השופט א. ואגו:

1. מדובר בשני ערעורים, שהדיון בהם אוחד, על פסק דינו של בימ"ש השלום בקרית-גת (כב' השופטת נ. נצר), שניתן ביום 31.10.12, בת.א 1464/03.

בפסק הדין, נשוא הערעורים, התקבלו, חלקית, טענות המשיבים (כך יכונו להלן בריקמן ואח'), ומקצתן נדחו. המערערת (כך תכונה להלן ממ"י, רשות מקרקעי ישראל בשמו דהיום), חוייבה בהוצאות ושכ"ט כלפי חלק מהמשיבים בסכום כולל של 47,500 ₪.

2. ההליך החל כתובענה, שהוגשה לבימ"ש המחוזי בבאר-שבע, ואשר המשיבים ביקשו לאשרה כייצוגית (בש"א 9922/02). הבקשה נדחתה (כב' השופטת ר. אבידע, ס.נ. כתוארה אז, החלטה מיום 22.7.03), אולם, המשיבים הופנו לאפשרות להוסיף ולנהלה, כפי שבחרו לעשות, בתור תביעה "רגילה", שהסמכות העניינית בה, מהיבט שוויה הכספי, נתונה לבימ"ש השלום. פסה"ד נשוא הערעורים כעת, הוא זה שניתן בתביעה דנן.

3. תביעת המשיבים בפני בימ"ש השלום, נסבה אודות האופן שבו ממ"י יישם לגביהם את הוראות החלטה 737 של מועצת המינהל, מיום 17.12.95, בהקשר רכישת מגרשי ההרחבה של מושב כפר ורבורג, שהיוו, קודם לשיווקם, חלק ממשבצת הקרקע של האגודה, המשיבה 6. אמנם, החלטה 737 בוטלה בפסק דינו של ביהמ"ש העליון (בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש ואח' נ' שר התשתיות הלאומיות וממ"י, מיום 29.8.02, פ"ד נו (6) 25, להלן: "בג"ץ שיח חדש", כפי כינויו בפסק דינה של כב' השופטת נצר, הגם שכינויו הנפוץ באזכורים רבים הוא "בג"ץ הקשת המזרחית"), אולם, כעולה מהוראות המעבר הרלוונטיות, ההחלטה עדיין אוצלת על פרוייקט ההרחבה הספציפי של האגודה.

4. המשיבה 1, כרמית בריקמן, היא בתם של המשיבים 2-3, בני הזוג בריקמן, שהם מתיישבים וחברי האגודה המשיבה 6 (להלן:"האגודה" או "אגודת כפר ורבורג" ). היא רכשה מגרש בהרחבה, ושילמה תמורתו לממ"י, ביום 15.3.98, סכום של 137,046 ₪, בתוספת מע"מ. התשלום הוגדר כדמי חכירה מהוונים. המשיבים 4-5 הינם בני זוג שהם מתיישבים וחברי האגודה, ולהם צאצאים בוגרים שזכאים להימנות על ציבור המשתכנים בפרוייקט ההרחבה. השאלות העקרוניות שהועלו בתובענת המשיבים זהות לכולם. בעוד שהמשיבה 1 תבעה סעד שמשמעותו האופרטיבית - השבת התשלום, או מרביתו, הרי, המשיבים 4-5 ביקשו, למעשה, סעד הצהרתי המתייחס לגובה התמורה שיהיה ממ"י זכאי, אם בכלל, לגבות מילדיהם, לכשירכשו מגרש משלהם בהרחבה.

5. הבסיס לגביית דמי חכירה מהוונים ממשתכני ההרחבה, עבור המגרש הנרכש, ואופן חישוב התמורה המגיעה, מצוי בהוראות החלטה 737. ההחלטה, כזכור, עיגנה את האפשרות להפשיר קרקעות חקלאיות, מתוך משבצת הקרקע המוקצית לאגודה התיישבותית, ולהסב ייעוד הקרקע המופשרת לצרכי מגורים. מקום שבו מיושם פרוייקט הרחבת היישוב, באופן שתואר, מוקצים מגרשים לבניה, בהיקף שמעוגן בהחלטה, ובגודל שאינו עולה על 500 מ"ר למשתכן, ואלה מוחכרים ע"י ממ"י למועמדים המומלצים ע"י האגודה. האגודה גם אחראית לפיתוח התשתיות להרחבה. חוכרי המגרשים משלמים לממ"י דמי חכירה מהוונים (בשיעור 91%), כאשר ביישובים, כמו זה הנדון כאן, ערך הקרקע מחושב לפי שיעור מופחת של 66% מהשווי המלא, שהוגדר בתור "שומת הקרקע... לממ"ר מבונה, ללא פיתוח, ותיקבע ע"י השמאי הממשלתי" (סעיף 5(ג) של ההחלטה).

6. אגודת כפר ורבורג אכן קיבלה החלטה בדבר ביצוע הרחבה למגורים, שבעבורה נגרע שטח חקלאי של 130 דונם ממשבצת האגודה, והוא יועד להקצאת 106 מגרשים לבניה, כ"א בגודל של חצי דונם. כפי שאוזכר לעיל, המשיבה 1 אושרה כמומלצת לרכישת אחד המגרשים, ואף עשתה כן, ואילו המשיבים 4-5, העומדים אף הם בקריטריונים להקצאה, טענו, כי אין ביכולתם לממש הרכישה, מחמת חוסר כיס, בין השאר - בשל הסכום הגבוה הנדרש מהם ע"י המערערת - ממ"י.

7. המשיבים טענו, בעילות שונות, כנגד דרך חישוב שומת המקרקעין שבוצעה בעניינם, ע"י השמאי הממשלתי, בגין מגרשי פרוייקט ההרחבה, והם גורסים, כי יישום העקרונות שהם טוענים להחלתם, היה מעלה כי דמי החכירה המגיעים, אם בכלל, לממ"י, מטעמם של מומלצי האגודה, שהם צאצאי המייסדים, ואולי אף מאלה שהם בני משפחתם, צריכים להיות פחותים בהרבה מאלה שנשומו בפועל.

טענות המשיבים כנגד אופן ביצוע השומה פורטו בהרחבה יתרה (אפילו בסירבול מה), בכתב תביעתם בפני בימ"ש קמא. תמצית הדברים, שעליהם בוססה הכרעת בימ"ש קמא, הובאה בפסק-דינו, ואלה עיקריה: נטען, כי בשים לב לתרומתם המכרעת של חברי האגודה לטיוב והשבחת ערך המקרקעין, בין היתר בהשתתפות במאמצים, לאורך עשרות שנים, לשמירת האדמות וגאולתם בכל המובנים, לרבות במלחמת העצמאות, יש להכיר בזכויות קניין מלאות שקמו להם בקרקע. שטחי ההרחבה היו נותרים, ממילא, בהחזקתם ובשימושם הבלעדי, כחלק ממשבצת הקבע של האגודה, ויש להכיר בבעלות דה-פקטו של האגודה על מגרשי ההרחבה. מכאן - ממ"י לא היה רשאי להתנות מימוש זכות המגורים בהרחבה בדרישה כספית כלשהי, ולחלופין - רשאי היה לדרוש אך דמי חכירה מהוונים כפי ייעודו החקלאי של המגרש, אלמלא ההרחבה, ולחילופין - יש לקבוע דמי החכירה תוך הפחתת תרומתם להשבחה, של האגודה וחבריה, ביחס לערך הקרקע. חישוב השווי לפי "ערך שוק" יוצר עיוות, חסר יסוד והצדקה, באשר אותו שווי שוק נובע, רובו ככולו, מתרומתם ומהשקעתם של דור המייסדים והמתיישבים הוותיקים. בלית תרומתם והשקעתם - קרקע המשבצת היתה נותרת בבחינת אדמת בור חסרת ערך.

המשיבים גרסו כי המירב שעל ממ"י לחייב בו רוכשי מגרש בהרחבה, יכול לעמוד על שליש מערך הקרקע הבסיסי ליישוב שלגביו קבע המינהל את דמי ההיוון הנמוכים ביותר, על בסיס גיאוגרפי שאינו נחות משל אחרים. הועלו גם טענות נוספות וחלופיות, באשר לעיתוי הראוי לתשלום דמי ההיוון, ודחייתם עד שלב של מכירה עתידית של זכויות החוכר בהרחבה, אם וכאשר.

8. בלב טיעוני המשיבים, במישור קביעה ראויה של ערך הקרקע, הודגשה תפיסתם כי סמיכות משבצת ההרחבה למרכז היישוב המבוסס והוותיק, המצטיין באיכות חיים ובמסגרת חיים ייחודית, והישענות ההרחבה על תשתיות-העל הקיימות שנים רבות, בהשקעות המתיישבים והאגודה, הם גורמי ההשבחה והעלאת הערך המשמעותיים, שבילתם - שווי כל מגרש היה נמוך בהרבה. מאחר שתחשיבי ממ"י שוללים את זכותם הבלעדית של צאצאי המייסדים - המשיבים, ליהנות מגורמי ההשבחה, אשר טופחו ומקויימים ע"י המתיישבים באופן בלעדי וייחודי (ובדגש על כך שהם בנים להורים שלקחו חלק בביצוע ההשבחה והם מגורמיה) יוצא, שממ"י, בעצם, מנסה למכור להם, או למי מטעמם, את תרומתם שלהם לערך הקרקע, בכסף מלא. זהו העיוות, לשיטת המשיבים, שתביעתם באה לתקן.

כמו כן, טענו המשיבים, שהמערערת פעלה בניגוד לחובות שבחוק הגנת הצרכן, באופן העלול להטעות את המתקשר עימה בסוגיות מהותיות, בהקשר חובת תשלום התמורה וחישובה הנכון. עוד נטען, שדרישת תשלום המע"מ ו"גלגולה" על המשיבים אינו כדין.

9. המערערת, מנגד, גרסה, כי מלכתחילה, הרציונל שמאחורי פסיקת בג"ץ בעניין "שיח חדש" מחייב דחיית תביעת המשיבים. שינוי הייעוד של הקרקע החקלאית והפשרתה לבנייה, מפקיע את זכות האגודה בקרקע וזו חוזרת למינהל. החכרתה למשתכנים מצדיקה תשלום תמורה, המחושבת לפי ערך הקרקע ואמות המידה שנקבעו בהחלטה 737. ביטול ההחלטה, בידי בג"ץ, נעשה, משום שלא רק שהתברר שההחלטה אינה מפלה לרעה את היישובים החקלאיים, אלא שנפסק שהוענקו טובות הנאה לחוכרים ביישובים אלה אשר חרגו מכל מסגרת סבירה. לפיכך, אין שחר לטענות המשיבים על כי הם מקופחים בגביית דמי החכירה המהוונים.

עוד טענה המערערת, כי תביעת המשיבים בדבר זכותם לקבל מגרש חינם אין כסף, בזכות אבותיהם המייסדים שהשקיעו מאמצים ומשאבים בפיתוח היישוב, אינה מתקבלת על הדעת, שהרי על-פי אותו היגיון, בכל מקום ובכל יישוב, עיר או כפר, יחייב הדבר הקצאת מגרשים לצאצאי בני המקום ללא תמורה. נטען, כי אין לשום את הקרקע עפ"י מיקומה הגיאוגרפי בלבד, בהתעלם מגורמי איכות האוכלוסייה ופיתוח היישוב הקיים על הקרקע, וכללי השמאות מחייבים לקיחה בחשבון של כל הפרמטרים המרכיבים שווי מקרקעין מסויימים, ואינם מאפשרים ניטרול רכיב זה או אחר.

10. ביחס לטענה אחרת של המשיבים, ולפיה יש להפחית, בכל מקרה, סכום של 130,000 ₪ מדמי ההיוון, בשל תשתיות-על שבוצעו ע"י האגודה וחבריה, השיב המינהל, שמדובר בסכום, שאמנם אושר לגבייה ע"י האגודה מהמשתכנים (במסגרת נהלים מסוימים שעניינם, בין היתר, הזרמת חלק מהתקבולים למשקם לצורך הפחתת חובות חיצוניים של האגודה), אולם, אין בכך הודיה כי סכום זה הוצא בפועל להקמת תשתיות-על, ואין הוא בר ניכוי משווי המגרש לצורך קביעת דמי החכירה המהוונים, מה גם שהמשיבים לא הגישו השגה על התחשיב כפי שיכלו לעשות.

11. אשר לחיוב המע"מ, הפנתה המערערת להוראות הדין ולכך שהמינהל הינו עוסק מורשה החייב בגביית מע"מ לפי חוק. ביהמ"ש התבקש גם לדחות עילות התביעה שמכח חוק הגנת הצרכן, באשר אין מדובר ביחסים של עוסק - צרכן, כמשמעם בחוק, וממ"י מיישם מדיניות ציבורית התיישבותית שיש בה אלמנט שלטוני מובהק. נטען גם, כי לא התקיימו האלמנטים מקימי העילה, לגופם, על פי חוק זה.

12. כאשר ניגש ביהמ"ש קמא לדון ולהכריע בטענות הללו, הגדיר שתי סוגיות מרכזיות כטעונות ליבון. האחת - האם תשתיות-העל שימשו מרכיב בתחשיב קביעת שווי השוק של המגרש, באופן שיצדיק הפחתת רכיב זה מהתשלום שהמערערת חייבה בו את המשתכנים. השניה - האם "רוח הקהילה", או המוניטין שנודע ליישוב, צריך לשמש רכיב המשפיע על שיעור דמי החכירה המהוונים (לעניין זה לא הבחין ביהמ"ש קמא בין קביעת השווי לרוכש חיצוני, ולבין מקרה שבו הרוכש הוא צאצא של "דור המייסדים").

13. יוער - בימ"ש קמא לא דן ולא הגדיר כפלוגתא הטעונה הכרעה, את "טענת הקיצון" של המשיבים, ולפיה, מלכתחילה יש להכיר בזכותם, או לפחות בזכותה של האגודה, לבעלות מלאה בקרקע, אף שהיא רשומה על שם המדינה ואף שזכויותיהם מעוגנות ומוגדרות במדויק בחוזים הרלוונטיים שבין הצדדים. מתוך ההתמקדות בטענה החלופית לעניין אופן חישוב ערך הקרקע, נראה שביהמ"ש דחה, הגם שלא במפורש, את אותה "טענת קיצון". אכן, וככל שב"כ המשיבים שב ואזכר נושא זה במסגרת סיכומיו בערעור, ייאמר אך זאת, להסרת ספק, שטענה זו, שאינה נתמכת בשום הסכם או מסמך כתוב, והקוראת תיגר על הכתובים המפורשים והברורים, ובסתירה חזיתית למערך החוזי הקיים בין מי מהמשיבים למערערת, אינה יכולה לעמוד כלל ועיקר ואין צורך להתעמק בה עוד בהליך זה (במישור הדיוני - אין גם צורך להיזקק לכך משום שבכתב הערעור לא השיגו המשיבים על אי-הענקת "סעד הקיצון" דנן, ונראה כי הסתפקו בכך שהתקבלה טענתם החלופית).

גם הטענה שלפיה ניתן היה לדרוש רק דמי חכירה מהוונים לפי יעודו החקלאי של המגרש, לא התלבנה בפסק דינו של בימ"ש השלום, ולא הוכרעה. ככל הצריך לערעור הנוכחי – נראה, כי היא נזנחה על ידי המשיבים ולא הועלתה השגה מטעמם על כך שהיא לא נדונה, ולו כטענה חלופית, בערכאה הדיונית. לגופה, ואף מעבר לצריך, אעיר, כי לא עולה מחוות הדעת השמאיות ומיתר הראיות שהובאו, הבסיס העובדתי או העיוני לחישוב שווי המגרשים על פי ערכם כקרקע חקלאית, אף לאחר ששונה יעודם, והם הופשרו לבניה. לא ברור על מה התבססה טענה זו של המשיבים.

14. הסוגיה השניה, מבין השתיים שלעיל, היא זו הכרוכה בהכרעה עקרונית, שהשלכותיה, אליבא דמערערת, חורגות הרבה מעבר לעניינם הספציפי של המשיבים דכאן, ועל-כן קביעות ביהמ"ש קמא ביחס אליה, כפי שנראה להלן, הן בליבת ערעור המינהל שבפנינו.

15. נפנה כעת לסקירת פסק דינו של בימ"ש השלום:

ראשית, דחה ביהמ"ש טענת סף של ממ"י, במישור הימנעות המשיבים מפנייה להליכי השגה, בנוהל המתאים, לעת קבלת שומת דמי החכירה. הנימוק לכך, בפסה"ד, הוא, שאותה השגה אמורה היתה להתברר, אף היא, בפני גורמים פנימיים שאינם אובייקטיביים, ושהמחליט בהשגה מצוי בניגוד עניינים טבוע ומובנה. כך, לפחות, היה המצב בזמן הרלוונטי לענייננו, וטרם שכוננה, לימים, ועדת השגות עצמאית ונטולת פניות.

מכאן נפנתה כב' השופטת נצר לבחינה ולהכרעה בשתי המחלוקות, שהוגדרו לעיל, לגופן.

16. ביחס לתשתיות העל -בסופו של דבר לא נצרך ביהמ"ש לטעת מסמרות במחלוקת ה"שמאית" העקרונית בדבר עצם התכנות ניכוי השקעות המתיישבים, או האגודה, בתשתיות פיזיות, תשתיות-על, מתוך ערך הקרקע הכולל. בין שהשקעות אלה הופכות להיות חלק בלתי נפרד מערך הקרקע, המשתקף בשווי השוק שלה, ואינן ברות ניכוי (כשיטת שמאית המערערת, הגב' א. אקשטיין), ובין שמדובר בהשקעות שיש להפחית מערך הקרקע, כמות שנוהגים לגבי עלויות פיתוח עירוני או השבחות שהחוכר ביצע במקרקעין, לא כל שכן, כאשר מדובר בתשתיות-על שמומנו על ידי "האבות המייסדים והמתיישבים הותיקים" (כשיטת השמאים מטעם המשיבים, ובהם מר י. אלוני ז"ל), נפסק, שלא הונח מסד נתונים עובדתי להכריע לטובת המשיבים. הם לא הצליחו להציג הוכחה פוזיטיבית וישירה שתאפשר לכמת או אף לאמוד את שווי ההשקעות שטענו להם, וגם ההיתר שנתן ממ"י לאגודה לגבות סכומים מסוימים מהמשתכנים בתורת "העמסת תשתיות על", אינו מהווה אישור לבדיקת הדרישה הכספית ולנכונותה. אימוץ הטענות ותרגומן להחלטה אופרטיבית היה טעון הוכחה של עצם ביצוע ההשקעות וכימות הסכומים הרלוונטיים. לא הוצגו נתונים מספיקים מטעם המשיבים, ואף אלמלא "הספק הקיים בדבר האפשרות להכיר בקיומו של מימון יחודי ובלעדי של המתיישבים הותיקים לקיומן של תשתיות-על" (כלשון פסה"ד, עמ' 23), נמצא שדין הדרישה להידחות בשל העדר הוכחת העלויות ואף העדר אומדן לגביהן.

17. ביחס למוניטין - "רוח הקהילה" - בימ"ש השלום אימץ את הנחת העבודה, כפי שהוגדרה על ידי שמאי המשיבים, מר אלוני ז"ל, ואשר אף שמאי המערערת לא חלקו עליה, ולפיה "בכל מקום בו מתגוררים בני אדם ונוצרת קהילה, יש לקהילה השפעה על שווי השוק של הקרקעות שבתחום מקרקעיה". כמו-כן, אומצה הגדרתו של השמאי אלוני ז"ל (שבוטאה הן בספר שכתב והן בשתי חוות דעת שהוגשו לתיק, אף שעליהן הוא לא נחקר בביהמ"ש, באשר, למרבה הצער, הוא נפטר בעיצומם של ההליכים המשפטיים), ולפיה "שווי שוק של קרקע מגלם את הערך הנוכחי של כל ההנאות העתידיות, שניתן להפיק ממנה, ומשקף, בין השאר, גם את ההשקעות (ההשבחות) אשר הושקעו בה, או את חלקן".

כב' השופטת קמא ראתה ברכיבים אלה, של השפעת הקהילה והשקעת החברה הסובבת את המקרקעין, משום "מוניטין" המעלים את שווי השוק של הקרקע הנדונה, באנלוגיה למוניטין הנצבר במתן עסק או שירות כלשהו, לאמור "כלל היתרונות שנצברו למקום, לעסק, לשירות בשל מקבץ תכונות, שבהצטרפותן יחד יוצרים... נכס קנייני הניתן להעברה, גם בתמורה" (עמ' 27 לפסה"ד).

18. בשאלה הקריטית - למי שייכים המוניטין הללו, לחוכר או למחכיר, נחלקו דעות שמאי הצדדים, באופן קוטבי.

מר אלוני ז"ל גרס, כי תוספת ערך הקרקע אשר משקפת את רכיב רוח הקהילה או מוניטין של יישוב או שכונה, שייכים לחוכר, ככל שהוא חלק מהקהילה, ולא למינהל, ואין זה הגיוני וכלכלי לחייב חבר מושב (חבר אגודה) ובכלל זה בן ממשיך, הרוכש מהמינהל זכויות נוספות בקרקע, בתשלום עבור רכיב, מתוך שווי המקרקעין, אשר משקף בעצם השקעה או התנהלות מוצלחת של החוכר לאורך השנים, כאלה שהביאו להשבחת השווי. שמאי המשיבים אף המחיש את העיוות שעלול להיווצר, לפי גישת המינהל, שהרי, מנגד, למשל, שכנו של אותו חוכר עתיר מוניטין יחויב בדמי חכירה מופחתים, אם מעשיו ומחדליו הביאו לכך שהזניח הנכס, כשל בטיפוחו ויצר לו ערך שוק ירוד. השמאי ש. ויסמן, שאימץ את חוות דעת קודמו המנוח, ונתן אף הוא חוו"ד עבור המשיבים, סבר כמו מר אלוני ז"ל, שהתרומה האובייקטיבית של הקמת תשתיות, וזו הסובייקטיבית - תרומה סוציו אקונומית של מחזיקי הקרקע, מצויה בבעלות המחזיקים, ולא בבעלות המחכיר, אשר-על-כן שיקול זה פסול מלהילקח בחשבון בשומת המקרקעין.

השמאית המחוזית מטעם המערערת, גב' אקשטיין, סברה, שתפיסה זו מנוגדת לעקרונות שמאות בסיסיים, שלפיהם - היסוד לקביעת שווי הקרקע הוא שווי השוק שלה. אומנם, שווי זה נגזר גם מרכיבים מסוג מוניטין ורוח קהילה, אולם, נטרול אותם רכיבים מהשומה יביא לתוצאה בלתי סבירה של קביעת ערכים דומים לשווי שוק של קרקע באזורים שונים ונבדלים. שווי השוק נקבע לפי ביקוש והיצע, ואלה אומנם מושפעים ממוניטין של ישוב, הרכב האוכלוסייה, מערכות תרבות וחינוך, כמו גם השקעות פיזיות בתשתיות, לרבות אלה שנעשו על-ידי תושבי המקום, אך, כל אלה הם חלק בלתי נפרד מערך הקרקע ומוצאים ביטוי בשווי השוק שלה. שווי זה לעולם יהא שייך לבעל הקרקע ולא לזולתו.

19. טרם שהכריע בימ"ש השלום בין הגישות המנוגדות הללו, נמתחה ביקורת על אופן עריכת שומת הקרקע על ידי השמאי הממשלתי, כאשר צויין שלא נעשתה "עבודת מטה מסודרת ולא נעשה מחקר אמפירי או סטטיסטי" (עמ' 33 לפס"ד), וההתרשמות היתה כי מדובר בהערכות שרירותיות ונטולות בסיס איתן, שהתעדכנו "מעסקה לעסקה", ככל שהובאו לידיעת השמאי, ועל-כן נכונה טענת שמאי המשיבים על כי בישובים דומים נדרשו מהחוכרים מחירים שונים, כאשר לא נעשתה חתירה לאמות מידה כלליות ומבוססות. ביהמ"ש ראה בכך, כהגדרתו, "עדות להתחשבות במאפיינים סוביקטיביים" [אציין, כי הבחנה זו מוקשית בעיני, בהקשר שבה נעשתה, שכן, עצם ההתחשבות במאפיינים הסובייקטיביים של כל ישוב, היתה בכוונת מכוון, והיא מבוססת על אותה תפיסה עקרונית המשייכת את ההשבחה ה"קהילתית" של הקרקע לבעליה ולא לגוף המשביח. ברי, שתוצרי השקלול הזה אל תוך השמאות, הינם שומות שונות בתכלית לנכסים המצויים בישובים שונים]. עוד נמתחה ביקורת על כך, שבקביעת מחירי הטבלה הרלוונטיים לאגודה הנדונה, ניתן ביטוי לשיקולים פרטניים ולא כלליים ועל כך שבעריכת השומה לא פעל השמאי הממשלתי על מנת ליצור האחדה אלא ההיפך.

20. נראה, לאור הערות ביקורתיות אלה, שבימ"ש קמא בחר להעדיף גישתם השמאית של המשיבים, ועמדתם העקרונית במחלוקת, הגם שההכרעה בכך, והנמקתה, באו בשלב המסכם ובסיפא של פסק דינו. ואכן - בהמשך קובע ביהמ"ש כי: "לדעתי מקום בו אין בידי הנתבע [ממ"י – המערערת כיום] להצביע על תרומה ולו חלקית שלו ביצירת מוניטין של ישוב מסויים והואיל ואף לדעת הנתבע [המערערת] מוניטין של הישוב הינם פועל יוצא של התנהלות הפרטים באותו ישוב, אינני סבורה כי יש לנהוג לגבי המוניטין באופן אחר, וכל שכן, באופן שונה מזה הנוהג לגבי השבחות שהוסיף החוכר למוחכר.

היעלה על הדעת שהחוכר ידרש לשלם עבור השבחות שהוא עצמו, יצר ועשה?!

על כן לדעתי, זכאים התובעים, כי בבוא השמאי הממשלתי לקבוע שומת קרקע, כי אז, סוגיית המוניטין תישום בנפרד ושוויה יופחת מערך הקרקע" (עמ' 34).

זוהי, אם כן, ליבת הכרעתו של בימ"ש השלום בפלוגתא המרכזית שבה נחלקו הצדדים, והוא ראה להעדיף עמדת המשיבים דהיום, ולקבוע כשיטתם.

21. אשר לטענות המשיבים מכח חוק הגנת הצרכן או חוק ההגבלים העסקיים - נפסק, שהדיון בכך התייתר לאור הקביעה שפורטה לעיל, וממילא לא הונחה משנה סדורה מטעם המשיבים במסגרת הבאת הראיות לביסוס הנטען.

בסוגיית המע"מ - ציין ביהמ"ש כי אין לרדת לסוף דעתם של המשיבים בטענה זו, שהרי, המערערת הינה עוסק מורשה החייב בגביית מע"מ על פי החוק, וקיימת החלטת מועצת מקרקעי ישראל (מספר 415 מיום 14.3.89), המחייבת יישום וביצוע גביית המע"מ עלי-ידי גופי המינהל. אומצה עמדת ממ"י לנדון, ונדחתה הטענה כי חיוב מע"מ על דמי החכירה מהווה כפל תשלום או דרישה. כן נאמר, בפסה"ד קמא, כי לא הוכח שלצורך חישוב ערך הקרקע נכלל מרכיב של מע"מ.

22. לנוכח קביעות אלה, שתמציתן נסקרה לעיל, ניתנו ההנחיות האופרטיביות המתבקשות מכך. אומנם, המערערת דהיום לא חוייבה בהשבת כספים ששולמו על-ידי המשיבה 1, אולם, המערערת הונחתה להפחית את הסכום שיקבע כשוויים של ה"מוניטין" מתוך דמי החכירה המהוונים שנקבעו לגביה.

לא נפסק סעד אופרטיבי ביחס להורי המשיבה 1, בני הזוג בריקמן, המשיבים 2 -3, באשר הם מיצו את זכותם למגרש בהרחבה ולא עתרו לסעד ספציפי, בדומה לבתם.

באשר למשיבים 4 -5 - ביהמ"ש הורה שככל שיוקצה מגרש בהרחבה לצאצאיהם, השמאי הממשלתי יהיה חייב לנכות משווי הקרקע את שווי המוניטין שצמחו והתקיימו לזכות האגודה, המשיבה 6.

ביהמ"ש סיכם את הדברים בהנחותו כי: "תביעת התובעים 1, 4-5 ו-6 מתקבלת באופן חלקי במובן זה שעל השמאי הממשלתי לשום בנפרד את סעיף 'המוניטין' ולהפחית שווי זה מערך הקרקע. ערך קרקע מופחת זה ישמש לצורך קביעת דמי החכירה".

על פסק הדין ונימוקיו אלה הוגשו הערעורים ההדדיים שבפנינו.

23. טיעוני ממ"י כנגד ההחלטה לנכות את "רכיב המוניטין" מדמי החכירה המהוונים, שטוחים בשני מישורים. מישור כללי לצד ההיבט הפרטני. באשר לנסיבות ולעובדות הספציפיות למשיבים כאן, טען המינהל, כי אף לשיטת בימ"ש קמא לא היה מקום ליישם הדוקטרינה של הפחתת מוניטין, מהסיבה הפשוטה שהמשתכנים הרלוונטיים בהרחבה, המשיבים 1 וצאצאי משיבים 4-5, כלל אינם אלה שתרמו להשבחת הנכס ולהעלאת ערך הקרקע בעבר. מי שלכאורה זכאי ליהנות משוויו של רכיב זה מתוך ערך הקרקע, כלל אינו מי שעתר להפחתה בעניינו הוא. כמו-כן, ולצד טענות פרטניות נוספות, נאמר, כי הותרת תוצאת פסה"ד קמא על כנה, יהא בה לסתור חזיתית את הרציונל ביסוד פס"ד בג"ץ "שיח חדש". לא רק שהמשיבים נהנים מהטבה מפליגה שהוכרזה כפסולה ובלתי סבירה על-ידי ביהמ"ש העליון (קביעת דמי היוון לפי 66% מהשווי השמאי, לפי החלטה 737, שנפסלה על ידי בג"ץ, אולם, נותרה על כנה לגבי המשיבים שלפנינו, אך בשל עיתוי הרכישה, לפי הוראות המעבר), אלא, הם יזכו בהטבה נוספת שרק תתרום לפגיעה בעקרונות השוויון והצדק החלוקתי שביהמ"ש העליון ביקש לעגן בפסק דינו.

אולם, עיקר השגות ממ"י על הקביעה שנעשתה על ידי בימ"ש השלום, הן במישור העקרוני והכללי. המערערת סבורה שאימוץ הדוקטרינה של הפחתת מוניטין משווי הקרקע, משקפת מהפך בתחום שומת המקרקעין, בניגוד לכללים הידועים והנקוטים בתחום זה, ללא הצדק וללא עיגון בדין. נטען, כי ברמה העיונית אין שום הצדקה לשלול מבעלים של מקרקעין רכיב של בעלותם ולגרוע אותו מהשווי הנכסי של רכושם, וברמה הפרקטית - אין דרך ליישם את הכלל הזה במקרים הפרטניים. כיצד יחושב רכיב המוניטין בכל מקרה, האם היחידים בקהילה שיצרו לישוב או לשכונה "מוניטין שלילי" יחויבו בפיצוי הבעלים? האם הזכאות להפחתת רכיב זה תלויה בזהות הרוכש, כלומר אם הוא נמנה על אלה שיצרו את המוניטין למגרש הנדון, או שמא גם רוכשים חיצוניים זכאים ליהנות מההפחתה?.

24. המשיבים, מנגד, הגישו את ערעורם על אותם רכיבים בתביעה אשר ביהמ"ש מצא לדחות. הם חולקים על נימוקי פסה"ד קמא בדחותו את הבקשה להפחית מדמי ההיוון את רכיב תשתיות-העל, בטענה שהמינהל עצמו אישר בשעתו כימות תשתיות אלה בסכום של 130,000 ₪, נכון לאוגוסט 1999. עוד השיגו המשיבים על הקביעה כי הוספת המע"מ לדמי החכירה נעשתה כדין.

בנוסף - עתרו הם, במסגרת הערעור, להבהרה ולמתן הוראות יישומיות, מעבר לקביעות העקרוניות שנעשו בפסה"ד, בנוגע לזכותם להפחתות מערך הקרקע, באופן שיביא לתוצאה שמאית המיטיבה איתם ולפי חישוביהם. כך, למשל, סבורים המשיבים, כי ראוי היה לקבוע שתבוצע שומה אובייקטיבית חדשה למגרשי ההרחבה, ודמי ההיוון יקבעו לאחר שמשומה זו יופחת רכיב המוניטין וגם רכיב תשתיות-העל שצוין לעיל. לחלופין - הם גורסים, כי יש לייחס 80% מערך הקרקע לרכיב המוניטין ולתרומת המרקם האנושי להשבחה, ולבצע החישוב על בסיס זה, כאשר, בכל מקרה, יש לחייבם רק בשליש מיתרת השווי שיקבע, לאחר ההפחתות, בדומה למה שגובה המינהל בתור "דמי הסכמה" בהעברות זכות אחרות במקרקעין.

25. בעיקרי הטיעון מטעם הצדדים, ובסיכומים הכתובים שהוגשו, לפי החלטתנו, במסגרת הדיון בערעורים, גם ביקשו הצדדים, איש לשיטתו, לדחות את ערעורו של הצד האחר, ותמכו, באותם עניינים, בפסק דינו של בימ"ש השלום, מנימוקיו, ומנימוקים נוספים שפורטו.

26. לאחר עיון ובחינה של מכלול הטענות ההדדיות והתעמקות בחומר הכתוב הענף שהונח לפנינו, דעתי היא כי יש לקבל ערעור המדינה - ממ"י ולדחות ערעור המשיבים, על כל חלקיו.

להלן אנמק מסקנותיי אלה.

נדמה, כי בפלוגתא המרכזית, של הפחתת רכיב המוניטין או "רוח הקהילה", שני הצדדים עדיין מתייחסים להליך שהתנהל בבימ"ש השלום כאל "מעין תביעה ייצוגית", אף לאחר שבימ"ש המחוזי נמנע מלאשרה ככזו. בעלי הדין מרחיבים בהשלכות הרוחב ובתחולה הכללית הפוטנציאלית של קביעות בימ"ש השלום. במישור זה - יש לשוב ולהיזקק להליך הספציפי שהתברר ושהוכרע - תביעה פרטנית של המשיבים 1 עד 5 (המשיבה 6 - האגודה אף לא תבעה סעד אופרטיבי העומד בפני עצמו) שעניינה - קביעת דמי החכירה המהוונים בעבור מגרש שנרכש בהרחבה (משיבה 1) או שהיתה כוונה לרוכשו (צאצאי המשיבים 4 ו- 5). האגודה, שלשיטת המשיבים, היא וחבריה שבעבורם היא נתאגדה, יצרו את המוניטין הנטענים, אף אינה תובעת "נתח" מדמי החכירה בגין רכיב זה, וטעמי צירופה להליך, כמפורט בסעיף 70 של כתב התביעה המתוקן, מתמצים בכך, שהאגודה תומכת בטענות התובעים, מצטרפת לטיעונים, וחפצה לאשר ולבסס את עמדתם של אלה.

בשל אותה "ראייה רחבה וייצוגית" של נשוא ההליך, ששני הצדדים מיישמים בטיעוניהם, הלכה והתרחבה חזית הטיעון והמחלוקת והפליגה למחוזות שאינם נחוצים. אם נחזור לבסיס הראשוני, ולתביעה המצומצמת והמתוחמת שבה נדרש בימ"ש השלום להכריע, נראה מיד, שגם העיקרון השמאי שהמשיבים ביקשו לאמץ, הוגדר באורח מצומצם ותחום מלכתחילה. קיומן של השלכות רוחב כלכליות ומופלגות נגזר מתוך טעמי התנגדות המערערת לאימוצו של אותו עיקרון. המערערת הצביעה על כך שאחד הכשלים המובנים אל תוך גישתם השמאית של המשיבים, הוא בכך שהגיונה של גישה זו אמור להיות ישים ונכון גם לגבי צורות התיישבות אחרות ומקרקעין שאופיים ומיקומם שונה. ממ"י טוען שכשם שיישום הכלל במקום אחר (כמו בשכונה עירונית שתושביה בעלי מעמד סוציו-אקונומי מבוסס ויצאו לה מוניטין של אזור מגורים משובח) עלול להביא לתוצאה אבסורדית, כך גם אין מקום לאמץ הכלל הזה ביישוב ובנסיבות הספציפיים שלפנינו.

אולם - להלן אצביע על כך שחזרה לעובדות הפרטניות ולהגדרה הדווקנית והמצומצמת של העיקרון שביקשו שמאי המשיבים לאמץ, אינו מיטיב עם עניינם.

27. המשיבים סמכו גישתם ועילת תביעתם לנדון, על חוות-דעתו המקצועית של השמאי י. אלוני ז"ל, שאומצה, לימים, ולאחר פטירתו המצערת, על-ידי השמאי מר ש. ויסמן יבדל"א, שהתבקש להגן עליה בביהמ"ש.

השמאי אלוני ז"ל, גרס (חוו"ד ת/10 בבימ"ש השלום ובמוצגי המערערת), כי השפעת השקעות הקהילה ורוחה, אותן מוניטין, מגולמים בשווי כל קרקע ובמחיר השוק שלה. בבואו לבחון אם ממ"י צריך להפחית את שווי המוניטין, בבואו לקבוע דמי חכירה, סייגה עצמה חוות-הדעת לעסקאות הנעשות בין המינהל לחברי מושבים ובנים ממשיכים, תוך הבחנה מבדלת בין עניינם לבין כלל העסקאות הרגילות הנעשות בשוק הפרטי:

"ברכישת קרקע פרטית, משלם הקונה מחיר ביודעין, המשקף גם את מרכיב רוח הקהילה, או מה שמוכר יותר במינוח 'מוניטין של הישוב/ שכונה/ ישוב', מתוך כוונה להשתלב בקהילה חדשה.

כאשר חבר מושב ובכלל זה בן/בת ממשיכים, רוכש מהמינהל זכויות נוספות בקרקע, נכון להיום, מחייב ממ"י גם בגין מרכיב רוח הקהילה (המוניטין של אותו ישוב) שהוא, חבר המושב, היה שותף ביצירתה, והיא שייכת לו.

מכאן, שנכון להיום ובאם הפחתה כאמור אינה מתבצעת, קיים בעליל עיוות שמאי - כלכלי.

אותה תוספת בערך הקרקע שייכת לחוכר, בהיותו חלק מהקהילה, ואינה שייכת למינהל אשר 'יצא' ממנה, עם החכרתה ואין זה נכון וראוי הגיונית וכלכלית לחייבו בגין כך".

בהמשך, ובפרק הסיכום לחוות-הדעת, קובע אלוני ז"ל כי: "בעת אומדן שווי קרקע במושבים לצורך אומדן דמי חכירה, ראוי לנכות מהשווי את מרכיב רוח הקהילה (מוניטין), אשר נוצר על ידי חברי המושב/ הקהילה עצמם, ושייך להם".

28. מכאן, עולות בבירור, הנקודות הבאות, שיש לראותן כחלק אינטגראלי מעילת התביעה הנטענת על ידי המשיבים, והתוחמת את "הרף העליון" של מה שהם יכולים לטעון לו, ולהתבסס עליו:

1. עיקרון הפחתת רכיב המוניטין רלוונטי למושבים (אגודות שיתופיות), כדוגמת כפר וורבורג, ואין נטען שמדובר בעיקרון שמאי כללי וישים לעסקאות רגילות בשוק הפרטי או במגזר העירוני.

2. ניכוי רכיב המוניטין משומת הקרקע מתבקש רק כאשר הרוכש הינו "חבר מושב ובכלל זה בן/בת ממשיכים", כהגדרת חווה"ד, ואין התייחסות למקרה שבו הרוכש הוא צד ג' חיצוני.

3. הבסיס העיוני להצדקת ניכוי רכיב המוניטין מהשומה במקרים הנ"ל, הוא בכך שיש למנוע עיוות, שבגדרו הרוכש קונה בעצם משהו שהוא עצמו יצר אותו, ושמצוי בבעלותו מלכתחילה. זאת - משום שאותו חבר מושב יצר או תרם ליצירת המוניטין ורוח הקהילה.

אף בהתעלם מהקושי העיוני והפרקטי העולה מאימוץ התיזה המגולמת באמור לעיל, דברים המוצפים בהרחבה על ידי המערערת, בטיעוניה ובסיכומיה, אין להלום את "קפיצת הדרך" שנעשתה, במשתמע, וללא עיגון עובדתי, בפסק הדין קמא, באופן המקנה למשתכני ההרחבה הספציפיים שלפנינו, את אותה הפחתה שמאית, שאפילו אליבא דמומחה מטעם המשיבים, אינה מגיעה אוטומטית לכל רוכש פוטנציאלי באשר הוא. פרט לכך שאוזכר בפסה"ד שהמשיבים 2 ו- 3 הינם מתיישבים וחברי האגודה, כמו גם המשיבים 4 ו- 5, לא הונחה תשתית, ואף לא נפסק על-ידי ביהמ"ש, כי המשיבים הללו, ובוודאי צאצאיהם, שהם אלה שרכשו או חפצים לרכוש מגרשים בהרחבה, נמנים על אותו "דור המייסדים והמתיישבים הותיקים", שתרומתו והשקעתו היא זו שיצרה את המוניטין ורוח הקהילה של הישוב, ואשר-על-כן שווי השוק של נכסים אלה מצוי בבעלותם ולא בבעלות המינהל. ככל שבימ"ש השלום ראה, בדרך כלשהי, את המשתכנים בני הדור הצעיר, מבין המשיבים, כ"בנים ממשיכים" של הוריהם, דור המייסדים, כהגדרת השמאי אלוני ז"ל בחוות דעתו, הרי, לא נעשתה קביעה כזו, לא צויין מכח אילו עובדות וראיות יש לראותם ככאלה, ועל שום מה זכאים הם, שלא כמות כל צד שלישי אחר, ליהנות מאותה הטבה והפחתה.

29. אימוצו של העיקרון השמאי, על-ידי ביהמ"ש, אינו חזות הכל. יישומו של הכלל על עובדות המקרה הפרטני עדיין הצריך קביעות שיפוטיות, לרבות עובדתיות, וכזאת לא נעשה. ביהמ"ש קמא הסתפק, למעשה, בקביעת העיקרון, ומיד פסק, כמובן מאליו, שהמשיבים דכאן זכאים ליהנות מפירותיו היישומיים של העיקרון על עניינם הספציפי, והעניק להם סעד אופרטיבי. די היה, לטעמי, בהעדר תשתית עובדתית והנמקה נאותה לגישור הפער שבין קביעת הכלל העקרוני ולבין היישום הפרטני כדי להביא לקבלת הערעור.

30. ברם, אף אלמלא קושי זה שפורט לעיל, בהותרת פסה"ד נשוא הערעור על כנו, אני סבור, שאימוץ העיקרון השמאי שהציע מר אלוני ז"ל יסודו בשגגה, וכי גישתה של שמאית המינהל, גב' אקשטיין, היא המשקפת נכונה את כללי השמאות המקובלים לאשורם, וגישה זו היא היחידה המתיישבת עם היגיון בסיסי והיתכנות פרקטית בחיי הכלכלה והמשק. אבאר עמדתי זו.

31. כשל אינהרנטי טבוע בלוגיקה המנחה את חוו"ד אלוני ז"ל שאומצה ע"י בימ"ש השלום. בנשימה אחת, וכמצוטט לעיל, קובע מומחה המשיבים, כי ברכישת קרקע פרטית, הקונה משלם ביודעין, כחלק מהתמורה, גם עבור המוניטין ורוח הקהילה של אותו יישוב או שכונה, ובה בעת, סבור המומחה שבמושבים, כדוגמת כפר ורבורג, רכיב המוניטין אינו אינטגראלי ומובנה בקרקע, אלא, מצוי הוא בבעלות נפרדת של חברי האגודה שתרמו ליצירתו.

איני מוצא ביסוס והנמקה להבחנה זו שקשה להבין את הגיונה. מדוע המוניטין של שכונה עירונית מבוססת ונחשבת, המהווים, לגישת שמאי שני הצדדים, עשרות אחוזים משווי הקרקע, מגולמים בערכו של כל מגרש ונכללים ברכיבי הבעלות עליו, ואילו המוניטין של משבצת קרקע זהה בגודלה, ושאף מספר תושביה כשל אותה שכונה, ימצאו, לפתע, בבעלות נפרדת ונבדלת מהבעלות על הקרקע, רק משום שהמשבצת הזו מצויה בתוככי מושב ולא בישוב עירוני או כפרי אחר כלשהו? הרושם הברור הנוצר הוא, שכדי להגיע לתוצאה שנראתה בעיני השמאי כראויה וצודקת, בנסיבות מסויימות, וכך גם נתפס הדבר, ככל הנראה, בעיני ביהמ"ש, נוצר, יש מאין, כלל שמאות שתחולתו מצומצמת ומתוחמת (ואפנה לנקודות שפירטתי לעיל), זאת - ללא הצדקה עניינית וללא הבחנה מבוססת ומנומקת ביחס למקרים אחרים.

32. בחקירתה הנגדית בביהמ"ש, הבהירה השמאית גב' אקשטיין, כי לטעמה גישתו זו של מר אלוני ז"ל מערערת על היסודות המוכרים והבסיסיים של מלאכת השמאות, ואינה מבינה כיצד נעשה הדבר (עמ' 89 ואילך לפרוט' בימ"ש קמא, ישיבה מ- 3.5.09). פסק הדין נשוא הערעור אינו מתמודד עם דברים אלה, ואין הנמקה מדוע ראה ביהמ"ש להעדיף את התיזה הייחודית שהועלתה בחוו"ד שמאי המשיבים, כאשר זו אינה מבוססת על ספרות מקצועית או תקדימים שבעבר. בין היתר, מספרת גב' אקשטיין, כי מר אלוני ז"ל היה מורה שלה באוניברסיטה, והיא למדה מתוך ספרו "שמאות מקרקעין בישראל", האוחז מעל 700 עמודים, והן בדבריו של מר אלוני, בעת הלימודים, והן בספרו רחב ההיקף הזה, אין זכר לתיזה שמאית מעין זו, ואף נאמרים שם היפוכם של דברים.

הגב' אקשטיין מעידה כי: "בכל הספר הזה, גם ישבתי בשיעורים שלו, הוא אף לא הסביר מה שהסביר בחוות דעת שהוגשה מטעם המושב... הגדרות החדשות שהוגשו בחוו"ד של אלוני מערערות על מה זה בעלות... לעניין קביעת השווי - חוות דעת של אלוני מערערת גם על מה הוא שווי... הוא בעצם מערער על כל יסודות הכלכלה".

הגב' אקשטיין נחרצת בדעתה, כי אותו "מוניטין", או כל כינוי דומה, של "רוח קהילה" וכיוצא בכך, הוא חלק בלתי נפרד מהקרקע ומשוויה, והבעלות על המכלול - חד משמעית שייכת לבעלי הקרקע ואינה משותפת לו ולאחרים. היא קובעת כי: "יש מוניטין לקרקע ויש מוניטין לעסק. בשני המקרים שמאים מסוגלים להעריך את המוניטין לקרקע ומוניטין לעסק, והמוניטין הזה שייך לבעלים".

בעדותה בפני ביהמ"ש, פירטה הגב' אקשטיין את הקושי, העיוני והיישומי כאחד, העולה מגישתו של מר אלוני ז"ל, גישה, שלדבריה אין לה סימוכין או אח ורע בשום מקום. היא תוהה האם יש לבצע שומות נפרדות בעבור רוכשים בני מקום מסוים (שאז אולי צריך להפחית את רכיב המוניטין), ובעבור רוכשים "חיצוניים" של קרקע (שאז יחויבו לפי ערך קרקע מלא), וכן תוהה היא, על דרך האירוניה, האם ניתן, לפי הרציונל של מר אלוני ז"ל, לבעלי קרקע להגיש תביעות פיצויים כלפי שכניהם, שיצרו, בהתנהלותם, "מוניטין שלילי" למקרקעין, והביאו להפחתת ערכם.

33. כאמור, פסק הדין נשוא הערעור, אינו מתמודד עם תהיות ושאלות אלה ואין למצוא בו הנמקה מפורשת ומפורטת להעדפת חוות-הדעת שמטעם המשיבים, על-פני עמדת שמאי המערערת. שקילת עמדות הצדדים בסוגיה מקצועית זו, ובחינה מושכלת של העדויות שהונחו בפני ביהמ"ש, מחייבת בעיני דווקא העדפת גישת המערערת והשמאים מטעמה. להלן ארחיב מעט בנימוקי למסקנה זו.

34. ניתן לפשט ולהציג את ליבת הדברים באופן הבא: ערכה של חלקת קרקע אינו מושפע רק מנתונים פיסיים-גיאולוגיים. לאלה, אין חולק, קיים משקל משלהם. פשיטא שאין דין אדמה שניתן לבנות עליה בנייני מגורים כדין אדמת ביצה שאפילו לא תסכון לגידולים חקלאיים. אולם - לצד נתונים "טבעיים" אלה, יש גורמים משפיעי-ערך משמעותיים, שהם "תלויי-אנוש" במידה כזו או אחרת. כפי שגם עולה מחוות הדעת של המומחים בתיק שלפנינו ומהעדויות שהושמעו, בין הגורמים האלה - ניתן למנות את הריחוק או הקרבה מריכוזי אוכלוסין, סמיכות לתשתית תחבורתית ותשתיות אחרות, קרבת אזורי מסחר ובילוי, אופי הבינוי והפיתוח הסביבתיים, כגון קיום "ריאות ירוקות" בין השטחים המבונים, מימדי זיהום האוויר באזור ועוד. ואכן, בין גורמים אלה יש משקל, לעיתים רב וחשוב, גם, למה שכונה בתיק שלפנינו, בשמות "מוניטין של יישוב" או "תרומת רוח הקהילה". המצב הסוציו-אקונומי של חברי הקהילה, ככזו, בוודאי משפיע על ערך המגרשים של יחידיה. מכלול הגורמים המשפיעים לסוגיהם, פיסיים ו"תלויי אנוש", קובע את ערך הקרקע. הגורמים "תלויי אנוש" שותפים כולם, לטוב ולרע, להעלאת ערך קרקע מסוימת או לקביעת ערך מופחת עבורה, לפי העניין. כאשר עסקינן בגורמים משביחים ומעלי ערך, מבין אלה שנמנו, הרי, במובן המופשט, קיימים בני אנוש רבים, וקבוצות של בני אדם, שהם אותם "שותפים" שתרמו את חלקם להאדרת ערך הקרקע הנדונה. האם בכך יש לומר שאותם יחידים או קבוצות (למשל יזמים פרטיים או תאגיד שהקימו מרכז מסחרי משגשג בסמוך לשכונת מגורים ובשל כך עלה ערך הנכסים שם), הפכו להיות שותפים בפועל במקרקעין שערכם עלה, ויש להם חלק ונחלה בתמורה היותר גבוהה שתתקבל לעת מכירתם? האם ניתן בכלל להעלות על הדעת בידוד ונטרול אחד מאותם "גורמים אנושיים", שהשביחו, בעקיפין, ערך נכס המקרקעין של אחר, ולומר שדווקא תרומתו של אותו גורם "תנוטרל" משווי השוק שייקבע למקרקעין? זהו, בעצם, מה שמציעים שמאי המשיבים לעשות, כאשר מבין כל הפרמטרים שתרמו לשווי שוק גבוה של מגרשים בכפר ורבורג, מבקשים הם לכמת ולנטרל את רכיב תרומת דור המייסדים ומקימי היישוב ו"להפקיע" את תוצרי הכימות הזה מידי בעלי המגרשים - ממ"י.

ודוק - תוצאה אפשרית מאימוץ גישת המשיבים תהיה גם בכך שלאותו מגרש יקבע מחיר שונה בתכלית בעבור שני רוכשים, לפי זהותם, מחיר אחד לרוכש בן המקום וצאצא דור המייסדים, ומחיר שונה לרוכש "חיצוני".

35. לטעמי, גישה זו אינה נשענת על אדנים משכנעים במישור המקצועי - בתחום השמאות, היא לא בוססה ולא הוכחה כאסכולה מקובלת בשטח זה, ומעבר לכך, נראה, שגישה זו אף אינה מתיישבת עם ההיגיון הפשוט ועם הדרישה הבסיסית להיתכנות יישומית ולתרגום פרקטי, בחיי היום-יום ובעסקאות המקרקעין המתבצעות. כמו כן, היא עלולה ליצור הפליה פסולה בין רוכשים, על בסיס "חסד אבות מייסדים" שאינה יכולה להיות הבחנה לגיטימית.

משכך, אני סבור שאין מסקנתו של בימ"ש השלום לנדון יכולה להיוותר על כנה, ושיש לקבל את ערעור המדינה - ממ"י ולבטל הקביעה שנעשתה.

36. אשר לערעורם של המשיבים -

ניכוי עלות תשתיות העל:

המשיבים אינם כופרים בכך, שלא הוכיחו באופן פוזיטיבי וישיר את היקף העלות וההשקעה בתשתיות-על שלשיטתם מימנה האגודה ושאותם יש להפחית משומת המקרקעין. הם מתבססים על מעין "הודאת בעל דין", לפי שנטען שממ"י אישר לאגודה לגבות מהמשתכנים בהרחבה סכום של 130,000 ₪ למגרש בתור "העמסת תשתיות", בנוסף להוצאות פיתוח, וסכומים שגבייתם אושרה לצורך הסרת עיקולים ושעבודים במסגרת מנהלת ההסדרים במגזר החקלאי. בית-המשפט ראה לקבל את טענת המערערת, המוצאת ביטוי בסעיף 31 לתצהיר עדותו הראשית של מר מיכאל דהן, מנהל המחלקה החקלאית בממ"י, ולפיה - האישור שניתן לאגודה נעשה בלי לבדוק מהו הסכום שאכן הושקע בתשתיות על, ובלי להודות שמדובר בהוצאה ישירה לשם כך. לא זו אף זו - הסתבר, שאין כלל וודאות לגבי מספר המגרשים שלפיו נעשתה החלוקה שתוצאתה 130,000 ₪ למגרש. ככל הנראה, מדובר היה רק ב- 25 מגרשים מתוך 106 הכלולים בהרחבה. הרושם הוא, שעסקינן בסכום גלובלי שממ"י אישר לאגודה לחייב בו את הרוכשים, כאשר הכותרת הספציפית שניתנה לסכום זה אינה משקפת הכרה מודעת ומושכלת, לאחר בדיקה, בדיוק ובנכונות הסכום ובהיותו משקף השקעה בתשתיות-על. יתר על כן - המדינה אף טוענת כי לא הוכח שהמשיבים הספציפיים בכלל חויבו בסכום זה ושילמו אותו, ולשיטתה - רק על משתכנים "חיצוניים" הושת חיוב זה. בהינתן, שמדובר בקביעה עובדתית ובהתרשמות של ביהמ"ש מהראיות, נושאים שאין ערכאת הערעור מתערבת בהם בדרך כלל, ואף אין הצדקה לעשות זאת כעת, נותרת בעינה קביעתו של ביהמ"ש, ולפיה חדלו המשיבים מלהניח מסד ראיות כלשהו לטענותיהם, ואפילו לא "בדרך של הגשת אומדן", כדברי ביהמ"ש. לפיכך - לא נפלה שגגה מלפני בימ"ש קמא ואין לקבל הערעור בנקודה זו. יוטעם, מעבר לצריך, שאף לו הונחה תשתית עובדתית לביסוס הטענה, הרי, כפי שגם צוין בפסה"ד קמא, כלל אין זה מובן מאליו שיש לנכות חיוב זה מערך המגרש לצורך חישוב דמי החכירה המהוונים. יש לזכור - אין מדובר בתביעת השבה מהאגודה, שלכאורה גבתה הסכום, אלא בטענה מורכבת יותר, שבסיסה העיוני דומה לזה המבקש לבסס הטענות ביחס לניכוי "המוניטין". ברם - כאמור, התייתר הצורך לדון בכך משהטענה נדחתה, ובדין, משלא הונחה לה תשתית מספקת.

סוגיית המע"מ:

קשה לרדת לסוף דעתם של המשיבים, אשר בסיכומיהם בערעור, שבים וטוענים כי מדובר בתוספת "ניכרת ומלאכותית מכבידה... ללא יכולת ניכוי... נטל ממשי על המשתכן ומשפחתו התומכת". הוברר, ולא הוצג טיעון לסתור, שגביית המע"מ על-ידי ממ"י נעשית כחוק וכמתחייב מהוראות הדין. רכיב המע"מ מחולץ משומת הערך הנעשית למגרש, ואחר-כך הוא מוסף בחזרה כדי שהמחיר הסופי יבטא את מחיר השוק ולא יתווסף אליו. מכאן - שאין כפל חיוב והמע"מ אינו נלקח בחשבון פעמיים. גם בעניין זה, משדחה בימ"ש קמא את טענות המשיבים, לא נפלה טעות בהילוכו.

טענות מכח חוק הגנת הצרכן או חוק ההגבלים העסקיים:

ההליך הערעורי אינו בבחינת "מקצה שיפורים" לגבי מה שנעשה בערכאה הדיונית. בימ"ש השלום קבע (הגם שלא נזקק להתעמק בעילות אלה, בשל התוצאה שאליה הגיע ממילא בסוגיית הפחתת המוניטין), שהמשיבים לא הניחו משנה סדורה ביחס לטענות הללו, והסתפקו בהעלאתן גרידא, ולפיכך יש לדחותן גם מטעם זה. קביעתו זו של בימ"ש קמא מוצדקת, מנימוקיה, ואין מקום להתערבותנו בה.

לסיכום:

37. לאור כל האמור, ומהנימוקים שניתנו, אמליץ לחברותי הנכבדות כי נקבל ערעור המדינה - ממ"י, ונבטל פסק-דינו של בימ"ש השלום, על הסעדים שנפסקו בגדרו, בכל האמור ב"נכוי רכיב המוניטין" משומת מגרשי ההרחבה הנדונים, וכן את רכיב ההוצאות ושכ"ט שהושתו על ממ"י, ומנגד - כי נדחה ערעור המשיבים, גב' בריקמן ואח', על יתרת הקביעות נשוא פסה"ד קמא.

אמליץ לחייב המשיבים, סולידרית, בהוצאות המדינה ושכ"ט של באי-כוחה, בשתי הערכאות, בסכום כולל של 60,000 ₪, ולהורות על העברת הערבון שמטעם המערערים לידי המשיבה לצורך זה.

השופטת ש. דברת:

אני מסכימה.

השופטת ר. ברקאי:

אני מסכימה.

לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של כב' השופט א. ואגו.

על המזכירות להעביר סכום העירבון שהופקד ע"י המשיבים (המערערים בע"א 41708-12-12) לאוצר המדינה, באמצעות פמ"ד, ע"ח ההוצאות שנפסקו.

ניתן היום ה' תשרי תשע"ד, (9 בספטמבר 2013) בהעדר הצדדים.

אב"ד