בשם התובעת: עו"ד אבי אסיאו

בשם הנתבע: עו"ד צבי שוב; עו"ד מוטי קניאל;

עו"ד מירה רשף; עו"ד יאיר שפרן

1. לא אאריך במקום, שבו ניתן לקצר. זו תביעה לסילוק-ידו של הנתבע ממקרקעין, המיועדים לפיתוחו של "פארק דרום" בתל אביב-יפו, בטענה כי הוא פלש למקרקעין ומתגורר בם שלא כדין. את התביעה יש לקבל. קביעתי היא כי כנגד פינויָם המתחייב, בעקבות כך, של הנתבע ושל בני-משפחתו מן המקרקעין אין הם זכאים לפיצוי או לדיור חלוף.

2. כל שחר אין לטענתו של הנתבע, והיא בלב-הדברים, כי הוא לא הודה בהחזקתו במקרקעין נושא-התביעה. בְּמה, שאינו אלא הכבדה על ההליך, הועלתה טענה זו בניסיון לערוך מקצֵה של שיפורים עובר לשמיעתן של הראיות ממש. דא עקא כי אין הטענה מתיישבת עם שום מסמך, שכתב הנתבע לבית-משפט זה לאורכו של ההליך. כך, בתצהיר שנלווה לבקשתו להרשות התגוננות בתובענה, שהוגשה לכתחילה בסדר-דין מקוצר, כתב הנתבע במקובץ:

"אני, ומשפחתי קודם לכן, מחז[י]קים בדין וביושר את הזכויות במקרקעין נשוא התביעה ובבית המגורים הבנוי עליהם והנני מחזיק ומתגורר בהם מזה שנים רבות ברשות התובעת" (הפִּסקה השלישית לבקשה. כל ההדגשות הן במקור).

בתצהיר-עדותו הראשית הוסיף הנתבע וכתב:

"אני בן 28 ומזה כ-15 שנים אני, ואבי קודם לכן, מחזיק בבית המגורים אותו בנה אבי במקרקעין נשוא התביעה... אני, ומשפחתי קודם לכן, מחזיקים בדין וביושר בזכויות במקרקעין נשוא התביעה ובבית המגורים הבנוי עליהם, מזה שנים רבות וברשות התובעת" (פסקאות 10-9. ההדגשות הן במקור).

תצהירים אלה הוסיפו ופירטו, בהרחבה, את מלוא-טענותיו של המבקש ביחס לחוקיותה של החזקתו במקרקעין הללו, בידיעתה של התובעת ובאישורה. תצהיר-עדותו הראשית הוסיף וסיפר כי הנתבע משלם לתובעת דמי-ארנונה בגין החזקתו במקרקעין (פסקה 22) וגרס כי בגין הפינוי על התובעת לפצותו בכסף או להעמיד לו דיור חלוף (פסקאות 38-34). דבר דומה ארע בבקשת הרשות לערער על החלטתי מיום 14.3.2014, שהגיש הנתבע לבית-המשפט המחוזי בתל אביב (רע"א 21656-05-14 גולרדין נ' עיריית תל אביב-יפו. הבקשה נתקבלה (כבוד השופטת עפרה צ'רניאק, 13.7.2014)). באי-כוחו כתבו בבקשה זו, בשמו, את הדברים הבאים, שאין מפורשים מהם: "המבקש, ביחד עם בני משפחתו, הינו מחזיק ובעל זכויות בשטח מקרקעין הידוע כחלקות 14,15 בגוש 6137 ובבית מגורים הבנוי עליו" (הפִּסקה השלישית לבקשה. ההדגשה היא במקור).

כיצד זה ניתן, אפוא, לטעון היום כי הנתבע איננו מחזיק במקרקעין אשר להם נוגעת תובענה זו ושהזכות בם היא לתובעת? די בתיחומם בידי התובעת של המקרקעין הנדונים, לפי מספרים חד-חד ערכיים של גוש ושל חלקות; ודי בהודיתו של הנתבע כי הוא מחזיק במקרקעין נושא-התביעה, לקיים את הנדרש בזיהוים של המקרקעין לפי כל דין, לרבות זה שבתקנה 82(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984. ומשנשמעה הודיה שכזו, קמה בעקבותיה הדחה, לאמור, הנטל לשכנע כי ההחזקה היא כדין עבר אל כתפיו של הנתבע. לדאבוני לא נשא הנתבע בנטל זה, כל עיקר.

3. בנקודת-המוצא אטעים כי מקובלת עלי הטענה העקרונית, שלפיה התובעת השתהתה במשך שנים ארוכות בנקיטתם של צעדים שיטתיים ויעילים לסילוקן של החְזקות בלתי-מורשות בתחומיו, המיועדים זה זמן רב לפיתוח, של "פארק דרום". מחדל שלטוני זה – שיש כל מקום להערכה כי, למצעָר, פטר רשויות מהתמודדות מתחייבת עם אנשים אשר חוץ מתיוגם כ"פולשים" התמודד חלקם עם נסיבות-חיים לא-פשוטות – הוא מן הגורמים המרכזיים לבעיה, המונחת בשנים האחרונות לפתחן של הערכאות. גם אם אוסיף ואקבל את הטענה כי מצב-דברים זה עשוי להשמיע, בנסיבות המתאימות, חובות לַרָּשוּת-התובעת, אין הוא תחליף להוראותיהם של דיני-המקרקעין. דינים אלה נוגעים לשתיים: לסוגיית-הזכויות בקרקע; ולשאלת-החיוב בפיצוי בגין פינויו של מי, ששינה את מצבו לרעה בשל אותו מחדל שלטוני.

4. במישור-הזכות להחזיק, ההלכה שיצאה את בית-המשפט העליון היא ברורה וחדה. ראשית, שיהוי לעצמו איננו פוטר את הרשות מאכיפתו של הדין, אפילו אכיפה מאוחרת היא (רע"פ 1520/01 שוויצר נ' יושב-ראש הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, פ"ד נו(3) 595 (כבוד השופטת דורית ביניש) (2002)). לא זו בלבד שהרשות אינה מושתקת, כטענת-הנתבע, מלהעלות טענות נגד החזקתו, אלא שהיא חייבת לעשות כן לפי סמכויותיה שבדין. שנית, אפילו יוכר – חרף היעדרו המפורש מהוראותיו של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 – הרעיון של מתן רשות לישיבה במקרקעין; ואפילו ניתן להכיר בהרשאה-מכללא, היינו, הרשאה שאיננה מפורשת והיא צומחת, למשל, משתיקתו של בעל-הזכות במקרקעין אל מול פלישה לשטחו, הרשאה זו פגה ונעלמת מעת שבעל-המקרקעין גילה את דעתו כי שוב אין הוא מסכים להחזקה כאמור. במקרקעי-ציבור כמו אלה שלפנינו, מוסיפה ההלכה וקובעת, לא תיתכן הרשאה ולא ניתן לחזור הימנה (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, 214 (1977); ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף (פורסם באתר הרשות השופטת, 21.7.2015); ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח (פורסם באתר הרשות השופטת, 19.8.2015)).

הגשתה של התובענה שלפנַי היא אותה הודעה, ואין מפורשת ממנה, של הרשות השלטונית כי אין היא משלימה עוד, בשתיקה או שלא בשתיקה, עם החזקתו של הנתבע במקרקעי-הציבור. לכל המאוחר מעת שהוגשה תובענה זו פגה רשות-שבמחדל, ככל שהייתה, וחלפה מן העולם. שוב אין כל מקור, שמכוחו רשאים הנתבע ובני-ביתו להחזיק במקרקעין אשר לא להם. אין זה מיותר להטעים, כאן, את העובדה כי הנתבע, כמו גם אבותיו לפניו, לא קנו זכות לשבת במקרקעין מכוחו של הסכם או מכוחה של הקצאה מפורשת של זכות כלשהי. את כל שבנו במקרקעין – בין על-דרך של בנייה מן היסוד ובין על-דרך שיפוצו של קיים – בנו הם ללא היתר מרשויות התכנון. לאמור, זולת רשות-מכללא, שכאמור פגה, לא היה בכוחו של הנתבע – ולא בכדי, כי אין – להצביע על מקור לזכותו להחזיק במקרקעין. ממילא, הרשאה, ככל שיש להכיר בה, לסבו או לאביו של הנתבע לפניו, הרי היא אישית. אין היא ניתנת ל"צבירה" עם משך-הזמן שבו, לפי הנטען, הורשה הנתבע עצמו להחזיק במקרקעין.

5. קשיים אלה, הרובצים לפתחה, עטפה ההגנה במיני טענות, המכוונות לגרוע מכוחה של התובעת להביא עצומותיה לפניו של בית-משפט זה ומכוחו של בית-המשפט לִתֵּן את הסעד המבוקש. שום טענה מטענות אלו אין לקבל. ראשית, אין זו תביעה מכוחם של דיני-ההפקעה. המקרקעין הנדונים הם חלק מגוש 6137, חלקות מס' 14 ו-15. התובעת היא הבעלים, הרשום במרשם-המקרקעין, של החלקות הללו (העתקים מן המרשם צורפו בנספח א' לכתב-התביעה). אמת הדבר כי התובעת רכשה את בעלותה מכוחה של הפקעה. אולם ההפקעה הזו הושלמה, כל המתחייב, בפרסומן של הודעות לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. פרסומה של הודעה כזו, לפי סעיף 19(2) לפקודה, מקנה את הקרקע לתובעת "חפשית מכל נטל", כלומר בבעלות מלאה, המזכה את המחזיק באותה זכות במלוא-היקפה. זכותה זו חובקת את כוחה של התובעת, לפי סעיף 16 לחוק המקרקעין, "לדרוש [את] מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". דרישה שכזו, כשהיא מתגלגלת בתביעה לסילוק-היד, היא בסמכותו של בית-משפט השלום, בהליך שענינו החְזקה במקרקעין והרי הוא זה שלפנַי.

6. העובדה כי העירייה סיפקה שירותים שונים לנתבע ולבני-משפחתו, כליֶתר המתגוררים בתא-השטח ההוא ואפילו גבתה, כאמור, ארנונה אינה משמיעה הכרה בזכותם להחזיק במקרקעין. ארנונה הולכת אחר שימוש בפועל, ללא קשר למעמדו במקרקעין של המשתמש (ע"פ (מחוזי חיפה) 2079/02 חלבי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רכס הכרמל, בפסקה השמינית לפסק-דינו של כבוד השופט שמואל ברלינר (פורסם במאגרים, 9.5.02); ע"פ (מחוזי תל אביב) 304/97 קינדרמן נ' מדינת ישראל, בפסקה הששית לפסק-דינם של כבוד השופטים יוסי גולדברג, אדמונד א' לוי ואשר גרוניס (פורסם במאגרים, 10.9.97)). העובדה כי האגף לחיובי-ארנונה בתובעת מצא לחייב את הנתבע, רטרואקטיבית, בגין החזקה משנת 2007 אינה הולכת, ולכל הפחות לא הוכיח הנתבע אחרת, אלא אחר דברים שהוא-עצמו טען בענינו של משך-ההחזקה. ואילו מתן-שירותים יש לתלות בחובה, שראתה לעצמה הרשות השלטונית, שלא להותיר בני-אדם ללא שירותים עירוניים בסיסיים. להניח היום את הנכונות הזאת לפתחה של התובעת כטרונייה, היא ענין שקשה להשלים עמו.

7. כל שחר אין לטענה כאילו התוכנית, המעגנת את פיתוחו של "פארק דרום" – תמ"מ 1358ד מחודש ינואר 1994 – הגבילה בתקנונה את משך-חייה ל-20 שנים בלבד, שכבר חלפו. סעיף 16 לתקנון קובע כי "הזמן המשוער לביצוע התוכנית הוא כ-20 שנה" (ההדגשה הוספה). הוא עושה זאת כמצוותו של סעיף 84 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1969, הא ותו לא (בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל-אביב, פ"ד מז(5) 573, 583 (כבוד השופט אליהו מצא) (1993)). אין זו הוראה בִּדְבר-תוקפה של התוכנית כי אם מסגרת-הזמן המוערכת ליישומה (בג"ץ 43/79 גולדנברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מרחב תל אביב, פ"ד לג(3) 122, 124 (כבוד השופט חיים כהן) (1979)). תוכנית 1358ד עומדת בתוקף היות שלא בוטלה ולא נקבעה תחתיה תוכנית אחרת. על כך אוסיף כי הטענה ולפיה העיכוב במימושה של התוכנית הוליך את הנתבע לסבור כי היא נזנחה, והיא טענה עובדתית, לא הוּכחה בשום ראיה שהיא, אפילו לא מפיו. הטענה הועלתה בבקשת הרשות להתגונן שכתבו באי-כוחו, גופה, אך לא בתצהירו של הנתבע אשר צורף לה. זכרה לא בא, עוד, בתצהירו ובעדותו שלאחר מכן. ספק בעינַי אם הנתבע ידע על קיומה של התוכנית 1358ד או על המועד המשוער שבתקנונה. בהתאם, ספק בעינַי אם יכׂל לסבור כי המימוש נזנח.

8. הטענה כאילו אין בכוחם של התביעה ושל סעד, שיינתן בה, להקיף אלא את הנתבע שהוא נמענה היחיד, וכי אין בכוחה להוליך לפינויַָם מן המקרקעין של בני-משפחתו הגרים עמו, חסרת-ממש גם היא. מקובלת עלי לחלוטין טרונייתה של ההגנה כי ימים, שבהם הוגדרה משפחה באמצעותו של הגבר – "אבי"-המשפחה ו"ראשה" – חלפו ועברו מן העולם, מוטב לבלי-שוב. אולם, בכך אין להוביל למסקנה כי בהִתְמקדה בנתבע "לא התכוונה התובעת לדרוש פינוי של רעיתו" (סיכומי-ההגנה, בעמ' 72 לפרוטוקול, בש' 29-28), או של ילדיו. נהיר-מכל-נהיר כי התובענה כוונה אל התא המשפחתי הגרעיני כולו ומוכן אני אף לשער, במה שממילא הוא בשולי-הדברים, כי מי שהציג את עצמו כראש-המחזיקים לפניהם של נציגי-התובעת אשר פקדו את המקרקעין היה הנתבע (פרוטוקול, בעמ' 33, ש' 32). יותר מזה, עיון בתצהירו של הנתבע מגלה כי את הקֶשר למקרקעין ביססה ההגנה על אביו ועל סבו לפניו, לאמור כי הנתבע-גופו הוא, לשיטתו, "חוליה" בשרשרת-ההחזקה ההולכת אחר משפחתו-שלו ולא, למשל, אחר משפחתה של רעיתו. אך מובן כי התובענה, על הסעד המבוקש בה, מקיפה את הנתבע, את רעיתו ואת ילדיו כאחד.

9. בבקשת הרשות להתגונן הועלתה, עוד, טענה כי אין להכיר בכוונה לפתֵח את הפארק "לצורך בניית מבנים מסחריים, לבידור ושעשועים או בתי אוכל" (פִּסקה 38 לבקשה) כמטרה ציבורית ראויה, בפרט כשהדבר כרוך בשלילתה של קורת-הגג מהנתבע ומאחרים שבמצבו. אני מתקשה להבין מכוחה של איזו קונסטרוקציה משפטית מועלים הדברים כטענת-הגנה בהליך זה. ברי כי מקומָם, מבלי להידרש לתוכֵן, היה לפניהם של גורמי-התכנון ואם איחר מי שאיחר את המועד – למצער בעתירה לפי כלליו של המשפט המִנהלי. אמור אחרת ונמצאת מסכין עם תקיפה עקיפה, היורדת ליסודו של שיקול-הדעת השלטוני, בידי מי שאין לו שום זכות כדין להחזיק במקרקעין. רעיון שכזה מתקשה למצוא לו מדרך-רגל בטוח בהליך זה שלפנַי.

10. לבסוף טענה ההגנה באוזניו של בית-המשפט טענה עובדתית, שלא גובתה בשום ראיה, כי התובעת נכונה להקפיא את תביעתה לפינוי. זאת, היות שעל-הפרק הֵסדר ביוזמה ממשלתית או במעורבותו של המחוקק, אם ירדתי לסופו של הנטען, להסדרת-ענינם של מחזיקי "פארק דרום" שלא בדרך של הכרעה שיפוטית. התובעת, כמעט מיותר לציין, לא חלקה עם ההגנה את אותה משאלת-לב וממילא היא לא חזרה בה או ביקשה לעכב ולוּ פְּסיק בעתירתה לסעד של פינוי. ככל שיגובש הֵסדר, ועל כך אוכל אך לברך, אין הוא ענין לבית-משפט זה. ממילא דומני כי הסדר שכזה לא יכלול שום נכונות להותיר את ההחזקה על כנה. לפנַי תובענה, שמביאתה עותרת להכרעה בה. הכרעה זו היא מחובתו של בית-המשפט.

11. כל האמור מייתר את הצורך לבחון את יתר-ראיותיה של התובעת. אומר רק כי שוב נפל מחדל ממשי באופן, שבו הונחו לפניו של בית-המשפט ראיות אלו. הפעם ביקשה התובעת, כפי הנראה, ליישם לקח מתיקים אחרים שענינם "פארק דרום" וקראה לעדות את נציגהּ של חברת-החקירות, שערכה את סקר-המחזיקים בשטח. היה זה לאחר שבפרשות קודמות לא נמצאה לה, לתובעת, ראיה אשר בכוחה לקשור בין הנתבעים לבין ההחזקה במקרקעין, מיקומה המדויק, מידותיה ומועד-תחילתה. אלא, ששוב לקתה פרשת-התביעה, ליקוי חמור, בכך שעל אף מאמציו הכנים של העֵד, לא הוכיחה התביעה כי מה שראה הסוקר בשטח תואם את המקרקעין, הנצפים בתצלומי-האוויר שברשותה ושעליהם היא ביססה את טענותיה בענינו של משך-ההחזקה. כך העיד הנציג, מר אפרים הר-שמש, בבית-המשפט: "העבודה שלנו הייתה לשיֵיך בצורה, דיירים של בתים לבתים שנמדדו. אנחנו מקבלים תצלום-אוויר עם פוליגונים, עם מספרי בתים, אני אמור לזהות את המבנה פיזית בשטח כמו שהוא בתצ'א, זאת אומרת לזהות לפי התצ'א את המבנה ולזהות מי מתגורר באותו מקום" (פרוטוקול מיום 5.6.2016, בעמ' 30, ש' 16-13). דא עקא כי העד לא הצביע על מקור קביל למומחיותו בקריאתם של תצלומי-אוויר. הוא תלה מומחיות זו בשירותו הצבאי כמפקד-פלוגה בחטיבת הצנחנים ואחר כך בעבודתו בשירות ביטחון כללי (שם, בש' 20; בעמ' 31, ש' 6). על אף, שבשום פנים אין להקל ראש בשירות זה למען המדינה, אין בו די להנחת דעתו של בית-המשפט, בתובענה לסילוק-יד ובכלל, כי לסוקר המומחיות המתחייבת בקשירתו של הנראה בתצלום-אוויר, שנמסר לו, לבין מה שראו עיניו בשטח. מענה מניח את הדעת לא התקבל לשאלתה של באת-כוחו של הנתבע את העֵד, לאמור: "יש לנו איזשהו מקור אובייקטיבי שיכול להעיד על הידע שאתה... אני רואה שאתה מאמין בזה שאתה יודע אבל האם יש איזשהו מקור אובייקטיבי שיכול גם הוא להעיד על הידע שאתה מספר לנו?" (שם, בש' 10-8).

יותר מזה, דבר ממה שהוצג ונאמר לא יוכל להניח את דעתו של בית-המשפט כי העֵד עיין דווקא בתצלומי-האוויר, שהציגה לאחר מכן התובעת בחוות-דעתה של מומחית-הפענוח שמטעמה. ענין זה מעורר קושי בפרט בהתחשב בעובדה, שלרשותה של התובעת "סוללה" של מפענחים-מומחים אשר יחד עם מי שמכיר את השטח ומי שמדד את שיעורן של ההחזקות, יכׂלו לכונן את אותה ראיה-קושרת, וכה מצופה היה כי היא הראשונה שתניח התובעת לפניו של בית-משפט זה. סקר-מחזיקים כתוב לא צורף לראיותיה של התובעת. שום ראיה אחרת ובכוחה לקשור את כל הנדרש לא הובאה. שוב נמצאת מעיר לתובעת על ענינים, שהם א'-ב' של דיני-הראיות ושבהם אין היא טורחת להקפיד, כל עיקר, מראשיתה של פרשת "פארק דרום" ועד לתיק זה שלפנַי היום.

12. לסוגיית-המועד של ראשית-ההחְזקה משמעות אך לענינה של עמדת-הנתבע כי אם יורה בית-המשפט על פינויו יש להקדים לכך את העֲמדתו של דיור חלוף או את תשלומו של פיצוי כספי כאמור. משך-ההחזקה הוא גורם בן-שיָכוּת בבחינתו של שינוי-לרעה במצבו של מחזיק, שהסתמך על שתיקת-הבעלים וסבר כי הוא רשאי להחזיק במקרקעין וכי איש לא יפעל לפינויו מהם. ברם, קודם שאדוּן בשאלת-ההסתמכות אומר כי מקור אחר לפיצוי, זולתה, ממילא לא נמצא לי בנדון כאן. בין הצדדים לא נקשר, אך מובן, שום הסכם, מפורשות או מכללא ולפיו ביום שבו תבקש התובעת לפנות את הנתבע מן המקרקעין היא תפצה אותו על כך או תעמיד לרשותו מקום חלופי למגורים. גם בחוק אין מקור, הכורך פיצוי או דיור חלוף בסוגייה של פינוי. הנתבע הצביע על הוראתו של סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה ומכיר, בנסיבות הקבועות בדין, בזכותו של מי, שמקרקעין אשר בהחזקתו הופקעו, לדיור חלוף או לפיצוי (הסעיף קובע: "בהליכי הפקעה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר"). יסוד לקיומה של זכות לפי הוראה זו מצוי בתיבה "מכוח זכות". אלא, שהַפְּסיקה קבעה כי אפילו הוכרה רשות-מכללא להחזיק במקרקעין אין היא מקימה זכות אלא, לכל היותר, טענה להגנה מפני תובענה לסילוק-יד או מפניה של תובענה כספית בגין שימוש. "יוטעם", הטעים כבוד השופט צבי זילברטל בבית-המשפט העליון, "כי רישיון מכללא אינו יוצר זכויות במקרקעין, כי אם רק מהווה טענת הגנה מפני טענת הסגת גבול ודרישה לתשלום דמי שימוש" (ע"א 6757/13 נחום הנ"ל, בפסקה 20 לפסק-דינו).

מקור אחֵר שבחוק, ולא הועלה בטענות-הנתבע אך אדון בו בכל זאת, הוא זה שבסעיף 190 לחוק התכנון והבנייה והולך אחר סעיף 20 לפקודת הקרקעות אשר כבר הוזכרה. כך נקבע בסעיף 190: "שר הפנים רשאי להורות לו[ו]עדה המקומית [לתכנון ולבנייה] לשלם פיצויים בנסיבות שבהן היא רשאית לשלמם לפי סעיף 20(2)(ג) לפקודה". בתמצית, הפקודה מאפשרת לפַצות את מי, שמקרקעין אשר בהחזקתו הופקעו, כבמקרה שלפנַי, "כדי להרחיב איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש, או כדי לסלול איזו דרך חדשה, או חלק ממנה או להתקין איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש חדשים". אלא, שהוראתו של סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבנייה שוללת זכאות לפיצוי בגין "כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה". הוראה זו כוללת, אמנם, חריג, המאפשר בכל זאת "לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים". אלא, שתשלום שכזה איננו כרוך, מניה וביה, בתביעה לפינוי. בהתאם להוראתו של הסעיף השמיני לפקודת הקרקעות, אין בכוחו של דיון בו לעכֵּב סעד של פינוי וממילא חובה של כריכה אינה מצויה (תא"ק (שלום תל אביב-יפו) 48754-05-13 עיריית תל אביב-יפו נ' לוי, בפסקה 17 לפסק-דיני (פורסם במאגרים, 26.3.2016)).

13. סוגיה אחרונה זו מוליכה את הדיון אל שאלת-הכריכה של דיון-בפיצוי בדיון-בפינוי. במלים פשוטות, בהעדרו של מקור כמו חוק או הסכם, אין זה מתחייב כל עיקר כי בית-המשפט, הנדרש לסוגיה של פינוי, יעסוק אגב בירורה גם בשאלה של זכאות לפיצוי. הענין מתעורר, כמו במקרה שלפנַי, כל אימת שנתבע, שסילוק-ידו ממקרקעין מבוקש, בוחר שלא לתבוע פיצוי בתובענה, העומדת על רגליה-היא, אלא מבקש לכרוך בדרך-עקיפין את סוגיית-הפיצוי אל הדיון-בפינוי באמצעותה של טענה בכתב-ההגנה, הא ותו לא. משמעות-הדברים היא ניכרת היות שנתבע, הנוהג כך, אינו נושא כך בשום "סיכון", הכרוך בהגשתה של תובענה נפרדת, בהוצאתן של הוצאות נוספות בגדרה ובפרט בתשלומה של האגרה המתחייבת. הדבר מֵקל על נתבעים "להרכיב" עתירות לפיצוי, בסכומים גבוהים מאד שהרי אין הם נדרשים לשלם דבר הנגזר משיעורו של הסכום המבוקש, על דיון בתובענה לפינויָם. הכלל שנקבע, בתמצית, בהלכה הפסוקה הוא כי כריכה כאמור היא חריגה. דרך כלל יידרש נתבע שכזה לנקוט הליך נפרד לבירור זכאותו לפיצוי (ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי, בפסקאות 13-12 לפסק-דינו של כבוד השופט יצחק אנגלרד (פורסם באתר הרשות השופטת, 25.11.2002); רע"א 7924/06 אביטן נ' אורן באום (שרמייסטר) (כבוד השופט אליקים רובינשטיין, פורסמה באתר הרשות השופטת, 3.10.2006); רע"א 7226/08 עיריית קרית אתא נ' יצחק (פורסמה באתר הרשות השופטת, 8.4.2010)).

להשקפתי, מכלול-השיקולים, הגודר את ההכרעה בסוגיית ה"צדק" שלפי סעיף 190(א)(3), דומה מאד לאלה הנדרשים להכרעה בשאלת-הצידוק שבכריכתו של דיון-בפיצוי בדיון-בפינוי, בהיעדרם של חוק או של הסכם המחייבים זאת. מדובר, בתמצית, בשיקולים של צדק ושל "יושר" (equity) (ע"א 6757/13 נחום הנ"ל, בפסקה 22 לפסק-דינו של כבוד השופט זילברטל; ע"א (מחוזי תל אביב) 1187/09 רמ-נח בע"מ נ' עבודי, בפסקה 22 לפסק-דינו של כבוד השופט ישעיהו שנלר (פורסם במאגרים, 7.2.2011); ת"א (שלום תל אביב-יפו) 4865-10-13 עיריית תל אביב-יפו נ' שמיר, בפסקאות 12-11 לפסק-דיני (פורסם במאגרים, 23.11.2015)). מידת-האמת, הנשקפת מעדות, שהשמיע נתבע בבית-המשפט; ומשך-ההחזקה, שהחזיק במקרקעין עובר לדרישה לפינויָם, הם אך שניים, חשובים למדַי, מבין מרכיביו של מכלול-השיקולים הזה.

14. ביישומו של הכלל על המקרה שלפנַי נמצא לי קושי ממשי בכל אחד מן הפרמטרים, שנמנו אחרונים. התקשיתי לקבל את גרסתו של הנתבע – ולהערכתי נתפרה במיוחד למידותיו של פיצוי מכוח החזקה רבת-שנים – כי הוא מחזיק במקרקעין כבר כ-15 שנים קודם שהוגש תצהירו כאן. הנתבע, שהעיד על עצמו כמפורט לעיל כי בשנת 2015 הוא היה בן 28, החזיק לפי גרסה זו במקרקעין מאז היותו בן-מצוות. זוהי עובדה חריגה, לכל הפחות, המצריכה ביסוס הולם. ביסוס שכזה לא נמצא לנתבע. כך בעדותו; וכך בהיעדר תמיכה כלשהי לעדות זו ומקורו בהחלטתו של הנתבע שלא לתמוך את עמדתו בשום תצהיר נוסף – למשל של אמו תבדל"א, של קרובי-משפחה אחרים או של מכרים ויוכלו להסביר כיצד זה נתגלגל נער בן 13, ללא האֵם אשר התגוררה הרחק משם – ברחוב משה דיין בתל אביב-יפו, עם אביו אל צריף באדמתו הטרשית של מה שיהיה, לעתיד, "פארק מנחם בגין".

הנתבע נשאל בחקירתו הנגדית מה יש בחצר, המקיפה את הבית, והשיב כי היא עטוית-אספלט. הוא נשאל מי יצק את האספלט והשיב כי הוא-עצמו עשה זאת. לאחר שבא-כוחה של התובעת הקשה, בשאלותיו, מתי נעשתה היציקה הזו השתנתה גרסתו של הנתבע והוא אמר: "באיזה שנה? יותר נכון זה אבי עשה את זה" (פרוטוקול, בעמ' 50, ש' 29-19). את השינוי ניסה הנתבע להסביר, באומרו: "הכוונה ש... שאני... הכוונה שזה מטעמנו נעשה" (עמ' 51, ש' 7). אחר כך הוא נשאל: "איפה גרת בילדותך, כשנולדת?", והשיב: "מאז שאני זוכר את עצמי אני במקום הזה. בילדותי זה הבית שגם..." (עמ' 52, ש' 21-20). משבאו שאלות נוספות אמר: "באיזה גיל אתה מתכוון? כשנולדתי? כשנולדתי לא, לא הייתי גר [במקרקעין הנדונים אלא] ב[רחוב] משה דיין... בערך בשנת 2000, בערך, אני יודע ואני ראיתי בעיניים צריף עם מיטה, עם דוש, עם זה, אני לא יודע מה היה לפני כן" (שם, מש' 23; עמ' 53, ש' 17-16). הנתבע, שביקש ליצור רושם כאילו מאז הגיעוֹ למצוות היו לו המקרקעין לבית, נשאל אם הוסיף וישָׁן, אי-פעם, בבית-אמו. "ישנתי אצלה", הודה, "כן, אבל הרוב זה... המגורים שלי היה שמה [במקרקעין הנדונים]" (עמ' 54, ש' 19-16).

"עדכוני-גרסה" אלה הם קשים, ולא התרשמתי כי מקורם בהתרגשותו של הנתבע בעת מסירתה של העדות או בלחץ הטבעי, שבו נתון מי שניצב על דוכן-העדים. בכל זאת, לא היה הנתבע נתפס במילותיו אילו נמצא לי מקור כלשהו לחיזוק-גרסתו. גירושי-ההורים, הֵמשך-מגוריו של הנתבע מאז היותו כבן 5-4 עם אמו והליכתו אחר האב להתגורר, לפחות במרבית-הזמן, במקום אחֵר והוא נער צעיר – כל אלה הם אירועים משמעותיים אשר ודאי הותירו חותם בזיכרונם של הקרובים לו. ההגנה, מטעמיה, בחרה שלא לקרוא לעדות איש מאלה. הֵסבר לכך – לא הונח לפניו של בית-המשפט. שום מסמך בכתובים לא הוצג גם הוא. זולת דבריו בעדותו לא הציג הנתבע כל אסמכתה שהיא למגוריו הממושכים, כנטען, במקרקעין הנדונים. "מבחינת הזמנים לא... לא הספקתי לעשות את זה, זה נכון", הוא הסביר (עמ' 56, ש' 3), מבלי שבאר מהו דוחק-הזמנים בִּתְביעה, שהונחה לפניו של בית-המשפט בשנת 2013 והראיות בה הוגשו בשלהי 2015. אפילו חוות-דעת של מומחה לפענוחם של תצלומי-אוויר, ויכׂל להעיד על משך קיומם של מבני-קבע במקום, לא מצא הנתבע מקום להגיש.

הנתבע עתר לפיצויו בסכום לא-מבוטל-בעליל של כ-300 אלף שקלים, בשל השקעות שהשקיע, לטענתו, במקרקעין. אלא ששום קבלה או אסמכתא להוצאה כאמור לא הוצגה לבית-המשפט. אף לא אחת. "לקחתי הלוואה מהבנק", הוא הסביר, "והחובות [שבגינם הוא הוכרז כפושט-רגל] נוצרו בגלל הלוואות למקרקעין עצמו, לבנות את המקרקעין עצמו ולתחזק אותו" (עמ' 57, ש' 15-12). אלא ששום מסמך, המתעד הלוואה מבנק, לא הוצג. כך נותרה עדותו של הנתבע ראיה יחידה לאמוּר בגרסתו. מן הקושי הראיתי הזה (ראו סעיף 52(2) לפקודת הראיות) אינני רואה מקום להתעלם.

15. המעט, שאוכל לומר לאור מה שפורט לעיל, הוא כי הנתבע לא הניח בסיס לטענה של הסתמכות מוצדקת על מחדלה של העירייה לאכוף את הדין. הוא לא הוכיח כי השקיע במקרקעין מתוך סברה, שיש לה רגליים, כי התובעת השלימה עם שהותו במקרקעין ולא תפעל לסילוקו. הוא לא הוכיח אפילו, כדרך שבה מוכיחים גרסה בבית-המשפט, מתי הוא הגיע למקרקעין. הוא לא סילק את החשש המקנן כי מקורן של החזקותיו במקרקעין הוא פרי השנים האחרונות בלבד, עת שהיה ידוע כי התובעת מתנגדת להתיישבות במקרקעין אלה וכי היא מייעדת אותם לצורך ציבורי. והרי הנתבע היה מיוצג, בכל הכבוד, בידיהם של באי-כוח מיומנים לכל אורכו של הליך זה.

בנסיבות אלו סבורני כי החלטתו ההליכית של הנתבע, שלא להותיר את סוגיית-הפיצוי למסגרת נפרדת, נושאת עמה מחיר. הקביעה, המתחייבת מן התמונה הפרושׂה לעיל, היא כי הנתבע לא הוכיח לא רק את הצידוק שבכריכתה לנדון כאן של זכות לפיצוי, אלא בסיס לזכות עצמה. זאת, על אף שבגדרי-בירורה של התובענה נתאפשרה לו, רחבה-מכל-רחבה, יריעה אשר אִפשרה להניח לפניו של בית-המשפט ראיות בענין זה. אין הנתבע, זו המסקנה המתחייבת, זכאי לפיצוי כנגד פינויָם של המקרקעין.

16. ממסקנה זו לא נמצא לי מקום לשנות ולו נוכח טענה נוספת שהעלתה ההגנה, והיא לאפליתו של הנתבע ביחס למחזיק אחר של מקרקעין ב"פארק דרום", הוא מר צוויג הידוע, שהפיצוי הגבוה אשר בו זיכתה אותו העירייה כנגד נכונות להתפנות מן המקרקעין ובהם החזיק עשה לו, אין זה פלא, שֵׁם בקרבם של תושבי "פארק דרום" כולם. את האבן, שהטילה אל הבאר, מנסה עתה העירייה, בכל כוחה וחוכמתה, למשות הימנה. לא ייפלא כי נדרש לה בכך מאמץ ניכר. אולם להשקפתי, פרשת צוויג לבדה לא תוכל להקים זכות לפיצויָם של כל יתר-המחזיקים בפארק, ללא קשר לנסיבותיהם הפרטניות ולהיקף-החזקותיהם. אותה פרשה ייחדה עצמה להחְזקות בהיקף ניכר, העולה בעשרות מונים על אלו הנדונות כאן; ולהסכמה שבאה לעולם, כנדמה, רק לאחריו של פסק-דין של פינוי. הנתבע לא הראה במה יש לגזור בענינו גזרה שווה לאותה פרשה. ענין צוויג הוא החריג. אין הוא הכלל. הוא לא יוכל להשמיע, אפוא, מקור יחיד לזכות לפיצויָם של מחזיקים אחרים, ובהם הנתבע שלפנַי ובני-משפחתו עמו. יסתפקו אלה בשנים, שבהם נתאפשרה ישיבתם במקרקעין בלא למסור דין וחשבון לאיש ובלא לשלם דבר לבעלים.

17. מכל המקובץ יש לקבל תביעה זו. לא יאוחר מיום 1.8.2016, כנדרש לצורכי-התארגנות, יפַנו הנתבע וכל מחזיק מטעמו, לרבות בני-משפחתו, כל חלק ובו הם מחזיקים בגוש ובחלקות הנדונים, מכל אדם וחפץ שבשליטתם. אין הם זכאים, מן הדין, לפיצוי כלשהו כנגד הפינוי הזה. בתוך 30 ימים מיום המצאתו של פסק-דין זה לידיו ישלם הנתבע לתובעת, בהתחשב מחד גיסא בסכום-האגרה, בהוצאות-המומחים, במספרם של הדיונים ובהיקפה של העבודה המשפטית שנדרשה התובעת להעמיד, ומאידך גיסא בנסיבותיו האישיות כפי שעלו מן ההליך ובמחדלה הראיתי של התובעת, הוצאות-משפט בסך כולל של 4,500 ש"ח וכן שכר-טרחה של עורכי-דין בסך כולל של 9,500 ש"ח. איחור יוסיף הפרשי-הצמדה ורבית כדין ממועד-החיוב ועד ליום-התשלום בפועל.

ניתן היום, י"ד סיוון תשע"ו, 20 יוני 2016, שלא במעמד הצדדים.