא מחזיק בו שייך לו, והוא כלל לא זקוק להסכמת מאן דהוא להחזיק באותו שטח בחזקה ייחודית. כיצד ניתן לדבר על הסכמה, כשלדברי מר קוסטה הוא כלל אינו זקוק להסכמה של מי מהשותפים במקרקעין?! דברים אלה מקבלים משנה תוקף נוכח טענותיו הסותרות של מר קוסטה אשר טוען לחזקה נוגדת מחד גיסא, ולקיומה של הסכמה מאידך גיסא. טענות אלה אינן יכולות לדור בכפיפה זו עם זו. לאמתו של דבר, מר קוסטה עצמו אינו טוען כלל להסכמה, ומבחינתו מה שהיה עובר לפסק הדין של השופטת גרסטל, נכון גם לאחריו.

בנוסף, השטח שבו תפסו הנתבעים חזקה היה מגרש ריק וככזה אין בו דיירות מוגנת. הנתבעים בנו על השטח מבנים ללא הסכמה וללא היתר כדין. הדעת נותנת שמבנים שכאלה אין בהם כדי ליצור זכות דיירות מוגנת יש מאין, לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר.

22. ב"כ התובעים מפנה לאותם פסקי הדין שאליהם הפנה ב"כ הנתבעים ומראה מתוכם כיצד הנתבעים אינם ממלאים אחר דרישות הדין לעניין הגנה לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר. נדרשת הסכמה פוזיטיבית וחד משמעית, גם אם בהתנהגות בלבד, וכזאת לא הוכחה בענייננו. ב"כ התובעים מפנה גם לע"א (מחוזי – נצרת) 3211/03 מטר נ' מטר, ולתיק אזרחי (ירושלים) 1840/96 אבו דלו נ' אבו דלו.

עוד זאת, בבוא בית המשפט ליצוק תוכן לדרישות סע' 33 לחוק הגנת הדייר עליו להידרש למגמת הפסיקה בדבר צמצום ההגנות המוענקות למחזיק מכוח חוק הגנת הדייר ולא הרחבתן.

התובעים מבקשים להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין בתוך חצי שנה, תוך דחיית טענות הנתבעים בדבר הזכות לפיצויים כנגד הפינוי. הנתבעים לא הביאו ראיות לעניין שווי הסככות שבהן פועל המוסך, ואין בסככות אלה כדי להשביח את המקרקעין. אדרבה, פינוי הסככות שבנויות בחלקן אזבסט יעלה ממון רב לתובעים. אין מדובר בבנייה שנעשתה בהסכמת השותפים במקרקעין, ולא הובאה ראייה לכך שנעשתה תוך קבלת היתר בנייה. לפיכך, אין הנתבעים זכאים לפיצויים בגין בנייה זו כנגד הפינוי.

23. מלבד סילוק ידם של הנתבעים מבקשים התובעים לפסוק להם דמי שימוש ראויים. דמי השימוש הראויים מתייחסים לשתי תקופות: האחת – מאז רכשו התובעים את מלוא הזכויות במקרקעין במסגרת הליכי פיורק השיתוף. בתקופה זו התובעים הם בעלים של 100% מהמקרקעין והם זכאים למלוא דמי השימוש הראויים בהתאם לחות דעת השמאי מטעם התובעים. השניה – התקופה שקדמה לרכישה ועד שבע שנים לפני הגשת התביעה. בהתייחס לתקופה זו מבקשים התובעים דמי שימוש ראויים רק לפי חלקם היחסי במקרקעין – כ-27%. חסד עשו התובעים עם הנתבעים כשחישבו את דמי השימוש הראויים רק עבור 400 מ"ר, מתוך מחשבה שיסודה בטעות כאילו מחזיקים הנתבעים כדין ב-225 מ"ר מתוך כלל השטח המוחזק על ידי הנתבעים.

דיון והכרעה

24. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפניי החלטתי לקבל הן את התביעה לסילוק יד, והן את התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים.

דברים שכתבתי בפסק הדין הראשון בנוגע לכל הטענות ההגנה שהעלו הנתבעים בכתב ההגנה מטעמם (טענת הבעלות, טענת ההתיישנות, טענת השיהוי, וטענת רישיון בלתי הדיר) עומדים בתקפם גם כיום. איני רואה לשנות מהם ואינו רואה צורך להוסיף עליהם.

פסק הדין הוחזר לצורך העמקת הדיון בטענת ההגנה לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר, לאחר שתונח תשתית עובדתית מספקת בעניין זה. לנושא זה אקדיש את הדיון בתביעת הפינוי. ככל אמצא שטענת ההגנה בעינה עומדת, תידחה תביעת הפינוי ועמה גם התביעה לדמי שימוש ראויים, כתוצאת פסק הדין הראשון.

ברם, אם אמצא כי הנתבעים אינם עומדים בתנאים הנדרשים לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר, כי אז אורה לפנותם מהמקרקעין. במקרה כזה יש לדון בשאלה אם יש מקום להתנות את הפינוי או לכרוך אותו בתנאים כלשהם. יש מקום לדון גם בתביעת התובעים לתשלום דמי שימוש ראויים.

אלה הן, אפוא, השאלות העומדות להכרעה במסגרת פסק הדין דלקמן:

(1) האם הוכיחו הנתבעים את התנאים הנדרשים לצורך הגנה לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר?

(2) אם יוחלט על פינוי הנתבעים מהמקרקעין, האם יש להתנותו בתנאים כלשהם כגון תשלום פיצויים כנגד הפינוי?

(3) האם זכאים התובעים לדמי שימוש ראויים בגין החזקת הנתבעים במקרקעין בתקופה של שבע שנים קודם להגשת התביעה?

כבר עתה אציין כי הוכח להנחת דעתי שהנתבעים אינם ממלאים אחר תנאי סע' 33 לחוק הגנת הדייר, וממילא לא עומדת להם הגנה כלשהי מפני תביעת הפינוי. כמו כן, נחה דעתי שאין להתנות את פינויים של הנתבעים מהמקרקעין בתשלום או בתנאים אחרים כלשהם. לא זו אף זו, על הנתבעים לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים עבור התקופה שלאחר רכישת מלוא הזכויות במקרקעין על ידי התובעים.

להלן פירוט הדברים והנמקתם.

התביעה לסילוק יד

25. בית המשפט המחוזי קבע בפסק הדין בערעור כי "הטענה בדבר רכישת הזכויות בחלקה, כשהיא לעצמה, מקימה (מבחינה דיונית) עילה לסילוק ידם של המשיבים" (עמ' 14 ש' 4). בהתאם לכך, ובהעדר מחלוקת בדבר זכויות הבעלות המלאות שרכשו התובעים במסגרת הליכי פירוק השיתוף עובר להגשת התביעה (ר' סע' 3 לעיל), הוכחה זכותם של התובעים לדרוש סילוק יד של הנתבעים, בהתאם להוראות סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), האומר: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". זאת ועוד, לפי סע' 30 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין – על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין." בהתאם לכך נפסק: "הלכה פסוקה היא, כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק-יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות (ראה ע"א 483/62, 486/62, [10], ו-ע"א 246/66, 247/66, [11], בע' 574-575) ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום. (ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי, ו-3 אח', פ"ד לא(3) 455).

בהתאם להלכות אלה, ונוכח קביעת בית המשפט המחוזי, קבעתי בהחלטה מיום 11/2/2016 כי על הנתבעים הנטל להוכיח זכות חוקית לישיבתם במקום. ודוק, כפי שקבעתי גם בפסק הדין הראשון, אין די בזכויות הבעלות שהיו לתובעים במקרקעין כדי להוכיח "זכות חוקית לישיבתם במקום" שהרי זכויות אלה נמכרו במכירה כפויה במסגרת הליכי פירוק השיתוף במקרקעין. מרגע שנמכרו זכויות הבעלות של התובעים, אין הם שונים מכל בעל מקרקעין אחר שמכר את זכויותיו במקרקעין, ועם השלמת המכר פוקעת גם זכות החזקה שנלוותה לזכות הבעלות הנמכרת (בהתאם לסע' 2 לחוק המקרקעין).

זכות החזקה היחידה שעשויה לעמוד לבעל מקרקעין שזכויותיו נמכרו אגב פירוק שיתוף ומצאתיה ראויה לבירור בתיק זה היא הזכות הקבוע בסע' 33 לחוק הגנת הדייר. להלן התשתית הנורמטיבית הרלוונטית לנושא זה.

26. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע כך:

"בעל בית שהיה לדייר

33. (א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

(ב) ...

(ג) ...

(ד) החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין.

(ה) מי שהיה לדייר לפי סעיף זה יחזיק בנכס כדרך שהחזיק בו ערב היותו לדייר; נתגלעו חילוקי דעות, רשאי בית הדין לקבוע את דרך ההחזקה כאמור; שאר תנאי השכירות ייקבעו בהסכם בין הדייר לבין בעלו החדש של הנכס, ובאין הסכם - על ידי בית הדין."

בע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (להלן: הלכת פרמינגר), הובהר שהגנת סע' 33 לחוק היא הגנה מנדטורית והיא אינה מוגבלת לנכס שהוא דירת מגורים. ההגנה חלה על מחזיק שזכויות הבעלות שלו היו רשומות במרשם המקרקעין, וכזה הוא הנתבע בענייננו. בע"א 753/82‏ ‎פלונית‎ ‎נ' פלוני, פ''ד לז(4) 626, נקבע כי "החזקתו של אחד מן הבעלים במשותף פורשת עליו את כנפי הגנתו של סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], כאשר היא החזקה ייחודית כדין, לאמור, בהסכמת יתר השותפים." וכן: "במקרה של שותפים שהם בני-זוג, החזקה תיחשב כדין, רק אם הסכמת בן הזוג היא פוזיטיבית, לאמור, אם ניתן להסיק מן העובדות כוונה של בן הזוג להסכים וזאת בין אם הובעה הכוונה במפורש ובין אם התנהגותו "מדברת" בשפה חד-משמעית." גם הש' מנחם אלון אשר אינו מסתפק בהסכמה בהתנהגות, כשמדובר בבני זוג, מסכים כי בשותפות כלכלית גרידא "ניתן להסיק מאי-הבעת התנגדות מצד שותף אחד להחזקתו הבלעדית של שותפו משום הסכמה להחזקתו של הלה בנכס". ברוח זו פסק בית המשפט המחוזי בנצרת בע"א (מחוזי-נצ') 3211/03 אמיל אסקנדר מטר נ' אמילי אסקנדר מטר, כי כאשר התגוררו שני השותפים לאורך שנים בהסכמה בשתי דירות נפרדות של נכס אחד, מכירת הנכס אגב פירוק השיתוף תיעשה בכפוף להגנת המחזיק לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר, והנכס יימכר כתפוס.

את הפרשנות המקובלת באשר לטיב ההסכמה הנדרשת סע' 33 לחוק הגנת הדייר מסכם כב' הנשיא שמגר בפסק הדין בעניין אדמיר (ע"א 175/81‏ ‎ ‎אדמיר פתוח ואדריכלות בע"מ‎ ‎נ' מטילדה קלו, פ''ד לח(4) 293 (1984)), במילים אלה:

"הפסיקה, אשר סבה על סעיף 33 הנ"ל, קבעה, כי החזקת שותף, אשר יש בה כדי להקנות לו מעמד של דייר מוגן בנכס עם פקיעת בעלותו בשל פירוק השיתוף, צריכה להיות החזקה ייחודית כדין בנכס המשותף, ותנאי לגביה הוא, שתהי בהסכמת השותפים (ע"א 64/65 [1]; ע"א 288/71 [2]; המ' 421/76 [3]).

פסיקה מאוחרת יותר קמעא (בג"צ 323/81 (המ' 533/81) [4]; ע"א 753/82 [5], בעמ' 632) שינתה במידת מה מן ההלכות הנזכרות, ולפיה גם הסכמה שבשתיקה עושה את החזקתו של המחזיק להחזקה כדין. משמע, החזקה תיחשב כדין, אם ההסכמה הינה פוזיטיבית, בין אם הובעה במפורש ובין אם היא משתמעת מהתנהגות הצד האחר (שם [5], בעמ' 633)."

עינינו הרואות, כי בין אם מדובר בהסכמה שהובעה במפורש ובין אם מדובר בהסכמה משתמעת, שומה עליה שתהא פוזיטיבית וחד משמעית.

27. בענייננו, הוכח להנחת דעתי, שלא כפי שסברתי בפסק הדין הראשון, שמעולם לא ניתנה לנתבע הסכמה להחזיק במקרקעין בהחזקה ייחודית, לא במפורש ולא במשתמע, לא הסכמה פוזיטיבית ולא הסכמה פחותה ממנה.

ב"כ הנתבעים הפליא לטעון לטובת הנתבעים בעניין אותה הסכמה שבלעדיה אין תוחלת להגנת הנתבעים, אך לא אוכל להתעלם מן העובדה שטענות ב"כ הנתבעים עומדות בניגוד מובהק לגרסת הנתבע עצמו. הנתבע מעיד שכאשר החזיק במקרקעין יחד עם אדם בשם מאירי, ולאחר מכן כשעזב מאירי את המקום והנתבע נותר להחזיק בו לבדו, לא הכיר הנתבע איש מהשותפים האחרים במקרקעין ולא ידע על קיומם כלל. (עמ' 126 ש' 20). הנתבע העיד כי בראייתו מדובר בשטח ששייך לו, ולו בלבד וללא שותפים. (עמ' 126 ש' 27). הנתבע הדגיש כי לא רק בעת קיום המשפט מול יורשי קמאו חשב כך, אלא כי זו הבנתו את מצב הדברים גם היום (עמ' 127 ש' 16). לפי הבנתו, לאיש מלבדו אין זכויות בכל השטח שעליו יושב המוסך. (עמ' 128 ש' 1). הנתבע מעיד כי מעולם לא היה בקשר עם הבעלים האחרים של החלקה. (עמ' 128 ש' 9). עינינו הרואות שלשיטת הנתבע הוא בעלים יחיד של כל השטח שעליו יושב המוסך, והוא אינו נדרש להסכמה של מאן דהוא כדי להחזיק במקום. טענות ב"כ הנתבעים בדבר הסכמת השותפים, מקום בו הנתבע עצמו טוען שאינו מכיר את השותפים במקרקעין ואינו מכיר בקיומה של שותפות או בצורך בקבלת הסכמה, הן טענות מאולצות שאינן יכולות לעמוד.

28. זאת ועוד, במהלך הדיון התעורר קושי בהבנת פסק הדין שניתן בשנת 2002 ובגדרו הוכרו זכויות בעלות של הנתבע ב225 חלקים של המקרקעין מכוח חזקה נוגדת. לא ברור כיצד ניתן היה לברר זכויות של חזקה נוגדת במקרקעין מבלי לצרף להליך את כל השותפים במקרקעין, ומבלי שהוכחה חזקה נוגדת כלפי כל אחד ואחד מהם. מסיבה שאינה ברורה התקיים ההליך מול יורשי קמאו בלבד. תמיהה זו עולה בעקיפין גם בעניין ההגנה הנטענת לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר. הכיצד ניתן לטעון לקיומה של הסכמה פוזיטיבית מקום בו מדובר בעשרות בעלים שלחלקם זכויות מועטות בלבד במקרקעין, וספק אם יודעים על שנעשה במקרקעין. נראית בעיניי טענת ב"כ התובעים לפיה אין דין הסכמה שבשתיקה לעניין רישיון מכללא, כדין ההסכמה הפוזיטיבית והחד משמעית הנדרשת לעניין סע' 33 לחוק הגנת הדייר. לצורך הוכחת קיומה של הסכמה זו יש להוכיח שהשותפים יודעים על ההחזקה הייחודית, ובוחרים לאשר אותה בהסכמה מפורשת או משתמעת. דבר מכל אלה לא הוכח בענייננו. לא ברור מי מהשותפים ידע על החזקתו של מר קוסטה במקרקעין. לא הוכח שמישהו מהשותפים, וודאי לא כל השותפים, אישר במפורש או במשתמע באופן חד משמעי ושאינו נתון לפרשנויות את החזקתו הייחודית של מר קוסטה במקרקעין.

29. אדרבה, הוכח להנחת דעתי שדעתם של השותפים במקרקעין לא הייתה נוחה מן החזקה הייחודית שמחזיק הנתבע במקרקעין, ורק מטעמים של הזנחת הטיפול במקרקעין לא פעלו השותפים באופן נמרץ להפסקת החזקה הייחודית שעושה הנתבע במקרקעין. אין מדובר בהסכמה פוזיטיבית, ואף רחוק מכך. הנתבע טוען כי עם קבלת פסק הדין בעניין בעלותו במקרקעין בשנת 2002 זנחו בעלי המקרקעין את תביעתם לפינויו מהמקרקעין, ולא היא. השתלשלות האירועים מתוארת היטב בתצהירו ובעדותו של עו"ד חגבי – חגי. פסק הדין של השופטת גרסטל ניתן ביום 25/4/2002 ובו הוכרו זכויותיו של הנתבע במקרקעין. אף על פי כן, נמשכו ההליכים בתביעת הפינוי שהגישו המנהלים ובהם עו"ד חגבי – חגי, נגד מר קוסטה ואחרים. 10 חודשים לאחר פסק הדין של השופטת גרסטל, בחודש 2/2003 טוען עו"ד חגבי – חגי בבית המשפט במסגרת תביעת הפינוי כי חרף זכויות הבעלות לא זכאי מר קוסטה לתפוס שימוש יחודי במקרקעין. (ר' נספח 6 לתצהיר עו"ד חגבי – חגי). אין שחר לטענת הנתבע כאילו מחיקת תביעת הפינוי באה בתגובה לפסק הדין של הבעלות ומתוך הכרה בזכויות החזקה של מר קוסטה. ההסדר הדיוני שמצורף לנספח 6 לתצהיר עו"ד חגבי – חגי מלמד כטענת ב"כ התובעים שהתביעה נמחקה מטעמים דיוניים בלבד. התביעה שנמחקה נמחקה כלפי מר קוסטה ואחרים ולא כלפי מר קוסטה בלבד. התביעה נמחקה ולא נדחתה תוך מתן אפשרות לתובעים להגישה מחדש לבית משפט השלום. עו"ד חגבי – חגי הסביר בתצהירו ובעדותו כי לא הוגשה תביעת פינוי חדשה רק מחמת שבעלי הזכויות לא התארגנו למימון הגשתה ולא מטעמים אחרים כלשהם.

עו"ד חגבי – חגי העיד כי כמנהל של המקרקעין לא נתן מעולם את הסכמתו להחזקה הייחודית שהחזיק מר קוסטה במקרקעין, וכי בהסכם שנחתם בשנת 2009 על ידי חברה שיוצגה על ידו (חברת טווינסטד אינבסטמנט לימיטד) נרשם כי כי קיימים פולשים בחלקה המערבי של החלקה, דהיינו מר קוסטה ואחרים. (סע' 13 לתצהיר).

30. יתר על כן, גם לשיטת הנתבע (ככל שניתן להתייחס לטיעוני ב"כ הנתבע כאל "שיטת הנתבע", בהתחשב באמור לעיל) מדובר בהסכמה קצרת שנים. ב"כ הנתבע הבהיר כי הנתבעים אינם טוענים להסכמה עד מתן פסק הדין בשנת 2002, אלא להסכמה שתחילתה במועד מתן פסק הדין ועד שהוגשה התביעה בשנת 2012. דא עקא, כפי שראינו לעיל הליכי הפינוי נמשכו אל תוך שנת 2003, ותביעת הפינוי הוגשה בשנת 2012, חודשים ספורים לאחר אישור המכר בהליכי פירוק השיתוף. מדובר, אפוא, בתקופת "הסכמה בשתיקה" שפחותה מעשר שנים. לא אחת נפסק כי רק החזקה ארוכת שנים תוך הסכמה בשתיקה עשויה ליצור רישיון מכללא. החזקה לתקופה של שנים ספורות אין בה כדי ליצור רישיון מכללא (ר' לדוגמה ת.א. (שלום - ת"א) 82901/01 דנקנר השקעות בע"מ נ' לוי אליהו (2005)). ודאי אין בה כדי ללמד על הסכמה פוזיטיבית כפי שנדרש לעניין סע' 33 לחוק הגנת הדייר, ובמיוחד במקרקעין מרובי בעלים כבמקרה דנן. הנה כי כן, גם מסיבה זו לא אוכל לקבל טענה בדבר הסכמה משתמעת שנלמדת מהתנהגות השותפים במקרקעין.

31. עוד על העדר הסכמה להחזקתו הייחודית של מר קוסטה, מצד שותפים מרכזיים בחלקה (התובעים - כבעלים של למעלה מ-25% חלקים מהחלקה), ועל נסיבותיה של החזקה ייחודית זו, אני למד מתצהירו של מר עזרא חקשורי אשר העיד כך:

לאמתו של דבר, עדותו של מר חקשורי עולה בקנה אחד עם עדותו של מר קוסטה עצמו. מר קוסטה העיד כי לא היה בקשר עם מי מהבעלים האחרים של החלקה, ומעולם לא ראה עצמו כמי שזקוק להסכמה של מי מהם להחזקתו הייחודית בשטח ש"שייך לו".

32. יושם אל לב, כי ההתייחסות בסעיף זה לעיל היא אל הנתבע בלבד. בצדק טוענים התובעים כי הנתבעת לא הייתה מעולם בעלת זכויות במקרקעין, וכי טענת הגנה לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר, אשר מתבררת לעיל בענייננו של הנתבע אינה רלוונטית כלל לנתבעת. לו מצאתי פתח זכות לנתבע הייתי נכון להניח שהנתבעת אינה מחזיקה בעצמה במוסך אלא רק משמשת מנגנון להפעלת המוסך עבור הנתבע אשר מחזיק במקרקעין בעצמו. משלא מצאתי טענת הגנה הראויה להישמע על ידי הנתבע, ברור מקל וחומר שאין הגנה לנתבעת מפני הפינוי.

עוד זאת, משהגעתי למסקנה שהנתבעים אינם זכאים להגנת סע' 33 לחוק הגנת הדייר איני רואה צורך לדון בטענת התובעים לפיה לא יכול הנתבע לזכות בהגנת סע' 33 לחוק הגנת הדייר מכיוון שזו אינה חלה על מגרש ריק, והמבנים שהוקמו על ידי הנתבע הוקמו שלא כדין וככאלה אינם מזכים אותו בהגנת החוק. טענה זו לא נתבררה בראיות כל צרכה. לא ברור אימתי הוקמו המבנים שבהם מחזיקים הנתבעים והאם תפסו הנתבעים חזקה במגרש ריק כטענת התובעים.

33. על יסוד כל האמור אני קובע כי לא התקיימו התנאים שמכוחם מוענקת הגנת סע' 33 לחוק הגנת הדייר לבעל מקרקעין שהחזיק בחזקה ייחודית כדין, דהיינו בהסכמה חד משמעית ופוזיטיבית של השותפים, במקרקעין שנמכרו בהליכי פירוק שיתוף. בהקשר זה יש לאמץ את מגמת הפסיקה בדבר צמצום ההגנה הניתנת על פי חוק הגנת הדייר, כך שההסכמה הנדרשת לצורך הגנה על פי סע' 33 לחוק הגנת הדייר תהא חד משמעית ולא הסכמה מעורפלת ובלתי ברורה.

הנתבע מחזיק במקרקעין מאז ומעולם מבלי שביקש ומבלי שקיבל את הסכמת השותפים האחרים במקרקעין, לא במפורש ולא במשתמע, לא הסכמה פוזיטיבית ולא הסכמה אחרת כלשהי.

לפיכך, עם מכירת זכויות הבעלות שהיו לנתבע במקרקעין במסגרת הליכי פירוק השיתוף אין עוד בסיס חוקי להחזקת הנתבע במקרקעין ועליו לסלק ידיו מהם. האמור לגבי הנתבע נכון שבעתיים לגבי הנתבעת אשר מעולם לא היה בסיס חוקי להחזקתה במקרקעין.

34. הנתבעים מבקשים להתנות את פינויים מהמקרקעין בתשלום סכום של כ-12,000,000 ₪, לפי עלות הקמת מוסך חדש דוגמת המוסך הקיים בכפוף לדרישות החוק העדכניות. (ר' חוות דעת השמאית אירית ונונו, נספח לראיות הנתבעים). התובעים מבקשים לדחות דרישה זו, לבל יצא חוטא נשכר.

לא מצאתי בסיס בדין להתנות את פינויים של הנתבעים מהמקרקעין בשלום פיצויים או בתנאים אחרים כלשהם. כפי שהוכח לעיל, התובע זכה בחלקים מהמקרקעין באמצעות תפיסת חזקה נוגדת, ולא מצאנו כי שילם תמורה כלשהי עבור חלקים אלה. תמורת חלקו בבעלות על המקרקעין זכה התובע בחלק היחסי בתמורה שנקבעה בהליכי פירוק השיתוף. איני רואה מדוע יזכו הנתבעים בתמורה גבוהה מזו שזכו לה בעלים אחרים של המקרקעין, רק מחמת שנטלו לעצמם חזקה ייחודית במקרקעין השייכים לשותפים רבים ועשו בהם כבשלהם, ללא נטילת רשות וללא תשלום לשותפים האחרים.

35. נושא תשלום פיצויים בגין ביטול רשות נדון בהרחבה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין בזק נ' מנשה (ע"א (מחוזי - ת"א) 2233/08 ‏ ‏ בזק החברה ישראלית לתקשורת בע"מ נ' ברכה מנשה (2011)). בית המשפט מפנה לפסקי דין רבים בהם לובן נושא זה, וזו לשונו:

"23. בפרשת לידאי [רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי (מיום 11.05.03)] דן בית המשפט בשאלת הזכות לפיצויים בגין ביטול רשות.

בית המשפט הבחין בין רשות המעוגנת בחוזה אשר יכול ותצמיח למקבל הרשות זכות חוזית לפיצוי, לבין "רשות גרידא", שניתנה ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, ואך כביטוי של רצון, אשר לא תצמיח זכות שכזו למי שהרשות שניתנה לו בוטלה.

במצב אחרון זה, אין מקור לחיוב מבטל הרשות בפיצוי, ואף במקום שנפסקו פיצויים, הרי אלו נפסקו "רק עבור השקעותיו של בר הרשות בנכס והשבחתו...".

ובפיסקה 10 לפסק הדין, "בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, אפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות; אולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע... עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק...".

כך, הדגיש בית המשפט, כי ישנן נסיבות בהן תשלום הפיצויים יהיה נוגד את תחושת הצדק.

בנוסף, מצא לנכון בית המשפט לציין כי מול המגורים משך שנים רבות של המבקשים שם, עומדת הטענה כי הם נהנו משך כל השנים ממגורים ללא תשלום תמורה כלשהי, וכי בכך יש גם משום איזון, לרבות לאור הכספים שיכולים היו לחסוך משך השנים.

24. עוד יש להוסיף כי הן לעצם הזכאות בפיצוי והן ביחס לאופן קביעתם, בתי המשפט הבחינו בין מקרה שבו ניתנה רשות מלכתחילה ובוטלה לאחר מכן, לבין מצב בו הרשות הינה מכללא לאור שתיקת בעל הזכויות [ראו ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן (27.12.82) אשר שם נקבע פיצוי "על הוצאותיו והשקעותיו, משום שהנכס על ההוספות וההשבחה יעבור לנותן הרשות...", וכשמדובר על רשות מלכתחילה לבנייה ואף אז "חייב הפיצוי להיות בגובה הערך הנוכחי של ההשקעות"; כך נקבע פיצוי כאמור במקרה של מתן רשיון בתמורה ברע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי פ"ד נג(3) 151; ע"א 3071/91 ג'ברין נ' ג'ברין (7.7.93); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן פ"ד לא(2), 127].

דהיינו, במקום שבו ניתנה רשות מפורשת ומלכתחילה לבנייה על מקרקעי נותן הרשות, הפיצויי שנקבע בגין ביטול הרשות הינו בגין ההשקעות שהושקעו תוך הנחה כי אלו ישמשו את נותן הרשות, לרבות קביעה של ערך ההשקעות למועד השומא.

אולם מעת שעסקינן ברשות מכללא:

"הרי שבידי המשיבים לפנותו, ואין רשות זו מעניקה לו זכות כלשהי כלפיהם מיניה וביה, לרבות הזכות לפיצויים.... כן קבעה הפסיקה, כי זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון... במקום אחר צוין, כי במקרים, בהם נפסקו פיצויים למי שהיה בר רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק בעבור השקעותיו בנכס..."

[בר"ע 7924/06 אביטן נ' באום (3.10.06) (להלן: עניין אביטן)].

25. בע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל (21.3.07) נדונה שאלת זכותו של בר רשות שבוטלה לפיצויים בגין הפקעה לאחר שהשתמש לצורכי עסקיו שנים רבות במקרקעין שהופקעו. בית המשפט שם מפנה להלכה הפסוקה ולפיה:

"הלכה היא, כי רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק.." (ההדגשה שלי, י.ש).

תוך שבית המשפט מציין,

"אם בפרשת חיר בה דובר על נכס אשר שימש למגורים נקבע כי אין מקום לשלם פיצויים, על אחת כמה וכמה נכון הדבר בענייננו, היות והשטח נשוא הערעור שימש את המערער לצרכים עסקיים בלבד. בנסיבות אלו, בהן השתמש המערער בשטח השייך לרשות הפיתוח במשך למעלה מ- 40 שנה ללא תשלום, אינני סבור כי קמה לו זכות לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח".

עוד יש להפנות לע"א (ת"א) 1766/00 אברגיל נ' מנהל מקרקעי ישראל (26.6.05) שם נדחה ערעור בדבר שלילת פיצויי ואף על השקעות במקרקעין בבר-רשות שבוטלה, לאחר שימוש משך שנים תוך שבית המשפט קובע:

"המערערים השתמשו במקרקעין נשוא התביעה והפיקו הנאה ממנו משך שנים רבות, מבלי לשלם כל תמורה, הם הקימו עסק כלכלי על זה השטח וזכו להפיק רווחים מהחזקתו, אשר על כן אין אנו מוצאים כי זה המקרה בו נדרשת הפעלתם של שיקולי הצדק ופסיקת פיצויים בגין ההשקעה שנעשתה לטובתם של המערערים בלבד, ואין היא משביחה את הנכס עצמו".

ברוח דברים אלה ביטל לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב פיצויים שנפסקו אגב פינוי אדם משטח שהחזיק בו בין 12 – 15 שנים. וכך אומר בית המשפט:

"במקרה שלנו מדובר בפלישה למקרקעי ציבור למשך תקופה לא ארוכה יחסית (לכל היותר בין 12 ל- 15 שנים) ולא התקיימו אותן נסיבות חריגות שהיו יכולות (אולי) להצדיק הכרה ברישיון מכללא או להצדיק סעד מן הצדק למי שפלש למקרקעי ציבור ונהנה מהם במשך שנים בלא תשלום דמי שימוש ראויים" (סע' 75)

"משיש לקבל את הערעור ולקבוע שהמשיב אינו בר רשות מסוג כלשהו, לא בלתי הדירה (שאינה אפשרית כלל בפלישה למקרקעי ציבור) ולא רשות מכללא, לא זכאי המשיב לפיצוי כלשהו (ראו עניין היפר-חלף)" (סעיף 82).

"יחד עם זאת ומעבר לצורך, גם אם היו מתקיימות הנסיבות החריגות והנדירות היכולות להעניק פיצוי במקרה של ביטול רישיון מכללא (ולא כך לטעמנו), איננו סבורים שהיה מקום ליתן פיצוי במקרה דנן משיקולי צדק, כשלא ניתן להתעלם מכך שמדובר במסיג גבול שפלש למקרקעין ללא כל זכות ושהה בהם במשך שנים ובלא כל תשלום דמי שימוש, תוך הקמת מבנים ללא היתר שדינם הריסה, במקרקעין המיועדים לשצ"פ, ונפרט זאת מיד." (סע' 83).

(ע"א 43018-10-15 (מחוזי – ת"א) עיריית תל אביב יפו נ' שובלי (8/3/2017)).

36. בענייננו, כפי שראינו לעיל, אין מדובר ברשות ואף לא ברשות מכללא. כמו כן, אין מדובר בביטול רשות כי אם במכירה ופינוי אגב הליכי פירוק שיתוף במקרקעין. כמו כן, אין מדובר בדירת מגורים כי אם בשטח ששימש את הנתבעים לצורך עסקיהם, מבלי ששילמו דבר תמורתו ליתר בעלי הקרקע לאורך שנים רבות. לא הוכח שהמבנים שבהם פועל המוסך הוקמו בהיתר, ובודאי לא הוקמו בהסכמת השותפים האחרים במקרקעין. בנסיבות אלה, אינני סבור שיש הצדקה להתניית הפינוי בתשלום פיצויים כלשהם.

גם לו היה מקום לתשלום כלשהו בגין הפינוי – ולא כך הדבר - אין בסיס לדרישת הנתבעים להתנות את הפינוי בתשלום שיחושב לפי עלות הקמת מוסך חדש על קרקע בבעלות הנתבעים. לכל היותר ניתן היה לטעון לפיצוי בגין שווי ההשקעות במקרקעין או השבחת המקרקעין, ואז היו אלה נבחנים אל מול העדר תשלום בגין השימוש במקרקעין לאורך כל השנים. לעניין מעשה, שווי ההשקעות במקרקעין לא הוכח, ולא הוכח שהמבנים המשמשים את המוסך הוקמו על פי היתר כדין. אין במעשי הנתבעים משום השבחה למקרקעין – ההיפך הוא הנכון. לצורך פיתוח המקרקעין יידרשו התובעים לפנות מהם את המוסך, ויש לקוות שהקרקע שעליה פעל המוסך אינה מזוהמת בשפכים.

אשר על כן, אני דוחה את דרישת הנתבעים להתנות את פינויים מהמקרקעין בתשלום פיצויים או בתנאים אחרים כלשהם.

התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים

37. בפסק הדין הראשון נדחתה תביעת הפינוי ונקבע כי עומדת לנתבע הגנת סע' 33 לחוק הגנת הדייר. אגב כך נדחתה התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים. וכך כתבתי בעניין זה בסיום פסק הדין הראשון:

"עד להגשת התביעה לא דרש מי מהשותפים במקרקעין דמי שימוש כלשהם מן הנתבעים בגין החזקה הייחודית שהם מחזיקים במקרקעין. נראה כי חזקה זו נעשתה בהסכמה ואין מקום לדרוש בגינה תשלום בדיעבד. מיום שהפכו התובעים לבעלים של כל החלקה הפך הנתבע לדייר מוגן. כל עוד לא נקבעו תנאי השכירות בהסכם בין הצדדים או על ידי בית הדין לשכירות אין מקום לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש כלשהם לתובעים." (סעיף 44)

עתה, משהגעתי למסקנה כי דין תביעת הפינוי להתקבל, עליי לדון גם בתביעה לתשלום דמי שימוש ראויים (להלן – התביעה הכספית).

38. התביעה הכספית הוגשה ביום 21/10/2012 על סך 453,617 ₪.

דמי השימוש הראויים חושבו לפי 16,100 ₪ לחודש.

עבור התקופה שממועד הסכם הרכישה שנחתם במסגרת הליכי פירוק השיתוף ועד להגשת התביעה – 7 חודשים – מבקשים התובעים 112,700 ₪ (16,100 ₪ X 7 חודשים).

עבור יתרת התקופה אשר טרם התיישנה התביעה בגינה, 77 חודשים, דורשים התובעים סך של 340,917 ₪, לפי חלקם היחסי במקרקעים, דהיינו 27.5%. (16,100 ₪ X 77 חודשים X 0.275).

את תביעתם הכספית תומכים התובעים בחוות דעת שמאי מקרקעין, מר ארז כהן, אשר קובע דמי שימוש ראויים בסך 16,100 ₪ לפי 26 ₪ למ"ר בגין שטח של 620 מ"ר אשר משמש את הנתבעים. השמאי מציין כי בקביעת שווי דמי השכירות למ"ר "הובאה בחשבון הפחתה בדמי השכירות לאור העדר היתר בניה בתוקף". (ר' חוות דעת שמאי מיום 24/9/2012, המצורפת לראיות התובעים).

הנתבעים לא הגישו חוות דעת מטעמם לעניין שווי דמי השימוש הראויים. חוות הדעת שהגישו הנתבעים מתייחסים רק לעלויות הקמת מוסך חלופי, לתמיכה בדרישותיהם לתשלום כנגד הפינוי. לא זו אף זו, כשנתבקשה השמאית מטעם התובעים לחוות עמדה ביחס לאומדן דמי שימוש ראויים לפי 26 ש"ח למ"ר, אמרה השמאית: "לא, אז זה נמוך מדי. אין דברים כאלה" (עמ' 99 ש' 19). קודם לכן העידה השמאית כי את דמי השכירות יש לחשב בגבולות שבין 50 – 80 ₪ למ"ר לחודש. (עמ' 99 ש' 11). הנה כי כן, שומת דמי השימוש על ידי התובעים סבירה בהחלט ואף נוטה חסד כלפי הנתבעים. כל שנותר לברר, אפוא, הוא עצם צדקת התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים.

39. הנתבעים טוענים כי יש לדחות את התביעה הכספית מן הטעמים שבגינם יש לדחות את תביעת הפינוי. עוד טוענים הנתבעים כי התובעים רכשו את הזכויות במקרקעין כפוף לזכויות המחזיקים השונים ובהם הנתבעים. כל עוד לא קיבלו הנתבעים את התמורה המגיעה להם תמורת מכירת זכויותיהם במקרקעין ותמורת פינויים מהמקרקעין לא זכאים התובעים לקבל מהם דמי שימוש ראויים עבור ההחזקה במקרקעין. התובעים רכשו את המקרקעין בסכום מופחת שמגלם את הדחייה במסירת החזקה עד לבירור זכויות המחזיקים במקרקעין. (ר' סיכומי הנתבעים קודם לפסק הדין הראשון, סע' 21).

40. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים החלטתי לקבל את התביעה הכספית באופן חלקי בלבד. אני דוחה את רכיב התביעה המתייחס לתקופה שקדמה לרכישת הנכס על ידי התובעים ומקבל את התביעה המתייחסת לתקופה שלאחר הרכישה, כשהמועד הקובע הוא מועד מסירת החזקה על פי תנאי הסכם המכר שנכרת במסגרת הליכי פירוק השיתוף במקרקעין.

41. ביחס לתקופה שקדמה לרכישת הנכס על ידי התובעים, אני רואה לחזור על הדברים שכתבתי בפסק הדין הראשון, בשינויים קלים. בפסק הדין הראשון כתבתי: "עד להגשת התביעה לא דרש מי מהשותפים במקרקעין דמי שימוש כלשהם מן הנתבעים בגין החזקה הייחודית שהם מחזיקים במקרקעין. נראה כי חזקה זו נעשתה בהסכמה ואין מקום לדרוש בגינה תשלום בדיעבד." דברים אלה נכונים ביסודם גם כיום. אמנם, כפי שנקבע לעיל, ההחזקה הייחודית שנטלו הנתבעים לא נעשתה בהסכמה אלא בעיקר בשל אזלת ידם של השותפים, אך עדיין משלא מחה איש על החזקה ייחודית זו, אין מקום לחייב בגינה בדמי שימוש ראויים בדיעבד. לדברים אלה אני רואה לצרף שני נימוקים נוספים:

(1) אחד הנימוקים שנקבעו בפסיקה לדחיית הדרישה לתשלום פיצויים למחזיק כנגד פינויו מהמקרקעין הוא החזקה רבת שנים שנעשתה ללא תשלום לבעלים. משמע, המחזיק שנהנה משך שנים מהחזקת המקרקעין בחינם, אינו זכאי לתשלום בשעה שהוא נדרש לסלק ידו מהמקרקעין. אם בדיעבד יחויב המחזיק בתשלום דמי שימוש ראויים, נשמטת הקרקע תחת הנמקה זו לפינוי ללא פיצוי. גם במקרה דנן, במסגרת השיקולים שמניתי לעיל ציינתי שאין הצדקה להתניית הפינוי בתשלום מחמת שהנתבעים מחזיקים במקרקעין זמן רב ללא תשלום. בנסיבות אלה, אין מקום לחיוב בדמי שימוש ראויים בדיעבד.

(2) החזקה הייחודית שתפס הנתבעת במקרקעין, גם אם הייתה שלא כדין, לא היה בה כדי לגרום לשותפים האחרים במקרקעין הפסד ממון ממשי, הואיל והמקרקעין ברובם עמדו ללא שימוש. לשון אחר, אלמלא תפסו הנתבעים חזקה ייחודית במקרקעין, הדעת נותנת כי איש לא היה מחזיק בהם, ולא הייתה למי מהבעלים תועלת ממונית מהשימוש במקרקעין. קרוב הדבר להיות בבחינת "זה נהנה וזה לא חסר", ובנסיבות אלה חיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש בדיעבד יהיה בלתי מוצדק.

42. שונה הדבר באשר לתקופה שלאחר הרכישה, וליתר דיוק באשר לתקופה שלאחר מסירת החזקה לתובעים על פי ההסכם. עם רכישת מלוא הזכויות במקרקעין, רכשו התובעים גם את זכויות החזקה במקרקעין. המקרקעין נמכרו לתובעים כמות שהם (AS IS), דהיינו עם כל שבנוי ונטוע עליהם. תנאי ההסכם אשר מזכירים כי במקרקעין מצויים מחזיקים שונים, לא נועדו אלא למנוע טענת אי התאמה מצד הרוכשים, ואין בהם כדי להקנות למחזיקים זכויות יש מאין.

גם הפחתה במחיר המקרקעין בהתחשב בקיומם של מחזיקים אינה מקנה למחזיקים זכויות כלשהן, לחזקה או לפיצויים. אדרבה, ההוצאות הרבות שנאלצו התובעים להוציא במסגרת ההליכים לפינוי המחזיקים מהמקרקעין מצדיקות הפחתה במחיר הרכישה.

נקל להבין כי כל עוד קיימים במקרקעין מחזיקים שמסרבים לפנותם, דוגמת הנתבעים דכאן, יתקשו התובעים לממש את זכויותיהם במקרקעין, בין אם בדרך של קידום תכניות בניה ובין אם בדרך של מכירה לצד שלישי. לפיכך, מרגע שהיו התובעים זכאים לקבל לידיהם את החזקה במקרקעין על פי תנאי ההסכם, זכאים התובעים לקבל דמי שימוש ראויים מהנתבעים אשר הוסיפו להחזיק במקרקעין שלא כדין.

מועד מסירת החזקה לתובעת על פי הסכם המכר הוא מועד תשלום יתרת התמורה לידי כונס הנכסים (ר' סע' 15 להסכם המכר מיום 25/3/2012, המצורף לכתב התביעה). המכר אושר ביום 16/4/2012, אך התשלום האחרון על חשבון התמורה המוסכמת נמסר לכונס הנכסים ביום 14/6/2012, כפי שעולה ממסמכי תיק פירוק השיתוף. מועד זה הוא המועד שבו היו התובעים זכאים לקבל את החזקה במקרקעין. אמנם, הסכם המכר מציין כי מסירת החזקה תהא בכפוף לזכויות המחזיקים במקרקעין, דהיינו הנתבעים, אך משנמצא כי עם מכירת זכויות הבעלות של הנתבע במסגרת פירוק השיתוף לא נותרו לנתבעים זכויות חזקה במקרקעין, אין מנוס מהמסקנה שהנתבעים היו צריכים למסור את החזקה במקרקעין לתובעים ביום 14/6/2012 ומשלא עשו כן עליהם לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים ממועד זה ואילך.

אשר על כן, אני רואה לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים מיום 14/6/2012 עד ליום הגשת התביעה הכספית ביום 21/10/2012. מדובר בתקופה של 4.25 חודשים, ובגינה ישלמו הנתבעים לתובעים סך של 68,425 ₪, לפי שומה של 16,100 ₪ לחודש. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה. מסכום זה יש לנכות סך של 11,502 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 13/5/2015, ששילמו הנתבעים לתובעים מיוזמתם, בהמשך לפסק הדין הראשון.

סוף דבר

43. התובעים הם הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 147 בגוש 7052 ברח' קיבוץ גלויות בתל אביב. המקרקעין נמכרו במסגרת הליכי פירוק שיתוף, והתובעים אשר היו בעלים של כ-28% מהמקרקעין עובר להליכים אלה, רכשו את יתרת הזכויות במקרקעין והפכו לבעלים של 100% מהשטח.

הנתבעים מחזיקים בשטח של כ-620 מ"ר מתוך שטח החלקה ומנהלים בו מוסך. הנתבע הוכר כבעלים של 225/10430 חלקים משטח החלקה העומד על 10,430 מ"ר. זכותו של הנתבע הוכרה בשנת 2002 מכוח חזקה נוגדת.

בפסק דין ראשון שניתן בתיק זה קבעתי שהנתבעים זכאים להגנת סע' 33 לחוק הגנת הדייר, ודחיתי את תביעת הפינוי ואת התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים. פסק דין זה בוטל על ידי ערכאת הערעור, אשר החזירה את התיק לשמיעת ראיות בעניין התנאים הנדרשים לצורך קבלת הגנת סע' 33 לחוק הגנת הדייר, ובמיוחד שאלת ההחזקה כדין ובהסכמת השותפים שבלעדיה לא תיתכן ההגנה האמורה.

לאחר בחינת ראיות הצדדים וטענותיהם נמצא כי הנתבעים מחזיקים בשטח ללא הסכמת השותפים האחרים בחלקה, ומבלי להכיר בזכויות שיש לשותפים האחרים בשטח המוחזק על ידי הנתבעים. הנתבעים אינם ממלאים אחר התנאים הקבועים בדין לצורך קבלת הגנה לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר. עם מכירת המקרקעין לתובעים במסגרת הליכי פירוק השיתוף, פקעה זכות החזקה של הנתבעים, והתובעים – כבעלי מלוא הזכויות במקרקעין - זכאים לקבל לידיהם גם את זכות החזקה. לפיכך, דין תביעת הפינוי להתקבל. נראית בעיניי הצעת ב"כ התובעים לקצוב תקופה של חצי שנה לצורך הפינוי.

בעניין התביעה לדמי שימוש ראויים יש להבחין בין התקופה שקדמה לרכישת הזכויות בהליכי פירוק השיתוף על ידי התובעים לתקופה שלאחר הרכישה. הנתבעים יופטרו מתשלום דמי שימוש ראויים עבור התקופה שקדמה לרכישה ויחויבו בתשלום דמי שימוש ראויים עבור התקופה שממועד מסירת החזקה על פי ההסכם ואילך.

בפסיקת ההוצאות אני רואה להתחשב באורך ההליכים, היקף העדויות לרבות חוות דעת מומחים, תוצאות הליכי הערעור, ותוצאות פסק הדין.

44. עובר לסיום פסק הדין אני מבקש להביע את צערי לי על הנתבעים שעתידים לקפח את מקור הפרנסה שלהם ושל עובדים אחרים במוסך, על שלא השכילו לנצל את הפתחים השונים שפתחתי לפתרונות של פשרה לאורך כל ההליך המשפטי, חרף נכונותם של התובעים לעשות כן. בעוכריו של הנתבע עומדת כל העת תפיסה שגויה של מעמדו במקרקעין, והיא שהכריעה גם את הדין לחובתו.

45. על יסוד כל האמור לעיל, אני מורה כך:

(1) הנתבעים יפנו את השטח שבו הם מחזיקים במקרקעין, וימסרו את החזקה בו לתובעים כשהשטח פנוי מכל אדם וחפץ ששייך לתובעים, עד ליום 10/1/2018 בשעה 14:00.

(2) הנתבעים ישלמו לתובעים דמי שימוש ראויים בסך 68,425 ₪, עבור התקופה שמיום 14/6/2012 עד 21/10/2012, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 21/10/2012. מסכום זה ינוכה סך של 11,502 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 13/5/2015.

(3) הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט בסך 25,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך 35,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.

(4) התשלומים ישולמו עד 15/8/2017.

ניתן היום, ט' תמוז תשע"ז, 03 יולי 2017, בהעדר הצדדים.