בפני תביעה לסילוק יד ממקרקעין.

רקע:

1. התובעת הינה עירייה כמשמעותה בפקודת העיריות (נוסח חדש) התשכ"ד-1964, ולטובתה נרשמה הערה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), על חלק מחלקה 107 בגוש 6137 בתל אביב (להלן כלל חלקה 107 בגוש 6137: "המקרקעין").
2. המקרקעין מיועדים לשמש כשטח ציבורי פתוח לצורך הרחבת "פארק דרום" בדרום תל אביב, בהתאם לתכנית מאושרת ולצו שפורסם כדין מכוח סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות.
3. על המקרקעין חלה תכנית מתאר מקומית מספר 1358 ד' – פארק דרום, אשר אושרה על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו ביום 5/7/93, ופורסמה למתן תוקף ביום 24/11/94 בי.פ מס' 4263 התשנ"ה, עמ' 864 (להלן:"התוכנית").
4. בסעיף 11 לתקנון התוכנית נקבע כי השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו וירשמו על שם העירייה.
5. הפקעת המקרקעין נעשתה על ידי הועדה המקומית בהתאם לסמכותה על פי סעיף 189 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, הקובע גם, בסעיף 190 שבו כי ההפקעה תבוצע על פי פקודת הקרקעות.
6. הודעת הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות פורסמה על ידי הועדה המקומית, ביום 2/2/04 בתוקף סמכותה לפי סעיפים 189 ו-190 הנ"ל ובהתאם לתוכנית המאושרת, ובה נמסר כי המקרקעין (בעניין זה מקרקעין שתוארו בתוספת ובכללם המקרקעין נשוא התובענה שבפני) דרושים לעירייה לצרכי ציבור. הועדה אף הורתה בה לכל אדם המחזיק במקרקעין למסור את החזקה בהם באופן מידי (להלן: "הודעת ההפקעה").
7. הערה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות נרשמה לטובת העירייה בלשכת רישום המקרקעין ביום 23/5/04.
8. המקרקעין מצויים במתחם רחב היקף, המיועד לפארק ולדרך, המשמש גם (אך לא רק) ככר נרחב לפולשים ומסיגי גבול המנסים להשתלט על מקרקעי ציבור ולהקים בהם מבנים, ללא היתרים כחוק וללא הסכמת התובעת.
9. התובעת מנהלת מזה שנים מאבק עיקש, לשיטתה, כנגד פלישה ובניה בלתי חוקית בכלל המתחם, ובכלל כך פועלת באמצעות צווי הריסה מנהליים, כתבי אישום, צווי סילוק ותביעות לפינוי וסילוק יד.
10. הנתבעת מחזיקה במבנה מגורים הנמצא בחלק מן המקרקעין (להלן: "המבנה").
11. לתימוכין בכלל האמור הגישה התובעת עותק מנסח רישום המקרקעין (נספח א' לכתב התביעה); העתק תקנון התוכנית, תשריט התוכנית והפרסום ברשומות על אישורה (נספחים ג'1-ג'3 לכתב התביעה); והעתק פרסום הודעת ההפקעה (נספח ד' לכתב התביעה).

טענות הצדדים:

1. טוענת התובעת כי במועד בלתי ידוע אך ככל הנראה בין התאריכים 28/10/05 ל- 26/5/06 פלשה הנתבעת למקרקעין, השתלטה על שטח של כ-60 מ"ר (על פי מדידה גרפית) (וראו חוות דעת מפענחת תצלומי האוויר אשר סומנה ת/1) ממנו, גידרה אותו והקימה עליו את המבנה, בניגוד לדין, ללא הסכמתה ובניגוד לרצונה ומבלי לשלם עליו כל תמורה (להלן המבנה לרבות השטח שסובב אותו: "שטח הפלישה").
2. לתימוכין צירפה עותק תצלום אוויר מחודש מאי 2012 בו מסומן שטח הפלישה (נספח ב' לכתב התביעה), וכן העתקי תצלומי אוויר מיום 28/10/05, 26/5/06, 23/10/09 ו- 29/3/13 (נספח ה' לכתב התביעה). עוד צירפה, כפי האמור כבר חוות דעת מפענחת תצ"א (ת/1).
3. לטענתה עיון בתצלומים אלה מעלה כי ביום 28/10/05 היו המקרקעין ריקים.
4. משכך והיות שכיום מחזיקה הנתבעת במקרקעין ובכללם בשטח הפלישה, דורשת התובעת, בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:
   "חוק המקרקעין") כי תסלק ידה (ויד כל מי מטעמה) מהם, ותשיב לה את החזקה בהם כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך לה או למי מטעמה.
5. מנגד טוענת הנתבעת כי היא מחזיקה במבנה שנמצא בחלקות 9 ו-17 באותו גוש, הגובלות במקרקעין, וכי בניגוד לאמור בכתב התביעה היא מחזיקה בשטח קטן יותר מ-60 מ"ר. עוד טוענת היא כי התובעת לא זיהתה את המקרקעין כנדרש וזאת לאור העובדה כי על פי כתובתה בלשכת רישום האוכלוסין, היא מחזיקה בחלקה 8.

הנתבעת מוסיפה על האמור כי הודעת ההפקעה מתייחסת רק לחלק קטן מחלקה 107 (26,700 מ"ר מתוך 114,985 מ"ר) (להלן: "שטח ההפקעה הנטען") וטוענת כי התובעת לא הוכיחה שהחלק בו מחזיקה הנתבעת מהווה חלק משטח זה.

1. מכל מקום טוענת היא כי זכויותיה במבנה נרכשו כדין וזאת אף קודם למועד הנטען על ידי התובעת.
2. לטענתה היא הגיעה למקרקעין ביחד עם הוריה מן העיר טבריה, עת הייתה בסך הכל בת 10, לפני למעלה מ- 65 שנים, בעידודה ובסיועה של מדינת ישראל, אשר אם לא די באמור, אף סייעה בידיה ובידי בני משפחתה לבנות את ביתם במקום, ודאגה לחיבור התשתיות הדרושות לצורך מגורים אלו.

הנתבעת מדגישה אפוא כי הלכה למעשה היא מתגוררת במקרקעין במשך כל חייה, וכי בתוך כך ולפני 55 שנים, נישאה ואף נולדו לה 3 ילדים אשר שניים מהם מתגוררים, גם הם, בסמוך אליה.

[יצוין כי אביה של הנתבעת (דוד ז"ל) נפטר כ-29 שנים לפני הגשת התובענה דנן ואילו אמה נפטרה במהלכה].

1. עוד טוענת הנתבעת כי במהלך השנים היא והוריה נהגו במקרקעין מנהג בעלים וכי בתוך כך אף השקיעו בהם כסף לרבות לצרכי שיפוץ שלא ניתן היה להימנע ממנו.
2. בהקשר זה היא מוסיפה כי השיהוי בהגשת התובענה מהווה שימוש לרעה בהליכי משפט שכן יש בו כדי לפגוע בציפייה הלגיטימית שלה שלא להיתבע, בחלוף זמן כה רב.
3. מכל מקום טוענת היא כי בכל התקופה בה היא והוריה מחזיקים במקרקעין לא מחתה התובעת כנגד כך וכי למעשה נתנה את הסכמתה להחזקה זו וזאת, בין במפורש ובין במשתמע.
4. הנתבעת טוענת אפוא כי היא מחזיקה במקרקעין בזכות וכי התובעת מנסה לחמוק מחובתה ליתן לה סידור חלוף או לפצותה בשל הפינוי, וזאת על אף שמחזיקים ברי רשות כדוגמתה כן נהנו מפיצוי כנגד הפינוי. משכך טוענת היא גם לאפליה; לניסיון אותו עושה התובעת, להתעשר שלא כדין על חשבונה; ולהתנהלות – בניגוד לחובתה המוגברת של התובעת כרשות ציבורית – בחוסר תום לב וכאמור, תוך שימוש לרעה בהליכי משפט.
5. לבסוף טוענת היא גם כי יש להחיל בענייננו את דיני ההפקעות, וכי בהתאם לתקנון התכנית, לפקודת הקרקעות, ולסעיף 194 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה – 1965, אין התובעת יכולה לפנותה כמבוקש, אלא רק בכפוף לסידור חלוף, או תשלום פיצוי. לחילופין טוענת היא כי יש לאפשר לה להחזיק במקרקעין עד אחרון ימיה ולכל הפחות למשך 25 שנים נוספות.
6. בעניין זה היא טוענת גם להתיישנות התוכנית ומכאן לבטלותה, ועוד כי היה על התובעת להשלים את הליך ההפקעה על פי פקודת הקרקעות, הן מבחינה פרוצדוראלית והן על דרך הגשת הליך מתאים לבית המשפט המחוזי. בתוך כך היא טוענת גם לאי חוקיות הליך ההפקעה שכן מדובר בפעולה מנהלית שנעשתה בניגוד לדין ומבלי שניתנה לה כל התראה שהיא בעניין, קודם לביצועה.
7. בעניין אחרון זה משיבה התובעת כי עיון בנסח הרישום, המהווה ראייה לאמיתות תוכנו, מעלה כי נרשמה לזכותה הערה בדבר הפקעת המקרקעין, וכי די בכך על מנת להתיר לה להגיש את התובענה שבפניי.

דיון

הזכות לתבוע סילוק יד וזיהוי המקרקעין

1. סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע כי:

"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".

1. הדרך להוכחת בעלות במקרקעין הינה על ידי הצגת נסח רישום המוכיח את הבעלות (ראו בעניין זה דבריו של כב' הנשיא ש' אגרנט בע"א 509/64 חברת חלקה 38/5 + 38/1 בגוש 6667 בע"מ נ' לוי ואח', פ"ד יט (2), 169, 177).
2. דברים אלה גם עולים מהוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין הקובע כי:

"(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969".

1. עם הוכחת הבעלות עובר נטל הראיה לכתפי הנתבע ועליו להוכיח כי על אף זכות הבעלות של התובע, יש לו את הזכות החוקית להחזיק במקרקעין.

יפים לעניין זה דבריה של כב' השופטת מ' בן פורת בע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי ואח', פ"ד לא (3) 455, 464, לפיהם:

"הלכה פסוקה היא, כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק-יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ... ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום".

1. בענייננו, וכמתואר לעיל צירפה התובעת את כלל התימוכין המלמדים כי לכל הפחות היא הזכאית להחזיק בשטח ההפקעה הנטען (ואפנה שוב לפרק הרקע בפסק דין זה על כלל ההפניות בו).
2. בין היתר צירפה גם את נסח רישום המקרקעין (נספח א' לכתב התביעה) אשר עיון בו מעלה כי לטובת התובעת נרשמה, לכל הפחות, הערה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, וזאת בהתייחס לשטח ההפקעה הנטען (אותו חלק בהיקף של 26,700 מ"ר מכלל המקרקעין).
3. תקנה 82(א) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984 קובעת כי:

"בתובענה שבמקרקעין יכיל כתב התביעה תיאור המקרקעין כדי אפשרות לזהותם וככל האפשר – לפי גבולות או לפי מספרים שבפנקס מקרקעין או במפה, ואם היתה בה תביעה – מכל צד שהוא – לרשום טובת הנאה במקרקעין, יש לצרף לכתב התביעה מפת המקרקעין מאושרת בידי מחלקת המדידות; היה המדובר בחלקת קרקע רשומה, רשאי בית המשפט או הרשם לפטור מהגשת מפה ולהורות על הגשת העתק מאושר מן הרישום בפנקס המקרקעין, או כל אמצעי זיהוי אחר של אותה חלקה".

1. די איפוא באמור על מנת לבסס את זכותה של התובעת להגיש את התובענה שבפניי כמי שהינה הזכאית להחזיק בשטח ההפקעה הנטען, ובשים לב לכך שעל פי התקנה ניתן לזהות שטח זה על ידי העתק מאושר מן הרישום בפנקס המקרקעין (אותו צירפה התובעת כאמור כנספח א' לכתב התביעה).

[ודוק: התובעת איננה מבקשת לרשום טובת הנאה במקרקעין, כך שאין הכרח בצירוף מפת המקרקעין מאושרת בידי מחלקת המדידות.]

1. על האמור יש להוסיף, בהתייחס לטענת הנתבעת לפיה המבנה לא נמצא על המקרקעין ובכלל כך בשטח ההפקעה הנטען, אלא במקרקעין סמוכים (חלקות 9 ו-17 באותו גוש, ולחילופין בחלקה 8 על פי הכתובת בלשכת רישום האוכלוסין), כי טענה זו לא נטענה אלא בעלמא וללא תימוכין שהם.

לא כל שכן כאשר במקביל הבהירה הגב' שמרית דניאל, אותה מומחית לפענוח תצלומי אוויר אשר העידה מטעם התובעת, כי כלל המתחם בו מחזיקים הנתבעת ובני משפחתה (להלן: "המתחם"), ובכללו המבנה, נמצא בתחום שטח ההפקעה הנטען (פרוטוקול הדיון מיום 14/6/16 עמ' 16).

ודוק: אני ערה כמובן לכך שבהמשך חקירתה סייגה העדה את תשובתה זו, אולם עדיין עמדה על כך שהמתחם מצוי בתוואי התוכנית באופן המקנה לתובעת את האחריות לפעול לפינויו.

1. כך או אחרת, ממילא וכפי שעלה מעדותה של אילנית ינאי (אחראית הפקעות והסדרי קרקעות באגף הנכסים של התובעת) מצויות חלקות 9 ו-17 הנטענות בבעלותה המלאה של התובעת (וראו בעניין זה סעיף 23 לתצהירה ת/18 וכן הנספחים ד'1 וד'2 לתצהיר זה).
2. לא למותר להוסיף על האמור כי אמה של הנתבעת, נעמי זיתוני, ז"ל (להלן: "נעמי"), הגישה לבית המשפט המחוזי (ביחד עם אחר) תובענה לסעד הצהרתי בעניין זכויותיה במתחם, בה טענה כי מדובר במקרקעין נשוא התובענה שבפניי (ראו נספח ה' לת/18).

משכך אין הנתבעת, אשר ממילא טוענת כי היא ינקה את כל זכויותיה מזכויותיה של נעמי (ראו סעיף 15 לתצהיר הנתבעת נ/4 וכן ראו עדותה בפרוטוקול הדיון מיום 16/6/16 עמ' 146 ו-147), יכולה לטעון כיום כי מדובר במקרקעין אחרים, סמוכים.

1. תוצאת כלל האמור אני קובעת כי המקרקעין זוהו כל צרכם וכי בכלל כך זוהה גם שטח הפלישה לרבות המבנה כמצוי בתוכם. משכך זכאית התובעת גם לתבוע את הפינוי הנדרש.

המסגרת המשפטית

רשות להשתמש במקרקעין

1. רישיון להשתמש במקרקעין, כהגדרתו על ידי פרופ' נ' זלצמן במאמרה "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב 24, (להלן: "זלצמן") 24, משמעו:

"... היתר או רשות שנתן בעל-המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. "רשות במקרקעין" באה להבחין מהענקת זכות במקרקעין שמאפייניה הם החזקה ושימוש בנכס, או שימוש בלבד. כך, למשל, שכירות, שאילה או זיקת הנאה. הרשות נעדרת כוונת הקנייה של זכות בנכס. אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין (להלן: רשות חוזית), ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן: רשות גרידא). רשות גרידא באה להבחין איפוא מן הרשות החוזית. תוכנה של הרשות החוזית, משך קיומה, ותנאי סיומה ילמדו מן ההסכם שבין הצדדים. רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע.."

1. רשות להשתמש במקרקעין יכול שתינתן אם כן בהיתר מפורש שניתן על ידי הבעלים לאחר להחזיק בהם, אך יכול גם שתינתן מכוח התנהגות הבעלים ושתיקה ארוכת שנים מצידם.

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט חלימה בע"א 60/84 ריבוא נ' גל, פ"ד לט (3) 693 לפיהם:

"... מתן רשות לשימוש במקרקעין אינו צריך מלים מפורשות. רשות כזאת... יכול להשתמע ממנהג הארץ'. הרשות יכול שתינתן על-ידי הודאה בשתיקה, המעידה על כך שהבעלים השלים עם המעשה. ההסכם יכול להיות מפורש, אך הוא גם יכול להשתמע מן הנסיבות...".

(ראו בעניין זה גם זלצמן, עמ' 24, וע"א 463/79 ג'ובראן נ' גובראן, פ"ד לו (2) 403).

1. עם זאת נקבע כי אין לראות בחלוף הזמן לכשעצמו, ביטוי של הסכמה ויצירת רישיון מכללא, אלא אם מצטרפות אליו נסיבות אחרות (ראו: ע"א (ת"א) 793/75 ישראל אקסלרוד ואח' נ' מדינת ישראל ואח' פס"מ תשל"ז (2) 461).
2. עוד נקבע כי ייתכנו מצבים בהם נותן הרישיון יהיה מנוע מלבטלו.

יפים לעניין זה דבריה של פרופ' נ' זלצמן, במאמר אחר, "רשות חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין": גישת הסיווג והלכות ה"רישיון במקרקעין", עיוני משפט לה 265, 270–271 לפיהם:

"לגבי התגבשות הזכות מכוח השתק – זו מותנית בהתקיימותן של נסיבות מיוחדות שניתן ללמוד מהן על היווצרותו של קשר סיבתי בין הציפייה שבעל המקרקעין נטע אצל פלוני, אם בהבטחה שנתן לו ואם במצג שהציג כלפיו, לבין השינוי לרעה שהתרחש במצבו של פלוני... בהתקיים נסיבות אלה יהא זה בלתי-צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער מן ההבטחה או להתכחש למצג... ב'רשות מכוח השתק' בית-המשפט רשאי לקבוע כי הזכות בלתי הדירה חרף רצונו של הנותן".

1. ועוד נקבע מפי כב' הנשיא מ' שמגר בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פ"ד לט (2) 337, 342 כי:

"לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, הינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק".

כך נקבע גם מפי כב' השופטת [כתוארה אז] ד' ביניש ברע"א 2701/95 כנעאן אח' נ' גזאוי, פ"ד נג (3) 151, 170 כי:

"כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך".

1. יחד עם כלל האמור נקבע לאחרונה מפורשות בע"א 3846/13 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' היפר חלף [פורסם בנבו] (21/7/15) מפי המשנה לנשיאה, כב' השופט א' רובינשטיין כי:

"צריכות להתקיים נסיבות חריגות ונדירות עד מאד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכ[ו] ונלווהו כעיקרון לבית עולמו."

(פסקה לב' לפסק הדין).

בתוך כך נקבע עם זאת בע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח [פורסם בנבו] (19/8/15) מפי כב' השופט צ' זילברטל (תוך התייחסות לקביעות בית המשפט בעניין היפר חלף לעיל) כי:

"המקרה שבפנינו – בגדרו אין מחלוקת כי המערערת יושבת בחלקה כשישים שנה מבלי שנעשו צעדים ממשיים לסלקה, כאשר יש אינדיקציות שהרשויות היו נכונות להגיע להסדר ובגדרו לאפשר המשך ההחזקה – מבהיר ביתר שאת כי במקרים חריגים יש להכיר בכך שאוזלת ידן של הרשויות מלמדת על התגבשותה של רשות מכללא בקרקע, ולא ניתן להכשיר מלכתחילה כל פעולה (או ליתר דיוק אי-פעולה) של הרשויות באשר היא, דבר שיהיה בו כדי לסכל את תמריצי הרשויות לפעול ביעילות ובהגינות."

(פסקה 20 לפסק הדין).

(להלן: "היפר חלף" ו"אביטסם" בהתאמה).

רשות כזכות העוברת בירושה

1. ההלכה קובעת כי רישיון הינו זכות אישית – פרסונאלית אשר איננה ניתנת להעברה.

לעניין זה קבע סגן הנשיא, כב' השופט י' גרוס בע"א 2642/00 גיסין רמי נ' קרן היסוד – המגבית המאוחדת לישראל [פורסם בנבו] (30/12/02) כי:

"עוד יש להצביע על שני מאפיינים נוספים למושג ה"רשות": ראשית, כי אין הדברים אמורים בזכות “In rem” המעניקה לבעליה זכות קניינית בנכס, אלא בזכות “In personam” דהיינו זכות אישית, שאינה תופסת כלפי צדדים שלישיים ..".

בהיותה זכות אישית בטלה לכן רשות הניתנת מהבעלים למחזיק במקרקעין ועוברת מן העולם, כאשר "בר הרשות" עוזב את הקרקע נשוא הרישיון ו/או מעבירה לאחרים (ראו דבריו של כב' השופט ח' טובי בת"א (ת"א) 41306/04 העמותה לקידום מועדון הכדורגל גדנ"ע ת"א נ' הרן (דימן) מנחם [פורסם בנבו] (28/5/06)).

וראו עוד דברי כב' השופטת ד' ביניש [כתוארה אז] בע"א 3836/93 ברמלי נ' ברמלי פ"ד נ (3) 868, 871 לפיהם:

"גם זכויות של בר-רשות (שאינן מגיעות לכדי זכויות של חכירה) אינן ניתנות להורשה, אם ההסכם שמכוחו ניתנו הזכויות אינו מתיר זאת."

מן הכלל אל הפרט

1. בהינתן אם כן הלכות אלה אדון במכלול הראיות שהובאו בפני.
2. אזכיר תחילה כי בתצהירה ציינה הנתבעת שהיא מתגוררת במתחם במשך 65 שנים, וכי עברה להתגורר בו בהיותה בת 10 שנים ביחד עם יתר בני משפחתה (סעיף 16 לנ/4). עוד מסרה בו כי למעט תקופות קצרות בהן נוכח מצבה האישי נאלצה לעזוב את המתחם, היא התגוררה בו ברציפות (שם, סעיף 31). על האמור הוסיפה כי היא התגוררה במתחם ביחד עם בעלה ז"ל, במשך למעלה מ-50 שנה (שם, סעיף 29).
3. גם בחקירתה השיבה הנתבעת כי היא התגוררה במתחם במשך כל ימי חייה והוסיפה כי למעט כשנתיים ימים לאחר חתונתה, בהן עזבה את המתחם ועברה להתגורר בשכונת התקווה בתל אביב ביחד עם בעלה, לא גרה אלא בו.

עוד השיבה כי היא שבה להתגורר במתחם עם בעלה ובנה הבכור. ובלשונה:

"ש : ממתי את נמצאת במקרקעין הזה שעליו אנחנו מדברים?

ת : אני התחתנתי, הייתי גרה בתקווה, ואחר כך עברתי ליד ההורים שלי כי לא היה מי שיטפל לי בילדים. גרתי ליד ההורים שלי, היה להם בית גם, וגידלתי את הילדים, ילדתי, ילד אחד ילדים בתקווה, שני ילדים ילדתי בשכונת הארגזים.

ש : כשאמרת שעברת להתגורר ליד ההורים אנחנו מדברים על הגברת, אמך המנוחה נעמי זיתוני.

ת : נכון.

ש : עברת לגור יחד איתה?

ת : לא, היה לנו דירה, גרתי בדירה וזה היה כל החיים גרתי בבית.

ש : דירה שנמצאת בסמוך אליהם?

ת : כן.

ש : באיזה שנה עברת להם? הערכות? פחות או יותר?

ת : אה, בוא נגיד שב-64 ילדתי את דוד, אז ב-63.

ש : בשנת 63.

ת : כן, אבל מ-52 אני גרה שמה. משבאנו בטבריה אני גרתי במתחם הזה כל החיים". (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 16/6/16 עמ' 145).

ועוד:

"ש : בסעיף 31 לתצהירך, הנה. את מציינת שאת מתגוררת במתחם כל שנות חייך.

ת : נכון.

ש : פרט לתקופות קצרות שלאור מצבך האישי נאלצת לעזוב.

ת : נכון. היה,

ש : מה זה, כן,

ת : סכסוכים היו במשפחה,

ש : כן.

ת : עם הילדים, עם הזה,

ש : ואז עזבת,

ת : אם אני אספר לך מקרה שקרה לי, אתה לא תאמין.

ש : ובעקבות המקרה הזה או מקרים נוספים עזבת את המתחם?

ת : לא עזבתי, סגרתי והלכתי, הייתי אצל חברה, הייתי אצל משפחה, הילדים נשואים,

ש : איפה?

ת : חברות שחייתי אצלן.

ש : בתל אביב?

ת : כן.

ש : במקומות אחרים בתל אביב?

ת : לא, בסביבה שלי.

ש : ולכמה זמן זה היה ? תקופות של,

ת : חודש, חודשיים הייתי נרגעת, אני חולת עצבים, אני לא בסדר". (ראו: שם, עמ' 149).

1. בתוך כך הדגישה הנתבעת כי רק לאחר ששבה להתגורר במתחם עם בעלה, בנתה את המבנה בו היא מתגוררת גם כיום. וכדבריה:

"ש : אז אם כך למה גרת בשכונת התקווה ולא גרת במתחם עצמו?

ת : כי לא היה לי בית. אחר כך בניתי בית ליד אמא שלי, מכרתי את הבית שלי ובניתי, וגרתי כל החיים שלי. לא היה לי עזרה, מי שיעזור לי עם הילדים, מי שיעזור לי זה, אז ההורים שלי בנו לי ו, גרתי לידם, וכל, ושמה ילדתי את הילדים שלי, את הסבל עברתי שמה, הכל עברתי שמה..." (שם, בעמ' 148).

1. לאור עדותה זו ובהינתן העובדה כי מדובר במתחם בו מתגוררת משפחה ענפה (ולא למותר להזכיר בהקשר זה כי פסק דין זה הינו חלק מקבוצה של ששה פסקי דין שניתנים בעניינה של המשפחה המורחבת), אני מוכנה לקבל כממצא עובדתי כי הנתבעת נמצאת במקרקעין, כפי טענתה, לכל המאוחר משנת 1963.
2. אדגיש בהקשר זה כי עיון בתצלומי האוויר אשר צורפו לחוות דעתה של המומחית לפענוח תצלומי אוויר מטעם התובעת (ת/1), מעלה כי בשנת 1959 היו במתחם מעט מאד מבנים, וכי בשנת 1968 נוספו עליהם מבנים נוספים. ממצאים אלה מתיישבים עם עדותה של הנתבעת לפיה כשנתיים לאחר נישואיה (בשנת 1963) בנו היא ובעלה ז"ל את ביתם במתחם.
3. עוד אדגיש כי אף אילנית ינאי (כאמור אחראית הפקעות והסדרי קרקעות באגף הנכסים של התובעת) מסכימה כי אמה של הנתבעת התגוררה במתחם במשך עשרות שנים (וראו: פרוטוקול הדיון מיום 15/6/16 עמ' 72). דברים דומים עלו גם מעיון בתמצית רישום ממשרד הפנים בעניין האם (נספח ג' לנ/4) המעלה כי במשך כל ימי חייה לא הייתה לה כתובת מגורים אחרת זולת המתחם.
4. ודוק: לא נעלמה מעיני עדותה של המומחית לפענוח תצלומי אוויר מטעם התובעת לפיה משנת 1949 ועד שנת 2005 נראה שטח הפלישה כשהוא ריק מבנייה (עמ' 3 לת/1).

עם זאת עיון בתצלומי האוויר משנת 1978, 1986, 1997 ו-2005 מעלה כי אמנם חלו שינויים במבנים הקיימים במתחם, אך גם שאין המדובר בשטח ריק כפי הנטען על ידי המומחית אלא בשטח בו קיימים מבנים.

יש להוסיף על האמור כי מסקר שנערך מטעם רשות מקרקעי ישראל ביום 1/5/81, "סקר שכונת הארגזים והבולגרים" (נספח ד' לנ/4) עולה כי אביה של הנתבעת (דוד ז"ל) החזיק במתחם גם אז (ראו: עמ' 4 לסקר).

1. יחד עם האמור יש לזכור כי רשות להחזיק בחלקו של המתחם, אשר ניתנה כפי הנראה להורי הנתבעת, עברה מן העולם עם פטירתם.
2. עוד יש לזכור, בהתייחס לתקופה הממושכת בה מחזיקה הנתבעת בשטח הפלישה, כי אין בה כדי ללמד על מתן רשות מפורשת להחזקה זו, אלא לכל היותר, על מתן רשות מכללא.
3. רשות זו בטלה לכל המאוחר במועד הגשת התובענה, ולעניין זה אין נפקות, שתוליך לתוצאה אחרת, לשיהוי בפעולת הרשות.
4. יש לזכור כי רשות מכללא הינה הדירה וכי כפי דבריו של כב' השופט זילברטל בעניין אביטסם:

"רישיון מכללא אינו יוצר זכויות במקרקעין, כי אם רק מהווה טענת הגנה מפני טענת הסגת גבול ודרישה לתשלום דמי שימוש."

(שם, בסיפא לפסקה 20).

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט צ' זילברטל, בפסקה 22 לפסק דין אביטסם לפיהם:

"אכן, פעולות האכיפה של הרשויות נגד פולשים למקרקעי ציבור אורכות זמן רב לעיתים, וכפי שנלמד מן המקרה שלפנינו – לעיתים אף זמן רב מידי. במקרים חריגים ונדירים ביותר, יכול ובית המשפט ייקבע כי הפולש הפך לבר-רשות במקרקעין נוכח שתיקת הרשויות, תוך שייחס בכלל שיקוליו משקל הולם לפעולות האכיפה הרבות שעל הרשויות לבצע בהקשר זה. ואולם, רשות שכזו לא תתגבש לכדי רשות בלתי-הדירה, וזאת נוכח האינטרס הציבורי בדבר השמירה על רכוש הציבור והרצון שלא לתמרץ פולשים על-ידי הקניית רישיון שאינו ניתן לביטול ויצירת זכות מעין צמיתה בנכס. בהקשר זה יפים דברים שאמר בעניין אחר השופט א' רובינשטיין:

"חובתם של בתי המשפט ליתן יד למאבק רשויות הציבור גם אם בא במאוחר, מאוחר מאוד – לפינוי פולשים ממקרקעיהן. אשר לפיצויים בגין השקעה והשבחה, אלה נבחנים בכל מקרה לגופו, תוך התחשבות בשיקולי צדק... ; אך ברי כי היסוד הוא חובת הפינוי, משעסקינן בפלישה, והפיצוי הוא נספח לה. במקרה דנא – כמו במקרים רבים במקרקעי ציבור – אותה טענת רשות מכללא, שלטעמי מוטלת בספק ספיקא וקרובה שלא להיות, ושבכל מקרה בוטלה עתה, נבעה כפי שנאמר במקרה אחר, 'מכבדותו ואיטיותו לעתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור, וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות, וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי ... בכגון דא על בית המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט' ( רע"א 10342/06 ארז נ' משרד הביטחון (לא פורסם) [פורסם בנבו])" (רע"א 7226/08 עיריית קריית אתא נ' יצחק, [פורסם בנבו] פסקה ז (8.4.2010)).

1. תוצאת האמור הינה כי על אף שהנתבעת נמצאת בשטח הפלישה לכל המאוחר מאז שנת 1963 ועל אף שלא מן הנמנע לקבוע כי כתוצאת פרק זמן ממושך זה, אף היא הייתה ברת רשות בו, הרי שרשות זו הדירה והיא בטלה, לכל המאוחר בעת הגשת התובענה שבפני. מכאן שעל הנתבעת לפנות את המקרקעין ובכללם את שטח הפלישה לרבות המבנה.

פיצוי כנגד פינוי?

1. טוענת הנתבעת כי אין להורות על פינוייה מן המקרקעין ללא פיצוי. לא כל שכן כאשר התגוררה בהם מרבית חייה וכאשר השקיעה בהם בשיפוץ ואחזקה ממיטב כספה.
2. עם זאת והגם שכפי האמור ניתן לראות בנתבעת כמי שהייתה ברת רשות בשטח הפלישה, לא בהכרח שלובה בכך הזכות לפיצוי כנגד הפינוי.

יפים לעניין זה דברי כב' השופט י' אנגלרד ברע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' יוסף כדורי [פורסם בנבו] (25.11.2002) לפיהם:

"זכות הפינוי העומדת לבעלי הקרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה במקרה זה בזכות הפיצויים של בני הרשות. סיום הרשות מזכה את בעל המקרקעין לקבלת ההחזקה בחלקה מידי בני הרשות; בני הרשות מצדם זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון. בתביעה זו ייקבעו המבחנים לקביעת היקף הפיצויים, וזאת על רקע הנסיבות המיוחדות, ביניהן ההשקעות שבוצעו על ידי בני הרשות".

1. הכלל הינו כי זכותו של בר רשות לקבל פיצויים עבור השקעותיו בעת פינויו מהמקרקעין אינה זכות שבדין וכי היא מבוססת על הסכמה חוזית בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות.

אפנה בעניין זה לדבריו של כב' השופט ח' כהן בע"א 160/62 לוי נ' ראש העיר תל אביב-יפו, פ"ד טז 1773, 1780 לפיהם:

"אין סימוכין לדעה שבעל-מקרקעין חייב לפצות את ברי-רשותו על ביטול הרשות וסילוקם מעל מקרקעיו. ויש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמעת מהסכם או הסדר מכללא; אבל בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר-ולא מכל דין אחר".

1. לא רק זאת אלא שכפי שנקבע על ידי כב' השופט י' טירקל ברע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר נ' עבד אל סלאם חיר, פ"ד נז (3) 943 , 954:

"מקום שנפסקו פיצויים למי שהיה בר-רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק עבור השקעותיו של בר-הרשות בנכס והשבחתו".

ועוד:

"בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה, והרשות בוטלה, אינו זכאי אפוא לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות, אולם יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. עם זאת יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו תוך התחשבות בשיקולים של צדק". (שם, עמ' 956).

1. משכך, שמורה לנתבעת הזכות להגיש כנגד התובעת תביעה נפרדת לפיצוי בגין הפינוי. אך אין להתנות את הליכי הפינוי בתשלום פיצוי זה, תביעה אותה יהא על הנתבעת גם להתכבד ולהוכיח.
2. הוא הדין ביחס לטענה בדבר מתן סידור חלוף חלף הפיצוי, מכוח דיני ההפקעה. בעניין זה אציין כי נעמי ז"ל הגישה תובענה למתן פסק דין הצהרתי לבית המשפט המוסמך באשר לזכויות הבעלות שלה במקרקעין, תביעה אשר נדחתה בפסק דין, שבגינו, כפי שאני מבינה, הוגש ערעור אשר תלוי ועומד בבית המשפט העליון.

משכך אין מקום לדון בטענה זו בשלב זה, אלא לכל היותר, במסגרת התביעה הנפרדת לפיצוי היה וזו תוגש על ידי הנתבעת.

1. מכל מקום ולמעלה מן הצורך אוסיף בעניין זה כי גם לבר רשות אין זכות אינהרנטית לפיצוי בשל הפקעה ושלילת חזקתו במקרקעין, וכי כל מקרה נדון על פי נסיבותיו (ראו א. קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שמינית, (להלן: "קמר") עמ' 609 והאסמכתאות שם).

סוף דבר

1. התביעה מתקבלת.
2. על הנתבעת ועל כל מי מטעמה לפנות את המקרקעין ובכללם את שטח הפלישה לרבות המבנה הנמצא במתחם (חלקה 107 בגוש 6137 בתל אביב) לא יאוחר מיום 1/8/17.
3. הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪. הסכום האמור ישולם בתוך 45 יום מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תשלח העתק פסק דין זה לצדדים בדואר רשום.

ניתן היום, א' תמוז תשע"ו, 07 יולי 2016, בהעדר הצדדים.