1. העניין שבפני, בקשת הנתבעות לביטולו של עיקול זמני אשר הוטל במעמד צד אחד ביום 2.9.2013, במסגרת ההליכים בתובענה שבפני.

נתוני יסוד:

1. תובענה זאת הוגשה ביום 16.6.2013, והינה תובענה כספית ע"ס 547,460 ש"ח. בתמצית יצוין, כי התובענה נוגעת לנזקים נטענים אשר לטענת התובעת נגרמו למבנה המצוי בבעלותה, המושכר לנתבעת 1 בשכירות לטווח ארוך, החל משנת 2007, אשר השכירה אותו בשכירות משנה לנתבעת מס' 2. התובענה נסמכת על חוות דעת שמאית אשר נערכה על ידי המהנדס מר חסן מוחמד כאזם.
2. למען תהא התמונה שלמה, יצוין כי בין הצדדים תלוי ועומד הליך נוסף, והוא תובענה לפינוי המושכר בשל הפרת ההסכם.
3. ביום 2.9.2013 הוגשה בקשה להטלת עיקולים זמניים במעמד צד אחד, אצל ארבעה מחזיקים, בהתבסס על האמור בכתב התביעה, וכן על העובדה כי המחאה אשר נמסרה כאשר מועד פירעונה הינו לחודש אוגסוט 2013, לא כובדה. ביום 2.9.2013 נעתרתי לבקשה באופן חלקי, והוריתי על הטלת עיקולים אצל שניים מהמחזיקים בלבד.
4. הדיון בבקשה לביטול העיקולים הזמניים, התקיים בפני ביום 23.9.2013, ולאחר שהצדדים מיאנו להגיע להבנות באשר לצמצום העיקול או המרתו בערובה חלקית אחרת, הוגשו סיכומי הטענות מטעם הצדדים בשבוע החולף.
5. במסגרת הדיון בבקשה לביטול עיקול, מסגרת הדיון הינה כי הליך העיקול נדון מחדש, "de novo", על פי מסגרת הכללים אשר הוגדרו ברע"א 8420/96 מרגליות נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, פ"ד נא (3) 789, בעמ' 800:

"משהועמד העיקול הזמני על בסיס משותף יחד עם שאר הסעדים הזמניים, שוב אין מקום לראות את הבקשה למתן צו העיקול ואת הבקשה לביטולו כשני הליכים נפרדים זה מזה. התהליך שהתחיל בתקנה 362, וקודמתה תקנה 240 משנת תשכ"ג, ונסתיים בתיקונים האחרונים של התקנות, מחייב עתה לראות את הדיון בבקשת הביטול כהמשך הדיון בבקשה המקורית. אמת נכון הדבר, שתקנה 244 אינה חלה על העיקול הזמני ותקנה 362 מסמיכה את בית-המשפט או הרשם ליתן צו עיקול על-פי צד אחד כשנתקיימו לכאורה דרישותיה של תקנה 360, להבדיל מהצווים הזמניים האחרים; אך כמעט מכל בחינה אחרת אין עילה להבחין בין צו העיקול לבין הצווים הזמניים האחרים, לאמור: לעניין כל הצווים הזמניים רובץ נטל השכנוע על המבקש המקורי, וסדרי הדין בבקשת הביטול הם כסדרי הדין בבקשה המקורית, כאילו הוזמן המשיב מלכתחילה לדיון בבקשה; אכן, אם בדיון בבקשת הביטול, יימנע המשיב מלהביא ראיות, יכול שעל יסוד ה"מסמך" או ה"ראיות המהימנות המקימות זכות לכאורה", ושאר הנסיבות המפורטות בתצהירו של המבקש המקורי, בית-המשפט או הרשם יקבעו שהמבקש עמד בנטל השכנוע ויקיים את הצו; אך לעומת זאת אפשרי הדבר, שבין על יסוד חומר הראיות שבתצהיר שניתן לתמיכה בבקשת הביטול ובין על יסוד חקירתו של המצהיר מטעם מבקש העיקול, יוכל מבקש הביטול "לטעת ספק" בצדקת התביעה או בטענת מבקש העיקול כי אי-מתן הצו עלול להכביד על ביצוע פסק-הדין, ובמקרה זה יבטלו בית-המשפט או הרשם את צו העיקול"

דיון והכרעה

1. ארבעה רכיבים להחלטה בשאלת הטלת העיקולים או אי ביטולם: (א) בחינת שאלת היות התובענה נסמכת על "ראיות מהימנות לכאורה", (ב) שאלת התקיימותו של יסוד ההכבדה – כאשר צירופם של שני אלו מביאים לחציית הרף הנדרש לצורך הטלתו של עיקול זמני (ג) האם הצליחו הנתבעות לטעת ספק בצדקת התביעה אם לאו (ד) שיקולים שביושר מכוחם מוצדק להורות על ביטול העיקולים.
2. בכל הנוגע לשני הרכיבים הראשונים דלעיל, סבורני כי הינם מתקיימים במקרה דנן.
3. לפי תקנה 374 (ב) לתקנות סדר הדיון האזרחי התשמ"ד 1984, "בית המשפט או הרשם רשאי לתת צו עיקול זמני על נכסים של המשיב שברשותו, ברשות המבקש או ברשות מחזיק, בכפוף להוראות סימן א', ואם שוכנע על בסיס ראיות מהימנות לכאורה כי קיים חשש סביר שאי מתן הצו יכביד על ביצוע פסק הדין". יסוד ההכבדה, מהווה את השיקול המשמעותי ביותר אשר יש לשקול בהקשר זה, שכן ככל שיסוד ההכבדה הינו מהותי, ניתן יהיה להתחשב בקושי של הבאת ראיות מהימנות לכאורה בשלב כה מקדמי של ההליך המשפטי.
4. ככלל, ההכבדה על ביצוע פסק הדין נבחנת על רקע נסיבותיו של כל מקרה, והתחשב אף בסכום התביעה, במצב הכלכלי של המשיבה, ובחשש מפני הברחת נכסים. ראה לענין זה, א. גורן, "סוגיות בסדר דין אזרחי", מה' 10, עמ' 559-560.
5. אמנם, הכבדה אינה אך ורק בגין שאלת הברחת נכסים, ולעיתים אף סכום התביעה אמור להקים חשש להכבדה בביצועו של פסק הדין, וכאשר יינתן, ועל המבקש להצביע על "חשש סביר" להכבדה על ביצוע פסק הדין, כפוף לסיכויי התביעה גופה (ראה רע"א 7513/06 גב ארי פיתוח והשקעות נ' גייר).
6. הסכום הנתבע בהקשר זה הינו ניכר ביותר, ולפיכך יסוד ההכבדה מתקיים כמעט מעצמו, כאשר לנתבעות ניתנה בהקשר זה, את האפשרות לסתור את ההכבדה על ביצוע פסק דין, אם וכאשר יינתן על בסיס כתב התביעה, בדרך של הצגת נתונים פיננסיים, לרבות מצב בבנק, נכסים, זכויות, הצגת מאזנים או דוחות כספיים מפורטים. הנתבעות בחרו שלא להציג נתונים אלה, ולמעשה לא סתרו את ההכבדה על ביצוע פסק הדין.
7. אציין כי הנתבעת 1 שוכרת את המבנה שבבעלות התובעת, בסכום שנתי של 400,000 ₪ + מע"מ לשנה, ומשכירה אותו בשכירות משנה ב- 480,000 ₪ כולל מע"מ לשנה (עדות מר ג'מאל סאלח, עמ' 15 שורה 16) , לנתבעת מס' 2. משמע, הנתבעת מס' 1 מרוויחה כ- 10,000 ₪ לשנה (ולא טענה – או לפחות לא הביאה ראיות בהקשר זה - כי יש לה עיסוק נוסף), ואם ייפסק עליה לשלם הסכום הנתבע, הרי שסכום הנזקים הנטען למבנה היקפו לא יכוסה בידי הכנסות אלה, משמע, יסוד ההכבדה מתקיים אף ביתר שאת.
8. אציין כי בסתירה לעדותו של המצהיר מטעם הנתבעת 2, הסכם השכירות אשר צורף לבקשה נוקב בתשלום של 480,000 ₪ בצירוף מע"מ; הפער בין הדברים מעלה חשש כי הסכם שכירות המשנה נעשה למראית עין בלבד, דבר המחזק את החשש בפני הכבדה על ביצוע פסק הדין, אם וכאשר יינתן.
9. בכל הנוגע לנתבעת 2, נשמעו טענות בעל פה במסגרת עדות המצהיר מטעמה, ואולם הנתבעת 2 לא הביאה כל ראיה להכנסותיה, מצבה הכלכלי, או נכסיה. מר ג'מאל סאלח, בתצהירו לא טען לגבי יכולתה הכלכלית של הנתבעת 2, ואף לא הביא ראיה להכנסותיה, ואפילו לא מקצתה.
10. יוצא אם כן, כי בכל הנוגע לשני הרכיבים הראשונים, הכף נוטה לזכותה של התובעת.
11. האם הצליחו הנתבעות לטעת ספק בצדקת התביעה באופן המצדיק ביטול העיקול? לאחר בחינת טענות הצדדים וסיכומי הטענות, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעות לא צלחו שלב זה באופן המטה את הכף לזכותן.
12. מצבו של המושכר: לכאורה, התובענה מתבססת על חוות דעתו של השמאי, אליה נלוות תמונות של המושכר, אשר חלקן אף הוצג בדיון אשר נערך בפני. באופן עקרוני, התמונות הציגו מושכר המצוי במצב קשה יחסית, באופן המקים בסיס סביר לתובענה ולהליך.
13. המצהיר מטעם הנתבעת מס' 1 נחקר בשאלה זאת, והשיב כי המצב בחוות הדעת מתאר את מצב הדברים שהיה בחודש דצמבר 2012, בעוד חלק מן הנזקים הנטענים תוקן עוד בחודש ינואר 2013; ואולם כאשר נשאל (עמ' 9 לפרוטוקול שורה 14 ואילך), השיב שאין לו תצלום המעיד על התיקון, אין לו חוות דעת הסותרת את חוות דעת השמאי מטעם התובעת, ואין לו כל קבלה המעידה על תשלום בגין אותו תיקון.
14. בהקשר זה, לא רק שהנתבע לא הוכיח טענה מטענותיו, אלא אמינותו נפגמה אף היא בהקשר זה; בתחילה טען המצהיר מטעם הנתבעת 1 כי היא זאת אשר נשאה בתיקון (עמ' 9 שורה 17), ומיד לאחר מכן טען שצד ג' (חב' אמדן) היא זאת אשר נשאה בעלות התיקון (עמ' 9 שורה 28);
15. ולא רק זאת; בחלק אחר מעדותו מסר המצהיר מטעם הנתבעת מס' 1 כי הנזקים הנטענים, אשר חלקם מוסכם, נגרמו לפני תקופת שכירות המשנה (עמ' 10 לפרוטוקול שורה 11), ובמקרה כזה, האם משמעות הדבר הינה שצד ג', אשר שוכר בשכירות משנה משוכרת המשנה (הנתבעת 2) קיבל חזקה בנכס פגום לכאורה, עוד בשנת 2011, אבל תיקן בעצמו בשנת 2013, ללא כל חיוב או טרוניה? ומדוע ההמתנה הייתה כה ארוכה? סימני השאלה הרבים אינם פועלים לזכותן של הנתבעות בהקשר זה.
16. קובע ב"כ הנתבעות בסעיף 18 לסיכומי טענותיו "אין ולא יכול להיות ספק כי משתוקנו ו/או הוחלפו האריחים השבורים ו/או השחוקים נשמטה כליל עילת התביעה"; הדברים עומדים בסתירה לדברי נתיג התובעת (עמ' 6 לפרוטוקול שורה 11), ואיזו ראיה הובאה בהקשר זה על ידי הנתבעות (אותן נתבעות אשר יכולות לצלם את אותם מקומות המופיעים בחוות דעת השמאי, ונמנו מלעשות כן)?
17. השתתפות בהוצאות מוסכמות: טענה נוספת אשר הופנתה כנגד עילת התביעה, הייתה הנזקים הנטענים אשר לכאורה נגרמו מאי קיום שתי התחייבויות שהיו בהסכם השכירות – האחת, התחייבות לשאת בעלות התקנת מערכת כיבוי אש; השנייה, התחייבות לשאת בעלות התקנת אזור חניה מאספלט בסמוך למושכר;
18. בכל הנוגע לשאלת ההתחייבות הנוגעת למערכת כיבוי אש, מדובר בטענה רפה ביותר. בסיפא לסעיף 11 להסכם השכירות משנת 2007, נכתב "כמו כן, מתחייב המשכיר לדאוג למערכת גילוי עשן וספרינקלים, ולשמירה על המושכר". עיון בנספח "ה" לבקשה לביטול העיקול, המהווה מסמך שירותי כיבוי והצלה בעת כניסת צד ג' למושכר (נערך בינואר 2012, זמן קצר אחרי כריתת ההסכם המאפשר את שכירות המשנה), מגלה כי באותו שלב הייתה מותקנת במושכר מערכת אוטומטית לכיבוי אש, מערכת גילוי אש ועשן ומטף. אותו מסמך אכן הכיל רשימת ליקויים ותיקונים הנדרשים על ידי הגורם המקצועי ואולם יצירת חבות במאות אלפי ₪, בגין דרישות כיבוי אש, מהווה לעג לרש. ההסכם שבין הצדדים הטיל חובת התקנת שתי מערכות עיקריות במבנה: מערכת מתזים ומערכת גילוי אש ועשן, ואלו היו עוד בטרם נכנסה צד ג' למושכר.
19. הניסיון ליצור הקבלה בין דרישות הרשויות – המשתנות מדי שנה, לחובת להתקנת שתי מערכות קרדינליות המהוות חלק מן המבנה – אינו ראוי, ומלמד על היות הטענה בדבר הוצאה מהותית בגין אותה התקנה, טענת סרק. אם הנתבעת 1 התקינה את המערכת אשר אין ספק ואין מחלוקת כי הינה מותקנת, הייתה מתכבדת ומציגה קבלה, חשבונית או תיעוד לתשלומים אשר ביצעה בהקשר זה.
20. הנתבעות סמכו ידיהן על נספח "ז" לבקשה לביטול העיקולים, שהינה הצעת מחיר הנוגעת להתאמת המבנה לדרישות הגורם המקצועי, והן: עמדות כיבוי אש עצמאיות, דלתות אש, קיר חסין אש ודלת כניסה.
21. ייאמר: הוצגה הצעת מחיר ולא תשלום בפועל; ייאמר עוד: הסיפא לסעיף 11 עסקה בשתי מערכות, אשר היו מותקנות מלכתחילה במבנה, וממילא התקנתן אינה נדרשת כעת; ולכך יש להוסיף: הודעת קיזוז מפורטת לא צורפה, ואף לא מסמך חשבונאי המעיד על קיזוז כאמור, אלא תכתובת שיש לראותה כתכתובת פנימית ולא יותר ממנה, המוחלפת בין נציג הנתבעת 1, לאחיו – נציג הנתבעת 2;
22. היעדר הזיקה שבין החבות החוזית גרידא לעבודות הנדרשות כעת, היעדר ההוכחה כי הדבר בוצע, היעדר תיעוד חשבונאי להפחתה הנטענת, מעמידים את הטענה כמינורית ביותר;
23. הטענה הנוספת, הייתה בעניין הסדרת החנייה. גם בהקשר זה, לא הובאו כל ראיה מטעם הנתבעות; יצוין כי אין מדובר בנושא העולה מן התביעה, אלא בקיזוז עצמאי אשר טעון פירוט ולו המינימלי ביותר (בשלב דיוני זה), ואולם גם נטל שולי זה, לא הורם על ידי הנתבעות, למעט האמירה הכללית כי עלות הסדרת החנייה לא שולמה על ידי התובעת – במסגרת ההתחייבות אשר נטלה על עצמה במסגרת סעיף 14 להסכם השכירות.
24. היעדר יריבות: הנתבעת 2 טענה רבות להיעדר יריבות בינה ובין התובעת, שכן היא למעשה שוכרת משנה. לא ראיתי בטענה זאת ממש, שכן שוכרת המשנה נטלה על עצמה את מלוא ההתחייבויות שיש לשוכרת כלפי המשכירה.
25. ביום 28.11.11 נכרת בין התובעת לנתבעת 1 הסכם אשר כותרתו "תוספת להסכם מיום 30.5.2007". באותו הסכם, הותר לנתבעת 1 להשכיר את הנכס בשכירות משנה, ואולם בסעיף 4 הותנה תוקף ההסכם כאמור, בכפוף לכך כי שוכרת המשנה תעמוד בכל תנאי ההסכם מיום 30.5.2007.
26. מר ג'מאל סאלח נחקר והעיד בהקשר זה (עמ' 15 לפרוטוקול שורה 21):

"ש. כשחתמת על הסכם השכירות, אחיך אמר לך שלפי הנסח עליך לעמוד בכל תנאי ההסכם המקורי?

ת. כן".

1. בכך, למעשה, בא הקץ לשאלת היעדר היריבות. אם צד לחוזה הסכים ליטול על עצמו חבות מכח חוזה השכירות המקורי, והתחייבות זאת הינה קרדינלית במערכת היחסים שבין בעלי הנכס, לשוכר המשכיר בשכירת משנה, די בכך כדי להקים יריבות מן הבחינה המשפטית.
2. אציין כי לא ראיתי בדברי המצהיר מטעם התובעת, כדי לגרוע בשאלת היריבות. לא מצאתי לנכון לקבל הפרשנות אשר ניתנה לעדותו של מנהל התובעת בסיכומי טענות הנתבעת, ולא ראיתי בהיעדר קשר חוזי ישיר, משום לגרוע מן היריבות הקיימת מכח התוספת להסכם (אפנה בהקשר זה לעמ' 5 לפרוטוקול, שורות 5- 24).
3. לאור כל אלו, כאשר הטענות לזכות קיזוז הועלו באופן לא מפורט דיו, ללא תימוכין חשבונאיים, ואף ללא הבסיס המשפטי (בשים לב לפן ההסכמי), כאשר דינה של טענת היעדר היריבות להידחות (לגישתי), וכאשר התובענה נוגעת לנזקים במושכר כאשר צד אחד הציג חוות דעת שמאית הנתמכת בתמונות, בעוד הצד האחר טוען כי המצב השתנה אולם לא הביא תימוכין לכך, ואפילו לא תמונה עדכנית אחת אשר תציג מצב שונה מזה המתואר בתמונות אשר צורפו לחוות הדעת מטעם התובעת – לא ניתן לומר כי התובענה הינה בלתי מבוססת בשלב זה (במידה הלכאורית הנדרשת בעת בחינת הבקשה בשלב דיוני זה ובטרם שמיעת עדויות לגופו של הסכסוך או חקירת המומחים מטעם הצדדים).
4. למרות האמור, סבורני כי האיזון הראוי, נובע מכך כי יכול וחוות הדעת השמאית אשר צורפה, נערכה על "הצד הגבוה", ויכול ואינה משקפת את מצב המושכר כיום, וכפי שתיאר זאת ב"כ הנתבעות בסעיף 17 וסעיף 22 לסיכומי טענותיו – ומצדיק הגבלתו של צו העיקול והפחתתו במידה מסויימת.
5. שיקולי יושר: לאור התקיימותם של שלושת הרכיבים הראשונים, הרי ששיקולי יושר וניקיון כפיים אינם ראויים או אמורים לקבל את מקום הבכורה, שכן לאור האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי אין הצדקה לבטל את העיקול באופן מוחלט, אם כי סבורני שמוצדק לצמצמו קמעא.
6. יחד עם זאת, גם אם ייבחנו שיקולי יושר ומאזן הנוחות, גם בכך אין כדי להביא לביטולו של העיקול הזמני; אציין על דרך ההפניה - בתמצית (א) טענות המצהירים מטעם הנתבעות הכילו סתירות רבות, על חלקן עמדתי לעיל; (ב) האמירה כי התובעת הסתירה את העובדה כי ההמחאה מחודש אוגוסט 2013 לא כובדה אולם נפרעה לאחר מכן, אינה מדויקת, שכן הבקשה להטלת העיקולים הוגשה יומיים לפני שבוצעה ההעברה הבנקאית אשר פרעה את אותו חיוב; (ג) טענות הנתבעות הועלו בעלמא – בין אם מדובר בשאלת ביצוע התיקונים בפועל, קיזוז כספים, עלות התקנת משטח האספלט; (ד) הנתבעות נמנעו במכוון מלהציג את הסכם השכירות מול צד ג' (הטעם לכך לא ברור, אולם הסתרת חלק מהמערכת החוזית בוודאי שאינו פועל לטובת הנתבעות); (ה) סימני השאלה העולים ממבנה ההתקשרות החוזית, כאשר הנתבעת 1 משכירה בהשכרת משנה לנתבעת 2 (המצויה בשליטת אחיו של בעלי הנתבעת 1), והנתבעת 2, משכירה בהשכרת משנה לצד ג'. יצירת המבנה המדורג טעונה לכל הפחות הסבר, הסבר אותו סירב מנהל הנתבעת 2 למסור (עמ' 15 שורה 20).
7. לאור כל אלה, לא מצאתי בהתנהגות התובעת בעצם נקיטת ההליכים משום חוסר יושר המעיב על המסקנה כי מוצדק להותיר את העיקול על כנו (בסייגים כמפורט לעיל). אף בשאלת מאזן הנוחות, ראיתי טעם רב בעמדת התובעת כי הנזק (לטווח ארוך) אשר עלול להיגרם לה בהיעדר תיקון המושכר, עולה על הנזק אשר יכול להיגרם לנתבעות במסגרת הליכי השכרת המשנה של הנכס אשר יש לזכור, שייך לתובעת עצמה.

סוף דבר

1. לאור האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי יש להותיר את העיקול הזמני על כנו, אם כי יש לצמצמו קמעא.
2. בשולי הדברים אציין, כי לא ראיתי ממש בטענות הנוגעות לפגמים הטכניים בהקשר של הפקדת התחייבות (וסבורני שהחלטת הביניים בהליך זה הבהירה נקודה זאת), או הפקדת ערובה מטעם התובעת (שכן לא הוריתי על הפקדת ערובה, ואיני סבור כי קיימת חובה כאמור, אלא מדובר בעניין שבשיקול דעת).
3. לאחר בחינת טענות הצדדים, התמונות וחוות דעת השמאי, אני מורה כי העיקול הזמני ברישום יצומצם לסך של 400,000 ש"ח, אצל שני המחזיקים כמפורט בבקשה.
4. העיקול יהיה ניתן להמרה בדרך של הפקדת ערבות בנקאית.
5. לא מצאתי לנכון לעשות צו להוצאות.

ניתנה היום, כ"ו תשרי תשע"ד, 30 ספטמבר 2013, בהעדר הצדדים.