מבוא:

1. לפניי תביעה כספית על סך 50,000 ₪ בעטיה של הפרת הסכם נטענת למתן שירותי תיווך למכירת דירתו של הנתבע, דירה בת 4 חדרים ברחוב העירית 18/6 במעלה אדומים (להלן: "הדירה").

נוכח ניהול התביעה בסדר דין מהיר ובהתאם לתקנה 214 טז לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ינומק פסק הדין באופן תמציתי.

הצדדים:

2. התובעים הינם מתווכים מורשים במקרקעין בעלי רישיון ובעלים במשותף של סוכנות לתיווך במקרקעין הידועה בשמה המסחרי "מרכז הנכסים". הנתבע הינו בעל הזכויות בדירה אשר הזמין בזמנים הרלבנטיים לתביעה שירותי תיווך מהתובעים.

פרשת התביעה:

3. לטענת התובעים, כעולה מכתב התביעה, בין הצדדים נכרת הסכם תיווך בהתאם לטופס הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות מס' 0205 מיום 5.3.2013 ( להלן: "הסכם התיווך"). במסגרת הסכם התיווך, התחייב הנתבע לשלם לתובעים דמי תיווך בשיעור 2% גם במהלך תקופת הסכם הבלעדיות וגם לאחריו.

על יסוד התחייבות הנתבע כאמור, פעלו התובעים לשווק את דירתו באמצעות פרסום בעיתון ובמרשתת משך מספר שבועות וכן, נקטו באמצעים נוספים והביאו בפועל מספר רב של לקוחות פוטנציאליים לדירת הנתבע.

4. על פי תנאי ההסכם, תקופת הבלעדיות החלה מיום 5.3.13 ועד ליום 10.6.13. עוד סוכם בין התובע מס' 2 לנתבע, כי הנתבע יהא רשאי למכור את הדירה בכוחות עצמו ובלבד שלא יפרסמה במרשתת ובכפוף לשאר תנאי הסכם התיווך או הבלעדיות.

5. ביום 5.5.13 מכר הנתבע את דירתו לרוכש פוטנציאלי בתמורה לסך של 1,265,000 ₪ שלא באמצעות התובעים, אלא באמצעות המתווך גנאדי בוגדינוב. בכך לטענת התובעים, הפר הנתבע את הסכם התיווך. בגין הפרת ההסכם עותרים התובעים לפסוק להם את הרכיבים כדלקמן: אובדן דמי התיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ בסך 42,607 ₪. פיצויים מוסכמים בשיעור 3% מערך הדירה (כולל מע"מ) בסך 54,162 ₪. פיצוי בגין מניעת עסקת התווך עם הרוכשים בשיעור של 2% (כולל מע"מ) בסך 36,108 ₪. עם זאת על מנת לנהל ההליך בהליך של סדר דין מהיר העמידו התובעים את תביעתם על סך 50,000 ₪.

פרשת ההגנה:

6. הנתבע מכחיש בכתב ההגנה שהוגש מטעמו טענות התובעים. לטענתו, התובעים פעלו בניגוד להוראות חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 על תקנותיו. לטענת הנתבע, נוכח סירובו לחתום על הסכם בלעדיות, הוסיפו התובעים להסכם התיווך הסטנדרטי את המילים "עידו רשאי למכור את הנכס לבד אך ללא פרסום באינטרנט" בכתב ידם - תוך שהבהירו שהוספה זו מבטלת למעשה כל בלעדיות והופכת את הטופס שהוצג להסכם תיווך רגיל.

7. לטענת הנתבע, חתם הוא למעשה על טופס הסכם תיווך "רגיל" במסגרתו הצדדים לא דנו כלל על שיעור דמי התיווך. לטענת הנתבע, התובעים פעלו בחוסר מקצועיות ולא היוו הגורם היעיל של העסקה. כמו כן, סכום התמורה המשוער בהסכם התיווך עמד על סך 1,350,000 ₪, בניגוד לטענת התובעים. כן, טען הנתבע, כי על פי ההסכם הוא היה רשאי למכור את הדירה לבדו ללא חיוב בתשלום דמי התיווך. עוד ציין הנתבע, כי מר גנאדי היה המתווך של הרוכשים ולא תיווך בעסקה מטעמו.

הבאת ראיות התביעה:

8. בדיון שהתקיים בפניי במעמד הצדדים ביום 11.6.14 העיד בפניי תובע 1.

8.1 בחקירתו הנגדית אישר התובע 1, כי הסכם הבלעדיות לא נחתם בפניו. כמו כן, אישר, כי הנתבע חתם רק על הסכם הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות ואולם, לא חתם על הסכם שירותי תיווך כללי ובלשונו "הוא חתום על טופס אחד בלבד של בלעדיות. לא החתמנו אותו על טופס רגיל" (פרוט' בעמ' 6 שורה 32). התובע 1 ציין עוד, כי מאז התיקון שבוצע בחוק המתווכים, הינם נוהגים להחתים את לקוחותיהם על גבי שני הטפסים גם יחד. התובע 1 אישר, כי לא הציג לבית המשפט את ההסכם המקורי עליו חתם הנתבע. כן אישר, כי בהסכם התיווך בבלעדיות לא צויין שיעור דמי התיווך. כן ציין, כי נפלה בטופס המודפס הסטנדרטי (נספח א' לכתב התביעה) טעות סופר בכך שלא צויין שיעור דמי התיווך. התובע 1 הוסיף כי הסוכנות פעלה לתיקון המעוות והוציאה טופס חדש בו מצויין שיעור דמי התיווך כפי שניתן לראות ב- נ/1. כמו כן, התובע 1 אישר, כי הוא לא ניהל את המו"מ עם הנתבע, אלא שותפו, התובע 2. לבסוף הפטיר, כי הסוכנות ביצעה פעולות פרסום בעיתונים מקומיים ובאתר האינטרנט ובשל פעולות אלה יש לראות בה כגורם היעיל בעסקה על פי הוראות הדין. כמו כן, התובע 1 הודה, כי קיים חסר בהסכם, בכך שחסר הסכם התיווך הכללי וכן, היעדרו של ציון שיעור דמי התיווך על פני ההסכם.

8.2 התובע 2 נחקר בפניי. התובע 2 אישר, כי הוא היה נוכח בעת כריתת ההסכם עם הנתבע. כמו כן, אישר לאחר עיון בטופס המקורי, כי סכום המחיר המבוקש על הדירה עמד על סך מיליון שלוש מאות וחמישים ₪ ולא כטענת התובעים בכתב התביעה ובתצהירם בסך מיליון חמש מאות ושלושים ₪. כמו כן, התובע מס' 2 טען, כי שיעור דמי התיווך בסך 2 אחוז בתוספת מע"מ הינה הסכמה בעל פה שכן, הדבר לא נזכר בהסכם התיווך. בנוסף, התובע 2 ציין, כי התנאי שהוסף בכתב יד אינו מעלה ואינו מוריד מזכות התובעים לקבלת דמי התיווך, אלא, רק מתן זכות ללקוח למכור את הנכס במהירות רבה יותר בכוחות עצמו. במהלך החקירה הנגדית ציינו ב"כ הצדדים, כי לא הייתה מחלוקת עובדתית כי התובעים לא היו מעורבים כלל במשא ומתן במכירת הדירה אשר נמכרה באמצעות שירותי תיווך של מתווך אחר.

הבאת ראיות מטעם ההגנה:

9. הנתבע נחקר בפניי בחקירה נגדית. בחקירתו הנגדית אישר הנתבע, כי מכר את הדירה לצדדים שלישיים בזמנים הרלבנטיים תמורת מיליון ומאתיים שישים וחמישה אלף שקלים חדשים. הנתבע הודה, כי סך של 15,000 ₪ שולמו למתווך גנאדי ואולם לשיטתו לא עסקינן ב-'דמי תיווך' הואיל והוא לא שילם את הסכום הנ"ל למתווך, אלא, לרוכשים. כאשר ב"כ התובעים הקשה עליו בעניין זה חזר בו הנתבע מטענתו והודה, כי ניתן להגדיר התשלום הנ"ל כ-'דמי תיווך' ואף לא הכחיש, כי גנאדי המתווך הנפיק חשבונית מס בגין הסכום הנ"ל.

10. לשאלה מה היה שיעור דמי התיווך שסוכם עם התובעים השיב, כי סוכם בעל פה על דמי תיווך בשיעור 1% כולל מע"מ. הנתבע לא נתן תשובה משכנעת לסתירה שנתגלתה בין עדותו לקיומו של סיכום בעל פה בדבר שיעור דמי התיווך לבין טענתו בכתב ההגנה על פיה, הצדדים לא סיכמו דבר בעניין זה. הנתבע ציין, כי עניין זה לא צויין בהסכם עליו הינו חתום כאשר הנתבע אישר את חתימתו על גבי הסכם הבלעדיות שצורף כנספח א' לכתב התביעה. הנתבע אף אישר, כי עיין בהסכם עליו חתם אם כי ציין כי לא התעמק באמור בו. לשאלה מדוע לא ביקש למחוק את המילים "הסכם בלעדיות" בכותרת ההסכם השיב, כי נתן אמון בתובע מס' 2 לאחר שזה הוסיף את התוספת בכתב יד. כמו כן, הנתבע מפרש את התוספת בכתב יד באופן המעניק לו את הזכות למכור את הדירה אף באמצעות מתווך אחר. במסגרת חקירתו אישר הנתבע, כי פנה אל התובעים לאחר המכירה ודיווח להם אודות המכירה וכן, ציין, כי הוא לא יזם את הפנייה למתווך ולא שכר את שירותיו. מאידך, הודה, כי ניהל עם המתווך גנאדי שיחות טלפון רבות במסגרת המו"מ שהתנהל למכירת הדירה ואף לצורך תשלום שכר טירחתו.

11. בסיכומים בכתב שהוגשו על ידי ב"כ התובעים, מצביעים התובעים, על עובדות שלטענתם אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים – המקימות עילת תביעה. התובעים מדגישים, כי הנתבע הודה בהזמנת שירותי תיווך מהם ובחתימתו על נספח א' שהינו מסמך כתוב וחתום על ידי הנתבע, על פיו עסקינן בהסכם תיווך בבלעדיות הן על פי האמור בכתובתו והן בתנאי המפורט בסעיף 6 (2) להסכם. כמו כן, הנתבע הודה, כי הדירה נמכרה לצד ג' במהלך תקופת הבלעדיות על ידי מתווך אחר. באשר לשיעור דמי התיווך הצביע ב"כ התובעים על סתירה משמעותית בין עדותו של הנתבע בבית המשפט, לפיה, סוכם עם התובעים על שיעור דמי תיווך בגובה 1% (כולל מע"מ), כאשר בכתב ההגנה נטען, כי כלל לא סוכם שיעור דמי התיווך. מכל מקום, התובעים רואים בעדות הנתבע בחקירתו הנגדית משום הודאת בעל דין המחייבת את הנתבע לכל הפחות בסכום זה.

12. בסיכומים בכתב שהוגשו על ידי ב"כ הנתבע חוזר הוא על גירסתו העובדתית ועל פרשנותו את הסכם התיווך בשים לב לתנאי שהוסף בכתב ידו של התובע 2 המאפשר לו למכור את הדירה בכוחות עצמו. כמו כן, ב"כ הנתבע, מדגיש, כי התובעים פעלו בניגוד לחוק המתווכים על תקנותיו הקוגנטיות. לטענתו, על מנת לבסס עילת תביעה הנסמכת על התחייבות לבלעדיות, היה על התובעים להציג שלושה מסמכים שונים ונפרדים כדלקמן: א. טופס הזמנת תיווך, החתום על ידי הנתבע ובמסגרתו לפרט את כל הפרטים הקבועים בחוק לרבות ובפרט את שיעור דמי התיווך הנדרשים. ב. הסכם בלעדיות, במסמך נפרד. ג. טופס נפרד מהזמנת התיווך אשר במסגרתו יפרטו המתווכים את כל פעולות השיווק שעליהם לבצע. התובעים לא הציגו שני מסמכים מתוך השלושה ואף המסמך שהוצג על ידם בדמות הסכם הבלעדיות לוקה בחסר משמעותי ומסוייג בהתייחס לתנאי שנרשם על ידי התובע 2 בכתב יד.

בנוסף, התובעים הודו, כי מלבד שתי הפעולות שביצעו והסתמכותם על החזקה הקבועה בעניין זה בהוראות הדין - לא היו הם הגורם היעיל בפועל בביצוע העסקה עם צד ג'. עוד מציין ב"כ הנתבע, כי על פי סעיף 14 (א) לחוק המתווכים, מתווך יהא זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אך ורק אם עמד בתנאים המצטברים כפי שמצויינים בסעיף 9 לחוק, קרי, חתימת הלקוח על טופס הזמנה בכתב לביצוע פעולות במקרקעין שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר. במסגרת סעיף 1 (5) לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, צויין במפורש, כי על ההזמנה בכתב לפרט את "הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם". בענייננו, אין חולק כי בנספח א' לכתב התביעה- הוא החוזה העיקרי, אין כל זכר לפרט המהותי ביותר והוא שיעור דמי התיווך הנטען. בניגוד להוראות הדין טענו התובעים, כי שיעור דמי התיווך סוכם בעל פה וכי דרך כלל הינם מחתימים על שני המסמכים הנדרשים על ידי החוק ואולם, במקרה דנן הנתבע הוחתם על גבי הסכם הבלעדיות בלבד. לטענת הנתבע התובעים לא קיימו אף את הוראות סעיף 9 (ב)(1) לחוק המתווכים וסעיף 14 .

דיון ומסקנות :

13. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, בחנתי עדויות הצדדים בפני ושקלתי כל השיקולים הצריכים לעניין הגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להידחות. להלן נימוקיי.

14. המחלוקת הנעוצה בין הצדדים מתמקדת הן בשאלות שבעובדה והן בשאלות שבדין. כאשר עיקר המחלוקת הינה האם בנסיבות התיק זכאים התובעים לדמי תווך בגין מכירת דירת הנתבע לצדדים שלישיים אם לאו ואם כן, באיזה שיעור.

15. סעיף 9 (א) לחוק המתווכים קובע, כי: " מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה". אין חולק, כי במקרה דנן התובעים לא דאגו להחתים את הנתבע על גבי טופס הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין.

בהתאם לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, נקבע בתקנה 1 כי: " בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9 (א) לחוק, יכללו לפחות הפרטים הבאים: "....(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה- כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975".

במקרה דנן, אין חולק , כי טופס הזמנת התיווך לא כלל את פרטי שיעור דמי התיווך להם התחייב הנתבע. אומנם, בעדותו הודה הנתבע, כי הוסכם על דמי תיווך בשיעור של 1% (כולל מע"מ) ואולם אין בהודאה זו בכדי לחייבו הן מכוח העובדה כי התובעים לא עמדו בהוראות החוק והן מכוח טענותיו הנוספות של הנתבע לעניין היקף התחייבותו כפי שייפרוטו להלן.

16. לגבי מתן בלעדיות למתווך לביצוע פעולות תיווך קובע, סעיף 9 (ב) לחוק המתווכים כדלקמן:

"מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי, ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה- (1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד; (2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין".

במקרה דנן אין חולק, כי נחתם הסכם שכותרתו "הסכם הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות" ואילו המחלוקת הנעוצה בין הצדדים הינה באשר לפרשנותו.

17. אשר לשאלת הבלעדיות - אין חולק, כי על גבי הסכם הבלעדיות צויינו המילים "עידו רשאי למכור את הנכס לבד אך ללא פרסום באינטרנט" כאשר האחראים לעריכת ההסכם ולתוספת הכתובה בכתב יד הינם התובעים. תכלית הוראות החוק המורה על מתווך להחתים לקוח בהסכם בלעדיות נפרד (מעבר להסכם התיווך הרגיל) נועדה להביא את הלקוח לכלל מודעות וגמירות דעת לכך שהוא מעניק זכות בלעדית למתווך מסויים למכור את הדירה על כל ההשלכות שיש לכך.

במקרה דנן, ההסכם אומנם נושא כותרת מפורשת של 'הסכם בלעדיות' והינו חתום על ידי הנתבע וכן, מצויינת בו במפורש תקופת הבלעדיות ואולם, הוא לא נחתם בטופס נפרד על הסכם התיווך הרגיל וכן, הוסף בו תנאי בכתב יד, לפיו, יוכל הנתבע למכור את הנכס לבדו.

בעניין זה הציגו הצדדים שתי פרשנויות אפשריות לתוספת הנ"ל כאשר המחלוקת הנעוצה בין הצדדים הינה הנפקות המעשית למכירת הנכס שלא באמצעות התובעים. לאחר עיון בטענות הצדדים, הנני מבכר את פרשנותו של הנתבע על פני פרשנות התובעים. סבורני, כי פרשנות הנתבע מתיישבת יותר עם מבחן השכל הישר והינה משתמעת יותר מתוך החוזה ומנסיבות העניין. קרי, התוספת נועדה לסייג ולהחריג את התחייבות הנתבע כפי שעולה מהסכם הבלעדיות באופן שהינו רשאי למכור את הנכס בעצמו למעט פרסום במרשתת.

יתרה מכך, הוראת סעיף 25 (ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג -1973 קובעת, כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פרוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". במקרה דנן, אין ספק, כי התובעים הינם הגורם המקצועי שערך את ההסכם ואף ניסח את התוספת לו. הותרת התוספת עמומה הניתנת לפרשנות שנויה במחלוקת פועלת היא לרעת המנסח.

18. עוד בעניין פרשנות נגד המנסח ראה : בע"א 891/75 מדינת ישראל נ' מעוז, פ"ד ל(3) 748, בעמ' 754, אומר לעניין זה השופט ח' כהן: "...לענין תחולת כלל הפרשנות נגד המנסח, אין נפקא מינה אם "חזק" הוא אם לאו, או אם הצד השני "חלש" הוא לעומתו אם לאו: כשהניסוח לוקה בחוסר בהירות, אומרים לו למנסח, אילו התכוונת לנוסח שאתה טוען לו עתה, למה לא ניסחת אותו אז?". עם זאת, יש המדגישים דווקא את כוח המיקוח העדיף של המנסח, כרציונל העומד בבסיס הכלל, למשל בחוזי ביטוח. (ראו לעניין זה דברי כב' הנשיא שמגר ברע"א 3577/93 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' מוריאנו, פ"ד מח(4) 70; דבריו של כב' השופט חשין ברע"א 3128/94 אגודה שיתופית בית הכנסת רמת חן נ' סהר חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נ(3) 281.) פרופ' ברק בספרו, בספרו "פרשנות במשפט", כרך רביעי (ירושלים, 2001 – תשס"א), דוגל דווקא בגישה השנייה, זו של הנשיא שמגר והשופט חשין וזאת מהנימוקים אותם הוא מפרט בעמ' 639: "אכן, אם בעל השליטה צפה את הזכות או את טובת ההנאה שלהן הוא טוען עתה, מדוע לא דאג לקבוע בעניין זה הוראה מפורשת, שהרי כוח השליטה היה בידיו? האם ביקש להסתיר הדבר מהצד השני, בחששו שהלה לא ייכנס להתקשרות החוזית? האם ביקש לשמור לעצמו את האופציה הפרשנית בעתיד? ואם הוא לא צפה את הזכות או את טובת ההנאה שלהן הוא טוען עתה, מה טעם יש להעניקן לו בדרך פרשנית? זאת ועוד, בעל השליטה הוא לרוב במצב הטוב ביותר לדעת את חוסר הוודאות של הטקסט ולדאוג לאינטרסים של עצמו לעתיד. אין דבר שימנע ממנו לתקן את נוסח החוזה ולדאוג לכך כי בעתיד תיקבע הוראה מפורשת המיטיבה עמו."

19. מהעדויות שהובאו בפניי עולה, כי הדירה נמכרה במהלך תקופה הבלעדיות על ידי מתווך אחר וללא ידיעתם ומעורבותם של התובעים. עם זאת, לא הובררו די הצורך הנסיבות המלאות של מכירת דירת הנתבע. כאשר התובעים לא זימנו את המתווך גנאדי למתן עדות ואף לא הציגו ראיות לפיהן, הנתבע שכר את שירותיו ומבחינה זו גירסת הנתבע, לפיה, הוא לא שכר את שירותי המתווך גנאדי לא נסתרה. אומנם, מהראיות שהובאו בפני בית המשפט עולה, כי הנתבע שילם למתווך גנאדי תשלום בגין תיווכו ואולם, לא הוברר די הצורך מקור חיובו.

20. בנוסף, אין חולק, כי התובעים במקרה דנן אישרו והעידו על עצמם, כי לא היו הגורם היעיל לביצוע העסקה. אומנם התובעים הציגו פרסומים שביצעו והסתמכו בעניין זה על החזקה הראייתית הקבועה בחוק. אולם, חזקה זו ככל חזקה הינה ניתנת לסתירה. סבורני כאמור, כי לא די בכך בנסיבות שפורטו לעיל. יש לזכור, כי דרישת היעילות הינה דרישה מחמירה לפיה לא די בכך שהמתווך-התובע הינו גורם בשרשרת הנסיבות, אלא נדרש קיומו של גורם יעיל התורם ומקדם את ההתקשרות בין הצדדים לכדי מימושה (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, [פורסם במאגרי המידע המשפטיים], [פורסם בנבו], 26/11/01).

21. נוכח כל המקובץ לעיל סבורני, כי דין התביעה להידחות וכך אני מורה. התובעים יישאו בהוצאות משפט בסך 5,500 ₪.

המזכירות תדאג לשלוח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, א' כסלו תשע"ה, 23 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.