1. שלוש תביעות מאוחדות שעניינן הסכם שכירות שנכרת בין הצדדים, וביצוען של עבודות שיפוצים.

כללי

הצדדים:

2. שי דננברג (להלן: דננברג) הוא הידרותרפיסט במקצועו, ומי ששכר את המבנה מושא התובענה.

3. אברהם ג'אן (להלן: אברהם) הוא הבעלים של הזכויות במשק חקלאי מספר 50 במושב נווה ימין (להלן: המשק). במשק מצויים מספר מבנים, ביניהם המבנה שהושכר לדננברג (להלן: המושכר).

4. רמי ג'אן (להלן: רמי) התקשר עם דננברג בהסכם לפיו יבצע עבודות שיפוץ במושכר.

אברהם ורמי ייקראו להלן – ג'אן

5. א.א.ג. מסחר והשכרה בע"מ היא חברה בבעלות אברהם ובשליטתו (להלן: החברה).

המצב התכנוני של המושכר:

6. לפי תעודת עובד ציבור של יורם פלג, מנהל מחלקת תברואה, אין למשק רישיון עסק, ולא הוגשו לגביו בקשות לרישיון עסק.

כמו כן, לפי תעודת עובד ציבור של יובל להב, מפקח במועצה האזורית דרום השרון, לא היו במשק היתרי בנייה, למעט תוספת שני חדרים ושינויים בבית המגורים. בנוסף, הוגשו נגד ג'אן אברהם שלושה כתבי אישום כדלקמן:

א. תיק עמ"ק 5181/02 – בו ניתן פסק דין ביום 13.11.03 – בנייה ללא היתר בגודל של 1,500 מ"ר ושימושים חורגים בגודל של 1,000 מ"ר. לפי כתב האישום, מדובר במספר מבנים שהוקמו במשק ללא היתר, והושכרו לעסקים מסחריים (שימוש חורג). באותו תיק ניתנו צו הריסה וצו איסור לשימוש חורג, דחוי ל- 15 חודשים.

ב. תיק עמ"ק 5089/02 – בו ניתן פסק דין ביום 28.10.04 – בנייה ללא היתר שכללה גידור שטח בלוחות פח, הצבת קונטיינרים, שני קרוונים והקמת סככה, ועוד בניית מבנה בגודל 700 מ"ר, וכן שימוש חורג באחד המבנים. באותו גזר דין ניתן צו הריסה למבנה מושא כתב האישום, דחוי לשנה.

ג. תיק עמ"ק 20229/07 – בו ניתן גזר דין ביום 7.7.13, לאחר ההתקשרות מושא תובענה זו– עבירה לפי סעיף 210 לחוק התכנון והבנייה – אי קיום צו בית משפט.

7. לא ברור האם המושכר היה חלק מכתבי אישום אלו. דננברג לא הציג חוות דעת מודד או תשריטים שישקפו זהות בין צווי ההריסה האמורים לבין המושכר. לצורך העניין ניתן לקבל כעובדה את עדותו של מר אריה זאדה (להלן: זאדה), המתווך בעסקה, לפיה עסקינן במבנה שאין לו היתר בנייה, ושלא היה ניתן לקבל לגביו רישיון עסק.

הסכם השכירות:

8. הסכם השכירות נחתם בחודש 11/12 בין הצדדים בין אברהם והחברה לבין דננברג.

אין מחלוקת שנחתם הסכם, אך קיימת מחלוקת באשר לתוכנו.

כל אחד מהצדדים צירף מסמך אחר, המשקף את ההסכמה שהושגה, לטענתו.

שני המסמכים דומים ברובם. שניהם קבעו כי מטרת השכירות הייתה הפעלת בריכה טיפולית. כמו כן, בשניהם צוין כי תקופת השכירות היא לשנה, החל מיום 10.12.12 עם אפשרות לאופציה ל- 9 תקופות נוספות בנות שנה כל אחת.

נוסח ההסכם לטענת דננברג:

9. לטענת דננברג, הטיוטה שצירף כנספח א' לתצהירו נחתמה, עותק ההסכם נותר בידי ג'אן, ומאוחר יותר ג'אן ערכו בו שינויים.

לטענת אברהם, נוסח ההסכם שצורף כנספח 3 לתצהירו, הוא ההסכם המחייב.

10. במסמך שדננברג צירף קיימות התניות הבאות:

בנספח א' בסוף ההסכם -

"... הצהרות המשכיר

1. הוא הבעלים של זכות החכירה ובעל זכות החזקה הבלעדית במושכר....

2. הוא רשאי להתקשר בהסכם זה ולהקנות זכויות במושכר לשוכר ואין מניעה להתקשרותו בהסכם זה ולמתן זכות לשוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות

3. זכויותיו במושכר נקיות מכל עיקול, חוב, שעבוד וזכויות כלשהן של צד ג' כלשהו

---(סעיפים הנחזים כמחוקים)---

כמו כן, בצד שמאל, למטה, נרשם:

"אין לו דרישה לפנות ו/או להרוס ו/או לא להשכיר את המושכר"

בהסכם בנוסח שצירף דננברג, לא קיים סעיף 6.5, ולכך משמעות כפי שיובהר בהמשך.

נוסח ההסכם לטענת ג'אן:

11. במסמך שג'אן צירפו, מופיע נספח א' עם התניה הראשונה בלבד, כדלקמן:

"....– הצהרות המשכיר

הוא הבעלים של זכות החכירה ובעל זכות החזקה הבלעדית במושכר..."

בנוסף, במסמך שג'אן צירפו מופיע סעיף 6.5 כדלקמן:

"המשכיר לא רשאי לקצר את תקופת השכירות ו/או האופציה, אם תמומש."

לאחר מכן, מופיע הכיתוב הבא שעליו מחיקה בקו: "אם המשכיר יקצר, אזי יחוב בפיצוי לשוכר כאמור בנספח ג'".

ההבדל בין הנוסחים השונים של הסכם השכירות:

12. ההבדל העיקרי בין הנוסחים נוגע למצבו המשפטי של המושכר. בעוד שלטענת דננברג הופיעה בהסכם הצהרה כי אין מניעה חוקית להתקשר בהסכם, וכי לא תלויים ועומדים נגד המושכר צווי הריסה או פינוי, הרי בנוסח שג'אן צירפו, אין התחייבות כזו.

הסכם השיפוץ:

13. במקביל לחתימת הסכם השכירות, נחתם הסכם נוסף, לפיו דננברג הזמין ביצוען של עבודות שונות במושכר, לשם התאמתו למטרת השכירות. העבודות כללו הקמת הבריכה הטיפולית, הקמת מלתחות, מערכות ניקוז, מיזוג, חשמל, אינסטלציה ועבודות להתאמת המושכר, בתמורה לסך של 92,500 ₪ בתוספת מע"מ. תנאי תשלום התמורה היו: 25% עם חתימת ההסכם, 25% נוספים עם השלמת הגג והקירות והיתרה בגמר העבודה (להלן: הסכם השיפוץ). על הסכם השיפוץ חתומים דננברג וג'אן (אברהם ורמי). אברהם הכחיש את חתימתו.

אין מחלוקת על תוכנו של הסכם השיפוץ.

14. בהסכם השיפוץ קיימת התניה הבאה:

"ביחס לסעיף 6.5 בחוזה: אם המשכיר יסיים את השכירות בניגוד לאמור בסעיף 6.5 או שתהיה מניעה חוקית להמשך השכירות במהלך תקופת 18 החודשים הראשונים (במהלך שנת השכירות הראשונה וכן במהלך המחצית הראשונה של תקופת האופציה הראשונה (בסה"כ 18 חודשים) המשכיר יפצה את השוכר פיצוי בסך של 92,500 ₪ + מע"מ כחוק (התמורה עבור עבודות המשכיר) + דמי השכירות ששולמו במלואם מתחילת תקופת השכירות (10/12/2012) ועד למועד פינוי המושכר"

תניה זו תיקרא להלן – פסקת המניעה.

תשלומים ששולמו בקשר להסכמים:

15. במועד חתימת ההסכמים (הן הסכם השכירות והן הסכם השיפוץ), דננברג מסר לג'אן שיקים כדלקמן:

שיק בסך של 27,000 ₪, ליום 21.11.12, עבור התשלום הראשון בגין עבודות השיפוץ, שיק שנפרע.

שיק ראשון בסך 4,000 ₪, לפירעון ביום 10.12.14, בגין דמי שכירות, שנפרע.

9 שיקים בגין דמי שכירות חודשיים, שבוטלו.

16. בחודש 12/12 דננברג שילם סכום נוסף של 30,000 ₪ בגין עבודות השיפוץ.

ביטול ההסכמים:

17. לקראת סוף חודש דצמבר 2012, בין הצדדים התגלעו חילוקי דעות, והם נפגשו ביום 30.12.12. פגישה זו הוקלטה על ידי דננברג (התמלול - נספח ו' לתצהירו של דננברג), ואתייחס אליה בהמשך.

18. ביום 1.1.13 דננברג שלח הודעת ביטול בקשר להסכמים, כאשר עילת הביטול הייתה מצג שווא באשר להיעדר מניעה להשכרת המושכר ובאשר לקיומם של הליכים משפטיים בקשר למושכר.

דיון

19. מצאתי כי דין התביעות ההדדיות להידחות.

הן הסכם השכירות והן הסכם השיפוץ הם הסכמים לא חוקיים, שבהם התקשרו כל הצדדים, השוכר, המשכיר והקבלן, בהסכמים להשכרת מבנה לא חוקי, לשימוש שאין לו היתר, לצורך הפעלת עסק שלא ניתן לקבל לגביו רישיון, ותוך ביצוע עבודות בנייה בלתי חוקיות (נוכח האמור לעיל).

אין מקום להורות אפילו על השבה, שכן קיים איזון בין הצדדים ביחס לתמורה שכל אחד מהם נתן.

קביעת העובדות

מהימנות:

20. שלושת בעלי הדין לא הותירו רושם מהימן.

באשר לדננברג – התגלו סתירות בין הדברים שמסר בבית המשפט, לבין דברים שהוא עצמו אמר בשיחות שהקליט. עדותו אף סתרה מסמכים כתובים ולא הייתה קוהרנטית. עוד התברר כי לאחר סיום הפרשה מושא התביעה, ניהל עסק בשני מקומות שונים – ללא רישיון עסק. הדברים יפורטו בהרחבה בהמשך.

אברהם לא הכיר חלקים רבים מתצהירו, ועל מרבית השאלות השיב כי אינו זוכר. בחקירתו הנגדית, אברהם התכחש להתחייבותו בפסקת המניעה אף שהודה בה בתצהירו (סעיף 17).

רמי העיד עדות שתוכנה עומד באופן מוחלט בניגוד להסכם כתוב (הסכם השיפוץ) (עמ' 35), לא הצליח להסביר כיצד בזמן אמת לא "הבחין" שאברהם, אביו, חתום על ההסכם – למרות שבפועל לא חתם עליו, לטענתו (עמ' 38 ש' 21 – 25). רמי טען כי אינו יודע מה המצב המשפטי של המבנים במשק של אביו (עמ' 39 ש' 25 – 26) וכל זאת, כאשר בזמן אמת הוא דיבר בהרחבה על המבנים, טיבם, מצבם, היכרותו עם פקחים של המועצה, ועוד (התמליל נספח ד' – עמ' 2 – 3).

שלושת בעלי הדין הגיעו לבית המשפט עם משנה סדורה, שביקשו לשכנע באמתותה, ללא שום קשר לעובדות או לשאלות שנשאלו.

נוכח כל האמור לעיל, לא ראיתי לקבוע ממצאי עובדה לטובת מי מבעלי הדין, על סמך עדותו שלו.

עדותו של זאדה הייתה מהימנה בעיניי. לא התרשמתי כי זאדה תלוי בג'אן, או שהוא מפחד מהם. זאדה הכחיש זאת (עמ' 19 ש' 16 – 18). התרשמתי, כי זאדה ביקש להימנע מלקחת צד בסכסוך בין הצדדים (עמ' 19 ש' 14, עמ' 20 ש' 29 - 30). עדותו של זאדה הייתה נייטרלית וברורה. לעתים תמך בגרסתו של דננברג (כך באשר לקבלת עותק ההסכם – עמ' 19 ש' 28 – 30) ולעתים תמך בגרסתם של ג'אן (כך בנושא ידיעתו של דננברג כי אין למקום היתרים – עמ' 19 ש' 9 – 10).

ידיעתם של ג'אן באשר להיותו של ההסכם בלתי חוקי:

21. אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי אברהם ידע שהוא מתקשר בהסכם לא חוקי. אברהם טען בחצי פה כי על המושכר לא היו צווי הריסה, אך גם אברהם לא היה יכול להתכחש לכך שמדובר במבנה בלתי חוקי, שלא ניתן להשכירו למטרת עסק.

לא נתתי אמון בעדותו של רמי, לפיה הוא לא ידע מהו מצבו של המבנה. רמי הוא בנו של אברהם, ויתרה מכך, מתוך התמלילים, ברור לחלוטין שרמי ידע מה מצב המושכר ואף סיפק הבטחות להשיג בכל זאת רישיון עסק (ראו למשל התמליל נספח ד').

ידיעתו של דננברג והסיבה לביטול ההסכמים על ידו:

22. אני קובעת כי דננברג ידע היטב כי עסקינן במבנה בלתי חוקי, וכי לא ניתן לקבל בו רישיון עסק. ביטול ההסכם לא נבע מכך שדננברג "התעורר" לפתע, והחליט לציית לחוק, אלא נוכח מחלוקת כספית שהתעוררה בינו לבין ג'אן.

23. ראשית, גרסתם של ג'אן באשר לנוסח ההסכם שנחתם בין הצדדים מסתברת יותר.

פסקת המניעה מתחילה במילים: "ביחס לסעיף 6.5 בחוזה..."

הטיוטה שדננברג טען לה, אינה כוללת סעיף 6.5.

הטיוטה שג'אן טענו לה – כן כוללת סעיף 6.5.

לא זו אף זו: אותו סעיף 6.5 מתייחס לכך שהמשכיר אינו רשאי לקצר את תקופת השכירות, וכפי שניתן לראות, פסקת המניעה מהווה המשך ישיר לנושא קיצורה של תקופת השכירות, עקב מניעה חוקית.

כלומר, לא מדובר ב"טעות" במספר הסעיף, אלא בדיוק באותו סעיף 6.5 שקיים בהסכם השכירות שג'אן הציגו.

אין היגיון בכך שדננברג, שהיה שותף מלא להכנתו ולחתימתו של הסכם השיפוץ (ראו עדותו – עמ' 11 ש' 1 – 3, 7 – 10), התייחס בהסכם השיפוץ לסעיף שאינו קיים בהסכם השכירות שבין הצדדים. הווה אומר, דננברג ידע כי הסכם השכירות המחייב הוא ההסכם שג'אן הציגו, הסכם שבו אברהם לא הצהיר כל הצהרה באשר לחוקיות ההשכרה משום שלא ניתן היה להצהיר הצהרה כזו.

24. שנית, אין שום היגיון בפסקת המניעה, אלא אם שני הצדדים ידעו, בזמן אמת, שקיימת בעיה משפטית במושכר.

בית המשפט דן בתיקים מסוגים שונים שעניינם הסכמי שכירות. הוראה לפיה הצדדים "קוצבים" פרק זמן מינימלי לתקופת השכירות, מתוך הנחה שעלולה להתעורר בעיה חוקית, היא הוראה חריגה. הוראה מסוג פסקת המניעה מצביעה על כך שהצדדים ידעו שקיימת מניעה חוקית, אך ג'אן התחייבו שלמרות אותה מניעה חוקית, השוכר יוכל לשבת במושכר לפחות 18 חודשים, שאם לא כן, יוחזרו לו הכספים שהשקיע.

אם כן, פסקת המניעה אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם הסכם שכירות שבו ג'אן מצהיר שאין מניעה חוקית להתקשר בהסכם, ועצם קיומה מעיד על הבנתם של הצדדים כי ההסכם אינו חוקי, ולכן ג'אן התחייבו כי ניתן יהיה לקיימו לפחות 18 חודשים.

25. דננברג עצמו, בתמליל נספח ב', מציין כי אברהם אמר לו ש"כן יש נגדנו תביעות כלשהן בקשר לשטח וזה (הכוונה לסעיף שלא תלויים ועומדים נגד אברהם תביעות או התראות משפטיות בקשר עם המושכר– מ.ב). אני (אברהם – מ.ב.) לא מוכן לחתום" (נספח ב' עמ' 2 ש' 13 – 14). עדותו של דננברג בבית המשפט הייתה שונה ממה שהוא אמר בשיחה שאותה הוא עצמו הקליט.

26. כאשר זאדה, העד הניטראלי והמהימן היחיד בתיק זה התייחס לפסקת המניעה, הוא ציין במפורש שזו הייתה המשמעות שלה:

"אברהם אמר לשי (דננברג – מ.ב.) שאחרי 18 חודשים, אם יצטרכו להרוס את המבנה או לפנות, אז אברהם יפצה את שי בסכום מסוים... אברהם אמר לו (לדננברג – מ.ב.) שאם מפַנים לפני ה- 18 חודשים, אז אברהם יפצה"

(עמ' 23 ש' 3 – 6, הדגשה לא במקור).

27. דננברג עצמו הסביר את הבנתו באשר לפסקת המניעה, בתמליל שצירף, נספח ב' לתצהירו, עמ' 4 ש' 26 – 28:

"אם המשכיר, יסיים את השכירות, המשכיר זה אתם, בניגוד לאמור בסעיף 6.5 (והנה – שוב דננברג מזכיר את אותו סעיף 6.5 שאינו קיים בנוסח ההסכם שעליו הוא נסמך – מ.ב.) או שתהיה מניעה חוקית להמשך השכירות, מניעה חוקית זה כאילו השלטונות יפנו, במהלך 18 החודשים הראשונים" (הדגשה לא במקור – מ.ב.)

28. זאדה העיד כי התריע בפניו של דננברג שאין היתרים, והאחרון אמר לו ש"אין בעיה לשנתיים לתקופה זמנית" (עמ' 19 ש' 9 – 10). עדות זו מתיישבת היטב עם פסקת המניעה, משום שמדובר, פחות או יותר, באותו פרק זמן מינימלי שלגביו ג'אן התחייבו. זאת ועוד, גם בהמשך, זאדה הציע לדננברג מבנים עם היתרים לפעילות לא חקלאית, אך האחרון סירב, והעדיף את המושכר של ג'אן (עמ' 20 ש' 18 – 20). זאדה סיכם ואמר בצורה מפורשת:

"שי ידע שלא יהיה לו שם רישיון עסק. אם אין היתר למבנה, אין רישיון עסק."

(עמ' 21 ש' 25 – 26).

29. לסיכום נקודה זו: דננברג ידע היטב עובר לחתימת ההסכמים, כי מדובר בהסכמים לא חוקיים: כי המבנה שהוא שוכר – אינו חוקי, כי למבנה זה, שאינו חוקי – לא ניתן לתת היתרים לשימוש חורג או לרישיון עסק. למרות זאת, החליט להתקשר בעסקה.

30. גם לפי הודאתו של דננברג, מספר ימים (פחות משבוע) לאחר חתימת הסכם השכירות, הוא כבר ידע את מצב המושכר לאשורו וידע (לטענתו) כי תלויים ועומדים משפטים נגד אברהם בנושא זה (עמ' 15 ש' 29). דננברג הודה כי היה במחלקת רישוי עסקים, ואז למד כי לא ניתן לקבל רישיון עסק "ועוד הרבה דברים" (עמ' 7 ש' 28 – עמ' 8 ש' 7).

ניתן היה לצפות כי מי שהוטעה ונפל קורבן להונאה, מי שהוא אזרח ישר שכיבוד החוק לנגד עיניו, יבטל את ההסכם – כאן ועכשיו. לא כך עשה דננברג.

לפי עדותו של דננברג, ההסכם נחתם ביום 18.11.12, כלומר: לכל המאוחר ביום 25.11.12 דננברג כבר ידע שלא ניתן לקבל רישיון עסק, ולמד אף דברים חמורים יותר באשר למצבו המשפטי של המושכר (לטענתו). והנה, אין הודעת ביטול: לא ביום 26.11.12, לא ביום 1.12.12 וגם לא במהלך כל חודש דצמבר.

לא רק שדננברג לא שלח הודעת ביטול, אלא הוא המשיך בביצוע ההסכם. זאת, על אף שלמד כי מדובר בהסכם לא חוקי, ועל אף שידע כבר כי לא יוכל לקבל רישיון עסק. כך, ביום 3.12 דננברג רכש תאורה, ביום 4.12 הזמין כרטיסי ביקור, ביום 25.12 (!) הזמין בריכת שחייה ביום 27.12 הזמין מודעת מילים לפרסום העסק וביום 28.12 הזמין אביזרים נוספים לבריכה. בנוסף, שילם 30,000 ₪ נוספים לפי הסכם השיפוץ.

התנהגות זו אינה מצביעה על אדם החרד לקיומו של עסק ללא רישיון או שאינו מוכן לשכור כאשר קיימות בעיות משפטיות במושכר. התנהלות זו תומכת חד משמעית בעדותו של זאדה – הן באשר לכך שדננברג ידע, והן באשר לכך שדננברג היה מעונין בכל זאת לשכור את המושכר ולהמשיך בביצוע העבודות להתאמתו.

אמנם, קיימת שיחה שבה דננברג משוחח עם רמי אודות הסיכויים לקבל רישיון עסק, אך אין בשיחה זו כדי לשנות. ראשית, אין בהבטחותיו של רמי כדי לשנות את הסכמת הצדדים כפי שמשתקפת בפסקת המניעה. שנית, לפי עדותו של דננברג הוא כבר ידע אותה שעה כי לא ניתן לקבל רישיון עסק, ובכל זאת המשיך בקיום ההסכמים.

31. יומיים לפני הודעת הביטול, ב- 30.12.12, הצדדים נפגשו, וניתן להתרשם מהשיחה (תמליל נספח ו') כי חוקי התכנון, רישיונות עסק והיתרים לא הטרידו איש מהדוברים. הצדדים שוחחו בעיקר על דרישתם של ג'אן לתשלום עבור עבודות נוספות, כאשר ניסו להגיע להסכמה שצד שלישי יכריע האם מגיעה תמורה עבור העבודות הנוספות (ראו למשל דבריו של דננברג עמ' 7 ש' 1 – 10, השיחה בעמ' 8 – 9, 13 – 15, עמ' 18 ש' 25 – 26, עמ' 12 ש' 17 – 24, עמ' 24 ש' 24 – 25). בנוסף, עלתה על הפרק דרישתם של ג'אן לקבל תשלום מידית, כאשר מנגד, דננברג התנגד לתשלום בטרם העבודות יושלמו, וכן דרש לקבל לידיו הסכם חתום.

32. על מידת החשיבות שדננברג מייחס לחוקי התכנון, ניתן ללמוד משתי תעודות עובד הציבור שהוגשו לתיק בית המשפט, בקשר לעסק שדננברג ניהל ברחוב סירקין 2 ובקשר לעסק שדננברג מנהל ברחוב התע"ש 6 בכפר סבא.

לפי תעודת עובד ציבור של גב' טטיאנה רובינשטיין, מנהלת מדור רישוי עסקים בכפר סבא, דננברג מעולם לא החזיק ברישיון עסק בשתי הכתובות, ומעולם לא הגיש בקשה לקבלת רישיון עסק בכתובת סירקין 2 כפר סבא. עוד ציינה כי ביצעה ביקורת בכתובת סירקין 2. באותה כתובת הבעלים של המבנה הציג היתר בנייה לבריכה פרטית וטען כי בבריכה מתקיימים לעתים טיפולים לילדים שאינם ילדיו, ולעתים הוא משכיר את הבריכה לאחר. רובינשטיין ציינה כי הבהירה לבעל המבנה כי היתר הבנייה של הבריכה הוא לשימוש פרטי בלבד, אסור לו להשכיר אותה לאחרים, ואסור לו לקיים בה טיפולים שבגינם נדרשות בדיקות של גורמי רישוי וכן רישיון עסק.

לפי תעודת עובד ציבור של מנהל מחלקת הפיקוח על הבנייה, צבי וכליס, וכליס קיבל מידע על חריגות בנייה שבוצעו על ידי דננברג, ואדם נוסף, במקרקעין המצויים ברחוב התע"ש 6 בכפר סבא. וכליס ציין כי לפי תכנית התב"ע ייעוד הנכס שברחוב התע"ש הוא תעשייה. כדי לאפשר קיום פעילות של טיפולים הידרותרפיים בבריכה טיפולית, דרוש היתר לשימוש חורג. כן ציין כי אין היתר בנייה לבריכה טיפולית ברחוב התע"ש 6. לדבריו, בתאריך 7.12.14 נערכה ביקורת ברחוב התע"ש 6, ובעקבותיה הוצא מכתב התראה, שצורף. באשר לרחוב סירקין 2, ציין כי ייעודו הוא מגורים, וכדי לאפשר קיום פעילות של טיפולים הידרותרפיים בבריכה טיפולית במקום, דרוש היתר לשימוש חורג.

לדננברג לא הייתה תשובה טובה מדוע הוא, כאדם שומר חוק, ניהל את העסק שלו בשתי כתובות נוספות – ללא רישיון עסק. באשר לעסק בסירקין 2, דננברג ערך הקבלה מופרכת בין בריכה טיפולית לשיעורים פרטיים בתנ"ך (עמ' 11 ש' 30 – 31). לא זו אף זו, דננברג ניסה להמעיט באשר להיקפו של העסק (עמ' 11 ש' 24) אף שלפי אישור רואה החשבון שצורף לתצהיר, דובר במחזור של 90,000 ₪ למשך חצי שנה, הווה אומר: נוהל במקום עסק של ממש. בסיכומיו, דננברג טען כי לגבי העסק ברחוב התע"ש הוא בתהליך של הוצאת רישיון, אך למותר לציין שלא הובאו ראיות בנושא, ולא היה בראיות כדי לשנות. באותה מידה שדננברג הפעיל עסק ללא רישיון ברחוב התע"ש, הוא היה יכול להפעיל את העסק ללא רישיון במושכר. לא זו הסיבה שבגינה ביטל את ההסכם.

נסכם:

33. דננברג ידע שאין למושכר היתר בנייה וכי לא יתקבל בגינו רישיון עסק. דננברג ידע זאת במועד חתימת ההסכם, והדברים אף משתקפים בפסקת המניעה. לכל המאוחר, דננברג ידע זאת כשבוע לאחר חתימת ההסכם, אך לא מצא לבטלו אלא המשיך בביצוע הסכם השיפוץ והסכם השכירות.

34. הסכמת הצדדים, כפי שעולה מפסקת המניעה, הייתה כי אם דננברג לא יוכל לשבת במושכר לפחות 18 חודשים (נוכח הריסתו או פינויו) – הוא יפוצה בגין השקעותיו.

35. בזמן אמת לא רישיון העסק או היתר בנייה הטרידו את דננברג, ולמעשה, אף כיום רישיון עסק והיתרי בנייה אינו מטרידים אותו, ומאז ביטול ההסכמים הוא המשיך וממשיך להפעיל עסקים ללא היתרים כדין: היתרי בנייה, היתרים לשימוש חורג ורישיונות עסק.

36. דננברג ביטל את ההסכמים מסיבות שאינן קשורות לדיני התכנון. ביטול ההסכמים נבע ממחלוקת כספית באשר לתמורה עבור השיפוץ.

המצב המשפטי

37. סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע כדלקמן:

"חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל".

סעיף 31 לחוק החוזים קובע תוצאותיה של בטלות זו, כדלקמן:

"הוראות סעיפים 19 ו-21 יחולו, בשינויים המחויבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו".

38. בענייננו מדובר בהסכם שכירות שתוכנו הוא השכרת מבנה, לצורך הקמת בריכה טיפולית, מבנה שלא ניתן לגביו היתר בניה ושלא ניתן היה לקבל לגביו רישיון עסק, וככל הנראה אף ניתן עליו צו להריסה. מדובר באי חוקיות שהינה חלק ממהותו של החוזה עצמו.

כפי שניתן לראות מלשונו של סעיף 31 לחוק החוזים, בית המשפט רשאי לפטור את אחד הצדדים מחובת השבה, ומנגד, לחייב בקיום, אף שעסקינן בחוזה בלתי חוקי (ראו: ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין, פסקה 15 (9.12.08). ההכרעה נעשית על פי נסיבות המקרה. בין השיקולים בהם מתחשב בית המשפט, ניתן למנות את היכולת להכשיר את אי החוקיות שבחוזה, חומרת אי החוקיות, מידת האשמה היחסית בין הצדדים והשאלה אם אי החוקיות הינה במהות העסקה או טפלה לה (ראו: ע"א 698/89 שילה נ' בארי, פ"ד מז(2) 796 (1993)).

במקום אחר התייחסתי להסכם דומה להסכם מושא התביעה וקבעתי כך:

"ההסכם מושא התביעה בלתי חוקי וסותר את תקנת הציבור. בתי המשפט בכל הערכאות, בראשם בית המשפט העליון, נתנו דעתם לחומרה שבעבירות תכנון ובנייה, לכך שמדובר ב"מכת מדינה", לקשיים עמם מתמודדת מערכת אכיפת החוק בעבירות מסוג זה, ולצורך במתן הרתעה ממשית נוכח הפגיעה הקשה בשלטון החוק (רע"פ 2809/05 גבריאל טסה נ' מדינת ישראל (22.5.05)). המסר של בית המשפט האזרחי צריך להיות בהרמוניה למסר של בית המשפט הפלילי."

(תא"מ (שלום כ"ס) 7196-01-11 זקיאן נ' ריינמן, פסקה 38 (23.6.14)).

39. בענייננו, מדובר באי חוקיות שהיא במהות העסקה, ולא ניתן להכשירה. בנוסף, עסקינן באי חוקיות הנובעת מביצוע עבירות תכנון ובנייה, עבירות שמיוחסת להן חומרה רבה בפסיקה. לכך יש להוסיף כי אין הבדל באשם ההדדי של הצדדים. שני הצדדים היו מודעים לכך שהם מתקשרים בהסכם בלתי חוקי. לפי עדותו של זאדה, דננברג חפץ בקיום העסקה, אף שהוצעו לו חלופות חוקיות. כאמור, דננברג אף המשיך בביצוע ההסכם, וביטל אותו מטעמים שאינם קשורים לחוסר החוקיות. מובן, כי נוכח האמור אין מקום להורות על אכיפה שמשמעותה היא מתן תוקף מלא להסכם הבלתי חוקי (ראו: רע"א 5210/08 עו"ד זרח רוזנבלום נ' מועצה מקומית חבל מודיעין, פסקה 29 (20.12.10). אמנם, בעניין רוזנבלום בית המשפט לא פסל את האפשרות לאכיפת התמורה החוזית במקרים "יוצאים מן הכלל" ו"נדירים", אך התנאי לכך הוא היותו של הצד המתקשר תם לב לחלוטין - תנאי ששני הצדדים אינן עונים לו. אף אין מקום לטענה בדבר פיצויי "הסתמכות" שכן אין מקום "להסתמך" על קיומו של הסכם בלתי חוקי: להוציא הוצאות בקשר אליו או לפעול על פיו.

הכלל הנוהג הוא לבחון את ההצדקה בקיומה של השבה, כאשר אף לגביה בית המשפט מוסמך לפטור מחובת השבה, באופן מלא או חלקי.

מכאן לרכיבים השונים של התביעות ההדדיות.

תביעתו של דננברג

40. תביעתו של דננברג מושתתת על שלושה רכיבים.

פיצויי השבה:

41. השבת תשלום בגין דמי השכירות: 4,000 ₪ - דננברג החזיק במושכר עד ליום 1.1.13, מועד הביטול. לפיכך, אין מקום להורות על השבה שכן החוזה ביחס לחלק תמורה זה – קוים.

42. תשלומים ששולמו בגין השיפוצים: 57,000 ₪ - אין מחלוקת שבוצע שיפוץ לפי ההזמנה שנתן דננברג. לכן, אין מקום להורות על השבה. "השבה" כזו משמעה שדננברג יקבל את עלות השיפוץ שהזמין חינם אין כסף, ולפיכך היא יוצרת חסרון כיס לג'אן ולא איזון מכוח דיני עשיית עושר.

בסיכומיו, דננברג העלה טענה יצירתית במיוחד, לפיה ג'אן נהנו מהשינויים שבוצעו. לטענה אין בסיס עובדתי. ג'אן העידו בתצהיריהם כי ביצעו עבודות להשבת המושכר לקדמותו, דבר שאף עלה להם ממון רב. ג'אן לא נחקרו בנושא זה.

נוכח האמור, מאחר שדננברג קיבל תמורה בגין רכיבים אלו, אין מקום להורות על השבה.

פיצויי הסתמכות:

43. עסקינן בהסכם לא חוקי. שני הצדדים ידעו כי הם מתקשרים בהסכם בלתי חוקי, ויתרה מכך, הביטול לא נעשה מחמת חוסר החוקיות אלא מטעמים כספיים של דננברג. נוכח האמור, אין מקום להחזיר לאיש מהצדדים את ההוצאות שהוציא בקשר להסכם. בתביעת דננברג הדברים אמורים ביחס לדמי התיווך ששילם (4,680 ₪), ביטול הסכם רכישת הבריכה (5,785 ₪) (בריכה שהוזמנה מעל לחודש (!) לאחר שדננברג ידע כי לא ניתן לקיים במקום עסק), תשלום בגין ביטול רכישת דלת כניסה (2,000 ₪), תשלום עבור גרפיקה והוצאות פרסום לעסק במושכר (2,407 ₪) שאף הוא בוצע סמוך לביטול ההסכם. אם דננברג ידע כי ההסכם לא חוקי, ובכל זאת המשיך להוציא הוצאות כדי לקיים עסק במושכר, אין לו אלא להלין על עצמו.

44. באשר לתאורה, יש לציין כי רכיב זה אינו כלול בתביעה, ומטעם זה בלבד יש לדחות אותו. מכל מקום, אין כל ראיה שבזמן אמת דננברג דרש את החזרת התאורה או כי דרישה כזו סורבה, ואיני רואה מקום לכך שבית המשפט בדיעבד ישלים את מה שהחסיר דננברג. איני רואה לפסוק דבר בקשר לתאורה, גם בשים לב לקביעות שיובאו להלן בנושא תביעתם של ג'אן.

45. להוצאות המשפטיות אתייחס בסיכום.

פיצוי מוסכם:

46. מאחר שלא התקיימו תנאי פסקת המניעה, היא אינה חלה, ואין מקום לתשלום הפיצוי לפיה. יצוין כי ממילא עסקינן ברכיב כפול לרכיבים שנדונו לעיל, בנושא ההשבה.

פיצוי בגין פגיעה בשם טוב ואובדן הכנסה:

47. נוכח ההלכות שצוינו לעיל, אין מקום לפסיקת פיצויי קיום, כלומר: פיצויים המעמידים את דננברג במצב כאילו החוזה הבלתי חוקי קוים, והוא היה מפעיל עסק ללא רישיון. מאחר שעסקינן בהסכם בלתי חוקי, אין מקום לפיצויים מסוג זה. מעבר לכך, לא הובא שמץ של אסמכתה, חו"ד חשבונאית או אחרת, לסכומים הסתמיים שדננברג נקב בהם. לכן, הנזקים הנטענים כאן לא הוכחו לגופם. פגיעה בשם טוב לא הוכחה. נהפוך הוא, הוכח שלאחר ביטול ההסכם דננברג המשיך להפעיל את העסק שלו (גם כן באופן לא חוקי) בהיקף ניכר. מבחינה משפטית, אם קיימת פגיעה בשם טוב כתוצאה מכך שדננברג החליט להתקשר בהסכם בלתי חוקי, פגיעה זו היא תוצאת מעשיו של דננברג.

תביעתם של ג'אן והחברה

השבה:

48. 4,000 ₪ בגין אובדן דמי שכירות לחודש 11/12 (המועד שבו המושכר הועמד לטובת דננברג, לטובת ביצוע העבודות) – הסכם השכירות והסכם השיפוץ היו משולבים. הצדדים הסכימו לביצוע עבודות שיפוצים בזמן מסוים, ולתשלום דמי שכירות החל מיום מסוים (10.12.12). בהסכמה זו משתקפים דמי השכירות שכן שולמו עבור דצמבר (תביעתו של דננברג) ודמי השכירות שלא שולמו עבור נובמבר (תביעת ג'אן). משזוהי ההסכמה, אין להשיב לאיש דמי שכירות, שכן שני הצדדים קיבלו תמורה לפי המוסכם.

49. 43,782 ₪ בגין יתרת עלות העבודות שלא שולמה:

ראשית, השמאי אבי ונטורה, לא זומן, לא נחקר ולכן חוות דעתו אינה יכולה לשמש כראיה.

שנית, איני סבורה שכאשר עסקינן בהסכם בלתי חוקי, בית המשפט נדרש לשבת ולערוך איזון "שקל לשקל" בין הצדדים. בטרם עבודות השיפוצים הושלמו, ההסכם בוטל. עד אותו מועד, שולם חלק לא מבוטל מהתמורה החוזית. לטעמי, לא ראוי שבית המשפט יכשיר הסכמים מסוג זה, בדרך של ביצוע התחשבנות לפרטיה. לגופו של עניין, ההתחשבנות אף אינה מובילה לתוצאה של חובת השבה. כך למשל, אם אתייחס לחו"ד ונטורה (אף שהשמאי לא נחקר), ונטורה התייחס לעלות של מזגן מפוצל, שדננברג לא קיבל, והיה זכאי לקבל בעת ביטול ההסכם (עמ' 32). כך גם, קיימת התאורה שדננברג רכש, ולא הוחזרה לו לפי הנטען (עמ' 36 ש' 27 – עמ' 37 ש' 2). רכיב העבודות בחו"ד ונטורה זהה פחות או יותר לסכום ששולם על ידי דננברג.

אם נסכם: כדי לערוך התחשבנות מדויקת, נדרשת הייתה חוות דעת המשקללת את העבודות שבוצעו, מול עלויות שהיו לדננברג, ולא הושבו לו. חו"ד כזו לא הוצגה. ונטורה, שחוות דעתו אינה עומדת בתנאים אלו, לא נחקר. מכאן, שאין בסיס משפטי או עובדתי לערוך "איזון" בין השותפים להסכמים הבלתי חוקיים.

פיצויי קיום:

50. 12,000 ₪ בגין שלושה חודשי שכירות – כאן, כאמור, מדובר בפיצויי קיום, המניחים שההסכם הבלתי חוקי היה מקוים. אין בסיס משפטי לפסיקתם מהנימוקים המנויים לעיל.

עלות השבת מצב המושכר לקדמותו:

51. אין מדובר בהשבה בין הצדדים, אלא בעלות שנוצרה כתוצאה מביטול ההסכם הבלתי חוקי. לכן, אין מקום לפסיקתה. יתרה מכך, קשה לרדת לסוף דעתם של ג'אן, הדורשים כי בית המשפט יפסוק לזכותם 30,000 ₪ כדי שיוכלו להמשיך בפעילות הבלתי חוקית (!), קרי, הכשרת המושכר לשוכרים אחרים. יצוין כי הסכום הנטען לא הוכח ולא נתמך בכל אסמכתה, ואף מטעם זה יש לדחות את התביעה בגינו.

סיכום

52. אני מורה על דחייתן של שתי התביעות.

53. נוכח התוצאה, איני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, ט' סיוון תשע"ה, 27 מאי 2015, בהעדר הצדדים.