האם לתובע יש זכות חזקה ושימוש בלעדיים בחלק מסויים במקרקעין מושא התביעה?

זו השאלה העיקרית המונחת לפתחי בהליך זה.

כללי

1. המקרקעין מושא ההליך ידועים כחלקה 22 בגוש 8778, והם מצויים באדמות באקה אל ג'רביה (להלן – "החלקה" או "חלקה 22").

התובע והנתבעים הם הבעלים הרשומים של הזכויות בחלקה. מדובר בזכויות משותפות של בעלות ("מושע"), כאשר נכון להיום השיתוף בחלקה לא פורק.

2. התובע מבקש כי תוכר זכותו לשימוש בלעדי בחלק מסויים בחלקה. מדובר במגרש מס' 22/3 המופיע בתשריט חלוקה שהציג התובע וסומן כנספח ת/11 לכתב התביעה (להלן – "מגרש 22/3"). שטחו של מגרש 22/3 הוא 2,000 מ"ר, בהתאם לזכויות הבעלות הרשומות על שם התובע.

3. המחלוקת בהליך זה ביחס לזכותו של התובע לעשות שימוש בלעדי במגרש 22/3 היא בין התובע לבין הנתבע 8 (להלן – "ביאדסה") והנתבעת מס' 9 (להלן – "הודא").

הנפשות הפועלות ורקע היסטורי

4. החלקה כולה היא בשטח 5,726 מ"ר.

היסטורית היתה החלקה בבעלות מוחמד חמדאן ז"ל. זכויותיו של חמדאן ז"ל בחלקה הועברו לארבעת בניו – פריד; עבד אלרחים; זוהיר; וסמיר.

5. אין חולק כי פריד תפס חזקה בלעדית בחלק הצפוני ביותר בחלקה (מגרש 22/1 בתשריט ת/11 הנ"ל). פריד העביר את זכויותיו בחלקה לילדיו, הנתבעים 3-7.

כיום, אף אחד מבעלי הדין אינו חולק על זכותם של הנתבעים 3-7 לעשות שימוש בלעדי במגרש 22/1 (ראו עמ' 8 לפרוטוקול הדיון מיום 16.4.15).

6. אשר לסמיר, בשנת 1995 הוא מכר את זכויותיו בחלקה לנתבעים 1-2.

הנתבעים 1-2 תפסו חזקה בלעדית במגרש הצמוד דרומית למגרש 22/1. מגרש זה סומן 22/2 בתשריט ת/11 הנ"ל, ואף אחד מבעלי הדין אינו חולק על זכותם של הנתבעים 1-2 לעשות בו שימוש בלעדי.

7. מקור הבעיה בהליך שלפניי טמון במכר זכויותיו של עבד אלרחים (שהלך לעולמו בשנת 1995).

בשנת 1994 כרת עבד אלרחים הסכם עם ביאדסה. במסגרת הסכם זה (שיכונה להלן – "ההסכם משנת 1994"), מכר עבד אלרחים לביאדסה שטח של 400 מ"ר בחלקה אחרת, הידועה כחלקה 20 בגוש 8778. ויודגש – מדובר במכר שהתייחס לחלקה אחרת (הנמצאת אמנם באותו גוש), ולא לחלקה 22 מושא התביעה שלפניי.

יחד עם זאת, במסגרת ההסכם משנת 1994 הוסכם, כי ככל שעבד אלרחים לא יוכל להעביר לביאדסה שטח של 400 מ"ר בחלקה 20, הוא יעביר לו שטח דומה בחלקה 22, דרומית לביתו של פריד. על כך נרחיב בהמשך.

8. ביום 20.2.95 נכרת הסכם מכר בין עבד אלרחים לבין עפיף לחאם (להלן – "לחאם"). במסגרת הסכם זה הצהיר עבד אלרחים שהוא הבעלים של 2,000 מ"ר בחלקה 22, וכי הוא מוכר את זכויותיו בחלקה ללחאם. בהסכם גופו אין תיאור של שטח ספציפי המועבר ללחאם, ואולם נזכר בו שהמכר מתייחס לתשריט המצורף בהסכם. על כך נרחיב בהמשך.

9. בחודש מאי 1996 נכרת הסכם בין לחאם לבין התובע. במסגרת הסכם זה העביר לחאם לתובע 2,000 מ"ר בחלקה, אותם רכש מעבד אלרחים. בהסכם נקבע שהתובע מקבל לחזקתו מגרש שסומן 22/3 בתוכנית חלוקה שהוכנה ע"י מודד בשם גרה מוחמד.

10. בשנת 1997 הגיש בידאסה תביעה בבית המשפט המחוזי בחיפה נגד עבד אלרחים ואחרים, בה ביקש לקבוע כי הוא הבעלים של 2,000 מ"ר בחלקה 20, בהתאם להסכם משנת 1994 (ת"א 10346/97). בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, שניתן ביום 19.4.99 (נספח "ב" לתצהיר בידאסה), נקבע כי ביאדסה זכאי להירשם כבעלים של 1,600 מ"ר בחלקה 20. בית המשפט המחוזי קבע כי הוא אינו מורה על רישום 400 מ"ר בחלקה 20 על שם ביאדסה, שכן בהסכם משנת 1994 נשארה פתוחה השאלה האם זכויותיו של ביאדסה ימומשו בחלקה 20, או שמא בחלקה 22.

11. בשנת 2008 הגיש ביאדסה נגד יורשי עבד אלרחים תביעה בבית משפט השלום בחדרה במסגרת ת"א 825-11-08. על אודות ההליך ניתן ללמוד מפסק הדין שסיים אותו (צורף כנספח "ז" לתצהיר ביאדסה), ממנו עולה כי ההליך הסתיים בהסכם פשרה, שקיבל ביום 2.5.10 תוקף של פסק דין. בהסכם הפשרה התחייבו יורשי עבד אלרחים להעביר לביאדסה שטח השווה ל- 430 מ"ר בחלקה 22, וזאת כאשר יתר תנאי ההסכם משנת 1994 ימשיכו לחול. בהסכם המכר שצורף להסכם הפשרה נקבע, כי ביאדסה יקבל לידיו מגרש שסומן 22/3 במפה מצבית שהוכנה ביום 28.3.10 ע"י המודד גאנם מואיד, וזאת מתוך עיקרון לפיו ביאדסה יקבל שטח הנמצא ככל הניתן צמוד מצד דרום לבית המנוח פריד ז"ל.

12. בחודש יולי 2010 הגיש התובע תביעה כנגד ביאדסה, במסגרתה טען כי האחרון החל לבצע עבודות בניה בחודש יוני 2010 במגרש המיועד לתובע. משכך ביקש התובע צו מניעה כנגד ביאדסה ביחס להמשך ביצוע עבודות כלשהן. כתוצאה מכך ניתן צו מניעה שאסר על ביאדסה לבצע עבודות בניה נוספות בחלקה 22.

13. אשר להודא, הרי שהיא רכשה ביום 26.7.01, ביחד עם אחרת, זכויות בחלקה. בהמשך, היא כרתה הסכם נוסף ביום 4.6.05, בו רכשה מיורשי עבד אלרחים 431.5 מ"ר בחלקה. אלא שהעסקה משנת 2005 היתה נוגדת לעסקה בה רכש ביאדסה בשנת 2010 זכויות בשטח של 430 מ"ר בחלקה, כפי שפורט לעיל. במסגרת הליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי בחיפה על רקע זה (32824-12-11) נקבע כי העסקה בה רכש ביאדסה את זכויותיו גוברת על העסקה משנת 2005 בה רכשה הודא זכויות נוספות בחלקה.

גדר המחלוקת וטענות הצדדים לגביו

14. כאמור, בלב המחלוקת מצוי מגרש 22/3 וזכויות השימוש בו.

התובע טוען כי הוא בעל זכות השימוש הבלעדית במגרש זה.

הנתבעים 8-9 חולקים על כך.

שאר הנתבעים אדישים למחלוקת זו (הנתבע מס' 10 כלל לא התגונן).

15. בטרם נסקור את טענות הצדדים בנדון, נבהיר את חשיבות מגרש 22/3.

על פי תשריט החלוקה ת/11, חלקה 22 מחולקת לארבעה מגרשים.

ביחס לשני המגרשים שבקצה הצפוני של החלקה (22/1 ו- 22/2) אין חולק בדבר זכויות הנתבעים 1-7 לשימוש בלעדי בהם.

מגרש 22/3, בשטח 2000 מ"ר, מצוי דרומית למגרש 22/2.

כל השטח דרומית למגרש 22/3 נקרא בתשריט ת/11 מגרש 22/4. מדובר בשטח ארוך וצר מאוד, כך שמגרש 22/4 הוא רצועה צרה מאוד של מקרקעין. על פני הדברים נראה כי בשל צורתו של מגרש 22/3, הוא עדיף, מבחינת הצדדים, על המגרש 22/4.

זו הסיבה למחלוקת העזה שמתנהלת ביחס למגרש 22/3.

16. לטענת התובע, הוא בעל זכות השימוש הבלעדי במגרש 22/3, וזו דרך הילוכו בנדון:

• עבד אלרחים מכר ללחאם, בשנת 1995, זכויות בחלקה 22, כשהוא מייחס ללחאם את מגרש 22/3, כפי שמופיע בתשריט שצורף להסכם ביניהם.
• התובע רכש מלחאם בשנת 1996 את אותו מגרש 22/3, כפי שמופיע בתשריט שצורף להסכם ביניהם.
• התובע מחזיק במגרש 22/3 ועושה בו שימוש מאז שרכש אותו.
• ביאדסה רכש את זכויותיו בחלקה לאחר שהתובע רכש את זכויותיו בה, ולאחר שהתובע תפס חזקה במגרש 22/3. מכאן שביאדסה כפוף לזכויות השימוש של התובע במגרש 22/3.
• הודא רכשה שטח המצוי בתוך מגרש 22/4, שכן כל מטרתה היתה שהשטח ישמש מעבר מהכביש, דרך חלקה 22, למחסנים השייכים להודא ולבעלה בחלקה 24 הסמוכה, כאשר השטח בו עושה הודא שימוש בחלקה 22,מקביל למחסנים אלה, ומצוי בתוך מגרש 22/4.

17. לטענת ביאדסה, לתובע אין זכויות שימוש בלעדיות במגרש 22/3, כאשר דווקא לו יש זכויות כאמור. זו דרך הילוכו של ביאדסה בנדון:

• את זכויותיו בחלקה 22 רכש ביאדסה כבר במסגרת ההסכם משנת 1994.
• בשנת 1994 תפס ביאדסה חזקה בשטח התואם לזכויות אותן רכש, בתוך מגרש 22/3, הכל בטרם רכש התובע את זכויותיו בחלקה.
• התובע מעולם לא תפס חזקה במגרש 22/3, ומעולם לא עשה שימוש במגרש זה.
• מכל מקום, אין בסיס משפטי לקבלת התביעה, שכן בית המשפט אינו יכול לאשר חלוקת שימוש במקרקעין על סמך התשריט ת/11, שמעולם לא זכה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

18. גם הודא טוענת שלתובע אין זכות שימוש בלעדית במגרש 22/3.

לטענתה, מדובר במקרקעין בה זכויות הבעלים הן במושע, כאשר מעולם לא נכרת הסכם שיתוף שמחייב את כלל השותפים. משכך, התובע אינו יכול לנכס לעצמו זכות שימוש בלעדית במגרש 22/3.

19. הנה כי כן, מבין השותפים בחלקה 22 רק לשלושה יש, הלכה למעשה, טענה בעניין זכות שימוש במגרש 22/3 – לתובע, לביאדסה ולהודא.

ההליך לפניי

20. במסגרת כתב התביעה ביקש התובע את הסעדים הבאים:

א. אישור תשריט החלוקה ת/11.

ב. צו עשה שיורה על סילוק ידו של ביאדסה ממגרש 22/3.

ג. לחייב את ביאדסה בפיצוי של 20,000 ₪ עבור נזקים שגרם האחרון עקב פלישתו למגרש 22/3.

21. בהמשך הבהיר התובע כי הסעד המבוקש על ידו הוא סעד של חלוקה לצורך שימוש, ולא פירוק שיתוף במקרקעין (ראו דברי בא כוחו בפתח ישיבת ההוכחות מיום 16.4.15, עמוד 8 לפרוטוקול).

22. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית.

• התובע הגיש תצהיר עדות ראשית, אליו צורפו מסמכים, לרבות מספר תוכניות חלוקה, אליהן נתייחס בהמשך (יש לציין כי נספחי תצהיר התובע סומנו באות "ת", וההתייחסות אליהם בהמשך תהיה כ- ת/1, ת/2 וכו'). כמו כן הגיש התובע חבילת מסמכים מתוך ההליך בבית המשפט המחוזי בחיפה בתביעתה הנ"ל של הודא (חבילת המסמכים סומנה ת/12).
• הנתבעים 1-7 הגישו תצהירי עדות ראשית, בהם ביקשו להדגיש כי אין חולק על מיקומם בחלקה. במהלך שמיעת הראיות משכו הנתבעים 1-7 את התצהירים שהוגשו מטעמם, לאור העדר מחלוקת באשר לזכויות השימוש הבלעדיות שלהם בחלקה.
• ביאדסה הגיש תצהיר עדות שלו, וכך גם הודא. התייחסות לתוכן תצהירים אלה, ככל שתידרש, תעשה בהמשך.
• נוסף לכך, נמסרו עדויות ראשיות בעל פה של עו"ד תאופיק ביאדסי (שייצג את הנתבעים 1-2 בהליך לפניי), ושל עו"ד חוסאם חאג' אחמד, שהוא גם הנתבע מס' 4 בהליך לפניי.

23. בתאריכים 16.4.15, 23.11.15 ו- 10.12.15, התקיימו ישיבות הוכחות, בהן נחקרו התובע, ביאדסה, הודא, עו"ד תאופיק ביאדסי ועו"ד חאג' אחמד.

24. התובע, ביאדסה והודא הגישו סיכומי טענות בכתב.

שאר הנתבעים בחרו שלא להגיש סיכומי טענות.

דיון והכרעה

25. לאחר שמיעת הראיות ושקילת טענות הצדדים, מצאתי כי התובע לא הוכיח שמוקנית לו זכות שימוש וחזקה בלעדיים במגרש 22/3, וכי אין הוא זכאי לסעד שיקבע שיש לו זכות שימוש בלעדית במגרש האמור.

יחד עם זאת, התובע זכאי לכך שביאדסה יסלק ממגרש 22/3 עבודות בניה ששוללות מהתובע יכולת לשימוש סביר במגרש 22/3, שכן ביאדסה לא הוכיח שיש לו זכות שימוש בלעדית בחלק מסויים ממגרש 22/3.

להלן נימוקיי.

הפן העובדתי

מה היה המצב מבחינת השימוש בחלקה לאורך השנים

26. כזכור, החלקה מבחינה היסטורית היתה בבעלות מוחמד חמדאן ז"ל, שהעביר אותה לבניו פריד, סמיר, עבדאלרחים, וזוהיר.

27. ממסכת הראיות עולה, כי בחלקה מעולם לא נערך הסכם שיתוף ביחס לזכויות שימוש בלעדיות, וכי עם השנים התגבשה הבנה ולפיה השימוש בקצה הצפוני של החלקה מוקנה לפריד ז"ל ולבניו (הנתבעים 3-7) ולסמיר ולמי שקנה ממנו את הזכויות (הנתבעים 1-2).

28. מחומר הראיות עולה כי ראשון לתפוס חזקה בחלק מסויים בחלקה היה פריד, שהתמקם בקצה הצפוני של החלקה, ותפס חזקה ושימוש בלעדיים בחלק הקרוי מגרש 22/1 בתוכנית ת/11. על מגרש זה, בשטח של 1,172 מ"ר, נבנה בית מגורים, והוא היחיד מבין יתר חלקי החלקה לגביו שונה הייעוד התכנוני מייעוד חקלאי לייעוד של מגורים.

29. הבאים בתור מבחינת תפיסת חזקה בחלק מסויים בחלקה היו הנתבעים 1-2.

על הנסיבות שהביאו לכך מסר עו"ד תאופיק ביאדסי עדות לפניי.

חשוב להבהיר כי עו"ד ביאדסי ייצג את עבד אלרחים במשך שנים (לפחות משנת 1993), והיתה לו נגיעה כזאת או אחרת למספר עסקאות שנעשו ביחס לחלקה 22, לרבות עריכת ההסכם משנת 1994; עריכת ההסכם בו העביר סמיר את זכויותיו לנתבעים 1-2; וכן מעורבות (אם כי עקיפה) בכל הנוגע להסכם משנת 2010, שנערך בעקבות ההליך בבית משפט השלום שנוהל בין ביאדסה לבין יורשי עבד אלרחים. כמו כן, עו"ד ביאדסי ייצג את יורשי עבד אלרחים בהליכים שונים הנוגעים להתחייבויות שהיו למנוח ואשר עברו ליורשיו.

ניתן אפוא לומר כי לעו"ד ביאדסי יש ידע אישי לו מבוטל אודות ההתרחשויות בחלקה 22, ואודות מצב הזכויות בה לאורך השנים.

30. עו"ד ביאדסי, שהיה אמין עליי לחלוטין, מסר את הדברים הבאים ביחס לסוגיית חלוקת השימוש בחלקה (עמ' 33 לפרוטוקול הישיבה מיום 16.4.15, שורה 32 ואילך):

"ש. אז אתה אומר שלא היתה שום חלוקה, אפילו דפקטו?

ת. דפקטו היתה חלוקה. לפי התנהגות הצדדים שהתבטאה במכר, תחילה האח המנוח פריד תפס חזקה ובנה בית מגורים בערך על החלק שמגיע לו רבע, אני לא מדייק פלוס מינוס. לפי התנהגות הצדדים שהתבטאה במסירת שטח שמכר סמיר שהוא אחד האחים למשפחת מואסי, הנתבעים 1-2, מההתנהגות הנ"ל אנחנו למדים שהיתה חלוקת שימוש דפקטו ביניהם, שאף אחד לא התנגד לה. הסכם של פירוק שיתוף או הסכם של חלוקת שימוש לא היה."

על הנסיבות בהן קיבלו הנתבעים 1-2 זכויות שימוש בלעדיות במגרש 22/2, העיד עו"ד ביאדסי את הדברים הבאים (עמ' 33 לפרוטוקול הישיבה מיום 16.4.15, שורות 1-9):

"ש. כשעשית את ההסכם בשנת 1995 בין חמדאן (הכוונה לסמיר – א.ס.) לבין מואסי (הנתבעים 1-2 – א.ס.) יש תשריט חלוקה שמסמן את המגרש של מואסי (הנתבעים 1-2) שקובע את המיקום שלהם?

ת. (העד מעיין במסמך) לפי מה שכתוב בהסכם, כנראה לא צורף תשריט, אבל דפקטו הלכה למעשה מול עיניהם הרואות ואוזניהם השומעות של כל השותפים במקרקעין תפסו הרוכשים, קרי הנתבעים 1-2, את החלק הרשום על שם המוכר שהינו סמיר חאג' אחמד בהיקף של רבי חלקים מכלל שטח החלקה דרומית צמוד לבית של פריד ואף אחד לא התנגד מאז התפיסה שהתבטאה בבניית גדרות מ- 4 הצדדים עם שער גדול ברחוב הראשי בבקה."

אשר לזכויות שימוש בלעדיות נוספות בחלקה, מסר עו"ד ביאדסי את הדברים הבאים (עמ 31 לפרוטוקול הישיבה מיום 16.4.15, שורות 8-13):

"אני עומד כאן ומעיד על מסמכים שמתייחסים על זכויות קנייניות במקרקעין, ככל שזה נוגע לשימוש לחזקות בחלקה 22, אני ידעתי שני מחזיקים שאישית אני יודע עליהם, הנתבעים 3-7 שמתגוררים שם בבית שקיים הרבה לפני 1983 והנתבעים 1-2 שאני ערכתי את ההסכם רכישה שלהם בתחילת 1996 ומיד תפסו חזקה בשטח שעל פי התשריט 22/2. לגבי יתר החלקה, החל מהגדר הדרומית של מגרש 22/2 וכלה עד סוף החלקה הדרומית, אני לא יכול להעיד לגבי שימוש."

31. מעדותו של עו"ד ביאדסי, שהוא כאמור בעל ידע אישי נרחב לגבי החלקה כפי שמצבה היה לאורך השנים, עולה כי החזקה הבלעדית כיום של הנתבעים 1-7 בשני המגרשים המצויים בקצה הצפוני של החלקה, נובעת מתפיסה בפועל של פריד במגרש 22/1, ושל תפיסה בפועל מצד הנתבעים 1-2 של מגרש 22/2, לאחר שרכשו זכויות מסמיר.

מעבר לכך, עו"ד ביאדסי לא ידע אודות שימוש בלעדי אחר בחלקה, דרומית למגרש 22/2 (לרבות במגרש 22/3). הדבר עולה בקנה אחד עם העובדה שלא הוצגו כל ראיות לשימוש בלעדי בפועל מצד יתרת יורשי אחמד ז"ל – עבד אלרחים או זוהיר – בחלקה 22.

האם עבד אלרחים ז"ל מכר למאן דהוא חלק ספציפי בחלקה

32. עבד אלרחים ז"ל, לגביו לא הוצגו ראיות לכך שהוא עצמו, או מי מטעמו, עשה שימוש בלעדי בחלק מסויים בחלקה, היה מעורב בשני הסכמים הרלוונטיים לעניינו – ההסכם משנת 1994 שנכרת עם ביאדסה, וההסכם משנת 1995 עם לחאם.

33. מחומר הראיות עולה, כי בהסכם משנת 1994 התחייב עבד אלרחים למכור לביאדסה זכויות בחלקה 20, וככל שהדבר לא יסתייע, הוא ימכור לו זכויות בשטח של 400 מ"ר בצמוד לשטח בו ממקום ביתו של פריד (במגרש 22/1).

כך עולה מלשון ההסכם משנת 1994, וכך עולה מעדותו של עו"ד ביאדסי, שערך את הסכם זה (ראו עדותו בעמ' 31 לפרוטוקול הישיבה מיום 16.4.15, שורות 18-20).

הנה כי כן, עבד אלרחים התכוון להעביר לביאדסה, בשנת 1994, שטח של 400 מ"ר בחלקה 22, כשטח חליפי במידה והדבר לא יסתייע בחלקה 20, וזאת צמוד לביתו של פריד.

יחד עם זאת, אין כל ראיה שעבד אלרחים נטל על עצמו התחייבות זו כלפי ביאדסה על בסיס זכות שימוש בלעדי שהיתה לו בפועל במקרקעין, או שהדבר היה על דעתם של שאר השותפים בחלקה.

אדרבא, בדיעבד אנו יודעים, כי עצם העובדה שהנתבעים 1-2 תפסו חזקה במגרש הצמוד מדרום לבית פריד, דבר שהתרחש לאחר ההסכם משנת 1994, מבלי שאף אחד מהשותפים באותה עת, לרבות עבד אלרחים עצמו, התנגד, מעידה כי לעבד אלרחים לא היתה זכות שימוש בלעדית דפקטו בחלקה.

במילים אחרות, כוונתו של עבד אלרחים ז"ל, כמו גם התחייבות שהוא נטל על עצמו, להעביר לביאדסה חלק מסויים כזה או אחר בחלקה 22, לא שיקפה החזקה ו/או שימוש שבפועל של עבד אלרחים בחלק מסויים בחלקה.

34. אשר להסכם משנת 1995 עם לחאם, התובע טוען כי בהסכם זה התחייב עבד אלרחים להעביר ללחאם שטח של 2000 מ"ר המהווה את מגרש 22/3.

אלא שחומר הראיות מלמד כי התובע לא הוכיח כדבעי טענה זו.

עיון בהסכם משנת 1995 בין עבד אלרחים לבין לחאם מעלה, כי ההסכם אינו נוקב בתיאור של חלק מסויים בחלקה שאמור לעבור לידי לחאם.

אמנם, בהסכם מוזכר כי מצורף לו תשריט, אך אין בהסכם תיאור של פרטי התשריט (תאריך התשריט, עורך התשריט וכו').

התובע טוען כי מדובר בתשריט המצורף לתצהירו ומסומן ת/4, אלא שעיון בתשריט מעלה תהיות של ממש ביחס לנכונות טענה זו. מדובר בתשריט שנערך ע"י המודד מוחמד גאנם ביום 11.4.95, חודשיים לאחר המועד בו נכרת ההסכם בין עבד אלרחים לבין לחאם, ובכך כבר עולה תהייה של ממש לכך שההסכם התייחס לתשריט זה. יתרה מכך, התשריט האמור אינו חתום ע"י עבד אלרחים. אכן, התשריט המדובר נחזה לשאת את החתימה של לחאם, אולם מאישור של עו"ד מ. גנאים שעל גבי התשריט עולה כי לחאם חתם עליו ביום 1.6.96, כשנה וחצי לאחר ההסכם. המסקנה היא כי לא ניתן לקבוע שהתשריט ת/4, המקנה כביכול את מגרש 22/3 ללחאם, הוא אכן התשריט עליו דובר בהסכם משנת 1995 בין עבד אלרחים לבין לחאם.

35. מכל האמור עולה כי לא הוכח שלחאם רכש מעבד אלרחים 2000 מ"ר המהווים את מגרש 22/3.

ודוקו. גם אם נניח שעבד אלרחים אכן התכוון להעביר ללחאם שטח המהווה את מגרש 22/3, הרי שחומר הראיות מלמד, שהוא לא עשה כן על סמך שימוש בלעדי שהוא או מי מטעמו עשה באותו חלק, או שהדבר היה על דעת ובהסמכת יתרת השותפים בחלקה.

האם התובע רכש מלחאם חלק מסויים בחלקה?

36. לטענת התובע, הוא רכש מלחאם, במסגרת ההסכם ביניהם מחודש מאי 1996, שטח מסויים של 2000 מ"ר המהווה את מגרש 22/3.

37. עיון בהסכם בין לחאם לתובע מעלה, כי יש בו תימוכין לטענה הנ"ל של התובע. כך עולה מסעיף 10 להסכם, הקובע כדלקמן:

"א. צד א' מצהיר כי קיים בין בעלי החלקה הסכם שיתוף ו/או חלוקה לפיו כל בעלים קיבל ו/או יקבל לחזקתו ושימושו חלק מסויים בחלקה בהתאם לתשריט חלוקה שהוכן ע"י המודד המוסמך גרה מוחמד מיום 11/4/95 (להלן: "התשריט").

ב. הצדדים מסכימים כי מיקום החלקים המועברים יהיה המגרש המסומן ב: 22/3 בתשריט".

38. לטענת התובע, התשריט הנזכר בסעיף 10 הנ"ל להסכם הוא נספח ת/5 לתצהירו.

עיון בנספח ת/5 מעלה כי מדובר באותו תשריט של המודד גאנם מוחמד מיום 11.4.95 עליו דובר לעיל (ת/4), וזאת בשינוי המתבטא ברישום שונה בטבלת השטחים המופיעה בתשריט, כאשר ליד מגרש 22/3 בטבלה חתום התובע, ומתחתיו קיימת חתימה הנחזית להיות חתימה של, או בשם, הנתבע מס' 1.

אמנם, עיון בתשריט אינו מלמד מתי נחתמו החתימות הנ"ל, אולם עדות התובע בנדון, והעובדה שהיא נתמכת בלשון סעיף 10.ב, מאפשרים לקבוע שהתובע ולחאם אכן הסכימו שמיקום השטח מושא העסקה ביניהם יהיה 22/3.

יחד עם זאת, עובדה זו כשלעצמה אינה מובילה, בפן המשפטי, למסקנה לפיה לתובע יש זכות שימוש בלעדית במגרש 22/3, כפי שיפורט בהמשך.

מה רכש ביאדסה בדיוק, ומתי?

39. לטענת התובע, ביאדסה רכש את זכויותיו בחלקה 22 אחריו, ורק בשנת 2010. לעומתו טען ביאדסה, שהוא רכש זכויות בחלקה כבר בשנת 1994, בהסכם עם עבד אלרחים.

40. בעניין זה קבע בית המשפט המחוזי בפסק הדין שניתן בתביעה שנוהלה בין הודא לבידאסה (ת"א 32824-12-11) כי ביאדסה רכש את זכויותיו בחלקה 22 במסגרת ההסכם מיום 15.7.10, ולא במסגרת ההסכם משנת 1994 (סעיף 3 לפסק הדין).

קביעה זו מהווה השתק פלוגתא מבחינת ביאדסה, ומחייבת אותו גם בהליך שלפניי.

41. יחד עם זאת יש לציין, כי חומר הראיות מלמד כי אף שהמועד בו רכש ביאדסה זכויות בחלקה 22 היה, בפן המשפטי, בשנת 2010, הרי שכבר בשנת 1994 יצא ביאדסה מהנחה כי ככל שהוא יקבל זכויות בחלקה 22, הדבר יהיה צמוד מצד דרום לשטח בו מצוי ביתו של פריד. הדבר עולה הן מלשון ההסכם משנת 1994, והן מעדותו של עו"ד ביאדסי לפניי, שכאמור ערך את ההסכם (עמ' 31 לפרוטוקול הישיבה מיום 16.4.15, שורות 18-24).

42. זאת ועוד. חומר הראיות מלמד על כך כי עת הגיע ביאדסה לפשרה עם יורשי עבד אלרחים במסגרת ההליך משנת 2010 בבית משפט השלום, הוא יצא מנקודת הנחה לפיה הוא עומד לקבל שטח של 430 מ"ר הממוקם במגרש 22/3. כך עולה מההסכם משנת 2010, ומעדותו של עו"ד ביאדסי לפניי.

לא בכדי אפוא פעל ביאדסה בחודש יוני 2010, בסמוך לאחר פסק הדין שנתן תוקף להסכם הפשרה, לבצע עבודות בניה בשטח המצוי במגרש 22/3.

האם התובע או ביאדסה השתמשו ו/או החזיקו בפועל בחלק מסויים

43. לטענת התובע, מאז 1995 הוא החזיק בפועל במגרש 22/3, והוא המשיך לעשות כן עד שביאדסה הגיע בשנת 2010, פלש למגרש וביצע בו עבודות בניית גדרות.

לטענת ביאדסה, הוא החזיק ועשה שימוש בשטח המצוי במגרש 22/3 כבר משנת 1994, בעקבות ההסכם שנכרת באותה שנה עם עבד אלרחים.

חומר הראיות מוביל למסקנה כי אף טענה מטענות אלה לא הוכחה על ידי מי שטען אותה.

44. אשר לתובע, לא הוצגה כל ראיה ממשית לכך שהוא החזיק במגרש 22/3 ו/או עשה בו שימוש, מאז מועד רכישתו ואילך.

התובע אישר בחקירתו, כי הוא מעולם לא גידר את השטח שלו, הואיל ולא העלה על דעתו שמישהו יחלוק על החזקה שלו בשטח (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 5-6).

כאשר נשאל התובע, רופא שיניים במקצועו, איזה שימוש נעשה בשטח, המיועד לחקלאות, השיב כי "היינו מגדלים שם כל מיני מספוא, חציר וגידול חקלאי". (עמ' 15, שורה 7). התובע מסר כי בני משפחתו "גידלו וזרעו שם" (עמ' 15, שורה 24), אך לא הביא אף אחד מבני משפחתו לעדות, ולא הציג כל ראיה המוכיחה טענה זו.

לכך יש להוסיף את עדותו של הנתבע מס' 4 בישיבה מיום 23.11.15, לפיה הוא מעולם לא ראה את התובע או מי מטעמו בחלקה, וכי השטח דרומית למגרש 22/2 היה ריק ולא היו בו גידולים חקלאיים.

45. לא הוכח אפוא שהתובע, או מי מטעמו, אי פעם החזיק ו/או עשה שימוש במגרש 22/3.

מסקנה זו עולה בקנה אחד עם העובדה שבמסגרת הסכם הפשרה משנת 2010 התחייבו יורשי עבד אלרחים להעביר לביאדסה שטח במגרש 22/3. קשה להלום שיורשי עבד אלרחים היו מסכימים לכך מתוך ידיעה שהתובע מחזיק ו/או עושה שימוש כלשהו במגרש 22/3. מעדותו של עו"ד ביאדסי, שייצג את היורשים באותו הליך, והכיר היטב את ההיסטוריה של החלקה, עולה כי הסכם הפשרה נכרת כשעו"ד ביאדסי אינו מודע לכל חזקה נוגדת במגרש 22/3 (ראו עדותו בעמ' 31 לפרוטוקול).

46. מאידך, גם טענת ביאדסה לפיה מאז שנת 1994 הוא עשה שימוש בשטח המצוי במגרש 22/3, לא הוכחה.

ראשית, עדותו היחידה של ביאדסה בנדון, לא נתמכה בכל ראיה, לא בכתב (לבות תמונות) ולא בעל פה (לרבות עדות של אנשים שלטענת ביאדסה יכולים היו להעיד על השימוש שלו במגרש 22/3, כפי שטען בעמ' 27 לפרוטוקול הישיבה מיום 16.4.15, שורה 27).

שנית, חומר הראיות מלמד, כי ביאדסה היה מעוניין, בראש ובראשונה, בקבלת שטח של 400 מ"ר בחלקה 20, וכי קבלת שטח בחלקה 22 היתה מבחינתו אופציה של "הרע במיעוטו", שתתממש רק אם לא יוכל לקבל שטח בחלקה 22. ואכן, ביאדסה ניהל מערכה משפטית ארוכה, במשך שנים לאחר ההסכם משנת 1994, כאשר מטרתו היתה לקבל שטח בחלקה 20, ולא בחלקה 22 (מערכה שהגיעה עד לבית המשפט העליון). רק בשנת 2010, השלים ביאדסה עם "רוע הגזירה" (מבחינתו), והסכים, במסגרת הסכם הפשרה, לקבל שטח בחלקה 22, במגרש 22/3. לאור האמור קשה להלום שביאדסה מיהר בשנת 1994 לתפוס חזקה במגרש 22/3, טענה שכאמור לא נתמכה בכל ראיה. מבחינת ביאדסה, לא היה כל היגיון לנקוט בצעדים, קל וחומר בניית גדרות, בשטח שהוא לא ממש היה מעוניין בו.

שלישית, העדר ראיות חיצוניות לשימוש כלשהו שעשה ביאדסה בשטח עד 2010, וקיום ראיות לכך שהוא ביצע פעולות בניית גדרות בחודש יוני 2010, בסמוך לאחר הסכם הפשרה, עולה בקנה אחד עם המסקנות לעיל, ומלמד כי ביאדסה נקט בפעולות של שימוש וחזקה בשטח רק בעקבות הסכם הפשרה האמור.

47. הנה כי כן, לא הוכיח שהתובע או ביאדסה תפסו חזקה ו/או עשו שימוש בשטח המצוי במגרש 22/3, עד לשנת 2010. למעשה, חומר הראיות מלמד כי בשטח האמור אף אחד לא עשה שימוש, עד לשנת 2010.

מעורבותה של הודא בחלקה 22

48. כאמור, הודא רכשה את זכויותיה בחלקה בשנת 2001 (כאמור, העסקה הנוספת שיבצעה הודא ביחס לזכויות בחלקה בחודש יוני 2005 הפכה לחסרת נפקות נוכח פסק דינו של בית המשפט המחוזי במסגרת ת"א 32824-12-11).

49. חומר הראיות מלמד, כי הודא ביקשה לרכוש זכויות בשטח בחלקה 22, בכדי שזה ישמש דרך מעבר מהכביש הגובל בחלקה 22 ממערב, אל מחסנים שבבעלותה ובבעלות בעלה, הנמצאים בחלקה 24, הגובלת בחלקה 22 ממזרח.

משכך, הודא תפסה חזקה בשטח הנמצא מחוץ למגרש 22/3 ודרומית לו, מול המחסנים שבבעלותה (המצויים כאמור בחלקה 24). שטח זה סומן כמגרש 22/6 בתשריט שנערך מטעמה של הודא והוגש כראיה בהליך שלפניי (סומן ת/14).

בעדותה לפניי אישרה הודא את כל הנ"ל, כפי שעולה מהדברים הבאים בעמוד 44 לפרוטוקול הישיבה מיום 10.12.15:

"אנחנו כרגע משתמשים בחלק הזה (העדה מסמנת את החלק 22/6 בתשריט שמצורף לתצהירה). אני קניתי הכל במשותף, לא היתה חלוקה או מפה. זה נכון שהחלק שאנחנו עושים בו שימוש בחלקה 22 הוא במקביל למחסנים שדובר עליהם קודם בחלקה 24.

..

אני מוכנה לקבל את החלק הזה, מצביעה על 22/6 בתשריט המצורף לתצהירי, אך אני מדגישה שאני מבקשת פיצוי כספי משום שהערך של החלק הזה הוא קטן יותר מהאחרים כי הוא צר."

כאשר נשאלה הודא בחקירתה הנגדית, מדוע בתשריט שהוכן עבורה היא הציעה לקבל מגרש (הקרוי באותו תשריט 22/4), הממוקם בתוך מגרש 22/3 בתוכנית ת/11, כך השיבה (עמ' 46 לפרוטוקול הישיבה מיום 10.12.15, שורות 18-19):

"זה לא שלי (העדה מצביעה על מגרש 22/4 בתשריט המצורף לתצהיר שלה). מה אני קשורה לזה?"

50. ברי אפוא כי הודא לא תפסה חזקה ולא עשתה כל שימוש במגרש 22/3. ברי גם כי רצונה היה לקבל חזקה בשטח הנמצא דרומית למגרש 22/3, במקביל למחסנים שבבעלות משפחתה הנמצאים בחלקה 24. להודא יש אמנם טענות לפיצוי בגין הפרשי ערך בין החלקים השונים בחלקה 22, אולם היא לא התיימרה לקבל זכות שימוש בתוך מגרש 22/3 לגביו מבקש התובע זכות שימוש בלעדית.

הפן המשפטי

51. התובע מבקש סעד לפיו תוכר זכותו לחזקה ושימוש בלעדיים במגרש 22/3.

52. מדובר במקרקעין בהם הבעלות משותפת לכל הבעלים, כאשר השיתוף לא פורק.

בנדון חלה הוראת סעיף 27 לחוק המקרקעין, הקובעת כדלקמן:

"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם."

53. טענתו של התובע, לפיה זכויותיו נוגעות לחלק מסויים במקרקעין, סוטה מהמשטר הקבוע בסעיף 27 לחוק המקרקעין. סטייה כאמור אפשרית בשתי דרכים – הסכם שיתוף במובן סעיף 29 לחוק המקרקעין, או הסכמה במובן סעיף 30 לחוק המקרקעין.

סבורני שהעובדות, כפי שנסרקו לעיל, מובילות למסקנה שאף אחת מדרכים אלה אינה מתקיימת במקרה דנן.

העדר הסכם שיתוף

54. סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

(א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר.

(ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36."

55. ברי כי התובע אינו יכול להיבנות מהאמור בסעיף 29 לצורך הכרה בזכות שימוש בלעדית במגרש 22/3.

לא יכולה להיות מחלוקת על כך שמעולם לא נכרת הסכם שיתוף ביחס לחלקה 22, ומן הסתם הסכם שכזה מעולם לא נרשם. הדבר נכון ביחס לזכויותיהם וחובותיהם של השותפים בכלל, ובפרט ביחס לקיומה של זכויות חזקה ושימוש בלעדיים במקרקעין.

56. האמור בהסכמי המכר בין עבד אלרחים ללחאם, ובין לחאם לתובע, אינו מהווה הסכם שיתוף, כמשמעו בסעיף 29 לחוק, ביחס להקניית זכות שימוש בלעדית במגרש 22/3. גם אם נניח שעבד אלרחים התחייב להקנות ללחאם את מגרש 22/3 (והדבר כאמור לא הוכח), הרי לכל היותר ניתן לראות את האמור בהסכמים אלה כהתחייבות בין הצדדים להסכם, שאינה מחייבת את כלל השותפים, ואינה מחייבת אדם שנעשה שותף לאחר כריתת ההסכמים, כגון ביאדסה.

העדר הסכמה מחייבת

57. סעיף 30 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.

(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.

(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים."

58. לטענת התובע, האמור בסעיף 30 הנ"ל מקנה לו זכות לשימוש בלעדי במגרש 22/3, וזאת משום שמרבית בעלי הזכויות החלקה (הוא, ביחד עם התובעים 1 עד 7) מסכימים לתוכנית החלוקה שהגיש התובע בהליך שלפניי – ת/11.

אין בידי לקבל טיעון זה.

א. אין די בהסכמת רוב במקרה דנן

59. קביעה בדבר מסירת שימוש וחזקה בלעדיים במקרקעין משותפים חורגת, דרך כלל, מגדר ניהול או שימוש רגיל במקרקעין, ומשכך היא טעונה הסכמת כל השותפים, כקבוע בסעיף 30(ג) לחוק. מסקנה זו עולה גם בקנה אחד עם האמור בסעיף 31(א)(1) לחוק, עליו נרחיב בהמשך.

אכן, הלכה היא כי קביעה בדבר סיווג שימוש או ניהול במקרקעין כבאים בגדר שימוש או ניהול רגיל, תלויה בנסיבות של כל מקרה (ראו למשל ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' זיידה), אך סבורני כי כאשר עסקינן בהחלטה לייחד חלק מסויים במקרקעין לשותף כזה או אחר, תוך שלילת זכותם של אחרים להחזיק ולעשות שימוש באותו חלק, חורגת מגדר ניהול או שימוש רגילים במקרקעין.

60. במקרה דנן לא הוכח כי היתה, בנקודת זמן כלשהי, הסכמה של כל השותפים לחלקה בדבר הקניית זכות שימוש וחזקה בלעדיים במגרש 22/3 לתובע.

ביאדסה, שהוא אחד השותפים בחלקה, לא רק שלא הסכים לכך, אלא שהוא רכש את זכויותיו בשנת 2010 מתוך הנחת עבודה ולפיה הוא ייעשה שימוש המצוי בתוך מגרש 22/3.

הואיל וביאדסה הפך לשותף לאחר ההסכמים מכוחם רכש התובע, לטענתו, זכות שימוש וחזקה בלעדיים במגרש 22/3; הואיל והסכמים אלה אינם הסכמי שיתוף ואינם מחייבים אדם שנעשה שותף לאחר מכן; והואיל וביאדסה (כמו גם הודא) לא הסכים לכך שלתובע יש זכות שימוש בלעדית, לא ניתן לכפות על ביאדסה זכות שימוש בלעדית של התובע במגרש 22/3, נוכח האמור בסעיף 30(ג) לחוק המקרקעין.

ב. לא היתה הסכמה, גם לא של הרוב, ביחס לשימוש בלעדי במגרש 22/3

61. אף אם נניח שהקניית זכות שימוש והחזקה בלעדיים בחלק מסויים של מקרקעין משותפים הם בגדר קביעות בדבר ניהול ושימוש רגילים במקרקעים, עליהם חל סעיף 30(א) לחוק, גם אז לא היה הדבר מסייע לתובע. במה דברים אמורים?

62. חומר הראיות, כפי שפורט לעיל, מעלה כי מעולם לא היתה הסכמה בין השותפים במקרקעין בדבר חלוקת שימוש במקרקעין הנמצאים דרומית למגרש 22/2, לרבות מגרש 22/3, ובוודאי שלא היתה הסכמה של השותפים לחלקה בדבר הקניית זכות שימוש בלעדית במגרש 22/3 דווקא לתובע.

כל שהוסכם, וזאת על דרך ההתנהגות ובאופן הדרגתי, היה שהנתבעים 1-7 יקבלו זכות שימוש וחזקה בלעדיים בשטחים הקרויים מגרשים 22/1 ו- 22/2 בתוכנית ת/11. הא ותו לא. לא היתה הסכמה בין השותפים (לא הסכמה כוללת ולא הסכמת רוב), בדבר חלוקת שימוש בשטחים שדרומית למגרש 22/2.

אכן, לאורך השנים נוצרה הבנה והסכמה ביחס למגרשים 22/2 1 ו- 22/2, אבל הסכמה זו נוצרה נוכח פעולה פוזיטיבית בשטח – בניית בית ביחס למגרש 22/1, ובניית גדרות ותפיסה בפועל ביחס למגרש 22/2.

ביחס לשטח הנמצא דרומית למגרש 22/2, לא ננקטו פעולות בשטח, כגון בניה או תפיסת חזקה ע"י מאן דהוא (וראו את עדותם של עו"ד חאג' אחמד ועו"ד ביאדסי לעיל), ומשכך לא נוצר צורך בהגעה להסכמות בדבר חלוקת השימוש.

63. המסקנה היא אפוא שמעולם לא היתה הסכמה מצד השותפים במקרקעין בעניין הקניית זכות שימוש בלעדית במגרש 22/3 לתובע. מסקנה זו נכונה גם כאשר ביקש עבד אלרחים למכור את זכויותיו בחלקה, וזאת בין אם נתייחס להסכם משנת 1994 (שכאמור כלל לא היווה עסקה מבחינת ביאדסה ביחס לחלקה 22), ובין אם נתייחס להסכם משנת 1995 עם לחאם (שלגביו כאמור לא הוכח כי היתה כוונה לייחד ללחאם את מגרש 22/3).

גם אם נצא מהנחה שעבד אלרחים ביקש בשלב מסויים, ובמסגרת שני ההסכמים הנ"ל, לייחד לאחרים שרכשו את זכויותיו חלק מסויים (מגרש 22/3), הוא לא עשה זאת עקב שימוש ו/או חזקה שהוא עשה בפועל במקרקעין, ולא הוכח כי הוא עשה כן על דעת יתר השותפים בחלקה.

עמדת הנתבעים 1-7 בהליך לפניי אינה משנה מהמסקנות הנ"ל

64. אין גם לקבל את טענת התובע לפיה עמדות הנתבעים 1-7 בהליך שלפניי, עולות כדי הסכמה של רוב בעלי הזכויות לחלוקת השימוש המוצעת על ידו.

65. הנתבעים 1-2 מסרו בכתב הגנתם (סעיף 7) כי הם מסכימים למיקום זכויותיהם כפי שמתואר בתוכנית ת/11, משום שהדבר מבטא את החזקה והשימוש שלהם בפועל בחלקה. הם הוסיפו (סעיף 9 לכתב ההגנה), כי הם מסכימים לכל חלוקת שימוש שתשמור על המיקום הנוכחי שלהם.

בכך אין לראות הסכמה מצד הנתבעים 1-2 לכך שתוקנה לתובע דווקא (להבדיל מביאדסה למשל) זכות שימוש בלעדית מגרש 22/3, אלא לכל היותר מדובר באדישות מצדם לכל חלוקה, כל עוד היא שומרת על מיקומם הנוכחי בשטח.

66. גם הנתבעים 3-7 התמקדו בכתב הגנתם במיקום שלהם בשטח, ומתוך עמדה זו לא התנגדו לתוכנית ת/11, שאינה פוגעת במיקום שלהם בחלקה. אכן, בסעיף 10 עשו הנתבעים 3-7 שימוש בטרמינולוגיה לפיה טענות התובע בעניין "קיומו של תשריט חלוקה המחייב את כל הצדדים מקובלת עליהם.." ואולם אין לראות בכך משום הסכמה לכך שהתובע יקבל שימוש בלעדי במגרש 32/1. המשפט נאמר כהקדמה ובהקשר לטענת הנתבעים 3-7 לפיה כל שחשוב בעיניהם הוא שיישמר מיקומם הנוכחי, עליו גם לא חולקים ביאדסה והודא.

כל זה מבטא עמדה ולפיה הנתבעים 3-7 מסכימים לכל חלוקת שימוש שתשמור על מיקומם הנוכחי במקרקעין (דבר לו מסכימים הן התובע והן ביאדסה והודא). בכל אין משום הסכמה לייחד לתובע, על חשבון ביאדסה, זכות שימוש בלעדית במגרש 22/3.

התוצאה

67. התוצאה היא שהתובע לא הוכיח שמוקנית לו זכות שימוש וחזקה בלעדיים במגרש 22/3.

68. ודוקו. התוצאה הנ"ל אינה משתנה גם נוכח העובדה שליתר בעלי הזכויות המקרקעין, למעט ביאדסה והודא, אין דרישות בעניין השימוש במגרש 22/3. התוצאה אף אינה משתנה גם נוכח עדותה של הודא לפניי, לפיה היא אינה עושה במגרש 22/3, וכי צרכי השימוש שלה במקרקעין מתייחסים לחלק אחר בחלקה 22, הממוקם מול מחסניה שבחלקה 24.

הואיל והתובע לא הוכיח זכות שימוש בלעדית במגרש 22/3 היכולה לחייב את כל בעלי הזכויות בחלקה, במיוחד ביאדסה, אין הוא זכאי לסעד המבוקש על ידו בנדון.

תביעת התובע לסילוק ידו של ביאדסה ממגרש 22/3

69. אף שהתובע לא הוכיח זכות שימוש בלעדית במגרש 22/3, הוא זכאי לכך שביאדסה יסלק את תוצרי עבודות הבניה שהוא ביצע בתוך מגרש 22/3.

70. תחילה נציין כי אין חולק שביאדסה ביצע, בסביבות חודש יוני 2010, עבודות בניה בתוך מגרש 22/3, שהתבטאו בעיקר בבניית קירות בטון, וזאת כפי שעולה, בין היתר, מתמונות שסומנו ת/13. עבודות אלה הופסקו בעקבות צו מניעה שניתן לבקשת התובעת בהליך משפטי אחר.

71. סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

"(א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –

(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר."

72. אף שהתובע לא הוכיח זכות שימוש בלעדית במגרש 22/3, הוא עדיין זכאי לעשות שימוש סביר במגרש 22/3, מכוח היותו שותף במקרקעין. הדבר נכון ביתר שאת נוכח העובדה שאף אחד מיתר השותפים, למעט ביאדסה, אינו מבקש לעשות שימוש במגרש 22/3.

73. עבודות הבניה שביאדסה ביצע בשנת 2010 במגרש 22/3, המתבטאות בתיחום שטח באמצעות גדרות וקירות בטון, מונעות מהתובע גישה ושימוש סביר באותו שטח שנתחם על ידי תוצרי עבודות אלה, ומשכך אין לתובע, ביחס לאותו שטח, אפשרות לעשות שימוש סביר במגרש 22/3. בנדון כבר נפסק, כי עבודות בניה ברכוש משותף מהווה פעולה החורגת מניהול ושימוש רגילים, ומחייבת הסכמת כל הבעלים (ראו למשל ע"א 403/73 בצלאל נ' סימנטוב).

74. ביאדסה לא הוכיח שיש לו זכות לשלול מהתובע, בתור שותף במקרקעין, אפשרות לעשות שימוש סביר בשטח כלשהו המצוי בתוך מגרש 22/3, בדיוק מאותם טעמים שבגינם לא הוכרה זכותו של התובע לעשות שימוש בלעדי במגרש 22/3.

נשוב ונזכיר כי אין הסכם שיתוף המחייב את התובע להכיר בזכות שימוש בלעדית של ביאדסה ביחס לשטח כלשהו במגרש 22/3, ואין הסכמה היכולה, מכוח סעיף 30 לחוק, לחייב את התובע להכיר בזכות שימוש בלעדית של ביאדסה במגרש 22/3.

משכך, התובע זכאי לדרוש מביאדסה להסיר כל עבודת בניה שמונעת מהתובע שימוש סביר במגרש 22/3, ובהיבט זה דין תביעתו להתקבל.

התביעה לסעד כספי

75. בכתב התביעה ביקש התובע לחייב את ביאדסה בסכום של 20,000 ₪, בגין נזק כתוצאה ממניעת אפשרות לעשות שימוש במגרש למשך 3 שנים, עוגמת נפש, טרחה וטרדה.

76. התובע לא הוכיח זכאות לסעד האמור.

טענת התובע בנדון נטענה, בעלמא, מבלי להביא כל ראיה לתמיכה בה.

יתרה מזאת, משלא הוכח שהתובע עשה שימוש כלשהו במגרש 22/3, ומשלא הוכחה זכותו של התובע (לפחות במערכת היחסים מול ביאדסה) לשימוש בלעדית במגרש 22/3, אין הוא זכאי לפיצוי בגין נזק (שממילא לא הוכח) עקב אי שימוש במגרש.

סוף דבר

77. לאור האמור לעיל אני קובע כדלקמן:

א. תביעתו של התובע בכל הנוגע להכרה בזכות שימוש בלעדית שיש לו במגרש 22/3, המופיע בתשריט החלוקה ת/11 הנ"ל, נדחית.

ב. ניתן בזאת צו המורה לנתבע מס' 8 לסלק את תוצרי עבודות הבניה שהוא, או מי מטעמו, ביצעו במגרש 22/3, לרבות בניית קירות וגדרות, וכן פסולת שנוצרה כתוצאה מעבודות בניה אלה או פסולת שתיווצר כתוצאה מהריסת קירות וגדרות כאמור. הנתבע מס' 8 יבצע את האמור בתוך 60 ימים מקבלת פסק דין זה.

ג. התביעה בכל הנוגע לסעד הכספי, נדחית.

78. בשים לב לתוצאה "המעורבת", כאמור לעיל, ובהתחשב במכלול הנסיבות, אינני עושה צו להוצאות.

המזכירות תעביר פסק דין זה לבאי כוח הצדדים ותפעל לסגירת התיק.

ניתן היום, י"ד חשוון תשע"ז, 15 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.