1. תביעה זו עניינה בליקויי בנייה, מעשה הטעיה ומצגי שווא אשר הוצגו על ידי הנתבעת כלפי התובעים על פי הנטען, כפי שיפורט להלן.

2. הנתבעת "אלמוג ב.ז בניה והשקעות בע"מ" הינה חברה העוסקת ביזמות ובנייה (להלן "הנתבעת").

בשנת 1998 הוקצה לנתבעת על ידי מינהל מקרקעי ישראל מגרש בעיר מעלות, לצורך הקמת 36 יחידות דיור. המגרש היה ידוע כחלק מחלקה 3 בגוש 18379 (כיום גוש 21093 חלקה 139), ועליו חלה תכנית בנין עיר מס' ג/מב/62, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 25.9.91 (להלן "התב"ע").

3. ביום 5.8.99 רכש תובע מס' 1 מר ראפת עומר (להלן "מר עומר") את דירה מס' 1 בבית מס' 42 בפרויקט, תמורת סך של 509,527 ₪ (124,668 דולר). המדובר בדירה בת שתי קומות, הכוללת שלושה חדרי שינה וגינה, מסוג בסיס + מעטפת, דהיינו, שהקומה השנייה נמסרה עם קירות חיצוניים בלבד. בחודש 4/00 העביר מר עומר את מחצית מזכויותיו בדירה לרעייתו גב' אריג' עומר שהינה תובעת מס' 2. ביום 17.6.01 נמסרה החזקה בדירה למשפחת עומר.

4. ביום 25.12.01 רכשו התובעים 3 ו-4 ה"ה מבארכה דוריד ומנאל (להלן "משפחת מבארכה") את דירה מס' 1 בבית מס' 41 בפרויקט, תמורת סך של 570,053 ₪ (153,400 דולר). המדובר בדירה בת 5 חדרים מסוג בסיס + מעטפת בדומה לדירת משפחת עומר. ביום 29.9.02 נמסרה החזקה בדירה לידי משפחת מבארכה.

5. יובהר כי הדירות בפרויקט נבנו בשתי שורות, כאשר דירותיהם של התובעים הינן דירות "קיצון". דירת משפחת עומר ממוקמת בשורת הדירות הראשונה ודירת משפחת מבארכה ממוקמת בשורת הדירות השנייה (ראה תכנית העמדה שצורפה כאחד מנספחי ב/4 לתצהיר הנתבעת נ/17). בסמוך לשתי הדירות קיים שטח שסומן באות ה' בתשריט של התב"ע אשר נותר בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. שטח זה יועד לטענת הוועדה להקמת מבני ציבור ובכללם מבני דת, ולטענת הנתבעת להקמת גן ילדים לגילאי 3-4. מצפון למגרש עליו הוקם הפרויקט, קיים מגרש מס' 36, אשר יועד על פי התב"ע לשטח מגורים א'.

6. בתביעה זו טוענים התובעים כי בדירותיהם התגלו ליקויי בנייה. עוד טענו כי במעמד הרכישה, הובטח להם על ידי הנתבעת כי יוקם גן ציבורי על השטח שסומן ה' הצמוד לדירותיהם כאמור, וכי הנוף הנשקף מדירתם של משפחת עומר לעבר וואדי, יישאר לעד ולא ייחסם לעולם. אולם, תחת הגן נבנה בית כנסת ותחת הנוף נבנתה שכונת מגורים במגרש מס' 36 אשר חסמה את הנוף. עוד נטען כי הובטח למשפחת מבארכה כי לאורך הגבול המזרחי של המגרש לא יבנה קיר תומך אלא שיפוע מתון לכיוון מזרח, אולם בפועל, על מנת לאפשר בנייתו של בית כנסת, נבנה קיר תומך אשר יצר שביל צר הכלוא בין קיר הנכס והקיר התומך, דבר שגרם לליקוי אסתטי ולחסימת אור ואוויר בחזית המזרחית של דירת מבארכה, על פי הנטען.

לאור האמור, טענו התובעים כי הנתבעת התרשלה בבניית הדירות ו/או הפרה את התחייבויותיה כלפיהם ו/או הטעתה אותם ו/או הציגה בפניהם מצגי שווא, והם עתרו לחייבה בתשלום פיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם עקב כך בסך של 300,000 ₪.

7. כתב התביעה המקורי הוגש ביום 12.10.08. בחלוף כשלוש שנים, הגישו התובעים כתב תביעה מתוקן אליו צורפה הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלה נפתלי כנתבעת נוספת בתביעה (להלן "הוועדה לתכנון ובניה"). ביום 4.9.12 נמחקה התביעה כנגד הוועדה לתכנון ובניה ללא צו להוצאות בהתאם להסכם פשרה שהושג בינה לבין התובעים, אשר קיבל תוקף של פסק דין.

בעקבות השתלשלות זו, שלחה הנתבעת ביום 12.12.12 הודעת צד שלישי כנגד הוועדה לתכנון ובניה "מעלה נפתלי".

הליך גישור שבו השתתפו הצדדים לא צלח, ומכאן הצורך במתן פסק דין.

8. העדויות

מטעם התובעים העידו תובע מס' 1 מר ראפת עומר ותובע מס' 3 מר דוריד מבארכה, ורוכש נוסף של אחת הדירות בפרויקט בשם מוסא חדאד.

מטעם הנתבעת העידו מר מריו זוזל שהינו אחד ממקימי הנתבעת ומבעלי מניותיה, והמהנדס מר שי בר משיח אשר צילם תמונות במקום מהלך סיור משותף שנערך עם הצדדים.

מטעם הוועדה לתכנון ובניה העיד מר יוסי לוין אשר שימש כמהנדס הועדה לתכנון ובניה בין השנים 2000-2012, וכיום הוא משמש כמהנדס העיר מעלות תרשיחא.

9. דיון

טענות הצדדים תידונה לפי הסדר הבא: תחילה תידונה הטענות בדבר ליקויי הבנייה, ולאחר מכן הטענות בדבר מעשה ההטעיה ו/או הצגת מצגי השווא.

10. ליקויי בנייה

בתביעה דנן טוענים התובעים לקיום ליקויי בניה בדירותיהם. לתמיכה בטענותיהם הנ"ל הם הגישו שתי חוות דעת ערוכות על ידי המהנדס מר עמית זיו, האחת מיום 31.5.2005 והשנייה מיום 2.5.2007. בדירת עומר הוערכו ליקויי הבניה בסך של 27,450 ₪, ובדירת מבארכה הוערכו הליקויים בסך של 31,250 ₪.

הנתבעת הגישה שתי חוות נגדיות מטעמה ערוכות על ידי אינג' מר אריה דבורצקי, האחת מיום 31.12.2009 והשנייה מיום 10.1.2010. בחוות הנ"ל הנ"ל הוערכו הליקויים בדירת עומר בסך של 6,700 ₪ ובדירת מבארכה בסך של 1,000 ₪.

11. לאור הפערים בין חוות הדעת הנ"ל, מונה המהנדס מר מיכאל קרבצ'יק כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה ביקר בדירות התובעים ביום 14.4.2010, ובחוות הדעת אשר נערכו על ידו ביום 4.5.2010, הוערכו הליקויים בדירת עומר בסך של 14,070 ₪, ובדירת מבארכה בסך של 22,580 ₪.

12. המומחה לא זומן לחקירה על ידי מי מהצדדים, והתובעים ביקשו לאמץ את מסקנותיו.

הנתבעת לא חלקה על קביעותיו של מומחה בית המשפט, אולם טענה כי תביעת התובעים לפיצוי בגין ליקויי בנייה דינה להידחות מטעמים שונים כפי שיפורט להלן.

13. התיישנות ו/או שיהוי

התובעים הגישו את תביעתם לליקויי בנייה בחלוף תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן "חוק המכר (דירות)"). בנסיבות אלה טוענת הנתבעת כי תביעתם הנ"ל התיישנה, וכי היות ומומחה בית המשפט בדק את הדירות בחלוף שנים רבות מתום תקופת הבדק ותקופות האחריות כאמור, אין לחוות דעתו כל משקל בענייננו.

14. אין בידי לקבל טענה זו. מעיון בכתב התביעה עולה כי התובעים השתיתו את תביעתם בגין ליקויי בנייה, בין היתר, גם על דיני הנזיקין, וכבר נפסק כי חוק המכר (דירות) אינו שולל עילות תביעה נוספות העומדות לזכות רוכש דירה, לרבות אלו המושתתות על דיני הנזיקין הכלליים (ראה רע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי בת שבע ואח', פורסם בנבו, 04.07.2011).

אי לכך, אף אם תביעתם של התובעים לליקויי בנייה אינה עומדת בתקופות הבדק ו/או האחריות הקבועות בחוק המכר (דירות) ו/או במועדים למתן הודעה על אי התאמה הקבועים בסעיף 14 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, אין משמעות הדבר כי נחסמה דרכם מלהוכיח את טענותיהם בגין ליקויי בניה על פי עילות תביעה אחרות, לרבות עילות מדיני הנזיקין, ובכפוף לדיני ההתיישנות הכלליים החלים בעניין.

15. מהות הליקויים

הנתבעת טענה כי הליקויים שפורטו בחוות דעתו של מומחה בית המשפט נובעים מבלאי סביר במשך של כ-9 שנים, ומתחזוקה לקויה על ידי התובעים. עוד טענה כי התובעים ביצעו שינויים רבים בדירותיהם, לרבות עבודות בניה מקיפות בקומה השנייה. עוד טענה כי חלק מהליקויים התגלו מיד לאחר מסירת הדירה, ומשכך מנועים התובעים מלתבוע בגינם במסגרת התביעה דנן בשל התיישנות או שיהוי ניכר.

16. לגבי דירת משפחת עומר –משפחת עומר קיבלה את החזקה בדירה ביום 17.6.01, ואילו תביעתה לליקויי בניה הוגשה לבית המשפט ביום 3.11.2008, היינו בחלוף כשבע וחצי שנים ממועד המסירה. מומחה בית המשפט ביקר בדירה ביום 14.4.10, היינו בחלוף כתשע שנים ממועד המסירה, והעריך את הליקויים בה בסך של 14,070 ₪.

מעיון בחוות הדעת עולה כי חלק מהליקויים שפורטו הינם ליקויים שהיו גלויים לעין בעת המסירה אף לדידו של מר עומר (ראה עדותו בעמ' 25 ש' 32-26) ו/או אמורים להיות גלויים לעין בעת המסירה, כגון הליקויים שנמצאו בחלון הממ"ד (שלא ניתן לסגירה על פי קביעת המומחה), הליקויים בדלת הממ"ד (בעיה בסגירת הדלת עקב התקנה לקויה), עיוותים במזוזות, השלמת מתקן לתליית כביסה, פגיעות מכאניות בחלק העליון של מזוזת הנעילה, שאריות חומר בניה מקיר אבני הלקט ועודפי מלט בקיר ליד המחסן ועוד, וככאלה, אין משפחת עומר יכולה לתבוע בגינם בחלוף תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 5 (1) לחוק ההתיישנות, אף אם נמסרה בגינם הודעה על אי התאמה במועדים הקבועים בחוק. בעניין זה הנני מפנה לרע"א 830/06 אורלי גלמן ואח' נ' כהן פיתוח-דרעד ואח', (פורסם בנבו, 02.04.2008) שבו נקבע על ידי כב' השופטת חיות כי המדובר "בשתי "מלכויות" שהאחת אינה נוגעת בחברתה. לכן, גם אם נתן הקונה למוכר הודעה במועד בדבר ליקויים שמצא בדירה, כנדרש על פי חוק המכר (דירות), עלולה תביעתו להיחסם בשל התיישנות אם לא הגיש את התביעה בתוך שבע שנים מיום היוולד העילה". ובהמשך נאמר:

"אין חולק כי המבקשים עמדו בנטל זה והודיעו למשיבה 1 במועד הנדרש על הליקויים הגלויים כאמור. דא עקא, את התביעה בגין ליקויים אלה הגישו המבקשים לאחר חלוף תקופת ההתיישנות שכן העילה לתביעתם נולדה במועד מסירת הדירה לידיהם ומאותו מועד ואילך החל – בלא קשר לתקופת הבדק או לנטל ההודעה – מרוץ ההתיישנות של אותה התביעה"

17. בנוסף, חלק מהליקויים שפורטו בחוות דעתו של מומחה בית המשפט, מקורם לכאורה בשימוש ו/או בלאי סבירים, כגון פגיעות בציפוי דלת, אריחי ריצוף רפויים, סדקים בטיח וכדומה, ובהינתן העובדה שעסקינן בתביעה המושתתת על דיני הנזיקין כאמור, על משפחת עומר להוכיח שליקויים אלה מקורם במעשים ו/או מחדלים של הנתבעת, ובנטל זה היא לא עמדה.

18. נותרו אפוא הליקויים המופיעים בחוות הדעת ואשר לא ניתן היה לגלותם בבדיקה של קונה סביר, כגון סטיות באנכיות ו/או במישוריות קירות ו/או מזוזות צירים, חוסר המשכיות במישור הקיר המערבי, מעבר צנרת מים דרך הקיר וכדומה, שאת הפיצוי בגינם הנני מעמידה, בהתחשב בעלויות שנקבעו בחוות דעת מומחה בית המשפט, על סכום כולל של 5,000 ₪.

19. לגבי דירת משפחת מבארכה – משפחת מבארכה קיבלה את החזקה בדירה ביום 29.9.02, ואת התביעה לליקויי הבנייה הגישה בחלוף כשש שנים ממועד המסירה. ביקור המומחה בדירת מבארכה נערך ביום 14.4.10, היינו בחלוף כשמונה שנים ממועד המסירה, והליקויים הוערכו על ידו בסך של 22,580 ₪.

מעיון בחוות דעתו של מומחה בית המשפט עולה כי חלק מהליקויים, בדומה לדירת משפחת עומר, נובעים לכאורה משימוש ו/או בלאי סבירים כגון שברים וסימני ליטוש בחדר רחצה, רפיון בקיבוע חיפוי קרמי, סדקים נימיים בקירות וכדומה, ומשלא הוכח הקשר הסיבתי בינם לבין מעשים ו/או מחדלים המיוחסים לנתבעת, לא ניתן לפסוק פיצוי בגינם.

20. לעומת זאת, בחוות הדעת פורטו ליקויים הנמצאים תחת אחריותה של הנתבעת, כגון מרווח בין מעקה המרפסת לגדרות הפיתוח, הפרש בין המדרגה התחתונה ליתר המדרגות, בליטת אדן מעקה המרפסת, מעבר צנרת מים באופן רשלני, אי סימון זכוכית בטיחות בדלתות מרפסת וכדומה, שלגביהם טרם חלה תקופת ההתיישנות. את הפיצוי בגין ליקויים אלה, הנני מעמידה, בהתחשב בעלויות שנקבעו על ידי מומחה בית המשפט, על סכום כולל של 15,000 ₪.

לא נעלמה מעיני טענת הנתבעת כי התובעים ביצעו עבודות נרחבות בקומה השנייה של דירותיהם, אולם לא הוכח על ידי הנתבעת כדבעי, מהן אותן עבודות, ומהם הליקויים שצוינו בחוות דעתו של מומחה בית המשפט הנובעים מעבודות אלה.

21. אי שמירת זכויות תביעה

במהלך המשפט התברר כי משפחת עומר מכרה את דירתה, בשנת 2013, במחיר של 1,200,000 ₪, כאשר שווי הדירה הוערך על ידי מומחה בית המשפט בסך של 590,000 ₪ נכון ליום 4.5.10. עובדה זו הוסתרה מכתב התביעה המתוקן ומתצהיר עדות ראשית של מר עומר, ועלתה רק במסגרת חקירתו הנגדית. בנוסף, משפחת עומר נמנעה מלהציג את חוזה המכר של הדירה לצד ג', למרות התחייבותה לעשות כן במהלך המשפט.

על רקע האמור לעיל, טענה הנתבעת כי מחיר המכירה של הדירה לצדדי ג' "מגלם דירה במצב מצוין ללא ליקויים משמעותיים כלל", וכי הימנעותה של משפחת עומר מלהציג את חוזה המכר עם צד ג', מבסס את הסברה כי משפחת עומר לא שמרו על זכות התביעה בגין ליקויי הבנייה הנטענים על ידם, ומשכך, איבדו הם את זכות התביעה שלהם בעניין זה כלפי הנתבעת.

22. אינני מקבלת טענות אלה. הטענה כי מחיר המכירה של הדירה לצד ג' מגלם בתוכו מחיר של דירה "במצב מצוין ללא ליקויים משמעותיים" הינה טענה שבמומחיות, שלא נתמכה בחוות דעת שמאית. שנית, הדירה נמכרה לצד ג' בשנת 2103 בעוד שהערכת מומחה בית המשפט עליה מסתמכת הנתבעת הינה משנת 2010. שלישית, עדותו של מר עומר לעניין ההשקעות שהושקעו על ידו בדירה ואשר השביחו אותה וגרמו לעלייה בשוויה, לא הופרכו על ידי הנתבעת (ראה עדותו בעמ' 36 ש' 21-10).

23. לגבי הטענה בעניין אי שמירת זכות תביעה – משלא הוכח פוזיטיבית כי משפחת עומר המחתה את זכויותיה בגין ליקויים אלה לצדדי ג', אין היא מנועה מלתבוע אותם בעצמה מהנתבעת. מאידך, ככל שיתברר כי קיימת המחאת זכות כאמור, אז לנתבעת תעמוד זכות חזרה כלפי משפחת עומר בגין ליקויים אלה. בעניין זה הנני מפנה לדברים שנאמרו על ידי כב' השופט עמית בת.א 1423/99 (מחוזי חיפה) תמר ויצחק גינזבורג ואח' נ' מורן חברה לבניין בע"מ (פורסם בנבו, 17.02.2008) (שניתן לפני תיקון מס' 5) כדלקמן:

"ברי כי המוכר אינו יכול להיתבע פעמיים בגין אותה אי התאמה – פעם על ידי הרוכש המקורי ופעם על ידי רוכש המשנה. אולם, אחריותו של המוכר עומדת בעינה בכל אחת משתי האפשרויות הבאות: כלפי הרוכש המקורי (גם אם זה העביר את זכויותיו בדירה לאחר הגשת התביעה), או כלפי רוכש המשנה, מקום בו הרוכש המקורי לא הגיש תביעה בגין אי ההתאמה. למקרה הראשון, ראה, לדוגמה, ע"א 669/86 שיכון ופיתוח בע"מ נ' ידין, מג(1) 356 (1989); ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 858 (1996); ע"א 11254/02 בן אבו חברה לבנין ולפיתוח בע"מ נ' דני סלמן, ([פורסם בנבו] ניתן ביום 15.1.2004). למקרה השני, ראה, לדוגמה, ת.א (מחוזי י-ם) כהן נ' אנגל חברה לקבלנות כללית בע"מ (ניתן ביום 30.3.2007)" (ההדגשה אינה במקור)

24. לסיכום פרק זה, הנני קובעת כי טענות התובעים בעניין ליקויי בנייה מתקבלות כדלקמן: בדירת משפחת עומר הוכחו ליקויי בניה הנמצאים תחת אחריותה של הנתבעת, שעלות תיקונם הכוללת מסתכמת בסך של 5,000 ₪ נכון ליום 4.5.10 , ובדירת משפחת מבארכה הוכחו ליקויי בניה שעלות תיקונם מסתכמת בסך של 15,000 ₪ נכון ליום 4.5.10.

25. פיצוי או מתן זכות לביצוע תיקונים

הנתבעת טענה כי קמה לה זכות לבצע את התיקונים בדירות באמצעות קבלנים מטעמה. לעומתה טענו התובעים כי הנתבעת מיצתה את זכותה בביצוע התיקונים, וכי יש לחייבה בתשלום פיצוי כספי.

לגבי דירת משפחת עומר- הואיל ומרבית הליקויים שפורטו בסעיף 18 לעיל הינם ליקויים אסתטיים שאינם ניתנים לתיקון, ייקבע בגינם פיצוי כספי.

לגבי דירת משפחת מבארכה - אמינה עליי עדותו של מר מבארכה בדבר פניותיו אל הנתבעת בסמוך לאחר המסירה, בדרישה לתיקון ליקויים שהתגלו בדירה (ראה עדותו בעמ' 41-42). יחד עם זאת לא הוכח באופן פוזיטיבי מהם הליקויים שהובאו לידיעתה של הנתבעת על ידי משפחת מבארכה, וכפועל יוצא מכך, לא ניתן היה לקבוע אם הנתבעת מיצתה את זכותה בתיקון הליקויים הנ"ל.

בהתחשב באמור, ובעובדה כי מומחה הנתבעת העריך את הליקויים בדירת משפחת מבארכה בסך של 1,000 ₪ דבר המלמד על המשך התעלמותה של הנתבעת מהליקויים הקיימים, וכן במשבר האמון ששורר בין הצדדים, שוכנעתי כי יש לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי כספי למשפחת מבארכה, אם כי ללא תוספת בגין עלויות ביצוע על ידי קבלנים פרטיים.

26. הטעיה/הצגת מצגי שווא

התובעים טענו כי הנתבעת הטעתה אותם ו/או הציגה בפניהם מצגי שווא בהתייחס לשלושה עניינים כדלקמן:

א. התובעים טענו כי הנתבעת הבטיחה להם כי בצמוד לדירותיהם ייבנה גן ציבורי, ותחת זאת נבנה בית כנסת.

ב. משפחת עומר טענה כי הדירה שווקה להם כדירה בשורה הראשונה המשקיפה לוואדי, תוך מתן הבטחה שהנוף המשקיף לדירתם "יישאר לעד ולא ייחסם", ותחת זאת נבנתה שכונת מגורים חדשה אשר חסמה את הנוף הנ"ל.

ג. משפחת מבארכה טענה כי הובטח להם על ידי הנתבעת כי לאורך הגבול המזרחי של המגרש לא יבנה קיר תומך אלא שיפוע מתון לכיוון מזרח, אולם בפועל, על מנת לאפשר בנייתו של בית כנסת, נבנה קיר תומך אשר חסם את האוויר ואת הנוף.

27. גן ציבורי/בית כנסת

התובעים טוענים כי במעמד שיווק הדירות, הבטיחה להם הנתבעת כי על שטח ה' הצמוד לדירותיהם יוקם גן ציבורי. אולם להבטחה הנ"ל לא נמצא כל עיגון בחוזה המכר, במפרט הטכני ו/או בתכניות המכר שעליהם חתומים התובעים, וכשנשאלו התובעים על הסיבה לכך במהלך חקירתם הנגדית, לא ניתנה על ידם תשובה מניחה את הדעת בעניין.

חלף זאת, הציגו התובעים תמונת הדמיה ממוסגרת שהיתה תלויה על קיר חדר המכירות של הנתבעת ועליה מופיע הלוגו שלה, אותה אספו כדבריהם מבין הערימות שנותרו לאחר פינוי משרד המכירות של הנתבעת מהמקום (התמונה סומנה כמוצג ת/2). לטענתם, תמונה זו הוצגה בפניהם על ידי נציגת המכירות כמשקפת את הדירות שלהם ואת הגן הציבורי שיוקם בצמוד להם, ובהתבסס, בין היתר, על מצג זה, הם רכשו את הדירות הנ"ל.

אולם בתמונה הנ"ל נראה ציור אמורפי של שטח ירוק שבמרכזו עומד מתקן אחד של משחקים ועליו נרשם "גן משחקים נתרם ע"י אלמוג לרווחת תושבי שכונת "מעלות אלמוג"". בתמונה לא נראה מיקומו של הגן ו/או ייחוסו למגרש ספציפי, ואף לא נראות דירותיהם של התובעים. אמנם בית המשפט העליון הכיר במידע שהופיע בפרוספקט או עלון שיווקי אשר הוצג לרוכשים, כחלק מתנאי החוזה (ראה ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ ואח', פ"ד נ(1), 826, ע"א 6271/95 אדוניהו אשר ואח' נ' פרויקט גן העיר בע"מ, פ"ד נה(1), 577, ע"א 5888/08 יוסף אלרומלי ואח' נ' החברת הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ (פורסם בנבו, 03.02.2011), אולם ההלכה שנקבעה במקרים הנ"ל אינה יכולה לחול בענייננו, שכן התמונה שהוצגה לתובעים על פי הנטען, אינה עונה על דרישת המסוימות, בשונה מהפרוספקטים שהוצגו לרוכשים במקרים הנ"ל, ומשכך, אינה יכולה להיחשב כהזמנה לנהל משא ומתן. יתרה מכך, התובעים שהינם בבחינת המוציא מחברו עליו הראיה, לא דאגו לזמן לעדות את נציגת המכירות של הנתבעת, על מנת להוכיח את טענתם בדבר המצג שהוצג בפניהם ו/או ההסברים שניתנו להם לטענתם בהתבסס על התמונה הנ"ל, במעמד שיווק הדירות.

במצב דברים זה, הנני קובעת כי התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם בדבר קיומה של ההתחייבות הנטענת להקמת גן ציבורי בצמוד לדירותיהם, ומשכך דין תביעתם בעילה זו להידחות.

כאן המקום לציין כי הוכח שבשכונה בה נבנה הפרויקט ובמרחק קטן מדירותיהם של התובעים אכן הוקם גן משחקים הדומה בצורתו לגן המופיע בתמונה, אולם לא הוכחה כאמור ההתחייבות הנטענת של התובעים להקמת גן זה על שטח ה' הצמוד לדירותיהם.

28. חסימת הנוף

משפחת עומר טענה כאמור כי הובטח לה על ידי הנתבעת כי הנוף של הוואדי הנשקף מדירתם לא ייחסם לעולם, אולם, שכונה חדשה אשר נבנתה במגרש מס' 36, חסמה להם את הנוף הנ"ל. יובהר כי שכונת המגורים החדשה נבנתה על ידי חברת בנייה אחרת, על שטח שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל, אשר יועד לבניית שכונת מגורים על פי התב"ע שהיתה בתוקף במועד מכירת הדירות לתובעים.

ברם, בחוזה המכר, המפרט הטכני ו/או בתכניות שצורפו להם, אין כל זכר להבטחה הנ"ל, ולא סופק על ידי משפחת עומר כל הסבר מניח את הדעת להעדר האזכור הנ"ל, בשים לב לטענתם כי המדובר בעניין מהותי מבחינתם. תהייה זו מתחזקת לאור העובדה שבחוזה המכר הצהיר מר עומר כי עובר לחתימתו על חוזה המכר, הוא בדק את התב"ע החלה על הקרקע ואשר לפיה יועד מגרש מס' 36 הסמוך לדירתו לבניית שכונת מגורים כמצוין לעיל. נשאלת אפוא השאלה, הכיצד הוא לא דאג, בנסיבות הנ"ל, לעגן את ההתחייבות הנטענת בדבר אי חסימת הנוף, בחוזה המכר שנחתם בינו לבין הנתבעת ככל שהצדדים התכוונו לתת להתחייבות הנ"ל תוקף חוזי מחייב!!

29. אולם מהראיות שהוצגו הסתבר כי משפחת עומר סמכה את תביעתה בעניין ההתחייבות הנ"ל על עלון פרסומי בצורת "פולדר", בן שני דפים אשר חולק במועד שיווק הדירות (עותקים ממנו הוגשו וסומנו כמוצגים ת/6 ו-ת/8), שבו נכתב בין היתר:

"בשכונה הצפונית של מעלות תוכלו לקנות עכשיו את בית חלומותיכם משקיף אל נוף משגע של עמק ירוק ופורח. מיקומו של הפרויקט מבטיח שאף אחד לא יסתיר לכם את הנוף"

עוד נכתב:

"הקוטג'ים המרווחים המשקיפים כולם אל הנוף המשגע"

לטענתם, הכתוב בעלון הנ"ל מחזק את טענתם בדבר המצג שהוצג בפניהם על ידי נציגי הנתבעת בעניין אי חסימת הנוף. אולם עיון בעלון הנ"ל מעלה כי הוא כולל מידע פרסומי כללי ביותר אודות הפרויקט ואודות העיר מעלות, תוך שימוש בשפה אמורפית ציורית שקשה לראות בה כמבטאת כוונה ליצירת התחייבות משפטית, והנעדרת את רכיב המסוימות הנדרש לשכלול התחייבות חוזית. נוסף על כך, פולדר זה לא צורף לחוזה המכר ואינו מהווה חלק ממנו, הגם שבעמ' 3 שבו נכתב כי "תכנית זו הינה למטרות המחשה בלבד. את החברה יחייבו חוזה המכר והמפרט הטכני עליו יחתמו החברה והרוכשים", ובהתאמה, בסעיף 1.3 להסכם המכר נקבע כי הסכם זה מבטל כל הסכם ו/או זכרון דברים לרבות ובמיוחד כל פרוספקט ו/או תמונה ו/או ציור שנחזים לתאר את הדירה בשונה מהאמור בהסכם. במצב דברים זה, ובהעדר ראיות אחרות, לא שוכנעתי כי האמור בפולדר הנ"ל מעיד על קיומה של ההתחייבות הנטענת לאי חסימת הנוף, ויפים לענייננו הדברים שנאמרו בע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' יוסף ז'אק ואח', פ"ד נו (4), 662, ואשר צוטטו בסיכומי הנתבעת כדלקמן:

"השאלה מתמקדת אפוא לא במצג של מספר היחידות המתוכננות, אלא בתיאור השטח הירוק כשטח פנוי כפי שהופיע בדגם, בפרוספקט ובמודעות. האם יש בתיאור זה של השטח הירוק כשטח פנוי משום התחייבות מצד חברת שלפרד כי השטח יישאר פנוי? לדעתי, התשובה היא שלילית, מכמה טעמים המשלבים בתוכם את המבחנים הפרגמטיים הקובעים את המעבר ממצג להתחייבות חוזית. ראשית, אין בחוזה התחייבות כלשהי כי השטח הירוק יישאר פנוי. לטעמי, אם הקונים חפצו כי השטח יישאר פנוי, היה עליהם להתנות זאת במפורש בחוזה המכר. התחייבות מעין זאת היא בעלת משמעות כלכלית גדולה, לרוב לשני הצדדים, ולכן יש לפרטה בהסכם במילים מפורשות. שנית, בעת חתימת החוזה הראשון היה השטח הירוק מיועד לעירייה, ובעת חתימת יתר החוזים הוא כבר היה שייך לה. והנה, בית-המשפט קובע כי עובדה זו הייתה ידועה לקונים (פיסקה 14 לפסק-הדין). בנסיבות אלה אין זה מתקבל על הדעת כי חברת שלפרד התכוונה לקבל על עצמה התחייבות כי השטח יישאר פנוי, כי הרי אין לה שליטה על מעשי העירייה. נמצא, כי הן לפי מבחן הכוונה, הן לפי מבחן אובייקטיבי, אין לראות כאן מצג שהפך להתחייבות חוזית. שלישית, החוזה הפנה במפורש לתב"ע הר/1551, שבה נאמר, בין היתר, כי השטח המועבר לעירייה מיועד לבניית יחידות דיור. לדעתי, היה מוטל על הקונים, אם גורל השטח הירוק היה חשוב להם, לבדוק את ייעוד השטח בתכנית המיתאר"

בנוסף הנני מפנה לת.א (ת"א) 2648/98 לוין אפרים ואח' נ' דניה סיבוס חברה לבניין בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 18.06.2008) בו נאמר על ידי כב' השופטת רונן "רוכש אשר סבור כי התחייבות שניתנה לו בעל פה, איננה כלולה בהסכם המכר, צריך להביא ענין זה במפורש לדיון, ולדרוש להכלילו בהסכם" (סעיף 99), וכן לדברים שנאמרו על ידי כב' השופט א. טובי בת.א (חיפה) 1094/05 יריב יעקב ואח' נ' חוף הכרמל ונופש ותיירות 89 בע"מ (פורסם בנבו, 02.01.2012) כדלקמן:

"ההוראה דלעיל קובעת למעשה כי החוזה גובר על כל פרסום אחר, גם אם נעשה ע"י הנתבעת, וכי רק הוראותיו של החוזה תחייבנה את הצדדים. משחתמו התובעים על הסכם המכר הכולל את התנייה דלעיל, הצהירו והסכימו למעשה כי לא הסתמכו ולא יסתמכו על המצגים הטרום חוזיים. לתובעים עמדה הזכות לדרוש לכלול אותם מצגים בגדר הסכם המכר, שאז הייתה הנתבעת מכלכלת צעדיה, כאמור בסעיף 23ו' לחוזה. משלא עשו כן, לא תשמע טענתם בדבר הסתמכות על מצגים כאלה ואחרים שנעשו בשלב הטרום חוזי, שהרי נקבע בהסכם באופן מפורש וחד משמעי כי כל מידע שנתקבל מאותם מצגים, לא יחייב את הצדדים"

30. כאן המקום לציין כי בשלב מאוחר של שמיעת הראיות ובמטרה לחזק את טענתם בדבר קיום ההבטחה לאי חסימת הנוף, זימנו משפחת עומר את מר מוסא חדאד אשר רכש בשנת 2000 דירה בפרויקט, בשורה הראשונה, בדומה לדירת משפחת עומר. מר חדאד הצהיר כי נציגי הנתבעת הציגו בפניו את הפולדר המדובר תוך הבטחה כי הנוף הנשקף מדירתו לא ייחסם. אולם מעדותו התברר כי הוא הגיש תביעה בעבר כנגד הנתבעת בגין ליקויי הבנייה, שבמסגרתה הוא לא העלה כל טענה בעניין חסימת הנוף, ומשכך, לא יכולתי לייחס לעדותו הנ"ל משקל משמעותי.

31. לאור האמור הנני קובעת כי התביעה בעילה של חסימת הנוף, דינה אף היא להידחות.

למעלה מן הצורך אציין כי צודקת הנתבעת בטענתה באשר להעדר יריבות משפטית בינה לבין אשתו של מר עומר בכל הנוגע לטענות בדבר העדר נוף ואי הקמת גן ציבורי, שכן הוכח כי גב' עומר רכשה את מחצית הזכויות בדירה מבעלה ולא מהנתבעת, ביום 29.4.2000, היינו כשמונה חודשים לאחר רכישת הדירה על ידי מר עומר מהנתבעת.

32. בניית קיר תומך

משפחת מבארכה טענה כי בסמוך לדירתם נבנה קיר תומך בגובה של 1.6 מטר אשר יוצר ליקוי אסתטי וחוסם את האוויר, וזאת בניגוד להבטחה שניתנה להם על ידי הנתבעת שלפיה לאורך הגבול המזרחי של המגרש לא יבנה קיר תומך אלא שיפוע מתון לכיוון מזרח.

אולם גם טענה זו דינה להידחות שכן התברר כי בחוזה המכר שנחתם עם משפחת מבארכה, אין כל זכר להתחייבות לאי בנייתו של קיר תומך כאמור. לא זו אף זו, במהלך חקירתו הנגדית אמר מר מבארכה "הקיר התומך נבנה לפני שקיבלתי את הדירה"!! (ההדגשה אינה במקור) (ראה עדותו בעמ' 43 ש' 19). בנוסף התברר, על פי חוות דעתו של מומחה בית המשפט, כי הקיר התומך הינו הכרח הנדסי לאור ההפרש בגובה המפלסים בין המגרש עליו בנויה דירת משפחת מבארכה לבין המגרש הצמוד לו, וכי "במצב הקיים עדיף קיר תומך" כאמור בחוות דעתו של מומחה בית המשפט.

אי לכך, גם עילת התביעה שעניינה בבניית הקיר התומך, דינה להידחות.

33. סוף דבר

א. התביעה בגין ליקויי בנייה מתקבלת באופן חלקי כאמור בסעיף 24 לעיל, והנני מחייבת בזאת את הנתבעת לשלם לתובעים 1 ו-2 פיצוי בסך של 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 4.5.2010 ועד התשלום המלא בפועל, ולתובעים 3 ו-4 פיצוי בסך של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 4.5.2010 ועד התשלום המלא בפועל.

ב. התביעה בגין שאר העילות נדחית בזאת, וכפועל יוצא מכך, נדחית גם ההודעה לצד שלישי ששוגרה על ידי הנתבעת כנגד הוועדה לתכנון ובניה מעלה נפתלי.

ג. לאור התוצאה הנ"ל, הנני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

אעיר כי למרות התוצאה הנ"ל, לא ראיתי לנכון לפסוק הוצאות לטובת הצד השלישי וזאת לאחר ששוכנעתי כי הועדה לא פעלה באופן סביר ובתוך זמן סביר, לאכיפת הוראות חוק התכנון והבניה על בנייתו של בית הכנסת, אשר פעל ללא היתר בניה כדין משנת 2002 ועד סוף שנת 2013.

ניתן היום, ז' סיוון תשע"ה, 25 מאי 2015, בהעדר הצדדים.