ב"כ התובע – עו"ד גיא פורר

ב"כ הנתבעים - עו"ד יעקב פרטוש

א. מבוא

1. התובע הוא עו"ד במקצועו. הנתבעים הינם בעלי רישיון תיווך במקרקעין. עד אפריל 2012 נתבעת 1 עבדה כסוכנת נדל"ן בסוכנות תיווך בפתח תקווה השייכת לנתבע 2. נתבע 2 ניהל את סוכנות התיווך באמצעות חברה בבעלותו, א. זמיר השקעות ונכסים בע"מ, אשר במועד הרלבנטי לתביעה הייתה זכיינית של רשת תיווך הנדל"ן "אנגלו סכסון".

2. לטענת התובע, כנגד העברת מספר טלפון של הבעלים של דירה אשר נמצאת ברחוב הרב קידר 4, בפתח תקווה, (להלן: "הדירה"), הוסכם בינו לבין נתבעת 1, בעל פה, כי הוא יהיה זכאי לקבל מהנתבעים "תמורה ראויה". הדירה נמכרה בתיווכם של הנתבעים. לטענת התובע, הנתבעים לא שילמו לו בהתאם להסכם שנעשה בין הצדדים. בתביעתו הוא תבע לחייב את הנתבעים לשלם לו את הסך של 87,750₪. בתצהיר עדותו הראשית, טען כי הסכום המגיע לו הוא 37,584₪.

3. הנתבעים הכחישו את ההסכם שנטען על ידי התובע ואת זכאותו לתשלום.

ב. גרסאות הצדדים

ב(1) גרסת התובע

4. לדברי התובע, נתבעת 1, אותה הוא מכיר מספר שנים, פנתה אליו בראשית שנת 2011 וביקשה ממנו לאתר, לצורכי הנתבעים, דירת דופלקס בשכונת כפר גנים ג' בפתח תקווה, שכונה בה הוא מתגורר. נתבעת 1 התחייבה בפניו, בשם הנתבעים, כי ככל שהתובע יציג לה דירת דופלקס שבעליה יהיו מעוניינים למכרה ובעקבות זאת תצא לפועל עסקת מכר, שבמסגרתה ירכשו לקוחות הנתבעים את הדירה, התובע יהיה זכאי לקבל מהנתבעים תמורה ראויה בעד איתור הדירה. לדברי התובע, לאור היחסים הטובים בינו לבין נתבעת 1, היכרותם הקודמת והאמון שרכש לה, הסיכום ביניהם נעשה בעל פה והם לא קבעו את שיעור התמורה הראויה המדויק. התובע איתר דירה, בבעלות שי וליאור ניר, ומסר את מספר הטלפון של בעליה לנתבעת 1. (סעיפים 8-9 לתצהיר התובע).

5. לטענת התובע, מאחר שהנתבעים לא יצרו עמו קשר, הוא סבר שהדירה לא נמכרה באמצעותם. בראשית שנת 2012 נודע לו באקראי כי רוכש הדירה היה לקוח של הנתבעים וכי העסקה בינו לבין המוכרים נרקמה בעקבות הקשר שיצר התובע בין המוכרים לבין נתבעת 1. לדבריו, הדירה נמכרה תמורת כ- 3,250,000₪.

6. ביום 30.01.12 התובע פנה טלפונית אל נתבעת 1 וזו אישרה כי הדירה נמכרה ללקוח של הנתבעים. לטענת התובע, בשיחה זו נתבעת 1 אישרה את ההסכם בין הצדדים והודתה בזכאות התובע לתמורה כספית.

7. לאחר השיחה הטלפונית עם נתבעת 1, התובע נפגש עם נתבע 2 אשר הודה בזכאות התובע לתמורה אך טען כי זו עומדת על 10% מהסכום ששולם לנתבעים על ידי המוכרים.

8. בהמשך, התובע דרש מהנתבעים סך של 75,000₪ בתוספת מע"מ. זאת על יסוד סברת התובע, לפיה, כל צד לעסקה שילם לנתבעים 2% מסכום העסקה בתוספת מע"מ. (סעיף 23 לתצהיר התובע). הנתבעים דחו את דרישת התובע.

9. לטענת התובע, לנוכח התחייבות הנתבעים כלפיו לתשלום תמורה ראויה ולנוכח השירות רב הערך שהעניק להם, בין היתר בשים לב לקושי שבאיתור דירת דופלקס למכירה באזור מגוריו, מחיר הדירה והשכר שגבו הנתבעים בגין מכירת הדירה, סכום התמורה המגיעה לו הוא מחצית דמי התיווך ששולמו לנתבעים בגין מכירת הדירה. מאחר שהנתבעים קיבלו בעד מכירת הדירה מהמוכרים והקונים יחדיו 75,168₪ (כולל מע"מ), הסכום המגיע לתובע הוא 37,584₪ (כולל מע"מ). (סעיף 29 לתצהיר התובע).

ב(2) גרסת הנתבעים

10. לדברי נתבעת 1, את התובע הכירה כאשר ייצג לקוח אשר רכש בית בשכונת בת גנים בפתח תקווה, אז מסר לה כי פתח משרד עריכת דין וביקש ממנה להפנות אליו לקוחות המבצעים עסקאות דרך "אנגלו סכסון". לדבריה, למיטב זיכרונה, פגשה את התובע קרוב למקום מגוריו בשכונת כפר גנים ג' בפתח תקווה. לשאלתה אם הוא מכיר נכסים של לקוחותיו למכירה באזור, התובע הציע את דירת מגוריו. נתבעת 1 הפנתה רוכשים לדירת התובע אך אלה לא היו מעוניינים ברכישתה. לדברי נתבעת 1, התובע הציע לה את דירת שכנו ומסר לה את מספר הטלפון של בעל הדירה. לטענתה, היא לא ביקשה מהתובע לאתר עבורה נכס. (סעיף 13 לתצהיר נתבעת 1).

11. לטענת נתבעת 1, בינה לבין התובע לא נכרת הסכם והיא לא התחייבה לשלם לתובע תשלום כלשהו. (סעיפים 7 ו-11 לתצהיר נתבעת 1).

12. לדברי נתבע 2, הוא לא התחייב לשלם לתובע דמי תיווך או תמורה ראויה כלשהי. לטענתו, כמחווה של רצון טוב, הוא הסכים לשלם לתובע 3,000₪. התובע דחה את ההצעה ודרש תשלום בסך של 10,000₪. (סעיפים 6 ו-24 לתצהיר נתבע 2).

ג. דיון

ג(1) הסכם

13. לגרסת התובע, נתבעת 1 התחייבה בפניו, בשם הנתבעים, כי ככל שהתובע יציג לה דירת דופלקס, אשר בעליה יהיו מעוניינים למכרה, ובעקבות כך תצא לפועל עסקת מכר, אשר במסגרתה ירכשו לקוחות הנתבעים את הדירה, התובע יהיה זכאי לקבל מהנתבעים תמורה ראויה בעד איתור הדירה. (סעיף 8 לתצהיר התובע). לטענתו, התמורה שהוסכמה הייתה תמורה כספית. סכום התמורה לא דובר בין הצדדים.

14. לגרסת נתבעת 1, היא לא התחייבה לשלם לתובע תשלום כלשהו. לטענתה, בינה לבין התובע דובר על שיתוף פעולה, אשר במסגרתו, תמורת הפניית מוכרי הדירה לנתבעת 1, נתבעת 1 תפנה לתובע לקוחות. בחקירתה הנגדית נתבעת 1 הודתה כי היא לא יידעה את התובע אודות עסקת המכר שנעשתה ביחס לדירה. לטענתה, היא הייתה מנועה מלדווח לתובע אודות העסקה בשל התחייבות לשמירת סודיות, אשר ניתנה על ידי סוכנות התיווך לקונה. (ההתחייבות צורפה כנספח לתצהירי הנתבעים). לדברי נתבעת 1, היה עליה לשתף את התובע בעובדה שנעשה הסכם מכר, משום שהתובע הפנה אותה לנכס נשוא העסקה. מטעם זה, לדבריה, בשיחה הטלפונית עם התובע, מיום 30.01.12, בה היא נשמעת מתנצלת, היא חשה אי נעימות כלפי התובע. עוד לדבריה, רק בשיחה זו הבינה כי התובע דורש כסף. על כך אמרה לתובע כי היא תשוחח עם נתבע 2 מתוך רצון להגיע להבנה עם התובע. (ר' פרוט' עמ' 13 ש' 7-24, 31-32. עמ' 14 ש' 7-12).

15. התובע שלל את גרסת נתבעת 1. לגרסתו, לא דובר בינו לבין נתבעת 1 על שיתוף פעולה שבמסגרתו נתבעת 1 תעביר לתובע לקוחות והתובע יעביר לנתבעת 1 מידע על נכסים. (ר' פרוט' עמ' 9 ש' 1-3). לטענתו, אמרותיה של נתבעת 1 בשיחה הטלפונית מיום 30.01.12 כגון: "כשאני אמרתי לו, אני סיפרתי לו גם על עסקה דרך אגב שאתה כן מעורב והוא ידע את זה. אמרתי לו תשמע איתן אני כאן בבעיה, מה אני עושה? אומר לי מה את רוצה שאני יעשה כאילו? אמרתי תשמע, אני כאן קיבלתי את זה כאילו ממו ממישהו, מעו"ד כך וכך". (תמליל, עמ' 4 מש' 22-26). או "ואני באמת באמת אני רוצה שאתה תבין שזה לא בגלל חס וחלילה לרגע קטע כספי, מה שממש לא קטע של התחמקות...". (תמליל, עמ' 10 ש' 7-9), וכן עמדתה האפולוגטית, מעידים על ההסכם הנטען על ידי התובע.

16. למעשה, בתצהיר עדותו הראשית, התובע עצמו אינו טוען כי בינו לבין נתבעת 1 הוסכם כי תשולם לו תמורה כספית. בתצהירו התובע נקב בביטוי "תמורה ראויה". ר' בסעיף 8 לתצהירו:

"הגב' בקאל התחייבה בפני בשם הנתבעים, כי ככל שאציג לח דירת דופלקס שבעליה יהיו מעוניינים למוכרה ובעקבות כך תצא לפועל עסקת מכר שבמסגרתה ירכשו לקוחות הנתבעים את הדירה, אני אהיה זכאי לקבל מהנתבעים תמורה ראוייה בעד איתור הדירה".

דבריו הנ"ל של התובע, תומכים, למעשה, בגרסת נתבעת 1, לפיה, לא דובר ולא הוסכם בין הצדדים אודות תמורה כספית. יתכן שהתובע התכוון לתמורה כספית אך הוא לא אמר זאת לנתבעת 1. נתבעת 1 סברה, כאמור, כי אין מדובר בתמורה כספית. באמרותיה של נתבעת 1, בשיחה מיום 30.01.12, אין אישור או הודאה של נתבעת 1 בזכאות של התובע לתמורה כספית. בנסיבות אלה, ניתן לומר כי ההסכמה בין התובע לבין נתבעת 1 הייתה כללית ולאקונית. פרטים מעשיים וישימים לא דוברו בין הצדדים. לעניין זה ר' עדות נתבעת 1 בחקירתה הנגדית, פרוט' עמ' 12 ש' 30-עמ' 13 ש' 1: "בסופו של דבר הכרתי את בר נוי מעסקת מכר, במקרה נפגשנו בשכונה עצמה, שם מתגורר ושם אני מבצעת את רוב עבודתי, מכירים אותי שם, זה לא חדש שאני שואלת אם יש דירות למכירה באזור ובמקרה פגשתי את התובע ושאלתי אותו אם הוא מכיר ויודע נכס למכירה, זו היתה שיחת חולין...".

17. התנהגותה של נתבעת 1 אינה חפה מקשיים. לדבריה, היא לא עדכנה את התובע בדבר עסקת המכר על אף שהיא עצמה סברה שהיה עליה לעשות כן. לגרסתה, חלקה בשיתוף הפעולה בינה לבין התובע, היה להפנות לתובע לקוחות. גם את זאת היא לא עשתה. עם זאת, אין בליקויים אלה בהתנהגותה של נתבעת 1 ראיה להסכם הנטען על ידי התובע, לפיו, בגין מסירת פרטי הדירה לנתבעת 1 תשולם לו על ידי הנתבעים תמורה כספית. בעניין זה, מעבר לכך שלא ראיתי להעדיף את גרסת התובע על פני גרסת הנתבעים, גרסת התובע, נותרה בלתי מוכחת.

ג(2) מסויימות

18. סעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, (להלן: "חוק החוזים"), קובע:

"פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה; הפניה יכול שתהיה לציבור".

לעניין דרישת המסויימות שלפי סעיף 2 לחוק החוזים, נאמר בע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר, כבוד השופט שמגר:

"פנייתו של אדם אינה בגדר הצעה לענין כריתת חוזה, אלא אם היא מסויימת כדי אפשרות לכרות החוזה בקיבול ההצעה. על ההצעה להיות מלאה ומדוייקת במידה מספקת עד שניתן יהיה לראות באמור בה עם קיבולה, חוזה מלא ובר-ביצוע, ללא צורך במשא-ומתן משלים נוסף". (פ"ד ל(2) 260, 269).

19. לדברי התובע, כאמור בסעיף 9 לתצהירו, הוא והנתבעים לא סיכמו ביניהם את סכום התמורה הכספית. גם בחקירתו הנגדית התובע אישר כי לא סוכם בינו לבין נתבעת 1 סכום שכרו. הוא אף הודה כי ביחס לסכום התמורה קיימת "בעייתיות". ר' פרוט' עמ' 8 ש' 30-32:

"לשאלתך , מבחינת שכר ראוי, אני סיכמתי עם חגית או עלה בסיכומים בינינו המילה שכר ראוי אני משיב, סיכמתי עם חגית התשובה היא לא, בגלל זה נכון שיש פה בעייתיות על הסכום אבל אין ספק שיש מדיניות של שיתוף פעולה, בדרך כלל זה מחצית ומחצית".

20. לטענת התובע, כשנודע לו שעסקת המכר בוצעה באמצעות הנתבעים, הוא דרש מהם תשלום בסך של 75,000₪ בתוספת מע"מ. לדבריו, הוא סבר כי הנתבעים גבו מכל צד לעסקה דמי תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ והוא דרש לקבל מחצית מהסכום הכולל של דמי התיווך, שהם, כאמור, לטענתו, 75,000₪ ובתוספת מע"מ 87,570₪. סכום זה הוא הסכום אותו תבע התובע בכתב התביעה. לאחר שהתברר לתובע, לדבריו, מכתב ההגנה שהגישו הנתבעים, כי הנתבעים גבו דמי תווך בשיעור 2% ומע"מ משני הצדדים לעסקה, בסך כולל של 75,168₪, הוא ביקש בתצהיר עדותו הראשית לפסוק לו מחצית סכום זה, 37,584₪. בתצהירו טען כי לנוכח התחייבות הנתבעים כלפיו לתשלום תמורה ראויה ולנוכח השירות רב הערך שהעניק להם, בין היתר בשים לב לקושי שבאיתור דירת דופלקס למכירה באזור מגוריו, מחיר הדירה והשכר שגבו הנתבעים בגין מכירת הדירה, התמורה המגיעה לו עומדת על מחצית דמי התיווך ששולמו לנתבעים. ר' סעיף 29 לתצהיר התובע. ר' גם חקירתו הנגדית של התובע, פרוט' עמ' 8 ש' 10-15

"לשאלתך , אתה מבקש ממני הסבר, איך הגעתי לסכום שאני תובע אותו, לפי איזה חישוב שבו אני דורש את הסכום שהגעתי אליו, אני משיב, כיוון שבעצם ניסו לרמות אותי, ובפועל רימו אותי, הסתירו ממני עסקה שבעצם היה לנו הסכם עליה, אני עשיתי חישוב שבעצם מחצית מהתמורה שהם היו אמורים לקבל. מהמפורסמות שאנגלו סכסוך גובים 2 אחוז + מע"מ מכל צד, לכן תבעתי מחצית מהסכום הזה, אבל גם כתבנו שמכיוון שהתברר לנו בסופו של יום שהם קיבלו רק חלק, אנו נסתפק מחצית מהחלק שהם קיבלו".

21. סכום התמורה, אפוא, כלל לא דובר ולא כל שכן הוסכם בין הצדדים. דרישת התובע למחצית סכום דמי התיווך ששולמו בגין העסקה, מבוססת על דעתו החד צדדית של התובע, לפיה, הסכום הנדרש על ידו הולם את הנסיבות. סכום התמורה, לפיכך, שהינו רכיב חשוב, מהותי וחיוני לעצם התהוות החוזה, לא דובר, לא פורט אף לא פירוט מינימאלי ולא סוכם בין הצדדים. בין הצדדים גם לא דובר כיצד ייגזר סכום התמורה או מה תהיה נוסחת החישוב. התובע גם לא הוכיח ביחס לסכום התמורה קיומו של נוהג קיים או מקובל בחוזים מסוג החוזה הנטען על ידו. בנסיבות אלה, מדובר בפרט שגם לא ניתן להשלימו מכוח סעיף 26 לחוק החוזים.

22. כאמור לעיל, התובע סבר כי דמי התיווך אשר שולמו בגין העסקה, בסך כולל של 75,168₪ (כולל מע"מ), הגיעו במלואם לידי הנתבעים. לא כך היה. דמי התיווך נחלקו בין ארבעה גורמים כדלקמן:

נתבעת 1 – 15,033₪ (20%)

גב' אסתר גרוס (שותפתה של נתבעת 1) – 15,033₪ (20%)

1. זמיר השקעות ונכסים בע"מ (החברה בבעלות נתבע 2) – 37,584₪ (50%)

רשת אנגלו סכסון – 7,517₪ (10%).

(ר' סעיף 19 לתצהיר נתבעת 1 וסעיף 22 לתצהיר נתבע 2).

בנסיבות עובדתיות ספציפיות אלה, להן התובע כלל לא היה מודע, יש כדי להצביע על שרירותיות טענת התובע לזכאותו למחצית דמי התיווך וכן על אפשרות סבירה, לפיה, אם היה מתנהל בין הצדדים מו"מ לגבי תמורה כספית לתובע, התמורה הנטענת על ידי התובע לא הייתה עומדת על הפרק.

23. נוכח האמור לעיל, אפילו הייתה מתקבלת טענת התובע, לפיה, הוסכם כי תשולם לתובע תמורה כספית, לא מתקיים יסוד המסוימות ביחס לסכום התמורה. לכן, ההסכם הנטען על ידי התובע אינו מהווה "חוזה מחייב" ואינו מזכה את התובע בתמורה כספית.

ג(3) היעדר עילת תביעה נגד נתבע 2

24. לגרסת התובע עצמו, ההסכם הנטען על ידו, ואשר נעשה סמוך למועד שבו התובע מסר לנתבעת 1 את מספר הטלפון של המוכרים, דובר בין התובע לבין נתבעת 1 בלבד. אין טענה בפי התובע כי הוא בא בדברים עם נתבע 2 וסיכם עם נתבע 2 את ההסכם הנטען על ידו.

25. נתבעת 1 עבדה בסוכנות תיווך הנדל"ן של נתבע 2. התובע לא ביסס, לא תשתית עובדתית ולא תשתית משפטית, לחיובו של נתבע 2 מכוח ההסכמות שייחס התובע לנתבעת 1. בחקירתו הנגדית התובע הודה כי הוא לא ידע את מהות הקשר בין הנתבעים למעט שנתבעת 1 עבדה אצל נתבע 2. ר' פרוט' עמ' 8 ש' 26-28: "אינני יודע מה הקשר ביניהם, היא אומרת שהיא עובדת תחתיו, לא אצלו, תחתיו. כל עסקה שהיא עושה מן הסתם הוא מקבל גם על זה". על התובע היה לדעת, אפוא, כי כעובדת בסוכנות הנדל"ן של נתבע 2, נתבעת 1 לא הייתה רשאית או מוסמכת לחייב את נתבע 2 כלפי התובע.

26. כפי שמסר נתבע 2 בעדותו, על דרישתו הכספית של התובע נודע לו רק לאחר השיחה הטלפונית שהתקיימה בין התובע לבין נתבעת 1 ב-30.01.12, שיחה שלאחריה נתבעת 1 שיתפה את נתבע 2 בדרישת התובע לכספים. ר' פרוט' עמ' 10 ש' 25-26:

"...חגית פנתה אלי רק כאשר המקרה קרה, כאשר הוא טען לכספים, בעצם חגית התקשרה אלי ואמרה לי פנה אלי בר נוי שהוא רוצה שכר טרחה...". (ר' גם בשורות 28-29).

27. הפגישה אשר התקיימה בין התובע לבין נתבע 2 לאחר 30.01.12, הינה פגישה שהתקיימה בדיעבד. התובע טען כי בפגישה זו נתבע 2, הודה בזכאות התובע לתמורה בשיעור 10% מדמי התיווך ששילם הקונה. (סעיף 21 לתצהיר התובע). נתבע 2 טען, לעומת זאת, כי הסכים לשלם לתובע סכום מופחת כמחווה של רצון טוב. (סעיף 24 לתצהיר נתבע 2). לא ראיתי להעדיף את גרסת התובע על פני גרסת נתבע 2. בנוסף לאמור, במכלול נסיבות המקרה, גרסתו של נתבע 2, לפיה, הוא ניסה לסיים את המחלוקת עם התובע בפשרה, מסתברת יותר מגרסת התובע.

28. אשר על האמור, בין התובע לנתבע 2 לא נעשה כל הסכם. לכן, דינה של תביעת התובע נגד נתבע 2 להידחות מטעמי היעדר עילה.

ד. סוף דבר

29. התביעה נדחית.

30. התובע ישלם לנתבעים הוצאות משפט בסך של 20,000₪.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ב' אדר א' תשע"ו, 11 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.