הרקע ותמצית העובדות

1. עניינה של התביעה בהסכם למכירת דירה כאשר התובע קנה מהנתבע דירת מגורים ברחוב הרמב"ם 2/8 בנס ציונה.

2. התובע טען כי הנתבע הצהיר בפניו כי בדירה בוצעו שיפוצים וביניהם איטום הגג. אולם, כאשר נמסרה החזקה, התגלה בחורף הראשון כי יש חדירת מים בדירה.

3. התובע טען כי שכר מומחה אשר בדק ומצא כי לא נאטם הגג, והוא נדרש לשלם עבור תיקון הגג והרטיבות בתוך הדירה בעלות של 6,850 ₪. לטענת התובע, קיר נוסף בדירה נרטב ומים חדרו דרכו לחדר, בשל תוספת בניה שנעשתה בלא לאטום כנדרש את הקיר החיצוני. התובע עתר לפיצוי בעלות התיקון הנדרש – שטרם בוצע - בסך 3,000 ₪. עוד טען התובע כי בשל תלונות שכן בדירה מתחתיו על נזילת מים, הזמין מומחה אינסטלציה לבדיקת מקור הבעיה, ונמצא שצנרת הביוב במטבח בלויה, וכך גם צנרת הביוב, ויש להחליפן בעלות של 1,700 ₪. התובע הפנה להתחייבות הנתבע בחוזה המכר להחליף את הפרקט בין הסלון לחדר השינה, טען שהתחייבות זו הופרה, ועתר לפיצוי בגין הצורך לבצע את התיקון בסך 1,500 ₪. בנוסף טען התובע שישנו קיר חיצוני בבית שאינו עשוי "בלוקים", ובשל כך חודרים מים דרכו בימי הגשם. עלות התיקון של הקיר הוערכה על ידו בסך 3,000 ₪. לטענת התובע, הוא הפסיד ימי עבודה ונגרמה לו עוגמת נפש אשר הוערכה על ידו בסך 1,500 ₪.

4. הנתבע לא הגיש כתב הגנה, אך התייצב לדיון והציג את טענותיו. לדברי הנתבע, התובע ביקש מהנתבעים לפנות את הדירה כחודשיים לפני הזמן והם יצאו מהדירה בלחץ "ולא הספקנו לסדר כלום".

הנתבע טען כי בעת מכירת הדירה לא היתה בעיה בצנרת, ולדבריו "אם הם עשו נזק בצנרת אין לי להוכיח זה היה חצי שנה אחרי... אני לא קבלן ואי אפשר לבוא אלי בטענות."

5. התובע הגיב לדברים וטען כי החזקה הועברה לפני המועד שנקבע בחוזה, בהתאם להסכמה על פיה אם יוקדם התשלום, תימסר הדירה עם השלמת תשלום התמורה. לדברי התובע, בשל העובדה שהייתה נזילה בחדר, בנו נאלץ לישון בסלון. לגישת התובע, אין משמעות לעובדה שהבניין בן 60 שנים, וכל עוד הנתבע הצהיר בפניו שהוא החליף את כל הצנרת וכך גם טען במעמד הדיון, הוא מחויב להצהרתו.

דיון והכרעה

6.    לאחר שהתרשמתי מטענות הצדדים, ראיותיהם, התנהלותם במהלך הדיון ומכלול נסיבות העניין, יש לדעתי לדחות את התביעה בחלקה, הכל כפי שיפורט להלן.

7. נקודת המוצא לבחינת הטענות היא הסכמות הצדדים והצהרותיהם כפי שאלה באו לידי ביטוי בהסכמים ביניהם. הסעיפים הרלבנטיים הם אלה:

ה"הואיל" הרביעי בכותרת הסכם המכר, הכולל התחייבות הנתבעים, כדלקמן: "המוכר מצהיר כי הדירה תקינה ולא קיימת כל בעיית רטיבות ו/או בעיה בכלל מערכותיה לרות מערכות האינסטלציה, ביוב, מים חשמל וכד'" (להלן: הצהרת הנתבעים").

סעיף 4.1 להסכם המכר, שם נקבע כי: "הקונה מצהיר כי ראה את הדירה, בדקה, וכי היא מתאימה לו ולמטרותיו והוא מוותר בזאת על כל טענת אי התאמה או פגם בנוגע לדירה, למעט פגם נסתר."

8. הלכה היא, כי החוזה הכתוב בין הצדדים ממצה את כל התחייבויותיהם, הצהרותיהם ורצונותיהם, כאמור בע"א 138/56 דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ פ"ד יא(2) 1474, 1479 [1957].

9. סעיף 12(א) לחוק החוזים [חלק כללי] תשל"ג-1973, קובע כי:

"במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב."

בע"א 6370/00, קל בנין בע"מ נ. ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו (3) 289, בעמ' 297-298 [2002], קבע בית המשפט העליון (בפסקה 9 לפסה"ד) כך:

"הוראת המפתח מצויה בסעיף 12 לחוק...

הוראה זו - יחד עם אחותה הבכירה בדבר קיום בתום לב של חיוב הנובע מחוזה ... - מהווה הוראת יסוד במשפט הישראלי בכלל, ובמשפט הפרטי בפרט. היא משקפת דוקטרינה "מלכותית" ... היא מהווה את ה"נשמה" של מערכת המשפט ... היא מציבה בפני הפרט את החובה לנהוג ביושר ובהגינות ... היא אינה מעמידה דרישת "חסידות" גבוהה; היא אינה דורשת כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה. היא באה למנוע מצב שבו אדם לאדם זאב. היא מבקשת להנהיג מסגרת נורמטיבית שבה אדם לאדם – אדם...

משמעות הדבר הינה, כי המנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, והצדדים ליחס החוזי לאחר שהחוזה נכרת, יפעלו באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיות הסבירות של הצד השני. תום הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן, תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים..."

כמו כן, ר' ע"א 144/87 מדינת ישראל נ. אינג' פבר, חברה לבנין, פ"ד מד(3) 769, בעמ' 776-777 [1990] שם נקבע (בפסקה 7 לפסה"ד) כי:

"התנהגות "בדרך מקובלת ובתום לב" נדרשת הן במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה (סעיף 12(א) לחוק החוזים הכללי) והן בקיום של חיוב הנובע מחוזה או בשימוש בזכות הנובעת מחוזה (סעיף 39 לחוק).

על פי עקרון תום הלב במשא ומתן טרום חוזי "מחויב כל צד למשא ומתן לפעול תוך נאמנות כלפי הצד האחר למשא ומתן, ותוך נאמנות לרוח העסקה ולמטרתה. השאלה המרכזית ביישום סעיף 12 היא אם האמצעים שננקטו במהלך המשא ומתן מתישבים עם דרישת תום-הלב". (ראה שלו בספרה הנ"ל בעמ' 48).

במסגרת החובה לנהוג בתום לב בעת המשא ומתן, על צד למשא ומתן גם לגלות למשנהו את אותן עובדות אשר ניתן לצפות שצד תם לב יגלה למשנהו."

ובעניין העדר תניה חוזית, לאחר מצג שהציג צד להסכם לפני חתימת החוזה, קבע בית המשפט העליון בע"א 481/81, אליאסף טבוליצקי נ. מוריס פרלמן, פ"ד לח(4) 421, בעמ' 427 [1984] כי:

"...ר' לענין זה ע"א 309,44/66 [2], בעמ' 588, המבדיל בין תניה חוזית לבין מצג, שאינו חלק אינטגרלי מהחוזה, וכך נאמר שם מול אות השוליים ב:

'...חוסר תניה חוזית בין מפורשת בין משתמעת... אין בו כדי לשלול או לבטל את מצגה של המערערת עובר לכריתת החוזה... ואין בו כדי לפטור את המערערת מחובתה החוקית לגלות למשיבה כל עובדה חשובה, שנודעה לה לפני כריתת החוזה, המסייגת את האמת שבמצגה ושחוסר גילויה הופך אותו מבחינה מהותית (אם כי אולי לא מבחינה מילולית) למצג שוא'. "

איטום הגג

10. טענתו של התובע כי הבעיה עם האיטום בגג התבררה לו רק עם הגשמים הראשונים, בחודש דצמבר, סבירה בעיני ומהווה תשובה לטענת הנתבע כי חלפו 6 חודשים ממועד מסירת הדירה ועד שהועלו הטענות. העובדה שיש בעיה באיטום הגג לא נזכרה בהסכם, ולא סביר כי היא נוצרה במהלך הקיץ שסמוך לאחר מכירת הדירה. יחד עם זאת, הצהרת הנתבע כי בוצע איטום בגג עם יריעות ביטומניות אינה כלולה בהסכם ולכן לא מהווה חלק מהצהרותיו המחייבות.

11. במקרה דנן, התובע היה ער לאפשרות של בעיית איטום. בהתאם לעדותו, בעת ביקור בדירה עם מתווך נראה טחב על התקרות, וחרף זאת לא ביצעו התובעים– לפני חתימת החוזה –בדיקה מקצועית, ובחרו שלא לכלול בנוסח החוזה את הצהרת הנתבע, כפי שטען התובע, לפיה בוצע איטום עם יריעות ביטומניות על הגג. על כן הליקוי באיטום הגג אינו "פגם נסתר", אך קיומו סותר את הצהרת הנתבע.

12. בנסיבות המקרה דנן, אני סבורה שיש לחלק את הנזק בגין הליקוי באיטום הגג בין שני הצדדים, כפי שנפסק בע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין נ. ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210 [1995], בעמ' 227-226:

"נראה כי רצוי להימנע מלקבוע מבחנים קשיחים לחלוקת הנזק ובמקום זאת להיעזר בשורה של מבחני עזר וקריטריונים שיסייעו בחלוקה צודקת של הנזק בכל מקרה על פי נסיבותיו. בחלוקת הנזק יש להביא בחשבון את היחס בין חומרת ההפרות של הצדדים, ראוי להתחשב במידת האשם שדבק בפעולותיו של כל אחד מהם, ויש להשוות את התרומה הסיבתית של כל אחת מההפרות לנזק. במקרים מסוימים יש מקום להבחין בין המשקל שניתן לאינטרס ההסתמכות של הצדדים לבין זה הניתן לאינטרס הציפייה. במקרים אחרים יש מקום לבחון אם מטעמים של מדיניות משפטית ראוי להטיל על צד אחד לחוזה אחריות רבה יותר. שיקולים אלו ואחרים יובאו בחשבון כשהמטרה היא חלוקה צודקת של הנזק בהתחשב במאפייניו של המקרה הנדון."

ברע"א 9488/02 חן שחר נ. עטיה גד [23.03.2005], חזר בית המשפט העליון וקבע, כי ניתן לחלק את האחריות לנזק ולייחס אשם תורם במישור החוזי, וציין כי:

"יש לזכור כי בחינת התנהגותם של בעלי הדין במערכת היחסים הספציפית, מגלה לא פעם כי זהויות ה"מפר" וה"נפגע" אינן חד משמעיות, וכי יישום הולם של עקרון תום הלב הוא מוצדק במקרים שבהם תרמה התנהגותו של הניזוק לאי קיום החוזה על ידי המזיק ..."

ובע"א 3912/90 EXIMIN S.A, תאגיד בלגי נ. טקסטיל והנעלה איטל סטייל פררארי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 [1993], בעמ' 85-84 נקבע כי:

"אין ספק כמובן, שחלוקת האחריות בענייננו עולה בקנה אחד עם רעיונות של מוסר, צדק ואי עשיית עושר שלא כדין, שהמשפט הישראלי בכלל ודיני החוזים (ובכלל זה חוזי מכר) בפרט, שואבים מהם. כאשר שניים גרמו לנזק, אין זה הוגן ואין זה מוסרי שהאחד יישא במלוא נזקו של האחר. מדוע יזכה צד לחוזה בפיצוי מלא על נזק שנגרם גם עקב התנהגותו הטיפשית וחסרת תום הלב? יתר על כן, בחלוקת האחריות ביניהם יהיה כדי לעודד תום לב או זהירות מצידם של שני הצדדים לעסקה."

13. לאור האמור לעיל, אני סבורה כי בנסיבות המקרה, מוטלת אחריות על שני הצדדים: מחד גיסא, בעיית האיטום לא נבדקה חרף הטחב בו הבחין התובע בביקורו המוקדם בדירה; מאידך גיסא, קיום הליקוי סותר את הצהרת הנתבע בהסכם. על כן מצאתי לנכון לחלק את עלות התיקון באופן שווה ביניהם, כך שכל צד יישא ב- 3,425 ₪.

איטום הקירות

14. לכתב התביעה לא צורפו תמונות או אסמכתאות כלשהן המעידות על בעיות איטום בחדר שינה ובקיר חיצוני נוסף. צורפו לתביעה רק קבלות הנוגעות לתיקון הפגמים באיטום הגג ותיקון הצנרת. ככל שקיר חדר השינה של הילד נרטב, לא ברור איך הליקוי נותר בעינו ולא תוקן, כפי שטרח התובע לתקן ליקויים אחרים בעלי משמעות. ללא הצעות מחיר לתמוך בטענה כי יש צורך לבצע תיקונים אלה ובעלות הנדרשת לשם כך, אני דוחה את התביעה בעניינים אלה.

צנרת המטבח

15. גם בעניין זה יש שני פנים: הנתבע החליף ככל הנראה חלקים מהצנרת, שחשב שדורשים החלפה, והנזילה לדירת השכן למטה החלה לאחר מסירת הדירה כך שהנתבע לא יכול היה לדעת אודות הבעיה ולכן לא יכול היה להודיע לתובע אודותיה. מנגד, צנרת בלויה הדורשת עבודה של מעקף - יש בה כדי להעיד על ליקוי בסיסי בצנרת, שכן לא מדובר בדרך כלל בסוג ליקוי המתרחש באופן פתאומי או תוך זמן קצר. גם כאן, בדיקה מקצועית ומקיפה על ידי בעל מקצוע לפני רכישת הדירה היתה יכולה להביא להכרעה אם היתה בעיה זו קיימת בעת המכירה, אם לאו.

בהתאם, גם בעניין ליקוי זה מצאתי כי ראוי לחלק את עלות התיקון בשווה בין הצדדים, כך שכל צד יישא ב- 850 ₪.

תיקון אריח הפרקט

16. בסעיף 10.5 להסכם המכר התחייב הנתבע לתקן, בין השאר, "אריח פרקט שבור". בכתב התביעה נטען כי הנתבע התחייב להחליף את "אריחי הפרקט", בלשון רבים, בעוד בחוזה נרשמה ההתחייבות המתייחסת לאריח בודד. הנתבע טען בעדותו כי מיהרו לפנות את הדירה ולכן האריח תוקן, אך לא הספיקו לשים סיליקון.

17. בדיקת הסכם המכר מעלה כי אכן פינוי הדירה, אפילו לגרסת התובע, היתה מוקדמת מהמתוכנן. אני מקבלת את טענת התובע כי סוכם להקדים את מסירת הדירה במקרה ויוקדם תשלום מלוא התמורה, וברי כי להקדמת המסירה יש משמעות כספית, אך אין לי ספק שהנתבע יכול היה לבקש לעכב את השלמת התשלום במספר ימים נוספים ככל שהדבר נדרש לו כדי למלא אחר התחייבותו האמורה בסעיף 10.5 להסכם.

18. אין בידי אסמכתא לעלות תיקון אריח פרקט בודד, אין ראיה למספר האריחים אשר התובע מבקש כעת לתקן ואין מסמך כתוב ממנו ניתן לקבוע את עלות התיקון ו/או ההחלפה הנדרשים כעת. במצב זה, אני קובעת, על דרך האומדנה, כי על הנתבעים לפצות את התובעים בסך של 300 ₪ בשל הצורך לתקן את האריח האמור.

סוף דבר

19. התביעה מתקבלת בחלקה, כמפורט לעיל. אני מחייבת את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 4,575 ₪.

לאחר ששקלתי את הוצאות משפט, את דחיית מרבית התביעה ואת מכלול נסיבות העניין, לרבות הטענות לעגמת הנפש שנגרמה בשל הליקויים שנקבע שהם - לפחות בחלקם - באחריות הנתבעים, אני מעמידה את הסכום הכולל לתשלום ליום מתן פסק הדין על סך של 4,900 ₪. 

סכום זה ישולם בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין אצל הנתבעים או מי מהם, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

ניתן להגיש בקשת רשות ערעור בתוך 15 ימים בבית המשפט המחוזי מרכז - לוד.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ו' תשרי תשע"ד, 10 ספטמבר 2013, בהעדר הצדדים.