נגד

נתבעים שכנגד 1. דגש אביב לבניין בע"מ
2. אשר אביב
3. שלום בן עזרא
ע"י ב"כ עו"ד מרגלית הרפז

1. פסק הדין ניתן בתביעה כספית על סך של 873,106 ₪ שהגישה חברת דגש אביב לבניין בע"מ (להלן "דגש" או "הקבלן") נגד יהודית צדוק, עדנה פנחסי (צדוק) ואורנה צדוק (להלן: "צדוק" או "הבעלים"); ובתביעה שכנגד - תביעה כספית על סך 2,143,387 ₪ שהגישו צדוק נגד דגש, מר אשר אביב (להלן "אביב") ומר שלום בן עזרא (להלן "בן עזרא").
2. דגש היא חברה ישראלית העוסקת בין היתר ביזום והקמת פרויקטים בתחום הנדל"ן בישראל. אביב ובן עזרא הם בעלי המניות בדגש. צדוק הן בעלים במשותף של מקרקעין הידועים כגוש 6154 חלקה 117 המצויים במפגש הרחובות רמז וההגנה בגבעתיים (להלן: "המקרקעין" או "המגרש"). דגש וצדוק התקשרו בהסכם קומבינציה להקמת בניין דירות במגרש ומסירת ארבע מהדירות לצדוק. אביב ובן עזרא חתמו על ערבות אישית להתחייבויות דגש בהסכם הקומבינציה.

טענותיה של דגש בכתב התביעה

1. צדוק ניהלו מגעים עם קבלנים שונים במטרה לבנות על המגרש דירות נוספות ולשפץ את הדירות הקיימות במגרש. בהמשך לכך התקשרו צדוק ביום 25.12.06 במערכת חוזים אלטרנטיבית שכללה שני מסלולי התקשרות חלופיים: חלופה א' אשר כללה הסכמי מכר של שתי דירות קיימות, הסכם להזמנת שרותי בנייה לשיפוץ הדירות הקיימות, הקמת אגף חדש נוסף ובניית שש דירות חדשות, וחלופה ב' שהיא הסכם קומבינציה לבניית בית מגורים חדש, בהתאם לסקיצות שצורפו להסכם.
2. באותו מעמד נחתם כתב אופציה לעסקה חלופית שהעניק לדגש את הזכות לבחור את מסלול ההתקשרות הרצוי לה, וזאת בהתקיים תנאי מתלה שנקבע בתוך תקופה של שנה. משהבהירה מחלקת ההנדסה בעיריית גבעתיים (להלן: "העירייה") לדגש כי לא תאושר מתכונת הבניה לפי חלופה א', פנה ב"כ צדוק אל דגש ביום 20.8.07 בהצעה למימוש ההתקשרות בדרך של עסקת קומבינציה. דגש נתנה את הסכמתה ועסקת הקומבינציה נכנסה לתוקף באותו יום.
3. אף שבחוזה לביצוע עבודות הבנייה ובהסכם הקומבינציה צוין כי מצורפים אליהם מסמכים שונים, בפועל צורפה להסכמים מסכת נספחים אחת אשר כללה בין היתר תכנית עקרונית שפורטה כסקיצה ומפרט טכני עקרוני. הנספחים אשר סומנו ג1 וג2 לחוזה הזמנת שירותי בנייה שימשו הלכה למעשה גם כנספחי הסכם הקומבינציה.
4. התוכנית תוכננה עם מקומות חנייה עיליים ומרתף חנייה אחד. אחוזי הקומבינציה שהיו מקובלים באותה עת בגבעתיים בבנייה ללא מרתפי חניה היו כ- 48% לבעלים והיתר לקבלן. בעסקה זו, בשל הצורך בהקמת מרתף חניה אחד וכן בשל תוספת תמורה במזומן, נקבע שיעור הקומבינציה ביחס של 40.8% לצדוק ו- 59.2% לדגש וכן נקבע כי דגש תשלם לצדוק סכום השווה ל- 100,000$.
5. התכנית המוצעת שכללה מקומות חניה עיליים ומרתף חניה אחד הובאה לדיון מקדמי במחלקת ההנדסה בעירייה, ובדיון זה הודיע מהנדס העיר לדגש כי לא יינתן אישור לתוכנית כל עוד היא כוללת חניות עיליות וכי כל החניות נדרשות להיות תת קרקעיות. כך נוצר צורך בירידה למרתף חנייה שני בקומה שתיים. שינוי זה היה שינוי יסודי בהתקשרות ודגש הודיעה על כך לצדוק באמצעות בא כוחה. תשובת צדוק הייתה כי על דגש להכין תכנית שיכולה לקבל את אישור העירייה ולהביא אותה לעיונן.
6. צדוק דרשו לקבל ארבע דירות בנות ארבעה חדרים, שוות בגודלן ובמהותן, וכן ביקשו מדגש לעשות כל שאפשר כדי להוסיף לדירות מרפסות. דגש השקיעה מאמצים כדי למקסם את הפוטנציאל שאפשר להפיק מהמגרש, במגבלותיו המקוריות, וכן ליצור אפשרות להוספת מרפסות, ועל כן התוכנית החדשה כללה הוספת מעלית שנייה ובניית קומה נוספת. שינויים אלה הניבו תוספת זכויות בנייה בשיעור כולל של 7.5% משטח המגרש.
7. כדי לנצל את מלוא זכויות הבנייה ולאור דרישת צדוק לקבל ארבע דירות בגודל אחיד, הקטינה דגש את שטח הדירות המגיעות לה, ואת עודף זכויות הבניה שנותרו ניידה לקומה העליונה שהוסיפה. עקב הוספת מרתף חניה שני, נוספו לבניין עוד חניות תת קרקעיות וכן התאפשרה בניית מחסנים. כמו כן התאפשר להוסיף מרפסות בדירות, ובדירות צדוק נוספו מרפסות בשטח כולל של 30 מטר מרובע.
   
8. התוכנית החדשה הוצגה לצדוק בתחילת ינואר 2008, ולתדהמת דגש, צדוק טענו כי התוכנית החדשה מעניקה להן פחות משהגיע להן לפי התוכנית המקורית. מנגד, לדגש היו דרישות לאיזון העלויות הנוספות שנגרמו לה בשל דרישת העירייה למרתף חניה שני, הוספת מעלית שנייה ובניית קומה נוספת, מאחר שרק בגינן הוענקו זכויות הבנייה הנוספות. כדי לא לעכב ולדחות עוד את ביצוע הפרויקט, הוצע לצדוק לחתום על התוכניות תוך שמירת טענותיו של כל צד. בהתאם לכך, ביום 2.04.08 שלח ב"כ צדוק מכתב לדגש שבו פירט את הצעת צדוק לחתום על התוכנית החדשה מבלי שחתימתן תהווה הסכמה או ויתור מצדן על טענותיהן והן תהיינה זכאיות להציג את טענותיהן כלפי דגש בכל עת עד תום תשעה חודשים ממועד תחילת הבניה בפועל. כן צוין כי דגש מצידה תהא רשאית להתמודד עם כל הטענות של צדוק הנ"ל ולהתייחס אליהן תוך שלושה חודשים ממועד הבאתן בפניה. דגש הסכימה להצעה, אולם חלפו תשעה חודשים ממועד תחילת הבנייה וצדוק לא העלו כל טענה מצדן. לפיכך, לטענת דגש, כל טענה של צדוק בעניין התמורה שהועלתה לאחר המועד שנקבע - דינה להידחות.
9. לבקשת דגש נערכה חוות דעת של שמאי המקרקעין רום רודיטי בעניין חישוב העלויות הנוספות והתמורות הנוספות. מחוות דעתו זו עולים הממצאים הבאים:
   1. העלויות הנוספות לא כולל מע"מ הן כדלקמן: 877,800 ₪ בגין הקמת מרתף נוסף, 150,000 ₪ בגין התקנת מעלית נוספת, 136,221 ₪ בגין בניית שטח נוסף (פיר מעלית וחדר מדרגות בעליה לקומה נוספת), 813 ₪ בגין תוספת אגרות בנייה ו- 139,683 ₪ בגין תוספת פיקוח ותכנון. סך כל העלויות הנוספות ללא מע"מ 1,311,717 ₪. חלקן של צדוק בעלויות הנוספות כשיעור חלקן בעסקה 40.8%, דהיינו 535,180 ₪ בתוספת מע"מ כדין.
   2. התמורות הנוספות הן כדלקמן: שווי שתי חניות תת קרקעיות בסך 190,000 ₪ (לפי 95,000 ₪ לכל חנייה), שווי ארבעה מחסנים בסך 160,000 ₪ (לפי 40,000 ₪ למחסן), שווי ארבעה מרפסות שמש בסך של 400,000 ₪ (לפי 100,000 ₪ למרפסת). שווי התמורות הנוספות מסתכם ב- 750,000 ₪. שווי התמורות הנוספות שניתנו לצדוק לא הובא בחשבון שיפור המפרט הטכני.
10. צדוק לא שילמו לדגש את סכום המע"מ שחל עליהן.
11. בתאריך 3.06.10 בסמוך לתחילת ביצוע עבודות הבנייה, ערכה דגש חשבונית מס הממוענת ל"צדוק" שבה צוין כי ערך עבודות הבנייה הניתנות לצדוק בפרויקט הוא 1,935,220 ₪. דגש שילמה עבור צדוק את המע"מ בשיעור של 16% שחל באותו מועד והסתכם בסך של 301,043 ₪. צדוק לא שילמו את הסכום הנ"ל, אשר בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הפקת החשבונית ועד ליום עריכת כתב התביעה מסתכם בסך של 337,926 ₪.
12. מכאן התביעה בסך כולל של 873,106 ₪: סך של 535,180 ₪ בגין העלויות הנוספות וסך של 337,926 ₪ בגין המע"מ.

טענות צדוק בכתב ההגנה

1. בעסקת הקומבינציה ובעת שהוכנה והוגשה תכנית מקורית עם מקומות חנייה עיליים ומרתף חניה אחד הבהירו צדוק כי תכנית זו תוכננה ללא דירת גן. אחוזי הזכויות בהסכם הקומבינציה נקבעו ללא כל קשר להיקף הבניה, והדבר עולה בבירור מהסכם הקומבינציה עצמו.
2. הנסיבות שתיארה דגש בעניין דרישות מהנדס העיר להקמת מרתף תת קרקעי נוסף אינן נהירות לצדוק, ואם אכן הייתה דרישה כזאת, היא נבעה ככל הנראה מרצונה של דגש להוסיף ולבנות דירת גן בקומת הקרקע ודירות נוספות במקום שיועד לחניות. דגש היא זאת שהובילה את כל המהלכים וליוותה את כל התוכניות, וצדוק התבקשו אך ורק לאשרן. צדוק מניחות כי דגש אכן פעלה למקסום פוטנציאל הבנייה, והיה בכך כדי לשרת את האינטרס של שני הצדדים. מלכתחילה היה ברור כי דגש תעשה מאמצים למקסם את פוטנציאל הבניה כדי להגדיל את רווחיה.
3. רוב השינויים שנעשו לאחר מכן נגעו לדירת הגן ולפנטהאוז, שכן בין יתר השינויים סיפחו לדירת הגן את שטח הקרקע, סיפחו לפנטהאוז חלק נכבד משטח הגג ובנו על חשבון השטחים הציבורים בבניין. גם המעלית הנוספת יועדה לפנטהאוז, ובגין כך נגרעו שטחים שהיו יכולים להתחלק בין דיירי הבניין. אין כל יסוד לטענה שהיה צורך לבצע את השינויים בתוכניות בשל רצונן של צדוק לקבל דירות ארבעה חדרים בגודל אחיד.
4. דגש הפרה את הסכם הקומבינציה עם צדוק ברגל גסה, שכן בהתאם לחוות הדעת של המודד מר יהורם אהרוני, התנהלות דגש ומנהליה בהליכי הבנייה הייתה לא תקינה בעליל, והתברר לצדוק מגיעים שטחים נוספים של כשישה מ"ר מבונים וכן כחמישים מ"ר מרפסות.
5. אין כל יסוד לחייב את צדוק בחיובים כלשהם, שכן בהסכם הקומבינציה נקבע במפורש כי בשום אופן, ועל אף נסיבות כלשהן, לא יידרשו הבעלים לתשלום כל תמורה נוספת לקבלן, בעין או בכסף בגין הפרויקט (סעיף 6) וכן נקבע כי כל הוצאות הכרוכות בהקמת הפרויקט יחולו על הקבלן (סעיף 11 להסכם). דגש נהגה וממשיכה לנהוג כאילו לא נחתם בין הצדדים הסכם מחייב וכאילו לא נקבעו אחוזי הזכויות והחלקים שצדוק זכאיות להן בבניין.
6. צדוק אינן חייבות דבר לדגש. נהפוך הוא. דגש חייבת לצדוק שטחים נוספים ו/או את שווים. לאחר שצדוק הודיעו לדגש כי אינן מתכוונות לשלם את הסכום הנדרש מהן בסך של 957,603 ₪, הודיעה דגש לצדוק כי לא תמסור להן את החזקה בדירות בטרם תשלום הסכום הנ"ל, וזאת אף ששווין של הדירות הוערך בכ- 8,000,000 ₪. לאחר מכן הודיעה דגש כי תמסור שלוש דירות בלבד, אולם בסוף תחת אילוץ הגיעו הצדדים להסכם שאפשר לכל צד לרשום הערת אזהרה כערובה לחובותיו.
7. צדוק מכחישות כי דגש שילמה בשם צדוק סכומים למע"מ. אין ללמוד מההסכם כי הייתה כוונה להחיל את תשלום המע"מ על צדוק וכלל לא ידוע האם דגש קיבלה החזר משלטונות מע"מ בגין החשבונית שהציגה לעניין זה. צדוק אכן לא שילמו את סכום המע"מ מאחר שהוא לא חל עליהן. לפי החוק והפסיקה דגש היא זאת המחויבת בתשלום המע"מ.
8. אם בית המשפט ייקבע כי צדוק חייבות בתשלום כלשהו, יש לקזז ממנו את הסכומים המפורטים בכתב התביעה שכנגד שהגישו צדוק נגד דגש, אביב ובן עזרא.

טענות צדוק בכתב התביעה שכנגד

צדוק חזרו בכתב התביעה שכנגד על טענותיהן בכתב ההגנה הנ"ל וכן העלו טענות נוספות כדלקמן:

1. אביב ובן עזרא חתמו על כתב ערבות אישית בעמוד 12 בהסכם הקומבינציה שלפיו הם מתחייבים יחד ולחוד לקיים את כל חיובי דגש כלפי צדוק. הסכם הקומבינציה המחייב שנכנס לתוקף ביום 22.8.07 צורף כנספח ג3 לכתב התביעה שכנגד.
2. דגש התחייבה לבצע את כל הפעולות להשגת היתרי בנייה, לשלם את כל התשלומים, לבנות בניין מגורים ולמסור לצדוק את הדירות שנבנו עבורן בשטח של 40.8% מכלל השטח המבונה. בתמורה לקיום כל התחייבויותיה לפי ההסכם במלואן ובמועדן התחייבו צדוק להקנות לדגש ו/או למי שהיא תורה עליו את מלוא זכויות הבעלות והחזקה בדירות בשטח של עד 59.2% מהמקרקעין.
3. הוסכם כי מועד גמר הבנייה/השלמת הפרויקט ומסירת הדירות לצדוק יהיה 16 חודשים מיום קבלת היתר בנייה מהוועדה לתכנון ובנייה של גבעתיים. בעת חתימת הסכם הקומבינציה התבססו הצדדים להסכם על חישוב שלפיו אפשר לבנות עשר דירות בלבד, והיה ברור לחלוטין כי אם דגש תבקש אחוזי בנייה נוספים להגדלת מספר הדירות, הרווח של שני הצדדים יגדל באופן יחסי. הנתבעים שכנגד פעלו להגדלת שטחי הבניה ומספר היחידות, ואושרה להם תכנית לבניית פנטהאוז בנוסף לעשר דירות. כמו-כן נדרשה בנייה של קומת חנייה נוספת ואף נבנו מחסנים שהוצמדו לדירות. בעקבות שינויים בתוכנית הבניה ניהלו הצדדים משא ומתן וביום 2.4.08 הגיעו להסכמות בקשר לכך, וזאת מבלי שצדוק וויתרו על טענותיהן כלפי הנתבעים, כשנקבע כי צדוק תהיינה זכאיות להציג טענות אלה בכל עת ועד תשעה חודשים ממועד תחילת הבנייה - מועד אשר הלכה למעשה נדחה לאחר מכן. עוד הוסכם בין הצדדים על דחייה של שישים יום נוספים בגמר הפרויקט ומסירת דירות הדיירים.
4. ביום 14.12.09 הוציאה דגש צו להתחלת העבודה לקבלן, קבוצת נירון (להלן: "נירון"), להפעלתו החל מיום 15.12.09. בהתחשב בתקופת החסד, נירון הייתה אמורה לסיים את הבניה ולמסור את הבניין לדגש תוך 17 חודשים, קרי עד ה - 10.5.11. הנתבעים שכנגד הודיעו כי הדירות תימסרנה לצדוק לכל המאוחר עד סוף חודש יוני 2012, אך בפועל הדירות נמסרו רק ב - 28.01.13, בחלוף 21 חודשים ו- 15 ימים.
5. כפי שנטען גם בכתב ההגנה, וכעולה מחוות הדעת של מודד מומחה מטעם צדוק, מר אהרוני, צדוק לא קיבלו 40.8% מסך שטחי הדירות אלא 39.55% בלבד ואף לא קיבלו את מלוא השטח בגין המרפסות, כך שבסך הכול מגיעים לצדוק שטחים נוספים של כ-6 מ"ר מבונים וכ-50 מ"ר מרפסות. משלא נמסרו הדירות במועד שנקבע, מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, וצדוק זכאיות לפיצוי בגין כך. נערכו מספר פגישות והתנהל משא ומתן בעניין זה ללא הצלחה.
6. נירון הסתבכה כספית והנתבעים שכנגד הסתירו זאת מצדוק. הדבר גרם לעצירה והקפאה מוחלטת של הפרויקט בראשית הדרך למשך מספר חודשים. גם בשל סיבה זו פעלו הנתבעים שכנגד בחוסר תום לב.
7. ביום 26.11.12 התכוונו הנתבעים שכנגד למסור את החזקה בדירות. הנתבעים שכנגד מסרו כי הליקויים יתוקנו לאחר מסירת החזקה בדירות, אך צדוק הבחינו כי אף לאחר עריכת פרוטוקול המסירה לא נעשו ככל תיקונים בדירות - דבר שמעיד אף הוא על זלזול רב ועל חוסר תום ליבם של הנתבעים שכנגד.
8. צדוק הזמינו את שירותיה של חברת טרמינל שירותי הנדסה ובדק בית בע"מ (להלן: "טרמינל") אשר הכינה חוות דעת בעניין הליקויים הקיימים בדירותיהן. מר גיורא יעקובוב, מהנדס מטעם טרמינל, בדק שלוש מתוך ארבע דירות והגיש חוות דעתו לכל דירה בנפרד. לפי חוות הדעת מדובר בנזק כולל שהגיע לסך של 65,887 ₪.
9. הנתבעים שכנגד התרשלו בבניית הבניין, בנו את המבנה באיכות ירודה ו/או ברשלנות ו/או בחוסר מיומנות ו/או שלא לפי מידת הזהירות הנדרשת בענף הבנייה, וכתוצאה מכך נוצרו הליקויים הרבים. הנתבעים שכנגד אף עושים עושר ולא במשפט בעת שהם מחזיקים בשטחים הנוספים שנבנו במקרקעין ושייכים לצדוק בהתאם להסכם הקומבינציה.
10. הנתבעים שכנגד נכסו לעצמם את היחידות בעלות השווי הגבוה ביותר במקרקעין אשר שווין עולה על חלקם של הנתבעים שכנגד בהסכם הקומבינציה, תוך סירוב להתחשבן עם צדוק. הנתבעים שכנגד סיפחו לדירתם את החניות שבחרו, את השטחים המשותפים שבחרו ואת המחסנים שבחרו מבלי לתת לצדוק כל זכות בחירה בעניין זה.
11. בית המשפט מתבקש לתת צו עשה המורה לנתבעים שכנגד למסור לצדוק את הפרשי השטחים הנוספים המגיעים להם עד 40.8% מסך שטחי הבנייה, ולחלופין בהעדר אפשרות ביצוע, לקבוע כי הנתבעים שכנגד ישלמו לצדוק את שווים. כמו כן יש לתת לצדוק את האפשרות לבחור חניות כפי שנקבע בסעיף 20ג להסכם הקומבינציה, לבחור מחסנים בהתאם לאותו עקרון ולבצע בדיקות מומחים, לרבות בדיקת שמאי מקרקעין ומהנדס בניין בדירות הקבלן.
12. צדוק תובעות את הסכומים הבאים: (1) 685,400 ₪ בגין השטחים הנוספים: 50 מ"ר מרפסות לפי 13,300 למ"ר ו- 6 מטר מבונים לפי 3,400 ₪ למ"ר; (2) 150,000$ ארה"ב בגין פיצוי מוסכם שהם לצרכי חישוב האגרה 540,000 ₪; (3) 518,400 ₪ עבור 21 חודשים ו-15 ימים איחור בהתאם לחישוב הבא: בגין 90 הימים הראשונים - 100% דמי שכירות ראויים בהתאם ל- 120$ ליום, ובסה"כ 10,800$; בגין 550 ימים הבאים - 200% דמי שכירות ראויים, בהתאם ל- 240$ ליום ובסה"כ 133,200$. לחלופין יש לפסוק פיצויים של 7,000 ₪ לכל חודש שכירות למשך 21 חודשים ו-15 ימים, ובסה"כ 602,000 ₪ כדמי שכירות ראליים או פיצויים בסך של 602,000 ₪ בגין הפסד הנאה. לצרכי אגרה סכום הפיצוי בגין תביעה זו עומד על סך 602,000 ₪; (4) 65,887 ₪ בגין ליקויי הבניה והוצאות חוות דעת מומחים; (5) 215,000 ₪ בגין עוגמת נפש; (6) 35,100 ₪ כפיצוי כספי לצדוק בגין הוצאות שכר טרחת עורך דין לניהול משא ומתן.
13. סכום התביעה הכולל עומד על סך של 2,143,387 ₪.

טענות הנתבעים שכנגד

1. תכנון הפרויקט סבל מלכתחילה מחבלי לידה קשים עקב אילוצים והעדפות שהציגו צדוק. בשנת 2004 נחתמו הסכמים ראשוניים בין הצדדים, ומסכת הסכמים חלופית נחתמה שנתיים וחצי מאוחר יותר, בחודש דצמבר 2006. הליכי התכנון וההגעה להיתר נמשכו כשלוש שנים וכל העלויות הכרוכות בכך הנאמדות במאות אלפי ש"ח שולמו ו/או מומנו על ידי דגש.
2. הנתבעים שכנגד חוזרים על טענות דגש בתביעה העיקרית, לרבות הטענה כי על רקע חילוקי הדעות נערך המסמך מיום 2.4.08 הנ"ל שכותרתו "עסקת קומבינציה – תכנית חדשה להיתר בניה" והוחלט להמשיך בפרויקט כאשר כל צד שומר על טענותיו, אך צדוק העלו טענות רק כחצי שנה לאחר גמר בניית השלד. הסכם האופציה שנחתם בין הצדדים נכנס לתוקף ביום 22.8.07 והחליף את שלושת החוזים הקודמים שבוטלו מאליהם.
3. יחס חלוקת הזכויות שנקבע בהסכם הקומבינציה (40.8% לבעלים ו- 59.2% לקבלן), מתייחס לשטחים ולזכויות בנייה שהייתה אפשרות לממש במגרש לפי תב"ע ולא לתוספת זכויות שרכשה דגש תמורת ביצוע מטלות נוספות. מדובר ב"הסכם פאושלי" הקובע תמורה סופית לפי היקף בניה מוגדר וידוע מראש, ואינו כולל הרחבות שלא מוזכרות בתכנון המקורי.
4. בהסכם הקומבינציה גופו לא נקבעה תקופה לביצוע העבודות. התקופה הייתה אמורה להיקבע בנספח לוח זמנים שיצורף להסכם הקומבינציה. בסעיף 10א להסכם נקבע כי העבודות יתחילו תוך 30 יום מיום קבלת היתר הבניה ויבוצעו בהתאם ללוח הזמנים שלא צורף בפועל. התקופה של 16 חודשים שעליה מבססות צדוק את תביעתן לקוחה מהחוזה להזמנת שירותי בניה שבוטל. אין להקיש דבר מכך משום מדובר בהיקף עבודות רב ביותר, במספר גדול יותר של דירות חדשות לבניה, בשטח בנייה כפול הן בבינוי העילי והן בקומות המרתף.
5. לבניין נוספו זכויות בניה בשיעור של 7.5% שניתנו כתמורה לקבלן עבור שתי מטלות שנטל על עצמו: 2.5% עקב הצורך לבנות קומה נוספת ו- 5% עקב הוספת מעלית שנייה. זכויות נוספות אלו ניתנו לקבלן לפי מדיניות עירונית כפיצוי בגין ההוצאות הכרוכות בעליה לקומה נוספת ובגין התקנת מעלית שנייה. צדוק גם נהנו ממרפסות גדולות, תוך ויתור הקבלן על גודל דירותיו מארבעה חדרים לשלושה חדרים. כמו-כן, מעבר למתוכנן לפי הסכם הקומבינציה נוספה קומת מרתף חניה ונוספו גם מחסנים. צדוק דורשות לקבל את התוספות מבלי לשלם עבורן.
6. הבניין נבנה כדין והראיה שהוצא לבניין טופס 4. המומחה מטעם צדוק שגה כאשר כלל בחישובי שטחי המרפסת, בין היתר, גם את המרפסת של דירת הפנטהאוז. כמו כן שגה המומחה כאשר כלל בשטחים בנויים גם את שטחי הממ"דים, על אף שמדובר בשטחי שירות דירתיים הניתנים לכל יחידת דיור בנפרד ואינם שטחים לחלוקה יחסית בין הדירות. עם כניסתה של נירון להליכי פירוק פנתה דגש לבית המשפט כדי למנות קבלן אחר, וכל ההליכים הובאו לידיעת צדוק בזמן אמת. מדובר בעניין שלא היה בשליטת דגש. הדירות של צדוק היו מוכנות למסירה כבר במועד שבו הוצא טופס 4, קרי ביום 20.9.12, אולם צדוק לא עמדו בחיובן לקבל את הדירות במועד כנגד השלמת חיוביהן לתשלום עבור עבודות נוספות וכן בהשבת הבטוחות.
7. לעניין התביעות בגין הליקויים, עוד ביולי 2012 נערכו פרוטוקולי טרום מסירה, אולם צדוק סירבו לחתום עליהם. בנובמבר 2012 נערך סיור נוסף ועל הפרוטוקולים מיולי 2012 נרשמו הערות מעודכנות. אפשר לראות כי למעשה הליקויים המעטים שהיו תוקנו, ונותרו רק נושאים שבהם דגש המתינה להשלמת הזמנות של צדוק. גם הפעם סירבו צדוק לחתום על הפרוטוקולים, אולם בסופו של דבר תובעת שכנגד 1 חתמה בשם כולם. הליקויים היו זניחים ולא הייתה כל סיבה לסרב לקבלת הדירות שהיו מוכנות למסירה כבר בחודש יולי, אך צדוק בחרו כאמצעי לחץ לא לקבל את הדירות, וזאת בניסיון לגרור את דגש להפרה כלפי צדדים שלישיים. הנתבעים שכנגד מכחישים את קביעות המומחה מטעם צדוק בעניין הליקויים, לרבות הסכומים המופרזים שבהן.
8. דגש ומי מטעמה לא התרשלו בשלב כלשהו בבנייה ואין כל בסיס לטענתם של התובעים שכנגד בדבר עשיית עושר ולא במשפט. יש לדחות את התביעה לקבלת פיצוי כספי וכן את התביעות הנוספות שבכתב התביעה שכנגד.

תצהירים, הוכחות וסיכומים

1. אביב, בן עזרא ומתווך בשם משה ברק הגישו תצהירי עדות ראשית בתמיכה לתביעת דגש. יהודית ואורנה צדוק, וכן עו"ד ד"ר דוד דעואל ערכו תצהירי עדות ראשית לתמיכה בטענות ההגנה של צדוק ובתביעה שכנגד. כמו-כן הוגשה מטעם צדוק חוות דעת מומחה של השמאי עו"ד אסא זוהר שצורפה כנספח ל"ח לתצהירים הנ"ל והוגשה גם בנפרד יחד עם מוצגים נוספים ביום 16.4.14. לאחר הגשת תצהירי הנתבעות הוגשו תצהירים נוספים מטעם הנתבעים שכנגד: תצהירים משלימים של אביב, בן עזרא, מר משה ברק, האדריכל בני פרי. כמו-כן הוגשו מטעם הנתבעים שכנגד שתי חוות דעת: האחת של המהנדס יובל יחזקאל והשנייה של השמאי רון רודיטי.
2. התקיימו שני דיוני הוכחות. בני פרי, בן עזרא, אביב, רון רודיטי, יובל יחזקאל ומשה ברק נחקרו בדיון הראשון. עו"ד ד"ר דוד דעואל ואורנה צדוק נחקרו בדיון השני. השמאי עו"ד אסא זוהר היה אמור להגיע לדיון השני, אולם הודיע כי הוא בבית משפט אחר בדיון שהוזמן אליו קודם לכן. בעקבות מחדל צדוק ניתנה החלטה שהתירה זימון המומחה אסא זוהר לדיון נוסף שנקבע ליום 7.7.14, וזאת בתנאי שישולם סכום שנקבע לכיסוי הוצאות ושכ"ט דגש והנתבעים שכנגד כפי שנקבע. הסכום שולם והתקיים דיון הוכחות שלישי שבו נחקר המומחה אסא זהר.
3. תחילה הוגשו סיכומים מטעם דגש, לאחר מכן סיכומים מטעם צדוק, בהמשך סיכומי הנתבעים שכנגד וסיכומי התשובה של דגש ובסוף הוגשו סיכומי תשובה של הנתבעים שכנגד.

דיון

תביעת דגש

התביעה בגין העלויות הנוספות

1. לטענת דגש, התמורה בעסקת הקומבינציה נקבעה על יסוד תכנית שכללה חניות עיליות ומרתף חניה אחד. בהקשר זה טוענת דגש כי אמנם לא צורפו נספחים להסכם הקומבינציה, אך הלכה למעשה נספחים ג'1-ג'3 לחוזה הזמנת שירותי בניה אשר כללו גם תכנית עקרונית שפורטה כסקיצה ומפרט טכני עקרוני, שימשו כנספחי עסקת הקומבינציה. עוד טוענת דגש כי בשל דרישת העירייה שונו תנאי ההתקשרות והיה צורך בהכנת תכנית חדשה שבעת הכנתה, דגש השקיעה כל מאמץ למקסום הפוטנציאל שאפשר להפיק מהמגרש, כך שבסופו של דבר השינויים בתכנית הוסיפו זכויות בנייה בשיעור כולל של 7.5% משטח המגרש. לטענת דגש, לשני הצדדים היו טענות והשגות לגבי התמורה המגיעה להם לפי התכנית החדשה, וכדי להתגבר על הפער בין עמדות הצדדים ולא להמשיך לדחות את הפרויקט, הציע עו"ד דעואל כי צדוק יחתמו על התכניות ודגש תתחיל בביצוע העבודות תוך כשכל צד שומר את טענותיו.
2. בסעיף 6 להסכם הקומבינציה נקבעה התמורה שיקבל הקבלן בגין העסקה – מלוא זכויות הבעלות והחזקה בדירות הקבלן. הצדדים היו אמורים לציין במבוא של סעיף 6 להסכם אילו מהדירות המופיעות בתשריט המצורף להסכם יועברו לבעלות הקבלן, אך הם לא עשו זאת. בסעיף 6ב. להסכם הקומבינציה נקבע כדלקמן:

"מובהר כי חלוקת הזכויות בין הקבלן והבעלים היא על בסיס שטחים באופן שהקבלן זכאי ל- 59.2% ואילו הבעלים ל- 40.8% ולפיכך אם ידרשו שינויים בתכנית הבניה יתחלקו השטחים, על פי אותו עיקרון של חלוקת הדירות, לפי יחס זה".

1. בסעיף 6ג. (שסומן אף הוא בטעות כ- 6ב.) נקבע לאמור:

"מובהר בזה באורח מפורש כי התמורה דלעיל מכסה את מלוא ההוצאות של הקבלן בפרויקט ללא יוצא מן הכלל ואת מלוא הרווח הקבלני לו הוא חותר בגין הפרויקט. בשום אופן ועל אף נסיבות כלשהן – לרבות נסיבות כלכליות יוצאות דופן ובלתי צפויות לחלוטין במועד חתימת ההסכם – לא יידרש הבעלים לתשלום כל תמורה נוספת לקבלן, בעין או בכסף בגין הפרויקט".

1. בסעיף 11 נקבע כי כל ההוצאות הכרוכות בהקמת הפרויקט ובנייתו יחולו על הקבלן.
2. מכאן שהצדדים חזו את האפשרות שיידרשו שינויים בתכנית הבניה, וקבעו כי במקרה כזה יחולקו השטחים לפי אותו יחס של 59.2% לדגש ו- 40.8% לצדוק. בסעיף שלאחר מכן אף נקבע במפורש כי תמורה זו מכסה את מלוא הוצאות דגש ובשום מקרה לא יידרשו צדוק לתשלום כל תמורה נוספת לדגש. טענתה של דגש כי יש לחייב את צדוק לשלם את הפרשי העלות הכרוכים בביצוע התכנית החדשה אינה עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 6 להסכם הקומבינציה.
3. אמנם אין חולק כי הבנייה לפי התכנית החדשה הייתה כרוכה בעלויות נוספות, אך ייתכן ששווי התמורה הנוספת שקיבלה דגש בעקבות יישום התכנית החדשה גדול מכלל העלויות הנוספות. על כל פנים, משלא שונו ההוראות הנ"ל בהסכם הקומבינציה שלפיהן צדוק לא יידרשו בשום מקרה לשלם כל תמורה נוספת לדגש וכל ההוצאות הכרוכות בהקמת הפרויקט ובנייתו יחולו על דגש, אין אלא לקבוע כי דגש הסכימה לבצע את הפרויקט לפי התכנית החדשה ולשאת בעלויות הנוספות הכרוכות בכך במלואן.
4. דגש הפנתה בסיכומיה ל"מסמך פנימי" שערך מתווך בעסקה - מר משה ברק (נספח לד' למוצגי צדוק) וטענה כי במסמך זה הבהיר מר ברק לצדוק כי עליהן להשתתף בעלויות בניית מרתף החניה הנוסף והמעלית הנוספת בסכום משוער של 100,000$. כמו-כן הפנתה דגש לעדותו של מר ברק בעמ' 66 לפרוטוקול הדיון.
5. מר ברק הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם דגש שממנו עולה כי הוא מתווך ומשווק נדל"ן שטיפל בשיווק המגרש של צדוק עוד לפני העסקה עם דגש, ולאחר מכן שימש מתווך בעסקה בין צדוק לדגש ופעל מטעם שני הצדדים. בחקירתו הנגדית הבהיר מר ברק כי היו לו קשרים מסחריים עם דגש הרבה לפני שהכיר את משפחת צדוק וקשרים אלה המשיכו גם הרבה אחרי העסקה (עמ' 60 ש' 17-16). מר ברק הצהיר כי צדוק התנגדו לתכנית החדשה כיוון שטענו כי לפי תכנית זו הן מקבלות פחות ממה שמגיע להן, ואילו דגש טענה הפוך, ולכן בניסיון להסביר את הפערים בגישות, ערך דוח פנימי המשקף את התמורות לפי שתי התכניות. מר ברק הוסיף והצהיר כי לצערו לא הצליח לגשר על הפערים, אך נראה כי לדעתו הייתה השפעה כלשהי שכן צדוק הסכימו לחתום על התכניות, להתחיל בבנייה ולדחות את בירור המחלוקת לשלב מאוחר יותר.
6. מעיון במסמך שצורף גם כנספח ב' לתצהירו של מר ברק עולה כי הוא כולל הסברים וחישובים לגבי הפערים בין התכנית החדשה לתכנית הקודמת לפי שלוש שיטות בדיקה שונות. במסמך פירט מר ברק כיצד לדעתו לפי שלוש השיטות, הפער לרעת משפחת צדוק לא מכסה את ההוצאות הנוספות בסך של כ- 100,000$ שצדוק צריכות לשלם לדגש לשיטתו בגין חצי מעלות מרתף החניה הנוסף וחצי מעלות המעלית. מר ברק ציין במסמך כי "גם בחישוב 'יבש' משפחת צדוק לא מקופחת היות ואני מזכיר את ההוצאות הנוספות שציינתי דלעיל שהן בסך של כ- 100,000$", ובהמשך הסביר מדוע לדעתו "החלופה שתהיה לתכנית זו באם התוכניות "יתקעו" על-ידי משפחת צדוק היא בהחלט עצובה".
7. בחקירתו הנגדית הסביר מר ברק כי המסמך הנ"ל נערך בעקבות סירובן של צדוק לחתום על התכנית החדשה ובקשתו של ב"כ צדוק, עו"ד דעואל, לכתוב להן מכתב כדי שיבינו איפה יש בעיה אצלם ואיפה יש בעיה אצל דגש. מר ברק אמנם העיד כי באותו מסמך הבהיר שעל צדוק לשלם עבור המרתף והמעלית, אך בהמשך אישר כי עשה זאת "כדי לשכנע את צדוק כמה זה פייר מה שהם מקבלים" (עמ' 67 החל מש' 12).
8. מהאמור לעיל עולה כי מר ברק ערך את המסמך הנ"ל בניסיון להסביר לצדוק מדוע התכנית החדשה הוגנת וכדאית מבחינתן. המסמך לא נועד להבהיר לצדוק שאם התכנית החדשה תאושר ותיושם יהיה עליהן לשלם בגין הבנייה הנוספת. נהפוך הוא. מטרת המכתב הייתה להראות כיצד אם יסכימו צדוק לביצוע התכנית במתכונתה החדשה, ייחסך מהן חלקן היחסי בהוצאות בגין תוספת הבניה – הוצאות שלגישתו של מר ברק גבוהות משווי הפער בין מה שצדוק היו אמורות לקבל לבין מה שיקבלו בפועל.
9. לטענתו של מר ברק בחקירתו הנגדית, כיוון שלא שכנע את משפחת צדוק שהתכנית החדשה כדאית עבורם, הוסכם לבצע את התכנית ולאחר מכן לפתור את הבעיות הכספיות של שני הצדדים. ואולם, כפי שיוסבר להלן, הצדדים הסכימו לתחום הן את סוג הטענות שהם רשאים להעלות לגבי התכנית החדשה והן את פרק הזמן שבו הם רשאים להעלות טענות אלה.
10. המכתב מיום 2.4.08 (נספח י' למוצגי דגש) מנוסח כמכתב שבו מודיע ב"כ צדוק כדלקמן:

"מרשותי תיאותנה לחתום לאלתר על בקשה להיתר בניה המקפלת בתוכה את התכנית החדשה הנ"ל, בתנאי שיהא מוסכם עליכם מלכתחילה התנאי שלהלן: נטילת ארבע הדירות המיועדות למשפ' צדוק אינה מלמדת על תקינות התמורה שהובטחה למרשותי בהסכם, והן תהיינה זכאיות להביא כלפיכם בכל עת – עד תום 9 חודשים ממועד תחילת הבנייה בפועל – כל טענה שיהיה בה כדי להראות שהשווי של הדירות הללו וצמידויותיהן, אינו מגיע כדי 40.8% מהשווי של כל הדירות וצמידויותיהן. להסרת ספק, מובהר כי הטענות הללו והתימוכין שיובאו להן, לא יחייבו אתכם ותהיו זכאים להתמודד עמם כפי שתראו לנכון, הן מן הבחינה העובדתית והן מן הבחינה המשפטית, לרבות על-ידי העלאת טיעון הפוך, לפיו שווי האמור עולה על 40.8% הנ"ל, בתוך 3 חודשים ממועד הבאת טענות מרשותי בפניכם".

1. מכאן שהוסכם כי דגש תוכל להעלות טענות אך ורק כדי להתמודד עם טענה של צדוק שלפיה שווי הדירות המיועדות להן וצמידויותיהן אינו מגיע ל- 40.8%. אין במכתב כל התייחסות לתכנית המקורית או להוצאות נוספות הכרוכות ביישום התכנית החדשה ולא צוין כי הצדדים יהיו רשאים להעלות טענות כלשהן בעניין זה. כאמור לעיל, דגש הסכימה לבצע את התכנית החדשה מבלי לשנות את ההוראות בהסכם הקומבינציה שלפיהן דגש תישא בכל עלויות הבנייה וצדוק לא יידרשו לשלם לדגש כל תמורה נוספת. בהתאם לכך, גם במכתב הנ"ל לא צוין כי דגש תוכל להעלות טענה שלפיה על צדוק לשאת בחלק היחסי של העלויות הנוספות שיידרשו לביצוע התכנית החדשה בניגוד להוראות המפורשות בהסכם הקומבינציה.
2. נוסף על כך וכפי שיפורט בהמשך פסק הדין, משחלף המועד שנקבע במכתב הנ"ל להעלאת טענותיהן של צדוק, הרי שגם דגש אינן רשאיות להעלות טענות נגדיות בהתאם.
3. לאור כל האמור לעיל, ומשלא שונו בעקבות התכנית החדשה ההוראות המפורשות בהסכם הקומבינציה שלפיהן כל ההוצאות הכרוכות בהקמת הפרויקט ובנייתו יחולו על דגש וצדוק לא יידרשו לשלם כל סכום נוסף, התביעה לתשלום בגין העלויות הנוספות נדחית.

התביעה בגין מע"מ על שירותי בנייה

1. סעיף 21 להסכם הקומבינציה מתייחס לנושא "מסים ותשלומים". בסעיף זה נקבע מי יישא במסי רכוש, ארנונה, היטל השבחה, אגרות בניה, שכר האדריכל ושכר המתווך, אך אין בו כל התייחסות לעניין המע"מ על שירותי הבנייה.
2. בכתב התביעה של דגש נטען כי על פי הדין ובהעדר כל קביעה אחרת בהסכם, החבות בגין המע"מ על שירותי בניה שקיבלו צדוק חלה עליהן. כמו-כן נטען כי צדוק ובא כוחן לא כפרו בחבות זו. מכתב התביעה עולה כי ביום 3.2.10, בסמוך לאחר תחילת ביצוע עבודות הבניה, ערכה דגש חשבונית מס הממוענת ל"צדוק" שבה צוין ערך עבודות הבנייה הניתנות להן בפרויקט – 1,935,220 ₪ והמע"מ החל עליהן בשיעור של 16% מהסכום הנ"ל – 301,043 ₪. כמו-כן נטען כי רק בשלב מאוחר התכחשו צדוק לחיוב במע"מ.
3. בכתב ההגנה נטען כי צדוק לא שילמו את סכום המע"מ כיוון שאינו חל עליהן. בהקשר זה נטען כי העדר כל קביעה בעניין זה בהסכם הקומבינציה פועלת לרעת דגש, שהרי היא מכירה לפני ולפנים את חיובי הצדדים כלפי שלטונות המס ויודעת היטב שלפי החוק והפסיקה היא זו שמחויבת לשלם מע"מ. בשל כך, דגש דאגה לציין בהסכם למתן שירותי בנייה שעל צדוק לשלם מע"מ, וזאת בניגוד להסכם הקומבינציה שאין בו הוראה כזו. כמו-כן חזרו והפנו צדוק להוראות בהסכם הקומבינציה שלפיהן כל ההוצאות הכרוכות בהקמת הפרויקט (למעט התשלום לחברת הגז) יחולו על דגש, וצדוק לא יידרשו לשלם כל תמורה נוספת. הוכחש כי דגש שילמה את סכום המע"מ ונטען כי אם דגש הוציאה חשבונית לצדוק הרי שעשתה זאת משיקולים כלכליים שלה. לבסוף נטען כי לא ברור מדוע דגש תובעת את המע"מ, שכן הייתה אמורה לקבל החזר בגינו בדרך של קיזוז ואין כל טענה של דגש שלפיה לא קיבלה החזר משלטונות מע"מ.
4. בן עזרא התייחס בתצהירו הראשון לנושא המע"מ והפנה בין היתר למכתב של ב"כ צדוק, עו"ד דעואל, שנכתב ארבעה חודשים לאחר שהסכם הקומבינציה נכנס לתוקף (מוצג יא') וממנו עולה כי בפירוט צרכי המימון של צדוק נכללה גם חבותן בתשלום מע"מ על שירותי הבניה. בן עזרא ציין כי אמנם הסכום נמוך יחסית אך ישנם סעיפים נוספים שבהם סכומים תומחרו בחסר, וראוי להפנות בעניין זה ל"מילת הזהירות" שציין עו"ד דעואל במכתבו. כמו-כן הפנה בן עזרא לטבלה שערך עו"ד דעואל לפני כניסתו של הסכם הקומבינציה לתוקפו שגם ממנה עולה כי בחלופה של עסקת הקומבינציה, המע"מ על שירותי הבנייה יחול על הנתבעות (מוצג כא'). עוד הצהיר בן עזרא כי לפי ייעוץ משפטי שקיבל, החובה החוקית לתשלום מע"מ על שירותי בנייה חלה לפי דין על מקבל שירותי הבנייה, דהיינו על צדוק, ושינוי מהוראות החוק צריך שייעשה במפורש ולא נעשה. בן עזרא צירף לתצהירו כרטסת הנהלת חשבונות ודפי חשבון בנק המעידים על תשלום המע"מ ביום 15.3.10 (מוצגים יח' ו- יט') וכן חשבונית שהוציאה החברה לגב' יהודית צדוק ביום 3.2.10 (מוצג כ'). לטענתו מר בן עזרא בתצהירו, מסגרת האשראי שנפתחה לצדוק לא הספיקה לתשלום המע"מ, וכשפנתה דגש לב"כ צדוק בעניין זה הוא ביקש ממנה להמתין עם דרישתה והיא הסכימה לכך. עוד הוצהר כי רק בהמשך החלו צדוק לטעון בחוסר תום לב שאינן חייבות בתשלום המע"מ כיוון שאין על כך קביעה מפורשת בהסכם הקומבינציה. בן עזרא הכחיש את טענתן של צדוק בעניין קיזוז המע"מ, וטען כי החשבונית הוצאה לגב' יהודית צדוק ורק היא יכולה להתקזז בגינה.
5. בחקירתו הנגדית העיד בן עזרא כי העסקה הייתה ברוטו לכל דבר ועניין, כך שהיה על צדוק לשלם גם מע"מ (עמ' 29 ש' 15-14). בהמשך חזר והעיד כי מתחילת הדרך הוסכם שמשפחת צדוק משלמת גם מע"מ על שירותי בנייה (עמ' 39 ש' 27-26).
6. מר משה ברק הצהיר כי היה מעורב אישית במו"מ בין דגש לצדוק, ובעת המו"מ הוסכם שצדוק כבעלות הקרקע ישלמו מיסים לרבות מע"מ בגין שירותי בנייה, כמפורט בהצעה ששלח וצורפה כנספח א' לתצהירו. מר ברק הוסיף והצהיר כי אמנם עקב טעות שלו, באחת התחזיות שערך לא הכניס את המע"מ על שירותי הבנייה בתחשיב, אך נתון זה היה ידוע והופיע בשתי טבלאות שהכין ב"כ צדוק באוגוסט ובדצמבר 2006 לגבי ההוצאות הצפויות לצדוק בכל אחת מאפשרויות ההתקשרות עם דגש.
7. בן עזרא ומר ברק לא ציינו מתי וכיצד סוכם נושא המיסוי, לרבות החבות במע"מ והאם צדוק היו מעורבות בכך אישית או שהסיכומים נעשו רק עם בא כוחן, עו"ד דעואל.
8. בתצהירי עדותן הראשית של אורנה ויהודית צדוק אין התייחסות לנושא המע"מ, אך כאמור, לא הוצהר כי צדוק היו מעורבות אישית במו"מ ובהסכמות בעניין המיסים לרבות המע"מ. עו"ד דעואל התייחס בתצהירו לאמור במכתבו מיום 18.12.07 והצהיר כי ברור שלא הייתה בו אלא הסכמה להשתתף בשיעור של כשליש מהמע"מ בלבד, וגם זאת, לא בשל ההכרה בחבות כזו אלא במסגרת הסדר כולל של המחלוקות עם דגש באופן משביע רצון מבחינת צדוק. עו"ד דעואל וצדוק לא נשאלו בחקירותיהם הנגדיות בעניין המע"מ.
9. במכתבו של מר משה ברק מיולי 2006 (נספח א' לתצהירו הראשון) ובטבלה של עו"ד דעואל מאוגוסט 2006 (מוצג כא' של דגש) אכן נכלל בפירוט ההוצאות שיהיה על צדוק לשלם בעסקת קומבינציה גם מע"מ על שירותי בניה. ואולם, במכתב מאוחר יותר של מר ברק מיום 3.12.06 (נספח ג' לתצהירו הראשון) הרכיב של מע"מ על שירותי בניה הופיע רק בחלופה של בנייה עצמית ולא בחלופה של עסקת קומבינציה. במכתב מיום 18.12.07 (נספח יא' למוצגי דגש) שנערך לאחר שהסכם הקומבינציה נכנס לתוקפו ישנה התייחסות לרכיב של "השתתפות במע"מ על שירותי הבניה לבעלים" בסך של 116,000 ₪, אך בכוכבית צוינה ההסתייגות - "כפוף לסיכום סופי של הנושא". עו"ד דעואל הצהיר כאמור כי אין במכתבו זה משום הכרה בחבות של צדוק במע"מ, אלא הסכמה להשתתף בשיעור של כשליש בלבד מהמע"מ במסגרת הסדר כולל של המחלוקות. עו"ד דעואל לא נחקר על הצהרתו זו, ולא הוצגו ראיות המעידות כי לאחר 18.12.07 הגיעו הצדדים להסכמות מחייבות כלשהן בעניין השתתפות של צדוק במע"מ על שירותי בנייה.
10. לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי דגש לא הרימה את הנטל המוטל עליה כדי להוכיח שצדוק התחייבו בעצמן או באמצעות מי מטעמן לשלם את המע"מ בגין שירותי הבנייה. לפיכך, יש לבחון מי מהצדדים חייב בתשלום המע"מ לפי הדין.
11. בסעיף 16 לחוק מס ערך מוסף, תשל"ו-197, נקבע כדלקמן:

"אלה חייבים בתשלום המס:

(1) במכר – המוכר.

(2) בשירות – נותן השירות..."

1. בע"א 2981/92 יעקב כהן נ' צמד ע.א. בע"מ, פ"ד(נ) 869, בסעיף 11 נדונה השאלה על מי מוטלת החובה לשלם מס ערך מוסף בעסקת קומבינציה ונקבע כדלקמן (ההדגשה אינה במקור):

"עסקת קומבינציה, כדוגמת העסקה במקרה דנן, הינה במהותה עסקת חליפין, שבגדרה מקבל בעל הקרקע מהקבלן דירות תמורת חלק מהמקרקעין. ואולם, לצורך דיני מס ערך מוסף, נתפסת העסקה כשתי עסקאות נפרדות: עסקת מכר שבמסגרתה מוכר בעל הקרקע חלק ממנה לקבלן; ועסקת מתן שירותי בנייה, שבגדרה הקבלן בונה בקרקע המשותפת דירות בעבור בעל הקרקע... בעסקת מתן שירותי בנייה חייב נותן השירות בתשלום המס מכוח סעיף 16 לחוק".

1. כן ראו ע"א 3678/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף מיום 16.9.14, בסעיף 27 (ההדגשה אינה במקור):

"במאמר מוסגר יצוין, כהערה מקדימה, כי על דרך הכלל, בעסקאות קומבינציה (על שני סוגיהן) הנערכות בין מוכר שאינו עוסק לבין קבלן, האחרון הוא שנושא בנטל תשלום מס ערך מוסף הן בגין עסקת המשנה של מכירת המקרקעין ליזם (מכוח תקנה 6ב(א) לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976) והן בגין עסקת המשנה הנוספת של מתן שירותי הבנייה או מכירת הדירות החלופיות (מכוח סעיף 16 לחוק מס ערך מוסף). [ראו למשל: עניין כהן, בעמ' 878; נמדר – מס ערך מוסף כרך א, בעמ' 81-80, 270-269; הדרי, בעמ' 517-514]"

1. מכאן שלפי הדין, דגש היא הנושאת בנטל לשלם את המע"מ בגין שירותי הבנייה. דגש הייתה רשאית לקבוע בהסכם הקומבינציה כי צדוק ישלמו את המע"מ בגין שירותי הבנייה עבור הדירות שיקבלו, אך היא לא עשתה זאת, ודגש לא הרימה את הנטל הנדרש כדי להוכיח כי צדוק התחייבו לשלם את המע"מ. לפיכך, יש לדחות גם את התביעה של דגש בגין החזר מע"מ.
2. לאור כל האמור לעיל, תביעתה של דגש נדחית במלואה.

תביעת צדוק

התביעה בעילת הטעיה – הרחבת חזית אסורה

1. חלק ניכר מסיכומי צדוק הוקדשו לטענה חדשה שלא מופיעה בכתב התביעה שכנגד שלפיה ההתקשרות בהסכם הקומבינציה נבעה מכך שדגש הטעתה את צדוק, ואלמלא הטעיה זו, צדוק כלל לא היו מתקשרות בהסכם הקומבינציה. לאור זאת התבקש בית המשפט "לפסוק לצדוק, בנוסף לכל סכום אשר נתבע על ידה במסגרת התביעה, פיצוי בגין ההפרש בין מה שקיבלה בפועל בעסקת הקומבינציה לבין מה שהייתה מקבלת לפי הסכם הבנייה העצמית, אלמלא ההטעיה מצד דגש, וזאת על-פי חוות דעתו של המומחה מטעם צדוק, השמאי והאדריכל אסא זהר, אשר הועמד על-ידו על 1.9 מיליון ₪" (סעיף 19 לסיכומי צדוק).
2. לטענת צדוק בסיכומיהן, רק במהלך ניהול ההליך דנן נודע להן שדגש הטעתה אותן והסתירה מהן מידע בנוגע לתכנית הרעיונית לפי חלופת הבנייה העצמית - חלופה א' - והבדיקות שנערכו לגביה בעירייה. צדוק טוענות כי דגש הסתירה מהן שעוד באוגוסט 2006 ערך האדריכל מטעמה, מר בני פרי, תכנית לפי חלופת הבנייה העצמית שנועדה לשרת את האינטרסים של דגש, ואילו צדוק היו יודעות על תכנית זו, הן לא היו מסכימות לחתום על העסקה בדצמבר 2006.
3. כמו-כן נטען כי צדוק גילו בדיעבד שדגש לא הייתה רשאית להחיל את הסכם הקומבינציה משום שלא התקיים התנאי המתלה בכתב האופציה מיום 15.12.06 (מוצג ה1 של דגש). בכתב האופציה נקבע כי התנאי המתלה יתקיים רק במקרים הבאים - אם העירייה דחתה את הבקשה להיתר בניה בהתאם לחוזה לבניה עצמית; אם לא החליטה בה תוך שנה ממועד החתימה על כתב האופציה; או אם התנתה את הדיון בה בהכנת תב"ע נקודתית, "וזאת, על אף שחב' דגש אביב ואדריכל בנימין פרי מר"ג, עשו כל שניתן וראוי היה לעשות, במקצועיות, בשקידה, בחריצות ובהתמדה, לשם קידום הבקשה וההחלטה, ובגדר זה, שיתפו את עורך דיננו, בזמן אמיתי ומבעוד מועד, בכל מהלך ובכל התפתחות ביחס לאלה". לטענת צדוק, דגש יצרה מצג שלפיו התכנית הוגשה לעירייה ונדחתה בשנת 2007, בעוד שהתברר כי התכנית כלל לא הוגשה לעירייה, אלא נעשתה רק בדיקת היתכנות לא רשמית שממצאיה לא הועברו לצדוק בזמן אמת. לפיכך, צדוק טוענות כי התנאי המתלה בכתב האופציה לא התקיים שכן דגש לא הגישה את התכנית לעירייה, לא פעלה לקידום הבקשה וההחלטה ולא שיתפה את ב"כ צדוק בעניין זה.
4. טענות שלפיהן דגש פעלה בצורה מניפולטיבית להכשלת החלופה של בנייה עצמית ולקידום עסקת קומבינציה עלו לראשונה באופן חלקי בתצהיר עדותו הראשית של עו"ד דעואל ובחוות דעתו של מר אסא זוהר. בתגובה לכך, כבר בתצהירו של אביב מטעם דגש ישנה התנגדות להרחבת החזית ובסעיף 3.1 לתצהירו נטען כדלקמן:

"על פי ייעוץ משפטי שקיבלתי מפרקליטתי ואני מאמין לה, פרקים נרחבים בתצהיר העדות הראשית שהוגש ע"י עו"ד דעואל ובחוות הדעת שהוגשה ע"י אדריכל אסא זוהר מתייחסים לאפשרויות בניה לפי מסלול א' – דהיינו ע לפי הסכם הזמנת שירותי בניה, אף על פי שהסכם זה בוטל בעת המעבר בהסכמה לעסקת הקומבינציה. פרקים אלה חורגים ממסכת העובדות ומעילת התביעה שפרשו צדוק בכתב התביעה שהגישו ולפיכך מהווים הרחבת חזית אסורה".

1. גם בדיון ההוכחות הראשון הודיעו ב"כ הצדדים כי הם מתנגדים לכל הרחבת חזית, ובעקבות זאת ניתנה החלטה שלפיה ההתנגדויות נרשמו ואין בחקירה או בהעדר חקירה משום וויתור על ההתנגדות להרחבת חזית. ב"כ הנתבעים שכנגד חזרה והזכירה בסיכומיה את התנגדותם המפורשת והעקבית של מרשיה לכל הרחבת חזית ופירטה בהרחבה מדוע אין להידרש לטענות של צדוק בעניין ההטעיה בהיותן הרחבת חזית אסורה. בין היתר הודגש כי אם יידרש בית המשפט לטענות החדשות של צדוק יהיה בכך כדי לפגוע לא רק בזכויות הדיוניות של הנתבעים שכנגד, אלא גם בזכותם המהותיות להתגונן כיאות. בהקשר זה הפנתה ב"כ הנתבעים שכנגד, בין היתר, לתקנה 78(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שלפיה טענות של מצג שווא, תרמית זדון או השפעה בלתי הוגנת מצריכות פירוט עובדתי רב, ואילו בענייננו הטענה כלל לא הוזכרה בכתב התביעה שכנגד וודאי שאין פירוט עובדתי לגביה. כמו-כן נטען כי הטענות החדשות של צדוק בדבר הטעיה ומצג שווא מבוססת על טענות עובדתיות שחלקן הועלו לראשונה בסיכומים ולא ניתנה לנתבעים שכנגד הזדמנות להתמודד עמן.
2. בסיכומי התשובה מטעם צדוק נטען כי מדובר במקרה בוחן הממחיש את העיקרון הבסיסי שלפיו מטרת המשפט היא עשיית צדק, ועל בית המשפט לעשות את כל התיקונים הדרושים כדי לברר מה הן באמת השאלות השנויות במחלוקת בין בעלי הדין. לפיכך, לטענת צדוק, יש לאפשר להן להעלות את הטענות בעניין ההטעיה ומצג השווא שהחלו להתברר רק בשלב הגשת תצהיריה של דגש, ואם יש צורך אף לאפשר לצדוק לתקן את כתב התביעה שכנגד.
3. בתביעה שכנגד נתבע סכום כולל של 2,143,387 ₪ בגין הפרת הוראות הסכם הקומבינציה ויישומו בחוסר תום לב ותוך עשיית עושר ולא במשפט. בסיכומים מטעם צדוק נטען לראשונה כי צדוק התקשרו בהסכם הקומבינציה כתוצאה מהטעיה של הנתבעים שכנגד, ובית המשפט התבקש לפסוק לצדוק פיצוי בסך של 1.9 מיליון ₪ עקב הנזק שנגרם להן כתוצאה מההטעיה. מדובר אפוא בעילת תביעה חדשה ושונה לחלוטין שבגינה נדרש סעד אשר כלל לא נתבע בכתב התביעה שכנגד. בסיכומי צדוק נטען כי עילת ההטעיה החלה להתברר לראשונה בשלב הגשת התצהירים מטעם דגש, אך באותה עת וגם לאחר מכן לא הוגשה בקשה מנומקת בכתב לתיקון כתב התביעה שכנגד בצירוף תצהיר בעניין המועד שבו התגלו לצדוק לראשונה העובדות הרלוונטיות לעילת ההטעיה. יובהר כי גם אילו הייתה מוגשת בקשה לתיקון כתב התביעה, בית המשפט לא היה נעתר לה מבלי לאפשר תיקון של כתב ההגנה בתביעה שכנגד, הגשת תצהירי עדות ראשית משלימים, הזמנת עדים נוספים וניהול חקירות נגדיות משלימות. משלא הוגשה בקשה לתיקון כתב התביעה, כלל לא הייתה לנתבעים שכנגד אפשרות לתקן את כתבי טענותיהם ולהגיש תצהירים וראיות נוספות. אילו היה בית המשפט מתיר דיון בעילת תביעה חדשה לחלוטין של צדוק שבגינה נדרש פיצוי נוסף של 1,900,000 ₪ אף שלא הייתה לנתבעים שכנגד הזדמנות להתגונן כראוי מפני עילת תביעה זו, היה בכך כדי לפגוע במידה ניכרת בזכויות הדיוניות והמהותית של הנתבעים שכנגד.
4. לאור כל האמור לעיל, ולנוכח ההתנגדות המפורשת והעקבית של הנתבעים שכנגד להרחבת החזית לאורך כל ההליך, אין להידרש לעילת התביעה החדשה של צדוק ולסעד הנוסף שנתבע בגינה.

התביעה בגין חלוקת השטחים

1. בסעיף 6ב. להסכם הקומבינציה נקבע כדלקמן:

"מובהר כי חלוקת הזכויות בין הקבלן והבעלים היא על בסיס שטחים באופן שהקבלן זכאי ל- 59.2% ואילו הבעלים ל- 40.8% ולפיכך אם ידרשו שינויים בתכנית הבניה יתחלקו השטחים, על פי אותו עיקרון של חלוקת הדירות, לפי יחס זה".

1. בכתב התביעה שכנגד נטען כי לפי חוות דעת המודד, מר יורם אהרוני, צדוק לא קיבלו 40.8% מהשטחים, ומגיעים להן שטחים נוספים של כ- 6 מ"ר מבונים וכ- 50 מ"ר מרפסות. בית המשפט התבקש להורות לנתבעים שכנגד למסור לצדוק את הפרשי השטחים, ואם ההשבה אינה אפשרית, לחייב את הנתבעים שכנגד לשלם לצדוק את שווי השטחים הנוספים: 13,300 ₪ כפול 50 מ"ר של מרפסות ו- 3,400 ₪ כפול 6 מ"ר מבונה, ובסה"כ 685,400 ₪.
2. בשלב הצגת הראיות הוגשה מטעם צדוק חוות דעת מומחה נוספת של האדריכל ושמאי המקרקעין עו"ד אסא זהר, והנתבעים שכנגד הגישו חוות דעת של השמאי רון רודיטי. בסיכומי הנתבעים שכנגד נטען כי מחוות דעתם של שני השמאים עולה שמ"ר של מרפסת מחושב כשווה ערך ל- 0.25 משווי מ"ר מבונה, ולא להפך כפי שמופיע בכתב התביעה. לפיכך נטען כי נפלה טעות בחישוב סכום התביעה, שכן החישוב הנכון צריך להיות 13,300 ₪ כפול 6 מ"ר מבונה (79,800 ₪) ו- 3,400 ₪ כפול 50 מ"ר מרפסות (170,000 ₪), וביחד 249,000 ₪ (ולא 685,400 ₪). צדוק כלל לא התייחסו לטענה זו בסיכומי התשובה מטעמם. מעיון בחוות הדעת עולה כי המומחים ביצעו את חישובי השווי על יסוד ההנחה שמ"ר של מרפסת שווה ערך ל- 0.25 מ"ר מבונה, ומכאן שנפלה טעות בחישוב הסכום שנתבע בכתב התביעה שכנגד בגין השטחים הנוספים המגיעים לצדוק לטענתן, ולפי החישוב הנכון, הסכום עומד על 249,000 ₪ בלבד.
3. מכל מקום, דינה של התביעה בגין השטחים הנוספים להידחות, שכן צדוק משכו את חוות דעתו של המודד מטעמן והיא הוצאה מהתיק, ולכן אין בפני בית המשפט כל ראיה המבססת שצדוק לא קיבלו 40.8% מהשטחים ושהן זכאיות לשטחים הנוספים המפורטים בכתב התביעה שכנגד.
4. יובהר כי בחוות דעתו של אסא זוהר אין כל התייחסות לשאלה האם צדוק קיבלו 40.8% מהשטחים שנבנו בפרויקט. השאלה היחידה שנבחנה בחוות הדעת בכל הנוגע ליישום עסקת הקומבינציה היא האם שווי השטחים שקיבלו צדוק מגיע ל- 40.8% משווי השטחים שנבנו בפרויקט. כאמור לעיל, בסעיף 6ב. להסכם הקומבינציה נקבע במפורש כי "חלוקת הזכויות בין הקבלן והבעלים היא על בסיס שטחים", ובהתאם לכך נתבע סעד בגין ההפרש בין השטחים שקיבלה צדוק בפועל לבין השטחים שהייתה אמורה לקבל לפי הסכם הקומבינציה – 40.8% מכלל השטחים. לא נטען בכתב התביעה שכנגד כי יש לפרש את הסכם הקומבינציה כך ששווי השטחים הבנויים שיקבלו צדוק יעמוד על 40.8% משווי כלל השטחים הבנויים, לא צוין מה שווי השטח שקיבלו צדוק בפועל ולא נתבע סעד כלשהו בגין הפרשי שווי. אף על פי כן, מר זהר התבסס בחוות דעתו על ההנחה שצדוק זכאיות ל- 40.8% משווי השטחים הבנויים וקבע כי צדוק קיבלו 36.2% משווי השטחים הבנויים בלבד, ולכן הן זכאיות ל"תשלומי איזון" בסך של 1,058,000 ₪. משלא הוגשה תוך כדי ניהול ההליך בקשה מפורטת ומנומקת לתיקון כתב התביעה שכנגד בצירוף תצהיר כנדרש, ומשהתנגדו הנתבעים שכנגד מפורשות לשינוי ולהרחבת החזית גם בעניין זה, אין להידרש לקביעותיו הנ"ל של המומחה אשר אינן עולות בקנה אחד עם הטענות בכתב התביעה שכנגד לגבי זכויותיהן של צדוק לפי סעיף 6ב. להסכם הקומבינציה ועם הסעד שנתבע בגין כך.
5. צדוק מפנות למכתב שניסח בא כוחן דאז, עו"ד דעואל מיום 2.4.08 ששני הצדדים חתומים עליו ובו נקבע כי "נטילת ארבע הדירות המיועדות למשפ' צדוק אינה מלמדת על תקינות התמורה שהובטחה למרשותי בהסכם, והן תהיינה זכאיות להביא כלפיכם בכל עת – עד תום 9 חודשים ממועד תחילת הבנייה בפועל – כל טענה שיהיה בה כדי להראות שהשווי של הדירות הללו וצמידויותיהן, אינו מגיע כדי 40.8% מהשווי של כל הדירות וצמידויותיהן". כאמור לעיל, בסעיף 6ב. להסכם הקומבינציה נקבע במפורש כי חלוקת הזכויות בין דגש לצדוק תבוצע על בסיס שטחים ולא על בסיס שווי, ולכן המכתב הנ"ל שניסח עו"ד דעואל, אינו מתיישב עם הוראות הסכם הקומבינציה. ואולם, גם אילו היה מקום לפרש את חתימתה של דגש על המכתב כהסכמה מצידה לשקול חלוקה על בסיס שווי, הרי שלפי האמור במכתב, צדוק היו רשאיות להעלות טענות בעניין זה רק עד תום 9 חודשים ממועד תחילת הבנייה בפועל. אמנם הנתבעים שכנגד הודו בכתב הגנתם כי המועד הנ"ל נדחה הלכה למעשה, משום שכוון להלום את המועד של גמר עבודות השלד שהתעכב, אך הודגש כי גם בעת גמר עבודות השלד צדוק לא העלו את טענותיהן, ורק כחצי שנה לאחר מכן פנו אל המודד, מר אהרוני. צדוק לא התייחסו לטענה זו בתצהיריהן, לא ציינו מתי פנו למר אהרוני ומתי העלו בפני הנתבעים שכנגד לראשונה טענות בעניין שווי השטחים שקיבלו.

1. נוסף על כך, כפי שפורט לעיל, תביעתן החדשה של צדוק בסיכומיהן לפיצוי בסך של 1,058,000 ₪ בגין ההפרש בין שווי השטחים שקיבלו לבין שווי השטחים שהיו אמורות לקבל לטענתן, אינה מתיישבת עם הטענות בכתב התביעה שכנגד ועם הסעד שנתבע שם. לפיכך, ומשלא תוקן כתב התביעה, דינה של תביעה זו להידחות גם מפאת שינוי חזית אסור והרחבת חזית אסורה.
2. לאור כל האמור לעיל, תביעת צדוק בגין הפרשי שטחים נדחית.

התביעה בגין ליקויי בניה

1. בכתב התביעה שכנגד נתבע סך של 65,887 ₪ בגין ליקויי בנייה בדירות שנמסרו צדוק. כמו-כן התבקש בית המשפט לתת צו לפיצול סעדים "עקב חוסר וודאות להשלכות שבליקויים ובפגמים ביסודות הבניין וכן בשל פגמים נסתרים בדירות". בהקשר זה צוין כי צדוק שומרות לעצמן את הזכות להגיש תביעה נוספת אם יוחמרו הליקויים בבניין או אם יתגלו ליקויים נוספים.
2. לגבי הפגמים ביסודות הבניין, בכתב התביעה שכנגד ובסיכומים נטען כי עוד ביום 26.11.12 נחשפו צדוק למראה המזעזע והמחריד של קומת החניות במרתף, תוך פירוט הליקויים החמורים והנראים לעין ביסודות הבניין. כמו-כן נטען כי הסתבר לצדוק בדיעבד כי הנתבעים שכנגד התרשלו בתכנון הבניין ובבנייתו וגרמו לליקויים ולפגמים אקוטיים בבניין, בעיקר בקומת המרתף. מכאן שמדובר בנזק שהיה ידוע לצדוק עוד לפני הגשת התביעה דנן, וגם אם היה להן קושי להעריך את מלוא היקפו והשלכותיו, היה באפשרותן לפנות למומחה שיחווה דעתו בעניין זה. צדוק לא הסבירו בכתב התביעה שכנגד ובתצהיריהן מדוע לא פנו לקבלת חוות דעת מומחה לגבי הליקויים הנטענים ביסודות, ולכן בכל הנוגע לליקויים אלה אינני מוצא לנכון להיעתר לבקשתן לפיצול סעדים.
3. לגבי פגמים נסתרים – צדוק יהיו רשאיות להגיש תביעה נוספת בגינם רק אם יוכיחו שלא הייתה אפשרות לאתר אותם לפני הגשת התביעה דנן.
4. אשר לתביעה בגין ליקויים ואי התאמות בדירות, צדוק צירפו לכתב התביעה שכנגד חוות דעת של טרמינל שנערכו לפני שבוצעו תיקוני בדק בדירות. חוות הדעת שמתייחסות לשלוש מתוך ארבע הדירות של צדוק (דירות מס' 4, 6 ו- 8) לא הוגשו כראיה בתיק בשלב הגשת תצהירי העדות הראשית ועורכיהן לא התייצבו לדיון ההוכחות לצורך חקירה נגדית. לפיכך, חוות דעת אלה אינן יכולות לשמש ראיה לאמיתות תוכנן. לגבי הדירה הרביעית של צדוק (דירה מס' 2), לא הוגשה חוות דעת לגביה ולא נתבע כל סעד בגינה.
5. בתצהירי העדות הראשית ובסיכומים מטעם צדוק אין התייחסות מפורטת כלשהי לליקויים ולאי התאמות בדירות. כל שנטען הוא שצדוק אולצו לחתום על פרוטוקולים לפני מסירת הדירות לידיהן אף שהיו בהן ליקויים. בפרוטוקולים שהוגשו לתיק (מוצג לד' של צדוק) ישנה התייחסות לתיקונים שצריך לבצע, וליד חלקם צוין כי טופלו. פרוטוקולים אלה נערכו לפני שבוצעו תיקוני הבדק בדירות, וצדוק לא פירטו אילו ליקויים נותרו לטענתן לאחר ביצוע התיקונים. אורנה נשאלה על כך בחקירתה הנגדית, אך לא פירטה בתשובותיה אילו תיקונים בוצעו ואילו ליקויים נותרו (ראו עמ' 90-89 לפרוטוקול). אשר לדירה מס' 4 - מעדותה של אורנה עלה כי מדובר בדירה שבה גרה אמה יחד עם מטפלת ונחתם לגביה פרוטוקול, כך שככל שהיו בה ליקויים במועד המסירה הם תוקנו לאחר מכן. לגבי דירה מס' 6 - אורנה העידה כי מדובר בדירה של אחיה (שלא הגיש תצהיר עדות ראשית), ולהערכתה בוצעו בדירה זו תיקוני בדק חלקיים ולא נחתם פרוטוקול. צדוק לא הציגו פירוט או ראיות כלשהן לגבי ליקויים שנותרו בדירה מס' 6, אם בכלל. בנוגע לדירה מס' 8 - אורנה העידה כי היא מתגוררת בדירה זו וחתמה על פרוטוקול לגביה לאחר שבוצעו בה כמה תיקונים. בהמשך העידה כי לא נדרשו תיקונים משמעותיים למעט שבירת קיר כדי לתקן נזילה, ואין כל תביעה בגין נזילה זו.
6. לאור כל האמור לעיל, ובהעדר פירוט או ראיות כלשהן לגבי הליקויים שנותרו בדירות של צדוק אם בכלל ועלות תיקונם, התביעה על סך של 65,887 ₪ בגין ליקויים בדירות נדחית.

התביעה בגין איחור בהשלמת הפרויקט

1. בסיכומי צדוק נטען כי דגש הפרו הפרה יסודית את סעיף 22 להסכם הקומבינציה על כל המשתמע ממנו. לטענת צדוק, מחמת טעות קולמוס לא ננקב בהסכם הקומבינציה מועד ספציפי לסיום הפרויקט, אולם כוונת הצדדים הייתה שייבנה תוך 18 חודשים לכל היותר מיום תחילתו או לחלופין 16 חודשים כפי שהתחייבה דגש בחוזה הבניה העצמית. לתמיכה בטענה זו מפנה ב"כ צדוק להסכמים עם הדיירים החיצוניים, למסמכים שהגישה דגש לבנק ירושלים לצורך מימון הפרויקט, להסכם של דגש עם קבלן הביצוע נירון ולתרשים זרימה שערך ב"כ צדוק שבו נקוב מועד של 18 חודשים להשלמת הבנייה בעסקת הקומבינציה. אשר לחוות דעתו של יובל יחזקאל מטעם דגש לעניין משך הזמן הסביר לביצוע הפרויקט – נטען כי היא אינה ערוכה כדין ואינה קבילה או שלחלופין יש לייחס לה משקל אפסי. כמו-כן נטען כי אין להביא בחשבון את הארכה בת ה- 60 יום שניתנה לדגש להשלמת הבנייה כיוון שלא עמדה במועד הארכה.
2. לטענת צדוק, היות שהיתר הבנייה התקבל ביום 11.11.09 היה על דגש להשלים את בניית הפרויקט ולמסור להן את הדירות עד ליום 10.5.11, אולם למרות הפצרותיהן, הדירות נמסרו להן בפועל רק ביום 28.1.13, דהיינו באיחור של 21 חודשים ו- 15 ימים.
3. בסיכומי הנתבעים שכנגד נטען כי צדוק מבססות את טענתן בעניין איחור במסירה על התקופה שנקבעה בהסכם לביצוע עבודות בנייה שממנו נגזר תאריך מסירה של 10.5.11. בהקשר זה מצוטט מכתבו של עו"ד דעואל לדגש מיום 28.9.11 שבו נכתב, בין היתר, כי "ביום 11.11.09 נתקבל ע"י דגש היתר בניה... ומכאן שאילו היה זה מסלול א' היה עליה למסור לבעלים, משפחת צדוק, את דירותיהם עד ליום 10.5.11". ב"כ הנתבעים שכנגד הפנתה לעדותו של עו"ד דעואל בחקירה הנגדית שלפיה מסלול א' הוא אכן פרויקט אחר ובהסכם הקומבינציה לא היה תאריך (עמ' 77 ש' 31-28), ובהמשך הפנתה לתשובתו של עו"ד דעואל לשאלה האם התקופה שנקבעה בהסכם הבנייה העצמית מתאימה גם להסכם הקומבינציה - "המפתח למקדם שצריך כנראה להרחיב על משך הזמן לבניין האחר לעומת משך הזמן שנדרש לבניין א' הוא מפתח שתלוי בגורמים הנדסיים שאני לא מומחה בהם. לשטחים יש השפעה, לעובדה שיש מרתף יש השפעה, ולעובדה שעולים עוד קומה יש השפעה. כמה, אני לא יודע" (עמ' 78 ש' 26-23). כמו-כן הופנה בית המשפט לעדותו של עו"ד דעואל שממנה עולה כי לא השקיע מחשבה רבה בניסוח הסכם הקומבינציה כיוון שלא חשב שהוא ייושם ולכן גם לא נכתב מועד לביצוע (עמ' 73 ש' 9-1).
4. אשר לתרשים הזרימה שערך עו"ד דעואל שממנו עולה לכאורה כי תהליך הבנייה לפי הסכם הקומבינציה יסתיים תוך 18 חודשים, הובהר כי תרשים זה מתייחס לעסקת הקומבינציה במתכונתה המקורית ולא במתכונתה החדשה עם קומה נוספת ומרתף נוסף. בהקשר זה הפנתה ב"כ הנתבעים שכנגד לחוות דעתו של יובל יחזקאל שלפיה כל אחת מתוספות אלה מאריכה את זמן הבנייה המוערך בכארבעה חודשים.
5. ב"כ הנתבעים שכנגד התייחסה גם להתקשרויות החיצוניות של דגש בנוגע לפרויקט שאליהן הפנתה צדוק בסיכומיה, וטענה כי מדובר בהתקשרויות מאוחרות לעריכת הסכם הקומבינציה ואין להסתמך עליהן לצורך קביעת מועד המסירה. לגבי מסמכי הליווי הבנקאי, ישנה הפניה להסבר של בן עזרא בתצהירו שלפיו שמאי מטעם הבנק הוא שערך את המסכמים, ואף שמצוינת בהם תקופה משוערת לביצוע העבודות, מדובר בהערכה כללית ולא מחייבת, ולכן דגש כלל איננה מתעכבת על פרט זה; בנוגע להסכם עם קבלן המשנה נירון, ישנה הפניה להסבר בתצהירו של אביב בעניין השוני בין זמנים שנקבעים בהסכמים להזמנת שירותי בנייה לבין זמנים שנקבעים בהסכמי קומבינציה. כמו-כן מופנה בית המשפט לתיאור בתצהירו של אביב בנוגע לנסיבות חתימת ההסכם עם נירון שממנו עולה כי דגש התקשרה עם נירון כיוון שהודיעה שתוכל לבצע את העבודה בזמן הקצר ביותר, בעוד שקבלנים אחרים ציינו תקופות ארוכות יותר. בהקשר זה הודגש כי דגש לא התחייבה לבצע את העבודה בקצב מוגבר וקצר מהרגיל כך שהיה עליה להשלים את עבודות הבנייה לפי משך הזמן המקובל ולא לפי החריג; לגבי חוזי המכר של הדירות, הובהר כי החוזים שאליהם מפנים צדוק נחתמו תוך הסתמכות על זמן הביצוע שנקבע בהסכם עם נירון. כמו-כן נטען כי כדי לעמוד על דעתה של דגש לגבי תקופת הבנייה, מן הראוי היה לבחון דווקא את המועדים שנקבעו בחוזים לפני ההתקשרות עם נירון, שבהם נקבעו מועדי מסירה של 22 ו- 26 חודשים, כמפורט בתצהירו של בן עזרא.
6. נוסף על כך טוענים הנתבעים שכנגד כי לאחר תחילת ביצוע העבודות התבררו מגבלות שאינן קשורות לקבלן אשר הצדדים לא ידעו עליהן במועד כריתת ההסכם (התנגדות השכנים בגבול המזרחי של המגרש ודרישת העירייה לגבי גבולו המערבי) ונסיבות אלה צדיקו הארכה של המועד בכל חוזה, לרבות בהסכם הקומבינציה שאליו התייחס המומחה מטעם דגש.
7. אשר לחוות דעתו של המומחה, יובל יחזקאל, נטען כי יש לדחות את הטענות בדבר קבילות המסמך ומשקלו שהועלו לראשונה בסיכומים של צדוק. כמו-כן הובהר כי המומחה העיד בחקירתו הנגדית שערך את המסמך כחוות דעת, וגם אם לא צוין כי דינה כדין עדות בבית משפט, הרי שזה לא היה מכוון, כך שאפשר לראות בתשובה זו את השלמת החסר. לגופו של עניין פורטה קביעתו של המומחה שלפיה משך הזמן שנדרש לביצוע הפרויקט לנוכח האילוצים והמגבלות בשטח עמד לכל הפחות על 28 חודשים. כמו-כן טוענת ב"כ הנתבעים שכנגד כי היות שהבניה הופסקה לפי צו מניעה זמני שניתן ב- 26.6.10 ובוטל ביום 7.8.10, יש להוסיף להארכת הזמנים חודשיים ושבוע בגין עיכוב מוצדק (צו מניעה וזמן התארגנות), וזאת לפי סעיף 10ג. להסכם הקומבינציה שבו נקבע כי עיכובים שחלו בפרויקט, בין היתר בשל צווים המגבילים או דוחים את הבנייה, יידחו בהתאם את המועדים הרלוונטיים בלוח הזמנים.
8. לפיכך נטען כי הזמן הסביר שהעריך המומחה + העיכוב המוצדק הנ"ל + הארכה של 60 יום שניתנה במכתב מיום 2.4.08 +תקופת הגרייס שנקבעה בהסכם הקומבינציה מגיעים כדי 34 חודשים ושבוע, וזמן ביצוע העבודות בפועל ארך 33 חודשים ו- 5 ימים.
9. לסיום נטען בסיכומי הנתבעים שכנגד כי גם אם ייקבע שחל איחור מסוים במסירה, בית המשפט מתבקש להביא בחשבון שיקולים אלה: (1) ההלוואה שמימנה דגש לצדוק לצורך היטל השבחה הקדימה את תחילת הבניה בתקופה של 6 חודשים שאותה יש לקזז מכל תקופת איחור שתיקבע; ו- (2) סכומי הפיצויים שנתבעו מופרכים ומופרזים: הפיצוי המוסכם בסך של 150,000$ אינו מצטבר לפיצוי בגובה דמי השכירות שהוגבל ל- 180 יום בלבד.
10. בהסכם הקומבינציה לא נקבע מועד להשלמת הבנייה. המועד היה אמור להיקבע בלוח זמנים שיצורף להסכם, אך לא צורף בפועל. כפי שעלה בבירור גם מעדותו של עו"ד דעואל, המועד של 16 חודשים שנקבע בהסכם לביצוע עבודות בנייה (לפי מסלול א') אינו רלוונטי ואינו משקף את משך הזמן שנדרש לביצוע העבודות לפי הסכם הקומבינציה. צדוק עצמן מפנות לתרשים זרימה שערך עו"ד דעואל שממנו עולה כי משך הזמן המוערך לביצוע העבודות לפי התכנית המקורית של עסקת הקומבינציה עמד על 18 חודשים, ולכך יש להוסיף את משך הזמן הנדרש לביצוע הבניה הנוספת לפי התכנית החדשה. אמנם בהסכמים של דגש עם הבנק ועם נירון נקבעה תקופה של כ- 14 חודשים + 3 חודשי גרייס להשלמת הבנייה, אך אין ללמוד מכך כי דגש התחייבה כלפי צדוק להשלים את הבנייה תוך התקופה שנקבעה בהסכמים הנ"ל.
11. אביב הסביר בתצהירו כי דגש בחרה בנירון לביצוע העבודות כיוון שנירון הצהירה שתוכל לבצע את העבודות בזמן קצר מהמקובל. מתצהירו של בן עזרא עלה כי לפני ההתקשרות עם נירון העריכה דגש את משך ביצוע העבודות בכ- 24-22 חודשים (כולל תקופת גרייס) ולכן בשני הסכמי המכר הראשונים עם צדדי ג' התחייבה למסור את הדירות תוך התקופה הנ"ל. על כל פנים, מדובר אך ורק בהערכה של דגש לגבי מועד השלמת הבנייה לפני הנתונים שהיו ידועים לה בעת החתימה על חוזי המכר. אין חולק כי לא נערך ולא צורף להסכם הקומבינציה בין דגש לצדוק לוח זמנים לביצוע העבודות ולהשלמתן, ואף לא הוצגו ראיות חיצוניות המבססות כי הייתה הסכמה בין הצדדים לגבי לוח הזמנים לביצוע הפרויקט במתכונתו החדשה. מכאן שצדוק לא הרימו את הנטל הנדרש כדי לבסס כי את טענתה כי נקבע לוח זמנים מוסכם לביצוע הפרויקט.
12. בסעיף 22ב. להסכם הקומבינציה נקבע בין היתר כי "במידה שיהיה פיגור העולה על 90 יום ביחס למועדים שנקבעו בלוח הזמנים, יחשב הדבר "הפרה יסודית" של ההסכם ע"י הקבלן" ובסעיף 22ג. להסכם נקבע פיצוי מוסכם ופיצוי מיוחד שעל דגש לשלם לצדוק בתנאים מסוימים בגין פיגור העולה על 90 יום בהשלמת הפרויקט. בהעדר לוח זמנים מוסכם, אין לקבל את התביעה לפיצוי מוסכם בגין פיגור ביחס למועדים שנקבעו בלוח הזמנים. לכל היותר ואם בכלל אפשר לקבוע כי היה על דגש להשלים את הבנייה תוך זמן סביר, ופיגור העולה על 90 יום ביחס לזמן הסביר הוא בגדר הפרה יסודית של ההסכם. ואולם, כפי שיפורט להלן, צדוק לא הרימו את הנטל המוטל עליהן כדי להוכיח כי היה פיגור העולה על 90 יום ביחס לפרק הזמן הסביר להשלמת הבנייה.
13. המומחה מטעם דגש, מר יובל יחזקאל, ערך טבלת השוואה לגבי משך הזמן הנדרש לביצוע כל אחד משלבי הפרויקט בתנאים אופטימאליים לעומת משך הזמן הנדרש לביצוע כל שלב לנוכח האילוצים בפועל וקבע כי בתנאים הקיימים נדרשו לכל הפחות 28.5 חודשים להשלמת הבנייה. כמו-כן קבע המומחה כי הלכה למעשה הבנייה הושלמה תוך פרק זמן של כ- 30 חודשי עבודה (שאינו כולל את התקופה שבה הופסקו העבודות למשך שלושה חודשים), ובנסיבות העניין פרק זמן זה הוא סביר וללא חריגה.
14. צדוק לא הציגו כל חוות דעת מומחה נגדית מטעמם.
15. מר יחזקאל התייחס בחוות דעתו להשכלתו וניסיונו, פירט אילו מסמכים עמדו לרשותו בעת הכנת חוות הדעת ומה הייתה מטרת הבדיקה. אמנם אין בחוות הדעת הצהרה של המומחה כי ידוע לו שדינה של חוות הדעת כדין עדות בבית המשפט, אך מר יחזקאל העיד בחקירתו הנגדית שמדובר בהשמטה מקרית וכי המסמך נערך "כחוות דעת הנדסית גם ברמת תצהיר" (עמ' 54 ש' 31-26). נוסף על כך מר יחזקאל נחקר בחקירה נגדית, ובעדותו חזר והסביר את המפורט בחוות דעתו לגבי משך הזמן הנדרש לביצוע הפרויקט בתנאים אופטימליים, משך הזמן שנדרש בפועל לנוכח האילוצים בשטח ומשך הזמן הסביר בנסיבות העניין לנוכח כל המגבלות, לרבות הפסקת העבודות באתר לתקופה של שלושה חודשים. בניגוד לנטען בסיכומי צדוק, הערכותיו של מר יחזקאל לא נסתרו בחקירה הנגדית. לפיכך, ובהעדר כל חוות דעת מומחה מטעם צדוק, יש לייחס משקל משמעותי לחוות דעתו של מר יחזקאל.
16. לגבי הפסקת העבודות, מתצהירו של אביב עולה כי לאחר שנירון לא עמדה במועדים שעליהם התחייבה, הודיעה לה דגש ביום 17.6.10 על ביטול ההסכם עמה, אולם אז התברר כי יום קודם לכן הוגשה נגד נירון תביעה לפירוק ומונה לה מפרק זמני, וב- 26.6.10 ניתן לבקשת המפרק צו מניעה במעמד צד אחד שמנע מדגש לבטל את ההסכם עם נירון ולהתקשר בהסכם עם קבלן משנה אחר. אביב הוסיף והצהיר כי דגש עשתה כל מאמץ לחידוש הבנייה בהקדם האפשרי, וזאת הן בחזית המשפטית מול המפרק והן בהתקשרות מהירה עם קבלן חדש בהסכם מותלה שייכנס לתוקפו עם ביטול צו המניעה. ואכן, ביום 7.8.10 בוטל צו המניעה וביום 15.8.10 ניתן צו התחלת עבודה לקבלן החדש, אך נדרשו לו עוד כשבועיים - שלושה של התארגנות. לפי תצהירו של אביב, קריסת נירון גרמה להפסקת העבודות באתר למשך כשלושה חודשים וצדוק שהתגוררו בסמוך לאתר ידעו על כל ההתרחשות בזמן אמת.
17. צדוק לא הרימו את הנטל הנדרש כדי להוכיח כי דגש התרשלו בבחירת קבלן המשנה. בין היתר לא הוכח כי נירון לא קיבלה היתרים מתאימים לביצוע הפרויקט וכי הייתה מסובכת כלכלית בטרם ההתקשרות בהסכם עם דגש. צדוק לא הציגו ראיות בדבר סוג ההיתר הנדרש לביצוע העבודות בפרויקט לעומת סוג ההיתר שהיה לנירון בפועל, ואף לא הציגו ראיות בנוגע לקשיים כלכליים של נירון בסמוך לפני ההתקשרות עם דגש ולבדיקות שהנתבעים שכנגד היו יכולים וצריכים לעשות כדי לגלות קשיים אלה. אל מול זאת, אביב הצהיר כי נירון הייתה קבלן רשום ועמדה בסטנדרטים המקצועיים הנדרשים. עוד הצהיר אביב כי לפני ההתקשרות עם נירון נסע לראות פרויקט שהיא מבצעת בנס ציונה והתרשם לטובה, וכן הצהיר כי לא הייתה כל אינדיקציה לקריסתה הכלכלית. בן עזרא אישר בחקירתו הנגדית כי אשר (אביב) ערך בדיקות רקע לגבי נירון לפני ההתקשרות עמה (עמ' 27-26 לפרוטוקול). בעקבות זאת, אביב נשאל בחקירתו הנגדית לגבי בדיקת ההיתרים של נירון והסביר בעדותו אילו היתרים ורישיונות ניתנו לדגש ולנירון ומדוע היו מתאימים ומספקים לצורך ביצוע הפרויקט (תחילת עמ' 32). אביב לא נשאל אילו בירורים עשה לגבי מצבה הכלכלי של נירון, ולא הוכח כי היה על הנתבעים שכנגד לדעת שנירון נמצאת בקשיים לפני ההתקשרות עמה.
18. בסיכומי צדוק נטען לראשונה כי ביצוע הפרויקט הופסק לחלוטין למשך חמישה חודשים, ויש בכך הפרה יסודית של הסכם הקומבינציה המזכה את צדוק בפיצוי מוסכם. טענה זו לא הועלתה בכתב התביעה שכנגד או בתצהירים של צדוק. אמנם נטען בכתב התביעה שכנגד כי צדוק הפרו את ההסכם הפרה יסודית והן זכאיות לפיצוי מוסכם, אך זאת כיוון שהנתבעים שכנגד "איחרו באופן חריג בהשלמת הפרויקט" ולא בשל הפסקת הבנייה. לפיכך, ומשהתנגדו הנתבעים שכנגד לכל הרחבת חזית, אין להידרש לטענה זו. במאמר מוסגר יצוין כי דינה של הטענה להידחות גם לגופו של עניין. בסעיף 22ב. להסכם הקומבינציה נקבע כי הפסקה של יותר מ- 30 יום בביצוע הפרויקט ייחשב הפרה יסודית רק אם "אין לה צידוק בדין ובהסכם". במקרה דנן, יש להפסקת העבודות "צידוק שבדין", כיוון שהוצא צו מניעה שאסר על דגש לבטל את ההסכם עם נירון ולבצע את הפרויקט באמצעות קבלן אחר. צדוק לא פירטו מתי הופסקו העבודות ומתי חודשו, ואילו הנתבעים שכנגד פירטו מהם המועדים הרלוונטיים והצהירו כי העבודות הופסקו לשלושה חודשים בלבד. לא נסתר כי דגש פעלה לביטול צו המניעה, ועוד לפני ביטולו התקשרה בהסכם מותלה עם קבלן משנה חלופי לביצוע הפרויקט לאחר שהצו יבוטל. כך גם לא נסתר כי בסמוך לאחר ביטול צו המניעה הוצא צו התחלת עבודה, וכשבועיים עד שלושה לאחר הוצאתו חודשה הבניה בפרויקט באמצעות הקבלן החדש. לפיכך, יש לדחות את תביעת צדוק לקבלת פיצוי מוסכם בשל הפסקת העבודות מכוח סעיף 22ב. להסכם הקומבינציה.
19. אילו היו הצדדים קובעים לוח זמנים מוסכם לבצוע הפרויקט, היה מקום לבחון האם העיכובים בבניה מקימים לדגש הגנת סיכול לפי סעיף 10ג. להסכם הקומבינציה באופן שדוחה את המועדים שנקבעו בלוח הזמנים. ואולם, בהעדר לוח זמנים מוסכם, סעיף זה אינו רלוונטי לענייננו, ויש לבחון האם בנסיבות העניין ולנוכח קריסתה הכלכלית של נירון וצו המניעה שהוצא, פרק הזמן הכולל מתחילת ביצוע העבודות ועד להשלמתן היה סביר.
20. לפי הצהרתו של אביב שלא נסתרה העבודות החלו ב- 15.12.09 (כחודש לאחר שהוצא היתר בנייה) והסתיימו עם מתן טופס 4 ביום 20.9.12. מכאן שממועד תחילת העבודות ועד להשלמתן חלפו 33 חודשים ו- 5 ימים. לנוכח האמור בחוות דעתו של מר יחזקאל ובחקירתו הנגדית לגבי משך הזמן הנדרש לביצוע העבודות, ומשלא נסתרה גרסת הנתבעים שכנגד שלפיה נאלצה להפסיק את העבודות עקב צו המניעה ופעלה לחידושן באמצעות קבלן אחר בהקדם האפשרי, יש לקבל את טענת הנתבעים שכנגד כי בנסיבות העניין הפרויקט הושלם תוך זמן סביר.

1. זאת עוד, לפני תחילת ביצוע הפרויקט ציין עו"ד דעואל במכתבו מיום 2.4.08 (נספח י' למוצגי דגש) כי ניתנת לדגש ארכה לקיום התחייבויותיה כלפי צדוק "כך שהתקופה הקצובה לסיום מימוש ההתחייבויות תוארך ב- 60 יום". אם נצרף ארכה זו לפרק הזמן הסביר לביצוע העבודות בפועל אשר לפי קביעת המומחה עומד על כ- 30 חודשים, אזי היה על דגש להשלים את הפרויקט תוך תקופה של כ- 32 חודשים, ורק לאחריה התחילה תקופת הגרייס בת ה-90 יום שנקבע בהסכם הקומבינציה. גם לפי תחשיב זה דגש לא חרגה מתקופת הגרייס. אין לקבל את הטענה שהועלתה בסיכומי צדוק כי כיוון שדגש לא עמדה במועד הארכה בת ה- 60 יום, יש לחייב אותה בפיצוי מוסכם מיום המסירה המקורי. בענייננו לא צוין במכתבו של עו"ד דעואל שבמקרה של חריגה מהארכה של 60 יום שניתנה ישולם פיצוי מוסכם ממועד המסירה המקורי וממילא כלל לא נקבע בהסכם הקומבינציה מועד למסירת הדירות לצדוק.
2. לו היו צדוק עומדות על קביעת לוח זמנים מוסכם מראש לביצוע העבודות, כשהאילוצים והעיכובים עדיין לא היו ידועים, ייתכן שהיה נקבע פרק זמן קצר יותר, אך צדוק לא עשו זאת. יתר על כן, ב"כ צדוק דאז, עו"ד דעואל, הודה בחקירתו הנגדית כי לא התייחס להסכם הקומבינציה ברצינות וביסודיות הראויה, ולכן בעת עריכת ההסכם לא קבע מועד לביצוע העבודות – "גם יוסי וגם אני התייחסנו די בכיפוף להסכם הקומבינציה... זה המצב אני מודה. הוא לא היה בראש מעייננו" ובהמשך העיד - "על חטאנו אני מתוודה היום. לא התייחסנו להסכם הקומבינציה כאל ישימות בחיים". כשנשאל האם בגלל זה לא צוין מועד לביצוע השיב: "את צודקת. הכל הלך בחפלפ" (עמ' 73 לפרוטוקול ש' 9-1). לפיכך, אין לצדוק להלין אלא על עצמן ועל בא כוחן דאז שלא דרש שייקבע לוח זמנים מוסכם לביצוע העבודות.
3. משלא נקבע לוח זמנים מוסכם, צדוק אינן זכאיות לפיצוי מוסכם או לפיצוי מיוחד בגין פיגור העולה על 90 יום ביחס ללוח הזמנים.
4. צדוק לא הרימו את הנטל המוטל עליהן כדי לסתור את טענת הנתבעים שכנגד הנתמכת בחוות דעת מומחה ובראיות נוספות כי משך ביצוע הפרויקט לא חרג מהסביר בנסיבות העניין, ולכל היותר חרג במעט ובפרק זמן שאינו עולה על 90 יום (תקופת הגרייס שנקבעה בהסכם) ביחס לפרק הזמן הסביר. לכן, צדוק אינן זכאיות לפיצוי בגין איחור בהשלמת הבנייה בפרויקט.
5. לאור כל האמור לעיל, תביעת צדוק לקבלת פיצוי בגין איחור בהשלמת הפרויקט נדחית.

עיכוב במסירת הדירות לאחר קבלת טופס 4

1. מסעיף 10 להסכם הקומבינציה עולה כי לוח הזמנים היה אמור להתייחס למועדים שבין התחלת הבניה להשלמת הפרויקט וקבלת טופס 4. לפיכך, ההוראות בסעיפים 22ב. ו- 22ג. להסכם מתייחסות לזכאות לפיצוי מוסכם ופיצוי מיוחד אך ורק במקרה של איחור בהשלמת הפרויקט, ואינן מתייחסות לעיכוב במסירת הדירות לצדוק לאחר קבלת טופס 4.
2. בהסכם הקומבינציה לא נקבע תוך כמה זמן נדרשת דגש למסור את הדירות לרוכשים ולצדוק לאחר קבלת טופס 4. בסעיף 16א. להסכם נקבע כי "הקבלן מתחייב שעם השלמת כל יחידת דיור בפרויקט, הוא ישלח לרוכשים שלה (ולגבי דירות הבעלים – לבעלים עצמם), הודעה בכתב שתציין את המועד בו היא תימסר (ומועד זה לא ייקבע לתאריך מוקדם מן היום ה- 11 שלאחר משלוח ההודעה)...".
3. אין חולק כי הוצא טופס 4 לפרויקט ביום 20.9.12. לטענת דגש, הדירות נמסרו בפועל ביום 23.1.13 ואילו לטענת צדוק הן נמסרו ביום 28.1.13.
4. דגש טוענת כי העיכוב של ארבעה חודשים במסירת הדירות לאחר קבלת טופס 4 אינו מהווה הפרה כיוון שדגש הייתה זכאית לממש את זכות העיכבון שמעמיד לה הדין להבטחת זכותה לתמורה המגיעה לה ומשום שצדוק התמהמהו בניהול המו"מ בעניין זה במשך תקופה ארוכה. כמו-כן נטען כי אם מגיע פיצוי כלשהו יש לחשבו לפי דירה אחת בלבד שכן צדוק היו מוכנים למסור שלוש דירות. עוד נטען כי יש להפחית מכל סכום שייפסק שיעור נכבד בשל התנהגות צדוק ותרומתן לאיחור במסירה ממועד קבלת טופס 4.
5. משנקבע בפסק דין זה לעיל כי לא הייתה לדגש עילה לדרוש מצדוק תשלומים נוספים כלשהם, לרבות תשלומים בגין הבנייה הנוספת ובגין מע"מ, אזי לא היה כל חוב של צדוק לדגש, ולכן לא קמה לדגש זכות עיכבון כלשהי בדירות. לפיכך, היה על דגש למסור לצדוק את כל ארבע הדירות בסמוך לאחר קבלת טופס 4 וצדוק לא היו מחויבות להסכים לתנאים שהציבה דגש למסירת הדירות, כגון רישום עיקול או העמדת ערבויות בנקאיות. אף על פי כן, צדוק הביעו נכונות להגיע להסדרים שונים עם דגש, לרבות הסדר שלפיו עד ליישוב המחלוקות יימסרו להן שלוש מתוך ארבע הדירות (הסדר שלא יצא אל הפועל בשל העדר אפשרות להסיר את השעבוד לטובת הבנק לפני החזרת כל הערבויות). על כן, אין לקבל את טענת הנתבעים שכנגד כי צדוק לא פעלו בתום לב בעת ניהול המו"מ לגבי מסירת הדירות.
6. צדוק דרשו גם בגין העיכוב במסירת הדירה לאחר טופס 4 פיצוי מוסכם ופיצוי מיוחד לפי סעיף 22ג. להסכם, אך כאמור לעיל, סעיף זה מתייחס רק לאיחור בהשלמת הבנייה ולא לאיחור במסירת הדירות. לחלופין נתבעו דמי שכירות ריאליים או הפסד הנאה בסך של 7,000 ₪ לחודש בגין כל דירה, אך לא הוצגו ראיות כלשהן לביסוס סכום זה.
7. יחד עם זאת, בסעיף 22ג. להסכם הקומבינציה נקבע פיצוי מיוחד של "דמי השכירות עבור דירות הבעלים" (ההדגשה אינה במקור) – "100% דמ"ש ראויים, ע"ס 120$ ליום (בש"ח כנ"ל)". צדוק אמנם אינן זכאיות לפיצוי המיוחד לפי סעיף זה המתייחס רק לאיחור בהשלמת הבנייה של הפרויקט, אולם משנקבעה בהסכם הערכה מוסכמת לגבי גובה דמי השכירות של הדירות, אפשר לעשות בה שימוש ככלי עזר לקביעת גובה הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירות לצדוק לאחר השלמת הפרויקט וקבלת טופס 4. לפיכך, בהעדר ראיות לביסוס שכר הדירה הריאלי ועל דרך האומדן, מצאתי לנכון לחייב את הנתבעים שכנגד לשלם לצדוק פיצוי בגין עיכוב של כ-120 יום במסירת דירותיהן לאחר השלמת הפרויקט וקבלת טופס 4, ולהעמיד את סכום הפיצוי בגין כל ארבע הדירות של צדוק על סך של 120$ ליום.
8. לפיכך, התביעה בגין עיכוב במסירת הדירה מתקבלת בחלקה, כך שעל הנתבעים שכנגד לשלם לצדוק פיצוי בסך של 120$ X 120 ימים, דהיינו סך כולל של 14,400$ שהם 56,160 ₪ (לפי שער יציג של 3.9 ₪ לדולר).

טענות לעשיית עושר ולא במשפט

1. צדוק טענו כי הנתבעים שכנגד עשו עושר ולא במשפט כאשר נכסו לעצמם את היחידות בעלות השווי הגבוה יותר במקרקעין, אשר שוויין עולה על חלקם של הנתבעים בהסכם הקומבינציה, תוך סירוב להתחשבן עם צדוק. ואולם, משנקבע המפורש בסעיף 6ב. להסכם הקומבינציה כי החלוקה בין דגש לצדוק תיעשה על בסיס שטחים ולא על בסיס שווי ואם חלוקת השטחים נעשתה בהתאם להוראות ההסכם, אין מקום לקבוע כי דגש עשתה עושר ולא במשפט אף אם שווי השטחים שהותירה בידיה עולה על שווי השטחים שקיבלו צדוק. על כל פנים, בכתב התביעה שכנגד אין כל התייחסות לשווי השטחים שקיבלו צדוק לעומת שווי השטחים שנותרו בידי דגש ולא נתבע כל סעד בגין הפרשי השווי. כפי שפורט לעיל, משלא תוקן כתב התביעה שכנגד ולנוכח התנגדותם המפורשת של הנתבעים שכנגד להרחבת החזית, הן במהלך הדיון והן בסיכומים, אין להידרש לתביעתה החדשה של צדוק לפיצוי בגין הפרשי שווי.
2. טענה נוספת של צדוק היא כי הנתבעים שכנגד התעשרו שלא כדין כשסיפחו לדירותיהם חניות, מחסנים ושטחים משותפים שבחרו מבלי לתת לצדוק זכות בחירה כנדרש בהסכם הקומבינציה. יצוין כי בסעיף 20ג. להסכם הקומבינציה נקבע מנגנון המאפשר לצדוק לבחור חניות, אולם לא נקבע בהסכם כי צדוק יהיו רשאיות לבחור חלקים אחרים מהשטחים המשותפים שיוצמדו לדירותיהם, לרבות מחסנים שלא היו כלולים בתכנית המקורית. הנתבעים שכנגד טענו שבכל הקשור לבחירת החניות צדוק הן שהתרשלו ואין להן להלין אלא על עצמן, ומכל מקום, צדוק קיבלו חניות ומחסנים בחלוקה סימטרית ושוות ערך לחניות ולמחסני דגש, כך שלא נגרם לצדוק כל נזק. אביב הצהיר בעניין זה כי צדוק לא הודיעו לדגש שברצונן לבחור את החניות תוך 14 יום ממועד קבלת היתר בניה כנדרש בסעיף 21ג. להסכם הקומבינציה, אלא הודיעו על כך לראשונה רק לאחר שכל הדירות נמכרו. כמו-כן הצהיר אביב כי אף שבעת חלוקת החניות לא היה ער לקיום המנגנון שהובלע בסעיף רישום בית משותף, שמר לצדוק 6 חניות לפי חלוקה שוויונית והוגנת, כך שצדוק קיבלו שתי חניות במפלס השני, שלוש חניות במפלס השלישי וחניה אחת במפלס הרביעי והמחסנים חולקו בקומות המתאימות לחניות לשם נוחות ההעברה מהמכונית למחסן ולהפך. אביב חזר על טענות אלה בחקירתו הנגדית (עמ' 45 ש' 11-5). מתצהירה של אורנה צדוק עולה כי צדוק הודיעו לדגש לראשונה על רצונן לבחור חניות ומחסנים רק ביום 8.8.12, כלומר למעלה משנתיים לאחר המועד שבו היה עליהן למסור לדגש את ההודעה לפי סעיף 21ג. להסכם הקומבינציה, כיוון שהיתר הבניה התקבל עוד ביום 11.11.09. נוסף על כך, לא נסתרה עדותו של אביב שלפיה החניות והמחסנים חולקו בצורה שוויונית והוגנת, ומנגד, צדוק לא פירטו אילו חניות ומחסנים היו מעדיפות לקבל במקום אלה שקיבלו ומדוע, ולא הוכיחו ולו לכאורה שנגרם להן נזק כלשהו כתוצאה מכך שלא בחרו את החניות והמחסנים.
3. בכתב התביעה שכנגד ובסיכומים הועלתה בקצרה וללא כל פירוט גם טענה שלפיה הנתבעים שכנגד התעשרו שלא כדין כאשר מכרו את זכויותיהם לקבלת דירות עוד בשלב שהיו על הנייר ומסרו לצדוק את הדירות רק שלוש שנים לאחר מכן. צדוק לא טענו וודאי שלא הוכיחו כי קיימת הוראה כלשהי בהסכם הקומבינציה שלפיה נאסר על דגש למכור את זכויותיה לקבלת דירות. נהפוך הוא, בסעיף 19 להסכם ישנה התייחסות מפורשת למכירת יחידות דיור בפרויקט מתוך דירות הקבלן, וכל שהוסכם בעניין זה הוא כי המכירה תיעשה לפי חוזה המכר המצורף להסכם ולא יירשמו הערות אזהרה לטובת הרוכשים ולטובת בנקים למשכנתאות.

טענות לחוסר תום לב

1. צדוק הקדישו פרק שלם בן מספר עמודים בתביעה שכנגד ובסיכומיהן לשורה של טענות בדבר חוסר תום לב מפגיע של הנתבעים שכנגד. רוב הטענות שהועלו בפרק בעניין תום הלב כבר נדונו והוכרעו בפסק דין זה לעיל, ולכן אין צורך להתייחס אליהן פעם נוספת.
2. צדוק טענו כי חוסר תום הלב של הנתבעים שכנגד בא לידי ביטוי בין היתר בהשתהותם הארוכה בהשלמת הפרויקט. בהקשר זה נטען כי הנתבעים שכנגד הונו את צדוק, הציגו בפניהן מצג שווא שלפיו העבודה מתנהלת ברצף ולא גילו להן שהפרויקט הוקפא בתחילת הדרך לכמה חודשים בשל הסתבכות כספית של נירון. לטענת צדוק, הנתבעים שכנגד גילו להן על ההתרחשויות רק בדיעבד כאשר צדוק חזרו ושאלו מדוע הופסקה הבנייה. ואולם, הטענות בדבר מצג שווא לגבי התקדמות הבנייה כלל לא הועלו בתצהירי העדות הראשית של צדוק. כל שהצהירה אורנה הוא כי הנתבעים שכנגד סירבו לומר מתי יימסרו הדירות, ובסופו של דבר הודיעו שהן יימסרו עד סוף יוני 2012. מנגד, אביב הצהיר כי צדוק ידעו על העיכובים בזמן אמת כיוון שהתגוררו בסמוך לאתר, ובשל צו המניעה, לא הייתה אפשרות לדעת מתי יחודשו העבודות.
3. אוסיף ואציין כי אביב פירט בתצהיריו בהרחבה כיצד דגש פעלה כל העת לקידום הפרויקט ולמניעת עיכובים בבניה או צמצומם. כך למשל, אביב הצהיר כי כאשר התעוררו התנגדויות שכנים לביצוע העבודות במתכונתן המקורית, הסכימה דגש לערוך שינויים ולבצע עבודות נוספות וחריגות הכרוכות בעלויות גבוהות, וזאת כדי להימנע מסכסוך משפטי עם השכנים שהיה עלול לעכב את הפרויקט למשך חודשים רבים. כמו-כן הצהיר אביב כי דגש שכרה את שירותיה של נירון כיוון שהתחייבה לבצע את הפרויקט תוך פרק זמן קצר, ומשלא עמדה נירון בהתחייבויותיה הודיעה לה דגש על ביטול ההסכם עמה. עוד עולה מתצהירו של אביב כי לאחר שהוצא צו המניעה, דגש פעלה לבטלו ובמקביל התקשרה בהסכם מותלה עם קבלן חלופי במטרה לחדש את העבודות בהקדם האפשרי לאחר ביטול צו המניעה. הצהרותיו אלה של אביב לא נסתרו.
4. לאור כל האמור לעיל, צדוק לא הרימו את הנטל הנדרש כדי להוכיח כי הנתבעים שכנגד פעלו כלפיהם בחוסר תום לב.

התביעה בגין עוגמת נפש והוצאות משפטיות

1. צדוק תבעו סך של 215,000 ₪ בגין עגמת הנפש, הטרחה והטרדה שהוסבו להן בשל הפרת ההסכם על-ידי הנתבעים שכנגד. כמו-כן ביקשו לפסוק להן פיצוי כספי בשל הוצאות שכר טרחת עו"ד לניהול מו"מ בסך של 35,000 ₪.
2. מהראיות שבפני עולה כי לאחר השלמת הפרויקט וקבלת טופס 4 התנהל מו"מ אינטנסיבי בין הצדדים באמצעות באי כוחם שכלל חלופת מכתבים תכופה (ראו סעיפים 52 עד 65 לתצהירה של אורנה צדוק ומוצגים כ' – לג' בתיק המוצגים של צדוק). לפיכך, ומשנקבע כי דגש לא הייתה רשאית לעכב את מסירת הדירות לצדוק, אני מחייב את הנתבעים שכנגד לשלם לצדוק סכום נוסף של 7,500 ₪ כפיצוי על עוגמת הנפש הטרחה והטרדה בגין ניהול המו"מ בתקופה זו.
3. לאור כל האמור בפסק דין זה לעיל, ומשנדחו כל יתר הטענות של צדוק כלפי הנתבעים שכנגד, לא מצאתי לנכון לחייב את הנתבעים שכנגד לשלם לצדוק סכומים נוספים כלשהם בגין עוגמת נפש והוצאות משפטיות לניהול המו"מ עם דגש.

סיכום

1. התביעה העיקרית של דגש נגד צדוק נדחית במלואה, והתביעה שכנגד של צדוק מתקבלת בחלקה וביחס לסך 63,660 ₪ בלבד (56,160 ₪ + 7,500 ₪).
2. הנתבעים שכנגד ישלמו לתובעות שכנגד את הסכום הנ"ל, 63,660 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
3. משנדחתה התביעה העיקרית על סך 873,106 ₪ במלואה ומשנדחתה גם התביעה שכנגד על סך 2,143,387 ₪ ברובה, ולנוכח התנהלותן של צדוק בתיק, לרבות הרחבות החזית הנרחבות הן בתצהירי העדות הראשית והן בסיכומים, אני מחייב את הנתבעים שכנגד לשלם לתובעות ולנתבעות שכנגד בגין הוצאות משפט סך של 3,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל ובגין שכר טרחת עו"ד סך של 7,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ‏‏‏י"ט באדר א' תשע"ו, 28 בפברואר 2016, בהעדר הצדדים.