1. זהו ערעור על החלטת הוועדה לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב (להלן: "הוועדה") מיום 22.5.13 בתיק ערר מספר 140006676 (להלן: "ההחלטה") שבה דחתה הוועדה את ערר המערערת לקבלת פטור מחיובי ארנונה לשנת 2012 לגבי מבנה ברח' דוד חכמי 19 בת"א (להלן: "המבנה"), שלגביו טענה המערערת שהוא אינו ראוי לשימוש בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה") .

עתירת המערערת היא לקבוע שהנכס אינו בר חיוב בארנונה וזכאי לפטור כאמור, או לחלופין, להורות על השבת הדיון לוועדה לצורך דיון ושמיעת ראיות הצדדים ביחס למצב הנכס.

2. רקע עובדתי:

2.1 המערערת, חברה העוסקת ביבוא ושיווק כלי רכב, היא הבעלים והמחזיק של המבנה והוא שימש אותה לצורך פעילותה במשך עשרות שנים, עד תחילת שנת 2012.

2.2 מדובר במבנה ישן, בן עשרות בשנים, בשטח כולל של 940 מ"ר אשר סווג לצרכי ארנונה בחלקו כ-"תעשיה ומלאכה" (ח"ן 10447759) ובחלקו כ-"מחסנים כלליים" (ח"ן 10447761). המבנה הוא חלק מנכס הכולל גם שטח קרקע של 449 מ"ר אשר חויב במשך השנים לצורכי ארנונה כ"קרקע תפוסה", חיוב שבוטל בשנת 2012 משהוברר שהקרקע אינה בשימוש. שטח קרקע זה אינו עניין לערעור הנוכחי.

2.3 בחודש פברואר 2012 פינתה המערערת את המבנה וחדלה להשתמש בו, מחמת שלטענתה, הסתבר לה שהמבנה מסוכן לשימוש, לאחר שהתגלו בו סדקים ובקעים ומהנדס המערערת, מר בוריס קליין, חיווה את דעתו שיסודות המבנה רעועים והוא מהווה סכנה.

2.4 בהמשך לפינוי הנכס, הגישה המערערת השגה למנהל הארנונה בתאריך 7.3.12 שבה עתרה לפטור אותה מחיובי ארנונה מכוח סעיף 330 לפקודה. בקשה זו סורבה כמפורט בתשובת מנהל הארנונה מיום 27.3.12 בנימוק שהמבנה אינו עומד בקריטריונים לפטור הקבועים בסעיף 330 לפקודה (ראה נספח 2 לעיקרי טיעון מטעם המשיב).

2.5 על כך עררה המערערת בפני הוועדה, וזו, לאחר הליך הוכחות, דחתה את הערר כמפורט בהחלטתה מיום 22.5.13 (ראה נספח 1 לכתב הערעור) - היא ההחלטה נשוא הערעור הנוכחי.

3. ההליך בפני הוועדה:

3.1 בפני הוועדה הוגשו ראיות הצדדים כדלקמן: מטעם המערערת הוגש תצהיר חתום על ידי חשב החברה, מר מקס בוגדנוב (נספח 4 לכתב הערעור) שדיבר על סדקים רבים שהתגלו במבנה בשלהי שנת 2011, על הצורך בהקמת עמודי חיזוק כדי לתמוך בקומה הראשונה ועל נסיבות ההחלטה לפנות את המבנה. לתצהיר צורף מכתבו של מהנדס המערערת, מר בוריס קליין מיום 24.10.2012 (ראה מכתב נספח 2 לכתב הערעור) וכן תצלומים של המקום. מטעם המשיב הוגש תצהירו של מר יוסף שושן, חוקר שומה באגף לחיובי ארנונה, שאליו צורפו דוחות ותצלומים בהתייחס לשני ביקורים שערך במבנה בתאריכים 12.3.12 ו-24.6.12 ולפיהם הוא לא ראה סדקים או שברים בתקרה ובקירות (נספח 5 לכתב הערעור).

3.2 לאחר הליך הוכחות שבו נשמעו עדויות המצהירים קבעה הוועדה כי הראיות שהוצגו בפניה מלמדות על מצבו הפיזי של הנכס, דהיינו, שמדובר בנכס סגור שאין בו שימוש. כמו כן, ניתן לראות שרידים לכך שהשימוש האחרון היה לפני זמן לא קצר וכי קיימים שרידי ריהוט ושרידי חיבור לחשמל. הוועדה קבעה שהאמור בתצהירו של החוקר שושן מטעם המשיב, דהיינו שהוא לא מצא סימני שבר בתקרה וברצפה וכי הקירות היו שלמים-לא נסתרו, כאשר מנגד, העותרת לא המציאה חוות דעת מומחה ולא הביאה את המהנדס, מר קליין, כעד מטעמה, ולכן, למכתבו שצורף לתיק יש לתת בנסיבות אלה משקל ראייתי נמוך מאוד. הוועדה קבעה שלא שוכנעה שהמבנה ניזוק בצורה שאינה מאפשרת לשבת בו, שכן לא זו בלבד שמדובר בבניין גמור אשר מחובר לחשמל ולמים, אלא שטענת המערערת לפיה הוא אינו ראוי לשימוש, אינה מתיישבת עם התמונות, עם השכל הישר ועם כוונת המחוקק אשר ראה לנגד עיניו מצב קיצוני שבו מחד לא ניתן לעשות שימוש בנכס בשל מצבו, ומאידך, את חובתה של הרשות המקומית לספק לנכס ולבניין שירותים. על בסיס אלה דחתה את הערר.

4. טיעוני המערערת (תמצית העיקר)

4.1 לדידה של המערערת, שגתה הוועדה כשקבעה שהנכס אינו עונה למבחן האובייקטיבי שנקבע בפסיקה לנכס שאינו ראוי לשימוש. לטענתה, השהייה בנכס מהווה סכנת נפשות של ממש, ודי בראיות שהציגה כדי להוכיח זאת. המבחן שנקבע בפס"ד בעניין "המגרש המוצלח" הוא "מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר", ואין הכרח בהגשת חוות דעת מקצועית בעניין, כפי שזו לא הוגשה גם במקרה המתואר בפסק הדין. לטענת המערערת, היא הביאה בפני הוועדה, כתמיכה לטענותיה, את תצהירו של חשב משרדה (שדבריו לא נסתרו), את מכתב המהנדס וכן תמונות מתוך המבנה, אך הועדה התעלמה מהם. לטענת המערערת, די בראיות שהוגשו על מנת לעמוד בהוראות סעיף 330 לפקודת העיריות לעניין מתן הפטור וכן בעמידה בנטל הראיות שמשפט האזרחי, הוא מאזן ההסתברויות, שבמקרה זה נוטה בעליל לטובתה. בהקשר זה טענה המערערת, כי לא הובאה גם כל ראיה מקצועית מטעם המשיב שסתרה את מכתב המהנדס ואת דברי העד מטעמה בדבר מצבו הרעוע של הנכס. מטעם המשיב הוגש תצהיר קצר של חוקר שומה, שאינו איש המקצוע כדי להעריך את מצבו של הנכס, ולכן, הוועדה שגתה בכך שאימצה את קביעותיו. לדעת המערערת, כל אדם סביר היה סובר במקרה כזה כי מדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש והיה חושש לשהות בו.

4.2 עוד טענה המערערת, כי שגתה הוועדה בכך שייחסה משקל לעובדה שמדובר בנכס שלם סגור ונעול, שהרי השארתו פרוץ הייתה בגדר רשלנות של המערערת עקב סכנה לאנשים שעלולים לפלוש אליו. כמו כן אין לייחס משקל לכך שהנכס מחובר לתשתיות המים והחשמל, משום שנתון זה אינו רלוונטי כאשר מדובר בנכס מסוכן לשימוש.

4.3 לטענת המערערת, ככל שהוועדה סברה שאין בידיה מספיק נתונים לגבי מצבו הפיזי של הנכס הייתה יכולה לבקש מהצדדים לערוך סיור בנכס ולהתרשם ממצבו בעצמה. הוועדה בחרה להתעלם מהראיות הרבות שהציגה המערערת ולהסתמך על תצהיר קצר של חוקר שומה שאינו מתיישב עם העובדות הפוזיטיביות שהוצגו בפנייה.

5. טיעוני המשיב (תמצית העיקר):

5.1. לטענת ב"כ המשיב דין הערעור להידחות. לדבריה, הוועדה ביססה את החלטתה על הראיות שהונחו לפנייה והחלטתה מנומקת ותואמת את הדין החל. למערערת ניתנה מלוא ההזדמנות להציג טענותיה ולבססן, ומשלא עשתה כן, אין לה להלין אלא על עצמה. אין בסיס לטענת המערערת כי הועדה התעלמה מהטענות שהובאו בפניה, ואין זה סביר לצפות שתצא לסיור בנכס לאור עומס העבודה המוטל עליה.

5.2 נטען, כי המערערת נמנעה מלהגיש חוות דעת של מומחה אלא הסתפקה במכתב פנימי של מהנדס אשר הוצא כ-10 חודשים לאחר שפינתה את המקום. במכתב לא מצוינים פרטי ניסיונו ומומחיותו של הכותב ולא כלולים בו ממצאים וראיות, לרבות באילו חלקים מתוך הנכס ששטחו 970 מ' נמצאו ליקויים.

5.3 לטענת ב"כ המשיב, מטעם המשיב העיד בפני הוועדה חוקר שומה שביקר פעמיים בנכס ולא מצא סימני שבר או הרס. הוא קבע שהקירות במבנה שלמים לרבות התקרה והרצפה. התמונות שצורפו לדו"חות הביקורת מראות בבירור כי המבנה עומד על תילו, קירותיו שלמים, ובתוכו ישנם רהיטים שונים, כלים סניטריים ואף ישנן מכוניות החונות לצדו. בכך יש כדי לסתור את הטענה שמדובר בנכס מסוכן וכן לשלול את האפשרות שאין הוא מתאים לשימוש, ולמצער לא הוכח שאין הוא יכול לשמש כמחסן.

5.4 נטען, כי בהתאם לפס"ד "המגרש המוצלח", הנזק על פי סעיף 330 לפקודה צריך להיות נזק משמעותי בכדי ליהנות מפטור מארנונה. די בכך שניתן לעשות בנכס שימוש כלשהו כדי לקבוע שהנכס אינו זכאי לפטור. לטענת ב"כ המשיב, בהתאם להלכות בית המשפט העליון יש לפרש פטורים בענייני ארנונה בצמצום ולהקפיד על הענקת פטור רק במקרים בהם הנישום עומד באופן דווקני בתנאיו כאשר נטל ההוכחה הוא עליו. במקרה שלנו, ולנוכח דו"ח הביקורת והתמונות שהוגשו, הנכס אינו עומד בתנאי הפטור ולכל היותר ניתן לומר כי קיימת סכנה עתידית לכאורה לשהות בנכס, משום שגם לדברי המערערת הוא עלול לקרוס בכל רגע נתון, וסעיף הפטור אינו צופה פני נזק עתידי.

5.5 ב"כ המשיב הביעה התנגדות להשבת הדיון לפתחה של הוועדה משום שאין לאפשר למערערת לערוך "מקצה שיפורים" משלא הביאה את ראיותיה במועד המתאים.

6. דיון ומסקנות:

6.1 לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והמסמכים שהוגשו על ידם, מסקנתי היא כי יש לקבל את הערעור, באופן שהדיון יוחזר לוועדה על מנת שתמצה את הברור העובדתי הנדרש להכרעה בסוגיה שבמחלוקת, הכול כפי שיפורט וינומק להלן:

6.2 סעיף 330 לפקודת העיריות (בנוסחו הקודם החל לגבי תקופת שנת המס 2012) קובע כדלקמן:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעירייה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה".

במקרה שלנו, אין חולק שהמערערת אינה יושבת במבנה, והמחלוקת העובדתית נוגעת אך ורק לגבי התנאי הראשון על פי הסעיף, דהיינו לגבי השאלה האם מדובר במבנה שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו.

בבר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו (30.12.2009) (להלן: "פס"ד המגרש המוצלח") נדונה שאלת פרשנותו של סעיף 330 לפקודה ובין השאר השאלה מה הוא 'בניין שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו'. בית המשפט העליון קבע כי מדובר בשאלה עובדתית, וכי המבחן הוא מבחן פיסי אובייקטיבי וזאת להבדיל מתחושה סובייקטיבית גרידא של הנישום, המועלית בעלמא. לדברי בית המשפט שם, המבחן לצורך קביעה כאמור הוא בעיני האדם הסביר.

בית המשפט הוסיף וקבע, שבכדי שנוכל לומר שמדובר בבניין שניזוק בצורה שאי אפשר לשבת בו צריך זה להיות נזק משמעותי, להבדיל ממצב של הזנחה גרידא, ועם זאת לא מצאתי תימוכין לגישה, שכוונת המחוקק הייתה להעניק את הפטור במצב קיצוני בלבד. בית המשפט העליון עמד על כך שהחיוב בארנונה הוא בראש ובראשונה פונקציה של החזקה ועשיית שימוש בנכס. על רקע זה, כך לדברי בית המשפט, ברור מדוע החליט המחוקק להעניק פטור לבניין "שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" ושאין יושבים בו, שהרי לגבי בניין שכזה לא מתקיימת הזיקה הנדרשת בין השימוש, ולמצער אפשרות השימוש בנכס, לבין הטלת ארנונה (שם, פסקה 11 לפסק הדין).

6.3 במקרה שלנו, המערערת נסמכה על דבריו בתצהיר ובעדות של מקס בוגדנוב, חשב החברה, שמסר אודות סדקים עמוקים שהתגלו במבנה בשלהי 2011. הוא דיבר על פנייה שנעשתה מטעם החברה בעניין זה למומחים, ביניהם מהנדס המועסק בחברה, וכן על פעולות שהחברה נקטה בדרך של הנחת עמודים לצורך תמיכת תקרת הקומה הראשונה. לדבריו, בסופו של דבר, הוחלט על פינוי המקום בהמלצת המהנדס קליין, מחמת מסוכנותו. מר בוגדנוב נחקר נגדית קצרות (ראה פרוטוקול, נספח 7 לעיקרי הטיעון מטעם המשיב) ודבריו לא נסתרו. לא זו אף זו, בעדותו מסר שהנכס עומד ריק וממתין להיתר הריסה. הוא הוסיף לשאלות ב"כ המשיב שלא ניתן לאחסן במבנה דבר מחמת החשש להכניס פנימה אנשים פן יפלו עליהם חלקי בניין. הוא ציין שהוחלט על פינוי המקום למרות שהחברה השקיעה הרבה כסף בנכס תקופה קצרה לפני כן, וכי כיום החברה שוכרת נכס אחר בת"א. דבריו של מר בוגדנוב גובו בתצלומים שמהם משתקפים לכאורה סדקים בקירות ובתקרה, חוטי חשמל גלויים היוצאים מהתקרה וכן עמודי תמיכה המחוברים לקורות התקרה, כאשר במקום מסוים, הקורה שאותה תומך העמוד נראית לכאורה שבורה, על סף קריסה (ראה תמונות שצורפו לכתב הערעור). דבריו של בוגדנוב מוצאים לכאורה תימוכין במכתב של המהנדס בוריס קליין, שצורף לתצהירו.

מטעם המשיב הוגש תצהיר חתום על ידי יוסי ששון שבו אישר את נכונותם של שני דוחות ביקור שערך במקום. עדותו בבית המשפט הייתה קצרה ולא הוסיפה נדבך נוסף של מידע מעבר למפורט בדוחות. בשני הדוחות רשם העד שלא נוכח בשברים או בסדקים וכי הקירות היו שלמים.

6.4 הועדה לא קבעה ממצאי מהימנות לגבי שני המצהירים שהעידו בפנייה, ולא נימקה מדוע היא מעדיפה - כך במשתמע - את דבריו של העד ששון מטעם המשיב על פני דבריו של העד בוגדנוב. אומנם דבריו של ששון לא נסתרו, כנאמר על ידי הוועדה, אך הדבר נכון גם לגבי דבריו של בוגדנוב. עוד אמרה הוועדה, כי מתוך העיון בתמונות ובדברי המצהירים היא הגיעה למסקנה שהגדרת הנכס כנכס 'שניזוק בצורה שלא ניתן לשבת בו', אינה מתיישבת עם השכל הישר. מסקנתה זו לא נומקה, או למצער, לא נומקה כדבעי. עיון גרידא בתמונות אינו מאפשר לדעתי להגיע למסקנה ברורה וחד משמעית, ולא ניתן לומר שהם תומכים במובהק בעמדתו של המשיב. עמודי המתכת שמעוגנים לרצפה ולתקרה, כמשתקף בתמונות, והשבר הקשה שניתן לראות באחת הקורות, דווקא מתיישבים, לכאורה ומבלי לקבוע מסמרות, עם טענות המערערת. גם בעובדה שהנכס נמצא סגור ומחובר לחשמל ולמים אין כדי לתמוך בטענות המשיב ולסתור בהכרח את טענות המערערת. מדובר בנתונים שאין להם רלוונטיות ישירה לשאלה השנויה במחלוקת.

6.5 אשר למסמך החתום על ידי המהנדס בוריס קליין, הוא נספח א' לתצהיר המערערת: על פניו, מכתבו של מר קליין כאיש מקצוע המתייחס למצב הנכס, הוא בעל משמעות ראייתית נכבדה לצורך הכרעה במחלוקת בין הצדדים. מן הסתם, עובדה זו לא יכלה להיעלם מעיני הוועדה כבר במהלך הדיון, אלא שמהפרוטוקול לא ברור האם שאלת זימונו של העד עלתה באותו שלב, ועד כמה עמדה על הפרק האפשרות לדחות את הדיון על מנת לתקן את המעוות. מאחר שהפרוטוקול שותק בעניין זה, אומר בזהירות, שבמצב שבו אין ספק שקיימת ראיה חשובה ורלוונטית לכאורה, שחסרונה עלול לפגוע באפשרות לברר את העובדות לאשורן, יש לעשות את המאמץ הנדרש על מנת לאפשר הבאתה בפני הוועדה, או לחלופין, לתעד את החלטתו המכוונת של הצד שלא להביאה.

בענייננו, הוועדה קבעה בהחלטת ביניים לגבי נספח א' כדלקמן (פרוטוקול עמ' 1): "לא מדובר בחוות דעת מומחה והצדדים יתייחסו למשקל הראייתי של נספח א' במסגרת הסיכומים”.

מההחלטה עולה, שוועדה קיבלה את המסמך כראיה קבילה בהותירה במחלוקת את שאלת משקלו ובהזמינה את הצדדים להתייחס לכך בסיכומים. מדובר בהחלטה שיש עמה קושי, ואבהיר כוונתי: ברור לחלוטין שחשיבותו הראייתית של נספח א' היא בתוכנו, ואין לו משמעות ראייתית אמיתית שאינה קשורה לנכונות תוכנו. מאחר שהוועדה קבעה שהמסמך אינו מהווה "חוות דעת מומחה" ומאחר שהיה ברור שאין הוא מוגש באמצעות מי שערך אותו, אלא באמצעות בוגדנוב שלא יכול היה להעיד דבר לגבי תוכנו, היה מקום לפסול אותו כראיה כבר בהתחלה ובכך להעמיד את המערערת בפני הצורך לכלכל אחרת את צעדיה כדי להכשיר את קבילותו לנכונות תוכנו. החלטת הביניים של הוועדה לקבל את המסמך, תוך מתן פתח למערערת לטעון לגבי משקלו, הובררה להיות חסרת כל ערך ומשמעות עבור המערערת, שהרי אם לא ניתן לתת משקל ממשי למסמך בלא לשמוע את מר קליין – כפי שקבעה הוועדה בהחלטתה הסופית - מדוע התקבל המסמך כראיה, ומדוע הצדדים התבקשו להתייחס למשקלו?

אומנם, הוועדה בהיותה גוף מעין שיפוטי אינה כבולה לדיני הראיות הנהוגים בבית המשפט והיא רשאית הייתה לקבל את המסמך כראיה תוך סטייה מדיני הראיות. לא מן הנמנע שבהליכים מעין אלה, הצדדים נוהגים חירות מסוימת לגבי דיני הראיות ודרכי ההוכחה. עם זאת, בהיות הוועדה כפופה לכללים של צדק טבעי ביניהם הגשמת זכות הטיעון (ראה בר"ם 6966/12, נצב"א אחזקות, 20.1.13), צריכה להיות הלימה בין נכונות הוועדה לקבל מסמך כראיה קבילה בשלב שמיעת הראיות, תוך סטייה מדיני הראיות, לבין ההקפדה על דיני הראיות בשלב שבו היא באה להעריך את המסמך ולהתייחס למשמעותו בעת מתן ההחלטה. במצב שנוצר במקרה שלנו, נפגעה לכאורה זכותה של המערערת להביא את ראיותיה בצורה המיטבית ולמצות את זכותה לשכנע את הועדה בטענותיה, והיא הועמדה בפני שוקת שבורה בשלב הסופי.

לא זו אף זו, בהחלטתה קבעה הוועדה שמשקלו הראייתי של נספח א' הנ"ל נמוך ביותר אך הלכה למעשה, העניקה למסמך משקל אפס והתעלמה ממנו כליל. בהנחה שהמסמך מהווה, למצער, ראיה לעצם כתיבתו וקיומו, להבדיל מתוכנו, הועדה לא התייחסה ולא נתנה כל משקל בנימוקיה לדבריו של בוגדנוב לפיהם חוות דעתו של קליין, כמפורט במסמך, עמדה לנגד עיני החברה והיוותה את הסיבה להחלטתה לפנות את המבנה.

7. סיכומו של דבר, על רקע הדברים שפורטו לעיל, המסקנה היא שיש לבטל את החלטת הוועדה ולהחזיר את העניין אליה להשלמת הברור העובדתי שלא מוצה, כאמור.

אני מקבלת אפוא את הערעור ומורה על החזרת הדיון לוועדה.

כל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשגר עותק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ל' אב תשע"ד, 26 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.