1. כללי
2. עניינו של הליך זה תביעה למתן פסק דין הצהרתי וכן למתן צו עשה במסגרתה התבקש בית המשפט להצהיר, כי הערבות נשוא ההליך דנן, המוחזקת בידי הנתבע מכוח הסכם המכר מיום 19.4.10, הינה בטלה. כן התבקש בית המשפט להורות לנתבע להשיב לתובעת את מסמך הערבות.
3. עדויות התובעת כללו תצהירי עדות ראשית מטעם עו"ד יצחק קוכנר (להלן – עו"ד קוכנר), מי שבזמנים הרלבנטיים לתביעה שימש כעורך דין במחלקה המשפטית של התובעת, ושל גב' טלי כהן, סמנכ"ל השיווק של התובעת (להלן – כהן). עדויות הנתבע כללו תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע עצמו ומטעם רו"ח אליהו שטרק לעניין חישוב הריביות (להלן – רו"ח שטרק). כן נמסרה מטעם הנתבע, עדות בעל פה מטעמו של מר עופר ליאור, מי שביקש בזמנו להיכנס בנעלי הנתבע ולרכוש את הדירה במקומו (להלן –ליאור).
4. ההדגשות בציטוטים לאורך פסק הדין הוספו על ידי הח"מ.
5. עובדות המקרה
6. התובעת הינה חברה העוסקת בבניין והבעלים של מקרקעין הידועים כגוש 7408 חלקות 50, 51, 55-58 באור יהודה (להלן – המקרקעין). הנתבע הינו מי שביום 19.4.10 התקשר עם התובעת בהסכם לרכישת דירה בת 4.5 חדרים בפרויקט הידוע בשם "אוריון" שהוקם במקרקעין, בתמורה לסך של 1,177,879 ₪ (להלן ובהתאמה – הדירה; התמורה; ההסכם, צורף כנספח ת'1 לתצהיר עו"ד קוכנר).
7. ביום 26.5.10 שילם הנתבע לתובעת את התשלום הראשון על פי ההסכם בסך של 250,000 ₪. משכך, ובהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן – חוק המכר דירות), הבטיחה התובעת את כספי התמורה אשר שולמו על ידי הנתבע באמצעות ערבות בנקאית שמספרה 466114/00130 אשר הוצאה לטובתו של הנתבע ביום 6.6.10 על ידי בנק הפועלים בע"מ (להלן ובהתאמה – הערבות, צורף כנספח ת'3 לתצהיר עו"ד קוכנר; הבנק).
8. בהתאם להוראות ההסכם, נדרש הנתבע לשלם לתובעת עד ליום 30.6.12 את התשלום השני בגין התמורה בסך של 1,048,023 ₪, ועד ליום 30.9.12 נדרש לשלם את התשלום השלישי בסך של 68,906 ₪. תשלומים אלו לא שולמו על ידי הנתבע.
9. משכך, ביום 4.11.12 חתמה התובעת בשם הנתבע, באמצעות ייפוי כוח נוטריוני, על הסכם לביטול הסכם המכר (להלן – הסכם הביטול) וכן על דיווח לרשויות המס על ביטול מכירת הדירה.
10. נוכח המחלוקת בין הצדדים בעניין השבת כספי התמורה ששילם הנתבע ובעניין ביטול והשבת הערבות, הוגש ההליך שלפני.
11. בדיונים השונים אשר התקיימו לפני, הועלו מספר הצעות לסיום המחלוקת בין הצדדים בהסדר, בין היתר באמצעות חזרה לקיום העסקה במתכונתה המקורית או באמצעות הכרעה על דרך הפשרה בהתאם לסעיף 79א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984. במסגרת החלטת בית המשפט בדיון מיום 23.10.13 בית המשפט אף הציע לתובעת להשיב לנתבע את הסכום אשר אינו שנוי במחלוקת מתוך הכספים ששולמו על ידו בגין ההסכם, ובהתאם לכך, ביום 6.11.13 השיבה התובעת לנתבע סך של 118,062.06 ₪ מתוך כספי התמורה, לאחר הפחתת סך של 10% מהתמורה בגין הפיצוי המוסכם אשר לטענת התובעת היא זכאית לתשלומו עקב הפרת ההסכם על ידי הנתבע. בהמשך לכך ובדיון ביום 4.2.14 המליץ בית המשפט לנתבע כי יצומצם סכום הערבות אשר מוחזקת על ידו, נוכח השבת חלק מהתמורה כאמור, אולם הנתבע סירב להצעה זו.
12. טענות הצדדים
13. תמצית טענות התובעת – התובעת טענה, כי על אף שעמדה בכלל התחייבויותיה החוזיות נמנע הנתבע מלשלם לה את מלוא התמורה במועדים שנקבעו בהסכם ובכך הפר את ההסכם בהפרה יסודית, אשר הצדיקה את ביטולו של ההסכם והשבת הערבות לידיה. לטענתה, היא אכן הציעה לנתבע להשיב לידיו את הכספים אשר שולמו לה, בניכוי הפיצוי המוסכם אשר לטעמה היא זכאית לתשלומו, אולם הנתבע סירב להצעה. במישור הנזק טענה התובעת, כי כל עוד הערבות אינה מוחזרת לבנק, הבנק לא מאשר למכור את הדירה שוב. התובעת עתרה לפיצול סעדים מאחר ולטענתה בשלב זה וכל עוד הערבות לא הושבה לידיה ולא הוחזרה לבנק, לא ניתן לכמת את נזקיה הנמשכים (סעיף 43 לכתב התביעה). יצוין, כי בהחלטת בית המשפט בדיון מיום 5.10.14 נעתר בית המשפט לבקשת התובעת לפיצול סעדים (עמ' 10, ש' 25-28 לפרוטוקול).
14. תמצית טענות הנתבע – הנתבע טען, כי ההסכם בין הצדדים הינו חוזה אחיד הכולל תנאים מקפחים שדינם להתבטל. לטענתו, משהתקשה לעמוד בתשלום התמורה החוזית, הציג בפני התובעת רוכש חלופי אשר היה מוכן לרכוש את הדירה במחיר ובתנאים שנקבעו בהסכם ובאופן שלא ייגרם לתובעת נזק כלשהו, אולם התובעת, בחוסר תום לב ונוכח רצונה למכור את הדירה לצד שלישי אחר בתמורה גבוהה יותר מהתמורה החוזית בהסכם עימו, סירבה להעברת זכויותיו של הנתבע בהסכם לאותו רוכש מוצע. זאת, למרות שלטענתו של הנתבע, עובר לחתימה על ההסכם, הסכימו הצדדים מראש, כי באם הנתבע לא יעמוד בתשלום התמורה, תהא לו זכות למצוא רוכש חלופי תחתיו. לכן, לטענת הנתבע, למעשה הייתה זו התובעת אשר הפרה את ההסכם. עוד טען הנתבע, כי סיבה נוספת בגינה נמנע מלשלם לתובעת את יתרת התמורה נוכח הודעתה מיום 12.4.12 על עיכוב במסירת החזקה בדירה. לטענתו, התובעת לא ציינה בהודעתה מהו המועד המדויק למסירת החזקה בדירה לידיו, ובכך הותירה אותו בחששות כבדים שמא היא לא תשלים את התחייבויותיה כלפיו במועד המוסכם. כן טען, כי ההסכם בין הצדדים לא בוטל, וכי חתימת התובעת על הסכם הביטול על ידי התובעת בשמו נעשתה בחוסר תום לב ושלא כדין, תוך הפרת חובת הנאמנות החלה עליה ומשכך אין בביטול ההסכם כדי לחייבו. באשר לסירובו להשיב את הערבות לתובעת טען, כי הוא נובע וקשור לסירובה של התובעת להשיב לידיו את הכספים ששילם. לבסוף טען הנתבע, כי ככל שנגרמו לתובעת נזקים כלשהם, הרי שהם נגרמו בגין התנהלותה ובאחריותה בלבד. בהקשר זה טען, כי היה ביכולתה של התובעת להשיב לו את הכספים ששילם באופן מיידי, לקבל לידיה את הערבות ולמכור את הדירה לצד ג'.
15. דיון והכרעה

תנאי מקפח בחוזה אחיד

1. כאמור, לטענת הנתבע, ההסכם בין הצדדים הינו חוזה אחיד כהגדרתו בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 (להלן – חוק החוזים האחידים), הכולל תנאים מקפחים שדינם להתבטל. לטענתו, מרבית סעיפי ההסכם הינם סעיפים ותנאים אשר יש בהם משום קיפוח הנתבע ויתר לקוחותיה של התובעת המעניקים יתרון בלתי הוגן לתובעת העלול להביא לקיפוח לקוחותיה, לרבות הנתבע, ומשכך יש להורות על ביטולם או שינויים באופן שלא יינתן לתובעת יתרון בלתי הוגן ולא יהא בהם כדי לקפח.

הנתבע אף טען בהקשר זה, כי לכל אורך שלב המשא ומתן בין הצדדים ואף בעת חתימת הצדדים על ההסכם, הוא לא היה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, ונוכח מצגיה של התובעת, הוא טעה להבין, כי עורך הדין של התובעת מייצג גם את האינטרסים שלו ודואג להגנתו. רק בדיעבד התברר לו, כי עורך הדין של התובעת אינו מייצג אותו בכל הקשור להסכם ולתנאיו.

1. אני סבורה, כי במקרה דנן, יש ממש בטענות אלו של הנתבע. טעמי יפורטו להלן.
2. בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים - סעיף ההגדרות, הוגדר חוזה אחיד כ"נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם".
3. היינו, חוזה אחיד הוא חוזה המוכתב בידי צד אחד, שמציע אותו למתקשרים בלא שמוצעת להם האפשרות לנהל משא ומתן על תנאיו או לשנותם. במקרה כזה, ללקוח עומדת הברירה לקבל את ההצעה כמות שהיא או לדחותה. מרכיב זה של חוסר ברירה מעשי הינו ממאפייניו העיקריים של חוזה אחיד. יסוד נוסף בהגדרת חוזה כחוזה אחיד הוא, כאמור, שהתנאים שנקבעו בו נועדו לשמש בהתקשרויות רבות בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם, כאשר ההגדרה מתייחסת לפוטנציאל הגלום בנוסח החוזה לשמש בהתקשרויות עם אנשים בלתי מסוימים (ראה: ו' לוסטהויז וט' שפניץ, חוזים אחידים, נבו הוצאה לאור, תשנ"ד-1994, להלן – חוזים אחידים, בעמ' 23-26).
4. עיון בראיות שהוגשו בהליך זה מלמד, כי במקרה דנן ההסכם בין הצדדים עונה על ההגדרה של חוזה אחיד. מדובר בהסכם אשר נוסח על ידי התובעת על מנת שישמש אותה מול כלל רוכשיה הפוטנציאליים והבלתי מסוימים. מסקנה זו אף נלמדת מעדותו של עו"ד קוכנר אשר העיד בעניין זה כדלקמן:

"ש. חוזה שנערך על ידי מי?

ת. אנו עורכים את החוזה בהתייעצות עם משרדים חיצוניים שתומכים בו. זה חוזה סטנדרטי שמכינים לפרוייקט בהתייעצות של כל המחלקה המשפטית והוא התייחס לפרוייקט באופן ספציפי".

(עמ' 13, ש' 19-22 לפרוטוקול)

1. יצוין, כי אין חולק שבשלב ניהול הליך המשא ומתן עובר לכריתת ההסכם, הנתבע לא היה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו ואין חולק, כי לא הוכנסו על ידו שינויים בהסכם. היינו, ההסכם הסטנדרטי המקורי שנוסח על ידי התובעת לא שונה בפועל על ידי הנתבע או מי מטעמו במקרה דנן.

עם זאת מובהר במאמר מוסגר, כי איני מקבלת את טענת הנתבע לפיה הוא טעה או הוטעה להבין, כי עורך הדין של התובעת מייצג גם את האינטרסים שלו ודואג להגנתו ורק בדיעבד התברר לו כי זה אינו מצב הדברים (סעיפים 3.2-3.5 לתצהירו). זאת, באשר טענה זו עומדת בסתירה למסמך בכתב - בסעיף 24 להסכם אישר הנתבע, כי ידוע לו שעורכי הדין ימונו של ידי התובעת והם מייצגים אותה בלבד בעסקה נשוא ההסכם והובא לידיעתו כי עומדת לו אפשרות להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו. לכן, למרות שאין חולק לגבי עצם העובדה כי הנתבע לא היה מיוצג על ידי עו"ד מטעמו, ולא הכניס שינויים בהסכם, הרי שחזקה עליו כי קרא את ההסכם וממילא היה מודע למצב הדברים הנ"ל ולכך שעורך הדין של התובעת אינו מייצג אף אותו בעסקה הנדונה.

1. מכל מקום, במצב הדברים שהוכח לפני, הרי שברור הוא, כי הנתבע לא ניהל משא ומתן אמיתי ביחס לנוסח ההסכם ולא הכניס בו שינויים. מסקנה זו נלמדת, בין היתר, אף מעדותו של עו"ד קוכנר אשר העיד בחקירתו הנגדית, כדלקמן:

"ש. לעיתים ישנם נספחים המשנים סעיפים שונים בהסכם. האם צורף נספח שינויים להסכם?

ת. השאלה שלך לא נכונה. אני אסביר איך זה עובד . לצורך העניין שדייר מגיע אלינו להרשמה ונרשם מקבל מאיתנו את ההסכם. ברגע שהדייר מגיע הוא נרשם מעוניין לקנות דירה בפרייקט הוא מקבל את כל (ה)חומר לרבות הסכם המכר, הוא רשאי לקחת את הסכם המכר לכל עו"ד שהוא רוצה על מנת שאותו עו"ד יעבור על ההסכם יבדוק אותו יתן את הערותיו ינהל איתנו מו"מ ובהתאם לזה בסופו של יום נחתם נספח שינויים שאותו נספח שינויים הוא תוצאה של מו"מ או הדברות שמתבצעת בינינו לבין עו"ד שמייצג את הדייר.

לגבי הדייר הספציפי הזה הנתבע, לא צורף נספח שינויים וזאת מכיוון שהוא אותו דייר לא לקח עו"ד שייצג אותו והוא חתם עליו ולא העלה טענות נגד ההסכם. אם היתה עולה הערה היינו מתייחסים אליה בכובד ראש.

ש. הרגע העדת שאתה לא יודע מול מי התנהל הנתבע. ויחד עם זאת העד כאשר מפנים לנתבע את ההסכם אומרים לו שהוא יכול לפנות לכל עו"ד שהוא רוצה.

ת. אני אסביר יש לנו נוהל מסודר. הנוהל הזה בפרוייקט הזה נמכרו.

ש. למיטב ידיעתך התנהל מו"מ עם הנתבע?

ת. מו"מ משפטי על תנאי החוזה אני לא מכיר".

(עמ' 13, ש' 23 – עמ' 14, ש' 10 לפרוטוקול)

1. לאחר סיווג ההסכם דנן כחוזה אחיד, יש לבחון האם תוכן ההסכם אכן כולל תנאי מקפח המצדיק את ביטולו.
2. סמכות בית המשפט להורות על ביטול תנאי מקפח בחוזה אחיד נקבעה בסעיף 3 לחוק החוזים האחידים, כדלקמן:

"3. בית משפט ובית הדין יבטלו או ישנו, בהתאם להוראות חוק זה, תנאי בחוזה אחיד שיש בו - בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות - משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות (להלן - תנאי מקפח)".

1. בספרן, חוזים אחידים, הביעו המלומדות לוסטהויז ושפניץ את עמדתן לפיה מטרתו של חוק החוזים האחידים היא להגן על לקוחות מפני תנאים מקפחים בחוזים אחידים, ובהתאם לכך, שיקול דעתו של השופט, המאזן בין מכלול התנאים והנסיבות במקרה נתון לצורך הקביעה מהו קיפוח מוגבל למסגרת הברורה של מטרת החוק שהינו הגנת לקוחות, באמצעות עריכת איזון בין האינטרסים השונים על רקע ההקשר הכולל של החוזה ונסיבותיו, תוך שאת תוכנו של מושג הקיפוח יש למלא בעזרת מבחנים של סבירות והגינות (חוזים אחידים, עמ' 48-53). באשר לסעד במקרה של תנאי מקפח בחוזה אחיד, ציינו המלומדות, כי הסעד המתאים לעניין קיפוח אינו ביטול החוזה אלא רק ביטול התנאי המקפח או שינויו במטרה להסיר את הקיפוח (חוזים אחידים בעמ' 55-56).
2. במקרה דנן, הנתבע טען, כי ההסכם הינו חוזה אחיד אשר מרבית סעיפיו הינם סעיפים ותנאים שיש בהם משום קיפוח זכויותיו וזכויותיהם של יתר לקוחות התובעת, ומשכך על בית המשפט להורות על ביטולם או שינויים באופן שלא יינתן לתובעת יתרון בלתי הוגן ולא יהיה בהם כדי לקפח את זכויותיו (סעיפים 4.2-4.3 לתצהירו). עם זאת, לצורך הכרעה בהליך זה אין מקום וצורך לבחון את כלל הוראות ההסכם ויש לבחון את ההוראה החוזית שבמחלוקת בעניין הפיצוי המוסכם, אשר אף לגביה טען הנתבע להיותה הוראה חוזית מקפחת (סעיף 4.2-4.3 לתצהירו).
3. כפי שפורט לעיל, התובעת, הותירה בידיה סך של 131,938 ₪ השווה ל- 10% מהתמורה המהווים את הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם על ידי הנתבע. לטענתה, היא זכאית לעשות כן מכוח סעיף 20.3 להסכם, אשר מזכה אותה בפיצוי מוסכם גבוה עוד יותר מזה שהותירה בידיה – 15% מהתמורה החוזית.

בסעיף זה נקבע כדלקמן:

"20.3 במקרה של הפרת ההסכם על ידי הקונה המזכה את שפיר בביטול ההסכם, ישלם הקונה לשפיר בתוך 15 ימים ממועד ההפרה, פיצוי מוסכם מראש בשיעור של 15% מהתמורה (אף אם לא בוטל ההסכם על ידי החברה). סכום הפיצוי ישא הפרשי הצמדה וריבית כאמור בהוראות ההסכם ביחס לתמורה.

שפיר זכאית לפיצוי האמור אף אם בוטל ההסכם על פי בקשת הקונה או מיוזמתו, למעט אם ביטל הקונה את ההסכם כדין, מחמת הפרה יסודית מצד החברה".

1. היינו, מהסעיף הנ"ל אנו למדים, כי במקרה של הפרת הסכם על ידי הנתבע, התובעת זכאית לפיצוי מוסכם, בעוד שבמקרה של הפרת הסכם על ידי התובעת, הנתבע אינו זכאי לקבלת פיצוי מוסכם בהתאם. קביעה בלתי סימטרית כאמור בסוגיית הפיצוי המוסכם מעמידה את הנתבע במצב חוזי נחות מבחינת זכויותיו, בהשוואה לתובעת.
2. אני סבורה, כי הוראה חוזית שבה הספק קובע הוראות הפוטרות או מצמצמות את חיוביו הוא בלבד, כאשר מדובר בהוראה המסדירה תוצאה חוזית במצב דברים שהינו רלבנטי והתרחשותו אפשרית אצל שני הצדדים לחוזה, הינה הוראה מקפחת. שהרי, קיימת בהחלט אפשרות כי גם התובעת – מוכרת הדירה תפר את הסכם המכר ואין מדובר בהוראה חוזית המסדירה מצב דברים שהינו אפשרי רק מצידו של הנתבע – רוכש הדירה. משכך, מדובר בהוראה חוזית המקנה יתרון בלתי סביר ובלתי הוגן לספק, אשר אין לו כל הצדקה עניינית והוא מצדיק לטעמי את התערבות בית המשפט בביטולו.
3. מטעמים אלו, אני סבורה כי מדובר בתנאי מקפח, אשר אני מורה על ביטולו.

הפרת ההסכם

1. כאמור, הצדדים העלו טענות הדדיות בדבר הפרת ההסכם. בעוד שהתובעת טענה, כי היה זה הנתבע שהפר את ההסכם בכך שלא שילם לה את מלוא התמורה המגיעה לה מכוחו בלוח הזמנים החוזי, טען הנתבע, כי הייתה זו התובעת אשר הפרה את ההסכם בכך שהתעכבה ולא ציינה מהו המועד המדויק למסירת החזקה בדירה ובכך שמנעה מרוכש פוטנציאלי מטעמו להיכנס בנעליו בכל הקשור להסכם ולרכישת הדירה, בניגוד לסיכום קודם.
2. בסעיף 20.1 להסכם נקבע, כי תשלום התמורה, כולה או חלקה, מהווה תנאי עיקרי בהסכם וכי איחור בתשלום התמורה ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם, כדלקמן:

"20.1 מועדי תשלום התמורה לשפיר הינם תנאי עיקרי בהסכם, ואיחור בפרעון התמורה או כל חלק ממנה לתקופה העולה על ארבעה עשר ימים יחשב כהפרה יסודית של ההסכם ויזכה את שפיר בביטול ההסכם לאלתר וללא מתן הודעה מוקדמת לקונה".

1. אין חולק, בדבר עצם העובדה כי הנתבע לא עמד בהתחייבויותיו לתשלום התמורה. עו"ד קוכנר העיד, כי בהתאם להוראות ההסכם, עד ליום 30.6.12, נדרש הנתבע לשלם לתובעת את התשלום השני בגין תמורת הדירה בסך של 1,048,023 ₪, ועד ליום 30.9.12 נדרש לשלם את התשלום השלישי בסך של 68,906 ₪, אולם הנתבע לא עשה כן (סעיפים 11 ו- 15 לתצהירו).
2. כן העיד עו"ד קוכנר, כי בפגישה בין הצדדים ביום 28.10.12, ביקש הנתבע לנסות לגייס את הכספים בגין יתרת התמורה ובהתאם לכך ניתנה לו אפשרות לתקן את ההפרה (סעיפים 17-20 להסכם), אולם בפועל הכספים לא שולמו וההפרה לא תוקנה.
3. הנתבע טען, כי נמנע מלשלם לתובעת את יתרת התמורה המגיעה לה בגין רכישת הדירה נוכח הודעתה מיום 12.4.12 בגין עיכוב במסירת החזקה בדירה. לטענתו, התובעת לא ציינה בהודעתה מהו המועד המדויק למסירת החזקה בדירה לידיו, ובכך הותירה אותו בחששות כבדים שמא היא לא תעמוד בהתחייבויותיה כלפיו (סעיפים 5.2-5.3 ו- 5.8 לתצהירו).

אני סבורה, כי מדובר בטענת הגנה מאולצת מצידו של הנתבע ואין בידי לקבלה. עיון בתנאי ההסכם מלמד, כי כספי התמורה היו מובטחים בערבות בנקאית מצד הבנק. כך נעשה, אף ביחס לערבות אשר נמסרה לנתבע עם תשלום הסכום הראשון על חשבון התמורה, היא הערבות נשוא הליך זה. די בכך כדי לשלול כל טיעון מצד התובע בעניין חשש להבטחת כספי התשלומים החוזיים הבאים.

להשלמת התמונה יצוין, כי מעדותו של עו"ד קוכנר בעניין זה עולה, כי בסופו של יום, התובעת לא איחרה במועד מסירת החזקה בדירות שבבניין, כדלקמן:

"ש. בטרם מועד המסירה אתם שולחים מכתב ובו אתם מציינים שהמסירה תתעכב בכמה חודשים. איך הדברים מתיישבים עם תשובתך האחרונה?

ת. מועד המסירה לדירה הזו נקבע על פי הסכם של 28 חודשים החל ממועד חתימה. אם תסתכל על ההסכם מועד החתימה של הדירה היה בחודש אפריל. בפרוייקט הזה רוב הדירות בבניין הזה, נמכרו בחודש ינואר של אותה שנה 2010. מה שקרה בפועל, לקראת אפריל אנו היתה לנו סברה בגלל איזשהוא אופציה של משהו שעלה על טופס 4 שיהיה עיכוב. היתה החלטה שלנו להוציא מכתב גורף לכל הדיירים שיהיה עיכוב למסירת הדירות. המכתב יצא לכל הדיירים לרבות מי שחתם על ההסםכ בתקופה מאוחרת יותר. על מנת שלא יהיה מצב שאנו בסופו של דבר, נכנס לתקופת הגרייס תקופה שמותרת על פי החוק ומבלי שהדירים יודעים על כך. אנשים שוכרים דירות. רצינו שהם ידעו את זה מראש. בפועל מה שקרה הדירות נמסרו בזמן והחברה בנתה את הבניין. מעבר לבניין הזה עוד 10 בניינים. הדירות בבניין A נמסרו במועד. כך שלא היה איחור בלוחות הזמנים".

(עמ' 14, ש' 23 – עמ' 15, ש' 5 לפרוטוקול)

1. עד כאן באשר להפרת ההסכם על ידי הנתבע באי עמידתו בחובתו החוזית לתשלום התמורה בהתאם להוראות ההסכם בעניין סכומי התמורה ולוח הזמנים שנקבע לתשלום.
2. מחלוקת נוספת בין הצדדים באשר לקיום הוראות ההסכם נוגעת לאפשרות הנתבע להציג רוכש חלופי תחתיו. הנתבע טען, כי מאחר והתובעת לא אפשרה לו להציג במקומו רוכש חלופי אשר יכנס בנעליו, הרי שיש לראות בה כמי שהפרה מצידה את ההסכם באופן השולל ממנו את חובתו לשלם את יתרת התמורה (סעיפים 5.5-5.8 לתצהירו).
3. כמבואר להלן, אין בידי לקבל אף טענה זו של הנתבע.
4. אכן, בסעיפים 19.2-19.3 להסכם מוסדרת זכותו של הרוכש להעברת זכויותיו בדירה לאחר. ואולם, כעולה מעיון בהוראות חוזיות אלו, אין מדובר בזכות מוחלטת או נטולת תנאים, והתנאים לקיום ומימוש זכות זו להעברת הזכויות לצד ג' מוסדרים בהוראות חוזיות אלו במפורט.

בסעיף 19.3 להסכם נקבע כי שפיר תסכים להעברת זכויות הקונה רק בהתקיים מספר תנאים מצטברים, כאשר בסעיף 19.3.1 נקבע התנאי המרכזי הראשון – "הקונה עמד בכל התחייבויותיו על פי ההסכם וקיבל את החזקה בדירה".

1. במקרה דנן, הנתבע העיד, כי משהתקשה לעמוד בתשלום התמורה, הוא הציג בפני התובעת את ליאור אשר היה מוכן להיכנס בנעלי הנתבע ולרכוש את הדירה במחיר הנקוב בהסכם ובתנאיו, באופן שלתובעת לא ייגרם נזק כלשהו. ואולם, התובעת סירבה לבצע את החלפת הרוכשים המבוקשת. לטענתו של הנתבע מדובר בסירוב חסר תום לב ומניפולטיבי מצד התובעת אשר הייתה מעוניינת מטעמים כלכליים לסכל את קיום העסקה בתנאי ההסכם שנחתם עימו ולמכור את הדירה לצד ג' בשוק החופשי במחיר גבוה יותר. הנתבע אף העיד, כי התקיימה פגישה בין נציגי התובעת לליאור בה הודיע ליאור לנציגי התובעת, כי הוא מעוניין לרכוש את הדירה ולקבל על עצמו את תנאי ההסכם, אולם בפועל התובעת סירבה לכך, מאחר ועמדה על דרישתה לתשלום קנסות וריביות גבוהות בהתאם לקבוע בהסכם ובסכומים שאינם סבירים כלל ואשר עולים לכדי ריביות "שוק אפור" (סעיפים 5.5-5.8 לתצהירו).
2. כאמור, ליאור עצמו מסר גם כן עדות בהליך זה והוא העיד בחקירתו הנגדית בעניין זה כדלקמן:

"ש. אתה פנית לתובעת?

ת. אני יחד עם חזי נסענו אל התובעת כאשר חזי סיפר לי שהוא רכש דירה מהתובעת ושאל אותי אם אני מעוניין לרכוש או לקחת את הדירה במקומו. נסענו יחד למרכז המכירות שם, נציג פתח לנו את הדירה. לאחר שראיתי את הדירה והבעתי בפני חזי רצון להכנס לעסקה הזו, ביקשתי ממנו דוח כספי כמה כסף עוד צריך לשלם , וכשראיתי את הקנסות שמטילים עליו חשבתי שהעסקה לא כדאית מבחינה כלכלית. וויתרתי על הרכישה.

...

ש. מה סכום הדירה שנאמר לך – סכום המחיר שצריך לשלם עבור הדירה?

ת. לא רוצה לנקוב במחיר שאינו זכור לי במדוייק. אני כן זוכר שהקנסות הגיעו לכ-300,000 שח".

(עמ' 25, ש' 21 – עמ' 26, ש' 2 לפרוטוקול)

1. מעדויות אלו עולה, כי כאשר נעשתה על ידי הנתבע וליאור הפניה לתובעת בעניין העברת הזכויות מהנתבע לליאור, הנתבע אשר אף לגרסתו התקשה בעמידה בתשלום התמורה החוזית במועד (סעיף 5.5 לתצהירו), כבר היה מצוי בפיגור תשלומים כלשהו, שאם לא כן לא הייתה בפי התובעת דרישה לתשלום ריביות או קנסות כלשהן מכוח ההסכם. יוזכר, כי אף הנתבע עצמו אישר בתצהירו, כי התקשה לעמוד בביצוע התשלומים החוזיים במועד ומשכך ביקש להשתחרר מן העסקה ולהעביר זכויותיו לרוכש חלופי.
2. בהתאם לסעיף 20.2 להסכם, בכל מקרה של פיגור בתשלום על פי ההסכם, עמדה לתובעת זכות לתשלום "ריבית פיגורים בגובה הריבית המירבית הנגבית באותה תקופה על ידי הבנק בגין משיכת יתר (משיכה החורגת ממסגרת האשראי המאושר בפועל) בחשבונות חוזרים דביטוריים ובתוספת הפרשי הצמדה אשר יחושבו כאמור בסעיף 11 לעיל, בהתאמות המחוייבות, מהמועד המיועד לתשלום ועד לביצועו בפועל".
3. אין חולק, כי הפרשי ריבית והצמדה אלו לא שולמו על ידי הנתבע בפועל לתובעת בשום שלב. משכך, לא התקיימה הדרישה אשר בסעיף 19.3 הנ"ל, לפיו אישור התובעת להעברת הזכויות מותנה, בין היתר, בקיום הרוכש את כל התחייבויותיו על פי ההסכם. מכאן, שאף דרישתה הנ"ל של התובעת לתשלום הפרשי פיגורים אלו כתנאי למתן אישורה להעברת הזכויות מהנתבע לליאור הייתה דרישה התואמת את הוראות סעיף 19.3 וסעיף 20.2 להסכם.
4. בעניין זה יובהר, כי אין בידי לקבל את טענת הנתבע בסעיף 5.7 לתצהירו, כי ריבית הפיגורים החוזית הנ"ל הקבועה בהסכם הינה "ריבית שוק אפור" ואיני סבורה כי הרים הנטל להוכחת טענה זו. מדובר בטענה בעלמא מצד הנתבע, אשר לא גובתה בראיות לעניין אותן ריביות "שוק אפור" או לעניין הנהוג והמקובל בחוזי מכר דירות. מעבר לכך, ריבית הפיגורים האמורה הינה, כאמור, ריבית פיגורים בנקאית מקובלת, כך שלפחות על פניו, אין מדובר באופן מובהק בשיעור ריבית שאינו חוקי.
5. יוער, כי אף הסיפא של סעיף 19.3 הנ"ל בעניין מסירת החזקה לרוכש קודם להעברת הזכויות לא התקיימה, אך ככל הנראה התובעת הייתה מוכנה למחול על תנאי זה שכן אף לגרסת הנתבע וליאור היא לא הציגה דרישה או מניעה בהקשר זה.
6. מטעמים אלו, אין בידי כאמור לקבל את טענת הנתבע בדבר הפרת התובעת את ההסכם בעצם סירובה לאשר את העברת הזכויות ממנו לליאור ובהצגת דרישה לתשלום ריבית פיגורים.
7. בשולי פסק הדין יוזכר, כי בגדר ההליך דנן, התובעת לא עתרה לקבלת פיצוי כספי בגין הנזקים אשר נגרמו לה, ובעניין זה, כפי שצוין לעיל, ניתנה לה אפשרות, בגדר החלטת ביניים בהליך זה, לפצל את סעדיה. משכך ובגדר פסק דין זה לא מוכרעת סוגיה זו כך או אחרת. כן יוזכר, כי כאמור לעיל, התובעת נמנעה פרק זמן ממושך מלהשיב לנתבע את הסכום אשר לא היה שנוי במחלוקת אף לשיטתה.

1. עוד יצוין בשולי פסק הדין, כי כאמור, הצדדים אף חלוקים ביניהם באשר לתוקפו של הסכם הביטול (נספח ת/10 לתצהיר עו"ד קוכנר) ולטענת הנתבע נעשה שימוש שלא כדין בייפוי הכוח שניתן על ידו לתובעת בחתימת ההסכם. ואולם, נוכח העובדה, כי אף אחד מהצדדים לא עתר לאכיפתו של ההסכם ולמעשה שני הצדדים השלימו עם כישלונה של ההתקשרות החוזית ביניהם, הרי שלא נדרשת הכרעה במחלוקת זו.
2. סיכום
3. נוכח כל האמור לעיל, תוצאת ההליך הינה, כי התובעת זכאית להשבת הערבות נשוא ההליך לידיה, אך זאת כנגד השבת יתרת הכספים אשר שולמו לה על ידי הנתבע ואשר נכון להיום טרם הושבו על ידה לנתבע.

מובהר, כי מדובר באותם 10% אשר התובעת הותירה בידיה בגין הפיצוי המוסכם, אשר כפי שנקבע לעיל, היא אינה זכאית לתשלומו, נוכח ביטול ההוראה החוזית הנדונה בהיותה תנאי מקפח בחוזה אחיד.

הסכום שיושב יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ביטול ההסכם על ידי התובעת – 4.11.2012 (נספח ת/10 לתצהיר התובעת) ועד להשבתו בפועל.

1. נוכח תוצאה זו, בהתחשב במכלול הקביעות נשוא פסק הדין, בפרט לעניין הפרת ההסכם מצד הנתבע מחד ולעניין הוראת ההסכם המקפחת מצד התובעת מאידך, וכן נוכח התרשמותי מאופן התנהלות בעלי הדין לאורך הליך זה - אין צו להוצאות לטובת מי מהצדדים.

המזכירות תשלח את פסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ב' אלול תשע"ו, 05 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.