רקע

1. חב' אלברטו י. מצרי השקעות בע"מ (להלן: "הבעלים") היא הבעלים הרשום של חנות ברח' הרצל 12, פינת לילינבלום 21 תל אביב (להלן: "המושכר").

שוקורולה חנסב, הרצל חנסב, מנסור חנסב ושמואל חנסב הם דיירים מוגנים במושכר  על פי חוזה שכירות מוגנת מיום 22.12.87 אשר נחתם עם הבעלים הקודמים (להלן: "חוזה השכירות המוגנת").

יצוין, כי הגם שעל פי חוזה השכירות המוגנת, הדיירים המוגנים הם שוקורולה חנסב, הרצל חנסב, מנסור חנסב, שמואל חנסב, הרי בפועל והלכה למעשה מי שנותר הדייר המוגן במושכר הוא שוקורולה חנסב. יתר הדיירים המוגנים לא טענו לזכויות במושכר ולא היו צד להליכים. על כן הדיון התמקד ביחס לשוקורולה חנסב (להלן: "חנסב").

בתאריך 3.3.2004 נחתם בין הבעלים לבין חנסב חוזה הרשאה להשכרת משנה (להלן: "חוזה הרשאה להשכרת משנה"), לפיו נתנו הבעלים הסכמתם לכך שחנסב ישכיר את המושכר בשכירות משנה, בלתי מוגנת, לתקופה קצובה לחברת ביתא פיצה בע"מ (להלן "ביתא פיצה").

במקביל, בתאריך 3.3.2004, נחתם חוזה שכירות בלתי מוגנת בין חנסב לבין ביתא פיצה לתקופה קצובה של 52 חודשים שתחילתה ביום 26.3.2004 וסיומה ביום 25.7.2008 (להלן: "חוזה השכירות הבלתי מוגנת").

בתאריך 13.4.2008, ולאחר שניתנה הסכמת הבעלים להארכת תקופת ההרשאה, נחתמה בין חנסב לבין ביתא פיצה תוספת להסכם שכירות המשנה לפיו הוארכה תקופת שכירות המשנה עד ליום 25.3.12. (להלן: "התוספת לחוזה השכירות הבלתי מוגנת").

אין חולק, כי על פי ההסכמים האמורים, תקופת ההרשאה שניתנה לחנסב להשכיר את המושכר בשכירות משנה לביתא פיצה, ועימה גם תקופת שכירות המשנה, תמו ביום 25.3.12.

חרף כך, המשיכה ביתא פיצה להחזיק במושכר גם לאחר יום 25.3.12.

2. החזקת המושכר על ידי ביתא פיצה לאחר תום תקופת שכירות המשנה, הביאה לנקיטת הליכים משפטיים כדלקמן:

ת.א 17585-05-12 – תביעת אלברטו י. מצרי השקעות בע"מ נ' ביתא פיצה בע"מ: תביעת פינוי של הבעלים כנגד ביתא פיצה.

ת.ש 7198-06-12 – שוקורולה חנסב נ' אלברטו י. מצרי השקעות בע"מ:  בקשת חנסב לבית הדין לשכירות, לשינוי מטרת שכירות (להלן: "הבקשה לשינוי מטרת השכירות").

ת.א 12560-07-12 – תביעת אלברטו י. מצרי השקעות בע"מ נ' שוקורולה חנסב, הרצל חנסב, מנסור חנסב, שמואל חנסב: תביעת פינוי של הבעלים כנגד הדיירים המוגנים.

ת.א 35617-04-13 – תביעת שוקורולה חנסב נ' ביתא פיצה בע"מ: תביעת פינוי של חנסב כנגד ביתא פיצה.

הדיון בכל ההליכים האמורים אוחד ונדון בפני.

בהחלטה מיום 10.7.13 נמחקה בקשת חנסב לשינוי מטרת השכירות. עם זאת, בהחלטה מיום 26.2.14 נקבע כי יש לראות את הראיות שהוגשו בכל אחד מהתיקים האמורים, לרבות בתיק 7198-06-12, כחלק מהראיות עליהן ניתן יהיה להסתמך.

במסגרת דיון שהתקיים ביום 9.7.12 הגיעו הצדדים להסדר ביניים, אשר עיקריו כדלקמן:

"מוסכם כי עד להחלטה אחרת, תמשיך הנתבעת (ביתא פיצה, ע.ב) להחזיק במושכר כנגד תשלום אותם דמי שכירות כפי שנקבעו בחוזה השכירות.

לגבי דמי השכירות – הנתבעת 1 (ביתא פיצה, ע.ב) תעביר לתובעת (הבעלים, ע.ב) מחצית מדמי השכירות... הנתבעת 1 תעביר לב"כ הנתבע 2 (חנסב, ע.ב) מחצית מדמי השכירות, ואולם אלה יוחזקו בידיו בנאמנות למעט סך של 3,500 ₪ לחודש, אשר יועבר לנתבע 2 כנגד ערבותו של מר חנסאב מהרן.

...

ככל שייקבע בסופו של יום כי דמי השכירות אינם מגיעים לנתבע 2, הוא מתחייב להעבירם במלואם לתובעת, בתוך 30 יום ממועד הדרישה.

...

הסדר זה תחולתו מיום 26.3.12 ועד החלטה אחרת."

(להלן: "הסדר הביניים").

להשלמת התמונה יצוין, כי דמי השכירות שמשלמת ביתא פיצה לבעלים בהתאם לחוזה השכירות הבלתי מוגנת הם כ-7,000 ₪ לחודש, כאשר סכום זה הוא כמחצית מדמי השכירות (עמ' 12 שורות 26-28 לפרוטוקול מיום 26.2.14).

במסגרת הדיונים נעשו מאמצים ניכרים בכדי להביא את הצדדים להסכמה אשר תיטיב עם כל המעורבים, אך הדבר לא צלח.

על כן יש להכריע כעת בשלוש תביעות הפינוי התלויות ועומדות.

תביעת הבעלים נגד ביתא פיצה

3. לחנסב ניתנה הרשאה להשכיר את המושכר בהשכרת משנה בלתי מוגנת לביתא פיצה וזאת עד ליום 25.3.12. ביתא פיצה חתמה על חוזה שכירות בלתי מוגנת עם חנסב כאשר תקופת השכירות היתה עד ליום 25.3.12.

אין חולק כי השכרת המשנה כפופה ומותנית בהסכמת הבעלים, כפי שעולה מחוזה השכירות הבלתי מוגנת. הבעלים לא נתנו הסכמה להשכרת המשנה לאחר יום 25.3.12, וסירבו להרשות לביתא פיצה להחזיק במושכר לאחר מועד זה.

בהינתן העובדה, כי אין מחלוקת באשר למעמד הבעלים כבעלים של המושכר, אזי הנטל על ביתא פיצה לבסס את זכותה להמשיך ולהחזיק במושכר בתקופה שלאחר תום תקופת השכירות.

ביתא פיצה לא ביססה את זכותה להמשיך ולהחזיק במושכר לאחר יום 25.3.12 בניגוד לעמדת הבעלים. להשלמת התמונה, יוער כי ביתא פיצה העלתה טענות כלפי חנסב, ואולם, טענות אלה, אינן מבססות את זכותה של ביתא פיצה להחזיק במושכר ללא הסכמת הבעלים.

על כן, יש לקבל את תביעת הפינוי שהוגשה על ידי הבעלים כנגד ביתא פיצה.

תביעת הבעלים כנגד חנסב

4. כאמור, בשנת 2004 נתנו הבעלים לחנסב הרשאה להשכיר את המושכר בהשכרת משנה עד ליום 25.7.2008 ובהמשך - עד ליום 25.3.12.

מן הראיות עולה, כי מספר חודשים לפני שהסתיימה תקופת שכירות המשנה, פנה חנסב לבעלים ושאל אם בכוונתם להאריך את הרשאתם לשכירות המשנה. הבעלים הודיעו על סירובם. (סעיף 8 לתצהיר מר יהודה מצרי, להלן: "יהודה מצרי", בת.א 12560-07-12). בעדותו אישר חנסב כי בפגישה ביום 25.1.12 אמרו לו הבעלים כי אינם מסכימים להארכת תקופת שכירות המשנה (עמ' 17 שורה 20 לפרוטוקול מיום 26.2.14).

גם מר גידי כהן (להלן: "גידי כהן"), הבעלים של ביתא פיצה, העיד כי:

"לקראת סוף התקופה רציתי לוודא שנאריך את החוזה כפי שנעשה בעבר, פניתי למר מצרי והוא הבהיר לי שהוא לא מוכן יותר לאשר לחנסב השכרת משנה" (עמ' 10 שורות 5-7 לפרוטוקול מיום 4.3.14).

סמוך לאחר תום תקופת השכירות, ביום 1.4.12 שלחו הבעלים מכתבים הן לחנסב והן לביתא פיצה בהם הבהירו כי בהמשך לשיחות שהתקיימו בין הצדדים, הם אינם מסכימים להמשך השכרת המשנה ודורשים מביתא פיצה לפנות את המושכר (נספחים ה-ו לתצהיר מר מצרי בת.א 17585-05-12).

הנה כי כן, חנסב ידע בוודאות, כי הבעלים אינם מרשים לו להמשיך ולהשכיר את המושכר בהשכרת משנה לביתא פיצה.

חרף כך, עולה מן הראיות, כי למעשה, בשיחות עם גידי כהן מביתא פיצה, לא דרש חנסב כי ביתא פיצה תפנה את המושכר, אלא עודד אותה להמשיך ולהישאר בו.

לעניין זה מקובלת עלי עדותו של גידי כהן אשר היתה אמינה ועלתה בקנה אחד עם מכלול הראיות.

גידי כהן העיד כי:

"אני הייתי בקשר מאד צמוד עם מר חנסב באותה תקופה שנגיע לפתרון כי הוא היה המשכיר שלי. הוא כל הזמן הבטיח לי שאני אשאר שם מבחינתו לנצח נצחים, לדורות, והוא ימצא דרכים כדי שזה יקרה, כמובן בדרכים חוקיות" (עמ' 10 שורות 9-12 לפרוטוקול מיום 4.3.14).

ובהמשך:

"מר חנסב שכנע אותי להישאר..." (עמ' 11 שורה 6 לפרוטוקול מיום 4.3.14)

וכן:

"ידענו שמיצרי לא רוצה להאריך וחנסב כל הזמן רצה להאריך. הוא אמר לי להישאר מעבר לשכירות. הוא מאוד רצה שנישאר" (עמ' 11 שורות 20-21 לפרוטוקול מיום 4.3.14).

ועוד:

"חנסב ידע שמצרי מתנגד. היו לנו עוד בדיקות לגבי נכסים אחרים, ואם לא היתה תמיכה של מר חנסב היינו עוזבים ועוברים למקום אחר עם כל הצער שבדבר. זה לא היה לוקח יום אחד אבל זה היה קורה" (עמ' 12 שורות 21-23 לפרוטוקול מיום 4.3.14).

על יסוד מכלול הראיות שבפני, הריני קובעת כי חנסב, לא זו בלבד שלא דרש מביתא פיצה לפנות את המושכר, אלא עודד אותה להישאר בו.

5. בניסיון לטעון כי לא התיר לביתא פיצה להישאר במושכר, מפנה חנסב למכתב שנשלח מטעמו ביום 8.4.12 (נספח ד' לכתב ההגנה בת.א 12560-07-12). מכתב זה נשלח על ידי עו"ד יוסף שלום, בשם חנסב ובו נדרשה ביתא פיצה לפנות את המושכר.

דא עקא, שוכנעתי כי מכתב זה הוצא בכדי לשמש "כיסוי" להתנהלותו של חנסב ביחסיו עם הבעלים. חנסב ידע כי הבעלים אינם מסכימים להמשך השכרת המשנה, ועל כן, כדי להציג בפניהם מצג כי הוא פועל לפינוי ביתא פיצה, הוצא מכתב זה.

ואולם, מן הראיות עולה, כי במקביל להוצאת מכתב זה, המשיך חנסב לעודד את ביתא פיצה להישאר במושכר.

לעניין זה העיד גידי כהן:

"זה היה בדיוק השלב שבו מר חנסב נהג בהתנהגויות סותרות. לי הוא אמר אל תצא מהמקום בשום פנים ואופן לא פעם אחת, ומצד שני הוציא מכתב מהסיבות המשפטיות שלו כדי לא להיתפס כמפר מול משפחת מיצרי" (עמ' 11 שורות 1-3 לפרוטוקול מיום 4.3.14).

כאמור, גרסתו של גידי כהן, היתה מהימנה ומקובלת עלי והיא אף מתיישבת עם ההיגיון, שכן מטבע הדברים חנסב היה מעוניין בהשכרת המשנה המהווה מקור הכנסה עבורו.

זאת ועוד. המכתב ששלחה ביתא פיצה לחנסב, ביום 25.4.12 (נספח ט' לתצהיר יהודה מצרי בת.א 17585-05-12)), מלמד כי ביתא פיצה התכוננה לפינוי, אלא שחנסב ביקש ממנה להישאר. במכתב זה מובעת תמיהה על משלוח המכתב מיום 8.4.12, אשר אינו עולה בקנה אחד עם התנהגותו ועם הפצרותיו בביתא פיצה להישאר במושכר.

6. ראיה נוספת המבססת את המסקנה כי חנסב לא דרש מביתא פיצה לפנות את המושכר היא מכתב שנשלח ביום 6.6.12 לביתא פיצה על ידי עו"ד לירז, בשם חנסב (נספח ו' לתצהיר יהודה מצרי בת.א 12560-07-12).

במכתב זה נאמר, כי חנסב פנה לבית הדין לשכירות בבקשה להתיר השכרת משנה תוך שצוין כי אם תתקבל הבקשה, הוא ישמח להשכיר את המושכר לביתא פיצה בהשכרת משנה. כן צוין במכתב כי:

"על סמך הצהרתך, כי מרשתך לא תגיש נגד מרשי תביעה כלשהי בנושא השכרת המשנה- לא יגיש גם מרשי תביעה מצידו נגד מרשתך".

בחקירתו הנגדית, ובניסיון להתמודד עם המכתב מיום 6.6.12, העלה חנסב טענות כלפי עו"ד לירז וטען כי המכתב הוצא שלא על דעתו.

אין לי אלא לדחות טענות אלה מכל וכל. ראשית, יצוין כי טענות אלה הועלו לראשונה בחקירה נגדית ולא מצאו ביטוי קודם לכן. יודגש כי לכל המאוחר ידע חנסב על המכתב מיום 6.6.12 עת צורף לתצהירו של יהודה מצרי מיום 5.3.13. חרף כך ועל אף שתצהירו של חנסב הוגש ביום 25.7.13 לא הועלו על ידו בתצהירו הטענות שהעלה בחקירתו הנגדית. העובדה שחנסב לא העלה את טענותיו ביחס למכתב מיום 6.6.12 בזמן אמת, בסמוך לאחר הוצאת המכתב ואף לא בכל מועד אחר, מטה את הכף לחובתו.

מעבר לכך. תוכנו של המכתב מיום 6.6.12 מתיישב עם עדותו של גידי כהן, כפי שפורטה לעיל ואשר מצאתי לנכון להאמין לה וכן עם פנייתו של חנסב לבית הדין לשכירות, בבקשה להתיר את השכרת המשנה.

בקשה זו, אשר הוגשה לבית הדין לשכירות בחודש יוני 2012 מלמדת כי במועד זה היה מעוניין חנסב בהשכרת המשנה לביתא פיצה ומחמת התנגדות הבעלים, פנה לבית הדין לשכירות על מנת שיתיר את השכרת המשנה.

על יסוד המקובץ, הריני קובעת כי חנסב לא ביקש מביתא פיצה לפנות את המושכר אלא ביקש ממנה להמשיך ולהחזיק בו כשוכרת משנה.

7. בסיכומיו, טען ב"כ חנסב כי לא קמה עילת פינוי כנגד חנסב. ב"כ חנסב תלה יתדותיו בחוזה ההרשאה בו נאמר:

"למען הסר ספק מוסכם כי בכל מקרה שבו יופר הסכם השכירות ע"י שוכר המשנה, לא יהווה הדבר עילת פינוי כנגד השוכר, בכפוף לאמור בסעיף 4ב לעיל" (סעיף 6ב לחוזה ההרשאה, נספח ד' לכתב התביעה בת.א 17585-05-12).

סעיף 4ב קובע כי חנסב יהיה אחראי כלפי הבעלים לכל התחייבויותיו בהתאם לחוזה השכירות המוגנת.

נוסח הסעיף 6ב כמו גם הפנייתו לסעיף 4ב , מלמדים כי כוונת הצדדים היתה כי הפרה מצד שוכר המשנה, שלא בעטיו של המשכיר – חנסב, לא תעמוד לחובתו של חנסב.

אין זה המקרה בענייננו. במקרה שבפני הוכח, כי חנסב הפציר בביתא פיצה שלא לפנות את המושכר אלא ביקש ממנה להמשיך ולהחזיק בו. נוכח התנהלותו, אין מקום לכך שחנסב יתלה יתדותיו בסעיף זה של חוזה ההרשאה.

8. גם הטענה הנוספת שהעלה ב"כ חנסב בדבר אי מתן התראה בכתב בדואר רשום, אינה יכולה לעמוד. כאמור, מן הראיות עולה כי חנסב היה מודע לסירוב הבעלים להמשך השכרת המשנה. אף לגרסתו, עמדת הבעלים הובהרה לו בפגישה בינואר 2012, כך שעמידתו על חובת משלוח מכתב בדואר רשום אינה ראויה. מכל מקום, הבעלים שלחו מכתב בדואר רשום ביום 1.4.12 (נספח ו' לתצהיר יהודה מצרי בת.א 17585-05-12).

9. המשך השכרת המשנה לביתא פיצה על ידי חנסב לאחר יום 25.3.12, השכרה שנעשתה ביודעין במנוגד לעמדת הבעלים, מהווה הפרה של חוזה השכירות המוגנת, כמפורט להלן:

מטרת השכירות בחוזה השכירות המוגנת היא "עסק לבדים, טקסטיל הלבשה וקופנקציה". סעיף 3 לחוזה השכירות קובע כי יש להשתמש במושכר רק למטרתו. ההשכרה לביתא פיצה העוסקת בעסקי מזון, אינה תואמת את מטרת השכירות שבחוזה ומהווה הפרה של סעיף 3 לחוזה.

בנוסף, השכרת המשנה מהווה הפרה של סעיף 5 לחוזה השכירות המוגנת, האוסר, בין היתר, על מסירת, העברת והשכרת המושכר לאחרים.

בהתאם לסעיף 24 לחוזה השכירות המוגנת, הפרת סעיפים 3 ו 5 לחוזה מקימה עילת פינוי.

על כן, קמה עילת פינוי בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב- 1972 (להלן: "החוק").

10. הבעלים טוענים לקיומה של עילת פינוי נוספת מכוח סעיף 131(6) לחוק. לא שוכנעתי כי הוכחו היסודות הנדרשים להוכחת עילת פינוי לפי סעיף זה ולו מחמת כך שגידי כהן בעדותו, ציין כי אינו יודע אם בתקופה שלאחר 25.3.12 שולם לחנסב חלקו בדמי השכירות (עמ' 12 שורות 27-28 לפרוטוקול מיום 4.3.14).

סיכום ביניים

11. קמה עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק, בגין השכרת המשנה על ידי חנסב לאחר יום 25.3.12, שלא בהסכמת הבעלים.

וכעת יש לדון בסוגיית הסעד מן הצדק.

סעד מן הצדק

12. סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, בא להגן, משיקולים של צדק, על דייר שהוכחה לגביו עילת פינוי. החוק מקנה בידי בית המשפט את הסמכות לסרב ליתן פסק דין לפינוי אם הדבר אינו צודק בנסיבות העניין.

בין השיקולים, יש לשקול את גודל "החטא", טיבו ואופיו, וכן את התנהגות הדייר ושאלת תיקון ההפרה (ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עדכון 5 עמ' 163-168), תוך שימת לב לכך שבמשטר החוקתי השורר במדינה המכיר בזכות הקניין כזכות יסוד, יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מאשר בעבר.

במסגרת הדיון בשאלה האם יש הצדקה לנהוג לפנים משורת הדין וליתן סעד מן הצדק, יש לבחון את חומרת התוצאה של הפינוי לעומת הפרת החוק וחומרת המעשה או המחדל מצד הדייר. בחינה זו תיעשה על פי כל הנסיבות המתייחסות הן לתוצאת הפינוי והן למידת ההפרה. הסעד יינתן כאשר משתכנע בית המשפט כי תוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת ההפרה. במסגרת דיון זה, יש להיזהר מנטייה מופרזת לקולא לצד הדייר "שמא יהא הסעד לדבר של כלל, והפינוי, על אף קיום עילה לכך, לדבר של יוצא מן הכלל" (רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 943 (2003), וכן רע"א 8334/07 דאלי (מיסודה של אבנעל) בע"מ נ' בירמן (12.11.07)).

על פי ההלכה הפסוקה, סעד מן הצדק, הוא תרופה יוצאת דופן שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגעים בדבר והיא נועדה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים אשר יכולים לנבוע מן היישום הפורמאלי והאוטומטי של הדין (רע"א 4740/92 אדלר נ' חן, (2.11.92)).

13. ומן הדין אל הנדון.

בהינתן הקביעה כי חנסב הפר את חוזה השכירות המוגנת, יש לקבוע מהו משך זמן ההפרה שכן יש בכך כדי להשליך על השיקולים לעניין מתן הסעד מן הצדק.

תחילתה של ההפרה, היא כאמור החל מיום 26.3.12. הצדדים חלוקים באשר למשך תקופת ההפרה. ב"כ הבעלים טוען כי יש לראות את ההפרה כנמשכת עד מאי 2013, עת הגיש חנסב תביעת פינוי כנגד ביתא פיצה.

אין בידי לקבל עמדת זו של הבעלים. לא ניתן להתעלם מהעובדה כי בדיון מיום 9.7.12 הושג בין הצדדים הסדר הביניים במסגרתו הוסכם כי ביתא פיצה תישאר כשוכרת במושכר, תוך חלוקת דמי השכירות לפי המנגנון שהוסכם בין הצדדים. הגם שמדובר בהסדר ביניים בלבד, הרי מעת שהושג הסדר זה, אין לייחס לחנסב הפרה של חוזה השכירות בתקופת הסדר הביניים (זאת בהבדל מהיעדר זכאותו לקבל את חלקו בדמי שכירות המשנה בתקופה זו).

על כן הריני קובעת, כי ההפרה היתה בתקופה שמיום 26.3.12 ועד ליום 9.7.12, דהיינו כשלושה חודשיים ושבועיים.

תקופת הפרה זו, אשר אינה ממושכת, מטה את הכף לטובת מתן סעד מן הצדק.

מאידך, רובצת לחובת חנסב, העובדה כי המשיך להשכיר את המושכר בהשכרת משנה, תוך ידיעה ברורה כי בכך הוא פועל בניגוד לעמדת הבעלים.

14. בין יתר השיקולים יש להתחשב בשאלה האם המושכר מהווה מטה לחמו של חנסב.

לטענת הבעלים, חנסב משכיר נכס שבבעלותו לגורמים מסחריים וכן הוא מפעיל עם בנו חנות לבגדי ערב בשם "דימליין" ברח' המשביר 2 בתל אביב.

בחקירתו הנגדית אישר חנסב כי הוא מתגורר בבית הבנוי על מגרש בשטח של כ- 300 מ"ר הכולל שתי יחידות. בתשובה לשאלה האם הבית שלו, השיב: "שלי ושל המשפחה" (עמ' 15 שורה 11 לפרוטוקול מיום 26.2.14). עוד אישר חנסב כי הוא משכיר את המחסן שליד ביתו בשכירות חופשית תמורת 11,000 ₪ (עמ' 15 שורה 28 לפרוטוקול מיום 26.2.14).

לגבי החנות ברח' המשביר 2 בתל אביב, טען חנסב כי זה עסק של בנו, אך עם זאת הודה כי:

"שמתי בחנות כסף בשבילו גרושים" (עמ' 16 שורות 12-13 לפרוטוקול מיום 26.2.14).

עוד הסתבר בחקירה נגדית כי בהחזקת בני משפחת חנסב היה מושכר ברח' הרצל 20 תמורתו קיבלו דמי פינוי בסך 685,000 ₪. לטענת חנסב, למרות שהיה צד להסכם הפינוי, בפועל הוסכם כי הוא ואח נוסף לא יקבלו דבר מדמי הפינוי. ההסכם הנטען לא הוצג.

מן המקובץ עולה, כי לחנסב יש יכולת כלכלית, באופן שפינוי מהמושכר לא יותירו "רעב ללחם". עם זאת, הכנסותיו מהמושכר מהוות חלק מהמקורות הכספיים המשמשים למחייתו.

15. לאחר שהבאתי בחשבון את מכלול השיקולים הרלבנטיים, הגעתי למסקנה כי בסופו של יום נוטה הכף לטובת מתן סעד מן הצדק.

לעניין טיבו של הסעד מן הצדק

16. בסוגיה זו, אין מתאים יותר מלשוב ולצטט את תיאורו הציורי של כב' השופט בייסקי:

"שטח הפסיקה בסוגית סעד מן הצדק משול לגן ורדים גדול ובו הרבה זנים, וכל דיכפין יבוא ויבחר לעצמו הזן המתאים לו ביותר אותה עת. ואין תימה לדבר: אמנם במשך השנים נתגבשו בפסיקה מספר כללים מנחים (שאין צורך כאן לפרטם), אולם בעיקרו של דבר אין הסעד מן הצדק סעד סטנדרטי אלא אינדיווידואלי ומתחשב בכל תנאיו וצרכיו של הדייר מחד ושל המשכיר מאידך והנסיבות הספציפיות הכוללות של כל מקרה." (ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום, פ"ד לד(2) 208, 213-212 (1979)).

במסגרת שיקול הדעת לבחירת "הזן המתאים" כסעד מן הצדק, על פי רוב פוסקים בתי המשפט פיצוי אשר כנגד תשלומו, לא יבוצע צו הפינוי. ואולם, במקרים מסוימים הכירו בתי המשפט באפשרות למתן סעד מן הצדק "הפוך", אשר משמעותו מתן פיצוי כנגד הפינוי.

דרך זו הותוותה לראשונה בת.א (ת"א) 2103/98 מנהל מקרקעי ישראל נ' כהן (9.2.06), ובעקבותיו ניתן פסק הדין בע"א (מחוזי ת"א) 3309/04 מדני נ' מסיקה (13.7.06) (בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי נדחתה). מגמה זו צברה תאוצה בפסקי דין נוספים (ראו לדוגמא: ת.א (ראשל"צ) 8030/04 חכמון נ' קבוצה קאופרטיבית לתרבות ואומנות מגדל חולון (8.1.07); ת.א (ראשל"צ) 5605/07 מגן דוד אדום נ' אנמוט (22.1.09); ת.א (ראשל"צ) 2401-02-10 יניב נ' פז (19.7.11); וכן ת.א (ת"א) 27916/05 דיאמנט נ' קופרשטיין (20.8.08)).

סוגיה זו נדונה זה מכבר בבית המשפט העליון, וכך קבע כב' השופט רובינשטיין:

"לגישתי, אין לומר על "סעד מן הצדק הפוך" "אין חיה כזאת", כדברי בא כוח המבקשים; יש לאפשר לבתי המשפט לבחור גם דרך אמצע, מעין שביל זהב, לילך בה. ברי, כי לא ניתן להגדיר ולגדור מראש את קשת האפשרויות... והדברים תלוי מקרה ומקרה. במישור העקרוני, לא זו בלבד שאין לשלול מראש פתרונות ביניים, אלא ייתכנו מקרים בהם פתרונות הביניים יהיו מחויבי המציאות, וליתר דיוק, מחויבי הצדק." (רע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה) (19.2.13), להלן: "עניין קיסלביץ").

עוד יצוין, כי לאחרונה שב בית המשפט העליון על עמדתו האמורה וקבע כי ישנם מקרים בהם "סעד מן הצדק הפוך" יהיה פתרון ראוי וצודק. (רע"א 4020/13 יניב נ' פז (28.10.13)).

17. ראוי להדגיש, כי במסגרת בירור שאלת התאמת המקרה למתן סעד מן הצדק "הפוך" יש לתת את הדעת לעמדתו של בעל הבית. בטרם יינתן סעד מן הצדק המחייב את בעל הבית בתשלום, יש לוודא נכונות ויכולת מצד בעל הבית לשלם כנגד הפינוי, שאם לא כן עשוי להיווצר מצב שבו בעל הבית אינו מעוניין או אינו יכול מבחינה כלכלית לשלם לדייר, שאז לא ניתן יהיה לבצע את פסק הדין.

בענייננו הצהיר ב"כ הבעלים כי:

"ככל שיקבע שיש מקום לסעד מן הצדק, אנו נסכים לסעד מן הצדק הפוך ובלבד שהסכום שישולם כנגד הפינוי לא יעלה על הסכום שנקבע בחוות הדעת של השמאית קראוזה כמלוא דמי המפתח- 1,390,000 ₪" (עמ' 14 שורות 25-28 לפרוטוקול מיום 4.3.14).

18. הריני מוצאת לנכון לציין, כי שקלתי בכובד ראש מתן סעד מן הצדק במתכונת המקובלת, דהיינו חיוב חנסב בפיצוי כספי. ואולם, לאחר שהפכתי והפכתי בדבר, הגעתי למסקנה כי פתרון זה מנוגד לאינטרסים של כל הנוגעים בדבר, לרבות חנסב. ובמה דברים אמורים?

בתצהירו בתמיכה לבקשה לבית הדין לשכירות טען חנסב :

"האיזור בו נמצא המושכר שינה במהלך השנים את פניו לחלוטין, ומעט החנויות ובתי העסק העוסקים בקונפקציה אינם שורדים והם נסגרו או נמצאים בתהליך של סגירה. הפועל היוצא מכך הוא שלא ניתן להתפרנס מעסקי קונפקציה" (סעיפים 9-10 לתצהיר חנסב בת.ש. 7198-06-12).

וכן:

"עסקי קופנקציה נועדו לכשלון מוחלט, והמטרה היחידה היכולה להתקיים במושכר היא מטרה הקשורה למכירת מוצרי מזון" (סעיף 22 לתצהיר חנסב)

ובהמשך:

"... איני יכול עתה לייסד עסק כזה, על כל הקשיים המאפיינים אותו" (סעיף 24 לתצהיר חנסב).

הנה כי כן, חנסב עצמו חוזר ומצהיר, כי לא יוכל לתקן את ההפרה ולהחזיר ולהפעיל את המושכר בהתאם למטרת השכירות הקבועה בחוזה השכירות.

לא נעלמה מעיני העובדה כי בתצהירו מיום 25.7.13 ציין חנסב כי:

"... אני מתכוון לחזור ולנהל את עסקיי במושכר, ולמרות הקושי שלי להתחיל ולנהל שוב עסקיי קופנקציה, אני אחזור לנהלם" (סעיף 18 לתצהיר חנסב בת.א 12560-07-12).

דא עקא, מבין הצהרותיו של חנסב, הריני מעדיפה את אלה שניתנו על ידו באופן יזום בפנייתו לבית הדין לשכירות, על פני ההצהרה הסתמית שהועלתה במסגרת הגנתו כנגד תביעת הפינוי שהוגשה נגדו.

במצב דברים זה ולאור הצהרותיו של חנסב כפי שהופנו לבית הדין לשכירות, אין תוחלת, אין טעם ואין אפשרות (לשיטת חנסב עצמו) ליתן לו סעד מן הצדק במתכונת המקובלת.

גם העובדה כי מזה כעשר שנים (משנת 2004) חנסב אינו מפעיל במושכר כל עסק משל עצמו, מצדיקה את קבלת תביעת הפינוי, הגם שיהיה מקום להתנותה בתשלום.

זאת ועוד. מתן סעד מן הצדק "הפוך", מתיישב עם הגישה הרווחת כיום המצדדת בפרשנות מצמצמת של ההגנה שמעניק החוק לדיירים המוגנים, וזאת לאור עליית קרנה של זכות הקניין (ראו פסק דינו של השופט דנציגר בעניין קיסלביץ והאסמכתאות שם).

אשר על כן, הריני סבורה כי במקרה דנן, יהיה זה הוגן וצודק לקבוע כי ה"סעד מן הצדק" יהיה במתכונת של סעד מן הצדק הפוך, דהיינו, קבלת תביעת הפינוי בכפוף לתשלום פיצוי כספי.

19. לעניין שיעור התשלום כנגד הפינוי, נקבע כי:

"שיעורו של התשלום במקרים מעין אלה, יקבע בכל מקרה ומקרה בהתאם למכלול נסיבותיו, כאשר בית המשפט ישקול בהקשר זה, בין היתר, את התנהגות הדייר המוגן ומי מטעמו, את עילת הפינוי וחומרת ההפרה, את השאלה אם שולמו דמי מפתח ואת שיעורם, ואת משך התקופה שבה זכה הדייר להגנת החוק" (ע"א (מחוזי ת"א) 3309/04 מדני נ' מסיקה (13.7.06)).

במסגרת ההליכים, מונתה השמאית רחל קראוזה כשמאית מטעם בית המשפט.

בחוות דעתה ביחס למושכר, קבעה השמאית קראוזה כדלקמן:

שווי בעלות פנוי וריק: 2,360,000 ₪.

דמי מפתח מלאים: 1,390,000 ₪.

דמי פנוי/סידור חלוף: 1,850,000 ₪.

לטעמי, במקרה הנדון, אין מקום ליתן פיצוי בשיעור מלוא דמי הפינוי שנקבעו בחוות הדעת, זאת הן בשים לב לקיומה של עילת פינוי והן בשים לב לכך שחנסב אינו מנהל בעצמו כל עסק במושכר, וממילא אין רלבנטיות להוצאות העברה.

מנגד, הריני סבורה כי בנסיבות העניין, עצם קבלת תביעת הפינוי היא קשה כשלעצמה, ועל כן אין להסתפק בפיצוי בשיעור חלקו של חנסב בדמי המפתח.

לאחר ששקלתי בכובד ראש את מכלול השיקולים הרלבנטיים, הריני קובעת כי במקרה הנדון ראוי כי סכום הפיצוי יהיה בשיעור דמי המפתח המלאים.

על כן, הריני קובעת כי סכום הפיצוי שעל הבעלים לשלם לחנסב יעמוד על סך 1,390,000 ₪.

תביעת הפינוי של חנסב כנגד ביתא פיצה

20. ב"כ ביתא פיצה טען כי לאור המכתב מיום 6.6.12 מנוע חנסב מהגשת תביעת הפינוי כנגדה.

אינני נזקקת להכריע בטענה זו, נוכח קבלת תביעת הפינוי של הבעלים כנגד ביתא פיצה.

מכל מקום, ב"כ ביתא פיצה הצהיר לפרוטוקול כי :

"ככל שהדייר המוגן יוצא אין לנו טענות כנגד הבעלים ואנו נפנה תוך פרק זמן של 4-6 חודשים כפי שיורה בית המשפט" (עמ' 24 שורות 20-21 לפרוטוקול מיום 4.3.14).

לעניין מועד הפינוי

21. מי שבפועל נאלצת לפנות את המושכר היא ביתא פיצה. התרשמותי היא כי ביתא פיצה היא זו שנפגעה ממהלך הדברים על לא עוול בכפה.

בנסיבות העניין , יש ליתן לביתא פיצה ארכת התארגנות סבירה.

על כן, הריני קובעת כי מועד הפינוי יהיה עד ולא יאוחר מיום 25.7.14.

התחשבנות כספית

22. בהינתן העובדה כי התביעות שבפני הן תביעות פינוי ולא תביעות כספיות, ובשים לב לכך שהצדדים לא מסרו נתונים כספיים ברורים, אינני רואה לנכון לדון, במסגרת פסק דין זה, בנושאים כספיים, למעט הקביעות הבאות, אשר ניתנות בהתאם להסדר הביניים מיום 9.7.12:

בתקופה שמיום 26.3.12 ואילך, חנסב אינו זכאי לקבל מביתא פיצה את חלקו בדמי השכירות, ואלה מגיעים לבעלים במלואם.

דמי השכירות שהופקדו בקופת בית המשפט בת.ש. 7198-06-12 יועברו לב"כ הבעלים.

על חנסב להעביר לבעלים את דמי השכירות שקיבל מביתא פיצה עבור התקופה שמיום 26.3.12 ואילך.

ככל שביתא פיצה לא שילמה לחנסב את חלקו בדמי השכירות, ביחס לתקופה שמיום 26.3.12, עליה להעביר את יתרת דמי השכירות שטרם שולמו על ידה, ישירות לבעלים.

כל הצדדים יערכו ביניהם התחשבנות כספית, ובהיעדר הסכמה, רשאי המעוניין לפנות לבית המשפט בתביעה כספית עצמאית.

בנסיבות העניין, ולמניעת מחלוקות, הריני קובעת כי על הבעלים לשלם לחנסב את סכום הפיצוי שנקבע בסך 1,390,000 ₪ במלואו ללא כל קיזוז (למעט הוצאות ושכר טרחה שנפסקו בפסק דין זה).

הערה

23. בסיום הדברים יש לציין, כי מאחר שחנסב אינו מחזיק במושכר החזקה פיזית (שכן ביתא פיצה מחזיקה בו כשוכרת), אזי משמעותה של קבלת התביעה היא החזרת החזקה המשפטית במושכר לידי הבעלים ושלילת מעמדו של חנסב כדייר מוגן במושכר.

סוף דבר

24. על ביתא פיצה לפנות את המושכר עד ולא יאוחר מיום 25.7.14.

תביעת הפינוי של הבעלים כנגד חנסב מתקבלת בכפוף לכך שהבעלים ישלמו לו פיצוי כספי בסך של 1,390,000 ₪ בתוך 60 יום ממועד קבלת פסק הדין.

תביעת הפינוי כנגד הנתבעים 2,3,4 בת.א. 12560-07-12 – מתקבלת, וניתן נגדם פסק דין לפינוי.

באשר להוצאות ושכר טרחת עו"ד –

הריני מחייבת את חנסב לשלם לבעלים הוצאות בסך כולל של 3,000 ₪ ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪.

בנסיבות העניין, אינני מוצאת מקום לחיוב ביתא פיצה בהוצאות ובשכר טרחת עו"ד.

למזכירות –

יש להעביר את כספי הפיקדון בת.ש. 7198-06-12, על פירותיו, לידי ב"כ הבעלים, עו"ד אלימי (ב"כ המשיבה בת.ש 7198-06-12).

ניתן היום, י"א אדר ב תשע"ד, 13 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.