בשם התובעת: עו"ד אורלי ברנע

בשם הנתבעים: עו"ד מנחם אברמוביץ

הרקע והטענות

1. המקרקעין נושא-התביעה שלפנַי, ומקיפים כתשעה דונמים וחצי, מצויים באָזוֹר, בגוש מס' 6010, בחלקות 95-94; 97, 99 ו-157. ארבע מאלו הן בבעלותה של רשות-הפיתוח שלפי חוק רשות הפיתוח (העברת נכסים), תש"י-1950 והחמישית – בבעלות המדינה. המקרקעין נמסרו לניהולה של התובעת. דא עקא כי זה שנים ארוכות מפעילים הנתבעים, בם ובמקרקעין הסמוכים להם, מפעל לייצור-מוצרים לטיפול באשפה, לרבות מכולות, דחסניות, מערכות-שינוע וכיוצא באלו.

2. בשנת 1993 עתרה התובעת לסילוקם של הנתבעים מן המקרקעין. תביעתה מוּספרה: תמ"ר 63247/93. בתאריך 11.4.2013, והתיק עודו תלוי ועומד, הוחלט על מִספור מחדש כמופיע בכותרת. פסק-דין חלקי ניתן (כבוד השופטת דניה קרת-מאיר) בתאריך 15.6.1999. נקבע בו כי על הנתבעים לפנות את המקרקעין, אך לא לפני שהתובעת תשפה אותם בגין השקעות, שהשביחו את המקרקעין. פסק-דין משלים, הוחלט, יינתן עם קבלת חוות-דעתו של מומחה מטעמו של בית-המשפט, ויקבע את שיעורו הראוי של פיצוי.

השנים חלפו, התיק הספיק לעבור בערכאת-הערעור ולשוב הימנה, ובתאריך 23.5.2011 מינה בית-המשפט (כבוד השופט יאיר דלוגין) את שמאית-המקרקעין, המהנדסת עדינה גרינברג, לביצועה של מלאכת-ההערכה. חוות-הדעת הוגשה, סוף-סוף, בתאריך 2.12.2012. דבר ממה שהוקם במקרקעין, נקבע בה, לא תרם להשבחתם. יסוד לפיצוי נמצא בכל זאת למומחית בשל הערכתה, והיא נסתייעה בכך בשירותיו של מומחה-עזר – המהנדס אריאל זרזקי, כי פינויַם של המקרקעין יפגע בחלקֵי-מבנים שמחזיקים הנתבעים מחוץ להם. שיפוי בגין נזקים אלה נאמד בסך של 1,672,500 ש"ח בתוספת מע"מ.

3. כל אחד מן הצדדים חלק על קביעותיה של המומחית שמטעמו של בית-המשפט. התובעת סברה כי לא נדרש לשלם דבר, היות שפסק-הדין החלקי דיבר אך בפיצויים בגין השבחה. הנתבעים גרסו כי השקעותיהם השביחו-גם-השביחו את המקרקעין, כי היה מקום לפצותם בגין כך, כי ממילא היה מקום להתייחס לְמה שהושקע במקרקעין במלואו וכי יש להעדיף שומה, שערכה שמאית ממשלתית עבור התובעת בשנת 2000, על-פניהם של הערכים הנמוכים יותר אשר בחוות-דעתה של גב' גרינברג.

4. בית-המשפט (כבוד השופט עודד מאור, 12.6.2013) קבע את התיק לשמיעה נוספת של ראיות. הדיון הזה התקיים לפנַי בתאריך 16.12.2014. הוא הוקדש לחקירתה, בידי הנתבעים לבדם, של המומחית מטעמו של בית-המשפט, גב' גרינברג. אחרון הסיכומים בכתב, ובין לבין הכריז ארגון הפרקליטים בשירות-המדינה על שביתה, הוגש ביום 1.7.2015. עת זו, בטרם מלאה מחצית-היובל מיום שהוגשה התובענה, נדמית לי ראויה לסיומה של הפרשה, למצעָר בבית-משפט זה.

מה נקבע בפסק-הדין החלקי?

5. שאלת מעמדו של פסק-הדין החלקי – אם פסק-דין מסיים הוא או החלטה אחרת – נטחנה עד דק לפניה של ערכאת-הערעור. לא אדרש לה שוב. עיקר, להשקפתי, הוא בכך שקביעותיה של כבוד השופטת קרת-מאיר אינן עומדות, בשום פנים, לבחינתי המחודשת.

6. יסוד בפסק-הדין החלקי מצוי בקביעה כי הנתבעים לא הוכיחו זכות להוסיף ולהחזיק כדין באיזה מבין חלקיהם של המקרקעין הנדונים. משק-עֶזר בשטח של שלושה דונמים וחצי, שחכרו הנתבעים כדין מן התובעת, מצוי מחוץ למקרקעין אלה וממילא לא נתבקש פינויו. ההחְזקה שלעבר, נקבע עוד, מעוגנת בהרשאה-מכללא. זו נלמדה משתיקתה הממושכת של התובעת, שידעה שנים ארוכות על התבססותו של המפעל במקרקעין אך לא פעלה להשבתהּ של ההחְזקה לידיה. מרישיון-מכללא, נקבע עם זאת, ניתן לחזור בנסיבותיה של הפרשה. אין הוא מקים זכות להחזקה עתידית. "כאשר השימוש בקרקע, גם במשך תקופה של 20 שנה", נכתב בפסק-הדין החלקי, "נעשה בידיעה כי אין בה זכויות מוסדרות כלפי הבעלים, מתוך מחשבה לקבל פיצוי במקרה פינוי, אין לומר כי שיקולי צדק מצדיקים את הפיכת הרישיון לבלתי הדיר" (שם, בעמ' 14).

7. מטעם, שמתקשה אני לרדת לסופו – אך, כאמור, אינני מוסמך להידרש לו – מצא פסק-הדין החלקי, חרף הקביעה שממנה הבאתי זה עתה, כי אותם שיקולים של צדק דווקא מתיישבים עם שיפויַם של הנתבעים כנגד פינוי מן המקרקעין. בענין-מהותו של הפיצוי נפסק, במקובץ, כך:

"ההלכה שהתגבשה היא כי בר הרשות יפוצה על הוצאותיו והשקעותיו, משום שהנכס על ההוספות וההשבחה יעבור לנותן הרשות. יש להעריך את גובה הפיצוי על פי ההשבחה הנותרת בידי בעל הקרקע לאחר הפינוי. הפיצוי ניתן בגין ההשבחה של הקרקע עצמה, כגון הוספת מבנים, פיתוח תשתיות, וכל השקעה קבועה אחרת המשביחה את הקרקע ועוברת לידי הבעלים עם הפינוי. אין להתנות את הפינוי בתשלום פיצוי בגין נזק אשר יתכן ויגרם בגין הצורך במעבר למקום אחר. יש להתנות את הפינוי בפיצוי אך ורק בגין השקעות במקרקעין כולל המבנים אשר עליהם, ולא בפיצוי בגין השקעות בציוד טכני ומכונות השייכות למפעל עצמו ואין בהן משום השבחת הקרקע. עלות קרקע חלופית; בנייה מחדש; עלויות שוטפות הכרוכות בהעברה ואבדן ציוד [–] אין לאלה כל קשר עם השאלה מה היתה השקעת הנתבעים במקרקעין. רק בגין השקעה אשר תעבור לבעלים מוצדק לפצות את הנתבעים עם הפינוי. הכוונה היא לאותן השקעות בפיתוח התשתית ובהקמת המבנים" (שם, בעמ' 17-15).

הארכְתי בהבאת-הדברים מן הטעם הפשוט כי קריאתם, כלשונם, אינה מותירה מקום לספקות: פסק-הדין החלקי חִיֵיב לפצות את הנתבעים אך ורק בגין השבחה, שתיוותר בידי התובעת עם השבתם של המקרקעין לידיה. מפורשות נפסק כי בגין כל מרכיב אחר, לרבות נזק שייגרם לנתבעים בפינוי, אין התובעת חבה בפיצוי.

8. בית-המשפט לא יכׂל, באותו מעמד, להשלים את פסק-דינו היות שלא הונחה בפניו שומה להערכתם של המרכיבים האמורים. "הנתבעים לא השכילו", נקבע, "להגיש חוות דעת אשר תאפשר את פסיקת הפיצוי המגיע להם. התובע [היום – התובעת] מצידו לא הגיש חוות דעת מטעמו" (שם, בעמ' 17). לפיכך נמצא לבית-המשפט, כקבוע בפסק-הדין החלקי, צורך למנות מומחה מטעמו. הנה כי כן, בית-המשפט נתן את דעתו לראיות שהניחו, או שלא הניחו, הצדדים לפניו בסוגית-הפיצוי. הוא קבע כי אף לא אחד מן הצדדים העמיד חוות-דעת של מומחה, אשר בכוחה להתייצב איתן על שתי רגליה ולספק בסיס לקביעתו של סכום-הפיצוי. לפיכך, תחת ראיותיהם של הצדדים, נקבע, תשמש בקביעתו של סכום-הפיצוי אך חוות-דעתו של מומחה מטעמו של בית-המשפט. עמד על כך, בכל הכבוד באורח קולע, כבוד השופט דלוגין בהחלטתו מיום 5.12.2011:

"המותב הקודם [כבוד השופטת קרת-מאיר] לא איפשר בהחלטתו הגשת חוות דעת חדשות מטעם הצדדים. אין מקום לשנות מהחלטתו של המותב הקודם, אשר מותב זה אינו יושב כערכאת ערעור על החלטותיו. לא מדובר בגלגול ראשון של התביעה, שבו מוקנית לכל צד הזכות להגשת חוות דעת מטעמו. הזדמנות זו כבר ניתנה ולא נוצלה כדבעי, בין אם על ידי הנתבעים שלא הגישו חוות דעת מתאימה ובין אם על ידי התובע שלא הגיש חוות דעת כלל. הטענה שלפיה לא ניתן היה להגיש חוות דעת בזמנו שכן המותב הקודם קבע כי השומה תהיה לשווי הנכון לתאריך חוות הדעת דינה להידחות. ל[ו] היו מוגשות בזמנו חוות דעת רלוונטיות כדבעי מטעם הצדדים, לא היה צורך במינוי מומחה מטעם בית המשפט והגשת חוות דעת שנים לאחר מכן".

כבר בפסק-הדין החלקי מינתה כבוד השופטת קרת-מאיר מומחה, אלא שמינוי זה לא צלח. לפיכך, בלא התנגדות של מי מהצדדים, מינה כבוד השופט דלוגין את המומחית, גב' גרינברג, כאמור. עד שאדבר בממצאיה של מומחית זו, אוסיף כי פסק-הדין החלקי קבע ארכה בת 24 חודשים להשלמתו של הפינוי. היה מתוך הערכה, שהתבררה שגויה כי סוגיית-הפיצוי, שתשלומו הוא תנאי לפינוי, תוכרע עוד קודם לכן.

חוות-דעתה של מומחית בית-המשפט

9. גב' גרינברג דיברה בתשעה מבנים שהקימו הנתבעים ובנויים, בחלקם או במלואם, במקרקעין. אלא, שאף לא אחד מאלה, קבעה המומחית, השביח את המקרקעין. מבנים, שמוספרו 15-12, נמצאו בנויים בשטח, שייעודו התכנוני הוא "שטח ציבורי פתוח" ואסורה בו בנייה כלשהי. שלושה נוספים – ומספריהם 18-16 – נבנו כשחלקם האחד במקרקעין הנדונים וחלקם האחֵר מחוץ לאלה. הקרקע, שעליה הם נבנו בתחומם של המקרקעין הנדונים, מיועדת לחניה או למסחר ואסורה בבנייה כלשהי. שני המבנים הנותרים – מספרי 19 ו-20, בנויים אמנם על קרקע שמותרת בה בנייה, אלא שבמאפייניהם אין הם משׂיאים את שווייה. החלק, שבנוי על מגרש בייעוד מסחרי חורג מקווי-הבנין המותרים ומאפייניו – של בנייה קלה – פוגעים בניצולן של זכויות-הבנייה. החלק, שבנוי על מגרש בייעוד לתעשייה הוא גגון, שאיננו תורם דבר לשווי-המקרקעין ומעליהם הוא נפרשׂ (הפִּסקה השביעית לחוות-הדעת). שום תועלת לא תימצא, אפוא, לתובעת בכל אחד ממבנים אלה, אפילו הם ייוותרו בידיה לאחר פינוי. אין הם משביחים את מקרקעיה במאום.

10. עוד כללה השמאית-המומחית בחוות-דעתה קביעה, שפירושה הוא כי הנתבעים לא תרמו דבר נוסף למצבם התכנוני של המקרקעין. "מעיון בתיקי-הבנין", נקבע, "לא נמצאו היתרים המתייחסים לבינוי המבנים נשוא חוות הדעת. נמצא היתר יחיד עבור מערכת שפכים שאינו מהווה אישור למבנים" (פסקה 2.5 לחוות-הדעת. ההדגשה – במקור). בדומה נקבע כי לא הונחה לפניה של המומחית כל ראיה לכך, שהנתבעים ניקו את הקרקע מזיהום – תנאי לקבלתו של רישיון-עסק למפעלם (שם, שם).

חקירתה הנגדית לא ערערה את קביעותיה אלו של המומחית. הנתבעים ניסו לטעון להיתר-בנייה, שהיה בתיק ונעלם. לתמיכה הם הציגו מסמך מן הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. "יש פה באמת חותמת של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אור יהודה, ורשום פה שהתוכנית מתאימה להיתר" – העידה גב' גרינברג (פרוטוקול, בעמ' 9, ש' 16-15). ברם, היא הטעימה, "כשבאנו לוועדה המקומית לא מצאנו שום מסמכים. המסמך היחיד שמצאנו זה המסמך שציטטנו מחוות הדעת [ענין רישיון-העסק]. אם הוא [המסמך מהוועדה המקומית] היה בתיק, היינו מציינים" (שם, בש' 23-19). אפילו נתקבל המסמך הנוסף, כלשונו, כראיה בתיק אין בו לתמוך בטענה כי הנתבעים השביחו את המקרקעין. הטוען להיתר-בנייה נדרש להוכיח את קיומו. לא אוכל לדעת לאיזה היתר, אם בכלל, כיוון אותו מסמך ומה משמעותו התכנונית. אילו שיפרו הנתבעים את מצבם התכנוני של המקרקעין, חזקה עליהם כי היה בידם להראות יותר ממנו. דבר לא מנע מהם להביא ראיות אחרות, לרבות עדויות על-פה, להליך תכנוני שקידמו הם וצלח. דבר לא מנע מהם, עוד, להביא את הדברים בפניה של המומחית קודם שזו ערכה את חוות-דעתה. דבר זה לא נעשה. ראיות כאלו לא הוצגו.

את חלקו של רעיון אחֵר אשר נמצא לנתבעים, שללה המומחית בעדותה. הנתבעים הציעו כי תוכנית-בנין העיר תשונה, באורח שישנה את ייעודם של המגרשים הרלוונטיים וכך ייעשו המבנים, הבנויים עליהם, מתאימים לייעודם והמקרקעין יושבחו. "מבנים שנבנ[ו] על שטח ציבורי פתוח", הסבירה המומחית בדברים שאני מקבלם, "ממילא צריך להרוס אותם [כי] הם חלק מסטריפ ארוך. אז ממילא אי אפשר לשנות את הייעוד של הקרקע , של השטח הזה כי זה חלק מסטריפ שהולך לכל ציר הדרך" (עמ' 10, ש' 27-23). בכל הנוגע לשינוי-ייעודם של חלקים אחרים במקרקעין ממטרות של מסחר לייעוד לתעשייה, לא שללה המומחית אפשרות זו – "אותם באמת אולי אפשר לשנות את גבולות המגרש" (בעמ' 11, ש' 3-2). אלא, שלי-עצמי נמצא מקום לשלול את ראייתה של אפשרות תכנונית זו כבסיס לפיצוי. ההסבר הוא פשוט: הזכאות לפיצוי, לפי פסק-הדין החלקי ולפי מצוותו של שכל ישר בכלל, קמה בהתייחס למצבם של המקרקעין לכל המאוחר במועד הפינוי. שינוין העתידי של תוכניות, או כל שינוי עתידי אחֵר של המקרקעין, אינם ממן הדברים שבם דיבר פסק-הדין החלקי. לכל היותר בכוחם להקים השבחה עתידית, ערטילאית, עלומה ותיאורטית של המקרקעין. את זו ממילא לא יהיה כל מקום לזקוף לזכותם של הנתבעים. אפשרות לשינוי עתידי שכזה, אך מובן, איננה העמדתם, במועד הפינוי, של מקרקעין מושבחים לרשותה של התובעת. אין היא מקימה זכות לפיצוים של הנתבעים בדְבר-מה.

גם לטענה בדבר פיתוחו של "משק-העזר", בפרט בסלילתו של משטח אספלט, אין תוחלת בנסיבותיה של הפרשה שלפנַי. מומחית בית-המשפט העריכה, אמנם, במענה לשאלה בחקירה הנגדית כי "אני מניחה שאספלט תורֵם [לשווי-המקרקעין]" (עמ' 18, ש' 3). אך זאת, היא קבעה מפורשות, "בייעוד הקודם [ל]שימושים החקלאיים" (שם). כך, ממש כשם שמכשיר-שקילה ("מאזני-גשר") יכׂל, לעמדת המומחית, לתרום למשק חקלאי. כל נתון בדבר השבחתם של מקרקעין, המיועדים למסר או לתעשייה, בשל "אספלט" לא הונח, אפילו בדרך של תשובות בחקירה נגדית, לפניו של בית-המשפט. זאת, מן הטעם הפשוט שהמומחית לא ראתה – בחוות-דעתה שבכתובים או בתשובותיה מדוכן-העדים – כי השבחה כזו נתקיימה בהתחשב בייעודם הנוכחי של המקרקעין, לא במשטח-האספלט, לא במאזניים, לא במערכת לסילוק-שומנים, לא בעגורנים, לא בקומפרסורים ולא במערכת-ניקוז – כולם מרכיבים שבם דיברו הנתבעים בסיכומיהם.

הצדק עם הנתבעים כי בית-המשפט אינו כבול לחוות-דעתה של המומחית מטעמו וממילא מוסמך הוא לחרוג מקביעותיה. ברם, בנסיבותיו המתוארות של המקרה, ומן הטעמים שפורטו, איני מוצא מקום שלא לאמץ חלק זה בחוות-דעתה של המהנדסת גרינברג והוא מפורט, שיטתי, מנומק היטב ואינו מחויב – כדרכו של כל שמאי במינוי של בית-המשפט – למי מהצדדים דווקא.

11. אלא שכפי שכבר הוזכר, חוות-דעתה של השמאית לא התמצתה בזאת. מסיבה, שלא אוכל לרדת לסופה, נמצא למומחית מקום לאמוד, עוד, את שיעורו של נזק שלהערכתה ייגרם לרכושם של הנתבעים מחוץ למקרקעין הנדונים, בשל פינוים של אלה. לאחר שנועצה במהנדס מומחה, ואימצה את מסקנותיו, קבעה גב' גרינברג כי לא ניתן להרוס אך את אותם חלקים של מבנים 18-16, שמצויים במקרקעי-התובעת. על כורחם יידרשו הנתבעים להרוס את המבנים בשלמותם, והדבר לא רק שיגרע מן השטח הבנוי שלרשותם אלא גם יפגע במערכות נוספות שבמקרקעין ובהן מערכת לתיעול שמנים, קומפרסורים ועגורנים. את אותם חלקים של מבנים 19 ו-20 אשר במקרקעי-התובעת, הוּסף ונקבע, ניתן להרוס אך הדבר יחייב את חיזוקם של חלקי-המבנים שמחוץ למקרקעין אלה, חיזוק – שמטבע-הדברים יהא כרוך בעלות כספית. סיכומו של הנזק בגין פינוי נאמד, כמפורט לעיל, ב-1,672,500 ש"ח בתוספת מע"מ.

מקביעות אלו של המומחית אתעלם. אתעלם גם מכל מה שנשאלה וממה שהשיבה בקשר להן, ובהתאם גם מכל מה שטענו הנתבעים בסיכומיהם בנדון. הטעם לכך ברור מאליו. אין מקורו בהערכת-מהימנותה המקצועית של המומחית. אין מקורו בממצאיו של מומחה-העזר, ואותו ממילא לא טרחו הנתבעים לקרוא לחקירה בבית-המשפט. אין מקורו בהקלת-ראש, חלילה, בנזק שעלולים הנתבעים לסבול. יסוד לַדָּבַר בענין יחיד: קביעות אלו לא היו חלק ממה שנתבקשה המומחית להעריך. הן לא היו חלק ממה שנקבע בפסק-הדין החלקי, ומלשונו הברורה הובא לעיל. הן לא היו, עוד, מן ההנחיות שהנחה בית-משפט זה את המומחית קודם שזו הכינה את חוות-דעתה. אותן הנחיות פורטו בהחלטותיו של כבוד השופט דלוגין מן הימים 23.5.2011, 5.12.2011 ו-7.5.2012 ומנהירות למומחית ולצדדים את מצוותו של פסק-הדין החלקי. במיוחד אביא מדבריו הבאים של כבוד השופט דלוגין אשר, בכל הכבוד, אוחזים את השור בקרניו ומקובלים עלי במלואם, לאמור:

"הרציונל שעומד בבסיס הפיצוי הוא למנוע התעשרות שלא כדין מצד המינהל ולפצות את מי שהחזיק בקרקע בסכום, שאינו עולה על הנדרש" (החלטה מיום 7.5.2012).

אמת, כל יסודו של רעיון-הפיצוי ואותו ראתה כבוד השופטת קרת-מאיר לקבוע בפסק-דינה החלקי הוא כי הנאה, שתפיק התובעת ממה שהקימו הנתבעים במקרקעין, עליה להשיב לידיהם. זאת, פן תימצא היא מתעשרת על חשבונם שלא כדין. מרכיב אחרון זה – "שלא כדין", יסודו בקביעתו של פסק-הדין החלקי כי מה שהושקע במקרקעין מקורו בהסתמכותם של הנתבעים על מחדלה של התובעת לעמוד על זכויותיה. פסק-הדין החלקי לא ראה להלום כי אותו מחדל יצמיח לתובעת טובת-הנאה כלשהי. לא יותר, ולא פחות. בכל ענין אחר שיגרע מחלקם של הנתבעים, לא נמצאה התובעת חייבת בפיצוים. ומהו אותו נזק מוערך של 1,672,500 ש"ח, אם לא פגיעה בנתבעים, שאין מקורה בטובת-הנאה שצמחה לתובעת בשל השקעותיהם במקרקעיה? אמת, קביעתו של פסק-הדין החלקי, וממנה לא אשנה מאום, שוללת את זכאותם של הנתבעים לפיצוי בגין נזק שכזה. המומחית חרגה, אפוא, מן המשימה שהוטלה עליה. ממילא אין אותה חריגה מקימה לנתבעים זכאות, שלא הוקנתה להם בפסק-הדין החלקי. מטעם זה נהיר גם מדוע לא אקבל את טענות-הנתבעים להיקפו של נזק זה, לרבות בענינו של חדר-חשמל שמצוי, כנטען, במקרקעין ופינויו יחייב את הקמתו במקום אחר, בעלוּת נכבדה; ולרבות עלותו של פירוק של סככה כמוערך בידי המהנדס זרזקי. מאותו טעם אינני נצרך לשומה שהכינה, כמבואר, השמאית הממשלתית.

התוצאה

12. על הנתבעים ועל כל מי מטעמם לפנות כל מרכיב, שבו הם מחזיקים במקרקעין הנדונים, מכל אדם וחפץ שבשליטתם ולהעמיד מקרקעין אלה לרשותה של התובעת והם פנויים. בהתחשב במשך-הזמן, הדרוש להתארגנות, יושלם הפינוי לא יאוחר מיום 1.6.2016. הנתבעים אינם זכאים לפיצוי בגין פינוי זה. אכן, השלמתו של הפינוי אינה מותנית בתשלום כלשהו מידי התובעת לידיהם.

בתוך 14 ימים מן היום, שבו הומצא לידיהם פסק-דין משלים זה, ישלמו הנתבעים לתובעת, יחד ולחוד, את הוצאות-ההליך שהתקיים לפנַי בסך כולל של 65,000 ש"ח.

ניתן היום, ח' אדר א' תשע"ו, 17 פברואר 2016, שלא במעמד הצדדים.