התובענה

1. לפניי תובענה בדרך של המרצת פתיחה בבקשה ליתן צו בהתאם להוראות סעיף 8 לפקודת המקרקעין (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה"), המופנה נגד המשיב למסירת חזקה במקרקעין בשטח הנמצא בין קואורדינטות אורך 223.518 – 223.621, לבין קואורדינטות רוחב 630.120 – 630.246 הידועים כמגרש מס' 7 המיועדים על פי תוכנית מספר 2668 (להלן: "התוכנית") לשטח לבניין ציבורי. הודעה בדבר הפקעתם של המקרקעין לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודה (להלן: "הודעת ההפקעה") פורסמה בילקוט פרסומים מס' 4978 ביום כד' בתמוז התשס"ט, 16.7.2009 (להלן: "השטח המופקע").

2. בתובענה ובתצהיר שצורף לה נאמר, כי בהתאם להוראות התוכנית נועד מגרש מס' 7 בשטח של כ – 10,000 מ"ר לבניין ציבורי, ועל כן יועד להפקעה, ועל כך פורסמה הודעה במועד הנזכר.

3. נטען, כי על השטח המיועד להפקעה נמצאים מבנים אשר נבנו ללא היתר. לאור כוונת העירייה לבנות מיידית את מבנה הציבור שבתחום התוכנית, כאשר המניעה היחידה הינה התנגדות המשיב למסירת החזקה ויש ליתן צו כמבוקש, שכן הדבר "חיוני ודחוף ביותר".

תשובת המשיב

4. המשיב טוען, כי דינה של הבקשה להיות מסולקת על הסף בגין השיהוי הרב בהגשתה, וחוסר תום לב מצד המבקשת. על פי הנטען, המשיב ביחד עם אחייניו הוא הבעלים והמחזיק של חלקה 33 בגוש פיסקאלי מס' 3 בסילוואן בירושלים בשטח של כ – 2 דונם בלבד. המשיב אינו הבעלים ואינו המחזיק ביתרת הקרקע בשטח המבוקש להפקעה על-ידי המבקשת, ואין לו בתי מגורים במקום. בקרקע של המשיב נטועים עצים והיא מעובדת על ידו ועל ידי בני משפחתו עשרות שנים.

5. לדברי המשיב, לפני למעלה משלוש שנים, פרסמה המבקשת הודעה על כוונת הפקעה בנוגע למקרקעין. המשיב מסר למבקשת מכתב התנגדות ואף נכח בפגישות במחלקת הנכסים של המבקשת ומסר להם תוכנית מדידה מדויקת של הקרקע בה הוא הבעלים והמחזיק. לדבריו, במהלך הפגישה הוסבר לו לבסוף כי המבקשת אינה מעוניינת יותר בהפקעה.

עוד נטען, כי הבקשה היא לקונית וחסרת מידע חיוני ומהותי ביותר, כאשר לא מצוין מכוח מה אושרה הקמת בית-ספר במקום.

מוסיף המשיב וטוען, כי בחלק מהמגרש שהבקשה מתייחסת אליו ישנה קרקע בבעלותם של אנשים אחרים ואף המבקשת בעצמה הציבה במקום מבנים ללא היתר בנייה, ומפעילה בהם בית ספר.

6. עוד נטען, כי התוכנית לצורך רישום אשר קובעת את גבולות החלקה ואת גבולות המגרש טרם אושרה והגבולות בלתי ידועים. כן נטען, כי הפקעה היא מכוח תוכנית אב עוד משנת 1981, והסתמכות על תוכנית זו היא בטלה ומבוטלת. כן הודגש, כי הודעת ההפקעה אינה מציינת את מספר החלקה של המשיב ככלולה בתוך ההפקעה.

7. מוסיף המשיב וטוען, כי מהבקשה עולה בבירור כי מעולם לא הייתה הודעה על תפיסת המקרקעין ומעולם לא היה צו על תפיסה כזו, מכוח סעיפים 9 ו – 15 לפקודה, ועל כן לא הייתה הפקעה כדין.

8. עוד טוען המשיב, כי הבקשה אינה עומדת בתנאי סעיף 8 לפקודה המיועד למקרים דחופים ביותר וחריגים בהם לא מתאפשרת המתנה להליכים הרגילים של ההפקעה. כן נטען, כי גם הדרישות המופיעות בסעיף 5 לפקודה ובסעיף 7 לפקודה לא התקיימו, שכן למשיב לא נמסרה הודעה אישית בכל דרך שהיא על רצון המבקשת להפקיע את המקרקעין, ופרסום ברשומות אינו מהווה תחליף למסירה למשיב. עוד לדברי המשיב, לבקשה צורף העתק של תשריט סתמי ביותר, אשר אינו חתום על ידי הרשות המפקיעה, פגם היורד לשורש העניין, ואשר יחד עם הפגמים האחרים מחייב דחיית הבקשה.

9. עוד נטען, כי נוכח השנים הרבות שחלפו מאז נקבעה תוכנית המתאר, חייבת הרשות המפקיעה להפעיל את שיקול דעתה ולבחון מחדש את התוכנית וכן לבחון האם ההפקעה עדיין חיונית לצרכי ציבור. על פי הנטען, בחינה חדשה זו מחייבת גם נוכח המשקל החוקתי שניתן לזכות הקניין על בסיס חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו.

10. מוסיף המשיב וטוען, כי מטרת ההפקעה פגה מזמן, וכך גם הודעת ההפקעה הפכה לאות מתה. מאז ההודעה על ההפקעה חלפו מספר שנים בלא שנעשה דבר על ידי המבקשת, מספר שנים שהם תקופה בלתי סבירה בנסיבות העניין, ומשום כך על הודעת ההפקעה ותוכנית ההפקעה להיות מבוטלות.

11. עוד טוען המשיב, כי המבקשת לא עמדה בחובתה להציע לו פיצויים ולא הציעה שום פתרון לגישה לחלקתו, כאשר בניית בית הספר כפי שמתוכננת היום, תפגע במקרקעין של המשיב וביסודות ביתו הבנוי על המקרקעין. לדבריו, ביתו בנוי על המקרקעין הסמוכים עשרות שנים, ולא ניתן לתפוס את המקרקעין על פי סעיף 8 לפקודה.

12. לסיום מציין המשיב, כי: ""הבהילות" שהמבקשת מתיימרת ליצור הינה אחיזת עיניים. לא יעלה על הדעת, כי רשות מפקיעה תשהה ביצוע ההפקעה במשך מספר שנים, ויום בהיר אחד, הנקבע לפי שיקולים בלתי מובנים, תתיימר המבקשת להטיל "אימה של דחיפות וצורך ציבורי מידי" על בית המשפט ועל הבעלים של נכס, ותטען לגביו כי הוא מופקע, במגמה לזכות בסילוק יד מיידי ולהפקיר קניינו של האזרח (לרבות זכותו לפיצויים) להתדיינות משפטית נוספת שתמשך לא מעט זמן".

על יסוד זאת, מבקש המשיב לדחות את בקשתה של המבקשת.

תגובת המבקשת

13. בתגובה בכתב שהגישה המבקשת לתשובת המשיב, מודיעה היא כי היא עומדת על בקשתה. המדובר במקרקעין המצויים בשכונת ואדי קדום, ראס אל עמוד, בסמוך לכביש בית לחם. התוכנית פורסמה ביום 22.1.98, ומייעדת את המגרש לשטח לבניין ציבורי. המשיב לא התנגד לתוכנית. ביום 16.7.09 פורסם דבר הפקעת המגרש ותפיסת החזקה בו מכוח התוכנית, וזאת לפי סעיפים 5 ו -7 לפקודה. המבקשת פרסמה את דבר ההפקעה כדין, וכיום פועלת לתפיסתם במטרה לבנות במקרקעין בית ספר לרווחת תושבי האזור. נטען, כפי שנקבע בפסק דין של בית המשפט העליון (בג"צ 5373/08 אבו לבדה נ' שרת החינוך (6.2.11), כי קיימת מצוקת כיתות במזרח ירושלים וכי הרשויות המוסמכות מודעות היטב לקיומה של פגיעה קשה בזכויות ילדי מזרח ירושלים לשוויון בחינוך, ופועלות לתיקון המעוות.

על פי הנטען, התנגדותו של המשיב לתפיסת המקרקעין פוגעת בראש ובראשונה באינטרס הציבורי של תושבי האזור שסובלים ממצוקת כיתות לימוד.

14. בניגוד לטענת המשיב כי לא קיבל את הודעת ההפקעה, מבהירה המבקשת כי ביום 15.12.09 התקבלה במשרדה התנגדותו של המשיב להפקעה, ואולם הלה התנגד באופן כללי מבלי להציג כל טענה להתנגדותו (נספח א' לתשובת המשיב).

15. עוד נטען על ידי המבקשת, כי המשיב הוא המתנגד היחיד לתפיסת המקרקעין, ולכן הצו מופנה רק כלפיו, ואם קיימים מתנגדים נוספים לתפיסת המקרקעין חזקה עליהם כי היו מגישים התנגדות לתפיסה. לטענתה, רק לאור התנגדותו היחידה של המשיב, היא פנתה לבית המשפט לקבלת הצו לתפיסת המקרקעין המופקעים.

16. עוד הוסיפה המבקשת וטענה, כי המשיב לא הביא כל ראייה בדבר זכותו במקרקעין, ולא צרף הוכחת בעלות במקרקעין וכן לא צרף מפה אשר בה מסומן חלק המקרקעין השייכים לו לטענתו מכלל המקרקעין שהופקעו. גם העתק מכתב ממס רכוש על תשלום מס רכוש בקרקע כלשהי בכפר סילוואן אינה מהווה הוכחה כי התשלום בוצע על הקרקע מושא בקשה זו.

17. אשר לטענת המשיב כי נמסר לו על ידי המבקשת שהיא אינה מעוניינת עוד בהפקעה, נטען, כי המשיב לא צרף כל הוכחה לכך, ומכל מקום, עצם הגשת הבקשה לקבל לידיה את החזקה במקרקעין, סותרת את דבריו.

המבקשת דוחה גם את טענתו של המשיב כי ביצעה פעולות שלא כדין בהצבת מבנים ניידים על השטח המופקע. לטענת המבקשת, שכרה את השטח שעליו מוצבים המבניים הניידים משנת 2004 אף ניתן לה היתר בנייה להצבת מבנים ניידים אלה ובהמשך ניתנו לה טופס 4 ותעודת גמר.

18. עוד נטען, כי יש לדחות את טענת המשיב בדבר השיהוי, וזאת על פי פסיקת בית המשפט העליון כי גם חרף שהות בלתי סביר, אין מקום לביטול ההפקעה מאחר שהשיהוי אינו מצביע על זניחת מטרת ההפקעה.

19. אשר לטענת המשיב לקבלת פיצויים, משיבה המבקשת כי לאור העובדה שבמקרקעין מושא הבקשה נבנו מבנים ללא היתר בנייה כחוק, אין בעלי המבנים זכאים לתשלום פיצויים וזאת לפי סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק").

20. ביחס לטענת המשיב כי ההפקעה תפגע בגישה לביתו, נטען, כי המשיב לא צרף מפת מדידה אשר תראה היכן ממוקם ביתו. כמו כן לא צרף היתר בנייה של הבית כך שלא ברור האם ביתו נבנה כחוק, והאם ההפקעה פוגעת בגישה לביתו.

21. לטענת המבקשת, ניסיונו של המשיב לעכב את תפיסת המקרקעין נגוע בחוסר תום לב ופוגעת בתושבי האזור, שכן המשיב לא התנגד לתוכנית אשר קבעה כי המקרקעין מיועדים למבני ציבור, ומנסה כוחו כעת, לאחר שנים רבות, לתקיפת ההפקעה. לשיטת המבקשת, המשיב לא פעל בזמן הקצוב לקבלת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, וכיום הוא מנסה לבצע מקצה שיפורים ולהשיג פיצויים ממקורות אחרים. ככל שמבקש המשיב להלין על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, או לקבל פיצויים בגין הפגיעה מהתוכנית, היה עליו לפעול בהליך המקובל ובמועד שנקבע לעניין זה בחוק. משבחר שלא לפעול כך, אין לו להלין אלא על עצמו ובכל מקרה לא ניתן לעקוף את הוראות המחוקק באמצעות הגשת התנגדות לתפיסת המקרקעין לאור ההפקעה שבוצעה במקום.

22. לבסוף נטען, כי לא יתכן שלאחר 15 שנים בהם התוכנית כבר בתוקף, ינסה המשיב לתקוף ולו בעקיפין את המבקשת על תוכנית שאושרה על ידי ועדות התכנון בעבר הרחוק וזאת כדי לזכות בכספי פיצויים כלשהם. בשלב זה, כך הטענה, אין בית המשפט דן בשאלת הזכות לפיצויים או לשיעורם, והזכות לקבלת החזקה על ידי המבקשת אינה מותנה בתשלום פיצויים.

לתגובתה זו של המבקשת צורף תצהירו של מר יעקב סדן.

על הראיות

23. ניסיון להביא את הצדדים לידי הסדר לא צלח, ועל כן נשמעו העדויות מטעם הצדדים: מטעם המבקשת, מר יעקב סדן, המשמש כממונה על נכסי העיריה משנת 2002 ועד היום, והמשיב בעצמו.

24. מר סדן ציין בעדותו, כי בטרם תפיסת חזקה במקרקעין המופקעים, אין טעם להוציא היתר בנייה לבניית בית הספר אותו מתעתדת העירייה לקיים במקום. רק לאחר שיוצא צו בדבר קבלת החזקה, ניתן יהיה לבקש ולקבל היתר בנייה לבניית בית הספר אשר הפרוגרמה לו קיימת. מיד לאחר קבלת הצו בדבר מסירת הקרקע, יחלו גורמי הבינוי להכין את הבקשה לקבלת היתר בנייה. לדבריו, בדרך כלל זה לא לוקח הרבה זמן, אולם מכיוון שיש תוכניות מוכנות ובסך הכול רק מתאימים אותם לשטח הרלוונטי, וההליך יחסית קצר, מוציאים היתר ובונים (פרוט' עמ' 6, ש' 16-25). עוד השיב מר סדן שכל השטח המופקע נחוץ, ואלם אינו יכול לומר האם בסופו של דבר יוקם בית ספר על כל השטח.

25. המשיב העיד, כי ירש את המקרקעין מאביו ואולם אין בפיו הסבר מדוע לא צרף את צו הירושה אשר נטען כי קיים בידו. המשיב אישר, כי בשנת 2009 קיבל הודעה שחלקת אדמתו הופקעה על ידי העיריה, ובגין כך התלונן. עוד הוסיף, כי שכונת סילוואן בראס אל עמוד אינה צריכה בתי ספר "יש מלא בתי ספר. לא חסר". (שם, עמ' 10 ש' 1-6).

26. בעת הדיון הגיש המשיב תשריט ובה מסומנת חלקה אשר הוא טוען כי היא בבעלותו (מש/1). המבקשת הגישה תצ"א של החלקה כולה (מב/1).

דיון והכרעה

27. כאמור תובענה זו מבוססת על יסוד סעיף 8 לפקודה. סעיף זה קובע כי –

"א. אם בעלי הקרקע העומדת להירכש או המחזיקים בה מסרבים להרשות לשר האוצר לקנות חזקה בה, רשאי היועץ המשפטי לממשלה לפנות לבית המשפט, ואם נוכח בית המשפט כי שר האוצר רשאי לקנות חזקה בקרקע על פי סעיף 7, ייתן צו שבו יצווה למסור את החזקה בקרקע."

ברע"א 3092/01 קיסר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ת"א יפו, פ"ד נז(1) 313 (2002) (להלן: "עניין קיסר") התווה כב' השופט מ' חשין את גבולות הדיון בבקשה לפי סעיף 8 לפקודה. הוסבר שם, כי הוראת סעיף 8 נושאת אופי של הוצאה לפועל – מסירת החזקה בעקבות ההפקעה, ועל כן "לא תעלנה במסגרתה ככלל טענות מהות נגד ההפקעה. ההליך קובע דרך מקוצרת המאפשרת לבעל סמכות ההפקעה דרך מהירה לתפיסת החזקה שהופקעה.".

עוד נאמר שם, כי על המבקש לקבל את החזקה במקרקעין להוכיח ארבעה תנאים:

א. כי פורסמה הודעה ברשומות על הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5 לפקודה;

ב. כי פורסמה ברשומות הודעה למסירת החזקה במקרקעין לפי סעיף 7(1) לפקודה;

ג. כי הגיע המועד שנקבע בהודעה האמורה;

ד. וכי הבעלים או המחזיקים מסרבים להרשות לרשות המפקיעה לתפוס את החזקה.

עוד הודגש בעניין קיסר, כי רק במקרים מיוחדים וחריגים אפשר יהיה להעלות טענות הגנה ממשפחת טענות החריגה מסמכות ואולם בכפוף לסייג זה, די בהוכחת ארבעת התנאים, והרשות המפקיעה תזכה בצו לפי סעיף 8 לפקודה (שם, בעמ' 324 מול אות השוליים ב); ע"א 8824/07 מטרסו נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב (18.2.10) והאסמכתאות שם).

28. לאחר שנתתי את דעתי לטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל, על יסוד טענות המבקשת, ולאחר שהתמלאו ארבעת התנאים שנקבעו בעניין קיסר.

29. כעולה מעיון במסמכים שהגישה המבקשת, הודעה לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודה, שאליה צורף תשריט, פורסמה על ידי המבקשת ברשומות מיום 16.7.09 (נספח 1 לתובענה). המשיב העלה טענה כי לא קיבל הודעה על ההפקעה, ואולם בהמשך וכעולה מדבריו, אף הגיש מכתב התנגדות להפקעה, שבו מאשר הוא כי ביום 6.12.09 "נמסר לי לראשונה על צו ההפקעה הנ"ל ואנחנו מתנגדים לצו הנ"ל" (מכתב מיום 7.12.09, נספח א' לתשובה). המשיב אף מאשר כי נכח בפגישות במחלקת הנכסים של התובעת לעניין זה. ככל שהיו למשיב טענות נגד עצם ההפקעה, יכול היה להעלותם בסמוך לאחר מכן בתקיפה ישירה. בשלב זה, כאשר התובענה היא על בסיס סעיף 8 לפקודה, וכאמור לעיל, אין מקום לדון בטענות אלה.

30. כמו כן, נוכח טענות המבקשת, שוכנעתי במטרת ההפקעה, בניית בית ספר שנדרש במקום (ראו מכתבה של סגנית מנהלת מנח"י למגזר הערבי מיום 25.11.02 (נספח ד' לתגובה מטעם המבקשת לתשובת המשיב)), וכן לאור פסיקתו של בית המשפט העליון בבג"צ 5373/08 הנ"ל.

31. אני דוחה את טענתו של המשיב לעניין המבנים הניידים המוצבים במקרקעין, שכן המבקשת שכרה את השטח עליו מוצבים מבנים אלו וביום 19.7.04, ניתן לה היתר בנייה להצבתם וביום 31.8.04 ניתנו לה תעודת גמר וטופס 4 (נספחים ד'-ו' לתגובת המבקשת לתשובת המשיב).

32. גם טענת המשיב בדבר שיהוי נדחית. כפי שנפסק, חרף שיהוי בלתי סביר, אין מקום לביטול הפקעה מאחר שהשיהוי אינו מצביע על זניחת מטרת ההפקעה ומאחר שבגדר האיזון בין הנזק הצפוי להיגרם לציבור מחמת ביטול ההפקעה, לבין האינטרס של בעל המקרקעין, ידו של הציבור על העליונה (עע"מ 4231/11 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון נ' מזובר (9.12.12) והאסמכתאות שם, כב' השופט נ' סולברג).

33. ככל שטוען המשיב כי זכאי הוא לפיצויים מאת המבקשת, אין בהליך זה כדי לסייע לו, שכן על פי סעיף 8(ג) לפקודה "סכסוך על גובה הפיצויים שיש לשלם בעד הרכישה, או הגשת תביעה לפיצויים כאמור לא יהווה עילה לעיכוב הכניסה לקרקע או לעיכוב קניית החזקה בה". היינו, על המשיב לפנות את המקרקעין הנדרשים, וככל שיש למשיב תביעה כספית עליו לנקוט בהליך נפרד בבית המשפט המוסמך (סעיף 9 לפקודה; ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל, פ"ד נז (1) 817 (2003); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין, עמ' 219 - 220 (מהדורה שביעית, כרך ראשון). בית המשפט המוסמך יבחן את טענות המשיב לזכויותיו במקרקעין וכן את המסמך מאגף מס הכנסה ומס רכוש שצרף המשיב לתשובתו שבו נאמר, כי על פי הרשום בספרי משלמי המיסים המנדטורים (המאלייה – א' פ') של כפר סילוואן, הוא הבעלים של 3,500 מ"ר בשלמות (נספח ב' לתשובה), יבחן את תוקפו ומשמעותו לשאלת הפיצויים, ככל שהמשיב זכאי לכך.

34. על יסוד האמור לעיל, התובענה מתקבלת, ניתן בזאת צו בהתאם להוראות סעיף 8 לפקודה ואני מורה למשיב למסור את החזקה במקרקעין המפורטים בבקשה לידי המבקשת - מקרקעין בשטח הנמצא בין קואורדינטות אורך 223.518 – 223.621, לבין קואורדינטות רוחב 630.120 – 630.246 הידועים כמגרש מס' 7 - לא יאוחר מיום 31.3.2016.

35. אני מחייב את המשיב בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, על הצד הנמוך בהתחשב בנסיבות, בסכום כולל של 7,500 ₪.

המזכירות תשלח העתקים לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, י"ב תשרי תשע"ו, 25 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.