לפני המרצת פתיחה במסגרתה מתבקש בית המשפט להורות כי על המשיבה- הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון (להלן: "הוועדה המקומית" או "המשיבה"), לשלם פיצויי הפקעה למבקשים, בגין הפקעה שבוצעה בשטחי המקרקעין, אשר נטען כי למבקשים זכויות בהם והידועים כגוש 6602 חלקה 6 וגוש 6600 חלקה 40 (לשעבר חלקה 5) ברמת השרון .

מבוא - העובדות הרלוונטיות אשר אינן שנויות במחלוקת;

1. המבקשים הינם בעלי זכויות החכירה לדורות במקרקעין הידועים כגוש 6602 חלקה 6 וגוש 6600 חלקה 40 (לשעבר חלקה 5) (לעיל ולהלן: "המקרקעין").

זכויות החכירה למבקשים, הוקנו להם במסגרת הסכמי חכירה אשר נחתמו בינם לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן:"רמ"י").

אין חולק כי בהסכמי החכירה בין המבקשים לבין רמ"י נכללו הוראות כדלקמן, אשר בחלקן, מפאת חשיבותן להמשך הדברים, תובאנה כלשונן.

כך וראשית, מטרת החכירה, אשר נקבעה בסעיף 4 להסכם החכירה הינה לצורך מטעים או עיבוד חקלאי אחר.

תקופת החכירה, בהתאם להוראות סעיף 3 להסכם החכירה, הינה ל - 49 שנים. סעיף 7 להסכם החכירה קובע חובה לרישום החכירה בפנקסי רישום המקרקעין.

בסעיף 15 להסכמי החכירה בין המבקשים לבין רמ"י נקבע:

"שינוי ייעוד הקרקע:

15. מוסכם בין הצדדים כי במקרה שהרשויות המוסמכות ישנו את יעוד השטח המוחכר או של חלק ממנו למגורים או לתעשייה ו/או לצרכי ציבור על ידי תכנית בעלת תוקף, רשאי המחכיר על אף כל האמור בחוזה זה, להביא לידי סיום מוקדם את תקופת החכירה של המוחכר, או של החלק לגביו שונה הייעוד, על ידי הודעה מוקדמת של 6 חודשים, לפחות. במקרה זה יהיה החוכר זכאי לפיצוי עבור זכות החכירה שלו במוחכר, כקרקע חקלאית בהתחשב במטרת החכירה, טיב ומצב המטע ויתרת תקופת החכירה. שיעור שווי הזכויות כאמור ייקבע על ידי ועדת פיצויים אשר תתמנה על ידי שר החקלאות. לחוכר הזכות לערער על החלטת ועדת הפיצויים בפני בית משפט מוסמך, בתנאי שהערעור יוגש תוך 60 יום מתאריך משלוח ההודעה לחוכר על ההחלטה. פניה זו לבית המשפט לא תעכב העברת החזקה במקרקע לידי המחכיר במועד שנקבע כנ"ל. לעניין זה מתן היתר על פי דין להקמת מתקן בטחוני, כמוהו כשינוי יעוד. לא פנה החוכר לבית המשפט תוך התקופה האמורה, יהיה דין ההחלטה כדין החלטה סופית ומחייבת ללא כל ערעור. אין בסעיף זה כדי למנוע הפקעת הקרקע ו/או קבלת החזקה בקרקע בהתאם לחוקי ההפקעה לצרכי ציבור שיהיו בתוקף באותה עת, לרבות פקודת הדרכים ומסילות הברזל ובמקרה הפקעה לפי חוקים אלה יחולו הוראות חוקים אלה לכל דבר ועניין לרבות לגבי קבלת החזקה וקביעת הפיצויים".

1. ביום 14/9/09 פורסמה למתן תוקף תוכנית רש/892/א/1 המכונה גם תכנית "דרך השרף" (להלן: "התכנית המפקיעה" או "תכנית 892"), אשר מטרותיה העיקריות הינן שינוי יעוד שטח חקלאי לדרך לצורך התוויה והרחבה של רחוב השרף ברמת השרון וקביעת רצועת שצ"פ לאורכו; קביעת רחוב משולב; הסדרת צמתים; קביעת הוראות ומגבלות בניה; ושלבים לביצוע.

בסעיף 10.2 לתקנון התכנית [אשר צורף כנספח ג' להמרצת הפתיחה] נקבע כי :"רישום שטחי ציבור: א. השטחים המיועדים לצרכי ציבור, דרכים ושצ"פ מיועדים להפקעה ויירשמו על שם העיריה".

עוד נקבע, בסעיף 10.1 ג' לתקנון התכנית המפקיעה, כי:

"תחום דרך השרף ייכלל בתוכנית שתוכן למערב רמת השרון. בעלי הזכויות בשטחים בייעוד חקלאי, בתחום הדרך יכנסו בייעוד חקלאי לתחום האיחוד וחלוקה בתוכנית מערב רמת השרון, ויקבלו זכויותיהם בה. זאת בכפוף להעברת השטחים לרשות המקומית עם אישורה של תוכנית זו (רש/892/א). לחילופין תהיה אפשרות לבעלי הזכויות (בתחום הדרך), כי הקרקע תופקע בהתאם לדין".

1. ביום 10/2/11 פרסמה הועדה המקומית הודעה אודות כוונתה לבצע הפקעה ולתפוס חזקה בשטחים נשוא סעיף 10.2 לתכנית וזאת, בהתאם להוראות סעיף 5 ו - 7 לפקודת הקרקעות (רכישת לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") וסעיפים 189-190 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה").
2. ההודעה התייחסה לשטח כולל של 17,897 מ"ר בגושים 6600 ו- 6602 עבור דרכים ושצ"פ.
3. לימים אף נמסרו הודעות פרטניות לבעלי הזכויות במקרקעין המתריעות אודות הרצון להפקיע שטחים ולתפוס בהם חזקה.
4. בגדרן של ההפקעה וההודעות האמורות, נכללו גם שטחים בהם למבקשים זכויות.

לשם נוחיות הדיון להלן פרטי המקרקעין בהם למבקשים זכויות ושיעור ההפקעה מכל חלקה וחלקה:

למבקשים 1 ו - 2 (אסא הדס וחוה אדורם)- זכויות במגרשים מספר 62 ו - 62א' בשטח כולל של 14,150 מ"ר - מתוכם הופקע שטח של 2,884 מ"ר המהווה 20% ממקרקעי מבקשים אלו.

למבקשים 3 ו - 4 (יעקב וכרמלה גולדשמיט) - זכויות במגרש 65 בשטח כולל של 28,720 מ"ר, מתוכם הופקע שטח של 4,109 מ"ר, המהווה 14% ממקרקעי מבקשים אלו.

למבקש 5 (שמואל כגן) - זכויות במגרש 63 בשטח כולל של 10,150 מ"ר, מתוכם הופקע שטח של 2,463 מ"ר, המהווה 24% ממקרקעי מבקש זה..

למבקשים 6 ו - 7 (יורם ומלכה גלעדי) - זכויות במגרש 64 בשטח כולל של 15,250 מ"ר, מתוכם הופקע שטח של 3,508 מ"ר, המהווה 23% ממקרקעי מבקשים אלו.

(להלן: "השטחים המופקעים מהמבקשים")

1. המבקשים 1, 2 ו-5 פנו ביום 20/2/11 וביום 27/2/11 לעירייה ובנוסף, הועברה פנייה קולקטיבית על ידי כלל המבקשים, באמצעות בא כוחם, ביום 11/6/12. במסגרת פניותיהם הודיעו המבקשים כי הם עומדים על זכאותם לקבלת פיצויי הפקעה ואילו העירייה בתשובתה, טענה כי לשיטתה אין לתובעים זכאות לפיצויי הפקעה וזאת מהטעם שלא הופקע שטח העולה על 40% מהשטחים בהם למבקשים זכויות. עוד נטען כי שווי שטחים שונים אליו הפנו המבקשים כמבססים סכום הפיצוי בגין ההפקעה ממילא אינו רלוונטי להליכי ההפקעה נשוא הדיון.
2. לאור סירוב העירייה והוועדה המקומית לשאת בתשלום פיצויי הפקעה למבקשים, הוגשה ההמרצה לפני, במסגרתה עותרים המבקשים לפיצויים כאמור.
3. במאמר מוסגר אציין כי עובר להגשת ההליך לפני, הוגשה על ידי המבקשים ביום 24.9.12, תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אשר נדחתה ובגין כך הוגש ערר שעודנו תלוי ועומד.

ההליך וחוות דעת השמאי אגמון אשר מונה כמומחה מוסכם מטעם בית המשפט;

1. בין המחלוקות כפי שהוצגו על ידי הצדדים, במסגרת כתבי בי-דין מטעמם, עלתה מחלוקת הנוגעת לשיעור דמי הפיצוי לו יהיו זכאים המבקשים- ככל שיהיו זכאים - ובמיוחד לשומת שווי הקרקע הרלוונטית לשם קביעת פיצוי כאמור ובהינתן פער משמעותי באשר לשווי האמור בין חוות דעת שמאיות אשר הוצגו על ידי כל אחד מן הצדדים. כיוון שכך, קבע בית המשפט בהחלטתו מיום 8/5/14, קרי בשלב מקדמי של ההליך וטרם בירורו, כי יש בכוונתו למנות מומחה שמאי מטעם בית המשפט וזאת, על מנת לשום את פיצויי ההפקעה המגיעים למבקשים - ככל שהינם מגיעים להם. בהמשך להחלטה זו ביום 8/7/14 מונה על ידי בית המשפט כמומחה מטעמו השמאי אלי אגמון (להלן: "השמאי מטעם בית המשפט").

הנני מוצאת לציין, כי ההתוויות אשר ניתנו לשמאי עובר למינויו הינן כי השמאי לא ידון בשאלת ירידת הערך בעקבות התכנית המפקיעה, השמאי ישום את פיצויי ההפקעה המגיעים למבקשים והשמאי יכריע בכל השאלות השמאיות והאחרות העולות מחוות דעת הצדדים כמו גם מכתבי הטענות מטעמם.

1. השמאי מטעם בית המשפט הניח חוות דעתו ביום 22/5/16 ועיקריה הינם:
2. בקביעת שווי המקרקעין- אפשרות לפוטנציאל עתידי לשינוי יעוד המקרקעין - אינה רלוונטית, בהינתן שבכל מקרה של שינוי יעוד הקרקע תוחזר לידי רשות מקרקעי ישראל ומשכך, המימוש - אם בכלל- יהיה לזכות המחכיר (לאור הוראת סעיף 15 לחוזי החכירה אשר הובאה לעיל בסעיף 1 לפסק הדין).
3. שוויה של הקרקע לפיצוי יעמוד על סך של 36 ₪ למ"ר נכון למועד הקובע קרי, 10/4/11. את שוויה של הקרקע משתית השמאי על הנחיות השמאי הממשלתי בעניין שווי דרך ובהתאם להן: "ערך מרכיב קרקע לדרך עירונית יחושב לפי 10% משווי קרקע בייעוד הנפוץ בסביבתה (מגורים, תעשיה, וכיוב") זאת בהתאם לנוהל שנתשרש בישראל אך לא פחות משווי קרקע חקלאית משוללת זכויות מים וללא פוטנציאל לשינוי יעוד".

יצויין כי במסגרת תשובות לשאלות הבהרה מיום 6/12/16 הבהיר מומחה בית המשפט כי בסכום האמור הובא לידי ביטוי תמריץ פינוי בשיעור של 50% (קרי שווי הקרקע לפיצוי קודם לתמריץ הפינוי עמד על 24 ₪ למ"ר).

עוד הבהיר המומחה, באותן תשובות, כי השימוש הנפוץ בסביבה הוא שימוש חקלאי וזאת, הגם שחלקה 40 נמצאת בקרבת מגורים.

המומחה הבהיר כי בקביעת השווי לא מצא להבחין בין שווי שצ"פ לבין שווי דרך.

1. השמאי קובע כי נגרם נזק כדלקמן גם ליתרת החלקות אשר נותרו בידי המבקשים (במסגרת תשובותיו לשאלות הבהרה מיום 6/12/16, הבהיר המומחה כי הגורמים לפגיעה בשווי יתרת החלקות הינם צורה בלתי רגולרית של יתרת החלקה אשר אינה מאפשרת עיבוד חקלאי נאות, כמו גם העדר אפשרות לגישה לקרקע מכיוון שהיא גובלת בחלק הדרומי שלה בחלקה אחרת שאיננה בבעלות התובעים):

למבקשים 1 ו - 2 בגין ההפקעה בגודל 2,444 מ"ר מחלקה 6 בגוש 6602- נזק ליתרת החלקה הצפונית (16 מ"ר) בשיעור של 100% וליתרת החלקה הדרומית (2,495 מ"ר) בשיעור 25% ובגין הפקעה של 440 מ"ר מחלקה 6 - נזק לחלקה הצפונית (71 מ"ר+239 מ"ר) בשיעור 100%.

למבקשים 3 ו - 4 בגין הפקעה בגודל של 3,508 מ"ר מחלקה 40 בגוש 6600 - נזק ליתרת החלקה הצפונית (1,912 מ"ר) בשיעור 30% ולחלקה הדרומית (1,912 מ"ר) בשיעור 30%.

למבקש 5 בגין הפקעה בגודל 2,463 מ"ר בחלקות 6 בגוש 6602 ו - 40 בגוש 6600 - נזק ליתרת החלקה הצפונית (930 מ"ר) בשיעור של 35% ונזק לחלקה הדרומית (900 מ"ר) בשיעור של 35%.

למבקשים 6 ו - 7 בגין הפקעה בגודל של 4,109 מ"ר מחלקה 40 בגוש 6600 - נזק לחלקה הצפונית (3,281 מ"ר) בשיעור 25% ונזק לחלקה הדרומית (1,711 מ"ר - תוקן במסגרת חקירת המומחה ונקבע כי יתרת החלקה הדרומית עומדת על 258 מ"ר) בשיעור 95%.

1. השמאי מציין קיומו של שטח בחלקה 40 בגוש 6600- בגודל של 424 מ"ר - אשר בהקשר אליו לא פורסמה הודעת הפקעה ואולם, בפועל הופקע- קרי, בפועל הועברו בו הזכויות ונתפסה בו החזקה. באשר לשטח זה, קובע השמאי כי יש לקבוע דמי שימוש בהתאם לשיעור שנתי העומד על 6% משווי הקרקע בייעוד דרך בהתאם להנחיות השמאי הממשלתי לעניין שווי דרך (אשר הובאו לעיל בסעיף קטן ב). במאמר מוסגר אציין, כבר בשלב זה, כי הצדדים הסכימו כי רכיב זה בשומה אינו רלוונטי בהינתן שלא נתבע במסגרת התביעה [ראו החלטה מיום 29/5/17].
2. כסיכום לאמור, קבע השמאי כי המבקשים זכאים לסך כולל העומד על 653,297 ₪ נכון ליום 11/4/11 כפיצויי הפקעה. כן קבע כי בעלי הזכויות בחלקה 40 זכאים לסך 4,936 ₪ לשנה כדמי שימוש וזאת, החל ממועד תפיסת החזקה בקרקע ועד למועד פרסום מתוקן לפי סעיפים 5 ו - 7 לפקודת הקרקעות, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פי החוק.
3. לאחר קבלת תשובות לשאלות הבהרה אשר נשלחו אל המומחה על ידי הצדדים, ביקשו הצדדים לחקור את מומחה בית המשפט וחקירתו התקיימה ביום 3/1/18.

בדיון נוסף אשר התקיים בפני בית המשפט ביום 7/2/18, קרי לאחר חקירת המומחה, הודיעו הצדדים כי לאור הגשת חוות הדעת על ידי שמאי בית המשפט וחקירתו ומבלי להודות בטענות ההדדיות, הרי שהם אינם נדרשים לחקירות העדים מטעם הצדדים ובהתאמה להודעתם זו, נקבעו מועדים להגשת סיכומים בתיק.

לאחר עיון בסיכומי הצדדים, כמו גם בכל החומר הרלוונטי אשר הונח בפני בית המשפט, ניתן פסק דין זה.

טענות הצדדים בהליך לפני בקצירת האומר;

1. המבקשים מצדו האחד של המתרס, טוענים כי בענייננו הופקע וניטל מהמבקשים שטח ניכר של כ- 13 דונם ממקרקעיהם למטרת דרך ושצ"פ ולמרות זאת, מסרבת המשיבה לפצותם בגין הפקעת זכויותיהם אלו. עוד טוענים המבקשים כי בשים לב לכך שלא זו בלבד שיתרת הקרקע אשר נותרה בידיהם לאחר ההפקעה לא הושבחה, אלא ששוויה נפגע ויתרה מכך, קיים חשש כי עלולות להישלל מהם זכויותיהם ביתרת השטחים, לאור גודלם ונתוניהם הפיזיים, אשר יובילו לכך שרשות מקרקעי ישראל לא תאריך את זכויות החכירה שלהם לגבי יתרת השטחים- הרי שהפגיעה בקניינם הינה פגיעה קשה, בלתי מידתית ובלתי סבירה, באופן המקנה להם זכות לקבלת פיצויים. טיעונם זה מעלים המבקשים, בין היתר במענה לטענת המשיבה ולפיה, בהתבסס על הוראת סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, לא זכאים המבקשים לפיצויי הפקעה כלשהם וזאת, בהינתן ששיעור השטח אשר הופקע מכל אחד מהם אינו עולה על 40% ממקרקעיו. באשר לטענה זו האחרונה, מוסיפים המבקשים וטוענים כי יש לדחותה גם בהינתן שהזכויות אשר הופקעו מהם הן זכויות חכירה ולא זכויות בעלות.

באשר לשווי פיצויי ההפקעה, מצבעים המבקשים על טעויות מהותיות, אשר נפלו לטענתם בחוות דעת שמאי בית המשפט, טעויות אשר לאורן, לטענתם - יש להעדיף את חוות הדעת מטעמם, או למצער לתקן את קביעותיו של השמאי תוך התאמתן לפסיקה הרלוונטית.

בהקשר זה, פותחים המבקשים וטוענים כי טעה שמאי בית המשפט עת קבע את שווי הקרקע כשוויה של קרקע חקלאית ללא זכויות מים והכל תוך התעלמות מפוטנציאל תכנוני כמו גם מעסקאות השוואה. בהקשר זה טוענים המבקשים ראשית, כי הפיצויים צריכים לייצג את שווי השוק של המקרקעין, קרי את התמורה שהייתה ניתנת למבקשים עבור המקרקעין במסגרת עסקה מרצון, בנטרול השפעות ההפקעה. שווי זה, בהינתן שהינו שווי שוק - כולל לטענת המבקשים, גם פוטנציאל תכנוני. לטענת המבקשים, בשים לב לכך שהחלקות יועדו למרקם עירוני על פי תמ"א 35 וכן, בשים לב לכך שהקרקעות צמודות לאזורי מגורים ומהוות חלק מעתודות הקרקע הגדולות והפנויות בגוש דן, הרי שערב אישור תכנית 892, היה מתחם המקרקעין ולו בחלקו, בעל פוטנציאל לשינוי יעוד לשימושים כלכליים. לטענתם, תימוכין לאמור ניתן למצוא בעסקאות השוואה של קרקע בייעוד חקלאי בעלת סממנים זהים למקרקעין נשוא התביעה ואשר פורטו בחוות דעת השמאי מטעמם, אשר התמורה בגינן עומדת על סך של כ- 300 ₪ למ"ר. בהקשר זה האחרון, מוסיפים המבקשים וטוענים כי טעה שמאי בית המשפט עת קבע את שווי הקרקע בהתבסס על שווי קרקע חקלאית ללא זכויות מים בשווי קבוע של כ- 23,700 ₪ למ"ר וזאת, תחת לקבוע שווי זה בהתבסס על עסקאות השוואה אשר הוצגו בפניו על ידם. לטענת המבקשים, פנייה לבחינת עסקאות השוואה, ככל שקיימות עסקאות השוואה, הינה ברירת המחדל הקבועה בהנחיות השמאי הממשלתי וממילא - גם ככל שלא כך היו פני הדברים- הרי שבהתאם לפסיקת בית המשפט אין להסתמך על הנחיות השמאי הממשלתי אלא שיש להעדיף ניתוח של עסקאות השוואה לקרקעות חקלאיות בעלות מאפיינים דומים. זאת ועוד, לטענתם ממילא, גם בהתאם להנחיות שומה היה על השמאי לקבוע את שווי הקרקע כנגזרת משווי הקרקע ביעוד הנפוץ בסביבת המקרקעין קרי מגורים ולא כנגזרת משווי קרקע חקלאית.

עוד מפנים המבקשים לכך ששמאי בית המשפט לא קבע שווי שונה לשצ"פ לעומת שווי דרך וזאת, הגם שלטענתם בהתאם לפסיקה, נגזר שווי השצ"פ בערכים של כ - 30% משווי הקרקע בסביבה.

בכל הנוגע לטיעון ולפיו אין להביא במסגרת קביעת השווי לצרכי פיצוי, את הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין וזאת, בהינתן שבהתאם להוראות סעיף 15 להסכם החכירה, ממילא מקום בו משונה ייעוד המקרקעין זכאית רשות מקרקעי ישראל לקבל את המקרקעין לידה, באופן שמשיא לה ולא לחוכרים את פירות שינוי הייעוד- מוסיפים המבקשים וטוענים כי המשיבה מושתקת, השתק שיפוטי, מלטעון טענה זו וזאת, הואיל ובהליך דומה, טענה המשיבה טיעון הפוך ובהתאם לו אין להתחשב בסעיף זה כמבטל הפוטנציאל התכנוני של הקרקע וזאת, הואיל מדובר בסמכות רשות של רמ"י אשר לא זו בלבד שלא בטוח שתופעל אלא, שאף לא הופעלה בפועל באותו מקרה.

במסגרת סיכומיהם מוסיפים המבקשים וטוענים כי אין לפצל ההליכים המשפטיים וכי במסגרת הליך זה שומה על בית המשפט לברר בחד, גם את הפיצוי לו זכאים התובעים בשל הפגיעה במקרקעיהם כפועל יוצא משינוי היעוד בתוכנית המפקיעה - קרי הפיצוי בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה וגם, את הפיצוי לו הינם זכאים בגין הפקעת המקרקעין. המבקשים טוענים כי הדיון בכפיפה אחת נדרש לאור סמיכות הזמנים בין תכנית המתאר לבין ההפקעה ובהינתן שהם חוכרי המקרקעין ולא בעליה ומשכך, לטענתם במועד שינוי הייעוד לכאורה כלל לא נפגעו זכויותיהם אלא שהם המשיכו לעבד את האדמה כפי שעשו קודם לכן והם נפגעו רק בעת ביצוע ההפקעה בפועל, קרי במועד נטילת הקרקע והפיכתה לדרך או לשצ"פ.

לטענת המבקשים, לסכום הפיצוי אשר יפסק לטובתם יש להוסיף ריבית נזיקית עונשית וזאת, בגין העיכוב בהעברת הפיצוי וזאת, חרף תפיסת החזקה במקרקעין והכל כאשר ההפקעה פורסמה לפני כשבע שנים, לפני כחמש וחצי שנים אף נתפסה החזקה בשטחים ואולם, עד ליום זה לא שולם למבקשים פיצוי כלשהו בגין ההפקעה.

עוד טוענים המבקשים כי הינם זכאים לפיצוי בגין הוצאות נלוות ובכלל זה, לשכר טרחת עורך דין ברכישת קרקע חלופית, לדמי תיווך, לשכר טרחת שמאי מטעמם, להחזר הוצאות לאיתור וטיפול מגרש חלופי, להחזר הוצאות נלוות נוספות ולמע"מ.

בשולי סיכומיהם עותרים המבקשים לשכר טרחת עורך דין בהליך לפני בשיעור שלא יפחת מ - 15% מסכום הפיצוי אשר יפסק לטובתם ובתוספת מע"מ.

1. המשיבה מצדו השני של המתרס פותחת וטוענת כי דין כלל טענותיהם של המבקשים הקשורות לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק, קרי במסגרתן נתבע פיצוי כפועל יוצא מהפגיעה הנובעת מתכנית 892- דחייה על הסף וזאת, הן לאור החלטותיו המפורשות של בית המשפט בנושא והן, לאור ההלכה הפסוקה ובהתאם לה, לאור המאפיינים השונים של תביעת הפיצוי בגין פגיעה מתכנית אל מול תביעת הפיצוי בגין ההפקעה, יש צורך בדיון מפוצל ופנייה לשתי ערכאות.

עוד טוענת המשיבה כי בהתאם לדין הינה זכאית להפקיע שטח הקטן מ - 40% משטחו של הנפקע ללא כל פיצוי והואיל ובמקרה דנן שיעור השטחים המופקעים מכל אחד מן המבקשים אינו מגיע כדי 40% ממקרקעיו, ממילא יש לדחות את תביעת הפיצויים. המשיבה מפנה לעניין זה להלכה הפסוקה, החלה על הפקעה מכוח חוק התכנון והבנייה, אשר לטענתה - בניגוד למצב הדברים באשר לפסיקה הנסבה על הפקעה מכוח פקודת הקרקעות - המשיכה ונתנה תוקף לפטור מפיצויי הפקעה מקום בו ההפקעה הינה בשיעור הנמוך מ- 40% וזאת, גם במקרים בהם יתרת הקרקע לאחר ההפקעה לא הושבחה ואף נפגע שוויה. בהקשר זה מוסיפה המשיבה ושוללת טענת המבקשים ולפיה נפגעו כפועל יוצא מהתכנית והינה מפנה להוראות סעיף 10.1 ג' לתכנית ובהתאם לה המבקשים, כחלק מבעלי הזכויות אשר הופקעו לצרכי דרך, זכאים לקבל את זכויותיהם בגין הקרקע, כולל השטח המופקע, בתכנית עתידית שתוכן.

עוד מפנה המשיבה לכך שגם הפסיקה אשר זיכתה נפקע בגין זכויותיו המופקעות מקום בו הופקעו זכויות בשיעור הפחות מהשיעור הקבוע בחוק או בפקודת הקרקעות, ממילא חייבה בתשלום כאמור את שר האוצר (במסגרת סמכותו לפצות בגין סבל)- אשר אינו נתבע בהליך זה ולא את הוועדה המקומית- היא המשיבה.

לעניין טענתם של המבקשים ובהתאם לה, הינם זכאים לפיצויים הגם ששיעור השטח אשר הופקע מהם אינו עולה על 40% ממקרקעיהם וזאת, בהינתן שהינם בעלי זכות חכירה ולא בעלות, פותחת המשיבה וטוענת כי טיעונם זה של המבקשים, עומד בסתירה למהלך טיעונם בכללותו, במסגרתו טענו - בעת קביעת שווי המקרקעין - לשווי המבוסס על פוטנציאל תכנוני או עסקאות השוואה - טיעון שהינו טיעון של בעלי קרקע ולא של חוכרים. עוד טוענת המשיבה, לעניין זה, קרי באשר לטענת המבקשים ולפיה יש לגזור עליהם דין שונה בהינתן שהינם חוכרים, כי טענם אינה נתמכת בפסיקה וכי המבקשים אינם יכולים להיתלות בפסיקת בית המשפט העליון בע"א 813/03 עיריית נצרת נ' ג'י. בי. טורס בע"מ פ"ד נח (5) וזאת, בהינתן שזו נסבה על זכות דיירות מוגנת ולא זכות חכירה לדורות.

עוד טוענת המשיבה כי ממילא, בהתאם להוראות סעיף 15 להסכם החכירה, בין המבקשים לבין רמ"י, מקום בו משונה יעודם של המקרקעין, שבים השטחים לידי רמ"י, ממילא לא עומדת למבקשים זכות כלכלית ברת תוקף לשם קבלת פיצויי הפקעה בנסיבות אלו. עוד מפנה המשיבה לכך שבסעיף 15 קבוע מנגנון לפיצוי המבקשים על ידי רמ"י - אשר לטענת המשיבה יש בו בכדי לשלול זכאותם לפיצויים מאת המשיבה או למצער, יש להורות על קיזוז פיצוי זה מהפיצוי לו זכאים המבקשים מהמשיבה. בכל הנוגע להפנייה לשומת השמאי ברמן, טוענת המשיבה כי השומה אינה רלוונטית בהינתן שהתכנית באותו עניין שינתה את יעודה של הקרקע מחקלאית למשרדים ומסחר- שינוי אשר ממילא אינו כפוף להוראות סעיף 15 לחוזה החכירה.

לחילופין וכהשלמה מוסיפה המשיבה וטוענת, באשר לגובה פיצויי ההפקעה, כי המבקשים נפלו לטעות עקרונית בטיעונם באשר לשווי המקרקעין וזאת, עת שבו והתייחסו למקרקעין אשר הופקעו כאל מקרקעין ביעוד חקלאי, בה בשעה, שלאור שינוי הייעוד במסגרת תכנית 892, המקרקעין אשר הופקעו מהם הינם בייעוד של דרך או שצ"פ.

עוד טוענת המשיבה, לגופם של דברים, כי בהתאם להלכה הפסוקה לא יתערב בית המשפט בחוות דעת השמאי מטעמו ובקביעותיו וזאת, אלא אם מצא בהם חריגה מסמכות, חריגה מכללי הצדק הטבעי או שנפלה בהם שגיאה גסה שאף בית משפט, החסר ידיעה מקצועית ,בנקל יוכל להבין כי הינה מופרכת. בשים לב לכלל האמור טוענת המשיבה, כי יש לקבל את חוות דעת שמאי בית המשפט ככתבה וכלשונה ויש לדחות את כלל טיעוניהם של המבקשים וזאת, תוך ביצוע שלושה תיקונים: שניים אשר אינם שנויים במחלוקת- תיקון הטעות בשטח הפיצוי למבקשים 6 ו - 7 (אשר בוצע אף לעיל במסגרת פירוט עיקרי חוות דעת מומחה בית המשפט), השני, ביטול הקביעה לדמי שימוש - אשר כאמור כלל לא נתבעו ומשכך, הוסכם על הצדדים כי יש לבטלם והשלישי- השנוי במחלוקת- תוספת תמריץ בשיעור 50% בגין פינוי, אשר לטענת המשיבה לא היה מקום להוסיף הן בהינתן שהמבקשים פינו את השטחים ולא נדרש התמריץ והן, בהינתן שממילא בהתאם להנחיות עומד שיעור התמריץ על 25% ולא בשיעור 50% כפי שקבע השמאי מטעם בית המשפט בטעות.

עוד טוענת המשיבה כי יש לדחות את טענות המבקשים באשר להוצאות נלוות וזאת, בהינתן שלא פורטו כדבעי וקל וחומר שלא הוכחו. כן, לטענתה יש לדחות טענתם ולפיה הינם זכאים לריבית נזיקית וזאת, הואיל ולטענתה זכאות זו קמה מקום בו לא שולם סכום שאינו שנוי במחלוקת, בה בשעה שלטענתה- לא זכאים המבקשים לתשלום כלשהו ומשכך, לא קמה לה החובה בתשלום סכום כלשהו.

1. במסגרת סיכומי התשובה מטעמם, הקדישו המבקשים יריעה נרחבת לשם חזרה על טענותיהם כפי שפורטו בסיכומיהם ולעיל בפסק הדין ומשכך, אינני מוצאת לשקף אלא את טענותיהם החדשות. כך, טוענים המבקשים כי לא חל החריג בסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה הואיל והמקרקעין הופקעו לצרכי דרך ולא לשימוש ציבורי מבין השימושים המפורטים בסעיף זה. עוד טוענים המבקשים כי בהינתן שמדובר בכביש עירוני הרי שאין בו שום תרומה לקהילה אלא רק פגיעה. בנוסף מפנים המבקשים לפסק דין אשר ניתן לאחרונה בעניין אחמד מסרי, במסגרתו נקבע כי במקרים בהם הופקעו חלק מהמקרקעין בלי שהושבחה יתרתם יש להורות על תשלום פיצויי סבל לנפקע, היינו לפצותו גם במקום בו אין חובה לפצות נוכח הוראת ההפחתה אם נגרם סבל לבעל המקרקעין למעט במקרים חריגים.

דיון והכרעה;

1. אקדים הכרעה להנמקה- לאחר שבחנתי את טענותיהם של הצדדים, בראי ההלכות המחייבות כפי שנקבעו בפסיקה וכפי שמצאו ביטויין, נסקרו ונקבעו בפסק דין אשר ניתן אך לאחרונה, בהרכב מורחב על ידי בית המשפט העליון בע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כרמיאל נ' אחמד מסרי (24/5/18) (לעיל ולהלן: "עניין אחמד מסרי") - נחה דעתי כי דין התביעה להידחות וזאת, בהינתן ששיעור הקרקע אשר הופקע מהמבקשים נמוך מ - 40% ומשכך, חל הפטור מתשלום פיצויים, כפי שנקבע במסגרת סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה והכל כפי שיפורט להלן.
2. המסגרת הנורמטיבית- הליך הפקעת מקרקעין;

שניים הם דברי החקיקה המרכזיים החולשים על הליך הפקעת מקרקעין - האחד, פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 - אשר חולשת על הפקעת קרקעות שלא במגזר המונציפאלי ובגדרה סמכות המוקנית לשר האוצר להפקיע מקרקעין הנדרשים לצרכי הציבור והשני - חוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965 העוסק בהפקעות ברמה המוניציפלית והמאפשר לוועדה המקומית להורות על הפקעת מקרקעין למטרות מוגדרות לצרכים המקומיים. ההבדל המרכזי בהליכים לפי שני דברי החקיקה, נעוץ בכך שבעוד שניתן להתייחס להפקעה לפי פקודת הקרקעות כאל הפקעה בהליך חד שלבי במסגרתו מודיע שר האוצר על הפקעת המקרקעין לצרכי ציבור בלא כל צורך בהליך מקדים של שינוי יעודם של המקרקעין, הרי שהפקעה לפי חוק התכנון והבנייה מבוצעת בהליך דו שלבי- בשלב הראשון נקבע יעוד המקרקעין לצרכי ציבור על ידי אישור תכנית מתאר ובשלב השני, קרי רק לאחר שינוי היעוד ובהתבסס עליו מבוצעת ההפקעה של המקרקעין.

1. בהינתן שהפקעה לפי חוק התכנון והבנייה, היא זו העומדת במרכז הדיון בפסק דין זה, הנני מוצאת לפרט את מנגנון ההפקעה הדו שלבי הקבוע בחוק זה, אשר ממנו נובעת גם דו שלביות (ובהמשך הדיון נראה כי יכול שתלת שלביות) בפיצוי בגינו.

כך, בשלב הראשון מתפרסמת תכנית המייעדת את הקרקע (או חלק ממנה) למטרה ציבורית. כניסת התוכנית לתוקף היא תנאי-בלעדיו-אין לביצוע הפקעה לפי חוק התכנון והבניה וזאת, לאור הוראת סעיף 189 לחוק התכנון והבנייה הקובעת:

"הועדה המקומית רשאית, בכל עת לאחר תחילת תקפה של תכנית מיתאר מקומית או של תכנית מפורטת, להפקיע מקרקעין בתחום התכנית, כשהפקעתם דרושה, לדעת הועדה המחוזית, למטרה ציבורית שלה נועדו בתכנית האמורה, והיא חייבת לעשות כן אם הועדה המחוזית, לאחר התייעצות אתה, דרשה זאת ממנה; אם בתכנית כאמור נועדו המקרקעין להפקעה, אין ההפקעה טעונה הסכמת הועדה המחוזית."

שינוי יעוד המקרקעין, יש בו בכדי לגרום, בחלק ניכר מהמקרים לירידה בשווי המקרקעין נשוא שינוי היעוד. כיוון שכך, בשלב זה של ההליך קמה לבעל הזכויות במקרקעין זכות לתביעת פיצוי בגין הפגיעה מהתכנית וזאת, בהתאם להוראת סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבנייה הקובעת:

"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200."

הפיצוי בשלב זה מחושב לפי שווי הקרקע ערב פרסום התוכנית הפוגעת [ראו ע"א 8622/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (14.05.2012) (להלן: "עניין רוטמן") בסעיף 25 לפסק הדין אהרן נמדר הפקעת מקרקעין 408, בפסקה 1304 (מהדורה שנייה, 2011)(להלן:"נמדר פגיעה במקרקעין"]. אציין כי הפרקטיקה הנוהגת מלמדת על כך שבשלב זה, בדרך כלל, משולם החלק הארי בפיצוי בגין ההפקעה וזאת, הואיל ובדרך כלל הפיצוי מגלם בחובו ערכי קרקע הצופים פני ההפקעה. כך ולשם הדוגמא, נקבע פיצוי בשיעור של 90% משווי הקרקע מקום בו שונה יעודה לדרך [שם.; ה"פ (מחוזי חי') 93/05 מוצטפה נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פסקה 11 (8.5.2007); ת"א (מחוזי ת"א) 165/97 פרלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה (29.06.1999)]. יצוין כי הזכות לפיצוי בשלב הראשון מתיישנת כעבור שלוש שנים ממועד פרסום התוכנית כאמור בסעיף 197(ב) לחוק התכנון והבניה (אם כי שר הפנים רשאי להאריך את התקופה להגיש תביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו) (ראו: פסק דינה של השופטת ד' ביניש בבג"ץ 7250/97 סולימאני נ' שר הפנים, פ"ד נד(3) 783 (2000); נמדר-פגיעה במקרקעין, בעמ' 82-81)].

בשלב השני - הוועדה המקומית תופסת חזקה בקרקע ומשלימה את הליך ההפקעה. "או אז קמה זכותו של בעל הקרקע לתשלום פיצוי בגין ההפקעה גופה (זאת להבדיל מפיצוי עבור הפגיעה בשווי הקרקע כתוצאה משינוי הייעוד, שהזכות לקבלו קמה כאמור במועד פרסום התוכנית). בשלב זה הפיצוי מחושב בהתאם לייעודה של הקרקע עובר למסירת החזקה בה, קרי לאחר שייעודה שונה לצורכי ציבור."[עניין רוטמן בסעיף 26 לפסק הדין].

1. הפקעת מקרקעין, קרי רכישתם הכפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על ידי המדינה או מטעמה, מגלמת בחובה התנגשות בין שני אינטרסים וזכויות נוגדים. כך ומחד - אין חולק על אינטרס הציבור בהענקת סמכות למדינה להפקיע קרקע של היחיד לטובתו ולרווחתו של הכלל והכל באופן יעיל ומהיר [בג"ץ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(2) 625, 637 (2001); עע"ם 1369/06 הלביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה (9.7.08); עע"מ 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים", פ"ד ס(2) 230, 255 (2005); עע"מ 4955/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' קרן תורה ועבודה, סד(2) 353 (2010) (להלן: "עניין קרן תורה ועבודה")].

מאידך - אינטרס בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, להוסיף ולהחזיק בהם או להינות מהם בכל דרך שהיא כפי שנהג עד להפקעה הפקעת מקרקעין - אינטרס אשר מבוסס על זכות הקניין של בעל הזכות במקרקעין- זכות אשר הוכרה כזכות יסוד ואשר מעמדה אף עוגן באופן חוקתי מפורש אשר הפכה לזכות חוקתית- על חוקית לאחר חקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו הקובע, בסעיף 3 בו כי [עניין קרן תורה ועבודה בסעיף 19 לפסק הדין; ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא נ' חנה הולצמן, נה(4) 629 (2001) (להלן: "עניין הולצמן") בעמודים 640-641].

1. במרחב זה שבין ערכים נוגדים אלה, התפתחו דיני ההפקעות, הבנויים על איזון עדין בין שני אינטרסים אלו ואשר במסגרתם קבועה מחד סמכותה של הרשות השלטונית להפקיע את המקרקעין של היחיד ואולם מאידך, קבועות חובות ומגבלות אשר תכליתן למתן את הפגיעה בזכות הקניין. בין היתר, מוטלת על הרשות רשות המפקיעה החובה לשלם פיצוי כספי בגין המקרקעין המופקעים.

כך, לעניין זה נקבע בעניין קרן תורה ועבודה בעמוד 15 לפסק הדין:

"פעמים רבות על מנת ליצור משוואה מאוזנת יחסית בין הפגיעה בקניין לבין האינטרס הציבורי משתמש הדין בכלי הפיצויים. כלי זה מאפשר מחד גיסא להקטין את הפגיעה בזכות הקניין של הפרט, ולהעמידה במסגרת עיקרון המידתיות, ומאידך גיסא מאפשר לרשות למלא אחר אינטרס הציבור ולא לוותר על הפקעת קרקעות אשר חיוניות לצרכי הציבור (ראו למשל דברי בע"א 5964/03 עזבון המנוח ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד ס(4) 437, 488-489 (2006) (להלן: עניין ארידור); עניין ויטנר). "אדם שאדמתו הופקעה, זכאי לפיצוי הוגן, בראש ובראשונה, כדי לרכך ולתקן, ככל שניתן, את הפגיעה בזכותו. מבחינה זו, הפיצוי משמש מעין "תחליף" עבור הקניין שנשלל ומבטא את מעמדה החוקתי של זכות הקניין" (עניין ארידור, בעמ' 488)."

משכך, הוכרה הזכות לפיצוי, במקרה של הפקעה ככלל, ממנו אין לסטות אלא משקיים פטור מפורש בחוק.

1. פטור כאמור, הקבוע בסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, הוא המצוי במרכז דיוננו בפסק דין זה. סעיף 190(א) לחוק התכנון והבנייה קובע:

" (א) במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לענין המקרקעין העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתיאומים אלה:

(1) סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות, ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות"; אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש;

(2) שר הפנים, בהסכמת שר האוצר, רשאי להורות לועדה המקומית לשלם פיצויים בנסיבות שבהן היא רשאית לשלמם לפי סעיף 20(2)(ג) לפקודה האמורה:

(3) לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה; אך רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים;

(4) לענין סעיף 12 לפקודה האמורה יבוא במקום מועד הפרסום של ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין – היום הששים לאחר המועד האמור;

(5) הועדה המקומית תשלם מיד אותו חלק מהפיצויים שאינו שנוי במחלוקת;"

סעיף 190(א) מפנה, כפי העולה לעיל, לסעיף 20 לפקודת הקרקעות הקובע:

"20. (1) בסעיף זה –

(א) איזכורי שוויה של כל קרקע בלבד יפורשו כאיזכורי הסכום, שהיה מהווה את שוויה של הקרקע (שנתברר בהתאם להוראותיה של פקודה זו), אם לא חוברו אליה שום בנינים, עצים או דברים אחרים;

(ב) המונח "מגרש" פירושו כלל הקרקע שבבעלות אחת המהווה שטח אחד.

(2) מקום שנרכשה כל קרקע לפי פקודה זו כדי להרחיב איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש, או כדי לסלול איזו דרך חדשה, או חלק ממנה או להתקין איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש חדשים, יהיו הפיצויים המשתלמים לפי פקודה זו כפופים לשינויים הבאים, היינו –

(א) מקום ששטח הקרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, אינו עולה על רבע כלל שטחו של המגרש, ואין שום בנינים, עצים או דברים אחרים מחוברים אל הקרקע שנלקחה, לא ישתלמו פיצויים, ואם מצויים בנינים, עצים או דברים אחרים כאלה כל שהם המחוברים כן, יופחתו הפיצויים בסכום העולה כדי שוויה של הקרקע בלבד הנכללת בחלק המגרש שנלקח;

(ב) מקום ששטח קרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, עולה על רבע כלל-שטחו של המגרש, יופחתו הפיצויים בסכום שמתכונתו לערך הקרקע בלבד, הנכלל בחלק המגרש שנלקח, היא כמתכונת רבע כלל-שטחו של המגרש לכלל שטח-הקרקע, הנכלל בחלק המגרש שנלקח;

(ג) למרות הוראותיהן של הפסקאות (א) ו-(ב) שלעיל, מותר לשר האוצר להעניק - לפי ראות עיניו, אם נקבע כדי הנחת דעתו, שהצמצומים שהוטלו בכל אחת מן הפסקות ההן, יגרמו סבל - אותם פיצויים או פיצויים נוספים, שיראה אותם נכונים בהתחשב בכל נסיבות המקרה."

1. על הוראות פקודת הקרקעות אשר העניקו לרשות המפקיעה סמכויות פוגעניות מרחיקות לכת ובכלל זה, הסמכות להורות על הפקעת מקרקעין בלא פיצוי, נמתחה לאורך השנים ביקורת על ידי בתי המשפט וכן, קרא בית המשפט למחוקק לערוך רפורמה כוללת אשר תתאים את ההסדר החקיקתי לרוח התקופה [ראו עניין רוטמן והאסמכתאות המפורטות בסעיף 29 בו]. בעקבות הביקורת, כמו גם קריאת בית המשפט ועל יסוד מסקנות ועדה בין משרדית שמונתה על ידי שר האוצר, התגבש תיקון 3 לפקודת הקרקעות, אשר התקבל בכנסת כחוק ביום 8/2/10 (וזאת כתיקון לחוק לתיקון דיני רכישה חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן: "תיקון 3 לפקודה")

התיקון האמור, גיבש רפורמה כוללת בתחום דיני הקרקעות וקבע הסדרים חדשים, בין היתר לעניין מתן הודעות לבעלי זכויות במקרקעין על הליכי ההפקעה, מתן זכות שימוע, עיגון זכות השבת הקרקע לבעליה ככל שתמה המטרה הציבורית וכיוצא בכך. לענייננו, רלוונטי תיקון מרכזי אשר הוחל בחוק זה ובהתאם לו בוטלה כליל הסמכות להפקיע מקרקעין מכוח פקודת הקרקעות, בלא לשלם פיצוי בגין חלק מהשטח המופקע.

יחד עם זאת, רלוונטי לא פחות לדיונינו, צמצום תחולת התיקון באופן שנקבע כי לא יחול על הפקעה המבוצעת מכוח חוק התכנון והבנייה.

כך לעניין זה קובע סעיף 13ב' לחוק המתקן מפורשות כי :

"על אף האמור בכל דין, החל ביום תחילתו של תיקון מס' 3 (בסעיף זה – המועד הקובע), יחולו הוראות סעיף 20 לפקודת הקרקעות וכן הוראות סעיפים 2, 4 ו-5 לחוק זה, רק על רכישה כמפורט להלן:

...

(2) רכישה לפי הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, או רכישה בידי רשות מקומית מכוח הרשאה שניתנה לה לפי סעיף 22(2) לפקודת הקרקעות, בין שנעשתה לפני המועד הקובע ובין לאחריו."

1. הנני מוצאת לציין כי גם קודם לתיקון לפקודת הקרקעות, צימצמה הפסיקה, להלכה ולמעשה תחולתו של הפטור הקבוע בפקודת הקרקעות ופטור דומה אשר היה קבוע בפקודת הדרכים (אשר כאמור גם על ביטולה הורה תיקון 3). בכלל זה, נקבע בפסק הדין בעניין הולצמן, שנסב על תשלום פיצויי בגין הפקעה אשר בוצעה לפי חוק התכנון והבנייה, כי מקום בו מופקעים מקרקעין בשלמותם - קרי לא מופקע רק חלק מהם הקטן מ - 40%, לא תחולנה הוראות ההפחתה הקבועות בסעיף 190(א) לחוק, אלא שבמקרים אלו יש לשלם פיצוי הפקעה מלאים (קרי מהמטר הראשון). עוד נקבע בפסק הדין בעניין רוטמן, שנסב על הפקעה אשר בוצעה מכוח פקודת הדרכים כי מקום בו מופקע חלק מחלקת מקרקעין ואולם, ההפקעה אינה משביחה את החלק הנותר, תחול חובה על שר האוצר להפעיל סמכותו הקבועה בסעיף 7 לפקודת הדרכים, לשלם לבעל המקרקעין פיצוי מלא בגין ההפקעה (שם. בפסקה 114).
2. מכאן למקרה נשוא דיונינו בפסק דין זה - קרי הפקעה אשר בוצעה מכוח חוק התכנון והבנייה, במסגרתה הופקע שטח הקטן מ - 40% מזכויות המבקשים ואשר לצורך הדיון וכנקודת מוצא לו - לא היה בהפקעה בכדי להשביח את יתרת המקרקעין. על הפקעה כאמור חלות לכאורה הוראות סעיף 190(א)(1) והשאלה המרכזית לדיון הינה משכך, האם חל הפטור הקבוע בהוראות אלו קרי - האם יש מקום לפטור מתשלום פיצוי בגין הפקעה מכוח חוק התכנון והבניה מקום בו לא היה בהפקעה בכדי להשביח את יתרת המקרקעין.
3. שאלה זו זכתה לאחרונה, לדיון משפטי מקיף במסגרת עניין אחמד מסרי והוכרעה בהרכב מיוחד של שופטי בית המשפט העליון, בפסק דין אשר ניתן בדעת רוב מפי כבוד השופט פוגלמן.

במאמר מוסגר אציין כי באותו העניין, נדונה תחילה סוגיית תחולת "הגנת היתרה" - קרי ההגנה הקבועה בסיפא לסעיף 190(א)(1) ובהתאם לה מקום בו כפועל יוצא מהפקעת חלק ממגרש יופחת שוויה של יתרת המגרש- על הרשות המפקיעה לבחור בין הפקעת החלקה בשלמותה ותשלום פיצויים מלאים בגין החלקה כולה לבין ויתור גורף על ההפקעה. סוגיה זו אינה רלוונטית לענייננו וזאת, בהינתן שהמבקשים לא עתרו להגנה זו, קרי לא עתרו לביטול ההפקעה בכללותה או להפקעת חלק המקרקעין אשר נותר בידם, כפועל יוצא מהפחתת שווי יתרת המקרקעין.

לעניינו, בחלקו הארי והמרכזי של פסק הדין דן בית המשפט העליון, בסוגיית תחולת הפטור הקבוע ברישא לסעיף 190(א)(1), מקום בו לא מושבחת יתרת המקרקעין כפועל יוצא מההפקעה.

את דיונו מתחיל בית המשפט העליון בבחינת ההלכה כפי שנקבעה בעניין רוטמן, תוך קביעה מפורשת ולפיה אין להחילה על המקרה נשוא הדיון וזאת הן לאור השוני בין שני סוגי ההפקעות - קרי הפקעה מכוח פקודת הדרכים אשר נדונה במסגרת פסק דין רוטמן לעומת הפקעה לפי חוק התכנון והבנייה, היא ההפקעה נשוא דיונינו. עוד מפנה בית המשפט לכך, שבעניין רוטמן הובהר מפרשות כי אין בניתוח האמור כדי להביע עמדה לעניין ההסדר הקבוע בחוק התכנון והבניה.

בית המשפט מוסיף ועומד על ההבדלים בין שני סוגי ההפקעה וקובע כי בהפקעה נשוא דיונינו הנתיב הפרשני בו יש לפסוע הוא כזה המותיר הפטור בתוקפו ואולם, מתווה כללים בהם תופעל סמכותו של שר האוצר להענקת פיצוי, בהתאם לסעיף 190(א)(2) לחוק, כממתנת את תוקפו של הפטור כאמור [שם. בעמוד 44]. את קביעתו זו השתית בית המשפט ראשית על גילוי דעת מפורש ומנומק של המחוקק כפי שהובע בהסדר החקיקתי כפי שנקבע במסגרת תיקון 3, הסדר במסגרתו מחד בוטל הפטור הקבוע בפקודת הקרקעות ואולם מאידך, הותר על כנו הסדר הפטור בהתאם לחוק התכנון והבנייה [שם בסעיף 44 לפסק הדין]; שנית, מוצא בית המשפט כי התמקדות בנתיב פרשני המתמקד במנגנון הענקת פיצויי סבל על ידי שר האוצר בהבדל מביטול הפטור הקבוע ברישא לסעיף 190(א)(1), יש בה בכדי להגשים את השאיפה להשגת הרמוניה חקיקתית, ועולה בקנה אחד עם התכלית הסובייקטיבית והאובייקטיבית של דבר החקיקה- קרי של חוק התכנון והבנייה.

במאמר מוסגר אציין כי לנימוקי בית המשפט העליון, בכל הנוגע למשך תחולתו של הפטור לפי סעיף 190(א)(1) גם מקום בו עסקינן בהפקעת חלק ממקרקעין אשר כפועל יוצא ממנה לא מושבחת יתרת המקרקעין שבידי הנפקע, ניתן להוסיף לטעמי גם גורמים נוספים הממתנים את הפגיעה הנגרמת על ידי פטור זה ואשר נסקרו על ידי היועץ המשפטי לממשלה, בעמדה אשר שוקפה במסגרת פסק הדין. כך, מפנה היועץ המשפטי לממשלה, כגורם ראשון בחשיבותו, לאפשרות לתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה במסגרת השלב הראשון בהליך הדו שלבי; כן, מפנה היועץ המשפטי לממשלה לזכותו של בעל קרקע להתנגד לתכנית ולשינוי הייעוד הגלום בה, במסגרת הליך התכנון - הקבועה בסעיף 100 לחוק התכנון והבנייה; בנוסף, מפנה היועץ המשפטי לממשלה לכך שבמקרים מתאימים עשויה לחול הגנת היתרה השוללת הפקעה של חלק מהחלקה, מקום בו לא ניתן לעשות שימוש סביר ביתרה והפגיעה אינה ניתנת לפיצוי; ולסיום הינו מפנה לסמכות שר האוצר להענקת פיצוי סבל הקבועה בסעיף 190(א)(1) - אשר לטעמו מהווה מנגנון ראוי ועדיף על פני האפשרות ליתן פרשנות מצמצמת לפטור בכללותו, באופן שאינו עולה בקנה אחד עם לשון החוק תכליתו וכוונת המחוקק [שם. בסעיף 38 לפסק הדין].

בשורת ההכרעה, קובע בית המשפט העליון כאמור, כי הוראת הפטור תוותר בתוקפה גם מקום בו יתרת המקרקעין לא הושבחה כפועל יוצא מההפקעה וכי המזור לנפקע זה יהיה בפנייה לשר האוצר על מנת לזכות בפיצויים בגין סבלו, בהתבסס על הוראות סעיף 190(א)(2).

את ההליך הכרוך בפיצוי בעל מקרקעין אשר הפקעה חלקית מכוח חוק התכנון והבנייה שבוצעה בחלקתו ולא השביחה את יתרת המקרקעין שבידו, מסכם בית המשפט בזו הלשון בסעיף 111 לפסק הדין:

" מן האמור נובע כי בעל מקרקעין שהפקעה חלקית לא השביחה את יתרת חלקתו צריך לנקוט הליך "תלת-שלבי" כדי למצות את אפשרותו לקבלת פיצוי מהרשות. בשלב הראשון, יכול הנפקע לקבל פיצויים מכוח סעיף 197 בגין הפגיעה שהסבה לו התכנית. בשלב השני, זכאי הנפקע לפיצוים בגין הפקעה שעלתה על 40% מהחלקה. בשלב השלישי, הנפקע רשאי לפנות לשר בבקשה לקבלת פיצוי סבל בגין הפגיעה בשווי היתרה."

משהונחו ההתוויות כפי שנקבעו בחקיקה ובפסיקה, נפנה לבחון הטענות והנסיבות במקרה המונח להכרעה.

1. מן הכלל אל הפרט -

כפי שהקדמתי וציינתי, סבורני כי במקרה המונח להכרעתי, דין התביעה להידחות הואיל וגם לו יש ממש בטענה ולפיה יתרת המקרקעין לא הושבחה (שאלה אשר יכול שאף היא שנויה במחלוקת לאור הוראת סעיף 10.1ג לתקנון תכנית 892) - ממילא שיעור המקרקעין אשר הופקע נמוך מ- 40% מהמקרקעין בהם למבקשים זכויות ומשכך, המזור למבקשים הוא בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה לשם קבלת פיצוי בגין שינוי הייעוד וכן, בפנייה לשר האוצר בבקשה לקבלת פיצויי סבל בגין הפגיעה בשווי היתרה. כך או כך, לא זכאים המבקשים לסעד נשוא התביעה כלפי המשיבה נשוא התביעה- קרי אינם זכאים לפיצוי מאת הוועדה המקומית בגין הפקעה בשיעור הנמוך מ - 40% מהמקרקעין בהם להם זכויות.

קביעתי זו מושתתת באופן ישיר על ההלכה כפי שנקבעה על ידי בית המשפט העליון בעניין אחמד מסרי אשר הובאה לעיל בהרחבה.

1. לשם שלמות הדיון, הנני מוצאת להתייחס ולדחות שלוש טענות כדלקמן אשר הועלו על ידי המבקשים, אשר מבקשים לאבחן עצמם מתחולת הפטור הקבוע בסעיף 190(א)(1).

הטענה הראשונה בפני המבקשים הינה כי אין תחולה לפטור הקבוע בסעיף 190(א)(1) וזאת, בהינתן שתכלית הההפקעה הינה לצרכי דרך ושצ"פ וזו אינה מנוייה בסעיף 190(א)(1). טענה זו אין בידי לקבל וזאת ראש וראשונה הואיל והינה מנוגדת מניה וביה להוראות סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, בשילוב עם הוראות סעיף 20 לפקודת הקרקעות.

כך, כפי שהובא לעיל, במסגרת סעיף 20(2) לפקודת הקרקעות נקבע כי מקום בו קרקע מופקעת לשם קיום צרכים כדלקמן:" כדי להרחיב איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש, או כדי לסלול איזו דרך חדשה, או חלק ממנה או להתקין איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש חדשים" - תחול הוראת הפטור הקבועה בהמשך אותו סעיף.

בהתייחס ובהסתמך על הוראת סעיף 20 לפקודת הקרקעות נקבע ברישא לסעיף 190(א)1) כי:

"סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות,"

קרי- עיננו הרואות- הצרכים הציבוריים המפורטים בסעיף 190(א)(1) יש בהם בכדי לרבות ולהוסיף על אלו המנויים בסעיף 20 לפקודת הקרקעות ולא להוציאם מהכלל.

מבלי לגרוע מן האמור ולשם שלמות היריעה אציין כי פרשנות זו עולה אף מדברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבנייה כפי שהובעו על ידי שר הפנים דאז - חיים משה שפירא (ואשר הובאו במסגרת סעיף 65 לפסק הדין בעניין אחמד מסרי), מהם עולה ברורות כי הכוונה היתה להוסיף על המטרות הקבועות בסעיף 20 ולהרחיב את הפטור מהפיצוי באשר אליהן ולא להוציאן מגדר הוראת סעיף 190(א)(1) כדלקמן:

"הפקודה [פקודת בנין ערים – ע' פ'] מאפשרת הפקעה ללא פיצויים של 25% משטח מגרשי הבניה לצרכי דרכים ומגרשי משחקים בלבד; בעוד שכיום ברור כבר מעל לכל ספק שרבע מן המגרש אינו מספיק לצרכים הציבוריים, וכן שמלבד דרכים ומגרשי משחקים קיים מספר גדול בהרבה של מטרות שלמענן מן הראוי להפקיע ללא פיצויים במסגרת זו.

[...]

הצורך בכבישים רחבים יותר, במקומות חניה, בשטחים גדולים לבתי-ספר וגני-ילדים, הרחבת רשת המרפאות ומרכזי התרבות לעם ודומיהם, מצריכים הפרשת שטחים גדולים יותר למטרות ציבוריות רבות יותר. משום כך מגדילה הצעת החוק את האחוז המותר בהפקעה ללא פיצויים מרבע המגרש לשליש, והורחבה רשימת המטרות שעבורן ישמשו השטחים המופעים. יש כיום כבר כאלה הטוענים כי גם בשליש לא די [...]"

חיזוק נוסף לאמור ניתן למצוא בדברי ההסבר להצעת החוק, במסגרתם מוזכרת מפורשות תכלית הפקעה לשם סלילת דרך ככזו בה נדרשת הגדלת הפטור לשיעור 40%:

"החוק הקיים קובע, שאם הופקעה קרקע לצרכי דרכים או שטחים ציבוריים פתוחים, לא תשלם הרשות המפקיעה פיצויים בעד ההפקעה, אם השטח המופקע אינו עולה על 25% מכלל השטח הנפגע. הנסיון לימד, שטובת ההנאה שבעלי קרקעות מפיקים מביצוע תכנית של סלילת דרכים וקיום שטחים פתוחים וכיוצא בזה עולה בהרבה על 25% אלה שהם חייבים להפריש ללא תשלום פיצויים. לכן מוצע להעלות את האחוז שבעל קרקע חייב להפריש..." (הצעת חוק התכנון והבניה, תשי"ט-1959, בעמ' 314-315; הצעת חוק התכנון והבניה, תשכ"ג-1962, בעמ' 56).

[ראו גם פסק הדין בעניין אחמד מסרי הקובע בסעיף 67 כי סעיף 190(א)(1) מרחיב את המטרות להפקעה].

1. מוסיפים המבקשים וטוענים כי אין להחיל על ההפקעה בענייננו את הוראות סעיף 190(א)(1) וזאת, בהינתן שהזכויות המופקעות מהם הינן זכויות חכירה ולא זכויות בעלות.

טענתם זו של המבקשים, משתיתים המבקשים על פסק הדין בע"א 813/03 עיריית נצרת נ' ג'י בי טורס בע"מ, פ"ד נח (5) 664 וכן, על דברי המלומד פרופ' א. נמדר במאמרו "לקראת מותה של הפקעה ללא מתן פיצוי", דו ירחון מקרקעין ה/4.

גם טענתם זו של המבקשים אין בידי לקבל והנני סבורה כי יש להחיל את הוראת הפטור גם על בעלי זכות חכירה לדורות.

כך וראשית, הנני סבורה כי קביעתי זו, עולה בקנה אחד עם הוראות חוק התכנון והבנייה ובפרט עם הגדרת "בעל מקרקעין" הקבועה בסעיף 1 לו והכוללת גם בעל זכות חכירה לדורות.

יתרה מכך, הנני מקבלת הגישה ובהתאם לה המחוקק התכוון להחיל את כוח ההפקעה ללא פיצוי כאשר מופקע באופן פיזי שטח קרקע וכי לא ניתן להשיג את מטרות ההפקעה מקום בו מפקיעים רק זכויות פחותות כגון זיקת הנאה, משכנתא או שכירות לתקופה קצרה. בהתאמה לאמור ובשים לב לכך שמבחינה מעשית תקופת החזקה ומידת השליטה וההנאה הניתנות לחוכרים לדורות במקרקעין, קרובות לאלו של בעלים - אינני סבורה כי יש לגזור על הראשונים דין שונה מאשר על האחרונים וזאת, בהינתן שהפקעת זכויותיהם ובכלל זה זכותם לחזקה ארוכת טווח, יש בה בכדי להגשים את תפיסתו הפיזית של שטח הקרקע [לגישה דומה ראו - דפנה לוינסון זמיר פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים, תשנ"ה- 1994) בעמודים 267-271].

יתרה מכך, הנני מוצאת לציין כי המבקשים מפנים באופן חלקי למאמרו של פרופ' נמדר ואולם, במכוון או בטעות, מתעלמים מדבריו בעמוד 26 :"כך או כך, ההלכה הראויה לאימוץ הינה הדעה האחרונה האומרת, שניתן להפקיע ללא מתן פיצויים רק את זכות הבעלות ובכלל זה יש כנראה לכלול גם את הזכות לחכירה לדורות וכן את הזכות שביושר לבעלות או לחכירה לדורות" (ההדגשה שלי ל.ב.). זאת ועוד, כאמור, מבקשים להחיל את ההלכה אשר נקבעה בענין ג'י בי טורס - ואולם, ההלכה האמורה אינה רלוונטית לענייננו מפאת שניים עיקריים- ראשית, הזכויות אשר נדונו במסגרתה היו זכויות דיירות מוגנת ולא זכויות חכירה לדורות ויתרה מכך, ההפקעה נשוא אותו הליך היתה מכוח פקודת הקרקעות ולא מכוח חוק התכנון והבנייה.

במאמר מוסגר הנני מוצאת להוסיף ולציין כי מצאתי אף טעם בטענות המשיבה ובהתאם להן, טענותיהם של המבקשים לפיהן יש לאבחן בין זכויותיהם לבין זכויות בעלות, מקום בו הינם טוענים לתחולתו של הפטור בהתאם לסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, עומדות לכאורה בסתירה לעיקרי טיעונם - באשר לזכותם לפיצוי כמו גם לשומתו, שם אינם עומדים על ההבחנה בין זכותם לזכות הבעלות.

1. ולסיום - במסגרת טיעונם השלישי, עותרים המבקשים כי בית המשפט ידון בחד בתביעתם לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ובתביעתם לפיצוי בגין הפקעה.

טענתם זו של המבקשים דינה דחייה על הסף ראשית לאור קביעת בית המשפט - אשר עליה לא ערערו המבקשים ואשר לאורה אף התנהלו ההליכים בפועל לפני בית המשפט (לרבות הנחיות המבוססות על קביעה זו אשר ניתנו למומחה בית המשפט ) - ובהתאם לה, במסגרת תביעה זו, לא ידונו רכיבים אשר בגינם הוגשה התביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

יתרה מכך, גם לגופם של דברים הטענה אף אינה עולה בקנה אחד ההלכה הפסוקה, אשר במסגרתה הוחלה תורת הפיצוי ה"דו שלבית" ובהתאם לה יש לדון בתביעות לפיצוי בגין פגיעה מתכנית ובגין הפקעה, בנפרד. כך, בע"א 7959/00 עזר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, פ"ד נו(2) 365, 371 (2001), נקבע לעניין זה כי:

"לפי תפיסתו של בית משפט זה, הפגיעה בבעל מקרקעין בעקבות מתן תוקף לתכנית חדשה, המייעדת את המקרקעין להפקעה, היא דו-שלבית: פעם אחת הוא נפגע מעצם שינוי הייעוד של הקרקע על-פי התכנית החדשה, ופעם נוספת הוא נפגע כאשר מבוצעת ההפקעה בפועל (...) במילים אחרות, בשלב הראשון זכאי בעל הקרקע לפיצויים על ירידת ערך הקרקע בשל התכנית הקובעת את שינוי הייעוד; בשלב השני, מגיעים לו פיצויים על עצם שלילת הבעלות שבאה כתוצאה מביצוע ההפקעה בפועל" (ראו גם ע"א 511/88 מנדלבאום נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשל"צ, פ"ד מד(3) 522 (1990)).

זאת ועוד, במסגרת ע"א 4955/13 סמירה חגולי נ' עיריית ראשון לציון (29.12.2014), דחה בית המשפט העליון הטענה ולפיה יש לקיים דיון במאוחד בשתי התביעות מקום בו חלף פרק זמן קצר בין מועד שינוי הייעוד לבין מועד ההפקעה תוך שקבע, בעמוד 6 לפסק הדין כי:

"ההבחנה שביקשו המערערים לעשות בין הפקעה שבוצעה שנים רבות לאחר שינוי הייעוד לבין הפקעה שבוצעה זמן קצר לאחר שינוי הייעוד, אינה מעוגנת בפסיקה. תורת הפיצוי הדו-שלבי כוחה יפה ללא הבחנה בין פרקי הזמן שחלפו בין שני השלבים, כך שגם אם השלב השני מתבצע סמוך לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית המשנה את היעוד, אין בכך כדי לשנות מהתוצאה".

הנני מוצאת לציין כי החובה כמו גם הצורך בניהול התביעות האמורות בנפרד, ניתן לבסס גם על שוני מהותי בין שני ההליכים, אשר אינו מאפשר דיון בהם במאוחד ואשר מוצא ביטויו גם בשוני בפורום הנכון לדון בתביעות - הסמכות לדון בתביעה בגין ירידת ערך מסורה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בעוד שהסמכות לדון בפיצויי הפקעה מסורה לבית המשפט המחוזי וגם בתקופות התיישנות שונות של התביעות - בהינתן שתביעה לפי סעיף 197 מתיישנת בתוך 3 שנים.

לאור האמור, הנני דוחה גם טענתם ועתירתם אלו של המבקשים.

1. לאור קביעותי ובהתאם להן לא זכאים המבקשים לפיצוי מפאת תחולת הפטור הקבוע בסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה ממילא מתייתר הצורך בדיון בגובה הפיצוי לו זכאים המבקשים ושומת המקרקעין המופקעים.

סוף דבר;

1. לאור האמור והמפורט, התביעה נדחית.
2. המבקשים, ביחד ולחוד, יישאו בהוצאות המשיבה בסך של 20,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום.
3. המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ז' תשרי תשע"ט, 16 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.