1. המשיב 1 המשיבה 2 הינם אחים. המשיבים 3-5 הינם ילדיה של המשיבה 2. המשיבים 1-5 הם חלק מבעלים במושע במקרקעין הידועים כגוש 6978 חלקה 2 .

שטח חלקה 2 - 22,939 מ"ר, ורשומים במרשם המקרקעין בעלים נוספים במושע. הזכויות במרשם המקרקעין המיוחסות למשיבים 1-5 הינן חלקים בלתי מסוימים במקרקעין . הזכויות של המשיבים 1-5 מתייחסות לבניין בן 3 דירות ברח' שד' המעפילים 14א תל אביב [להלן: "הבניין"], ובנויים בתים רבים נוספים על החלקה.

עפ"י הסכם שיתוף ייחוד וחלוקה שנערך ב-28.7.10 בין המשיבים [להלן: הסכם השיתוף"] יוחדו דירות בבניין לשימוש המשיבים כשאופן החלוקה הינו כדלקמן: הדירה בקומת הקרקע, החצר והגינה יוחדו למשיבה 2, הדירה בקומה הראשונה יוחדה למשיבים 3-5, והדירה בקומה השניה וגג [להלן: "הדירה בקומה שניה" או "דירת הגג"] יוחדו למשיב 1.

בסעיף 9 להסכם השיתוף נקבעה זכות קדימה למשיבים 2-5, אם יחפוץ המשיב 1 למכור את זכויותיו במקרקעין. זכות הקדימה הינה מכוח הסכם ולא מכוח החוק. זכות הקדימה ההסכמית לא נרשמה במרשם המקרקעין אולם נרשמה הערת אזהרה על קיום הזכות.

ב-5.3.13 נשלחה הצעה למשיבים 2-5 - בעלי זכות הקדימה, וב-21.4.13 מכר המשיב 1 את זכויותיו במקרקעין למבקש.

2. המבקש הגיש תובענה ובה ביקש מבית המשפט להצהיר, שניתנה הצעה כדין ע"י המשיב 1 למשיבים 2-5 - בעלי זכות קדימה, המשיבים סירבו לרכוש את זכויות המשיב 1 במקרקעין, והמבקש רכש את זכויות המשיב 1 במקרקעין.

בקדם המשפט הובהר, שהמבקש עתר לקבוע, שהוא זכאי לרשום בבעלותו במושע את החלקים שרכש מהמשיב 1 במקרקעין, וזאת חרף הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבה 2 על זכויות המשיב 1 במקרקעין. עוד הצהיר המבקש בתחילת ההליך, שבהמרצת הפתיחה לא ידונו עתירות וסעדים אחרים [ראו עמ' 1 לפרוטוקול שורות 18-23].

3. המשיב 1 הודיע בתצהיר תשובה שהוא מסכים לעתירה בתובענה.

בית המשפט הציע למשיבים 2-5 בתחילת ההליך להסדיר את עניין הייצוג, אולם המשיבה 2 הודיעה: " אני טוענת גם בשם ילדיי המשיבים 3-5 . לאחר ששקלנו החלטנו להופיע ללא ייצוג" [עמ' 3 שורה 26 עד עמ' 4 שורה 2]. אי הסדרת הייצוג הקשה על ניהול ההליך המשפטי.

4. זכות קדימה ביחס למקרקעין היא זכות בכורה לרכישת הזכויות במקרקעין, וממתינה למימושה לעת שהכפוף לה ירצה למכור את זכויותיו.

בע"א 4726/01 ג.א.ל בע"מ נ' הימנותא פ"ד נז(5) 617, 622 אמרה כב' השופטת דורנר, באשר לזכות קדימה מכוח החוק :

" חוק המקרקעין ... צמצם את זכויות הקדימה עפ"י דין במקרקעין ליחסים בין יורשים, שירשו במשותף משק חקלאי [סעיף 100 לחוק], וליחסים בין בני זוג השותפים בבית עסק או משק חקלאי או בדירה המשמשת אותם [סעיף 101 לחוק]".

חוק המקרקעין מכיר, בנוסף לזכות קדימה שנוצרה מכוח החוק, גם בזכות קדימה שנוצרה מכוח חוזה. בזכות קדימה הסכמית רשאים הצדדים לקבוע הסדרים השונים מההסדרים שנקבעו בחוק, וכל עוד לא נקבע בחוזה אחרת עומדים על כנם ההסדרים שנקבעו בחוק המקרקעין בעניין מימוש זכות הקדימה. סעיף 99[ב] לחוק המקרקעין מורה: " על זכות הקדימה לפי סעיף זה יחולו הוראות סעיפים 102-105 , בכפוף למוסכם בתנאי הזכות".

הוראות סעיפים 102-103 לחוק המקרקעין מורות :

[א] הצעה לבעל זכות קדימה תהיה בכתב ותישלח בדואר רשום. בהצעה יצוין המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים. העתק ההצעה יישלח לרשם המקרקעין.

[ב] תוך 30 יום מיום קבלת ההצעה רשאי בעל זכות קדימה לשלם את המחיר הנדרש בצירוף מס המגיע ממנו בקשר לרכישה או להפקיד את התשלום בידי רשם המקרקעין. משעשה כן ייראו את הצדדים כאילו נכרת חוזה.הופקד התשלום – ישולם לבעל המקרקעין עם גמר העסקה.

[ג] בעל זכות קדימה שלא שילם או הפקיד את התשלום תוך 30 יום מקבלת ההצעה רואים אותו בתום המועד כמי שסירב לרכוש את המקרקעין.

[ד] סירב בעל זכות קדימה לרכוש את המקרקעין במחיר הנדרש – יהיה בעל המקרקעין רשאי תוך 6 חודשים מיום הסירוב להעבירו כרצונו ובלבד שהמחיר לא יהיה נמוך מהמחיר שהוצע לבעל זכות הקדימה.

בקביעת המחיר ע"י בעל המקרקעין אין הגבלה. המחיר אינו חייב להתבסס על שמאות או על הצעה שהציע צד שלישי. אין דרישה בחוק לפרט תנאי תשלום. הקיבול של ההצעה ע"י בעל זכות הקדימה צריך להתבצע ע"י תשלום או הפקדת הסכום בידי רשם המקרקעין, והודעה על הסכמה בלבד – אינה מספיקה. עם הקיבול נכרת חוזה, והצורך להשלים פרטים נוספים החסרים לצורך ביצוע העסקה אינו פוגם בתוקף החוזה. החוק קוצב תקופה של 30 יום לביצוע התשלום, ואי ביצוע התשלום דינו כסירוב להצעה.

בסעיף 9 ב להסכם השיתוף שנחתם בין הצדדים ב-28.7.10 נקבע לעניין זכות הקדימה ההסכמית: "ככל שצד מסוים יבקש למכור... אזי הצד המוכר מתחייב להודיע על כך מראש ובכתב לצדדים האחרים, לרבות פירוט תנאי המכירה... ולצדדים האחרים ניתנת זכות ... לרכוש את אותו חלק של הצד המעוניין למכור... באותם תנאים בהם הצד המוכר מבקש למכור ... ובלבד שיתנו על כך הודעה לצד המוכר בתוך 14 ימי עסקים ממועד קבלת ההודעה מאת הצד המוכר...".

בהסכם השיתוף בין הצדדים נקבע, שבהצעה צריך לפרט לא רק את המחיר הנדרש אלא גם את תנאי המכירה, והתשובה להצעה צריכה להינתן ע"י בעלי זכות הקדימה תוך 14 יום.

5. ב-5.3.13 שלח המשיב 1 בדואר רשום הודעה למשיבים 2-5 עם פירוט תנאי המכירה [נספח 5 לתובענה], והודעה נוספת על כך לרשם המקרקעין. ב-7.3.13 התקבלה ההודעה בלשכת רשם המקרקעין [מוצג ת/5].

בהסכם השיתוף, בו נקבעה זכות הקדימה ההסכמית ודרכי מימושה, נקבע בעמ' 2 : " מוסכם בין הצדדים כי כל עוד צד א' [המשיבה 2 – י.ג.] בחיים, בריאה וצלולה, כל ההתנהלות עם צד ג' [המשיב 1 – י.ג.] בקשר עם הנכס תהיה צד א' נציגתו המוסמכת של צד ב' [המשיבים 3-5 - י.ג.] לכל דבר ועניין". עפ"י הסכמה זו, המשיבה 2 מהווה כתובת למסירת ההצעה של בעל המקרקעין בעניין זכות הקדימה גם עבור ילדיה - המשיבים 3-5 .

בוצעה למשיבה 2 מסירה כדין של ההצעה. ב-13.3.13 המשיבה 2 שלחה תגובה [נספח 6 להמרצת הפתיחה], והודיעה בסעיף ה.4 לתגובה: " תגובה זו נכתבה על דעתי, וילדיי שומרים על זכותם להשיב לך באמצעות בא כוחם, אלא אם כן יחליטו אחרת".

המשיבים 3-5 לא שלחו תגובה נוספת . המשיבה 2 לא הודיעה על הסכמה להצעה אלא השיבה בטענות באשר לאמיתות ההצעה : " ניסיון נוסף של מרשך לזרות חול" [סעיף ה.1 לתגובה]; "אין כל אמת בהצעה זאת" [סעיף ה.3 לתגובה]; "גם בהצעה זו ... תנאי המכר אינם מתאימים למציאות" [סעיף א.8.ג לתגובה] [ראו נספח 6 להמרצת הפתיחה]. לא ניתנה הודעה על הסכמה להצעה מטעם המשיבים 2-5 , לא שולם סכום המכר, ולא הופקד הסכום בידי רשם המקרקעין. בנסיבות אלה לא התבצע קיבול להצעה שנשלחה למשיבים 2-5 כדי לאפשר להם לממש את זכות הקדימה, ויש לראות בתגובתם כדין סירוב.

למעלה מהצורך, שהרי המשיבה 2 היתה כתובת למסירה עבור המשיבים 3-5 עפ"י הוראות הסכם השיתוף, המשיב 3 הודה בחקירתו בעמ' 112 שורות 1-5:

" ש. את ההצעה מ-2013 קיבלת, נכון? ...ת. כן קיבלתי...ש. לא נתת הצעה שאתה רוצה לקנות את הדירה? ת. לא [ לא נתתי – י.ג.]". המשיבה 5 לא העידה במשפט, והמשיבה 2, שהיתה כתובת למסירה עבור המשיבים 3-5 הודתה בעדותה, שהמשיבות 4-5 ידעו על ההצעה שנשלחה להם ע"י המשיב 1. המשיבה 2 העידה בעמ' 87 שורה 11: "אני לא אמרתי שלא ידעו". גם המשיבה 4 הודתה בחקירתה בעמ' 147 שורות 4-6: " ש. האם בסמוך לכך שאמא קיבלה את ההצעה, היא סיפרה לך עליה? ת. כן . אמרתי מקודם שהיא סיפרה באופן כללי ואמרה".

6. בהצעה ששלח המשיב 1 נקבע סכום המכר בסך 600,000 ₪, נדרשה תגובה תוך 20 יום מקבלת ההצעה, נאמר שחוזה הרכישה ייחתם בהתראה של יום, ונקבע שמלוא התמורה תשולם תוך 30 יום מחתימת החוזה ב-3 תשלומים.

כאמור אין הגבלה על בעל המקרקעין לעניין קביעת סכום התמורה, ואין חובה להסתמך על הצעת רכש של צד ג' או שמאות . בית המשפט התרשם שמערכת היחסים בין המשיב 1 ליתר המשיבים היתה עכורה, לוותה בהגשת תביעות ותלונות במשטרה, והמשיב 1 היה חפץ בכל מחיר למכור את זכויותיו בבניין על מנת לסיים את השותפות עם המשיבים 2-5. להצעה נשוא הדיון למכור את הזכויות ב-600,000 ₪ קדמה בזמן הצעה נוספת מ-7.3.12 למכור את הזכויות ב-700,000 ₪, ונטען שהמכר לצד ג' סוכל ע"י המשיבה 2.

ההסדר בחוק המקרקעין קובע שהתשלום במלואו ישולם תוך 30 יום מקבלת ההצעה. הדרישה לביצוע התשלום תוך 30 יום מפחיתה את הפגיעה בזכויות הקניין של בעל המקרקעין. בהצעה שנשלחה לגבי 2 מ-3 התשלומים נקבעו מועדים מאוחרים במקצת, מעבר לטווח 30 הימים מקבלת ההצעה, שנקבע בסעיף 102[ב] לחוק המקרקעין.

בית המשפט שוכנע מנוסח תגובת המשיבה 2 מ-13.3.13 ומהעדר תגובה של המשיבים 3-5, שלא היתה הסכמה מצד המשיבים 2-5 להצעה, וממילא לא שולמה התמורה תוך כ-30 יום מקבלת ההצעה.

המשיב 3 העיד בחקירתו בעמ' 113 שורות 3-5 : "ש. אם הגשת בכתב הצעה לקנות את הדירה ? ת. לא .ש. נתת [ הצעה – י.ג.]? ת. לא ". המשיבה 4 העידה בחקירתה : " לא היה ניסיון אמיתי להצעה " [ עמ' 151 שורה 1]; "ש. ההצעה לא התאימה לך? בעיניך התנאים שם לא היו סבירים? ת....כן, הצעה מופרכת" [עמ' 151 שורות 5-6].

7. ב-21.4.13 המבקש, שהיה עוה"ד של המשיב 1, רכש את זכויות המשיב 1 במקרקעין תוך 6 חודשים מיום הסירוב, כפי שנקבע בסעיף 103[א] לחוק המקרקעין. סכום המכר היה בסכום זהה לסכום ההצעה – 600,000 ₪ . הוצגו בפני ביהמ"ש: צילומי השיקים שניתנו בעסקה, קבלה של המשיב 1 [ מוצג ת/7], מסמכי הפקדה של השיקים, ותדפיס חשבון הבנק של המבקש המוכיחים את פירעון השיקים [מוצגים ת/12 ו-ת/13].

העסקה דווחה לשלטונות מס שבח מקרקעין [מוצג ת/23], שולם היטל השבחה [מוצג ת/22], שולם מס רכישה [מוצג ת/21 ], נחתמו שטרי מכר וניתן ייפוי כח בלתי חוזר [נספחים 9-10 להמרצת הפתיחה] .

לא הונחה ראשית ראיה המטילה דופי באמיתות העסקה.

8. עפ"י עקרון תום הלב, אין בסטיות קלות בהסכם המכר שנערך עם המבקש בעניין מועדי התשלום [הפרש של מספר ימים בין המועדים הנקובים בהצעה שהועברה לבעלי זכות הקדימה לבין ההסכם שנחתם עם צד ג' ] כדי לשלול את קיום הדרישה ליתן הצעה באותם תנאים לבעל זכות קדימה בטרם יערך הסכם מכר עם צד ג', ובמיוחד כאשר מלוא התשלום שולם תוך 33 יום מחתימת ההסכם. עוד נציין, שבהסכם המכר שולם סכום התמורה ב-4 תשלומים תוך 33 יום מחתימת ההסכם במקום 3 תשלומים תוך 30 יום מחתימת ההסכם, והתשלום הראשון מתוך 4 התשלומים, ששולם בסך 22,000 דולר, הוקדם ביחס למועד הנקוב בהצעה שהועברה לבעל זכות הקדימה.

9. המשיבים טענו בסעיף 12 לסיכומים, שהסכם השיתוף מסדיר את זכויות הבעלות במקרקעין. ברע"א 4029/03 עוודי נ' חרמוני תקדין- עליון 2004(1) 308 הדגישה כב' השופטת דורנר:

"קביעותיו של בית המשפט המחוזי לפיהן הסכם שיתוף אינו יכול לקבוע זכויות קנייניות וניתן לקיימו על בסיס הסכמת הצדדים בלבד – בדין יסודה... אין ביכולתו של הסכם השיתוף לחלק מחדש את הזכויות הקנייניות של השותפים בניגוד לרישום בלשכת רישום המקרקעין ".

10. בסעיף 9 ח' להסכם השיתוף נקבע, שאם צד ימכור את זכויותיו "מתחייב הצד המעביר כי הנעבר יקבל עליו מראש, באופן מפורש, מפורט ובכתב את כל תנאי וסייגי הסכם שיתוף זה. כל עוד לא ניתנה הסכמת הנעבר כאמור – לא תתאפשר מכירה לאחר".

המבקש הודיע בסעיפים 35-36 לסיכומיו, שהוא מקבל עליו את הסכם השיתוף למעט 2 סייגים, והצהרה זו מחייבת אותו.

לעניין 2 הסייגים, ציין המבקש בסעיף 36 לסיכומיו, שסירב לחתום על הסכם השיתוף משני טעמים:

ראשית, הדירה שרכש הוגדרה בהסכם השיתוף כ"חדר כביסה", בעוד שבפועל מדובר בדירת 4 חדרים בשטח של כ-65 מ"ר.

שנית, זכות הקדימה בהסכם השיתוף מגבילה את עבירות זכויותיו ועשיית עסקה אחרת בחלקו. נאסר גם למשכן את הזכויות ללא הגבלת זמן. בסעיף 9ו' להסכם השיתוף נקבע: " אף צד לא יהיה רשאי לשעבד ו/או למשכן בכל אופן שהוא אף חלק בנכס לרבות חלקו בנכס". משמעות הוראה זו, כל עוד היא תקפה, שהמבקש שרכש את הדירה להשקעה אינו יכול למשכן את זכויותיו כדי ליטול הלוואה לצרכיו, אם יחפוץ, וזאת ללא הגבלת זמן .

באשר למשך זמן ההגבלה, בסעיף 9ט' להסכם השיתוף נאמר, שהגבלת העבירות והמישכון תחול עד שיירשם בית משותף. מבחינה מעשית לא ניתן לרשום בית משותף ביחס לבניין נשוא הדיון בחלקה ששטחה כ-22 דונם, שעליה בנויים בתים רבים, ויש לנקוט בהליכים ארוכים, שספק אם ניתן לממשם.

הערת האזהרה שנרשמה מכוח סעיף 9 להסכם השיתוף נועדה גם להבטיח, שצד ג' שרוכש את הזכויות יחתום על כך שהוא מקבל את תנאי הסכם השיתוף. בנסיבות אלה יש צורך להכריע במחלוקות אלה, באשר עפ"י סעיף 9ח' להסכם השיתוף העברת הבעלות במושע ע"ש המבקש מותנית לכאורה בחתימת המבקש על הסכם השיתוף.

11. ביולי 10' , במועד חתימת הסכם השיתוף, יוחדה למשיב 1 דירה בקומת הגג ולא חדר כביסה. המשיבה 4 הודתה בעדותה: " ש. הוא אומר ב-2010 מה היה שם [ בבניין – י.ג.] היה שם 3 דירות ולא 2 דירות וחדר כביסה? ת. נו? אוקיי... כן... הנה כתוב דירת גג . ש. היה חדר כביסה או לא היה חדר כביסה? ת. לא... זה כתוב כחדר כביסה בטאבו" [ עמ' 155 שורה 31 עד עמ' 156 שורה 16]. העובדה שבהסכם השיתוף נעשה שימוש ע"י הצדדים במינוח "חדר כביסה" ושטח הדירה לא צוין, למרות שנאמר בעמ' 2: "בשטח של כ-____מ"ר" - אינה מצדיקה שזכויות המבקש במושע שנרכשו מהמשיב 1 לא יירשמו במרשם המקרקעין. הגדרת הדירה שיוחדה למשיב 1 ונמכרה למבקש כ"חדר כביסה" אינה מחייבת. בקומת הגג נכון לחתימת הסכם השיתוף ב-2010 לא היה חדר כביסה.

גם בזיכרון הדברים מ-14.5.10, שנחתם בין המשיבים נאמר בסעיף (ב): "משה [המשיב 1- י.ג.] ירכוש את קומת הגג, שיש בה שטח בנוי על חלק מהגג, ורשומה בטאבו כחדר כביסה " [ראו מוצג נ/5]. עפ"י מכתב העיריה מ-7.4.11 שטח דירת הגג 65 מ"ר [ ראו נ/4 ].

גם בסעיף 2 בתביעה שהגישו המשיבים 2-5 כנגד המשיב 1, הוגדר המשיב 1 כבעלים של דירת הגג, ולא הבעלים של חדר הכביסה [נספח ל"ח לתצהיר התשובה של המשיבים 2-5].

העברת הזכויות היא במושע – בחלקים בלתי מסויימים בחלקה, ואין צורך להכריע בתובענה זו בשטח הדירות בבניין שנמסרו לשימוש הבעלים במשותף במקרקעין כל עוד הסכם השיתוף עומד על כנו.

12. באשר למגבלת עבירות הזכויות ואיסור עסקה אחרת [ תחולת זכות הקדימה על עסקאות נוספות, בנוסף לעסקה בה רכש המבקש את זכויותיו, ואיסור מישכון זכויות המבקש במקרקעין] - למשיבים לא היתה קנויה זכות קדימה מכוח הוראות חוק המקרקעין אלא מכוח הוראה הסכמית בהסכם שיתוף.

ב-28.7.10 נחתם הסכם השיתוף בו הוקנתה זכות הקדימה למשיבים, ובו נקבעה הוראה בדבר איסור מישכון. מאז חתימת הסכם השיתוף חלפו 5 שנים. הוראת סעיף 34 לחוק המקרקעין מורה: "כל שותף רשאי להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים או לעשות בחלקו עסקה אחרת בלי הסכמת יתר השותפים. תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף קטן א' אין כוחה יפה לתקופה העולה על 5 שנים".

איסור מישכון מטיל מגבלה על "עשיית עסקה אחרת" כהגדרת סעיף 34 לחוק המקרקעין . זכות קדימה יוצרת הגבלה על העברת הבעלות באשר היא מחייבת להציע את המקרקעין לבעל זכות הקדימה לפני מכירה לצד ג'. שלילה או הגבלה חוזית על העברת זכויות או עריכת עסקאות ביחס לשותפים במקרקעין – בטלה בחלוף 5 שנים.

פרופ' ויסמן בספרו "דיני קניין – זכויות קדימה ופרקי משכון" בעמ' 91 מדגיש: " זכות קדימה שהוסכם עליה בין בעלים משותפים מטילה מגבלה על זכותו של השותף להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים. נראה על כן ... כי כוחה של זכות קדימה כזאת מוגבל ל-5 שנים עפ"י האמור בסעיף 34 לחוק המקרקעין ... זכות קדימה מכוח הסכם ... אכן מוגבלת לתקופה של 5 שנים".

מוטי בניאן בספרו "דיני מקרקעין – עקרונות והלכות" בעמ' 64 מציין: " לדעתנו יש לפרש את מתן זכות הקדימה בין השותפים, כך שהכוונה היא שלא תוגבל היכולת למכור ... ביותר מ-5 שנים , ולא ... ניתן יהיה לעקוף את הוראת סעיף 34 הנ"ל [סעיף 34 לחוק המקרקעין – י.ג.] ע"י זכות קדימה לתקופה ארוכה יותר מ-5 שנים ".

התוצאה היא, שמכוח הוראת סעיף 34 לחוק המקרקעין, בחלוף 5 שנים מחתימת ההסכם, בטלה הוראת סעיף 9ו' להסכם השיתוף האוסרת על שעבוד חלקו של המבקש במקרקעין, ובטלה ההוראה לעניין זכות קדימה לגבי עסקאות עתידיות של המבקש במקרקעין.

13. בסעיף 11 להסכם השיתוף נקבע שהצדדים ירשמו הערת אזהרה על הסכם השיתוף. עפ"י סעיף 11 להסכם הערת האזהרה לא יוחדה רק להבטחת זכות הקדימה. הצדדים גם הוחתמו על ייפוי כח בלתי חוזר לצורך רישום הסכם השיתוף . בסעיף 12 ז' להסכם נקבע, שהצדדים מתחייבים לא לעשות כל עסקה או פעולה הנוגדת את הוראות ההסכם.

גם בהסכם המכר, על פיו רכש המבקש את זכויות המשיב 1 במקרקעין, היתה הסתמכות על הסכם השיתוף .

בתחילת ההליך הצהיר המבקש, שלא ידונו עתירות וסעדים נוספים בתובענה. זכאות המשיבה 2 להשארת הערת האזהרה על כנה מכוח הוראות אחרות בהסכם השיתוף , שאינן עוסקות בזכות הקדימה - לא נדונה בתובענה, ועפ"י ההסכמה הדיונית בתחילת ההליך [עמ' 1 לפרוטוקול שורות 18-23] לא נשמעו בעניין טיעוני המשיבה 2.

בנסיבות אלה יש להותיר את הערת האזהרה על כנה בכפוף לזכותו של המבקש לנקוט בכל הליך בעתיד שימצא לנכון בעניין זה.

כאמור לאור הקביעות בפסק אין בהערת האזהרה כדי למנוע רישום זכויות הבעלות במושע ע"ש המבקש מכוח עסקת המכר.

14. בשולי הפסק, נעיר מספר הערות כלליות :

[א] עפ"י סעיף 29[א] לחוק המקרקעין ניתן לרשום במרשם המקרקעין הסכם שיתוף בדבר השימוש במקרקעין, ובדבר זכויות וחובות בכל הנוגע למקרקעין. אין ביהמ"ש מביע בשלב זה, בטרם נשמעו טיעוני הצדדים, עמדה האם ניתן לרשום הסכם שיתוף כאשר כל הבעלים של הבניין צדדים להסכם, אולם הצדדים אינם כל הבעלים של החלקה, ששטחה כ- 22 דונם ועליה בתים רבים; והאם אפשר להותיר את הערת האזהרה על כנה באופן זמני עד לרישום הסכם השיתוף במרשם המקרקעין או עד להכרעה בעניין הסכם השיתוף.

[ב] עפ"י הלכת ע"א 467/14 שטינברג נ' חב' לילינבלום תקדין-עליון 2015(3) 10950 לא ניתן לרשום הערת אזהרה על הסדר בעניין זכויות בניה שעוגן בהסכם שיתוף.

15. סוף דבר

[א] מוצהר בזה שניתנה הצעה כדין למשיבים 2-5, בעלי זכות הקדימה, לרכוש את זכויות המשיב 1 במקרקעין והצעה זו סורבה.

[ב] מוצהר בזה שהמבקש רכש כדין את זכויות המשיב 1 במושע במקרקעין הידועים כגוש 6978 חלקה 2 מכוח הסכם המכר מ-21.4.13.

[ג] בית המשפט רשם לפניו את הודעת המבקש שהוא מקבל עליו את הסכם השיתוף והודעה זו מחייבת אותו.

באשר ל-2 הסתייגויות המבקש נקבע :

ראשית, הגדרת הדירה, שיוחדה למשיב 1 ונמכרה לאחר מכן למבקש, כ"חדר כביסה" בהסכם השיתוף -אינה מחייבת את המבקש, באשר היתה בנויה דירה במועד עריכת הסכם השיתוף, ובקומה השניה לא היה חדר כביסה.

שנית, מכוח הוראת סעיף 34 לחוק המקרקעין , בחלוף 5 שנים מחתימת ההסכם, בטלה הוראת סעיף 9ו' להסכם השיתוף האוסרת על שיעבוד חלקו של המבקש במקרקעין, וכן בטלה ההוראה לעניין זכות קדימה לגבי עסקאות עתידיות של המבקש במקרקעין.

פועל יוצא מכך, שאין בהוראת סעיף 9ח' להסכם השיתוף כדי למנוע העברת הזכויות של המשיב 1 במושע למבקש.

[ד] המבקש זכאי לרשום בבעלותו במושע את החלקים שרכש מהמשיב 1 במקרקעין, וזאת חרף הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבה 2 על זכויות המשיב 1 במקרקעין.

[ה] זכאות המשיבה 2 להשארת הערת האזהרה על כנה מכוח הוראות אחרות בהסכם השיתוף, שאינן עוסקות בזכות הקדימה - לא נדונה בתובענה, ועפ"י ההסכמה הדיונית בתחילת ההליך לא נשמעו טיעוני המשיבה 2 בעניין זה. בנסיבות אלה יש להותיר את הערת האזהרה על כנה בכפוף לזכותו של המבקש לנקוט בכל הליך בעתיד שימצא לנכון בעניין זה.

[ו] המשיבים 2-5 ישלמו למבקש, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך כולל של 15,000 ₪ .

ניתן היום, י"ג אדר א' תשע"ו, 22 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.