בפני בקשה למחיקת התביעה מחמת היעדר סמכות עניינית.

רקע

1. התובענה שבפניי הוגשה כתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין משותפים.
2. הנתבעת, היא המבקשת בבקשה שבפניי (להלן: "המבקשת"), הינה חוכרת יחידה של 3 חלקות משנה בבניין הרשום כבית משותף ברחוב פינסקר 28, תל אביב (להלן: "הבניין"), שמספרן 4, 6 ו-7.
3. התובעים, הם המשיבים בבקשה שבפניי, (להלן: "המשיבים"), הינם חוכרים יחידים של 2 חלקות משנה אחרות בבניין, שמספרן 2 ו-3.
4. חלקת משנה 1, מחסן בקומת המרתף בשטח של 15.8 מ"ר, הינה בחכירת המבקשת והמשיבים באופן שווה (להלן: "המחסן").
5. חלקת משנה 5 נמצאת בבעלות צד ג' שאיננו חלק מן התביעה שבפניי.
6. לדירה המהווה את חלקת משנה 3, אשר בחכירת המשיבים, יחד עם הדירה המהווה את חלקת משנה 7 אשר בחכירת המבקשת, צמודים במשותף החלקים הבאים:
   1. קרקע בשטח 129.54 מ"ר (מסומנת "ה" בתשריט הבית המשותף);
   2. גג בקומה השנייה בשטח 126.98 מ"ר (מסומן "ו" בתשריט הבית המשותף);
   3. מחסן על גג הקומה השנייה בשטח של 11.73 מ"ר (מסומן "ז" בתשריט הבית המשותף);
   4. גג עליון בשטח 24.90 מ"ר (מסומן "ח" בתשריט הבית המשותף).

(להלן ביחד: "המקרקעין המשותפים")

1. יצוין עוד כי המחסן והמקרקעין המשותפים כוללים גם זכויות בנייה לא מנוצלות המשותפות לשני הצדדים גם יחד (להלן: "זכויות הבנייה המשותפות בבניין"), כפי העולה מהתקנון המוסכם אשר צורף לצו רישום בתים משותפים (נספח 1 לכתב התביעה) (להלן: "התקנון המוסכם").
2. על רקע האמור הגישו התובעים את התביעה שבפניי לפירוק השיתוף בכל המקרקעין המשותפים לרבות המחסן ולרבות בעניין זכויות הבנייה.
3. בכתב הגנתה טענה המבקשת כי תובענה זו אינה נמצאת בסמכותו העניינית של בית משפט זה ועל כן כי יש להורות על סילוקה על הסף.
4. בדיון שהתקיים בתיק זה ביום 4/5/14 נקבע כי הצדדים יגישו סיכומים קצרים בשאלת הסמכות העניינית.
5. על הרקע האמור ולאחר הגשת הסיכומים, ניתנת החלטה זו.

טענות הצדדים בבקשה - בתמצית

1. טוענת המבקשת כי התובענה שבפניי הינה בעיקרה תובענה לפירוק שיתוף של זכויות הבנייה המשותפות בבניין, מבלי שמתבקש פירוק השיתוף ביחס לדירות אליהן צמודות זכויות אלה (יחידת משנה 3 שבבעלות המשיבים ויחידת משנה 7 שבבעלות המבקשת).

בעניין זה טוענת המבקשת כי זכויות הבנייה אינן בגדר מקרקעין ואף אינן זכויות הכרוכות בתובענה לפירוק שיתוף במקרקעין, ועל כן כי התובענה שבפניי, איננה נמצאת בסמכותו העניינית של בית משפט זה.

1. בנוסף טוענת המבקשת כי אין מדובר בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין וממילא כי שוויין של זכויות הבנייה עולה על 2,500,000 מיליון ₪ וכי גם מטעם הזה אין התובענה בסמכותו העניינית של בית משפט זה. בעניין זה צירפה המבקשת לסיכומיה חוות דעת שמאי מטעמה (ראו נספח א' לכתב התביעה).
2. מנגד טוענים המשיבים כי מדובר בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שאליהם צמודות זכויות הבנייה וכי זכויות בנייה אלה קשורות קשר הדוק עם המקרקעין ולכן כי לא ניתן לנתק בין השניים.
3. בנסיבות אלה טוענים הם כי התובענה נמצאת בסמכותו העניינית של בית משפט זה.
4. לחילופין טוענים המשיבים כי ממילא מדובר בזכויות ששווין אינו עולה על 2,500,000 ₪ ועל כן כי גם מטעם הזה שייכת הסמכות העניינית לבית משפט זה.

דיון

1. סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד – 1984 קובע כי לבית משפט השלום הסמכות העניינית לדון ב:

"...תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין...".

1. לצורך סיווג הסמכות העניינית נקבע כי יש לבחון את מבחן הסעד (ראו: ע"א 27/77 יהודה טובי נ' שמעון רפאלי, פ"ד לא(3) 561; ע"א 510/82 רינה חסן נ' יפה פלדמן, פ"ד לז(3) 1; ע"א 4796/95 אלחוברה חסין אברהם נ' אלעוברה עלי איברהים, פ"ד נא(2) 669).
2. הבניין נשוא התביעה שבפניי נרשם בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף, והצדדים מחזיקים במשותף בזכויות הבעלות במקרקעין. כך עולה מנסח הרישום שצורף לכתב התביעה, וכך גם עולה מהתקנון המוסכם.
3. ברי כי הסמכות העניינית לדון בתובענה שבעניין פירוק השיתוף שייכת לבית משפט זה וזאת להבדיל מזכויות חוזיות במקרקעין שאז נקבעת הסמכות העניינית לפי שוויין של הזכויות (ראו: רע"א 52/87 לנצוט נ' לנצוט, [פורסם בנבו] תק-על 87(1) 566; רע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוח משה קובלר [פורסם בנבו], (ניתן ביום 11.3.97)).
4. אדון תחילה בזכות לפירוק השיתוף במקרקעין המשותפים ולאחר מכן אדון בזכות לפירוק השיתוף בזכויות הבנייה.

המקרקעין המשותפים

1. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 קובע כי:

"בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד".

1. בענייננו, המקרקעין המשותפים, הם והם בלבד הוצמדו בתקנון המוסכם לשתי דירות בבעלות שונה.
2. בעניין זה מציין י' ויסמן בספרו, דיני קניין - בעלות ושיתוף, (התשנ"ז – 1997), 410 כי:

" הצמדה של חלק מוגדר מן הרכוש המשותף לבעלים של שתי דירות, תהפוך את החלק המוצמד לנתון בבעלות משותפת, וכשם שאי אפשר שחדר אחד בלבד מתוך דירה יהיה בבעלות משותפת... כך אין דבר זה אפשרי בחלק שהוצמד לדירה, שעליו נאמר בחוק שדינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד..."

1. הפתרון המשפטי שהוצע למצב זה נקבע על ידי כב' השופט א' א' לוי בע"א (ת) 1483/94 אליקים הררי ואח' נ' סדן בית הוצאה לאור בע"מ, תשנ(2) 159, לפיו:

"המייחד את המקרה הנוכחי הוא שהרכוש המשותף הוצמד למספר דירות שאותן הוא משרת, ואף ששוב אינו "רכוש משותף" במובן זה שהוא לא נועד לשרת את כל "בעלי הדירות, אלא את חלקם", הוא לא איבד כליל את צביונו כ"משותף" (כפי שהיה קורה לו הוצמד לדירה פלונית), הואיל והוא עדיין משותף, אך לקבוצה קטנה של בעלי הדירות בבניין. בתחום זה בדיוק עוסק סעיף 59(א)...

...

החוק לא הגדיר מהם "מבנים" או "אגפים", והשאיר עניין זה לפרשנותו של בית המשפט. פרשנות זו צריכה להיעשות בכפוף למטרה ששם המחוקק לנגד עיניו, ובמקרה הנוכחי הכוונה היתה לקבוע הוראות שיאפשרו לבעלי הדירות לנהל את חייהם המשותפים מתוך ניסיון לצמצם את שטחי החיכוך והמחלוקת. לפיכך, כשבחרו בעלי הדירות בבית המשותף לייחד חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירות של בעלי הדין הנוכחי, הם התכוונו ליצור "אגף" נפרד שידאג לענייניו, ובניגוד להצמדה לדירה פלונית, נותר כאן נושא ה"שיתוף" מרכיב מרכזי, ומכאן הצורך לקבוע הסדרים מיוחדים לניהול רכוש כזה."

1. סעיף 59 (א) לחוק המקרקעין קובע כי:

"מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן - בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף."

1. לפיכך יש לראות בבניין כבית מורכב, אשר הסמכות לדון בעניינו שייכת למפקח על המקרקעין (וראו בעניין זה: ע"א (י-ם) 6217/05 מפעלי בני ברית ירושלים נ' ועד הבית המשותף ברחוב קרן היסוד 5 ירושלים (פורסם בנבו) [מיום 7/6/06].
2. לא רק זאת אלא שממילא מדובר בזכויות שניתנו לצדדים במסגרת התקנון המוסכם והוא לבדו כך שגם מטעם זה הסמכות לדון בתובענה שבפניי נתונה למפקח על המקרקעין.
3. בעניין זה קובע סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין כי:

"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח."

1. בנסיבות אלה ומשלא ניתן להצמיד חלק מוגדר מהרכוש המשותף בבניין לחלק מהדירות בבניין, מבחינה קניינית, הרי שמדובר בפרשנותו של התקנון המוסכם, המצויה בסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין.

זכויות הבנייה

1. על מנת לקבוע האם ניתן להורות על פירוק שיתוף בזכויות בנייה יש להגדיר תחילה את מעמדן של זכויות הבנייה.
2. בעניין זה נקבע בע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט (6) 449, מפי כב' הנשיא [כתוארו אז] א' ברק כי:

"השאלה אם "זכויות בנייה" הן אובייקט לזכויות קניין, והשאלה אם הן בגדר רכוש משותף שניתן להצמידו לדירות בבית משותף, הן שאלות מורכבות שהדעות עליהן חלוקות.

...

מבין השקפות אלה נוטה אני לדעה כי אחוזי בנייה אינם נכס שיש לו קיום עצמאי, ולא ניתן לראות בהם "רכוש משותף" הניתן להצמדה ליחידות דיור...".

1. באותו פסק הדין קבעה גם כב' השופטת א' חיות כי:

"זכויות בנייה אינן חלק מחלקיו הפיזיים של הבית המשותף. זכויות הבנייה אינן "דירה" ואף לא "רכוש משותף", כהגדרתם של מונחים אלה בסעיף 52 לחוק המקרקעין. על-כן יש קושי להשתמש לגביהן בטרמינולוגיה של הצמדה ...

... העובדה שמי מן הצדדים מחזיק ב-50% מזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, אין משמעותה בהכרח כי יוכל לנצל זכויות אלה בחלק שאותו הוא מחזיק פיזית בבית המשותף. השאלה מה מהותן של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, ואם הן נכס או זכות עצמאיים, היא שאלה מורכבת, ויש לה פנים לכאן ולכאן, כפי שציינו חבריי. מכאן הקושי לאתר מסגרת נורמטיבית המסדירה את פירוק השיתוף בזכויות אלה. זכויות אלה בוודאי אינן "מקרקעין", כהגדרתם בסעיף 1 לחוק המקרקעין, ועל-כן אין מקום להחיל [ל]גביהן ב"דרך המלך" את פרק ה' לחוק המקרקעין ואת ההסדר הקבוע בו לעניין פירוק שיתוף. עם זאת מדובר בזכויות הקשורות קשר הדוק למקרקעין, ולעתים קרובות הן מהוות מדד עיקרי לשווי המקרקעין דרך אפשרית אחת לפתרון הקושי המתעורר לגבי פירוק השיתוף בזכויות בנייה היא אפוא עשיית שימוש על דרך ההיקש בכלים שקבע המחוקק בהוראות לפירוק שיתוף בפרק ה' של חוק המקרקעין. בדרך זו יוכל בית-המשפט להבטיח מימוש יעיל וצודק של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות באמצעות כלים השאובים ממאטריה קרובה".

1. סיווגן של זכויות בנייה כקנייניות או כאובליגטוריות נותר עד היום שנוי במחלוקת. בענייננו, מחד לא ניתן להתעלם מכך שזכויות הבנייה נובעות מן הבעלות במקרקעין, אלא שמאידך מדובר בזכויות שנרשמו בתקנון המוסכם והוצמדו לזכויותיהם של בעלי הדין שבפניי, בבניין (להבדיל מהצמדה לכל בעלי הזכויות הקנייניות בבניין).
2. יפים לעניין זה דבריו של י' ויסמן בספרו, דיני קניין - בעלות ושיתוף, (התשנ"ז – 1997), 419, לפיהם:

"הצמדה של אחוזי בניה לדירה כלשהי בבית משותף, בדומה להצמדה של חלקים מן הרכוש המשותף, אינה אפשרית. הסכמים שבהם מעניקים זכות לניצול אחוזי בניה אינם בגדר עסקה קניינית; אין הם עשויים להביא לשינויים בבעלות על אחוזי הבניה. הסכמים שכאלה עשויים להוליד זכויות שאופיין חוזי גרידא" .

1. אם כך ובענייננו זכויות הבנייה אינן זכויות עצמאיות. חלוקתן בין הצדדים נתונה להסכמתם, ומקורה בתקנון המוסכם, עליו חלים דיני החוזים.
2. תוצאת האמור הינה כי בנסיבות אלה, ממילא, לא ניתן להורות על פירוק שיתוף בזכויות בנייה.
3. על האמור אוסיף כי למעשה ענייננו בסכסוך בין צדדים בעניין זכויות ו/או חובות הנובעות מן התקנון המוסכם. לפיכך גם בעניין זה הסמכות לדון בתובענה שבפניי נתונה למפקח על רישום המקרקעין.

סוף דבר

1. הבקשה לסילוק התביעה מחמת היעדר סמכות עניינית מתקבלת.
2. תוצאת האמור אני מורה על מחיקת התובענה.
3. המשיבים ישלמו למבקשת הוצאות הבקשה בסך כולל של 3,500 ₪. הסך האמור ישולם בתוך 30 ימים החל מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תעביר העתק החלטה זו לצדדים.

ניתן היום, כ"ח סיוון תשע"ד, 26 יוני 2014, בהעדר הצדדים.