1. העתירה שלפניי מתייחסת לחיובו של העותר בארנונה בקשר עם שני נכסים בעיר תל אביב -

הראשון, נכס ברחוב קרליבך 12 שמספר חשבון הארנונה שלו הוא 10134007 (להלן: "הנכס ברחוב קרליבך"); והשני, נכס ברחוב בן גוריון 64 שמספר חשבון הארנונה שלו הוא 10174568 (להלן: "הנכס ברחוב בן גוריון"). המשיבה (להלן: "העירייה") חייבה את העותר בארנונה בגין שני הנכסים הללו בתקופה שמיום 1.4.2005 ועד יום 31.3.2006. העירייה ניסתה לגבות את החוב מהעותר בהליכי גבייה מנהליים.

בעתירה עתר העותר כי בית המשפט ייתן צו האוסר על העירייה לנקוט בכל הליך בקשר עם הנכסים הללו, וכן להורות על ביטול הליכי הוצאה לפועל הננקטים בקשר עם החוב הנטען לגביהם. כדי להכריע בעתירה, יש לבחון אם כן האם הוכיח העותר כי הוא אינו חייב בחובות הארנונה הנטענים לגבי שני הנכסים נושא העתירה.

2. לטענת העותר בעתירה, הוא אינו קשור לנכסים, וכי הוא לא החזיק בהם מעולם. לטענתו, אם בידי העירייה ישנם מסמכים מהם עולה לכאורה מסקנה הפוכה, הרי שמסמכים אלה הם מזויפים והם תולדה של מעשה מירמה. העותר אף הגיש לטענתו תלונה בגין הונאה וזיוף. עוד טען העותר כי לא יתכן כי בידי העירייה קיים מסמך החתום על-ידיו מהתקופה הנטענת, שבה ריצה העותר עונש מאסר. העותר הוסיף וטען, כי הוא הודיע לעירייה כי הוא אינו חתום על הסכמי השכירות כבר בשנת 2008, והוא נדהם לגלות, בשנת 2012, כי העירייה נוקטת נגדו הליכים בקשר לחוב הארנונה בנכסים אלה. העותר הוסיף כי מעולם לא נשלחה אליו דרישה לתשלום החוב קודם לכן, וגם מטעם זה העירייה אינה יכולה לגבות את החוב הנטען.

3. בתשובתה לעתירה העלתה העירייה טענות שונות, ובכלל זה טענות סף (בדבר העדר סמכות עניינית של בית-המשפט לדון בעתירה ושיהוי בהגשתה). עוד העלתה העירייה טענות ביחס לחובות נוספים של העותר, הנובעים מהיותו בעל-מניות בחברות (פ.ד.מ חברה לבנין והנדסה בע"מ ומדד – חברה לעבודות הנדסה ובנין (1989) בע"מ), החייבות אף הן לגישת העירייה בתשלומי ארנונה. יובהר כבר בשלב זה שמאחר שכפי שהובהר לעיל, עניינה של העתירה הוא בחובות ה"פרטיים" של העותר בקשר עם הנכסים שברחוב קרליבך וברחוב בן גוריון, אינני סבורה כי יש מקום לבחון את טענות העירייה לגבי חובותיו של העותר כבעל מניות בחברות פדמ ומדד. ככל שבין הצדדים יתגלעו מחלוקות ביחס לחובות אלה, יהיה עליהם לפעול במסגרת הליך נפרד כדי לבררם.

באשר לנכסים נושא העתירה, טענה העירייה כי העותר חייב אישית בתשלום הארנונה עבורם בתקופה הרלוונטית, וכי היא אף בצעה במהלך השנים 2005 – 2012 הליכים שונים לצורך גביית החוב האמור מהעותר.

4. במהלך מספר דיונים שהתקיימו בעתירה נעשה ניסיון לברר את טענות העותר לגופן, וזאת מבלי שהעירייה ויתרה על כל טענותיה ובכלל זה על טענות הסף המקדמיות שלה כפי שהן הועלו בתשובה לעתירה. כך, נעשה ניסיון לבחון את השאלה האם החתימה שנחזית להיות חתימת העותר על גבי הסכמי השכירות בקשר עם הנכסים נושא העתירה, היא אכן חתימתו, או שמא מדובר בחתימה מזויפת.

הנכס ברחוב קרליבך

5. העירייה פנתה – לפנים משורת הדין לגישתה, לבעל הנכס ברחוב קרליבך – חברת מונרדה השקעות ונכסים בע"מ (להלן: "מונרדה"). בתשובה לפנייתה של העירייה, השיבה חברת מונרדה ביחס להסכם השכירות לנכס ברחוב קרליבך מיום 26.12.04 שעליו נחזה העותר להיות חתום, כי העותר לא היה צד להסכם השכירות בגין הנכס הזה, בתקופה הנטענת. לגישתה של מונרדה, מי שהחזיק בפועל בנכס זה היתה חברת "סופר זול" באמצעות מר יהודה גואטה, שאף ערב להסכם השכירות בערבות אישית. לעמדתה צירפה חברת מונרדה העתק של הסכם השכירות בינה לבין חברת סופר זול ביחס לתקופה הרלוונטית.

בנסיבות אלה, היתה עמדת העירייה כי אף שמלכתחילה היה העותר צריך לפעול כדי לברר את טענת הזיוף ואחריות כזו אינה מוטלת על העירייה, הרי משהתבררה עמדתה של מונרדה, בעלת הנכס, מוכנה העירייה לשנות את שם המחזיק ברישומיה באופן ששם המחזיק בנכס ברחוב קרליבך לתקופה מיום 4/2005 ועד 4/2006 יהיה חברת סופר זול בע"מ ולא העותר.

6. ואולם, לאחר שינוי שם המחזיק לשמה של חברת סופר זול, הגישה חברת סופר זול השגה לעירייה, בה היא טענה כי הסכם השכירות אינו מזויף, וכי העותר אכן היה מי שהחזיק בנכס בתקופה הרלוונטית.

לאור עמדתה זו של סופר זול - ממנה עולה כי בינה לבין העותר קיימת מחלוקת בשאלה מי אכן החזיק בנכס ברחוב קרליבך בתקופה הרלוונטית - הודיעה העירייה לבית-המשפט כי מצב החיובים יחזור להיות כפי שהיה, קרי העותר ימשיך להיות מחויב בארנונה בהתאם להסכם השכירות שהומצא לעירייה, ושהעירייה הסתמכה עליו כדין. העירייה חזרה וציינה כי היא עומדת על טענות הסף שהועלו על ידיה במסגרת כתב התשובה שהיא הגישה.

7. בתגובה לעמדה זו של העירייה, ציין העותר כי לאור עמדתה של חברת מונרדה כפי שזו נמסרה לעירייה, לא יכולה להיות מחלוקת כי ההסכם להשכרת הנכס ברחוב קרליבך בתקופה הרלוונטית לא נחתם על-ידיו, כפי שהצהירו גם בעלי הנכס עצמם.

הנכס ברחוב בן-גוריון

8. באשר לנכס הנוסף, שברחוב בן-גוריון, היתה עמדתה של העירייה באחת מהמסמכים שהיא הגישה לבית-המשפט, כי על הסם השכירות להשכרתו בתקופה הרלוונטית נחזות להיות שלוש חתימות בכל עמוד – של אבי גואטה ושל אילנה גואטה (המשכירים), ושל העותר (החתום לכאורה בשמו "פינון"). אולם, בסוף הסכם השכירות, במקומם של השוכר והמשכיר, ישנן רק שתי חתימות הזהות לחתימותיהם של גואטה אילנה וגואטה יהודה ונעדרת חתימתו של העותר כ"פינון", כפי שהיא התנוססה על יתר עמודי החוזה.

העירייה לא היתה נכונה להחליף את שם המחזיק גם ביחס לנכס זה, בטרם יתבררו העובדות מול מר יהודה גואטה (שהעירייה אף הציעה כי יוזמן להיחקר בבית-המשפט).

9. מאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה ביחס לשינוי זהות המחזיק – לא בנכס ברחוב קרליבך ואף לא בנכס ברחוב בן גוריון, הרי שיש מקום להכריע בעתירה לגופה, בהתאם למכלול טענותיהם של הצדדים, ובכלל זה טענותיה המקדמיות של העירייה.

טענת "אינני מחזיק" היא טענה שיש להעלות במסגרת השגה

10. אחת מטענות הסף של העירייה היתה כי לבית-המשפט אין סמכות עניינית לדון בעתירה, משום שהעותר לא מיצה את ההליכים שעמדו לרשותו. לגישת העירייה, טענת העותר היא טענת "אינני מחזיק", וזוהי טענה שהעותר צריך היה להעלות אותה במסגרת השגה, השגה שאילו היתה נדחית – היה על העותר לערור עליה.

11. סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) התשל"ו – 1976 קובע:

"(א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

...

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות;

4)

תשנ"ד-1994

...

(ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א).

(

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה".

מיום 30.11.1981

תיקון מס' 1

ס"ח תשמ"ב מס' 1033 מיום 30.11.1981 בעמ' 4 (ה"ח 1553)

3. מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;

(2) נפלה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;

מיום 2.6.1987

תיקון מס' 2

ס"ח תשמ"ז מס' 1216 מיום 2.6.1987 בעמ' 122 (ה"ח 1817)

הוספת פסקה 3(3)

מיום 1.3.1993

תיקון מס' 3

ס"ח תשנ"ג מס' 1406 מיום 7.1.1993 בעמ' 15 (ה"ח 2143)

3. (א) מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;

(3) הוא אינו מחזיק כמשמעותו בסעיף 274ב (ב) לפקודת העיריות, או בסעיף 153 (ב) לצו המועצות המקומיות (א), התשי"א-1951, לפי הענין.

(ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א).

מיום 8.7.1994

תיקון מס' 4

ס"ח תשנ"ד מס' 1471 מיום 8.7.1994 בעמ' 241 (ה"ח 2257)

3. (א) מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;

(3) הוא אינו מחזיק כמשמעותו בסעיף 274ב (ב) לפקודת העיריות, או בסעיף 153 (ב) לצו המועצות המקומיות (א), התשי"א-1951, לפי הענין.

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו סבעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות;

(ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א).

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה.

מיום 1.1.2004

תיקון מס' 6

ס"ח תשס"ד מס' 1920 מיום 18.1.2004 בעמ' 127 (ה"ח 64)

הוספת פסקה 3(א)(4)

מהסעיף עולה כי הכלל הוא שטענות מהסוג של טענת "אינני מחזיק" הן טענות שעל הנישום להעלות אותן במסגרת השגה על החיוב בארנונה. אכן, מכוח ס' 3(ג) לחוק הערר, רשאי בית-המשפט לאפשר לנישום להעלות טענה של "אינני מחזיק" גם במסגרת הליך משפטי. ההלכה הפסוקה שהתייחסה לסעיף זה, קבעה כי בית המשפט יאפשר העלאת טענות בפניו, כאשר מדובר בנושאים עקרוניים ובעלי חשיבות כללית, ולא בנושאים עובדתיים טכניים.

12. כך נפסק בהקשר זה בפסק הדין המנחה בע"א 4452/00 ט.ט.ט טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 3 (2002):

"נראה כי בנושאים עובדתיים וטכניים, הנטייה תהיה להגביל את האזרח להליכי ההשגה המנהלית. בירור עניינים אלה בקשר לחיובי הארנונה הוא פשוט ונוח יותר במסגרת הגופים המנהלים-המקצועיים. גופים אלה ערוכים לבירור שאלות מסוג זה, המצריכות לעיתים עריכת מדידות ובדיקת המצב בשטח. לעומת זאת, בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות".

13. במקרה דנן המחלוקת בין העירייה לבין העותר איננה מחלוקת בשאלה עקרונית, אלא מחלוקת בשאלה שהיא עובדתית – טכנית: מי החזיק בפועל בנכסים נושא העתירה בתקופות הרלוונטיות, והאם – כפי שעולה מהסכמי השכירות שעליהם הסתמכה העירייה, העותר הוא אכן מי שהחזיק בנכסים אלה, או שהחזיק בהם מאן דהוא אחר. הכרעה בשאלות אלה, עשויה להיות כרוכה בין היתר בשאלת הזיוף של ההסכמים, ובשאלה האם העותר חתום על הסכמי השכירות – בין בעצמו ובין באמצעות מי מטעמו.

שאלות אלה הן שאלות עובדתיות, שלבית-המשפט במסגרת דיון בעתירה מנהלית אין כלים טובים לבררן. אכן, בשלבים מסוימים במהלך הדיון בעתירה נעשו על ידי בית המשפט ניסיונות לסייע לצדדים לפתור את המחלוקת ביניהם ולברר את השאלות הללו – בין באמצעות מינוי מומחה שיחווה את דעתו ביחס לזהות כתב-היד של מי שחתם על ההסכמים ובין בדרך אחרת. יחד עם זאת, ומאחר שבסופו של דבר הצדדים לא הגיעו להסכמה, ומאחר שמסתבר כי קיימת מחלוקת עובדתית בין העותר ובעלי הנכס לבין סופר זול ומר גואטה ביחס לשאלת זהות החותמים על ההסכמים, בית-המשפט אינו יכול להכריע בענין זה במסגרת העתירה. ודאי שהכרעה בנושא זה אינה אפשרית בהליך שסופר זול ומר גואטה אינם צדדים לו.

14. יוער עוד, כי אינני מתייחסת לטענות העירייה ביחס למועד בו היה על העותר להגיש את השגתו כנגד החיוב שלו בקשר עם הנכסים נושא העתירה. אכן, במסגרת התשובה לעתירה העירייה הפנתה לרשימה ארוכה של הליכי אכיפה וגבייה שבוצעו על ידיה נגד העותר (ר' ס' 8 לתשובה לעתירה). יחד עם זאת, אין זה ברור האם כל ההליכים המפורטים התנהלו בקשר עם הנכסים נושא העתירה – או שהם מתייחסים לחיובי ארנונה אחרים של העותר, ביחס לנכסים אחרים שהעירייה טוענת לחובות שלו לגביהם (ור' את התייחסותם של הצדדים לנושא זה בישיבת יום 13.3.2014, וטענות העירייה וב"כ העותר ביחס לכך).

15. כך או אחרת, בפני העותר עומדות מספר אפשרויות במסגרתן ניתן יהיה לברר את טענותיו לגבי החזקת הנכסים נושא העתירה בתקופות הרלוונטיות – הוא יכול לפנות בהליך אזרחי כנגד סופר זול וגואטה, ולבקש הצהרה ביחס לזהות המחזיקים בנכסים בתקופה הרלוונטית; הוא יכול גם לבקש כי המועד להגשת השגה יוארך, ולהעלות את טענותיו בפני מנהל הארנונה במסגרת השגה. מובן כי אינני מחווה דעה ביחס לאף אחד מההליכים הללו וביחס לטענות האפשריות של הצדדים בכל אחד מהם.

16. סיכומה של נקודה זו – משנודע לעותר כי העירייה מחייבת אותו בתשלום ארנונה בקשר עם הנכסים נושא העתירה, היה עליו להגיש השגה כנגד החיוב, ולא עתירה מנהלית לבית-המשפט. במסגרת הדיון בהשגה היה מקום לברר את השאלה העובדתית הטכנית, האם העותר אכן היה ה"מחזיק" בנכסים הללו בתקופה הרלוונטית, כהגדרתו של מונח זה בפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"). משהעותר לא עשה כן, בית המשפט אינו מוסמך לדון בטענותיו במסגרת העתירה.

מהי החובה המוטלת על העירייה כאשר נמסרת לה הודעה על חדילת חזקה?

17. למעלה מן הצורך, ברצוני להתייחס למספר עניינים נוספים שהיו שנויים במחלוקת בין הצדדים. כפי שהובהר לעיל, העירייה רשמה את העותר כמחזיק בנכסים נושא העתירה מכוח הסכמים שנטען שהוא חתום עליהם.

מדובר בשני הסכמי שכירות שצורפו כנספחים לתשובת העירייה.

18. ההסכם הראשון הוא הסכם שכירות מיום 29.12.04 שכעולה ממנו הצדדים לו הם גויטה יהודה ואילנה (המשכיר) לבין העותר (שכעולה מההסכם הוא השוכר). ההסכם מתייחס לשני נכסים, שאחד מהם הוא הנכס ברחוב בן גוריון. העותר נחזה להיות חתום על הסכם זה. ההסכם השני הוא הסכם מיום 10.3.05, בין מונרדה (המשכירה) לבין העותר (השוכר) ההסכם מתייחס לנכס ברחוב קרליבך, ועל-פני הדברים העותר נחזה להיות חתום גם על-גביו.

19. ס' 325 לפקודת העיריות קובע כי:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה".

ס' 326 לפקודה קובע:

"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעירייה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו; בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

20. העולה מהסעיפים הללו הוא כי החובה להודיע על חדילת חזקה בנכס חלה על מי שהחזיק בו – חובה להודיע בכתב לעירייה כי חדל להחזיק. כל עוד לא ניתנה הודעה – ה"מעביר" קרי המחזיק הקודם - יוסיף להיות חייב בארנונה.

אכן, מי שמעולם לא החזיק בנכס – איננו חייב להודיע לעירייה על "חדילת חזקה" בו. זאת משום שעל פי פקודת העיריות, החייב בארנונה - ה"מחזיק" בנכס, מוגדר בס' 1 לפקודה כ"מי שמחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". מכאן שמי שאינו מחזיק ולא היה כזה, אינו חייב בתשלום ארנונה. אדם כזה לא יהיה חייב בארנונה גם אם לא מסר הודעה בדבר חדילת חזקה לעירייה (בניגוד למי שהיה מחזיק וחדל להיות כזה).

21. במקרה דנן, נמסרה לעירייה הודעה על העברת חזקה, הודעה שממנה עלה לכאורה כי החזקה בנכס הועברה לעותר בהתאם להסכמי השכירות שנמסרו לעירייה. השאלה הנשאלת היא איזו "חובת בירור" מוטלת על העירייה כאשר מוצג לה הסכם, ממנו עולה לכאורה כי החזקה בנכס מסוים עברה (מכוח מכירתו או השכרתו) לאדם אחר. האם חייבת העירייה לוודא כי ההסכם שמוצג לה הוא אותנטי, וכי המחזיק החדש שבהתאם לדיווח הוא המחזיק בנכס, אכן חתום על ההסכם ואכן הפך להיות המחזיק בו? או שמא היא רשאית להסתמך על ההסכם שנמסר לה, וה"מחזיק" החדש הנטען הוא זה שצריך לנקוט בהליכים כדי להוכיח שהוא אינו כזה.

22. עמדתה של העירייה היא כי לא חלה עליה כל חובת בירור. לגישתה, קיומה של מחלוקת בין צדדים ביחס לטענה לפיה הסכם שהועבר לידיה הוא מזויף, איננו מעניינה של העירייה, והיא צריכה להיות מוכרעת על ידי הצדדים עצמם, ללא קשר אליה. מנגד, לטענת העותר, במקרה דנן אין מחלוקת כי העותר אינו חתום על ההסכם ביחס לנכס ברחוב קרליבך, וזוהי גם עמדתה של העירייה. עוד נטען כי לא חלה על העירייה כל מטלה של "חקירה ודרישה" לאור עמדת הבעלים ביחס להחזקה בנכס זה. באשר לנכס ברחוב בן גוריון, טען העותר כי מהודעתה של העירייה עצמה עולה כי עמדתה היא שלא העותר הוא זה החתום על ההסכם לגבי נכס זה.

23. אני סבורה כי ככלל, רשאית העירייה לקבל הודעות בדבר העברת חזקה וליישם את האמור בהן, אלא אם כן קיימות נסיבות חריגות המעוררות – על פני הדברים ובלא צורך בחקירה ודרישה – חשד מבוסס כי להודעה אין בסיס. אולם, כאשר מוגש לעירייה הסכם שנחזה להיות חתום על ידי משכיר ושוכר, ועולה ממנו על-פניו כי החזקה בנכס עברה מידיו של המשכיר לידיו של השוכר, רשאית העירייה לשנות את רישומיה, ולציין את השוכר כמחזיק בנכס.

מובן כי אם מי שנחזה להיות שוכר מכוח הסכם שכירות טוען כי חתימתו זויפה, הוא רשאי לנקוט בהליכים כדי להוכיח זאת. אם מוצג לעירייה מסמך מחייב (כגון פסק-דין של בית משפט בהליך אזרחי), ממנו עולה כי מי שנחזה להיות חתום על הסכם שכירות – איננו חתום עליו, אין ספק כי על העירייה ליישם את האמור בפסק-הדין ולשנות את רישומיה, והדברים ברורים.

24. השאלה העיקרית השנויה במחלוקת בין הצדדים היא מי צריך ליזום הליך במסגרתו תיבחן שאלת האותנטיות של ההסכם – האם הנישום, שהעירייה טוענת שהחזקה הועברה אליו, או העירייה (לאחר שהנישום פונה אליה וטוען כי החתימה הנחזית להיות חתימתו היא מזויפת). כעולה מהאמור לעיל, אני סבורה שככלל - החובה לערוך בירור (בין אם בדרך של השגה או בהליך אזרחי מול מי שלפי הטענה זייף את החתימה) חלה על הנישום ולא על העירייה.

25. מסקנה זו נובעת בין היתר מההלכה הפסוקה שהתייחסה לשאלה דומה - מתי חלה על העירייה חובה לברר באופן אקטיבי מי מחזיק בנכס, והאם החזקה בו הועברה. בפסק הדין בר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (17.4.2008) (להלן: "פס"ד דור אנרגיה") קבע בית-המשפט העליון ברוב דעות כי אפשר שיתקיימו נסיבות חריגות שבהן יהיה מקום לראות את מי שחדל להחזיק בנכס כמי שמילא את חובתו לפי סעיף 325 לפקודת העיריות, הגם שהוא לא מסר הודעה בכתב על שינוי זהות המחזיק בנכס כנדרש בסעיף. הנסיבות הללו מתקיימות כאשר המידע בדבר שינוי זהותו של המחזיק בנכס הגיע בפועל לידי העירייה.

כב' השופט דנציגר קבע באותו ענין כי במקרים בהם קיימת "הצטברות של נסיבות שיש בה כדי ליצור מצב קיצוני המטיל חובת בדיקה אקטיבית על הרשות", הרי להפרת חובה זו יהיו תוצאות שעשויות בנסיבות המתאימות להיות פטור מוחלט מתשלום ארנונה.

26. על סמך פסק הדין בענין דור אנרגיה, פסק בית המשפט העליון בבר"מ 8462/111 מנהל הארנונה בעיריית הרצלייה נ' פלקון (פורסם בנבו, 12.8.2014) כי כאשר מנהל הארנונה ידע שאחרים החזיקו בנכס בתקופת החוב, הרי בהתאם למידות של שכל ישר והגינות בסיסית בהן מחויבת הרשות, היה על מנהל הארנונה להתייחס למחזיק בפועל בנכס, ולא להתעלם מראיות ברורות שהיו בפניו ביחס לכך.

27. כפי שהובהר לעיל, נסיבות המקרה דנן הן שונות מאלה שנדונו בפסקי-הדין הנ"ל. במקרה דנן, העותר אינו טוען כי הוא חדל להחזיק בנכסים וכי היה על העירייה לקבוע כי אלה הם פני הדברים, למרות שהוא לא הודיע לה בכתב על חדילת חזקה. טענתו של העותר היא כאמור כי הוא לא היה צריך כלל למסור הודעה כלשהי לעירייה, שכן הוא מעולם לא החזיק בנכס. יחד עם זאת, ניתן ללמוד מפסקי-הדין הנ"ל את האופן שבו בית המשפט מתייחס לחובת הבירור של העירייה.

28. בית המשפט קבע בפסק הדין בענין דור אנרגיה כי "מטרתם של סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות להקל את הנטל המוטל על העירייה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזרה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה" (שם, בעמ' 10).

בית-המשפט הפנה באותו ענין לפסק הדין בע"א 739/89 מיכקשווילי נ' עיריית תל אביב יפו, פ"ד מה(3) 769, 755 (1991), שם נקבע כי:

"ניכר בפקודת העיריות [נוסח חדש], כי מגמתה שלא להכביד על עירייה יתר על המידה באיתור הגורם המהווה 'מחזיק' לגבי נכס מסוים לצורך תשלום הארנונה. בדרך כלל רשאית היא להסתמך על רישום ועל הודעות מתושביה בדבר שינויי מצב".

29. כלומר, ההלכה הפסוקה קבעה כי ככלל העירייה איננה חייבת בחובת בדיקה וחקירה, וכי היא רשאית להסתמך על "רישום והודעות מתושביה בדבר שינויי מצב", וזאת כדי לא להכביד על העירייה יתר על המידה. באופן דומה אני סבורה כי העירייה רשאית להסתמך על הודעות מתושביה גם בנסיבות כמו נסיבות המקרה דנן. במילים אחרות, גם כאשר העירייה מקבלת הודעה על כך כי החזקה בנכס הועברה, וכי אדם אחר הפך מכוח הסכם שכירות למחזיק בו, היא רשאית להסתמך עליה. זאת, אלא אם כן קיימת "הצטברות של נסיבות שיש בה כדי ליצור מצב קיצוני המטיל חובת בדיקה אקטיבית על הרשות", קרי – נסיבות המעוררות על פני הדברים חשד ברור כי להודעה אין בסיס.

30. במקרה דנן, בעת שנמסרה ההודעה לעירייה ביחס לחילופי מחזיקים, אינני סבורה כי היה עליה להטיל ספק במהימנותה. העירייה לא היתה חייבת להשוות את החתימות על גבי ההסכמים, לבחון מי חתום עליהם בפועל, והאם החתימות הן אותנטיות או מזויפות.

אכן, בהמשך ובמהלך ניהול העתירה הנוכחית התגלו לעירייה עובדות נוספות (עמדתה של חברת מונרדה), שיתכן שלו היו ידועות לה במועד ההודעה – היה בהן כדי לגרום לקיומו של חשד בדבר האותנטיות של חתימתו של העותר לפחות על ההסכם המתייחס לנכס ברחוב קרליבך. יחד עם זאת, מדובר במידע שהגיע לידיה של העירייה לאחר הגשת העתירה. לכן, אין בקיומו כדי לשנות את המסקנה לפיה העירייה פעלה כדין כאשר שינתה את הרישום ורשמה את העותר כמחזיק.

31. המסקנה לפיה ישנו תוקף לרישומיה של העירייה, ועל העותר- החולק עליהם - מוטל הנטל להוכיח כי אין להם בסיס, נובעת גם מהוראת סעיף 318 לפקודת העיריות. סעיף זה קובע כי:

"פנקסים נחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי הפקודה יתקבלו, בלי כל ראיה אחרת, כראיה לכאורה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תוקפן."

32. יוער בשולי הדברים כי חרף העובדה כי דין העתירה להידחות, אני סבורה כי טוב תעשה העירייה אם תשוב ותשקול את עמדתה ביחס לרישומי המחזיקים בנכסים נושא העתירה בהתאם למכלול המידע שהובא בפניה בעת הדיון בעתירה, מידע שיש בו לפחות כדי להטיל ספק לגבי השאלה האם העותר הוא אכן מי שהחזיק בנכסים. במסגרת זו על העירייה לבחון את טענות העותר כפי שהן עלו בעתירה ואת מכלול הנסיבות הרלוונטיות, כדי להגיע להחלטה מנהלית חדשה וסבירה גם בנושא זה.

33. סוף דבר – לאור כל המפורט בפסק דין זה לעיל, העתירה נדחית.

בנסיבות הענין ולאור מהלך בירור העתירה כפי שפורט לעיל, אינני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, כ' חשוון תשע"ה, 13 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.