החלטה בבקשה למתן צו מניעה זמני, האוסר על המשיבה ועל ב"כ למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקשת בלשכת רישום המקרקעין על הנכס הידוע כחלקה 76 בגוש 7168 בחולון.

העובדות הצריכות לעניין

המבקשת רכשה מהמשיבה ביום 21.6.12 נכס מקרקעין בחולון, המיועד לבניה רוויה וזאת בתמורה לסך של 8.5 מיליון ₪ בתוספת מע"מ (הסכם המכר צורף כנספח ה' לבקשה). סכום התמורה הראשוני לפי הסכם המכר, בסך של 2.5 מיליון ₪ בתוספת מע"מ שולם לידי המשיבה, ועדיין מצוי בידיה.

ביום 11.10.12 הודיעה המשיבה למבקשת על ביטול הסכם המכר, לאחר שחלו עיכובים בתשלום התמורה (הודעת הביטול צורפה כנספח י'1 לבקשה).

המבקשת דחתה את הודעת הביטול ותלתה את העיכוב במשיבה. ב"כ הצדדים ניהלו מגעים בניסיון להגיע להסדר. במהלך נסיון זה הועלתה האפשרות להעברת הסכסוך לבוררות בפני כב' הש' בדימוס יעקב שמעוני. דא עקא, בעוד שהמבקשת סברה כי נכרת הסכם בין הצדדים להעברת הסכסוך לבוררות, המשיבה סברה אחרת, והצדדים ניהלו הליך משפטי שעניינו בקשת המבקשת לאכוף על המשיבה קיום בוררות. ההליך האמור ( הפ"ב 7711-1-12) נוהל בבית משפט זה (בפני כב' השופט אטדגי) כשבמהלכו ניתן לבקשת המבקשת צו מניעה זמני, כמבוקש בבקשה זו, שמטרתו להבטיח את סעד האכיפה שנתבע ע"י המבקשת ומבטיח כי לא תיקשר עסקה סותרת. כב' השופט אטדגי נתן צו כמבוקש, בכפוף לערבויות הבאות: התחייבות עצמית; ערבות צד שלישי בסך של 100,000 ₪ ופיקדון כספי במזומן או בערבות בנקאית על סך 50,000 ₪.

לאחר שהערבויות הופקדו במלואם, דן בית המשפט(כב' השופט אטדגי) בתובענה ( להעברת הסכסוך לבוררות) וזו לבסוף נדחתה בפס"ד מיום 13.6.13. בעקבות מתן פסה"ד עתרה המבקשת לפני בית המשפט (כב' השופט אטדגי) בבקשה ל"עיכוב ביצוע פקיעת צו המניעה עקב מתן פסק דין ולהותרת הצו על כנו", וזאת עד לערעור שבכוונת המבקשת היה להגיש על פסה"ד, או לפחות לתקופה של 30 יום במהלכם היא תבקש סעד זמני מבית המשפט המוסמך. המשיבה התנגדה להותרת הצו על כנו וביהמ"ש קיים דיון , במסגרתו נשמעו טענות הצדדים.

בסופו של ההליך מצא בית המשפט להותיר את הצו על כנו וזאת עד ליום 10.9.13, בכפוף לתנאים הבאים: הערבויות הקיימות תעמודנה בתוקפן להבטחת הצו הזמני; המבקשת תפקיד ערבות צד שלישי נוספת בסך של 100,000 ₪ וכן תפקיד עירבון כספי נוסף ע"ס 50,000 ₪; תוגש תביעה לגוף הסכסוך עד ליום 1.9.13.

כל התנאים התקיימו במלואם וביום 29.8.13 הגישה המבקשת את התובענה שלפניי, תובענה לסעד הצהרתי לאכיפת הסכם המכר שנחתם ביום 21.6.12.

בד בבד עם התובענה, ונוכח הפקיעה הצפויה של הצו (ביום 10.9.13) הגישה המבקשת ביום 9.9.13 את הבקשה שבכותרת נשוא החלטתי זו: "בקשה דחופה להותרת צו המניעה הזמני על כנו – והחלתו על ההליך שבכותרת או לחילופין ( למען הזהירות) בקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד".

באותו היום (9.9.13), ניתן על ידי צו מניעה ארעי בבקשה, במסגרתו קבעתי כי הערבויות שהופקדו ע"י המבקשת בהליך הקודם ( הפ"ב 7711-11-12) ישארו על כנן וישמשו גם לצורך הצו הארעי שניתן על ידי.

את הבקשה קבעתי לדיון במעמד הצדדים ליום 1.10.13.

באותה החלטה הוריתי כי המשיבה תשיב לבקשה "עד 5 ימים טרם מועד הדיון". הדיון שנקבע ליום 1.10.13 נדחה פעמיים, לבקשת הצדדים, ונקבע לבסוף ליום 11.12.13. דא עקא, תשובה לבקשה הגישה המשיבה אך ביום 9.12.12 בשעות הצהריים, יומיים בלבד בטרם מועד הדיון שנקבע. במסגרת תשובתה התנגדה המשיבה להותרת צו המניעה ולחילופין עתרה להגדיל באופן ניכר את הערבויות שניתנו בגינו.

פרק הזמן הקצר לא נתן סיפק בידו של ב"כ המבקשת להגיב לתשובה, והוא עמד על זכותו זו (גם בבקשות לדחיית הדיון וגם במהלך הדיון שהתקיים ביום 11.12.13). בנסיבות אלו הסכימה ב"כ המשיבה בישיבת יום 11.12.13 לצמצם את טיעוניה אך לסוגיית גובה הביטחונות הנדרש לגישתה להותרת הצו על כנו.

טיעוני הצדדים

לטענת המבקשת, גובה הערבויות שהופקדו על מנת להבטיח את נזקי המשיבה והוצאותיה בשל הצו הזמני, נבחנו כאמור ע"י כב' השופט אטדגי בתובענה הקודמת ולאחר ששמע את טיעוני הצדדים החליט כאמור להגדילם באופן מסויים ולהעמידם על השיעור בו הם מצויים כיום. עמדת המשיבה להגדלה בשיעור גבוה יותר של הביטחונות לא התקבלה ואין כל הצדקה להעלות את שיעור הביטחונות מעבר לכך. עוד הדגיש ב"כ המבקשת, כי המשיבה מוסיפה ומחזיקה בידה סך של 2,500,000 ₪ (לאחר תשלום המע"מ ששולם על חשבון העסקה) וסכום זה מהווה כ-34% מסכום התמורה עפ"י ההסכם ועולה בשיעורו עשרות מונים גם על סכום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בשיעור של 15% מסכום התמורה (ר' ס' 20 לבקשה).

לטענת המשיבה יש להגדיל את שיעור הערבויות באופן משמעותי שכן למיטב ידיעת המשיבה אין למבקשת רכוש נוסף והיא הוקמה רק לשם העסקה וכי "מחיר הנכס גבוה כיום בכ-6 מיליון ₪ לעומת המחיר בהסכם, באופן שנזקי הנתבעת – אם הצו יישאר על כנו – עקב כך שנימנע ממנה לממש את רכושה, עולים באופן ניכר לא רק על סכום הערובות הנוכחי, אלא גם עם הסך 2.5 מיליון ₪ המחוזק עדיין בידיה" (ס' 36 לתשובה).

הצדדים חזרו על טענותיהם אלו, בפירוט נרחב יותר, במסגרת ישיבת יום 11.12.13.

דיון והכרעה

על פני הדברים, הערבויות שהופקדו מלכתחילה לצורך מתן הצו, שניתן למעשה לראשונה אך לפני כשנה (במסגרת ההליך הקודם שניהלו הצדדים בפני כב' השופט אטדגי) , ושהוגדלו בהחלטת בית המשפט לפני כחמישה חודשים בלבד ( החלטת כב' השופט אטדגי מיום 8.7.13) - נראה כי יש בהם די והותר כדי לכסות את מלוא נזקיה והוצאותיה הצפויות של המשיבה, ככל שייגרמו לה כתוצאה ממתן הצו, אם תיפסק התובענה או יפקע הצו מסיבה אחרת.

מדובר אמנם אך בביטחונות שמגיעים לכדי סך של 300,000 ₪ (100,000 ₪ עירבון כספי ו-200,000 ₪ ערבויות צד שלישי) אך כשלאלו מצטרפת העובדה שהמשיבה מחזיקה גם בסכום של 2.5 מיליון ₪ ששולמו לה ע"י המבקשת בגין המכר ועודנה מחזיקה במכר (ורשומה כבעליו) ובשים לב למחיר בו נמכר הנכס למבקשת (8.5 מיליון ₪) – נראה כי יש בבטוחות כדי לכסות אחר כל נזק שייגרם למשיבה, אם עד לבירור התובענה יוותר הצו על כנו והתובענה תידחה בסופו של דבר.

הטענה המרכזית בפי ב"כ המשיבה שיש בה כדי להרהר אחר גובה הבטוחות הקיימות ולשקול הגדלתם היא, כי שווי הנכס כיום עומד על 14-15 מיליון ₪ ( עמ' 1ש' 25 לפרוט'). טענה זו נתמכה בתצהיר מטעמו של ב"כ המשיבה בו ציין "כמו כל שוק הנדל"ן מחיר הנכס האמיר פלאים מאז עריכת העסקה. לסבר את הדעת למשרדינו נערכו מספר פניות: פניה ע"י שמאי מקרקעין ידוע שהוא גם יזם, במהלך 9/12 בהצעה בשיעור של כ-14.5 מיליון ₪; הצעה נוספת, מעצם ימים אלה בסכום דומה" ( ס' 6 לתצהיר). בנסיבות אלו טען ב"כ המשיבה כי "הנזק האמיתי כרגע בצו המניעה עומד על כ-6 מיליון ₪ לכן הערובה לרבות ה-2.5 מיליון ₪ לא מספיקה" (עמ' 1 ס' 26-27 לפרוט').

אמנם, בידיעה שיפוטית ששוק הנדל"ן עלה בשנים האחרונות. עם זה, בהחלט מתמיהה הדבר בעיני ששווי הנכס עלה וצמח בשיעור עצום של כ-75 % בפרק זמן כה קצר מאז נכרתה העסקה (לפני כשנה וחצי בלבד). כך או כך, גם אם אכן מחירו הריאלי של הנכס בשוק הנדל"ן כיום הוא כטענת ב"כ המשיבה, לא הובאה ולו ראשית ראייה לכך שהנזק הצפוי כתוצאה מצו המניעה כיום עומד 6 מיליון ₪,דהיינו הפרש שבין שווי המכר שנקבע בהסכם ( 8.5 מיליון ₪) למחיר הנטען - ועל כן אין הבטוחות הקיימות, לרבות ה-2.5 מיליון ₪ המוחזקים בידי המשיבה, מספקים. על מנת לצאת מנקודת הנחה שכזו על בית המשפט להניח שמחירי הנדל"ן, ובפרט הנכס הספציפי הזה, צפויים לצנוח בשיעור של עשרות אחוזים בפרק הזמן בו תתברר התובענה. קשה לצאת מנקודת הנחה שכזו מקום והטענה המרכזית להגדלת הביטחונות הינה כאמור כי שווי הנכס האמיר. מכל מקום, יש לזכור כי אם תיווכח המשיבה שמחירי הנכס במגמת ירידה משמעותית וכי יש בסיס להנחה האמורה, תוכל לפנות לבית המשפט בבקשה להגדלת הערבויות , שהרי זה מוסמך לשנות את החלטותיו הזמניות, מכח האמור בתקנה 368(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ,שזה לשונה:

" לבקשת בעל דין, רשאי בית המשפט לעיין מחדש בצו זמני שניתן, אם ראה כי הדבר מוצדק בשל נסיבות שהשתנו או עובדות חדשות שנתגלו מאז מתן הצו, או אם ראה כי מלכתחילה לא הייתה הצדקה למתן הצו".

בנסיבות אלו, במצב הנוכחי הקיים, לא מצאתי כי יש מקום להגדיל את הערבויות שנקבעו ולהכביד על המבקשת שלא לצורך בבירור טענותיה לגוף התובענה (שללא מתן הצו תהפוך לתאורטית לאור הודעת ב"כ המשיבה שהנכס היה כבר נמכר לאחרים אלמלא היה ניתן הצו – ר' בעמ' 2 ש' 20 לפרוט').

לאור כל האמור לעיל, ניתן בזה צו מניעה האוסר על המשיבה ועל באי כוחה למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקשת בלשכת רישום המקרקעין מכוח שטר 15668/12/2 על חלקה 76 בגוש 7168 וזאת עד למתן החלטה אחרת.

הערבויות שהופקדו על ידי המבקשת במסגרת ה"פ (בוררות) 7711-11-12 ישארו על כנן וישמשו גם לצורך צו המניעה שניתן במסגרת החלטה זו.

המשיבה תישא בהוצאות המבקשת ובשכ"ט בשכ"ט עו"ד בסך כולל של 3,000₪. סכום זה ישולם בתוך 30 יום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום.

ניתנה היום, ט' טבת תשע"ד, 12 דצמבר 2013, בהעדר הצדדים.