מונחת לפניי בקשה למימוש משכנתה הרשומה לטובת המבקשת על נכס מקרקעין שבבעלות המשיבה וכן למימוש משכון על זכויות חוזיות של המשיבה בנכס.

הבקשה כפי שהוגשה ביום 08.11.12 הייתה רחבה הרבה יותר, וכללה גם עתירות למימוש איגרות חוב ששועבדו בשעבוד קבוע לטובת המבקשת על מניות יפנאוטו החזקות בע"מ (להלן: יפנאוטו). את השעבודים יצרו המשיבה ומירג' פיתוח ישראל בע"מ (משיבה 1 לבקשה למתן סעד זמני), שהן החברות האימהות של יפנאוטו (משיבה 3 שם), ומירג' פיתוח ישראל השקעות בע"מ (משיבה 4), חברה בת שלה. ביום 14.08.13 הודיעו הצדדים כי משיבות 1 ו-2 השלימו את מכירת החזקותיהן ביפנאוטו לצדדים שלישיים. מאחר שבכך שולם למבקשת חלק מהחוב שהובטח באותם שעבודים ושוב לא היה טעם בבקשה למימושם, ניתן ביום 20.08.13 פסק-דין חלקי בהמרצת הפתיחה. כעת נותר לדון בבקשה למימוש המשכון והמשכנתה, אשר רשומה על המקרקעין במרכז הכרמל בעיר חיפה הידועים כגוש 10809, חלקות 76 ו-113, ומכונים ,מגדלי כרמל' (להלן: המקרקעין).

ה ע ו ב ד ו ת ו ה ט ע נ ו ת

דומה כי על העובדות לית מאן דפליג, ולמותר לפרט כאן את ההיסטוריה המלאה של היחסים העסקיים בין הצדדים. מה שאסקור עתה הוא הרקע הנחוץ לדיון במימוש המשכנתה והזכויות:

1. החוב שבמוקד התיק מקורו בהלוואות שהלוותה המבקשת למר גד זאבי (להלן: זאבי) ולחברות שבבעלותו או בשליטתו. ביום 03.12.09 נחתם חוזה פשרה בין המבקשת והנהנה הסופי בה, מר מיכאל צ'רנוי (להלן: צ'רנוי), לבין זאבי והחברות שבבעלותו (נספח ו1 לבקשה; להלן: חוזה הפשרה; את השתלשלות העניינים שקדמה לחתימה על החוזה ראו במבוא לו). חוזה הפשרה בא להסדיר את אופן פירעונם של קרן ההלוואה, בסך 106.5 מיליון דולר ארה"ב, ותשלום נוסף בסך 25 מיליון דולר (להלן: החוב). להבטחת פירעונו של החוב שועבדו בין השאר איגרות החוב, ואחר-כך המשכנתה (נספחים ח1–2 לבקשה) והמשכון (אישור על רישומו וכן איגרת החוב – נספח ט). חוזה הפשרה תוקן בשש תוספות, שארבע הראשונות בהן נחתמו לפני שהוגשה המרצת הפתיחה והשתיים האחרונות לאחר מכן: הראשונה נחתמה בתאריך 20.12.09 (נספח ו2 לבקשה; להלן: התוספת הראשונה); השנייה נחתמה ביום 19.01.10 (נספח ו3; להלן: התוספת השנייה); השלישית (נספח ו4) והרביעית (נספח ו5) – ב-27.01.10 וב-16.08.11, בהתאמה. התוספת החמישית (נספח א לתגובת המשיבה לבקשה למתן החלטה בהמרצת הפתיחה) נחתמה ביום 04.12.12 והשישית ביום 01.09.13 (נספח ג לתגובה; להלן: התוספת השישית).

2. על-פי התוספת הראשונה, המשיבה התחייבה לשלם למבקשת על חשבון החוב 280,763,420 ₪, שהם 73,767,593$. הסכום שולם ביום 28.12.09.

3. בסעיף 6 לחוזה הפשרה נקבעו הבטוחות להבטחתו של החזר החוב, ובהן השעבוד על מניות יפנאוטו. בתוספת השנייה הוספו המקרקעין כשעבוד נוסף להבטחת הפירעון. שם נקבע בין היתר כי:

להבטחת התשלום השני [30,232,452 דולר, נכון ליום 03.06.12 – ש' א'], הרי שלא יאוחר מ-180 ימים מיום חתימת הסכם זה, ירשום זאבי או מי מטעמו, ברשם החברות וברשם המשכונות ו/או במרשם המקרקעין, לפי העניין, לטובת טנידה, שעבוד קבוע וספציפי מדרגה ראשונה על 49.99% ממניות חברת יפנאוטו החזקות בע"מ, ח.פ. 51-371355-2, וכן משכנתא מדרגה ראשונה לטובת טנידה על כל זכויותיו של זאבי או מי מטעמו במקרקעי פרויקט ,,מגדלי כרמל'' כמפורט בתעודת הערכה שנערכה ע"י השמאי נחום פרמינגר ביום 28.12.09 [...].

[...]

(סעיף 2 לתוספת השנייה, שהחליף

את סעיף 6.1 לחוזה הפשרה)

4. אחרי שנחתמה התוספת השנייה רשמה המשיבה את השעבוד על הזכויות במקרקעין כך:

(1) משכנתא מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום, על –

(א) 73/100 חלקים מזכויות החכירה במקרקעין הידועים כחלקה 76 בגוש 10809 בשטח המסומן בתשריט המצורף לשטר חכירה מס' 47/97/1 מיום 31.12.97 ומסומן כ-AREA "A" בצבע ירוק ושטחו 4,120 מ"ר, וכן – 73/100 חלקים מזכויות החכירה במקרקעין הידועים כחלקה 76 בגוש 10809 בשטח המסומן בתשריט המצורף לשטר חכירה מס' 16/99/3 מיום 25.5.99 כ-AREA "B" בצבע כחול ושטחו 4,039 מ"ר;

(ב) זכויות הבעלות במקרקעין הידועים כחלקה 113 בגוש 10809 (המהוות 75/100 מזכויות הבעלות במקרקעין הנ"ל);

המשכנתאות [...] נרשמו [...] בלשכת רישום המקרקעין חיפה ביום 18.02.10 על פי שטרי משכנתא מס' 9395/1/2010 ו-9395/2/2010, בהתאמה.

[...]

(2) משכון על כל זכויותיה של דירות עלית על פי הסכם מכירה וקומבינציה מיום 5.5.96 בין דירות עלית לבין גב' דינה שר, אשר נרשם כדין אצל רשם המשכונות ביום 16.2.2010.

[...]

שעבוד המקרקעין נרשם [...] גם ברשם החברות ביום 7.2.2010 כשעבוד מס' 44.

(סעיף 12 לתצהיר צ'רנוי; כל ההדגשות

במובאות – במקור)

5. ביום 03.04.13 חל פירעונו של התשלום בסך 25,000,000 דולר. כמו התשלום שבעקבותיו נחתמה התוספת השנייה, אף הוא לא שולם.

6. נכון ליום 29.10.14, יתרת החוב עומדת על סך 41,594,466.90 דולר לגרסת המשיבה (חישוב הריבית שערכה – נספח יז לתגובה להמרצת הפתיחה). חילוקי הדעות בין הצדדים באשר ליתרת החוב אינם משמעותיים, ועניינם האופן שבו יש לחשב את הריבית שתיתוסף עליה.

היה אפשר לעצור כאן ולומר כי משלא שולם החוב שלהבטחתו שועבדו (גם) המקרקעין והזכויות החוזיות, ראוי להורות על מימושם באמצעות כונס נכסים. אלא שבתוספות לחוזה הפשרה אשר נחתמו לאחר שהוגשה המרצת הפתיחה הסכימו הצדדים על מתן ארכות, כמבואר להלן.

התוספת החמישית, אשר נחתמה כחודש אחרי פתיחת ההליך שלפניי, נחתמה בו ביום עם ההסכם למכירת מניותיה של יפנאוטו (המוצג מב/1). הוסכם כי לאחר המכירה תשלם המשיבה למבקשת סך של 68 מיליון ש"ח על חשבון החוב. כנגד תשלום זה מחלה המבקשת למשיבה על חלק מהחוב, בסך 22 מיליון ש"ח, ולאחריו הוסר השעבוד מעל המניות. נותר השעבוד על המקרקעין, אשר בכל הנוגע אליו חתמו המבקשת, צ'רנוי וזאבי על התוספת השישית כתשעה חודשים אחרי שהוגשה המרצת הפתיחה. באותה תוספת הצהירו זאבי וקבוצת החברות שבשליטתו כי הם

,,[...] לא עמדו בהתחייבויותיהם לפי הסכם הפשרה ועקב כך פתחה טנידה בהליכים משפטיים למימוש זכויותיה[...]''

(ה,,הואיל'' השני)

לפיכך הוסכם שם בין השאר (סעיף 4) כי יתרת החוב מסתכמת ב-42.5 מיליון דולר, בצירוף ריבית על-פי חוזה הפשרה. כמו-כן הסכימו הצדדים לתוספת השישית כי כנגד קיום התחייבויותיה של המשיבה שנקבעו באותה תוספת תינתן לה ארכה נוספת, בת חצי שנה, לנסות ולמכור בעצמה את המקרקעין לצורך פירעון חובה למבקשת. ובלשון סעיף 10:

צ'רנוי וטנידה מתחייבים שלא יפתחו בהליכים למימוש הבטוחות שניתנו בתוספת זו, ובתוספת זו בלבד, וכן לא ימשיכו בהליך למימוש המקרקעין שבפרוייקט מגדלי כרמל (ה"פ (מחוזי ת"א) 15827-11-12) במשך שישה חודשים ממועד חתימת תוספת זו (להלן: ,,תקופת הדחייה'').

ואולם בכך לָא סגי. על רקע ההיסטוריה הפתלתולה ככל שהדברים אמורים בקיום חוזה הפשרה על תוספותיו, הסכימו הצדדים (סעיף 11 לתוספת השישית) כי בו בזמן עם החתימה על התוספת תחתום המשיבה על הסכמה למימוש בטוחה שניתנה לפי אותה תוספת, נכס שהיו לה זכויות בו בוואדי-סאליב, חיפה, וגם – וזה העיקר לענייננו – על הסכמה למימוש המקרקעין. נוסף על כך ניאותו זאבי והמשיבה, ואת זאת אף קיימו, להפקיד בידי בא-כוח המבקשת את המסמך שבו נרשמה ההסכמה והוסכם כי הוא יוגש

,,[...] על-ידו במידה שטנידה תחפוץ לממש את הבטוחות הללו ו/או מי מהן, ורק לאחר תקופת הדחייה.''

(שם)

מפאת חשיבותו של המסמך שהופקד בידי בא-כוח המבקשת אביא לפני הקורא את נוסחו המלא:

בתל-אביב–יפו

בעניין: Tenida Anstalt

ע"י ב"כ עוה"ד ירון קוסטליץ ויואב סגל

ד"ר י' וינרוט ושות', עורכי דין

מרח' ויצמן 14 (מרכז ויצמן), קומה 16, תל-אביב 64239

טל': 03-7181111; פקס': 03-7181112

המבקשת;

- נ ג ד -

ד.ע. דירות עלית בע"מ, ח.פ. 51-117710-7

ע"י ב"כ יעקב סלומון, ליפשיץ ושות', עורכי דין

רח' אבא הלל 7 (,,בית סילבר'')

רמת גן 52522

טל': 03-5757712 המשיבה;

תגובה מטעם המשיבה

המשיבה מסכימה לבקשה למימוש השעבודים על המקרקעין (כהגדרתם בסעיף 5 למבוא לבקשה), ולמינוי כונס נכסים כמבוקש.

(–)

_____________

ניצה פוזנר, עו"ד

ב"כ המשיבה

(ראו נספח ה לתגובה להמרצת הפתיחה)

אחר החתימה על התוספת השישית בחודש ספטמבר 2013 ביקשו הצדדים שהות לעדכן את בית המשפט בהתפתחויות ביניהם. כך היה ביום 30.10.13 (בקשה 13 בתיק האלקטרוני), ביום 07.05.14 (בקשה מס' 16) וביום 10.07.14 (בקשה מס' 17). באותן בקשות משותפות נמסר לבית המשפט כי הצדדים מנהלים דין-ודברים.

חלפה עברה לה תקופת הדחייה שניתנה למשיבה על-פי התוספת השישית. שורות אלה נכתבות כ-15 חודשים וחודשיים מאז תמה הארכה, ותשלום על חשבון החוב אין. ומה בפי המשיבה?

בדיון הקדם-משפט שנשמע ביום 19.11.14 הצהירה המשיבה מפי פרקליטיה כי חלה ,,התקדמות דרמטית'' בהליכי התכנון של המקרקעין (עמ' 3 לפרוטוקול, שורה 11) ואפשר שמספר יחידות הדיור המותרות לבנייה על המקרקעין יוכפל (עמ' 4, שורות 34–35). עד עתה לא התקבלו בתיק אף הודעה או מסמך – ולוּ אחד – שיתמכו בהצהרה זו. כן ציינה (עמ' 6, שורות 23–29; עמ' 7, שורות 25–26) כי להערכתה, תוכל להציג בתוך שישה חודשים חוזה מכר בינה לבין חברה ציבורית פלונית שאתה ניהלה מגעים, ובתשובה לשאלת בית המשפט הפנתה לטענתה כי הטיוטות לו כבר מוחלפות (ראו סעיפים 28, 34 ו-42 לתגובה להמרצת הפתיחה). טיוטות כלשהן לא הוצגו לכל הפחות רק לעיני בית המשפט, ולפי שחלפה חצי שנה ויותר למִן מתן ההצהרה ניכר כי הסיכויים לגיבוש חוזה למכירת המקרקעין שיאפשר את סילוק החוב פוחתים והולכים.

אליבא דאמת, נראה שעסקת המכר עם החברה הציבורית שוב אינה אקטואלית. ביום 18.01.15, יממה לפני המועד שנקבע להבאת הראיות, ביקשה המשיבה להגיש תצהיר משלים מאת גבי רובין, מנהל בה והמהנדס הראשי שלה. בבקשה (מס' 20) כתבה כי ימים אחדים קודם לכן אירעה ,,התפתחות משמעותית'' (סעיף 1), והנה התחוור למקרא התצהיר כי העסקה מול החברה הציבורית אינה על הפרק ובמקומה נולד מסלול עסקה אחר. רובין הצהיר כי פחות משבוע טרם שנתן את התצהיר חתמה המשיבה על מזכר עקרונות שלפיו,

[...]בכפוף לתנאים מסוימים, תעמיד החברה הציבורית הלוואה בסך של 30 מיליון ש"ח לדירות עלית, וזאת תוך 60 יום.

לאחר מכן, במסגרת מיזם משותף, יבוצע הפרויקט על ידי דירות עלית והחברה הציבורית במשותף, ורווחיו יחולקו באופן שנקבע במזכר העקרונות.

(סעיפים 3–4; ראו עוד עמ' 25

לפרוטוקול, שורות 16–17)

ושוב, מעבר לדיווח הכללי על המזכר שלדברי באי-כוח המשיבה נמסר לחבריהם למחרת החתימה עליו (סעיף 4 לבקשה 20), לא הוצג אפילו מסמך ראשוני כזה. אנו מצויים יותר מ-120 יום אחרי הגשת התצהיר, וסימני ההלוואה מאותה חברה ציבורית עדיין אינם נראים לעין.

פה המקום להעיר שככלל, עמדת המשיבה בתיק זה – בין בטיעונים, בין במסמכי בי-הדין ובין בתצהירים שהוגשו מטעמה – נראית ככתב חידה שאינו ניתן לפיצוח. טענות שבעובדה נטענות על דרך הערמתם של תנאים על תנאים עלומים, ולמרות הטענה כי יש בנמצא מסמכים כתובים שיאששו אותן, כאלה אין בתיק. אותם תנאים, כלשונו של בא-כוח המבקשת (עמ' 9 לפרוטוקול, שורה 12), מגלים טפח ומכסים טפחיים ולמעשה אין בהם דבר. בסיכומים מטעמה סיכמה המשיבה את טענותיה כדלקמן:

א) את המקרקעין אופף מעשה טלאים סבוך של זכויות, הן קנייניות הן חוזיות. למימוש הבטוחה בידי המשיבה יתרון מובהק על מימושה על-ידי כונס נכסים, ולשם כך היא פועלת ללא לאות, אגב השקעת כספים במגמה להשביח את ערך המקרקעין בכשלושים עד מאה אחוזים.

ב) בנסיבות אלו הבקשה למימוש המקרקעין נגועה בחוסר תום לב.

ג) את המצב המשפטי שעליו הסכימו הצדדים בחוזים אשר תוארו לעיל שינו שניהם גם יחד, וזאת ,,על דרך של התנהגות''. הסכמות המבקשת לדחיית הדיון בהמרצת הפתיחה שוב ושוב חוסמות בפניה את הדרך לעתור כעת למימוש המשכנתה והמשכון, והואיל והמשיבה הסתמכה על המצג שיצרה התנהגות מעין זו המבקשת מנועה מהעלאת הטענה לקבלת המבוקש בבקשתה. תוכן הסיכום העדכני, לגישת המשיבה, הוא ש,,[...] המבקשת לא תנקוט []הליך כלשהו למימוש השעבודים כל עוד המשיבה פועלת באופן סביר למימוש עצמי של הנכס'' (סעיף 66 לסיכומי המשיבה).

ד) המבקשת מבקשת ללחוץ על המשיבה למכור לה את המקרקעין על-ידי אחד בשם רומן באבאדג'נוב, ידיד של צ'רנוי, בעבור ,,נזיד עדשים''.

ה) כפיית מכירתם של המקרקעין תזיק למשיבה מאוד, מה גם שלטובת המבקשת משועבדים נכסים מלבדם. אף שיקולים של יושר ושל צדק מצדיקים אפוא עיכוב של הליכי המימוש.

ו) לפרקליטים המייצגים את המבקשת הוקנה ייפוי-כוח שתחולתו רחבה ביותר. פועל יוצא מכך הוא החשש שייקלעו לניגוד עניינים אם ימונו לכונסי נכסים.

ד י ו ן

מהעדויות אשר נשמעו ומהחומר אשר הונח לפניי מתקבל הרושם כי כל שהמשיבה עושה בענייננו הוא להרוויח זמן בניסיון למנוע את מימוש המקרקעין בידי המבקשת, שזכותה לעשות כן על-פי דין.

המשיבה אינה כופרת בחוב בסך כ-41.5 מיליון דולר ארה"ב, והמבקשת טוענת לחוב גבוה יותר בשיעור כעשרה אחוזים. כך או אחרת מוסכם על הכול שהחוב לא נפרע ושמועד פירעונו לפי התוספת השישית חלף, ומשכך דומה כי אין מניעה לממש את הבטוחה, שתכליתה להבטיח את תשלום החוב. בהקשר זה יוער כי לא ברורה טענת המשיבה שהמבקשת נוקטת פעולות נגד פירעון החוב מאחר שהיא נהנית מריבית גבוהה (סעיף 36.1 לתצהיר רובין). אם זה המצב, יש לתמוה: מה לה למבקשת כי תגיש את הבקשה למימוש השעבוד, ותעמוד עליה לבסוף לא לפני שהעניקה למשיבה לא ארכה אחת ולא שתיים לפירעון החוב? אין תמה שבחקירתו הנגדית הודה רובין: ,,אני חושב שברגע הזה – טנידה רוצה לממש ולא לחכות יותר עם הריביות שלה'' (עמ' 19 לפרוטוקול, שורה 25).

כעת נשאלת השאלה אם למרות האמור בתוספת השישית ובהסכמה שהפקידה המשיבה, בעקבות אותה תוספת, למכירת המקרקעין בחלוף שישה חודשים ממועד החתימה עליה, 01.09.13, הסכימו הצדדים שבעוד המשיבה פועלת בסבירות למימוש הבטוחה בעצמה לא תקדם המבקשת הליכים משפטיים למימושה. את זאת המשיבה מבקשת להסיק משְלוש הבקשות המוסכמות שהוגשו לבית המשפט לאחר החתימה על התוספת השישית, להשהיית הדיון בהמרצת הפתיחה עקב הדין-ודברים שניהלו ביניהן. כן היא מצביעה על מש/2, חליפת מכתבים בדואר אלקטרוני שבה התכתבו פרקליטיהם של הצדדים בנושא משא-ומתן על מכירת המקרקעין לחברה ציבורית. את התזה בדבר כריתתו של חוזה מאוחר מהתוספת השישית אינני מקבלת, מכמה טעמים:

בסעיף 20 לחוזה הפשרה נקבע כי

כל שינוי או תיקון של הסכם זה, או ויתור על תנאי הקבוע בו, טעונים מסמך בכתב בחתימת כל הצדדים, שאם לא כן, לא יהיה לו כל תוקף, ולא תתקבל נגד צד המכחיש אותו ראיה בעל פה בעניין זה.

זאת ועוד: חזקה על המבקשת שהייתה מעגנת כל שינוי בחוזה הפשרה במסמך כתוב. כך נעשה בכל שש התוספות לחוזה, ואין סיבה שלא הייתה מעלה על הכתב הסכמה למתן ארכה נוספת לזו שהוענקה למשיבה בתוספת השישית אילו חפצה ליתן אותה (אגב, הלכה למעשה כבר ניתנה למשיבה ארכה נוספת בת 15 חודשים). בעדותו של צ'רנוי לפניי הצטייר בבירור איש עסקים חד ומנוסה, אשר אין ספק שלא היה מותיר דבר ליד המקרה ומסכים לשנות חוזה בכתב – התוספת השישית – במשתמע מבקשות דחייה ועדכון המוגשות לתיק בית המשפט. ואשר למש/2 – התכתובת שבה הסכימה כביכול המבקשת שהמשיבה תוסיף ותנסה למכור את המקרקעין התנהלה בחודש אפריל 2013, ואילו התוספת השישית נחתמה בספטמבר אותה שנה. מכאן שהמילים אשר הוחלפו בין הצדדים בוודאי אינן עשויות לסייע למשיבה בהוכחת הטענה לקיומו של חוזה נוסף אחרי החתימה על אותה תוספת.

אפילו קיבלתי את הטענה כי התוספת השישית שונתה בהתנהגות, לא היה בכך די כדי לאמץ את יתר טענותיה של המשיבה. מהותו של השינוי הנטען, כפי שנוסחה בסעיף 66 לסיכומי המשיבה, כורכת את ההתחייבות שלא לנקוט הליכים למימוש המקרקעין בפעולות סבירות שתבצע למימוש עצמי שלהם. המשיבה לא הציגה לפניי ראיות כלשהן, שלא לומר ראיות טובות, לכך שהיא ,,פועלת באופן סביר'' למכירת המקרקעין. פעולות כאלו היה על המצהיר לפרט בתצהיר מטעמו, ואת העדות על עשייתן היה עליו לעגן באסמכתאות או בכל דרך אחרת. אלא שלהוציא מלל סתמי, לא מצאתי שם הוכחות כי המשיבה מקדמת את מימוש הבטוחה. בתצהיר שתמך בתגובה להמרצת הפתיחה מנה רובין את הפעולות שביצעה בשנת 2014 להשבחת המקרקעין ולמימושם: בסעיף 15 נאמרו דברים דומים לאלו שנאמרו כשלושה שבועות מאוחר יותר בדיון, כמצוטט לעיל – כי התקבלו ,,[...] הסכמות עקרוניות מכל הגורמים בעיריית חיפה (עד ראש העיר עצמו) [...]'' ומהוועדות המקומית והמחוזית לתכנון ולבנייה להגדלת מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה מ-216 ל-480. אין לדעת לְמה התכוון המצהיר במילים ,,הסכמות עקרוניות'' או מה משמעות ההסכמות כשאין מאחוריהן החלטה פורמלית של הרשות המוסמכת. מכל מקום לא הובא מסמך בכתב, אף לא אחד, להוכחת טענה זו, או עדות של מי מהגורמים ברשות המקומית או בוועדות שמפיהן באו ההסכמות העקרוניות שלהן המשיבה טוענת.

בסעיף 16 לתצהירו הצהיר רובין כי המשיבה השקיעה מיליוני שקלים ,,[...] והיא פועלת ללא לאות על מנת להביא לקידום הליך מכירת הנכס תוך מקסום התמורה שתתקבל [...]'' ממנה. גם לכך לא ניתן אישוש במסמך כלשהו, כגון חשבוניות שניפקו אדריכלים, יועצים או כל בעל מקצוע אחר שפעל מטעם המשיבה להשבחת הבטוחה או למימושה. בסעיפים 20–25 סיפר המצהיר על העסקה שהלכה והתגבשה אשר בה, כך תוכנן, תמכור המשיבה את המקרקעין לחברה הציבורית תמורת 86,500,000$. בעניין זה אוזכרה התכתבות בין באי-כוח הצדדים, אך פרט למכתבים ההם לא הוצגו לבית המשפט טיוטות חוזה, מזכר הבנות וכיוצא באלה מסמכים שעברו בין אותה חברה ובין המשיבה בשביל שיוכל לעמוד על טיב העסקה, על רצינותה, על השלב שבו נמצאה וכולֵי, גם אם ללא שם החברה ופרטיה. אותה עסקה לא הבשילה כזכור ופינתה את מקומה לעסקה אחרת, שכבר באה לידי ביטוי – כך לטענת המשיבה – במזכר עקרונות. לפי המזכר, תלווה אותה חברה למשיבה ,,בכפוף לתנאים מסוימים'' שלושים מיליון ש"ח בתוך שישים יום שתחילתם, לפי גרסת המצהיר, ביום 14.01.15. רובין נזהר ולא הצהיר מתי יגיעו לקצם שישים הימים או מָהם ה,,תנאים המסוימים'' שהצדדים למזכר הסכימו כי ההלוואה תוכפף להם. גם מזכר העקרונות הזה לא הובא לבית המשפט כראיה ולא הוצג לצד-שכנגד, לא בהסתרת הפרטים המזהים של הגוף המתקשר ואפילו לא לעיני בית המשפט בלבד, ופעם נוספת אזכיר שהתקופה שנקצבה לקבלת ההלוואה נגמרה מזמן.

המסקנה המתבקשת מן האמור לעיל היא שהמשיבה לא הוכיחה כי התנאים למכירת המקרקעין שנקבעו בתוספת השישית שונו בידי הצדדים, ועל-כן יש לקבוע כי המבקשת רשאית לממש את הבטוחה מאז 01.03.14. מזה נובע גם כי אין ממש בטענת המשיבה למניעוּת. לא הוצג לפניה מצג שלפיו המבקשת מוותרת על זכותה לפעול לפי התוספת השישית, ואפילו זה הוכח, לא הוכחה הטענה כי המשיבה הסתמכה על מצג כזה או אחר והֵרעה בשל כך את מצבה. כמו-כן אני דוחה את הטענה שבהגשת הבקשה פעלה המבקשת שלא בתום לב. נוכח הראיות שהובאו לפניי נדמה כי ההפך הוא הנכון: המשיבה ניצלה את אורך רוחה של המבקשת כדי להקשות על מכירת המקרקעין בהעלאת טענות סרק מלאכותיות. לא היה זה אלא מהלך שמטרתו לדחות את הבלתי נמנע ולסכל צעד שהיא זכאית לנקוט כדין.

באותו הקשר משתלבת הטענה בדבר באבאדג'נוב, אשר הציע למשיבה לרכוש ממנה את המקרקעין בעבור 65 מיליון דולר (נספח יד לתגובה להמרצת הפתיחה). קשה להבין מדוע המשיבה סבורה כי זו הצעה גרועה בעליל, בהתחשב בכך שלטענתה (שלא הוכחה) הוצע לה סכום של 86.5 מיליון דולר בעסקת אופציה עלומה ועתידית, להבדיל מעסקת מכר קונקרטית וברורה. בכל מקרה לא הוכח שידה של המבקשת בדבר ושהיא העומדת מאחורי הצעתו של באבאדג'נוב.

המשיבה הגישה חוות דעת של שמאי אשר שׁם את המקרקעין, וחוות דעת נוספת, עדכנית יותר, ביקשה להגיש כראיה לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים. זו נערכה בהזמנת המבקשת לשם הגשתה לבית המשפט המחוזי בחיפה בהליך פשיטת רגל נגד זאבי שבו פתחה. המשיבה סבורה כי יש בחוות הדעת, שבה הוערך שווי המקרקעין בכ-52 מיליון ש"ח, חשיבות להכרעה בהמרצת הפתיחה דנן. חוות הדעת שימשה אותה להשמיע שוב את הטענה כי מארג הזכויות במקרקעין סבוך, ולהשקפת המשיבה יש בה משום חיזוק לטענה שהמתווה שפרסה בסיכומיה היא הפתרון הנכון והצודק למכירת המקרקעין. על כך הוסיפה כי חוות הדעת כבר הייתה בידי המבקשת יום קודם לדיון לפניי, ומכך שנמנעה מהגשתה אז ביקשה להגיע לכלל מסקנה כי המבקשת פועלת בחוסר תום לב.

אמנם חוות הדעת הוגשה לתיק לפי החלטת ביניים באותה בקשה, אך היה זה בלא שתיקבע עמדה לכאן או לכאן. לאמִתו של דבר חוות דעת בדבר שווי המקרקעין אינה נחוצה בשלב הזה של הדיון. כבר ראינו כי קיימות הערכות שונות של המשיבה לשוויים אשר מתבטאות בדרכים שונות, החל בנקיבה בסכום ערטילאי, עבור בציון בעלמא של סכומים שהובטחו כביכול בעסקאות ואסמכתאות להם אין, וכלה בהצעת המחיר של באבאדג'נוב. בנסיבות העניין שתוארו לעיל, גם אם נקבל ששווי המקרקעין כ-150 מיליון ש"ח כגרסת המשיבה (שאינה נתמכת בחוות דעת או במסמך אחר), אין בזה נפקא מִנה לצורך הכרעה בשאלה אם יש מקום למימוש המשכנתה והמשכון אם לאו. בית המשפט ידון בלאו הכֵי בהערכות השונות כאשר תגיע העת למכור את המקרקעין, ויכול שימנה מומחה מטעמו. לא למותר לומר גם שבסיכומים מטעם המשיבה נכתבו דברים שיש להם נגיעה להיתרי בנייה, להשקעת כספים וכדומה, אך לכל אלה לא נמצאה תשתית כלשהי בראיות והם אינם יכולים להיחשב ,,מתווה'' (כלשונה) מעשית אמִתּית למכירת המקרקעין. אשר-על-כן הבקשה לצירוף הראיה ולזימון השמאי לחקירה נדחית בזאת.

גם הטענה כי יש להקפיא את מכירת המקרקעין משיקולי יושר, הואיל וקיימים ביטחונות אחרים שטרם מומשו, לא תועיל למשיבה. הנכס בוואדי-סאליב שווה, להערכתה, כשלושה מיליון דולר, ושוויו של הנכס באזור התעשייה בלוד אינו ידוע. שני אלה מספיקים כדי לפרוע אך חלק מזערי מהחוב שטרם נפרע, ומשום כך אין בהתקיימם הצדקה לעיכוב הליכי המימוש כאן. נוסף לכך הזכירה המשיבה פסק-דין שלפיו זכתה קבוצת זאבי בסכום של חמישים מיליון שקלים. ברם בבית המשפט העליון תלויים ועומדים ערעורים על פסק-הדין, ובלאו הכֵי סכום זה אינו עולה כדי שליש מגובה החיוב הנערב.

בסיכומיה, כמו בתצהיר מטעמה, הרחיבה המשיבה על מורכבותם של המקרקעין, ובפרט על זכויות הבעלות והחכירה בהם של עיריית חיפה, הכנסייה היוונית הקתולית ושתי משפחות. אכן המבקשת הייתה מודעת למצב, כפי ששבה המשיבה והטעימה; ואולם ברור כשמש כי גם מעיני המשיבה לא נעלמו עובדות אלה, עוד בזמן ששעבדה את המקרקעין כהבטחה לפירעון החוב. לפיכך אין לה להלין על מצבם כיום, אשר לא השתנה מאז. לא אשעה לטענת המשיבה כי היא ורק היא מסוגלת לפרום את סבך הזכויות ולהביא להשבחה מיטבית של המקרקעין. כבר ניתנו לה ארכות למכביר לעשות זאת והסבך טרם הותר. איני שותפה לדעה כי במימוש הבטוחה בידי המשיבה גלום יתרון ניכר על-פני מסירת המלאכה לכונס נכסים, אשר פועל מטעם בית המשפט וכפוף להשגחתו, להוראותיו ולאישוריו. גם בהנחה שהייתי סוברת אחרת, מהנימוקים שפורטו לעיל הייתי קובעת כי בנסיבות שתיארתי עד הנה ובשל העובדות שגוללתי, הדין והצדק מחייבים להורות שהמקרקעין יימכרו על-ידי כונס נכסים. העובדה שהמשיבה שעבדה כהבטחה לפירעון חיוב נכס אשר מצבו מורכב אינה מצדיקה הימנעות ממימוש אותה בטוחה בסיטואציה שבה התנאים למימוש על-פי החוזים שעליהם הצדדים חתומים הבשילו זה מכבר. אוסיף עוד כי במקרה זה לא מצאתי סיבה הולמת לחרוג מהכלל ולא למנות את באי-כוח המבקשת לכונסי נכסים, צעד שננקט דרך שגרה בבקשות למימוש משכנתה ומשכון. ברי כי הכונסים יפעלו תחת עינו הבוחנת של בית המשפט, והמשיבה רשאית להסב את תשומת לבו לכל פעולה שיבקשו לעשות.

ס ו ף - ד ב ר

בשים לב לכל המקובץ אני נעתרת לבקשה למימוש המשכנתה הרשומה לטובת המבקשת על המקרקעין שבבעלות המשיבה הידועים כחלקים מחלקות 76 ו-113 בגוש 10809, ולמימוש משכון מס' 2010029820 שנרשם על זכויות חוזיות של המשיבה במקרקעין. לצורך מימוש השעבודים אני ממנה בזאת את עורכי-הדין ירון קוסטליץ ויואב סגל לכונסי נכסים. כונסי הנכסים יגישו דוח ראשון בתוך שישים יום מהיום.

אני מחייבת את המשיבה לשלם למבקשת את הוצאות הבקשה. כן תשלם לה שכר טרחת עורכי-דין בסך 75,000 ₪, בצירוף מס ערך מוסף, ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

תזכורת פנימית – ביום 10.08.15.

ניתן בלשכתי היום, י"ז סיוון תשע"ה (4 ביוני 2015).

המזכירות תשגר פסק-הדין לצדדים.