בשם התובעת: עו"ד יואב קוק; עו"ד אופיר פוקס;

עו"ד אופיר בלטמן; עו"ד אבי אסיאו

בשם הנתבע: עו"ד צבי שוּבּ; עו"ד נפתלי פרידמן; עו"ד קרן נדולני

תובענה זו אני מקבל. לא אוכל להלום שימוש פרטי במקרקעי-הציבור אשר ברי כי לא הותר. לא אוכל להלום את אי-אמירתה של אמת בבית-המשפט ואף זו – אסורה היא.

שימוש במקרקעין ללא רשות

1. המקרקעין נושאי-תביעה זו, מיועדים לצרכי-ציבור ומצויים ב"פארק דרום" בתל אביב-יפו, הופקעו לטובתה של התובעת ממִנהל מקרקעי ישראל לפי תוכנית מתאר מקומית, שסימונה 1358ד. תוכנית זו, שאושרה בידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בשנת 1993, פורסמה למתן תוקף בשנה שלאחר מכן. בהתאם לה, ומכוחם של סעיפים 5, 7 ו-19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, נרשמה הקרקע בשנת 2006 על שמה של התובעת במרשם-המקרקעין.

2. כבר בפתח תצהירוֹ הניח הנתבע את המסד העובדתי, שאלמלא כן מתקשָׁה הייתה התובעת לבסס בראיות קבילות. הנתבע הודה כי הוא מחזיק במקרקעין הנדונים. "אני ובני משפחתי קודם לכן, מחזיקים את הזכויות במקרקעין נשוא התביעה", כתב (הפִסקה השביעית לתצהיר). בכך השלים הנתבע, עבור התובעת, את מלאכתה. אינך נדרש, בנסיבות של הודיה מפי-הנתבע, לראיות-התביעה ובהן לממצאים מפענוחם של תצלומי-אוויר ולעדותה של אחראית-ההפקעות באגף-הנכסים בעירייה. אלו, בהיעדרה של ראיָת-החוד – סקר-מחזיקים מטעם התובעת והוא היחיד שבכוחו לקשור בין המיקום המדויק לבין מועד ההחזקה, טיבה וזהותו של המחזיק – הן, להשקפתי, ראיות מפי השמועה אשר אינן קבילות בהליך זה. ברם, לתובעת לא נותר דבר להוכיח בנדון – ובכלל זה להצביע במדויק על מקום-ההחזקה – עם הודיתו של הנתבע כי הוא מחזיק בְּשטח השייך לה.

3. השאלה המרכזית העומדת, לפיכך, לבחינה היא כלום יש שחר לטענת הנתבע כי אותה החְזקה היא כדין. לדדו, שהות ארוכת-שנים, שהתובעת ידעה על אודותיה ולא הביעה לה שום התנגדות, קנתה לנתבע זכות להוסיף ולהחזיק במקרקעין כמו עד קץ-הימים. הזכות – מקוֹרה בהרשאה, שהימנה אין התובעת רשאית לחזור. זאת, אם ירדתי לסופה של הטענה, בשל משך-הזמן שבו נתקיימה אותה רשות – עשרות בשנים; ההסתמכות שהיא יצרה בלבו של הנתבע והשינוי שנתחולל בשלה במצבו, עם השתקעותו במקרקעין והשקעתו בם של מאמץ ושל ממון.

4. מה אעשה וקונסטרוקציה זו לא תוכל לעמוד, הן מן הבחינה העובדתית והן מן הבחינה המשפטית? ראשית-דבר היא העדרה המוחלט של כל ראיה אוביקטיבית להחזקה בת עשרות שנים. לאמתו של דבר, ראיות יחידות שהציג הנתבע היו עדותו-הוא ועדות של אחֵר מטעמו, מכּר ולוֹ היה ענין-משלו במקרקעי "פארק דרום" עד שסולק מן המקום ללא פיצוי (ת"א (שלום תל אביב-יפו) 23723-06-12 עיריית תל-אביב נ' ברוך (כבוד השופטת כרמלה האפט, פורסם במאגרים, 18.6.2015)). מקושי זה ניתן היה, אמנם, להקל בהתחשב במהותה של ההחזקה; במאפייניה הפרוביזוריים של בנייה שגוּרה במתחם ובכך שאביו ז"ל של הנתבע שוב אינו בין החיים ומסמכים, שנטען כי היו בידיו קשה לאתר. לא כן ענינם של קשיים נוספים. הראיה המרכזית היא עדות-הנתבע. אשוב, במקובץ, אל הכתוב בתצהירו:

"מזה עשרות רבות של שנים אני ובני משפחתי קודם לכן מחזיקים בדין וביושר את הזכויות במקרקעין. הנסיבות שהקנו לי את זכויותיי במקרקעין ובבית המגורים [שבהם], משתרעות על פני עשרות רבות בשנים. אבי החזיק במקום, עוד משנות ה-70, ואף גידל במקרקעין הללו סוסים, כבשים, ואף עיבד את המקרקעין וגידל בהם כרובים ויתכן שעוד גידולים חקלאיים. בתחילת שנות ה-90, עוד בהיותי נער ובטרם גיוסי לצה'ל, הצטרפתי לאבי ז'ל ויחד החזקנו במקרקעין וגידלנו סוסים וכו'. לאחר פטירת אבי (אשר נפטר ב-2006) בניתי במקום את בית המגורים הקיים במקרקעין, תוך השקעת כל חסכונותיי. אני בניתי את בית המגורים כולו, מתחילתו ועד סופו. כמו כן, במהלך השנים הוספתי ושדרגתי את בית המגורים. אני מתגורר מזה שנים בבית המגורים הקיים במקרקעין" (פסקאות 10-7; 14 16; 20 ו-23-22 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע).

החקירה הנגדית בבית-המשפט הניבה גרסה שונה. כך אמר הנתבע מעל דוכן-העדים:

"אבא שלי זכרונו לברכה [אני] מעריך [שהחזיק במקרקעין מאז] שנות ה-70, 80, פלוס מינוס. אני, אני אישית משנות 2000 שמה. עד לשנת 2011 זה לא היה מבנה מגורים [אלא] שטח חקלאי. והיה לי אורוות של סוסים שמה. תַראה לי איפה, תַראה לי איפה [כתוב בתצהירי שבניתי את בית-המגורים] ב-2006. בוא נגיד, יותר נכון השבחתי [את בית-המגורים] ב-2011 יותר. [אני] לא משנה [את התצהיר], אני מדייק יותר. כל הזמן הזה גם הרבה לפני זה, היה לי שם אורוות של סוסים, היה לי חדרונים, זה מה שהיה לי. למגורים להשביח את זה, על פי מה שגם הבנְתַּ מהשמאי, זה השבחתי אותו ב-2011, השבחתי אותו למגורים. ההורים, ההורים שלי, הם לא, הם לא היו, הם לא התגוררו שם. מ-2011 אני נכנסתי לגור שם. אני נכנסתי לשטח הזה ב-2006, התחלתי להחזיק בשטח באופן קבוע. אני ואבא שלי, זכרו לברכה, החזקנו בשטח הזה, הוא החזיק יותר נכון, בשטח הזה, אני ב-2006 נכנסתי, מאז הפטירה שלו נכנסתי לשטח הזה יותר" (פרוטוקול, מעמ' 57, ש' 11).

אם יש תוחלת לתיבה "אותות האמת המתגלים במשך המשפט" (סעיף 53 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971) ולצדה האחר, היינו, לאותות אי-האמת המתגלים, הרי קיום מוחשי לה בעדותו של הנתבע בפנַי. גרסתו הייתה מגומגמת, זרועת-פרכות ושונה ביסודות מהותיים מן האמור בתצהיר שכתב. הנה כי כן, לפי התצהיר החזיק האב במקרקעין משנות ה-70'. בעדות על-פה היה זה, אולי, דווקא בשנות ה-80'. מחד גיסא, כמוצהר בכתובים, הצטרף הנתבע להחזקתו של השטח עם אביו "בתחילת שנות ה-90'". מאידך גיסא, "אני אישית משנות 2000 שמה" ואחר כך: "אני נכנסתי לשטח הזה ב-2006". האם שהה מאז הנתבע במקרקעין או שמא רק בחלוף שנים הוא, שוב לפי לשונו, "נכנס אליהם יותר"? כלום נבנה בית-המגורים שבמקרקעין לאחר פטירתו של האב – ולפי מצוות-ההיגיון, השכל הישר והבנתה של לשון עברית אינך יכול להבין זאת כ"חמש שנים לאחר פטירתו" אלא בסמוך לאחריה – או שמא נכונה היא הגרסה על-פה, היינו כי העמדתו של בית-מגורים הייתה רק בשנת 2011? כלום כרוב וכבש גדלו במקרקעין, או שמא היו אלה "חדרונים"? אין הם ענינים של מה בכך. זהו לבה של העדות; וזו, כפי שנכתב כבר, היא ראיית-המפתח בתיק זה. למרבה הצער, מתקשָׁה אותה ראיה לשאת את עמדתו של הנתבע. טבעה של עדות, שאין האמת עולה וקמה הימנה, כי נוטה היא לשמוט את הקרקע מתחת לגרסה כולה. טבעה הוא להאיר את המעיד באור, שאיננו תורם למוּצקות עמדתו. הכול – לשון המעטה.

אם הוזכר כבר העד מטעם ההגנה, מר צדוק ברוך, הרי שלעדותו ולפיה הנתבע שהה במקרקעין משנת 2000-1999 לערך והפעיל שם בית-עסק לחומרי בנין (פרוטוקול, בעמ' 73, ש' 32-30) לא היה זכר בגרסת-הנתבע עצמו. אינני נדרש לקבוע כי עדותו של מר ברוך לא הייתה עדות של אמת. די בכך שהיא לא התיישבה עם עדותו של הנתבע.

5. עם שמיעתם של דבריו בבית-המשפט לא נותר ספק כי במאמציו להראות את מה, שברי כי הנתבע רואה בו מפתח להצלחה בהליך זה, נעשה ניסיון להאריך את מִשכה הנטען של ההחְזקה ובפרט את משכה של התקופה, שְׁבּה לפי הטענה שימשו המקרקעין למגורים. אינך נדרש להסמכה בבחינתם של כליות ולב כדי להבין, שעל החוט אשר מבקש הנתבע למתוח בין חקלאות משנות ה-70' לבין מגורים משנת 2011, חפץ הוא לתלות זכות לפיצוי כספי כנגד פינויה של הקרקע.

ניסיון זה לא יוכל לעמוד. חוט דק הוא. דק מדי. אין בכוחו לשאת את המשקל הנתלה בו. הנתבע, זאת קובע אני כממצא שבעובדה לפי המפורט לעיל – ושוב אינני נדרש לראיות-התביעה, כאמור – הקים במקרקעין בית והחל מתגורר בם לא לפני שנת 2011. אמת, "עד לשנת 2011 זה לא היה מבנה מגורים" – עדותו בעמ' 57, ש' 29 לפרוטוקול. במועד זה, דומה, כבר ידוע היה היטב – וּודאי שנדרש היה לדעת – כי המתחם כולו מיועד לפינוי; כי לוֹ "בעל-בית" מסודר – היא עיריית תל אביב-יפו; וכי בהוראתה של זו לא ניתן לבנות במקום דבר בהיתר, וכל זכות לשהייה של קבע אינה נקנית. "בניתי בידיעה שאין היתר בנייה, כי לא ניתן להוציא שם היתרי בנייה", הודה הנתבע בעדותו (פרוטוקול, בעמ' 59, ש' 16-11). לא אטעה אם אשער אפילו כי שמועות ומשאלות-לב בדבר פיצוי למי שיפונה כבר נישאו באוויר. אלו נעשו מוצקות עוד קודם שהוגשה התובענה שבפנַי, והלא היה זה הנתבע ששב ונתלה בהסדר של פיצוי אשר נתגבש בראשית 2013, ודובּר משנת 2011 לפחות, בה"פ (מחוזי תל אביב) 1737/09 עיריית תל אביב-יפו נ' צוויג (כבוד השופט חיים טובי, 3.3.2013).

6. אמת, די במה שעלה מתצהירו של הנתבע ומעדותו לקבוע כי החְזקה-למגורים לא באה לעולם אלא כשנתיים קודם להגשת-התביעה – פרק-זמן קצר ביותר אשר לא יוכל להצמיח, בשום פנים, הסתמכות, אף לא רשות להחזקה עתידית. בענינים אלה של הסתמכות ושל הרשאה יש להטעים: רשות מפורשת הרֵי לא ניתנה. איש לא טען לה. ואילו רשות מכללא ממילא אינה משתרעת אלא על תקופה שלעבר, וככלל – בפרט כשהמרשה היא רשות מרשויות-המדינה והקרקע ציבורית – היא הפיכה. אפילו נמצאת אומר כי בהתנהלות, שבעטיה לא הוגשה תביעה זו מוקדם יותר ולא ננקטו צעדים אחרים לסילוק-היד, יש לראות משום מתן רשות משתמעת להחְזקה, הרי שתיאמרנה אלו השתיים: ראשית, הֵיתר-מכללא לשימוש חקלאי רב-שנים (אם בכלל היה), אינו הרשאה לשינוי עמוק במהותו של השימוש ולעשייתם של המקרקעין משכַּן למגורי-הנתבע. אין בכוחו של הֵיתר כזה להקים הסתמכות ותוצאתה איננה כי שימוש חקלאי יימשך – לא שמעתי כי הנתבע מוסיף להוציא מן המקרקעין את כְּרוּבַיו – אלא כי ה"מסתמך" מתיר לעצמו לעשות את המקרקעין בית וקורה של גג. בקיצור: הנתבע לא הסתמך, מטוב ועד רע, על התנהלותה של העירייה (זולת, אולי, במתן-פיצויים לאחֵר) בבואו לגור במקרקעין. בדעתו בלבד הוא גמר להשתמש בשטח, שבבעלות העירייה, שימוש אשר אין לו זכר בעשרות, אף לא באחדוֹת, שנים שלעבר והוא, לגופו, אסור.

7. כל ספק לא יוכל להיות, וזו הנקודה השנייה, כי מעת שגילתה העירייה את דעתה – באורח שאין מפורש הימנו ושׂיאו בפנייתה לבית-משפט זה – כי שוב אין היא משלימה עם השהות במקרקעין, פגה אפילו רשות-לכאורית וחלפה מן העולם, לבלי שוב. במבט, הצופה פני-עתיד, ובו כל ענינה של התובענה שבפנַי, נדרש להיות ברי לכל בר-דעת, ובכלל זה לנתבע, כי כל רְשות להחְזקה עתידית איננה. המשך של החְזקה שוב אין פירושו אלא פלישה למקרקעין ותפיסתם בניגוד לרצון בעליהם, היינו, בניגוד לדין. תרופתו של המשפט למצב-דברים זה היא פשוטה: ציווי על סילוק-היד, ויפה שעה אחת קודם.

סוגיית-הפיצוי

8. ענן, המעיב על עמדתו של הנתבע בפרשה זו, מרחיק הימנו את האפשרות לעתור לפיצוי כנגד פינוי מן המקרקעין. אבאר זאת להלן, ומי ייתן ושכרה של פרשה זו יֵצא בשכר ההלכה המשפטית. שאלה, המתעוררת לעתים מזומנות בתובענות לפינוי ממקרקעין היא כלום יש לכרוך בסוגיית-הפינוי, בהעדרה של תביעה-שכנגד, זכות לפיצוי כנגד הפינוי הזה. זוהי שאלה מורכבת, המערבת יסודות של הגינות הליכית ומהותית; של צדק; של יעילות דיונית; של סמכות ענינית; של הקצאת-סיכונים ושל זכות הגישה לערכאות. הפְּסיקה – כללים שהתוו ערכאות העליון והמחוזי ויושמו בערכאות השלום – לא סיפקה לה תשובה אחידה. כמו מתבקש הוא להציע פתרון משפטי נקי, המאפשר גזִירה פשוטה יחסית ואחידה של הכרעות בפרשות מסוג זה.

9. ענין-הכריכה יכול שינבע מהוראה שבחוק או מתְּניה שבחוזה. פיצוי סטטוטורי, היינו כזה שמקורו בהוראת-חוק מפורשת, ייקשר דרך כלל, מעצם טיבו ומקורו, בפינוי שהוא הורתו. דוגמה לכך, והיא בת-שייכות לפרשה שבפנַי, מצויה בהוראתו של סעיף 194 לחוק התכנון ובניה, תשכ"ה-1965. אותו סעיף מורה כי "בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר". שיכון חלוף יכול שיועמד כחלופה פיזית, ויכול שייפדה בממון, הוא הפיצוי הנדון. עיקר הוא כי פינוי לא יוכל לבוא אל העולם קודם שתושלם העמדתה של חלופה, ומכאן שבית-המשפט, הדן בעתירה לפינוי, חייב להידרש בגדרה לסוגיית הפיצוי. דוגמאות דומות נוכל למצוא בהוראתו של סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, המדבר בסידור חלוף לדייר מוגן שפוּנה; ובסעיף 40א לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 וענינו בחלופת-מגורים עם פירוק-שיתוף במכירתה של דירה, המשמשת לבני-הזוג של חייבים ולילדיהם. עיגון לחובה לפצות ייתכן, לחלופין, בהסכם שבו נקשרו הצדדים – זה אשר תובע פינוי וזה שמחזיק בפועל. גם אז ייכרך, לפי מצוותו של החוזה, דיון בפיצוי בזה העוסק בפינוי. בכל אחד מן המקרים האלה מצוי מקור שבדין, העושה את הפינוי והפיצוי שלובים זה בזה ואיננו מאפשר להורות על הראשון בלא הידרשות לאחרון.

ברם, כשאין מקורו של הפיצוי המבוקש בהסדר שבְּחוק או בְּהסכם, שָׁבה שאלת הכריכה על מכונה. מדוע זה לא יידרש החֲפץ בפיצוי להליך מתאים, מחוץ לתביעה שהוא מוּשאה? מדוע זה לא יתכבד הוא ויגיש תביעה-שכנגד או תובענה נפרדת? חשיבותו של הענין אינה אך בשאלות של יעילות דיונית ושל מיידיות-הסעד. ייחודה של סוגיית-הפיצוי להליך נפרד עלול לִטול מידי המפונה "קלף" מפתח, לעתים יחיד שבידו, והוא התניתו של פינוי בפועל בהשלמת-הפיצוי עוד קודם לו. חיובה של עתירה לפיצוי להישען על רגליה-היא מחייב, עוד, את יוֹזמהּ בתשלום-אגרה, לעתים גבוהה למדי כנגזר מן הסכום שהוא מבקש. כשפערים עמוקים של כוח מתוחים בין הצדדים, ודרך כלל הנתבע לפינוי הוא הצד החלש מבין השניים, ליסודות אלה השלכה ממשית על זכויותיו. מנגד, הכרה בכוחו של פיצוי לרכוב על גבה של תביעה לפינוי מאפשרת למי שתובעים את פינויו "להנחית" על ראשו של התובע הליך מורכב, יקר ונטול בטוחות מתאימות; מבלי שנלווה לו, מבחינתו של מבקש-הפיצוי, סיכון, המגולם בגזירתו של שיעור-האגרה מן הסכום הנתבע. על כל אלה יש להוסיף את סוגיית הסמכות הענינית. בעוד שסילוק-יד הוא סעד, השמור לערכאת השלום, תביעה כספית נפרדת (שאיננה תביעה-שכנגד) וסכומה גבוה, עשויה לבוא אך בגדרי סמכותו הענינית של בית-המשפט המחוזי.

10. כפי שכבר ציינתי, הפסיקה לא ירדה לסופו של מנגנון משפטי, המסדיר את שאלת-הכריכה במקרים שכאלה. אמנם, לא נקבעה חובה לכרוך את סוגיית-הפיצוי, שאין הוראת-כריכה מפורשת נלווית לו, בדיון בדבר פינוי. מפורשות נכתב כי, מטבעם, אין השניים שלובים זה בזה. ברם, היו מקרים שבהם נתאפשרה כריכה בפועל (ראו, ברשימה חלקית, ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן, פ"ד לו(4) 403, 409 (1982); רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 949 (2003); רע"א 9212/05 מעודה נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ (פורסמה באתר הרשות השופטת, 23.11.2006); ת"א (שלום תל אביב-יפו) 37785/98 הכשרת הישוב בישראל בע"מ נ' דחנוס (פורסם במאגרים, 12.2.2002) ות"א (שלום ראשון לציון) 4052/01 עיריית חולון נ' צפר, מפסקה 20 לפסק-דינו של כבוד השופט איתן אורנשטיין (פורסם במאגרים, 11.1.2009)).

ההלכה דיברה ברגישות לנסיבותיו הפרטניות של כל מקרה ומקרה, אך לא הבהירה עד תום מה תַשְׁמענה נסיבות אלו לעומת אחרות. מבין ראשונים עסק בכך כבוד השופט יצחק אנגלרד אשר כתב, באחת הפרשות, כך:

"על פי הנסיבות המיוחדות של מקרה זה, בעלי החברה זכאים לפיצוי בשל ביטול הרישיון [במקרקעין]. דא עקא, השאלה של גובה הפיצויים לא עמדה לפני בית המשפט המחוזי, משום שהתביעה הוגשה מטעם רשות הנמלים שביקשה אך לסלק את החברה על בעליה מן החלקה. זכות הפינוי העומדת לבעלי הקרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה במקרה זה בזכות הפיצויים של בני הרשות. סיום הרשות מזכה את בעל המקרקעין לקבלת ההחזקה בחלקה מידי בני הרשות; בני הרשות מצדם זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון. בתביעה זו ייקבעו המבחנים לקביעת היקף הפיצויים, וזאת על רקע הנסיבות המיוחדות, ביניהן ההשקעות שבוצעו על ידי בני הרשות. אין זה מתקבל על הדעת כי בנסיבות המקרה הנדון המחזיקים בחלקה ימשיכו להחזיק בה עד שיסתיימו כל ההליכים בתביעה (הנפרדת) של תשלום פיצויים" (ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי, בפסקאות 13-12 לפסק-דינו (פורסם באתר הרשות השופטת, 25.11.2002)).

קביעה זו אומצה בהחלטתו של בית-המשפט העליון ברע"א 7924/06 אביטן נ' אורן באום (שרמייסטר) (פורסמה באתר הרשות השופטת, 3.10.2006). "זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון", קבע כבוד השופט אליקים רובינשטיין, "אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות. האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון" (שם, בפסקה הרביעית להחלטתו).

בפרשה נוספת, שנים אחדות לאחר מכן, שב בית-המשפט העליון בהרכב של שלושה וקבע כי חובה של כריכה – אַיִּן. ברע"א 7226/08 עיריית קרית אתא נ' יצחק (פורסמה באתר הרשות השופטת, 8.4.2010) קַבְלה המבקשת על שבית-המשפט המחוזי, בדעת-רוב, עיכב פינוי עד לתשלום פיצויים. דעת-המיעוט בבית-המשפט המחוזי קבעה, כפי שתאר זאת בית-המשפט העליון, "שמהותית אין לפסוק פיצוים במסגרת תביעה לסילוק יד" (שם, בפסקה השלישית להחלטה). לאמור כי גם אם יש מקום לפיצוי, אין לקיים את הדיון בו בגדרו של הליך לסילוק-היד. על אף שלא ראה מקום להתערב בעמדת-הרוב בערכאה קמא, וזאת מטעמים הקשורים ב"גלגולה" השלישי של הפרשה, הוסיף כבוד השופט רובינשטיין וכתב:

"ניתן היה גם להכריע כפי שהציעה דעת המיעוט, ואין ספק כי פלישה מעין זו הגיעה זמנה להסתיים, ויפה שעה אחת קודם. חובתם של בתי המשפט ליתן יד למאבק רשויות הציבור גם אם בא במאוחר, מאוחר מאוד – לפינוי פולשים ממקרקעיהן. אשר לפיצויים בגין השקעה והשבחה, אלה נבחנים בכל מקרה לגופו, תוך התחשבות בשיקולי צדק. היסוד הוא חובת הפינוי, משעסקינן בפלישה, והפיצוי הוא נספח לה" (שם, בפסקה ז' להחלטתו).

בבית-המשפט המחוזי בתל אביב העמיק, בכל הכבוד, חֶקר בסוגיה זו כבוד השופט ישעיהו שנלר. את עמדתו הוא סיכם בפרשת רמ-נח הידועה, במקובץ להלן:

"האם צדק בית המשפט קמא בחייבו את המערערת לפצות את המשיבים, ובכלל זאת כהתנאה לפינוי? על הטוען, כי יש להתנות את הפינוי במתן פיצוי, להוכיח שאכן יש מקום להתנאה שכזו, כפי שעליו להוכיח את הנתונים השונים שבאמצעותם ישקול בית המשפט את שיעור הפיצוי, אם בכלל. אמנם, יכול ובמסגרת כתב ההגנה תיטען הטענה של פיצוי כנגד הפינוי הנדרש בתביעה, אולם לא זאת דרך המלך. מהראוי, כי תוגש תביעה שכנגד או תביעה נפרדת אשר במסגרתה יהא רשאי כל צד לטעון טענותיו, לרבות טענות המערערת אודות זכאותה לדמי שימוש ראויים, ולא כאמירה בכתב ההגנה וללא תימוכין ראייתים כלשהם... לכאורה, היה מקום לקבל את הערעור ולקבוע כי על המשיבים לפנות את הנכס, תוך דחיית עתירתם לפיצוי. עם זאת, ולרבות לאור הפסיקה שדנה בסוגיות שכאלו בעבר וכמפורט לעיל, יש מקום לאפשר למשיבים להגיש תביעה ראויה כדת וכדין בכל הקשור לשאלת הפיצוי, אם בכלל, ושיעורו" (ע"א (מחוזי תל אביב) 1187/09 רמ-נח בע"מ נ' עבודי, בפסקאות 15 ו-43 לפסק-דינו (פורסם במאגרים, 7.2.2011)).

11. סוגיית הפיצוי, שאינו מכוח חוק או חוזה, וגם דבר זה עלה מן הסקירה המקפת שערך כבוד השופט שנלר באותה פרשה, נטועה בממלכת-הצדק. היא מוכרעת לפי שיקולים של צדק, ובהתחשב בנסיבותיו המסוימות של המקרה הנבחן. "בתי המשפט", הוּסף ונכתב בענין רמ-נח, "מצאו להורות על פינוי בר-רשות מכללא, מעת שבוטלה הרשות. עם זאת בחנו בתי המשפט אם זכאי המחזיק במקרקעין לפיצוי משיקולי צדק. בין השיקולים אותם מנו ניתן למנות את משך השנים בהם קיימת החזקה, אינטרס ההסתמכות והציפייה, [ו]חוקיות הבנייה ככל שנעשתה. מול הזכות לפיצוי, הביאו בתי המשפט בחשבון גם את שווי השימוש הראוי שנעשה במקרקעין" (שם, בפסקה 26. ראו, עוד לענין הדומיננטיות של שיקולים שבצדק, את ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2) 337 (1985); רע"א 1156/02 חיר הנ"ל, בעמ' 956 ו-958; ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל, בפִסקה 14 לפסק-דינו של כבוד השופט סלים ג'ובראן (פורסם באתר הרשות השופטת, 21.3.2007); ע"א (מחוזי תל אביב) 1766/00 אברג'יל נ' מנהל מקרקעי ישראל (פורסם במאגרים, 26.6.2005) וע"א (מחוזי תל אביב) 2233/08 בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' מנשה, מפסקה 23 לפסק-דינו של כבוד השופט שנלר (פורסם במאגרים, 7.2.2011)).

12. בכך מצוי, להשקפתי, חלקו האחד של מפתח-ההכרעה בסוגיית-הכריכה. חלקו האחֵר מצוי במה שכבר נכתב, היינו, בהתחקות אחר נסיבות ובהן טבוע הפיצוי בפינוי. יחד מרכיבים שני חלקים אלה את הפתרון המשפטי הראוי. בתמצית: סוגיית-הפיצוי תיכרך בפינוי כל אימת שלפי שיקולים, שביסודם הם שיקולים של צדק ושל יושר, יש לראות את השניים שלובים זה בזה עד כי לא ניתן להורות על פינוי בלא להקדים לכך את פיצויו של המפונה.

אכן, בהיעדר הוראה שבחוק; בהיעדרו של הסכם מפורש או משתמע בין הצדדים לפיצוי תמורת פינוי; ובלא שבאה על כך תביעה נגדית מכל סוג שהוא, תהא הכריכה – חריג; והגשתה של תובענה נפרדת – הכלל. מקור-כריכתו של פיצוי בדיון בפינוי יימַצא בשיקולים של צדק ושל יושר (equity). רגישים לנסיבותיו המסוימות של המקרה הנדון, למצוותו של שכל ישר ולחוש-הצדק של מי שסמכות ההכרעה בידיו, יקבעו שיקולים אלה אם, כדברי הנביא (עמוס ג', 3), נועָדו אלה השניים – פינוי ופיצוי – ואם ילכו יחדיו, או שמא יתברר כל אחד מהם בנפרד. אותם שיקולים יסמנו את התוצאה – כלום תידון סוגיית-הפיצוי בגדרה של תביעה לפינוי, או שתאלץ לתור אחר אכסניה נפרדת, על מערך ה"סיכונים" והסיכויים אשר מצוי בה.

13. רשימת השיקולים הללו, אך מובן, איננה סגורה. גם הנסיבות משתנות ממקרה למקרה. מִשכה של הסתמכות על שהות במקרקעין, לדוגמה, הוא שיקול רלוונטי. שהות בת עשרות שנים, שהולידה הסתמכות מוצקה, תקל על קביעה כי לא ניתן להורות על פינוי קודם שישולם פיצוי למפונה (ראו והשוו לפסק-דינה של כבוד השופטת עידית ברקוביץ בתא"ק (שלום תל אביב-יפו) 23824-06-12 עיריית תל-אביב נ' ערמי, בפסקה 16 (פורסם במאגרים, 3.3.2015)). מנגד, החְזקה קצרת-מועד עשויה להוליך למסקנה כי כבר בגדרו של הליך-הפינוי ניתן לדחות את טענתו של נתבע לפיצוי. שיקול אחֵר, אף כי מטבע הדברים יהא הוא מוגבל למקרים חריגים שבחריגים, ילך אחר הכרה בכך כי ללא דיון בפיצוי בגדרה של תביעת-פינוי לא תשיג ידו של המפונה – בשל מצוקה כספית, בהעדר ייצוג מתאים וכיוצא באלו נסיבות – הגשתה של תביעה נפרדת לפיצוי. ייתכנו, כאמור, שיקולים נוספים. שיקול נגדי, העשוי לשלול כריכה, הוא, למשל, שיעור גבוה במיוחד של פיצוי, שמבקש לעצמו הנתבע. במקרה כזה גדול הסיכוי כי אותו שיעור מושפע מן העובדה כי לא נדרש לשלם אגרה בגינו, ולפיכך עלול הוא לחטוא למערך הסיכונים וסיכויים ה"אמתי" שבתיק.

14. ענין אחד לעולם ברור הוא, ונגזר מנטיעתה של סוגיית-הכריכה בשדותיהם של דיני-היושר: על העותר לכריכתו של פיצוי לפקוד את בית-המשפט והוא נקי-כפיים ותם-לב. בעצם-הטענה כי אדם פלש למקרקעין, קודם שהוּכחה, אין דרך כלל להעיב על ניקיון-כפיו. אולם מי, שאין האמת נר לרגלו, למשל משום שהניח לפניו של בית-המשפט גרסה שאיננה מהימנה, יתקשה למצוא בדיני-היושר מִדְרך איתן לאותה הרגל.

15. אין זה מתקבל על דעתי, ששאלת-הכריכה תוכרע לפי מאפייניו של הדיון, שהתקיים בערכאת-הפינוי. הֵסְדר דיוני זה או אחר אינו יכול, להשקפתי, להניח בסיס לזכויות של מהות. לכן, העובדה כי ערכאת-הדיון החליטה לשמוע ראיות בסוגיית-הפיצוי או שאִפשרה לצדדים לטעון בנדון, היא לבדה אינה מניחה יסוד לכריכתו של פיצוי בהכרעה אשר לסוף ההליך. נדרשים טעמים של מהות ולא של פרוצדורה. זאת, בפרט בהתחשב בכך שלא אחת אין זה ידוע, לראשיתו של הליך וקודם שנקבעים מרכיבי-הדיון, אם טעמים שביושר, כמו אלה שהוזכרו לעיל, מתקיימים בו.

16. הפתרון המוצע עלול לגבות מחיר של משאבים שיפוטיים. ברם, ראשית, זהו הכרח בל יגונה ויסודו ברצון שלא לשלול, במקרים המתאימים, עתירה לכריכה כאמור. הדבר דומה, במידת-מה, לבירורה של טענת קיזוז לפי סעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 – בירור, המצריך זמן דיוני אך עשוי להסתיים במסקנה כי יש מקום להגשתה של תובענה בהליך נוסף. שנית, דומה כי המחיר הדיוני כאן אינו גבוה מדי. לא לעולם נדרש יהיה בית-המשפט לשמוע את כל הראיות עד סופן בטרם ייפול דבר בסוגיית-הכריכה. כבר בשלב קדם-המשפט, ולפי סמכותו בתקנה 143(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, יוכל בית-המשפט לבדוק אם נתבע, הכורך בכתב-הגנתו עתירה הפיצוי, הציג בסיס כלשהו – ולוּ לכאורי, ולוּ נטען – לדבר. במקרים אחרים ניתן יהיה לדעת, עוד קודם לסיומה של פרשת ההוכחות, אם ניטל יסוד לכריכה אם לאו, ולנתב את ההליך בהתאם. בכל מקרה, מתקבל על הדעת כי מלאכה, שהושקעה בגדרו של הליך לפינוי, לא תרד לטמיון. היא עשויה, בין מטעמים שבראיות ובין מכוחו של מעשה בית-דין, לחסוך מן הזמן הדיוני, שנדרש יהא להקדיש לבירורה של תביעה נפרדת לפיצוי.

מן הכלל, אל היעדרו של פיצוי במקרה הפרטני

17. אפילו אמרת כי כל עוד לא פעלה התובעת דנן נגד החזקתו במקרקעיה, נהנה הנתבע מרשות מכללא להחזיק בם, אך מובן כי כל הסכם – מפורש או משתמע – להתניתו של פינוי בפיצוי לא נקשר בין הצדדים. התובעת לא התחייבה בְּדבר כלפי הנתבע וממילא אין כל מקור הסכמִי לתביעה כי תפצהו על עזיבת-המקרקעין.

18. אשר לפיצוי סטטוטורי: על סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה, שכבר הוזכר, משתית הנתבע את טענתו לפיצוי מחמת הפקעה. אלא, שהוראה זו אינה יחידה בדיני-ההפקעות. קודמת לה הוראתו של סעיף 190(א)(3), גם היא נשענת על שיקולים של יושר וקובעת בזו הלשון:

"לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה; אך רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים".

הכלל הוא שלִילתה של זכות לפיצוי כנגד הפקעה ממי שחיבר דבר למקרקעין, ובכלל זה בנה בם, שלא כחוק. לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וממילא לבית-המשפט הנדרש לענין, סמכות-שביושר לפסוק בכל זאת פיצויים, אם הנתבע תם-לב הוא ואם הנסיבות מצדיקות זאת. תום-לב והעמדתה של גרסה בלתי-מהימנה בבית-המשפט – תרתי דסתרי המה. הם לא יוכלו לדור יחדיו. פלישה למקרקעין במטרה להיבנות מפיצוי קרב-ובא לא זו בלבד שאיננה מקימה נסיבה מיוחדת לתשלום פיצויים, אלא סיבה היא, סיבה מיוחדת בהחלט, לשלילתה של הזכות לפיצוי סטטוטורי.

19. משהגענו עד הלום, כבר ברי כי שיקולים שביושר משמיטים בסיס גם לטענת-הכריכה, שהעלה הנתבע בקשר לפיצוי אשר מקורו אחֵר – בהסתמכות ובביטולה של רשות-מכללא. אך גם בקביעות-העובדה שלעיל די לשלול יסוד לפיצוי כאמור. הרשות המנהלית, היא התובעת, לא הקימה שום מצג, שעל יסודו יכׂל הנתבע להבין כי היא מרשה לו – מפורשות או במשתמע – להקים במקרקעין בית-מגורים. ממילא דבר בהתנהלותה, לרבות במחדליה הנטענים, לא הוליך להחלטתו לעשות כן. אדרבה, סבורני כי דווקא הציפייה לפיצוי היא שהולידה את בית-המגורים, ולא להפך. אך אפילו יימצא חשד אחרון זה נטול ביסוס, החְזקה בת שנתיים ימים בלבד במקרקעין לשם מגורים, ועשייתו של הדבר תוך ידיעה-שבכוח – קְנה-המידה ההולם הוא אוביקטיבי – כי הדבר אינו הולם את עמדתה של הבעלים, לא יוכלו להקים הסתמכות מוגנת, ובהתאם – גם לא עילה לפיצוי. באמור יש גם מענה לטענתו של הנתבע לאפליה, בהתחשב בתוצאותיה של פרשת צוויג הנזכרת. אין הנדון דומה לראיה. הנסיבות השונות, ובפרט משך ההחזקה, היקפה והעובדה כי הֵסדר בפרשת צוויג בא לעולם רק לאחר פסק-דין קודם של פינוי (ראו פרוטוקול, בעמ' 21, ש' 31-30; עמ' 23, ש' 10-8), שוללות גזירה שווה בין שתי הפרשות.

20. על אלה יוּסף כי שום תועלת לא תצמח לתובעת, על הציבור שהיא נאמנתו, מהשקעות כלשהן שהשקיע הנתבע במקרקעין. היפוכו של דבר: התובעת גילתה את דעתה – ובכך די גם לאמוּר בסעיף 21(ב) לחוק המקרקעין בענינם של מחוברים – כי אין היא חפצה בשום מחובר, שיותיר מאחוריו הנתבע. אדרבה, הייעוד לפארק לצרכי-ציבור משמיע כי כל מה שישאיר הלה במקרקעין אך ירע עם התובעת, שתידרש למאמץ ולממון בסילוקו משם.

התוצאה

21. לא הוכח בפנַי כי הנתבע קנה לו זכות, מכל מקור שהוא, להחזיק כדין במקרקעין הנדונים; אף לא זכות לפיצוי כנגד פינויו מהם. אשר על כן את התביעה לסילוק-היד אני מקבל ואילו את העתירה לפיצוי, שהועלתה בגדרו של כתב-ההגנה, אני דוחה על כל ראשיה. אאפשר תקופה קצרה של התארגנות. לא יאוחר מיום 1.1.2016 יפַנה הנתבע (וכל מי מטעמו), מכל אדם וחפץ שבשליטתו, כל חלק ובו הוא מחזיק במקרקעין שבגוש 6137, חלקות 14 ו-15 בתל אביב-יפו.

בהתחשב, מחד גיסא, בקושי שנתגלע בעמדתו של הנתבע ובפרט בכך שלעתירתו לכריכה לא היה לכתחילה מקום; ומאידך גיסא בקשיים בתמונת-הראיות של התובעת, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת, בתוך 30 ימים מיום המצאתו של פסק-הדין, את הוצאות-האגרה בסך 660 ש"ח ועוד שכר-טרחה של עורכי-דין בסך 8,000 ש"ח (הסכום כולל מע"מ). איחור יוסיף הפרשי הצמדה ורבית מיום החיוב ועד למועד התשלום בפועל.

22. לא אוכל, לסיום, שלא להצר על עמדתה הנוקשה, להשקפתי שלא לצורך, של התובעת אשר דחתה בהליך זה, כמו בתיקים נוספים בפרשת "פארק דרום", אפשרות לסיומה של המחלוקת בפשרה. פשרה שהוצעה מעמידה הייתה, להבנתי, את התובעת באותו מקום, שבו מצויה היא היום עם מתן פסק-הדין הזה, בשני שינויים: הפינוי היה מושלם כבר בחודש יולי 2015; והליך של ערעור, על עיכוב-אפשרי-של-ביצוע ועל הוצאות הכרוכות בו לציבור, לא היה רואה שחר. ברם, בית-משפט זה אינו אמון על שכלם הישר של אחרים, וכבר נכתב כי "Viele sind hartnäckig in Bezug auf den einmal eingeschlagenen Weg, Wenige in Bezug auf das Ziel" (Friedrich W. Nietzsche, Menschliches, Allzumenschliches I, Aph. 494 (1886)) (בתרגום חופשי: רבים דבקים בדרך רק כי בחרוּה; מעטים דבקים במטרה).

ניתן היום, י"א כסלו תשע"ו, 23 נובמבר 2015, שלא במעמד הצדדים.