1. זהו פסק דין בתביעת הדדיות שהגישו הצדדים - במסגרת התביעה הראשית עתרה התובעת, הנתבעת שכנגד, לסעד הצהרתי, בדבר העברת הזכויות במקרקעין על שמה, בהתאם להסכם מכר שנכרת בינה ובין הנתבע מס' 1, ואחיו המנוח (אביו של הנתבע מס' 2), לסילוק יד מהמקרקעין; במסגרת התביעה שכנגד, תבע הנתבע מס' 1, להצהיר על בטלות ההסכם, מחמת הפרות יסודיות. שני הצדדים עתרו בתביעותיהם, להתיר להם פיצול סעדים בגין עילות התביעה, והסכימו הדדית למתן היתרים לפיצול סעדים.

התובעת הודיעה, כי הדיון בתביעתה מוצה, משניתן לב"כ יפוי כח לטיפול בעניין הארכת חוזי החכירה, מול רשות מקרקעי ישראל, ע"י הנתבע מס' 3.

הוחלט לדחות את התביעה שכנגד, מן הנימוקים שיפורטו להלן.

2. במועדים הרלוונטיים, היו האחים צבי איזק (הנתבע מס' 1 והתובע שכנגד) ויצחק איזק ז"ל (להלן ביחד: "המוכרים"), בעלי זכויות החכירה במגרש שייעודו חקלאי, בשטח 30,417 מ"ר בגוש 1205 ח"ח 24, 23, 11, 9 ו-8 ובמגרש חקלאי בשטח 17,825 מ"ר בגוש 1204 ח"ח 13 באשקלון (להלן: "המקרקעין"). זכויות המוכרים במקרקעין, נרשמו בספרי מנהל מקרקעי ישראל (כיום, רשות מקרקעי ישראל, להלן: "ממ"י", "רמ"י" או: "המנהל").

התובעת - הנתבעת שכנגד, היא חברה פרטית, אשר הוקמה ביום 18.8.08, בין היתר לשם רכישת הזכויות במקרקעין (להלן: "התובעת").

ביום 1.9.08, נכרת הסכם בין המוכרים ובין התובעת, הסכם שעניינו מכירת 92% מזכויות המוכרים במקרקעין לתובעת (נספח 2 לכתב התביעה להלן: "ההסכם הקודם"). בסעיף 7 להסכם הקודם, נאמר: "א. הקונה רכש את עצי ההדר, עצי הזיתים ועצי הדקל, וקבל את החזקה בהם תמורת סך של 250,000 ₪ בצרוף מע"מ, אשר ישולמו – מחצית – עד 30.10.08 והיתרה – עד ליום 30.11.08. ב. הקונה – יערוך את כל הביטוחים המתאימים, יעבד את המטע, וכל הרווחים או ההפסדים הנובעים מן המטע, יהיו לקונה. ג. הקונה – יעבד את המטע ויהיה אחראי לכל נזק או תוצאה מאי מילוי התחייבותו זו, ידוע לקונה כי תנאי בסיסי להסכמת ממ"י לחכירה – הינה כי הממכר יעובד כשטח חקלאי".

קדם להסכם זה, זכרון דברים שנחתם ביום 15.7.08, ע"י המוכרים וע"י מר יוסי ברכה - אביו של דורון ברכה, מבעלי המניות בתובעת – שעניינו, רכישת זכויות המוכרים במקרקעין (ובשטח נוסף, המכונה במסמך "...17 דונם הפקר...", אשר יוזכר בהמשך, כ"שטח הנוסף"), והבטחת זכותם של המוכרים, ל-8%, מכל שיבנה על המקרקעין, מקום שישונה יעודם באופן שתותר בניה בהם (נספח 4 לתצהירו של דורון ברכה -נ/6 ).

ביום 15.12.08, נכרתו בין התובעת ובין המוכרים, שני הסכמים נוספים –

ההסכם הראשון (נספח 3 לכתב התביעה להלן: "הסכם הביטול") - הסכם לביטול ההסכם הקודם, למעט הוראות סעיף 7 להסכם הקודם, אשר צוטט לעיל. לעניין הוראות הסעיף האמור, נקבע בהסכם, כי "כל ההוראות הנקובות בסעיף 7 להסכם הראשון יעמדו בתוקפם המלא, ויחולו על ההתקשרות בינינו";

ההסכם השני - הסכם מכר זכויות, שהחליף את ההסכם הקודם, הוא ההסכם מושא התביעות דנא, לפיו מכרו המוכרים לתובעת, 92% מזכויותיהם במקרקעין (נספח 1 לכתב התביעה, להלן: "ההסכם").

סעיף 2 להסכם, כולל התחייבות של המוכרים, למסור את המקרקעין לתובעת, כשהם נקיים מכל חפץ ואדם, עד ליום 31.12.08. עוד בסעיף זה, הוצהר, כי החזקה בפרדס ובמטע הנטועים במקרקעין, עברו לידי התובעת, עוד ביום 1.8.08, והותנה, כי החל מן המועד האמור, יחולו על התובעת, האחריות וההוצאות הכרוכות במטע.

סעיף 3 להסכם, כולל התחייבות המוכרים, לפעול להעביר את הזכויות במקרקעין, על שם התובעת. לצורך כך, ובהתאם להוראות סעיף קטן 3.ד. להסכם, חתמו המוכרים, על ייפוי כוח בלתי חוזר, המייפה את כוחו של הנתבע מס' 3 (להלן: "עו"ד ארדן"), לפעול להעברת הזכויות שרכשה התובעת במקרקעין לידיה, עם תשלום מלוא התמורה.

במסגרת סעיף 9 להסכם, נטלה על עצמה התובעת, את האחריות לדאוג להארכת חכירת המקרקעין בממ"י, ואילו המוכרים התחייבו, לעשות "...ככל הנדרש, לשם הארכת תקפם של חוזי המכירה".

ס"ק 12.א להסכם, כולל את הצהרת התובעת, כי בדעתה לפעול לשינוי התב"ע החלה על המקרקעין, כך שבסופו של יום ניתן יהיה לבנות על המקרקעין, מבני תעשיה, מסחר, או מגורים.

בס"ק 12.ב. להסכם הותנה: "כשיבנה או כשיוקם עסק שאינו בתחום גידולי החקלאות יקבלו המוכרים 8% מהמבנה או 8% מדמי השכירות הראויים לאותו נכס".

בס"ק 12.ד. הוסכם, כי: "... 8% מהנכס, הנותרים רשומים על שם המוכר, נועדו אך ורק להבטיח, את התמורה שתגיע למוכר, ואין בכך להטיל עליו אחריות כלשהיא ו/או חובה כלשהיא, בגין המטע ו/או העסק שיתנהל בנכס ו/או בבניה, אם תעשה בעתיד".

במסגרת סעיף 13 להסכם, התחייבה התובעת: "...כי עד לקיום ההתחייבות האמורה לעיל (ההתחייבות המפורטת בס' 12.ב שצוטט לעיל – ג.ג.) כלפי המוכר, לא ימכור ולא יעביר את חלקו במגרש, למאן דהוא אחר, ללא הסכמת המוכר, אא"כ יחתום הנעבר, על התחייבות זהה, כלפי המוכר. המוכר לא ימנע את מתן הסכמתו, אלא מטעמים סבירים בלבד...".

אין חולק, כי התובעת שילמה, את מלוא התמורה, בהתאם להוראות הסכם, וכן שילמה, את המסים בגין העסקה.

ביום 06.12.11, העניק יצחק איזק ז"ל לבנו דניאל איזק, הנתבע מס' 2, את ארבעת האחוזים שנותרו בידיו לפי הסכם המכר, בהסכם מתנה שנערך לצורך כך (נספח 5 לכתב התביעה).

באותו מועד (06.12.11), נחתם הסכם בין התובעת ובין הנתבע מס' 2, שלפיו יעבד הנתבע מס' 2, את המקרקעין, ויגדל בהם גידולים חקלאיים, והרווחים שיפיק, יחולקו בינו ובין התובעת, כך שהתובעת תזכה ל- 30% מהרווחים (נספח 6 לכתב התביעה, להלן: "הסכם העיבוד") .

ביום 24.6.12, הודיעה ב"כ המוכרים דאז, עו"ד קרן חדד, במכתב לתובעת, על ביטול הסכם המכר(נספח 10 לכתב התביעה, להלן: "הודעת הביטול"). זאת, בשל טענות המוכרים להפרת ההסכם ע"י התובעת. נטען במכתב האמור, כי התובעת לא עיבדה את המקרקעין, ובשל כך, לא ניתן להאריך, את תוקפם של חוזי החכירה. כן טענה עו"ד חדד בשם המוכרים בהודעת הביטול, כי התובעת הפרה את ההסכם, בכך שלא שילמה את הארנונה בגין המקרקעין.

ביום 27.12.12, הודיע עו"ד ארדן לממ"י, כי ביום 25.12.12 הודיעו לו המוכרים, על ביטול ההסכם, וכי בקשו ממנו להימנע משימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר שמסרו לו, ולפיכך, ביקש גם הוא במכתבו, שלא לאפשר כל שימוש בייפוי הכוח (נספח 12 לכתב התביעה).

3. נוכח הודעת הביטול שקיבלה התובעת, נוכח הודעתו של עו"ד ארדן לממ"י, כמפורט לעיל, משהצדדים לא הגיעו להסכמה, הוגשה התביעה הראשית. התובעת טענה בתביעתה, בין היתר, כי קיימה את כל התחייבויותיה על פי הסכם המכר, וכי מנגד, המוכרים, לא קיימו, את התחייבותם החוזית, להעביר על שם התובעת, את הזכויות במקרקעין, ולסלק אדם שתפס חזקה במקרקעין שלא כדין. נטען גם, כי נתבע מס' 1 קיבל מהפולש תמורה, עבור הזכות להחזיק במקרקעין, לאחר מכירת הזכויות במקרקעין לתובעת; כן נטען, כי נתבע מס' 1, השיג גבול במקרקעין, מתחילת שנת 2012.

על כן עתרה התובעת - להורות כי ייפוי הכוח תקף, וכי עו"ד ארדן יכול וחייב לפעול מכוחו, לרישום הזכויות במקרקעין, על שמה; להורות לעו"ד ארדן להעביר לב"כ התובעת, את ייפוי הכוח, ולהסמיכו לפעול לפיו להעברת הזכויות במקרקעין על שם התובעת; ולהורות על סילוק ידו של נתבע מס' 1 מהמקרקעין.

הנתבע מס' 1 טען בכתב הגנתו, בין היתר, כי התובעת הפרה את הסכם המכר, באופן המזכה אותו לבטל את ההסכם.

הנתבע מס' 2 ביקש לכבד את ההסכם, והסכים לקבלת התביעה. לפיכך, ניתן ביום 6.1.14, פסק דין במסגרתו התקבלה התביעה נגד הנתבע מס' 2, ללא צו להוצאות.

באשר לנתבע מס' 3, עו"ד ארדן - באת כוחו הודיעה, כי יכבד כל החלטה של בית המשפט בתביעה (ר' פרו' הדיון מיום 06.01.14, עמוד 3, שורה 19, וכן עמ' 6-5 לפרו' מיום 27.1.14). בהתאם, ועל פי הסכמת הצדדים, שוחרר עו"ד ארדן מהתייצבות לדיונים (כבעל דין), ללא צו להוצאות. עו"ד ארדן זומן בהמשך כעד הגנה. במהלך חקירתו הנגדית הצהיר, כי ייפוי הכוח תקף [עמ' 81 לפרו', ש' 28-29]. הצדדים הסכימו בהמשך, כי עו"ד ארדן יסמיך את ב"כ התובעת, לפנות על פי ייפוי הכוח הבלתי חוזר שבידיו אל רמ"י, ולפעול להארכת חוזי החכירה על המקרקעין (עמ' 83, ש' 2-16), ואכן, בעקבות פניית ב"כ התובעת אליה הודיעה רמ"י, ביום 08.12.14, כי היא פועלת להארכת חוזי החכירה (ת/2).

התובעת הודיעה על כן בסיכומיה, כי התביעה הראשית מוצתה, באשר הסעדים להם עתרה, ניתנו בהסכמה, ולעניין תביעה זו, טענה לחיוב נתבע מס' 1 בהוצאותיה, בלבד.

4. הנתבע מס' 1 עתר, במסגרת התביעה שכנגד, להצהיר כי ההסכם מבוטל, מהנימוקים הבאים: א. התובעת לא פעלה לטענתו כנדרש, מול רמ"י להארכת חוזי החכירה.

ב. התובעת לא עיבדה לטענתו, את המקרקעין, ובכך הפרה את ההסכם, וסיכלה את הארכת חוזי החכירה.

ג. התובעת לא פעלה לטענתו כנדרש, לשינוי ייעוד המקרקעין.

ד. כן טען, כי התובעת מכרה חלקים במגרש, ללא הסכמת המוכרים הנדרשת, על פי ההסכם, ובקשה למכור חלקים נוספים, בניגוד להסכם. בהקשר זה הוסיף וטען, כי טרם החתימה על ההסכם, וגם לאחר שנחתם, בוצעו העברות מניות בתובעת, והרכב בעלי המניות שונה – בניגוד להוראות סעיף 13 להסכם המכר, כפי שפורש על ידו.

5. בכתב ההגנה לתביעה שכנגד, טענה התובעת, בין היתר, כי היא דאגה לבצע תחזוקה שוטפת של המקרקעין ושל הנטוע בהם, ובהמשך התקשרה לצורך כך, בהסכם העיבוד עם נתבע 2, אולם הנתבע מס' 1 פלש למקרקעין, החליף את מנעולי שעריהם, ומנע מהנתבע מס' 2 לעבדם. התובעת טענה עוד, כי היא לא הפרה את התחייבותה שלא למכור את הזכויות במקרקעין. כן טענה, כי נבצר ממנה לפעול להארכת החכירה במקרקעין, בשל הודעת עו"ד ארדן לממ"י, שאין לעשות שימוש בייפוי הכוח, וכי הנתבע מס' 1 עצמו, לא עשה דבר להארכת החכירה.

6. הנתבע מס' 1 טען כאמור בתביעה שכנגד, כי התובעת הפרה את ההסכם הפרות יסודיות המקנות לו זכות לבטל את ההסכם.

"סעיף 1(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970... מגדיר הפרת חוזה כ"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה". כלומר, בבואו של בית המשפט לקבוע האם חוזה מסוים הופר על ידי אחד מהצדדים, יש לבחון בשלב ראשון מהם החיובים שנטלו על עצמם הצדדים במסגרת החוזה, ולאחר מכן בשלב שני, לבחון האם קיימו את חיוביהם בנסיבות העניין" [ע"א 3848/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' ובר, (ניתן ב06.07.14) בפסקה 39 לפסק הדין].

יש גם חשיבות לאבחנה בין הפרה יסודית של ההסכם, אשר בגינה אין עומדת לצד הנפגע זכות לבטל את ההסכם ללא כל תנאי, מכח הוראת ס"ק 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ובין הפרה שאינה יסודית, אשר בגינה יהיה הצד הנפגע רשאי לבטל את החוזה, רק אם נתן למפר ארכה לקיום החוזה, והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר שנתנה ארכה, כפי שמורה ס"ק 7(ב) לחוק.

הפרה יסודית, מוגדרת בסעיף 6 רישא לחוק: "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית". יצוין, כי במסגרת ההסכם, בסעיף 11, הוגדרו כהפרות יסודיות, רק "איחור בתשלומים ו/או במסירת המגרש- שלא כדין- העולה על 30 ימים...". כן יצויין ויודגש - הנתבע מס' 1 לא הוכיח, כי ניתנו לתובעת התראות וארכות לקיום ההסכם - ביחס להפרות הנטענות - קודם ביטול ההסכם.

הנטל להוכחת ההפרות הנטענות, רובץ כמובן, על הנתבע מס' 1.

בסיכומיו, טען ב"כ הנתבע מס' 1, לקנוניה בין בעלי התובעת, אשר נכנסו לטענתו לעסקה, בכוונה להונות את המוכרים, ע"י מכירת הזכויות שרכשה התובעת בקרקע לאחרים, כדי להתעשר מעצם המכירה, תוך המנעות מקיום התחייבויות התובעת ע"פ ההסכם, לפעול להארכת חוזי החכירה, ולקדם שינוי יעוד המקרקעין לצורך בניה עתידית. טענות אלה, המייחסות לתובעת ולבעליה התנהגות מעין פלילית, טעונות מידת הוכחה מוגברת, בהתייחס לכמות הראיות ולאיכותן.

כמפורט להלן, סבורני, כי הנתבע מס' 1, לא הרים את הנטל להוכיח איזו מטענותיו האמורות.

7. הנתבע מס' 1 טען, כי למרות הוראת סעיף 9 להסכם המכר, במסגרתו נטלה על עצמה התובעת אחריות לגרום להארכת חוזי החכירה לא פעלה כנדרש ולא גרמה להארכת תוקפו של חוזה החכירה. לשיטת הנתבע מס' 1, חלף פרק הזמן הסביר לעניין הארכת חוזה החכירה, וע"כ, במחדלה הנטען, הפרה התובעת את ההסכם, הפרה יסודית.

הנתבע מס' 1 טען בהקשר זה, כי אין ממש בטענה כי נמנע מהתובעת להאריך את החכירה, בשל נוכחותו של פולש - מר ינון אהרון - במקרקעין. לתמיכה בטענתו, הגיש חוות דעת של מודד מוסמך, שלפיה, השטח בו מחזיק מר אהרון, אינו חלק מן המקרקעין, כאשר בין השטחים, מפרידה רצועה ברוחב כ-40 מטר. הנתבע מס' 1 הכחיש, כי התיר למר אהרון להיכנס למקרקעין, או לשטח הנוסף. על כל פנים, לטענתו, סמוך לאחר שהתקבל אצלו מכתב ממ"י הכולל טענה לנוכחות פולש במקרקעין, הוא פנה לממ"י, והודיע, כי האורווה השייכת למר אהרון, אינה ממוקמת במקרקעין. לטענתו, היה זה באחריותה של התובעת, להתגבר על מכשול טכני זה, שמקורו בסברה מוטעית של רמ"י.

התובעת טענה, כי פנתה אל המנהל באמצעות עו"ד ארדן, מספר פעמים, על מנת להביא לחתימה על חוזי החכירה, אך הדבר טרם הושלם בשל נוכחות הפולש. משהתברר, לטענתה, כי על מנת להאריך את חוזי החכירה, יש לטפל תחילה בעניין הפלישה הנטענת, פנו נציגיה בעניין אל הפולש ואל הנתבע מס' 1, אך לא זכו לשיתוף פעולה מצדם.

לעניין מהות התחייבותה של התובעת על פי ההסכם –

בסעיף 9 להסכם הוצהר והותנה, כדלקמן: "הרוכש מצהיר, כי ראה ובדק את המגרש, את חוזי החכירה, וכן כי ידוע לו כי תקופת החכירה נסתיימה ו/או אמורה להסתיים בקרוב, והוא נוטל על עצמו את כל האחריות לדאוג להארכת החכירה, לגבי שני המגרשים, ולא תהא לו כל טענה ו/או תביעה כנגד המוכר בענין זה. המוכר – יפעל אף הוא ויעשה, ככל הנדרש, לשם הארכת תוקפם של חוזי החכירה".

לשון הסעיף 9 להסכם, כפשוטה, אינה מטילה אפוא, על התובעת, חובה כלפי המוכרים , לפעול להארכת חוזי החכירה, אלא מטילה את "האחריות" בעניין זה על כתפיה, וזאת, בראש ובראשונה, כלפי עצמה, בהיותה, מי שרכשה את חלק הארי של הזכויות במקרקעין, ובעלת האינטרס העיקרי, להאריך את חוזי החכירה. אין גם להתעלם מהסיפא לסעיף 9, המטילה חובה על המוכרים, לפעול להארכת חוזי החכירה. נראה, כי נכון לפרש את הוראות הסעיף ככוללות התחייבויות הדדיות של שני הצדדים להסכם, לפעול להארכת חוזי החכירה. על רקע פרשנות זו, יש לבחון לגופו של עניין – האם ובאיזו מידה פעלה התובעת, להארכת חוזי החכירה, והאם הפרה את התחייבותה, במחדל כנטען.

על מנת להבהיר את הרקע, יפורטו להלן, אירועים רלוונטיים הנוגעים להחזקת המקרקעין ע"י המוכרים, כעולה מן הראיות שבתיק, ולרבות ממסמכים שבתיק רמ"י ומעדותו של נציג רמ"י מר יוסף גפן -

המוכרים רכשו את זכויות החכירה באחד המגרשים, בשנת 1955, ובמגרש השני בשנת 1960.

בשנת 1993 התרה ממ"י במוכרים, כי עליהם לסלק ידיהם משטח נוסף, שבו החזיקו ללא רשות. המדובר בשטח בן כ-18,220 דונם הידוע כגוש 1204 ח"ח 11 ו-25 וגוש 1205 ח"ח 1, 2, 8, 9 ו-26 (להלן: "השטח הנוסף").

בהמשך, במהלך שנות ה-90, פינו המוכרים את השטח הנוסף, לאחר שניתן נגדם פסק דין שהורה על סילוק ידם מן השטח (נספח יא לתצהיר הנתבע מס' 1).

בתחילת שנת 2004, התכתבו המוכרים וממ"י, בקשר לפינוי השטח הנוסף על פי פסק הדין. ממ"י דרשה במסגרת התכתבות זו, כי המוכרים יפנו לחלוטין את השטח הנוסף, ואילו הנתבע מס' 1 השיב, בשם המוכרים, כי המוכרים סברו שפינו את השטח הנוסף, וביקש לערוך מדידה של השטח, ע"מ לבדוק אם יש צורך בפינוי חלק נוסף. בהמשך, העביר ממ"י אל המוכרים אורטופוטו, הכולל סימון השטחים המוחכרים.

תקופת החכירה לגבי אחד המגרשים הכלולים במקרקעין, הסתיימה ביום 30.4.04, ותקופת החכירה לגבי המגרש השני, הסתיימה ביום 31.8.09.

המוכרים פנו אל ממ"י מס' פעמים, בשנים 2005-2008, בבקשה להאריך את חוזי החכירה.

כזכור, בחודש דצמבר 2008, נחתם ההסכם בין המוכרים ובין התובעת (וקדם לו ההסכם מ1.9.08 שבוטל ברובו).

ביום 17.5.11 שלח ממ"י מכתב למוכרים, עם העתק לעו"ד ארדן, תחת הכותרת "חידוש חוזה חכירה", שבו נכתב: "כפי שהודענו בעבר מ 4/2/2004 לא נטפל בכל בקשה עד לפינוי הפלישה על ידכם בשטח הסמוך ע"פ פס"ד לפינוי שנתקבל".

ביום 9.10.11, פנה עו"ד ארדן אל ממ"י, בבקשה נוספת להארכת חוזי החכירה. במכתב צוין כי "פנייה זו נמסרה לכם ביום 12/10/2008 – וטרם נענתה ... מבירור שערך שליח מטעמי במשרדי ממ"י, עלה כי ישנה פלישה למקרקעין סמוכים... עד היום – לא קיבלנו הודעה ממ"י, לעניין הפלישה הנטענת. מכל מקום – מרשיי לא פלשו, אינם מחזיקים ואינם עושים כל שמוש בשטחים שאינם מוקצים להם עפ"י חוזה החכירה. אנו דורשים, אך ורק, הארכת חוזי החכירה, לגבי השטחים, שמרשיי הינם החוכרים בהם".

ביום 1.11.11 השיב נציג ממ"י למכתבו של עו"ד ארדן : "ראה שוב את העתק מכתבי מיום 17 במאי 2011 בבדיקה נוספת שנערכה ע"י פקח משרדנו ביום 15/5/11 הובא לידיעתנו כי קיים עדין פלישה מעבר להרשאה של אייזק יצחק".

ביום 24.7.12, במסגרת "ביקורת לקראת הכנת עסקה" ביקש נציג ממ"י ממפקח ממ"י, לבדוק

אם המקרקעין מעובדים, ואם הסתיימה הפלישה. המפקח עדכן: "שטח פלוש עדיין הסוסים במקום אך המחזיקים נמצאים עימי בקשר והם פועלים לפינוי הפלישה כבר כמה חודשים. מציע להמתין עוד קצת על מנת שישלימו הפינוי. מעבר לסוסים בשטח מטע עץ דקל".

כאמור לעיל, ביום 27.12.12 הודיע עו"ד ארדן לממ"י, כי המוכרים הודיעוהו, על ביטול ההסכם, ובקש שלא ייעשה שימוש בייפוי הכוח שנמסר לו.

ביום 28.11.13 במסגרת בחינת בקשה ל "חידוש חוזה חכירה", ביקשה נציגת ממ"י ממפקח ממ"י, לבדוק הם השטח מעובד. מפקח ממ"י עדכן: "בשטח יש מטעי תמרים/דקלים. כמו בדוחות קודמים גם בתיק זה וגם בתיקים הצמודים לו יש בסמוך ובתוך המתחם שהוחכר לה"ה בעבר אורוות סוסים והוא התחייב לפעול לפנותה אך טרם פונתה. לעניות דעתי יש לעכב חידוש החכירה עד לפתרון ופינוי האורווה".

במכתב ממ"י מיום 28.11.13 אל הנתבע מס' 1, הודע כדלקמן: "בהמשך לבקשתך לחידוש חוזי חכירה בתיקים הנ"ל: 1. בדיקת מפקח משרדנו העלתה כי עד ליום זה טרם הוסרה הפלישה ובתוך השטחים המוחכרים לך קיימת אורוות סוסים. 2. לידיעתך – עד להסרת הפלישה לא נוכל להמשיך בתהליך החידוש ...".

כאמור, במהלך ניהול ההתדיינות, הסכימו הצדדים, כי עו"ד ארדן יסמיך את ב"כ התובעת לפעול מול רמ"י להארכת חוזי החכירה, ובמכתב ממ"י לב"כ התובעת מיום 8.12.14, אישרה נציגת ממ"י: "בימים אלו אנו פועלים לחידוש החכירה בתיקים הנ"ל..." (ת/2).

נציג ממ"י, יוסף גפן, אישר בעדותו מיום 10.12.14, כי "...מאוד אפשרי..." שהמנהל סבר בטעות, כי השטח המערבי (השטח הנוסף) שפונה בשנות ה – 90, מהווה חלק מהשטח שהוחכר למוכרים, ולכן, הם אחראים לפלישה שבמסגרתה הוקמה אורוות סוסים, בעוד שלמעשה, אין קשר, בין פינוי השטח שעליו הוקמה אורוות הסוסים, לשטח שחכרו המוכרים, ולהארכת זכויות החכירה עליו. נציג ממ"י הסביר, כי: "בתיק מנהל ... שבו התנהלו החכירות, מופיע גם השטח המערבי כשטח שמסומן באות ד', ולפי מיטב הבנתי, היה נכלל בתחום החכירה. ייתכן מאוד – ולאור זאת שבשנים האחרונות שני השטחים האחרים שהוחכרו לו היו א ו-ב – שהוא לא היה אחראי על ד, וכיוון שהמטע הפעיל עדיין נמצא גם בתחומי ד, התייחסתי ל-ד כשטח מוחכר. ייתכן מאוד". (עמ' 88 לפרו' ש' 11-16).

גרסת עדי התביעה מעלה, כי החל מחתימת ההסכם בדצמבר 2008 ועד סוף שנת 2010, סמכו נציגי התובעת, על עו"ד ארדן – למעשה בעיניים עצומות – כי יטפל בעניין הארכת חוזי החכירה. דורון ברכה העיד, כי לאחר חתימת ההסכם, עמד הוא בקשר רצוף עם עו"ד ארדן, לעניין חידוש ההסכמים, ועו"ד ארדן הבטיח לו, כי הוא מטפל בכך באופן אישי. גם נסים שמואל העיד, כי מאז החתימה על ההסכם וקבלת המקרקעין, לחצו נציגי התובעת על עו"ד ארדן לפעול אצל רמ"י, לצורך חידוש חוזי החכירה, פנו אליו פעמים רבות בעל פה ובאופן אישי, ופעמים רבות התייצבו, הוא ודורון ברכה, במשרדו של עו"ד ארדן, על מנת להתעדכן בפעולותיו בנושא זה. דורון ברכה העיד, כי רק בחודש ספטמבר 2011, בעת ביקורו במשרד ממ"י נודע לו, כי חוזי החכירה אינם מחודשים בשל נוכחות פולש במקרקעין, וכי עו"ד ארדן "...נוקט סחבת בעניין" (ס' 18 לתצהירו).

עו"ד ארדן, שהעיד כעד מטעם הנתבע מס' 1 , טען, כי הסביר מראש שלא יטפל בחידוש חוזה החכירה, והדברים נכתבו מפורשות בסעיף 9 להסכם, וכי דורון ברכה ואביו, יוסי ברכה, הם שלקחו על עצמם לטפל בעניין. הוא אישר, כי כתב מכתבים למנהל בעניין זה, אך זאת עשה לדבריו, לבקשת ה"ה ברכה.

עו"ד ארדן נשאל בחקירה נגדית, כיצד יכלו נציגי התובעת, לטפל בהארכת החוזים, בלי ייפוי כוח מהמוכרים, והשיב: "לפי מה שהם הציגו בזמנו הם אמרו שהם יטפלו ויסדרו ואין שום בעיה. לימים כשהתברר ודורון ברכה היה במנהל כמה פעמים הוא בא אלי ואמר שעושים לו בעיות, הוא ביקש ממני שלחתי לו מכתב אחד או שניים, אני לא זוכר, אחרי זה הוא רצה ייפוי כוח לעו"ד אלי יוגב שנמצא בירושלים. אני שיתפתי פעולה איתו". (עמ' 81 לפרו', ש' 5-8). בהמשך טען, כי הקונים יכלו לטפל בהארכת החוזה בלי ייפוי כוח.

יצוין ויודגש, כי בהמשך, בשנת 2010, מסר עו"ד ארדן ייפוי כוח לב"כ התובעת, עו"ד יוגב, אלא שגם מאז לא חלה התקדמות בפעילות מול המנהל. דורון ברכה נשאל בחקירתו הנגדית, לגבי העדר פנייה של עו"ד יוגב למנהל משנת 2010 ועד 2013, והשיב, כי זו "שאלה טובה לעו"ד יוגב", אך הטעים, כי עו"ד יוגב לא בא במקום עו"ד ארדן, אלא היווה רק גורם נוסף לצורך קידום העניין. יוער, כי ביום 06.08.12, מסר עו"ד ארדן ייפוי כוח גם לדורון ברכה (נספח 14 לתצהיר דורון ברכה), אך גם מאז, לא חלה התקדמות ממשית בעניין הארכת חוזי החכירה.

יודגש, כי במהלך התקופה שחלפה מחתימת ההסכם, ועד שמסר עו"ד ארדן לעו"ד יוגב (ובהמשך, לדורון ברכה) ייפוי כוח לפעול להארכת חוזי החכירה מול ממ"י, נבצר מנציגי התובעת לפעול בעצמם, להארכת חוזי החכירה, והם נדרשו לסיועו של עו"ד ארדן, אשר ניתן באופן מוגבל, באשר עו"ד ארדן לא ראה עצמו מחויב לפעול במישור זה.

יש גם לקבל את טענת התובעת, לפיה, עמדת המנהל בדבר פלישת מר אהרון למקרקעין, הייתה למעשה הסיבה הבלעדית, לכך שחוזי החכירה לא הוארכו. הדבר עולה בבירור מעדותו של העד יוסף גפן, אשר מעבר להיותו עד ניטרלי, הרי שעדותו הותירה רושם חיובי ביותר, ומצאתיה מהימנה. יודגש, כי כאשר נחקר העד, ביחס לנפקות הפסקת עיבוד המקרקעין, השיב מפורשות: "זה לא מונע את החכירה. צריך לחדש את העיבוד החקלאי, ולהפיק מהקרקע את המיטב, כיוון שעכשיו המטע מיובש, והוא לא סחיר, הוא לא מניב. אין מניעה לחדש" (עמ' 88 לפרו', ש' 21-22).

גם בהינתן, כי עמדת המנהל, שלפיה בשל הפלישה הנטענת במקרקעין, התקיימה מניעה להאריך את חוזי החכירה, בוססה על הנחה שגויה, שלפיה הפולש יושב במקרקעין, להבדיל מהשטח הנוסף, כעולה ממכלול הראיות, לרבות עדותו של מר גפן, הרי שזו העמדה שהוצגה לפני התובעת, בפועלה להארכת חוזי החכירה מול המנהל. מי שיכול היה להפריך את הסברה השגויה, עליה נשענה עמדת המנהל היה דווקא הנתבע מס' 1. המוכרים ידעו, כי ממ"י מסרב להאריך את חוזי החכירה, בשל פלישתו הנטענת של מר אהרון למקרקעין. אמנם, הנתבע מס' 1 פנה לממ"י, פעם אחת, וביקש להעמידו על טעותו, אולם מעבר לכך, לא עשה דבר.

זאת ועוד, סוסיו וכלביו של מר אהרון, התהלכו בפועל באופן חופשי, גם בשטח המקרקעין, ולא רק בשטח הנוסף (סעיף 21 לתצהירו של ניסים שמואל, סעיף 11 לתצהירו של נתבע 2, עדותו של נתבע 2 בעמ' 36, ש'-11-12; עדותו של ינון אהרון בעמ' 52, ש' 9-7). התנהגות זו יכולה הייתה להיחשב, אף היא, ע"י ממ"י כפלישה למקרקעין, ומכל מקום, היה בה לחזק את סברת התובעת לעניין זה, נוכח טענת ממ"י.

דורון ברכה העיד, כי הוא שוחח עם מר אהרון, והלה דחה אותו. מר אהרון עצמו אישר, כי נציגי התובעת פנו אליו ,בדרישות שיפנה את המקום (עמ' 52, ש' 11-9). עולה מעדותו של מר אהרון, כי מבחינתו, הנתבע מס' 1 הוא "בעל הבית", ואילו היה דורש ממנו להתפנות מן המקום, היה עושה זאת (עמ' 53 לפרו', ש' 1-3).

יש להניח, כי הנתבע מס' 1, יכול היה לגרום ללא מאמץ, להסתלקותו של מר אהרון מן השטח בו החזיק, כעולה מעדותו של מר אהרון עצמו, ואילו כך היה פועל לא הייתה עומד עוד כל מניעה לחידוש חוזי החכירה (כנלמד מעדותו של מר גפן). דא עקא, הנתבע מס' 1 לא עשה כן.

מן המפורט לעיל עולה, כי התובעת פעלה להארכת חוזי החכירה (פניותיה לעו"ד ארדן, הסתמכותה על המכתבים ששלח עו"ד ארדן, פניותיה למר אהרון ולנתבע מס' 1 בעניין הפלישה) – גם אם יכולה הייתה לעשות יותר בעניין זה. מצד שני, ברי, כי המוכרים לא פעלו די הצורך להארכת חוזי החכירה, ולמצער, לפינויו של מר אהרון אשר נוכחותו במקום מנעה את הארכת חוזי החכירה, בשל עמדת ממ"י. זאת חרף התחייבות המוכרים בסיפא של סעיף 9 להסכם.

על פני הדברים, מחדלם של המוכרים בנקודה זו היה משמעותי יותר, מן המחדל שניתן ליחס לתובעת, ומכל מקום, אין לראות את מחדלה הנטען של התובעת בנסיבות האמורות, כהפרה יסודית של ההסכם.

9. סבורני, כי יש לדחות את טענת הנתבע מס' 1, לפיה, הפרה התובעת את ההסכם, באי עיבוד המקרקעין.

לטענת הנתבע מס' 1, הפרה התובעת, את התחייבותה לעבד את המקרקעין, על אף שהייתה מודעת לכך שעיבוד המקרקעין, הינו תנאי להארכת חוזי החכירה ע"י ממ"י. הנתבע מס' 1 תמך גרסתו לעניין זה, בחוו"ד מומחה שערך מר שמאי אלוף - שמאי ויועץ חקלאי.

התובעת טענה מנגד ,כי היא דאגה לבצע תחזוקה שוטפת של המקרקעין ושל המטע, לרבות ריסוס, ועיבדה את המקרקעין ואת המטע, באמצעות בעליה, ובאמצעות הנתבע מס' 2, ע"פ הסכם העיבוד. זאת, עד שנתבע 1 מנע את המשך העיבוד, כאשר פרץ את שערי המקרקעין, תפש בהם חזק, נעל אותם, ובכך מנע את כניסת נציגי התובעת למקרקעין.

טרם בחינת גרסאותיהם העובדתיות של הצדדים לעניין זה, יוער, כי לשון ההוראה הרלוונטית, הוראת ס' 7 להסכם הקודם, שנותרה על כנה נוכח הסכמות הצדדים בהסכם הביטול, אינה מלמדת, כי הפרת התחייבות התובעת לעבד את המקרקעין, עשויה להיחשב כהפרה יסודית של ההסכם, בהינתן, כי המטע נרכש ע"י התובעת במלואו, תמורת סך 250,000 ₪, עפ"י האמור ברישא של הסעיף. נזכיר ונדגיש לעניין זה, את עדותו של מר גפן, לפיה, הפסקת העיבוד אינה גוררת בהכרח, אי חידוש חוזי החכירה, שכן, ניתן לחדש את העיבוד בכל עת, ובכך, לסלול את הדרך לחידוש החוזים.

הנתבע מס' 1 טען בין היתר, כי המטע לא עובד, העצים לא הושקו והצנרת לא תוחזקה.

כאמור, הוגשה מטעם הנתבע 1, חוות דעת של המומחה מר שמאי אלוף, אשר ביקר במקרקעין ביום 18.2.14. הוא מצא בין היתר, כי צנרת ההשקיה הייתה מנותקת בעת הסיור, וכי שלוחות הטפטוף היו קרועות ומנותקות. המומחה קבע, כי המטע לא הושקה כנדרש במהלך "...שנים אחדות..." , (עובר לביקור), וכי הדבר הוביל לניוונו. בהמשך קבע, בהסתמך על רישומי צריכת המים של תאגיד "מי אשקלון", ועל הצהרת הנתבע מס' 1, כי המטע לא הושקה "...בסבירות גבוהה, משנת 2009".

כן קבע המומחה, כי המטע והתשתיות שבו מוזנחים, מעת מסירת השטח לתובעת.

בחקירתו הנגדית, התבקש מר אלוף להבהיר, האם ניתן לדעת מתי נפגעו עצמי המטע כתוצאה מהזנחתם הנטענת, והעיד: "המחלה פוגעת בעצה של העץ ורק אחר כך יוצאת הפטרייה החוצה ומדביקה עצים אחרים. קשה לדעת מתי פגעה המחלה בעץ הראשון, אבל כאומדן כללי, זה יכול להיות בין 5 ל-10 שנים, בעיקר בזן הישראלי". (עמ' 50 לפרו', ש' 23-26).

התובעת לא הגישה חוו"ד מומחה מטעמה, לעניין הטיפול במטע. אך עם זאת, כמפורט להלן, אין לסברתי, בחוו"ד מר אלוף, להוכיח, כי המטע הוזנח, עובר לסגירת שעריו ע"י הנתבע מס' 1. זאת, באשר המומחה הסתמך בהשערותיו ביחס למועדי הפסקת העיבוד וההשקיה, במידה רבה ,על טענות הנתבע מס' 1 בענייני אלה שלא הוכחו.

לעניין זה, סבורני, כי יש להעדיף, את עדויות עדי התובעת, לרבות הנתבע מס' 2, שעדותו מהימנה עלי, על אופן הטיפול במטע, עד סוף שנת 2011, שאז תפש נתבע 1 חזקה במקרקעין, ונעל את שעריהם, בפני התובעת והנתבע מס' 2.

הנתבע מס' 1 ביקש להסתמך על רישומי תאגיד המים, שתיעדו שימוש מזערי במים במהלך השנים 2009-2012 (נספח י"ב לתצהירו), אלא שלעניין זה, לא נסתרה טענת מר נסים שמואל בעדותו, לפיה, מד המים במקרקעין, לא היה תקין וע"כ בפועל לא תועדה צריכת המים האמתית במקרקעין.

עד ההגנה, מר מקסים כליפה, מנהל עבודה בתאגיד המים, אישר בחקירתו הראשית לב"כ הנתבע מס' 1, כי מד המים הוחלף במהלך שנת 2011, "...מהחשש שהשעון נעצר או תקול...", וכי אינו יודע מה הייתה הסיבה, לאי רישום צריכת המים עובר להחלפת מד המים. מכאן, כי לא יכול היה לשלול את הטענה, כי חוסר רישום הצריכה, נבע מתקלה במד המים. אמנם, גם לאחר החלפת מד המים לא נרשמה צריכת מים של ממש, אך יש לזכור, כי בתקופה זו, כבר נסגרו שערי המקרקעין ע"י נתבע 1 (אשר אף החליף מדי פעם את המנעולים, כעולה עדות נתבע 2), וסביר, כי בשל כך נמנע מן התובעת, להשקות את המטע.

סבורני, כי הנתבע מס' 1 הוא שנושא באחריות למניעת עיבוד המקרקעין, החל מסוף שנת 2011, בשל סגירת המקרקעין. לעניין זה, סבורני, כי יש לקבל כמהימנה את עדות הנתבע מס' 2, לפיה, נחלו ניסיונותיו להוציא את הסכם העיבוד אל הפועל, כשלון חרוץ, בשל נעילת שער הכניסה למקרקעין ע"י נתבע 1. לדברי נתבע 2, הוא פרץ את המנעול ע"מ שיוכל לעבד את המקרקעין, אלא שבכל פעם, שב הנתבע מס' 1, והחליף את המנעול.

הנתבע מס' 2 העיד גם, כי לאחר חתימת הסכם העיבוד הוא גילה, כי כל מערכת המים במקרקעין נפגעה ונהרסה כליל, ולא ניתן היה לתקנה, בשל סגירת המקרקעין ע"י נתבע 1.

לדבריו, גם העובדה שסוסיו וכלביו של מר אהרון, הסתובבו באופן חופשי, הפריעה לשהייה בשטח ולעיבודו. לדבריו: "הפריעו לי הסוסים וגם לא ניתן היה להכניס טרקטורים וכלי רכב כדי למכור עצים. אם אני רוצה למכור לקבלן אני צריך להכניס אותו לשטח ולא יכול להיות שאני צריך לדלג מעל השער ואיך אני אמור להראות את העצים ואם הוא יחליט שהוא קונה אז אנחנו נדלג מעל השער עם הטרקטור ואולי סתם נשבור את השער, אלה מצבים בלתי אפשריים" (עמ' 35 לפרו', ש' 6-9).

מעבר לאמור, נציין, כי הנתבע מס' 1 התקשר עם חברת "פרחי ספיר" השייכת למיכאל חדד בהסכם לעיבוד המקרקעין עוד ביום 28.6.10 (נספח 4 לכתב התביעה שכנגד). לא רק שהדבר תומך במסקנה, כי הנתבע מס' 1, התכונן לביטול ההסכם, זמן רב קודם סגירת השערים בפני התובעת, אלא שהתקשרות זו וחשבונות שהוציאה פרחי ספיר לנתבע מס' 1 בהמשך, מוכיחים כי בשנים 2010 – 2012, בוצעו פעולות עיבוד במקרקעין ע"י חברה זו, עבור הנתבע מס' 1, מה שסותר את טענותיו לעניין משך הזנחת המטע.

אמנם, הנתבע מס' 1 טען בחקירתו הנגדית, כי התאריך על גבי ההסכם שגוי, וכי ההתקשרות נעשתה רק בשנת 2012. אך סבורני, כי יש לדחות גרסתו זו כבילתי מהימנה.

הנתבע מס' 1 טען, כי הטעות בתאריך ההסכם נעשתה ע"י עו"ד קרן חדד, אשר ניסחה את ההסכם, אך לא העיד, את עו"ד חדד, או את מנהל חברת פרחי ספיר בע"מ, מר מיכאל חדד, ע"מ להוכיח טענותיו.

יתרה מזאת, גרסתו החדשה של הנתבע מס' 1 לעניין תאריך ההתקשרות, עומדת בסתירה חזיתית לאמור בסעיף 28 לכתב התביעה שכנגד, בו נאמר: "לאור החשש, שמ"י לא תאריך את חוזה החכירה, החל התובע במהלכה של שנת 2010 לטפל ולעבד את השטחים החקלאיים באמצעות צד ג'...".

הגרסה המאוחרת האמורה, סותרת גם את החשבונות שהוציאה חברת פרחי ספיר לנתבע 1, שהמוקדם בהם נושא תאריך 30.11.10, ומפרט עבודות שבוצעו בתאריכים שונים בחודשים ספטמבר-נובמבר 2010 (עמ' ראשון בנספח 5 לכתב התביעה שכנגד).

נתבע 1 טען גם בהקשר זה, כי התאריכים שגויים, אלא שלא רק שנמנע מלהעיד בעניין זה את מנהל חברת פרחי ספיר, אלא שבמסמך זה מופיעים ששה תאריכים שונים בשנת 2010, מה שהופך את גרסת הנתבע מס' 1 בעניין זה, זה לסבירה הרבה פחות.

במצב הדברים האמור, אין לקבל את טענת הנתבע מס' 1 להפרת ההסכם באי עיבוד המקרקעין, והיא נדחית.

10. סבורני, כי אין לקבל את טענת נתבע 1, לפיה, הפרה התובעת את ההסכם, בכך שלא פעלה כנדרש לשינוי יעוד המקרקעין.

כאמור, הוצהר והותנה בסעיף 12 להסכם: "א. הקונה מצהיר כי בדעתו לשנות את התב"ע החלה על המגרשים ולבצע על המגרשים מבני תעשיה ו/או מסחר ו/או מגורים, הכל כפי שיהא ניתן, אם יינתן בעתיד. ב. כשיבנה או כשיוקם עסק שאינו בתחום גידולי החקלאות יקבלו המוכרים 8% מהמבנה או 8% מדמי השכירות הראויים לאותו נכס. ג. המוכר – לא ישא בתשלום הוצאה או מס או תשלום, בגין הבנייה שתהא על הנכס. ד. מובהר בזאת – כי 8% מהנכס, הנותרים רשומים על שם המוכר, נועדו אך ורק להבטיח את התמורה שתגיע למוכר, ואין בכך להטיל עליו אחריות כלשהי ו/או חובה כלשהי, בגין המטע ו/או העסק שיתנהל בנכס ו/או בנייה, אם תעשה בעתיד".

לשון הסעיף איננה כוללת התחייבות מפורשת של התובעת כלפי המוכרים, לשינוי ייעוד המקרקעין, אלא רק הצהרה בדבר כוונתה לעשות כן. ממילא, הסעיף האמור אינו מפרט את פרק הזמן הדרוש לשינוי ייעוד המקרקעין. אמנם, בסעיף 13 להסכם נכתב כי "הקונה מצהיר ומתחייב כי עד לקיום ההתחייבות האמורה לעיל כלפי המוכר ...", אך נראה, כי הדברים מתייחסים להתחייבות התובעת לשתף את המוכרים ב-8% מהמבנים שייבנו במקום בעתיד, ככל שיעלה בידה לשנות את ייעוד המקרקעין.

יצויין ויודגש- בהודעת הביטול מיום 24.6.12, לא הועלתה כל טענה, לעניין אי שינוי ייעוד המקרקעין, לא ניתנה ארכה להשלמת התהליך, והמחדל הנטען לא נמנה על ההפרות לכאורה, בגינן הודיעו המוכרים על ביטול ההסכם. נראה, כי עניין זה לא נתפש בעיני המוכרים עובר להודעת הביטול כהפרה של ההסכם, וודאי לא כהפרה יסודית שלו.

מכל מקום, ממכלול הראיות עולה בבירור, כי שינוי הייעוד יכול להיעשות רק לאחר הארכת חוזי החכירה, וכי התובעת בצעה גם פעולות מכינות בהקשר זה, ולא זנחה את העניין.

נסים שמואל העיד בהקשר זה בתצהירו, כי כל עוד לא הוארכו חוזי החכירה, לא ניתן לשנות את ייעוד המקרקעין, שכן הדבר יגרום לאי הארכת חוזי החכירה, ע"י ממ"י (עמ' 22 לפרו', ש' 7-15), ועם זאת, פעלה התובעת ככל האפשר, לביצוע בדיקות היתכנות לקראת שינוי התב"ע בעתיד, לכשיתאפשר הדבר (סעיפים 28-26 לתצהיר מר שמואל, נספח 17 לתצהירו).

טענת הנתבע מס' 1 להפרת ההסכם נוכח אי שינוי ייעוד המקרקעין, נדחית אפוא.

11. יש גם לדחות, את טענות הנתבע מס' 1 להפרת הוראת סעיף 13 להסכם, שעניינו אי מכירת חלקה של התובעת במקרקעין ללא הסכמת המוכרים, או חתימת רוכש הזכויות על התחייבות כלפיהם -

א. הרקע העובדתי הרלוונטי לדיון בטענה:

כאמור, התובעת הוקמה ביום 18.8.08, לשם רכישת הזכויות במקרקעין. במועד התאגדותה היו בעלי מניותיה, מנהליה ומורשי החתימה שלה היו, דורון ברכה ויהורם שמואל (ר' נ/4, נ/7).

פי תקנון התובעת "כל העברת מניות טעונה אישור הדירקטוריון" (נ/4).

כזכור, ההסכם הקודם נחתם ביום 1.9.08.

בישיבת ההנהלה של התובעת מיום 14.11.08, הוחלט להתקשר בהסכם שלפיו העביר מר דורון ברכה 187 מניות למר פנחס הרשקו, וכן העביר מר יהורם שמואל 187 מניות למר יורם הרשקו תמורת תשלום סך 125,000₪ לכל אחד מבעלי המניות המקוריים. פנחס הרשקו ויורם הרשקו נוספו כמנהלי החברה. עוד הוחלט כי מאותו מועד, כל מנהלי החברה יהיו מורשי חתימה בחברה, ואולם "...רק חתימתו של מר ברכה דורון או יהורם שמואל ביחד עם חתימתו של פנחס הרשקו או של מר יורם הרשקו, יחייבו ויזכו את החברה לכל דבר וענין" (נספח ט' לתצהירו של הנתבע מס' 1, וכן, נספח 1 לתצהירו של פנחס הרשקו).

כאמור, ביום 15.12.08 נחתמו ההסכם והסכם הביטול.

ביום 22.2.11 מכר דורון ברכה, מניות למר יהושע כהן (נ/11).

ביום 5.9.12 כרתו המוכרים, הסכם מותנה למכירת זכויותיהם במקרקעין, עם חברת "ח.דניאל, חברה לבניין והשקעות בע"מ", שבבעלות מר מיכאל חדד. תוקפו של ההסכם, הותנה בביטול ההסכם עם התובעת (נספח י"ט לתצהיר הנתבע מס' 1).

ביום 14.11.12 מכר דורון ברכה מניות בתובעת, למר צפריר חיים ברכה (נספח ט"ו לתצהיר הנתבע מס' 1).

ביום 3.12.12 נרשמה העברת מניות נוספת בתובעת. בעלי המניות הרשומים בחברה לאחר הפעולות האמורות הם: דורון ברכה, יהורם שמואל, יורם הרשקו, פנחס הרשקו, צפריר חיים ברכה ויהושע כהן (נ/3).

ב. הצדדים חלוקים, באשר לפרשנות הוראת סעיף 13 להסכם, כאשר נתבע 1 טוען, כי הוראת הסעיף מונעת גם העברת מניות בתובעת ללא הסכמת המוכרים, בהיותה איגוד מקרקעין, ואילו התובעת סבורה, כי הוראת הסעיף אוסרת, רק מכירת חלקים מן המקרקעין לצדדים שלישיים, שלא בהסכמים המוכרים, אך אינה מונעת העברת מניות התובעת.

כן טען הנתבע מס' 1 בהקשר זה, כי בעת חתימת ההסכם לא ידע כי גם ה"ה הרשקו, הינם בעלי מניות בתובעת, כי נדרשה חתימת מי מהאחים של ה"ה הרשקו על ההסכם, וכי התובעת הפרה את ההסכם, בנהלה מו"מ עם רוכשים אפשריים לרכישת חלקים מהמקרקעין.

ג. אשר לזהות בעלי המניות ברוכשת בעת החתימה על ההסכמים –

הנתבע מס' 1 טען בתצהירו, כי המשא ומתן נוהל בעיקר על ידי יוסי ברכה, כי מעורבות מר נסים שמואל, היתה חלקית ומאוחרת, וכי מלבדם לא השתתף אף נציג של התובעת במו"מ. הנתבע מס' 1 העיד, כי בעת חתימה על זיכרון הדברים, נכחו רק מר יוסי ברכה ורעייתו, ובאותו מועד התכוונו הצדדים, כי העסקה תתבצע בין המוכרים ובין מר יוסי ברכה בלבד. עם זאת אישר, כי לקראת החתימה על ההסכם הקודם, הוצגו לפני המוכרים מסמכי התובעת, ונמסר, כי בעלי המניות הם דורון ברכה ושמואל.

הנתבע מס' 1 אישר כי המוכרים הסכימו לחתימה מול החברה, אף שדורון ברכה או יהורם שמואל לא השתתפו במשא ומתן. לדבריו, הוא הסכים למכור את הזכויות לתובעת ולא ליוסי ברכה אישית, וכן הסכים למעורבותו של ניסים שמואל מכיוון שסמך על יוסי ברכה. לדבריו, הוא הסכים שדורון ברכה יחתום על ההסכם, משום בהיותו בנו של יוסי ברכה (ר' חקירתו הנגדית של נתבע 1, עמ' 65, ש' 2-15).

בחקירתו הנגדית העיד, כי הסכים להתקשר בעסקה עם מר ניסים שמואל, אך לדבריו: "...אנחנו לא שמנו לב שמי חותם שם זה יורם שמואל לא ידענו מי זה, זה נכנס בדלת האחורית ... יורם, שחשבנו שזה נסים ... יורם בעיני זה היה נסים. את יורם לא ראינו אף פעם" (עמ' 65 לפרוטוקול, ש' 8-9, וש' 23). הנתבע מס' 1 עומת בהקשר זה, עם האמור בסעיף 8.ב לתצהירו :"לקראת החתימה עצמה הוצגו בפנינו מסמכי החברה הקונה ונמסר לנו שבעלי מניותיה הינם ברכה דורון (בנו של יוסי ברכה) ויהורם שמואל (אחיו של ניסים שמואל) והסכמנו לכך. במהלך המו"מ הם לא השתתפו", והשיב: "...אם זה כך כתוב, כנראה שזה כך היה. אני בכל אופן לא זוכר ... יכול להיות שאדון ארדן יזכור טוב יותר" (שם, ש' 27 – 30).

המדובר בסתירה משמעותית, נוכח טענת הנתבע מס' 1 בהקשר זה בחקירתו הנגדית - סתירה שלא נמצא לה הסבר מניח את הדעת, הפוגעת במהימנות גרסתו.

זכרון הדברים נחתם אמנם, עם מר יוסי ברכה עצמו, אך בסופו של המו"מ נחתם ההסכם עם התובעת, שהינה חברה בעלת אישיות משפטית נפרדת, כאשר ברי, כי הנתבע מס' 1 היה מודע לכך שההסכם נחתם עם חברה בע"מ, ולא עם מר יוסי ברכה, מה גם, שהמוכרים היו מלווים במהלך המו"מ, ובעת עריכת ההסכם ע"י ארדן, אשר טיפל בענייניו של נתבע 1 במשך שנים, עובר להתקשרות האמורה.

גרסת הנתבע, לפיה נעשתה העסקה למעשה, עם מר יוסי ברכה , ולא עם התובעת, לא נתמכה בכל ראייה אובייקטיבית, ועומדת בסתירה חזיתית להסכם עצמו. מתוך ההתרשמות הישרה מן העדויות, סבורני כי אין מקום להעדיפה, על גרסת התובעת ועדיה, לעניין זה, ההולמת את ההסכם, ואת יתר המוצגים שהוגשו. זאת, על אף מחדלה של התובעת, אשר לא העידה לעניין זה, את מר יוסי ברכה. יצויין ויודגש, כי אין זכר לטענה, גם בהודעת הביטול ששלחה אל התובעת עו"ד חדד.

ד. אשר להעדר חתימתם של ה"ה הרשקו על ההסכם – לטענת נתבע 1, למד הוא על מעורבות האחים הרשקו בעניין, לראשונה, רק לאחר ביטול ההסכם (סעיף 8.ג לתצהירו). בדיעבד התברר לו, לטענתו, כי חתימת ההסכם מטעם התובעת נעשתה בניגוד לפרוטוקול דירקטוריון התובעת, מיום 14.11.08 הקובע כי התובעת תחויב רק בשתי חתימות, מהן חתימה אחת של מי מהאחים הרשקו, כאשר בפועל, אף לא אחד מהם, חתם על ההסכם (סעיף 14 לתצהירו).

גרסת דורון ברכה בחקירתו הנגדית היתה, כי בשלב ייסודה של החברה, הוא ויהורם שמואל נרשמו כבעלי המניות היחידים, מכיוון שהאחים הרשקו לא החליטו עדיין, על אופן חלוקת אחזקותיהם בחברה (עמ' 45 לפרו', ש' 15-17).

ברכה נשאל בחקירתו, מדוע נחתם ההסכם בניגוד להוראת החלטת הדירקטוריון מיום 14.11.08, לפיה, נדרשת חתימת אחד מהאחים הרשקו, כדי לחייב את החברה, והשיב: "זה שהם אישרו לנו לחתום, זה ודאי, זה לא היה מוסתר מהם. זה שהם לא הגיעו פיזית לחתום, אני לא יודע מה היתה הסיבה הספציפית, אבל זה לא כל כך מהותי, כי הם אשרו בסופו של דבר את העסקה ... אני לא זוכר אם באותו יום זכרנו שחייב שתי חתימות שלנו ושלהם על ההסכם. זה לא נראה לנו אקוטי. העסקה לא היתה שונה. המהלך לא שינה מהותית את התחייבויות החברה. כל מה שעשינו, זה לחתום על הסכם מתוקן ולדווח לרשויות המס" (עמ' 45 לפרו', ש' 24 , עמ' 46 ש' 3).

ברכה אישר, כי אין מסמך הכולל אשרור של ההסכם ע"י האחים הרשקו, אך לטענתו, הן המוכרים והן עו"ד ארדן, ידעו עוד מהיום הראשון, על הקשר עם האחים הרשקו. גם פנחס הרשקו העיד בתצהירו, כי מלכתחילה היה ברור לו, כמו גם למוכרים, כי הוא ואחיו יורם הרשקו, יהיו שותפים של יוסי ברכה ושל יורם שמואל בעסקה, ככל שזו תתגבש. הרשקו העיד בחקירתו הנגדית, כי הסמיך את שותפיו לחתום בשמו על ההסכם (עמ' 28 לפרו', ש' 8). טענתו האמורה, נתמכה בעדות מר נסים שמואל (ר' עמ' 19 לפרו', ש' 5-7).

במצב דברים זה, העולה מגרסת עדי התביעות שאיני רואה סיבה לדחותה, וכאשר האחים הרשקו לא התכחשו להתחייבות התובעת ע"פ ההסכם, הרי שאין בהעדר חתימת אחד מהם ע"ג ההסכם, לגרום לבטלותו.

ה. אשר להעברות המניות ברוכשת לידי ה"ה הרשקו, לידי יהושע כהן או לידי צפריר ברכה - ממכלול הראיות לעניין זה עולה, כי הגדלת המניות לה"ה הרשקו, נעשתה כמעין פיצוי על רקע כניסת האחים לעסקה מבלי שהבינו את מהותה של עסקת הקומבינציה (ור' בין היתר עדות פנחס הרשקו בעמ' 26 לפרו', ש' 14 – עמ' 27, ש' 17).

עוד עולה, כי דורון ברכה העביר מחלקו במניות התובעת ליהושע כהן ולצפריר ברכה חיים, כאשר בניגוד להוראות תקנון החברה, בוצעה העברת המניות האמורה, מבלי שניתן לה אישור הדירקטוריון. לדברי מר ברכה, הדבר עורר את כעסם של האחים שמואל ,ולכן הוסכם לדבריו על ביטול העברת המניות למר כהן. דבר ביטול ההסכם אושר בעדות מר כהן (עמ' 77 לפרו', ש' 3-22).

העברת המניות לצפריר ברכה חיים נותרה על כנה. דורון ברכה העיד כי קיבל תמורת המניות שהעביר לצפריר ברכה, הוא קיבל כ-100,000 ₪, וכי העברת מניות זו הייתה ידועה ליתר בעלי המניות בתובעת (עמ' 41 לפרו', ש' 1-14).

הנתבע טען, כי העברות המניות שבוצעו בלא ידיעתו, מהוות הפרה של סעיף 13 להסכם. לטענתו, סעיף 13 להסכם נועד להבטיח את קיום ההסכם כולו, והעסקה נעשתה, בהסתמך על יכולתו המשוערת של מר יוסי ברכה, להביא לשינוי ייעוד הקרקע. בעת חתימת ההסכם, לטענתו, היתה השליטה בתובעת עדיין, בידי משפחת ברכה, ואילו העברות המניות, דיללו את אחזקותיה, באופן שאבדה את שליטתה בחברה. ההתחייבות על פי סעיף 13 אוסרת לטענתו, הן מכירה ישירה של המקרקעין, והן מכירה בעקיפין, באמצעות העברת מניות, אלא אם אושרו ע"י המוכרים, וכל פרשנות אחרת, הינה בגדר התחכמות, ומעידה על חוסר תום לב.

עו"ד ארדן שתמך בנקודה זו בגרסת נתבע 1, העיד, כי יצחק איזק המנוח דרש ביטחונות, כדי להבטיח את ההתחייבות לקבלת 8% מכל שיבנה על המקרקעין בעתיד. לדברי העד: "המנוח אמר לברכה אותך אני מכיר, אני לא יודע מי יבוא אחריך, והסעיפים האלה 12 ו-13 להסכם, מבטאים את מה שאמרתי עכשיו" (עמ' 80 לפרו', ש' 3-5).

לשאלת בית המשפט, מדוע לא נכתב בהסכם במפורש, כי כל שינוי בבעלות החברה, טעון חתימת התחייבות נוספת של אותו אדם, או מתן בטוחה אחרת על ידו, השיב עו"ד ארדן: "... "כאשר אנחנו ישבנו כדי לעשות את העסקה לא היה מדובר בכלל בחברה, לא היתה חברה. אני מאשר שהן ההסכם נספח 1 לתביעה והן נספח 2 לתביעה נערכו ונחתמו במשרדי כאשר הרוכש הוא החברה התובעת – גינון ופיתוח. אני מסכים עם בית המשפט שניתן היה להציע ניסוח אחר ומדויק יותר. מאחר ושאלו אותי מה היתה הכוונה, אני הסברתי מה היתה הכוונה" (עמ' 80 לפרו', ש' 7-13).

סבורני, כי יש לדחות את פרשנות הנתבע מס' 1, להוראת סעיף 13 להסכם, ואת טענתו, לפיה העברת המניות בתובעת מהווה הפרת ההוראה האמורה -

ההסכם, אינו כולל הגבלה מפורשת, על העברת המניות בתובעת, על אף שאילו הסכימו על כך הצדדים, לא הייתה כל מניעה לקבוע הגבלה כאמור.

לשון הוראת סעיף 13 להסכם, ברורה וחד משמעית לסברתי. תכליתה הברורה של ההוראה, הנלמדת הן מהוראות ההסכם גופן , והן מיתר הראיות, לרבות עדותו של עו"ד ארדן (שצוטטה לעיל לעניין זה) - להבטיח קיום ההתחייבות להבטחת התמורה העתידית למוכרים, כמפורט בסעיף 12.ב להסכם - מתיישבת דווקא עם פרשנות התובעת, להוראת סעיף 13. זאת, נוכח ההיתר המפורש בסעיף, להעביר חלקים במגרש, לאחרים ובלבד שהמעבר יחתום, "...על התחייבות זהה, כלפי המוכר". משמע, חתימת ההתחייבות בנוסח האמור בסעיף 12.ב להסכם, מקובלת על המוכרים, כבטוחה מספקת לצורך העברת זכויות, וברי, כי אין בהעברת מניות בחברה, לפגום בהתחייבות התובעת בסעיף 12.ב להסכם.

שונה ענייננו בתכלית מן העניין שנדון בע"א 4857/02 מגה טי.וי ישראל בע"מ ואח' נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ואח' (ניתן ביום 14.11.02), אליו התייחס ב"כ נתבע 1 בסיכומיו. שם נדונו הוראות הסכם בין בעלי הדין, שעסקו במנגנון של "זכות סירוב ראשונה". נקבע שם, כי תכליתו המרכזית של המנגנון, היתה מניעת כניסה של שותף עסקי חדש, שאינו מקובל על יתר השותפים במיזם (סעיף 14 לפסק הדין). לעומת זאת, בענייננו, הוראת סעיף 13 להסכם לא נועדה, על פי לשונה ועל פי תכליתה, למנוע כניסה של שותף חדש, אלא, כאמור, להבטיח את זכותם של המוכרים, לקבל 8% מכל שיבנה על המקרקעין בבוא הזמן. זכות זו נשמרת כאמור, גם נוכח העברת מניות בחברה התובעת.

כאמור לעיל, חרף רצונם הנטען של המוכרים להתקשר עם יוסי ברכה דווקא, משום שסמכו עליו ושעמו ניהלו את המשא ומתן, הרי בפועל, התקשרו, ביודעין, מתוך הבנה, ובהיותם מיועצים ע"י עו"ד, לא עם יוסי ברכה, אלא עם חברה בע"מ, אשר יוסי ברכה לא היה בעל מניות בה.

מכאן, כי עניינם העיקרי של המוכרים לא היה בזהות בעלי החברה, אלא במהות ההתחייבות כלפיהם, ובהבטחת זכויותיהם ע"פ ההסכם, ואלה לא עמדו בסיכון כלשהו, בגין העברת מניות בחברה.

העברת המניות בתובעת, לא היתה אפוא בגדר הפרה של ההסכם, וודאי שלא היתה בגדר הפרה יסודית, ונזכיר לעניין זה, כי עניין זה כלל לא נזכר בהודעה על ביטול ההסכם מיום 24.6.12.

ע"כ, נדחות גם טענות אלה של הנתבע מס' 1.

12. התביעה שכנגד נדחית אפוא. התובעת הודיעה כאמור, כי הדיון בתביעה הראשית מוצה, עם קבלת ייפוי הכח, בהתאם להסכמת הצדדים.

הנתבע מס' 1 ישלם לתובעת, שכ"ט עו"ד בגין הדיון בתביעות, בסך 59,000 ₪ (כולל מע"מ), וכן ישיב לה, את שווי הוצאות המשפט שהוציאה בפועל (מעבר לשכ"ט עו"ד).

התובעת רשאית להגיש בקשה לשומת הוצאות, תוך 30 ימים.

ניתן היום, כ"ח אב תשע"ה, 13 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.