האם חייב הנתבע לפצות את התובע בגין עיכוב בהעברת הזכויות בבית מקצועי שרכש מהנתבע. הנזק הנתבע נובע בעיקרו מעליית שיעור דמי החכירה המהוונים בהם נשא התובע ביחס לשיעור בו היה מחוייב לו הועברו הזכויות על שמו סמוך לעסקה.

רקע וטענות הצדדים

1. ביום 1.10.1998 נערך הסכם למכירת בית מקצועי 107 לתובע. הנתבע, כבר הרשות בבית, מכר אותו לתובע תמורת 44,000 $. ההסכם לא הגדיר את גודל המגרש עליו יושב הבית והפנה לאישור זכויות במינהל (רשות מקרקעי ישראל היום, להלן: המינהל) אשר לא צורף לראיות הצדדים. הבית נמכר בהתאם להחלטת האסיפה הכללית של הנתבע מיום 26.6.1998 בה אושר מכר הבית לאחיו של התובע, עמוס יזרעאלי, שזה במכרז לרכישתו. ההסכם הותנה באישור המשקם במנהלה להסדרים במגזר החקלאי, ונערך לאחר החלטתו מיום 28.9.98 שאישרה את הסכמת הצדדים למכר הבית לעמוס והתחייבותו לשלם סך של 5,000$ מעבר לתמורה.

מאחר ובין הצדדים התגלעה מחלוקת סביב התשלום האמור וזכאות התובע לרכוש את הבית, הגיש התובע ביום 13.4.03 תביעה כנגד הנתבע בת"א (שלום ב"ש) 2868/03 (להלן: ההליך הקודם). התביעה בהליך הקודם כללה סעד של אכיפת ההסכם וסעדים כספיים, לרבות פיצוי מוסכם בגין הפרת הנתבע את התחייבותו לחתום על מסמכים להעברת הנכס על שמו. ביום 26.6.05 נחתם סיכום פגישה שנערכה בין התובע ומשפחתו לנציגי המושב ביום 17.6.05 (להלן: הסכם הפשרה). התובע התחייב לבטל את תביעתו והאגודה התחייבה להעמיד כל מסמך שיידרש לו לצורך נטילת הלוואה. יוער כי עמוס התחייב לפרוע חובו תוך שנה. בסעיף 6 להסכם הפשרה נקבע:

"האגודה מתחייבת לעשות ככל יכולתה להעביר את הבית על שם טל כולל קבלת אישורים מהסוכנות היהודית והמנהל"

בהתאם להסכם הפשרה הוגשה בקשה לדחיית התביעה בהליך הקודם.

2. לטענת התובע, ממועד הסכם הפשרה פנה פעמים רבות בעל פה לנציגי הנתבע, בעיקר ליו"ר הועד מר אפרים מורי ז"ל, כדי שיפעלו להעברת הזכויות על שמו. לטענתו האמין לתשובות שקיבל כי המינהל והסוכנות מערימים קשיים ויש מניעה להשלמת העברת הזכויות. ביום 13.2.11 פנה התובע בכתב ליו"ר הועד אילנית לוי בדרישה להשלמת רישום הבית על שמו. בהמשך לפניה זו חתמו נציגי הנתבע על מסמכים שונים וביום 15.7.12 נחתם חוזה חכירה. לטענת התובע, רק עם חתימת חוזה החכירה נודע לו כי בפועל לא הייתה מניעה להעברת הזכויות קודם לכן שכן הועברו זכויות לנכסים אחרים במושב בין השנים 2005 – 2009. בכתב התביעה נטען כי העיכוב הרב בהעברת המסמכים והאישורים שנדרשו להעברת הזכויות מהווה הפרה של התחייבות הנתבע בהסכם הפשרה, המזכה את התובע בפיצויים.

התובע הגיש תביעה בסך 120,000 ₪ (למרות שבגוף התביעה עתר לפיצוי בסך 140,000 ₪) הכוללת סעד של 109,856 ₪ בגין עליית דמי החכירה עד למועד בו שילם התובע את דמי החכירה למינהל. מכתב התביעה לא ברור המועד ממנו ערך התובע חישוביו אולם עולה כי השווה לעסקאות שונות בשנים 2007 – 2009. עוד עתר לפיצוי בסך 20,000 ₪ בגין עגמת נפש ולחילופין לפיצוי המוסכם בהסכם המכר.

תצהיר התובע חזר על האמור בכתב התביעה וציין כי בחינת עסקאות מרשות המיסים מלמדת כי בשנתיים שלאחר הסכם המכר נקבעו דמי החכירה על בסיס ערך קרקע של 80 ₪ למ"ר ואילו הוא נדרש לשלם לפי ערך של 366 ₪ למ"ר. התובע שילם ביום 1.7.12 דמי חכירה בסך 109,856 ₪ לפני מע"מ. לפי תחשיב זה ועל בסיס דמי חכירה בשיעור 31% מערך הקרקע מפרט התצהיר נזק של 99,593 ₪ בגין עליית שיעור דמי החכירה המהוונים. בסיכומיו חישב הנזק לסך של 96,511 ₪ נכון לשנת 2012.

3. הנתבע טוען כי התחייבותו בסכם הפשרה הייתה לסייע לתובע, ככל שידרש, ברישום הבית על שמו. נטען כי החבות העיקרית לרישום הבית היתה ונותרה על התובע בסעיף 6.1 להסכם המכר אשר הטיל את הרישום על הקונים. ביחס לקיום התחייבות הנתבע נטען כי המושב סייע, כאשר התבקשה, ולמיטב ידיעתו הסוכנות היהודית והמינהל הערימו קשיים בהעברת זכויות בבתים מקצועיים בכלל ובנכסים ששטחם שונה מהרגיל, כמו הנכס הנדון, בפרט. עוד נסמך הנתבע על העובדה כי התובע פנה אליו בכתב רק בשנת 2011, לא קידם את הליך הרישום מול המינהל, וגרם בעצמו לנזקיו שהוכחשו.

דיון והכרעה

4. לאחר בחינת טענות הצדדים והראיות, עולה כי דין התביעה להידחות. התשתית העובדתית בעיקרה אינה שנויה במחלוקת ועולה מהמסמכים שהוגשו ותעודת עובד ציבור מטעם המינהל. העדויות לא תרמו תרומה משמעותית לבירור המחלוקת. עד הנתבע שימש כיו"ר הועד לתקופה קצרה לאחר האירועים הנדונים ואין לו ידיעה אישית אודות פניות התובע או הסיבה בגינה התעכב הרישום. עם זאת, לא הרים התובע את הנטל להוכיח כי הנתבע הפר התחייבותו ביחס להליכי העברת הבית על שם התובע.

עילת התביעה נשענת על טענה להפרת סעיף 6 להסכם הפשרה הנ"ל. שני הצדדים מסכימים כי ההתחייבויות הבסיסיות של הצדדים עוגנו בהסכם המכר, שכן התובע עתר לחילופין לקבלת הפיצוי המוסכם בהסכם. הסכם המכר הטיל בסעיף 6.1 את האחריות לרישום הבית על הקונים, התובע. המוכר, הנתבע, התחייב להסיר כל מניעה להעברת הזכויות מכל צד ג'. בסעיף 6.4 התחייבו הצדדים לספק האחד למשנהו את כל המסמכים והאישורים שיהיו דרושים לצורך דיווח העסקה לרשויות ולצורך רישום זכויות הקונה במינהל. עוד התחייב הנתבע לחתום על כל מסמך שיידרש.

בהסכם הפשרה, שנולד על רקע תביעה לאכיפת ההסכם, אמנם התחייב הנתבע לעשות ככל יכולתו להעביר את הבית על שם התובע, אולם התחייבות זו כוונה לקבלת אישורים שנדרשים מהסוכנות והמינהל. מקובלת עלי עמדת הנתבע כי יש לקרוא התחייבות זו עם הוראות הסכם המכר ולפרשה כחובת סיוע לתובע בנטל המוטל עליו לדאוג לרישום הבית. מדובר בהתחייבות לסייע ולפעול לקבלת אישורים מהגורמים המוסמכים. שני הצדדים לא צפו במועד הסכם הפשרה, או לכל הפחות לא עיגנו התחייבות בעניין זה, כי מעבר להליך רגיל של העברת הסכמת האגודה תהא מניעה אחרת להשלמת העברת הזכויות. על רקע קביעה זו יש לבחון האם הפר הנתבע את התחייבותו כלפי התובע.

5. כאמור לעיל, ההתחייבות שנטל על עצמו הנתבע נוסחה באופן שאינו מתחייב לתוצאת הרישום או מועדו: "האגודה מתחייבת לעשות ככל יכולתה להעביר את הבית על שם טל כולל קבלת אישורים מהסוכנות היהודית והמנהל".

ניסוח זה מעיד על חיוב השתדלות ולא חיוב תוצאה (השווה ע"א 3849/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' ובר, 6.7.14 שם נקבע כי קבלן שהתחייב להעביר בעלות הפר התחייבותו בכך שלמרות מאמציו לא הסתיים הרישום לאחר שנים רבות). בחיוב השתדלות יישא החייב באחריות רק אם ניתן לייחס את אי השגת התוצאה המבוקשת לחוסר מיומנותו, התרשלותו או כיוצא בזה, (ראה ע"א 2887/91 גול נ' אוריעל, 28.9.95).

6. כל שעלה בידי התובע להוכיח הוא כי פנה מספר פעמים לאחר הסכם הפשרה ליו"ר הועד המנוח ונענה כי קיימת בעיה להשלמת הליך העברת הבעלות נוכח גודל המגרש ועמדת המינהל. לא מצאתי כי טענה עובדתית זו, אשר עמדה בלב דיון ההוכחות, מהווה הרחבת חזית. הנתבע טען בהגנתו כי למיטב ידיעתו הייתה מניעה הנעוצה במינהל ולכן פלוגתא זו אינה בגדר הרחבת חזית.

מנספחי תצהירו של התובע עולה כי יו"ר הועד נענה לדרישותיו ומסר לו מסמכים שונים כדי שינסה לקבל משכנתא על בסיסם. כך נמסר לו מכתב מיום 19.9.05 ובמכתב נוסף מיום 17.6.06 צויין כי:

"אישור זכויות במינהל מתעכב לעת עתה משום שישנה דרישה ע"י המנהל להסדרת גודל המגרש. עם סיום הליכי הסדרת גודל המגרש לא תהיה כל מניעה לקבלת אישור זכויות על שם הקונה".

ביום 11.10.08 נעשתה פניה נוספת מצד הנתבע למינהל וביקש כי יינתן לתובע אישור זכויות. מהמסמכים הנ"ל ועדות התובע עולה כי ידע משנת 2006 כי הנתבע טוען שהמינהל לא יפעל להעברת הזכויות עד להסדרת גודל המגרש. התובע העיד כי אביו פנה למינהל לברר את סיבת העיכוב ונודע "שיש בעיות עם הבתים וראש הוועד יודע מזה והוא צריך לטפל", (עמ'6, ש' 13, עמ' 7, ש' 30). עוד עלה כי התובע ידע את הסיבה המדוייקת לעיכוב בהעברת הזכויות: "נכנס לתמונה כפר דרום, שאפרים אמר שנמדוד את התב"עות של כפר דרום, נמדוד גם את הבתים של הבית שלך", (עמ'9 ,ש' 11).

גם העד הנוסף מטעם התובע, מר אבנר שלם ששימש כחבר ועד והיה בין החותמים מטעמו על הסכם הפשרה, אישר כי העיכוב נבע מעמדת המינהל ולא מהתנהגות המושב ויו"ר הועד (עמ' 4, ש' 17). התלות בין המדידה להעברת הזכויות עולה מתעודת עובד הציבור מטעם המינהל. המינהל אישר כי בין השנים 2005 – 2011 אושרו עסקאות לבתים בהרחבה ובית מקצועי אחד (מגרש 109). לגבי הקצאת בית 107 (מושא התביעה) נאמר בתעודת עובד הציבור:

"ההקצאה הסתמכה על מפת מדידה (תשריט איחוד וחלוקה) של מתחם הבתים המקצועיים שהוגשו לרמ"י בעת הקצאת המגרש הסמוך 109, בלעדיו, יכול שהיה עיכוב באישור רמ"י של העסקה".

עיון בטבלה שצורפה לתעודת עובד הציבור מלמד כי האישור לבית המקצועי היחיד הנוסף בשנים הרלבנטיות היה לבית 109 ביום 27.7.09.

בתצהירו טען התובע, ללא ביסוס, כי הועבר בית מקצועי דומה לדקל זנזורי ביולי 2007, אולם בעדותו אישר כי התכוון לבית 109. (יוער כי לגבי הבית של זנזורי אושרה העסקה ביום 3.2.08 ולפי תעודת עובד הציבור לא מדובר בבית מקצועי, כך שאינו בר השוואה לבית התובע). התובע אישר כי ידוע לו כי בית 109 החל לפעול להעברת אישורים בשנת 2006 ועולה כי העסקה אושרה רק ביום 27.7.09.

7. מהאמור לעיל עולה כי התובע, אשר ידע כי עד לעריכת תשריט איחוד וחלוקה לא יאשר המינהל את העברת הזכויות, לא פעל במשך השנים לקדם את ביצוע המדידה. האחריות לרישום הוטלה בהסכם על התובע ובמועד עריכת ההסכם ואף בהסכם הפשרה לא עולה כי הצדדים היו מודעים לצורך בעריכת מדידות כאמור כתנאי לאישור המינהל. התובע לא נתן הסבר מדוע לאחר שנת 2009, בה ניתן היתר לעסקה לבית מקצועי 109, לא פעל להשלים העברת הזכויות על שמו. בחקירתו אישר כי גר בשנים האחרונות שבשכירות אצל הורי אשתו, בסכום סמלי, ומתקיים מקצבת נכות והיה זקוק למשכנתא כדי לשפץ ולהרחיב. כמו כן היה מודע לכך כי עליו לשלם דמי חכירה למינהל. בהעדר הסבר מצד התובע להימנעותו מלפעול, אין די בטענותיו העמומות כי פנה בעל פה ואין יסוד לטענותיו בסיכומים כי לנתבע הייתה חובה ליזום את הליכי הרישום בעצמו. מטעמיו של התובע, ייתכן ומסיבות כלכליות, לא קידם את הליך העברת הזכויות ואינו זכאי להפרע מהנתבע בגין עליית דמי החכירה.

התובע לא פירט בתביעתו ובתצהיר את מחדליו הנטענים של הנתבע ואף לא טען במפורש כי קיום ההתחייבות לא הושלם תוך זמן סביר. לאור הסכם הפשרה ועילת התביעה, מנוע התובע מלטעון לעיכוב בהעברת הזכויות עד ליום 26.6.05. בין מועד זה עד לרישום בית 109 בשנת 2009 עולה כי הייתה מניעה להעברת הזכויות מחמת העדת תשריט איחוד וחלוקה. התובע לא טען בתביעתו למחדל הנתבע בעניין זה ולמרות שקבעתי כי בירור טענה זו אינה בגדר הרחבת חזית, בהעדר טענה בתביעה כי הנתבע התרשל באיחור בעריכת התשריט, לא זכאי התובע להסתמך על טענה זו.

התובע אף לא נתן הסבר מדוע לא פעל משנת 2009 עד לפנייתו מיום 13.2.11 לצורך קידום העברת הזכויות. לאחר פניה זו שיתף הנתבע פעולה, החתים את האגודה על תצהיר, העביר המלצת האגודה ובמכתב מיום 21.11.11 פנה למינהל לצורך רישום הנכס על שם התובע. ממועד הפניה של התובע עד לפעולת הנתבע עבר זמן סביר ולא הוכח, בכל המועדים המפורטים לעיל, כי הנתבע נמנע לפעול במכוון או ברשלנות.

אשר על כן דין התביעה להידחות.

גובה הנזק

8. לאור התנהלות התובע לא מצאתי בסיס לדרישתו לפיצוי בגין עגמת נפש. גם דרישתו לקבלת פיצוי מוסכם אינה מבוססת. מאחר ועילת התביעה נשענת על הסכם הפשרה ולא הסכם המכר, יש קושי בעתירה לפיצוי מוסכם. מאחר והסכם המכר הטיל את האחריות לרישום על התובע, לא זכאי הוא לדרוש פיצוי מוסכם בגין העיכוב ברישום. מאחר וקבעתי כי הנתבע לא פעל בזדון או ברשלנות באופן שעיכב את העברת הזכויות, ממילא נשמט הבסיס לחיובו בפיצוי המוסכם. לאור מסקנתי, לא מצאתי צורך להידרש לטענת הנתבע להשתק עילה לאור הסכם הפשרה. יוער כי מאחר והתביעה התבססה על טענה להפרת הסכם הפשרה נראה כי לא הייתה מניעה דיונית להגשתה.

גם את עליית שיעור דמי החכירה לא הוכיח התובע כנדרש. בתצהירו הפנה לתדפיסים מאתר רשות המיסים שאין בהם די מידע כדי להשוות לדמי החכירה שהיו נגבים בגין הנכס מושא התביעה. כאמור לעיל, התובע לא הצביע על נקודת זמן מסויימת בה ניתן היה להשלים את העסקה לו היה הנתבע פועל אחרת ולא ברור הבסיס העובדתי לתחשיבו. מתעודת עובד הציבור של המינהל עולה כי רק עד לשנת 2008 חושבו דמי החכירה על בסיס טבלאות ולאחר מכן עברו לחישוב ערך הקרקע על פי שומה. התובע לא הוכיח את שיעור עליית שווי הקרקע וגם מטעם זה דין תביעתו להידחות.

סוף דבר

9. התביעה נדחית.

התובע ישא בהוצאות הנתבע ובשכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ₪.

ניתן היום, י' אייר תשע"ה, 29 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.