1.  תביעה ותביעה שכנגד בהתייחס לטענת הפרת חוזה שכירות של נגרייה. הנגרייה התנהלה במבנה ששימש בעברו כלול ורפת ומחסן במשק חקלאי של הנתבעת במשק מס' 28 במושב גילת (להלן: "הנגרייה"). התביעה הוגשה על ידי השוכר בהמשך לניתוק חשמל לנגריה ביום 31/12/11 תוך תקופת חוזה השכירות מיום 1/1/2010.  התביעה הוגשה ביום 25/11/13 על סך של 130,000 ₪ בגין ראשי הנזק הבאים: סך של 20,000 ₪ שווי ציוד ומיכון וכלי עבודה; הפסד רווח בגין עבודה שהוזמנה ממשרד הביטחון בשווי של 80,000 ₪; ושווי ההשקעה שאבדה למועד הגשת התביעה בסך של 12,000 ₪.  ההשקעה חושבה לפי הסך של 70,000 ₪ עלויות בטון, 20,000 ₪ קונסטרוקציה ברזל ופח; ומערכת חשמלית בסך של 30,000 ₪.  מהסך הכול הופחתו עלויות שימוש ופחת . הנתבעת בתיק העיקרי/ התובעת שכנגד תכונה להלן: "המשכירה" והתובע בתיק העיקרי שהוא הנתבע בתביעה שכנגד יכונה להלן: "השוכר".

          התביעה שכנגד היא על חובות שנטען שהשוכר חייב למשכירה והם לכשעצמם הפרה של חוזה השכירות:  חוב דמי שכירות לשנים, 2011, 2012 ומחצית 2010 בסך כולל של: 24,000 ₪. חוב חשמל בסך של 10,000 ₪. חוב ארנונה בסך של 10,000 ₪. תוספת של דמי שימוש ראויים בסך של 28,500 ₪. חוב מים בסך של 5,000 ₪. עברתי על כתב התביעה ועל התצהיר של המשכירה והסכום של התביעה אינו מגיע לסכום הנתבע אלא אם כן הסכום של 28,500 ₪ לשנה הוא במקום הסכום של 24,000 ₪. בכל מקרה גם הסכום של 24,000 ₪ הוא מעוגל כלפי מעלה ב- 500 ₪.

2.       הצדדים אינם חולקים כי הם כרתו חוזה שכירות בשנת 2006  וחוזה נוסף ביום 1/1/10. על פי עדות השוכר לחוזה משנת 2006 קדם הסכם שלא הוגש. על פי החוזה משנת 2006 קבעו הצדדים מיעוט של תנאים לפיהם התובע שוכר לול (מבנה) למשך 5 שנים (אופציה ל- 5 שנים נוספות ) ודמי  "שכירות בסך 2,000 ₪ לשנה מראש. השוכר יעשה בו שימוש כרצונו ויבצע שינויים על חשבונו. " (חוזה מיום 1/6/2006). מטעמים שלא הונחה לגביהם תשתית ראייתית הצדדים כרתו חוזה יותר מפורט ביום 1/1/2010 (להלן: "החוזה"). החוזה נחתם על אף שלכאורה הייתה לשוכר אופציה לפי ההסכם הקודם. בחוזה  אין התייחסות לעבר על אף שהצדדים לא השתנו. על פי החוזה החדש דמי השכירות הועמדו על 9,500 ₪ לשנה אשר יש לשלם מדי שנה מראש. בחוזה לא ננקב מועד לתשלום. לקראת סוף שנת 2011 המשכירה ניתקה את החשמל לנגריה ולא הסכימה להשיב את החיבור. עילת התביעה בתיק העיקרי היא בגין נזק שנגרם לתובע לטענתו בגין הפרת הסכם שכירות על ידי המשכירה. ביום 3 לינואר 2012 כתב עו"ד איתי יצחק בשם השוכר  מכתב למשכירה לאור כי החשמל נותק על עף שהחוזה היה בתוקף. עו"ד יצחק התריע במשכירה לחדש את אספקת החשמל כדי להקטין את הנזק של השוכר. הוא הודיע כי אם תוך 24 שעות ממועד קבלת המכתב אספקת החשמל לא תחודש תוגש נגד המשכירה תביעה. הוא גם מציין כי ניתוק החשמל מהווה הפרה יסודית של החוזה. לא הוצגה ראיה של תגובה למכתב למעט בכתב ההגנה לתביעה בתיק העיקרי (סעיף 28 לכתב ההגנה התיק העיקרי).

          בתיק העיקרי טען  בא כוח השוכר כי המשכירה ביטלה את החוזה חד צדדית וגרמה לשוכר נזק. הוא הוסיף כי השוכר לא הצליח לשאת בנזק שנגרם לו ועל כן הוא נאלץ לפנות את הנגרייה במועד שלא פורט. למעט טענה שהמשכירה לא אפשרה את מלוא הפינוי (סעיף 17 לכתב התביעה בתיק העיקרי). תשובת המשכירה בתיק העיקרי היא כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב תוך שיהוי ניכר.

        התביעה שכנגד הוגשה על יסוד הטענה העיקרית שהשוכר הפר את החוזה בשורה של הפרות שבגינן נתבעו חובות וכן שכר ראוי.  הבסיס לתביעה שכנגד הוא ההנחה שבניתוק החשמל החוזה בוטל כדין והמשכירה אינה חבה את נזקי השוכר הנתבעים בתיק העיקרי. על פי סעיף 7 לחוזה הוסכם כי : "7. במידה ולא יעמוד מר סיידה בתנאי החוזה ובהתחייבויותיו בכתב ובעל פה, יפנה את המבנה תוך שבועיים מיום קבלת ההודעה מגברת מלול או מבא כוחה. ". מעבר לנתון שאינו במחלוקת כי החשמל נותק לנגרייה על ידי המשכירה או מי מטעמה המשכירה לא שלחה לשוכר כל הודעה על פי סעיף 7 לחוזה או הסבר מדוע נותק החשמל, ואף לא ניתנה תשובה לפניית עו"ד איתי יצחק.

ממקרא התביעה שכנגד עולה כי לכאורה המשכירה הפעילה את סעיף 7 לחוזה וביטלה את החוזה. הטענות להפרות הועלו כדי לבסס תביעה שכנגד בהנחה שממילא הפיצוי הנתבע מגיע למשכירה. יחד עם זאת בהתייחס לניתוק החשמל מציין בא כוח המשכירה, עו"ד משה קריספין, כי "במקום היו  בעיות חשמל כמו גם ניתוקים לא צפויים בשל תקלות כאלו ואחרות ...". הוא מוסיף כי השוכר ניצל את תום לב המשכירה כדי לחבר את החשמל ללול ובשל עלויות שהוא לא רצה לשאת בהם וחובותיו הרבים "פקעה יכולה של הנתבעת לשאת גם בהוצאה זו משכך לא חובר החשמל ללול ... ". בהמשך נטען כי השוכר הביא את נזקיו על עצמו (סעיף 29 לכתב ההגנה). על פי טעון זה הניתוק לא נועד לבטל את החוזה אלא להתמודד עם בעיה מסוימת ומוגדרת. בהמשך הוא מוסיף כי השוכר לא שילם את חובותיו והוא זה שהפר את החוזה (סעיף 29 לכתב ההגנה).

          בסיכומיו מבקש בא כוח המשכירה לראות בניתוק החשמל הודעה לפינוי הנגרייה על פי סעיף 7 לחוזה. עברתי על כתב התביעה שכנגד ועל התצהיר של המשכירה והיא לא מסבירה מדוע היא ניתקה את החשמל לנגרייה למעט ההסבר בסעיף 29 לכתב ההגנה בתיק העיקרי.

3.       אפתח בתביעה שכנגד שכן לפי סדר האירועים המעשים של המשכירה הם הגורמים לנזק והבחינה היא האם היא פעלה על פי החוזה והדין ואינה צריכה לשאת בנזק. חלק מהטיעון כבר מופיע בכתב ההגנה בתיק העיקרי. נטען כי השוכר לא שילם דמי שכירות והוצאות במשך חודשים רבים . בנוסף  נטען כי :", כמו גם הפר את הוראות הסכם השכירות בצורה גסה כפי שיפורט בהמשך כתב הגנה זה." (סעיף 6 לכתב ההגנה של המשכירה בתיק העיקרי). בסעיף 13 לכתב ההגנה מפרט בא כוח המשכירה, עו"ד משה קריספין, כי המשכיר ניצל את המשכירה ובמועדים שלא פורטו הוא ניצל את טוב ליבה, הטיל עליה מורא, עיכב תשלומים, השיג דמי שכירות לא ראליים בחוזה משנת 2006. נטען כי דמי השכירות של שנת 2010 לא שולמו. כן נטען כי הוא הפר את סעיף 4 לחוזה השכירות. גם נטען כי השוכר לא שילם דמי ארנונה מים ותשלומי החשמל היו לפי שיקול דעתו.

        דברים אלה גם נטענים בתביעה שכנגד. נטען כי השוכר ניצל משנת 2006 את טוב ליבה של המשכירה והשיג חוזה בדמי שכירות בלתי סבירים בעליל. לא הוצגה כל תשתית ראייתית לטעמים לסכום דמי השכירות בחוזה בשנת 2006. אין התייחסות לאפשרות כי יתכן והעסקה המקורית היא משנת 2002 או בסמוך לכך וכללה גם השקעה בהמרת הלול והרפת. בכל אופן בחוזה משנת 2010, שהסיבה לכריתתו לא הובררה, גדלו דמי השכירות החוזיים לסך של 9,500 ₪ לשנה .המשכירה לא הניחה תשתית ראייתית מדוע היא כרתה חוזה מחדש עם השוכר למרות כל הפרותיו הנטענות בעבר ובכללן לפי הנטען חוב דמי שכירות . השוכר הציג ראיות כי דמי השכירות החוזיים שולמו בשנים 2010 ו-2011. לטענת המשכירה האישורים הם על חובות קודמים.  נטען כי דמי השכירות על פי החוזה משנת 2006 היו בפיגור ושולמו רק לאחר חתימת החוזה. השוכר הגיש בתיק המוצגים אישור על תשלום מלא של דמי השכירות לשנת 2009, אישור חלקי ביום 22/12/08, ואישור על חשבון בשנת 2009. כן הוגשו אישורים על תשלומים בשנת 2010 ו-2011. ההנחה כי התשלומים בשנים 2010 (מחצית ) ו-2011 היו של יתרות חוב לשנים קודמות לא הוכחה. השוכר העיד כי בבית המשכירה, אלמנה, גרו גם 2 בניה. אחד מהם העיד – שוטר במשטרת ישראל. יש לניח כי אם השוכר גרר חובות הבנים היו מודעים לכך ופועלים לגבות את החובות לעבר בטרם חתימה על חוזה שכירות חדש. אך בחוזה השכירות החדש אין כל התייחסות לחוב עבר. לא השתכנעתי כי השתיקה בחוזה השכירות לחובות עבר הוא מחמת היסח דעת. על כן התביעה לתשלום דמי שכירות  2010 ו-2011 נדחית. כן נדחית התביעה לדמי שכירות ריאליים של 28,500 ₪ לשנה. החוזה נכרת ל-5 שנים ולא נטען מדוע על בית המשפט לבטל את חוזה השכירות ולהמירו בדמי שימוש בכלל ובדמי שימוש בגובה שנתבע בפרט. הטענה של ניצול טוב לבה של המשכירה לא בוססה בעילת תביעה או בראיות חיצוניות ועל כן היא נדחית. 

כמו כן המשכירה תובעת את דמי השכירות של שנת 2012. בכתב התביעה שכנגד אין הסבר מדוע על השוכר לשלם את דמי השכירות לאחר שגם לשיטת המשכירה החוזה בוטל עם ניתוק החשמל. כנגד השוכר המשיך להחזיק במבנה ואף הגיש תלונה למשטרה בחודש יולי 2012 על השגת גבול על כן אני מקבלת את התביעה לחוב על מחצית שנת 2012 – סך של 4,750 ₪.

4. התביעה לתשלום חוב חשמל בסך של 10,000 ₪ נדחית כי לא הוצגה ראיה אחת המבססת את הסכום הנטען. השוכר העיד את סולומון כהן שהיה עוזרו. לפי עדותו בכל עת שהגיע המועד לתשלום חשבון החשמל של הנגרייה, השוכר היה שולח אותו עם כסף מזומן ודף נלווה עם פירוט המונה לאותה עת. הוא העיד שהוא שילם למשכירה והיה מחתים אותה על דף נייר שהיה נשמר אצל השוכר. בא כוח המשכירה ביקש להתעלם מעדותו של העד. כי נטען שהוא לא אמין כי הוא הצהיר שהוא היה עוזרו של השוכר ובחקירה נגדית הוא שלל זאת. תחת זאת ביקש בא כוח המשכירה לראות בו כמי שניצל את הנגרייה לעבודות פרטיות שלו. כמו כן תקף עו"ד קריספין את הטענה של תשלום הסכום למשכירה וקבלת אסמכתא בכתב שכן אף אסמכתא לא הוגשה. העולה מחקירת העד הוא כי לנגרייה היה מונה. כך גם הוסכם בחוזה (סעיף 4(ב) לחוזה).

  לכן היה על המשכירה להרים את נטל הבאת הראיות הראשוני לאופן ההסדר של חיובי החשמל, כיצד קיבל ביטוי המונה הנפרד בחשבונות שלה וכו' . כן  היה עליה הוכיח את חשבונות החשמל שלה אם המונה הראשי היה בביתה, כדי לבסס את החוב בכלל ואת הסכום הנתבע בפרט. בהעדרם ולאור עדותו של העד מטעם השוכר, על ביצוע תשלומים, התביעה לפיצוי של 10,000 ₪ על חוב חשמל נדחית.

המשכירה תבעה גם חוב מים בסך של 5,000 ₪ ללא כל אסמכתא בין כי המים נצרכו מהמשק שלה על שמה או כי הסכום שנתבע הוא הנכון. על אף שלא הייתה כל מניעה להשגת אישור כאמור בין מהאגודה ובין מספק המים לנוכח הנתונים באישורים שהוגשו על ידי השוכר של מספר מונה. כמו כן בעלי המשק השכן לא הועדו על ידי המשכירה לשלול את גרסת העד של השוכר. כי השוכר העיד את העד מטעמו סלומון כהן שמסר גרסה בתצהיר עדות ראשית כי המים נמשכו ממונה של משק אחר והשוכר צירף אסמכתאות של תשלום כולל מספר מונה. על כן התביעה בראש נזק זה נדחית.

כן נתבע חוב ארנונה. לא הונחה תשתית ראייתית לכך כלל. הנושא לא מקבל התייחסות בחוזה במפורש ולא ברור כיצד המשק של המשכירה ממוסה בהקשר לארנונה. התביעה נדחית.

ניתוק החשמל והתביעה בתיק העיקרי

5. על פי סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) , תשל"א -1970 נקבע כי צד המבקש לבטל את חוזה מחמת הפרתו נדרש לבחון את אופן יישום זכותו לביטול לפי טיב ההפרה.  האם מדובר בהפרה יסודית או לא יסודית. ברירת המחדל על פי המחוקק היא שהפרה שלא הוגדרה מפורשות כהפרה יסודית תראה בשלב ראשון כהפרה לא יסודית [סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות)].דבר המחייב את הצדדים להתייחס לכך בשלב המשא ומתן ועריכת החוזה לאור המשמעות של ביטול החוזה . בכל מקרה על מבטל החוזה מחמת הפרה לא יסודית להודיע את הטעם לביטול לצד שכנגד [סעיפים 7(ב) ו-8 לחוק החוזים (תרופות )]. בהפרה לא יסודית יש לתת לצד המפר הזדמנות לתקן את ההפרה [סעיף 7 (ב) לחוק החוזים (תרופות )]. אין מחלוקת עובדתית כי סעיף 7 לחוזה אינו מאבחן בין הפרה והפרה. בהעדר הסבר מדוע נותק החשמל ומה היה גובה החוב בעין קשה לקבוע עמדה האם מדובר בהפרה שאילו הצדדים ידעו אותה מראש, לפחות המשכירה, היא לא הייתה מתקשרת בחוזה עם השוכר.

הטענה של המשכירה כי החוזה בוטל מחמת חובות כחלופה אחת או שהחוזה לא בוטל על ידי ניתוק החשמל כחלופה שניה נותרה בלתי ברורה עד לתום שמיעת התיק. השוכר ובא כוחו הבינו את הניתוק של החשמל ואת העדר התגובה לפנייה להשבת החשמל כהודעה על ביטול החוזה. לנוכח הספק אני קובעת כי סעיף 7 לחוזה אינו סעיף חוזי שהוא תנאי יסודי. על כן היה על משכירה להודיע על הטעם לביטול ולתת לשוכר הזדמנות לתקן. בהעדר הודעה כאמור ומתן הזדמנות אני קובעת כי ביטול החוזה היה שלא על פי המוסכם או הדין והשוכר זכאי לתבוע את הנזק שלו.

נזק - תיק העיקרי

6. השוכר עתר לפיצוי של 80,000 ₪ בגין הפסד עבודה ממשרד הביטחון. ראש הנזק לא הוכח. לא הונחה לו כל תשתית ראייתית. כמו כן טען השוכר לנזק של הפסד ציוד מיכון וכל עבודה בשווי של 20,000 ₪. לא הונחה לכך כל תשתית ראייתית, למעט עדות השוכר, על אף שהוא בעל עסק התובע פחת בראש הנזק של השקעה בנכס מבחינת בינוי. כלומר שגם על כלי עבודה הוא היה צריך לדווח למס הכנסה בהקשר של ציוד קבוע.

נותר אפוא נזק של השקעה שהשוכר טוען שהוא הפסיד. בגין נזק זה הוגשה חוות דעת של שמאי יניב ביליה שנחקר על שמאותו. לא הוגשה חוות דעת נגדית. על פי הנטען על ידי השוכר הוא השקיע 70,000 ₪ בעלויות בטון ועוד 20,000 ₪ בקונסטרוקציה של ברזל ופח וכן סך של 30,000 ₪ במערכת חשמל ואויר. מתוך הסך הכול נתבע הסך של 12,000 ₪ לאחר ניכוי עלויות שימוש ופחת. השוכר לא הגיש כל ראיה חיצונית בדמות קבלות או חשבוניות מס.

לגבי ההשקעה של הבטון – המחלוקת בין הצדדים היא האם כלל הלול, ערב ההשכרה, רצפת בטון או לא. סוגיה זו לא מופיעה בחוזים. בחוזה משנת 2006 נקבע כי השוכר יכול לעשות במבנה כהבנתו על חשבונו. מאחר והסוגיה בפני היא הפרת החוזה על ידי המשכירה על ידי ביטולו חד צדדית תוך כדי התקופה החוזית הסוגיה במחלוקת הוא היתרה ולא ההשקעה. אך עלי להכריע קודם לכן האם הייתה השקעה של ריצוף הרצפה. השמאי שם את הנזק בדיעבד והוא למד על ההשקעות מפי השוכר. הוא לא בדק אסמכתאות. בתצהיר המשכירה ובתצהיר בנה, העד שי מלול, אין התייחסות לטענה של הנחת רצפת בטון על אף כי ראש הנזק מפורט בכתב התביעה ובחוות הדעת שהוגשה לפני הגשת תצהירי המשכירה ובנה. בא כוח השוכר, עו"ד סיידה ויתר על חקירת המשכירה מחמת גילה ומצבה הרפואי ועל כן תצהירה הוגש כפי שהוא. הוא חקר את בנה, העד שי מלול. הוא אחד משני הבנים שגרו עם האם. בחקירה נגדית הוא נשאל האם הוא ראה את השוכר משפר את המושכר ויוצק בטון ועל כך הוא השיב : "היה לול. זאת סככה מגודרת ומקורה שעל הרצפה של רצפת בטון יש תרנגולות שמגדלים למטרת פיטום . יש תמונות של אז." (עמ' 57 לפרוטוקול מול שורות 22-23). בסיכומיו מפנה בא כוח המשכירה, עו"ד קריספין את בית המשפט לתמונה עליה העיד העד . עברתי על הצילומים שצורפו לתצהיר המשכירה ובנה והם גם הוגשו בצבע ונסרקו. לא מצאתי ביניהם צילום של לול במצבו המקורי. הצילומים שהוגשו על ידי המשכירה הם ממועד שלאחר עזיבת השוכר ולא מזמן אמת. השמאי השיב בסוגיה זו כי מידיעתו האישית אין רצפות בטון בלולים (עמ' 19 לפרוטוקול מול שורה 19). הוא לא היה יכול להשיב לשאלה האם השוכר יצק את הרצפה או מישהו שקדם לו. כנגד, השוכר נחקר על הסוגיה של הרצפה המקורית בלול והוא השיב שהיה שם חול ולא בטון (עמ' 36 לפרוטוקול מול שורה 3).

ניתוח הראיות בסוגיה זו מצביע על מחלוקת שבה על בית המשפט להחליט לפי נטלי הבאת הראיות איזו גרסה לקבל. כי התובע לא המציא אסמכתאות שהיו צריכות להיות לו לגבי הזמנת בטון והנחתו. גם אם מדובר בשנת 2002 או 2006. השוכר טען כי הייתה פריצה לעסק ונגנב לו תיעוד (עמ' 33 לפרוטוקול מול שורה 27 ). לא התעלמתי מכך שהשוכר לא התלונן על פריצה וגניבה. גם אם אכן התיעוד נגנב לו הוא לא עשה כל מאמץ לפנות לגורמים מהם הוא הזמין את הבטון כדי לקבל העתק והוא גם לא מסר גרסה מדוע הוא לא עשה כן.

כנגד, מדובר ברכוש של המשכירה והלול שימש בעבר לגידול עופות לפיטום ויש להניח כי היו מדריכים חקלאיים שהיו יכולים להעיד האם בלול הייתה רצפת חול או בטון.

כמו כן, לאור היקף ההשקעה הנטענת לפחות ברצפה תמוהה ההסכמה של השוכר לוותר על חוזה (משנת 2006) בו הוא משלם שכר מאוד נמוך שלכאורה היה אמור לכסות את ההשקעות שלו בנכס - בלי לציין עובדה זו בחוזה משנת 2006 וגם בחוזה משנת 2010.

לאחר ששקלתי את הראיות והעדרם לא השתכנעתי מעל 50% כי השוכר הניח בלול רצפת בטון בשווי של 70,000 ₪. על כן השקעה זו לא הוכחה.

מערכת חשמל ואוויר –

מערכת חשמל

לפי חוות דעת השמאי בנגרייה הותקנה מערכת חשמל תלת פאזי (עמ' 5 לחוות הדעת ). לא הוגשה כל ראיה להשקעה הזו ואף לא אישור של חברת החשמל. אוסיף כי העד סולומון כהן העיד כי לפני ניתוק החשמל האחרון ולפני חתימת החוזה היו בעבר ניתוקי חשמל (עמ' 53 לפרוטוקול). הוא גם העיד כי חשבונות החשמל עמדו על כ- 230 ₪ (עמ' 53 לפרוטוקול). סכום שאינו גבוה לכאורה לעסק צורך חשמל. על פי סעיף 4ב' לחוזה חויב השוכר להתקין על חשבונו שעון חשמל ומונה ולשאת בתשלומי החשמל. לפי גרסתו של העד מלול השוכר ביצע שינויים במערכת החשמל (סעיף 5 לתצהירו). לטענת בא כוח המשכירה, עו"ד משה קריספין, השוכר לא התקין שעון חשמל (סעיף 40 לסיכומיו). על פי צילומים שצורפו לתצהירי המשכירה והעד שי מלול במקום צולם מונה חשמל וגם מערכת (צילום 14 לפי סימון בנט).

בהעדר פירוט לשינויים שנטען שבוצעו , או לסיבה לניתוק החשמל ובהעדר חוד' של חשמלאי שהמונה והמערכת בצילום שהוגש ע"י המשכירה אינם של תלת פאזי - יש בכך כדי להוות חיזוק לגרסה של התקנת מערכת כאמור. לכן השתכנעתי כי השוכר התקין את המערכת התלת פאזי על אף שלא הובאו לכך ראיות ישירות של תשלום.

מערכת אויר

בחוות דעת השמאי אין פירוט למערכת אוויר למעט בפרק "עבודות נוספות לפי דרישה". שם מופיעה גם מערכת של ארובות אוורור. המומחה אישר כי לא הוצגו לו חשבונות קונסטרוקציה (עמ' 19 לפרוטוקול), וכן כי הפירוט אינו של הנגרייה שהמומחה שם אלא של עבודות שניתן להוסיף למבנה תעשיה שמוזמן (עמ' 26 לפרוטוקול). כמו כן עלה כי השומה למבנה תעשיה כוללת פריטים שלא היו בנגריה (עמ' 27 לפרוטוקול מול שורות 1 – 23). מעבר לחו"ד לא הוגשה ראיה חיצונית להתקנת מערכת אויר. בהעדר ראיה כאמור, אני דוחה את הטענה לקיומה. לפיכך הסכום לפיצוי ברכיב חשמל ואויר הוא 30,000 ₪ פחות שימוש ופחת.

קירוי של הרשת המקורית סביב הלול

7. הצדדים אינם חולקים כי השוכר קיבל לול עם גג עם לוחות אסבסט וקונסטרוקציית ברזל שהחזיקה את המבנה. מסביב הייתה רשת. על פי תצהירו של השוכר, הוא סגר את כל המבנה בקונסטרוקציה של ברזל ופח בשווי 20,000 ₪ (סעיף 20 לתצהירו). השוכר לא הגיש ראיות בזמן אמת לעלויות של רכישת חומרים, עבודה וכדומה. המשכירה אישרה בתצהירה כי השוכר פירק את הרשת והוא שם "תלאים של פחים ולא שם כלום חדש ..." (סעיף 3 לתצהירה). היא מפנה לחוזה משנת 2006 שהתיר לשוכר לעשות שינויים לפי שיקול דעתו, אך על חשבונו. לכן, לגרסתה, הדרישה לתשלום נוגדת את החוזה. היא העירה על כי השוכר לא הציג כל חשבונית המעידה על השקעה מכיסו "היות והכול היה משאריות שמצא ראה למשל פחים שמקיפים את המבנה ..." (סעיף 35 לתצהירה). בנה, העד שי מלול, צילם את המבנה במחלוקת וצילומיו נסרקו בצבע לנט. הוא טען כי הפחים ששימשו לחיפוי הלול "הם ישנים חלקם אף שרופים, חלודים כשהם הותקנו הם לא היו חדשים, כאשר מדובר רק בחלק מהמעטפת שבדפנות ...". הוא הוסיף כי לפני שהוצבו הפחים בדפנות הלול היה קיים

"והייתה גדר היקפית במקום הפחים בדפנות, הגג היה קיים גם קודם לכן ..." (סעיף 4 לתצהירו של שי מלול). הוא הוסיף כי "חלק מהמעטפת של הלול הייתה מחומר אסבסט, התובע פירק את לוחות האסבסט, זרק בצמוד למבנה..." (סעיף 6 לתצהירו).

שמאי השוכר, המומחה יניב ביליה, תיאר את המבנה הקיים כבעל רצפת בטון, קונסטרוקציה מתכת הכוללת עמודי מתכת במידות 150/150 ס"מ, קורות הגג דבל "T" ועליהן ברזל פטה 110/30 ס"מ. קירות וגג המבנה מחופים איסכורית וחלונות אור משולבים בגג (עמ' 5 לחוות דעתו). השמאות של המומחה היא על המכלול שהוצג בפניו מחולק לשתי תקופות של השקעה. השמאי לא שם כל רכיב בנפרד, למעט בפרק עבודות נוספות לפי דרישה שכאמור מתייחס למבנה תעשיה שמוזמן (עמ' 7 לחוות דעתו). בחקירה נגדית אישר השמאי כי לא הוצגו לו חשבוניות של קונסטרוקציה (עמ' 19 לפרוטוקול). הוא אישר שהוא ידע כי המבנה שימש בעברו כלול, כולל הגג (עמ' 19 לפרוטוקול).

בהתייחס לפחים של מעטפת הנגרייה, הוא אישר כשחלקם חלודים וגם עקומים ובעלי גוונים שונים. כמו כן הוא אישר שחלקם במצב טוב וחלקם תלאי על תלאי (עמ' 23 לפרוטוקול).

השמאי הסביר כי בשומתו הוא הפחית את המבנה שהיה קיים לפי מה שנאמר לו (עמ' 25 לפרוטוקול). הוא פירט את התוספת והשינויים שהוסיף השוכר: רצפת בטון, קירות היקפיים סגורים, גג איסכורית (עמ' 25 לפרוטוקול, מול שורות 25-28). השמאות היא על השיפור, לפי מחירון דקל למבנה תעשיה ולפי נתוני השטח בעין (עמ' 26 לפרוטוקול). לשאלת בא כוח המשכירה הוא פירט שלשנת 2002 הוא כלל ב"עלות הקמה" למ"ר את הקונסטרוקציה, רצפת הבטון, החשמל, מערכות מים וגג (עמ' 26 לפרוטוקול, מול שורה 30). זו גם התשובה לגבי ההשקעה ב-2010, שכן לגרסת השוכר הוא פיתח את השטח המקורי ב-2 חלקים.

החישוב של המומחה עמד על 450 ₪ למ"ר. חקירתו העלתה שהחישוב של 450 ₪ למ"ר גם כלל רכיבים שלא היו: מרזבים, דלתות הזז (עמ' 29 לפרוטוקול, מול שורות 18-23).

בהתייחס ללוחות האיסכורית – הם נכללו בחישוב של 450 ₪ למ"ר.

המומחה גם נחקר ע"י בא כוח המשכירה לגבי שווי ההפחתות של המבנה שהיה קיים לפני כן. המשכירה לא הציגה חו"ד שמאית נגדית שהוכנה לתיק זה.

8. השוכר העיד כי במקור הוא קיבל לול של 180 מ"ר שלא היה שלם והיה אסבסט שבור. היו צינורות ברזל. לגרסתו, לא הייתה רצפת בטון. הברזלים פורקו והמשכירה מכרה אותם (עמ' 36 לפרוטוקול).

לגבי החיפוי הוא אישר ש-90% היה חדש ו-10% היה משומש (עמ' 38 לפרוטוקול). כן הוא הסביר שחלק מהפחים היו 5 שנים על הרצפה וקרקע כי הבינוי היה בחלקים (עמ' 38 לפרוטוקול), ונהגי משאיות אחד האחים היו נוסעים עליהם (עמ' 38 לפרוטוקול). לדבריו, הוא החל את הבנייה בשנת 2002 (עמ' 38 לפרוטוקול). הוא נדרש ל- 24 חודשים להשלים את המבנה הראשון והוא החל לעבוד רק בשנת 2004. הוא השלים את המבנה בשנת 2010, לאחר החתימה על החוזה. המבנה השני טרם הושלם לעבודה עד לפינוי (עמ' 40 לפרוטוקול).

להשלמה, על פי עדותו הוא תכנן לעשות חדר צבע ברצפת לשעבר, שנכללה בעסקה, אך התברר שהדבר לא התאפשר כי היה אסור (עמ' 36 לפרוטוקול). כמו כן היה מבנה נוסף ששימש למכשירי מים לחממות שהושכרו לאחרים (עמ' 36 לפרוטוקול, מול שורות 19-20).

בהעדר חוות דעת נגדית לגבי עלות החיפוי, ובהתבסס על התשתית הראייתית שהונחה בפני, אני מקבלת את גרסת השוכר להשקעה בלול בהיבט חיפוי וקונסטרוקציה ברזל, ולקחתי בחשבון כי 10% מהלוחות היו משומשות.

בהעדר תחשיב יותר מדויק מצד השוכר וחו"ד נגדית מטעם המשכירה, אני מקבלת את החישוב של השוכר להפסד בגין קונסטרוקציית ברזל ופח - 20,000 ₪ ומפחיתה מהסכום 10% בגין פח משומש סך הכול: 18,000 ש". יש לחשב זאת יחסית לאחר הפחתת עלויות שימוש ופחת.

הסכום לפיצוי הוא כפי שנקבע בכתב התביעה לכל הרכיבים לאחר הפחתת פחת ושימוש – 10% מהסכום המקורי (סעיף 27 לכתב התביעה בתיק העיקרי). לפיכך הפיצוי עומד על 1,800 ₪ בראש נזק זה.

סך הכול 4,800 ₪, נכון למועד הגשת התביעה בגין ההשקעה.

השוכר גם עותר לפיצוי של נזק לא ממוני בסך של 18,000 ₪ לאור הפרת החוזה, כולל עגמת נפש.

בעדותו העלה השוכר דעה כי החוזה עמו הופר בגלל שהוחלט למכור את המשק וניסו לסלק אותו. העובדה שהמשק נמכר לא נסתרה על ידי בא כוח הנתבעת. בשים לב לאי הבהירות של בא כוח המשכירה בהסבר לניתוק החשמל, לא אוכל לשלול את האפשרות שניתוק החשמל נועד לסלק את השוכר שזה עתה חתם על חוזה לכמה שנים בסכומים שהמשפחה סברה שאינם ריאליים.

התביעה של השוכר היא לפיצוי בגין השקעות שהוא הפסיד, הכנסה שהוא הפסיד (ראש נזק שלא הוכח), וציוד שנעלם (לא הוכח) – ראשי נזק שעניינם הוא השבת מצבו של המושכר לקדמותו. יחד עם זאת, אני מסכימה שהשוכר ביצע את ההשקעות כדי לבסס מקום לעסקו לטווח ארוך, לפחות עד 2015, וכן אופציה ל-3 שנים. דהיינו, עד 2018. ביטול החוזה מנע ממנו לממש את החלופה של מקום עסק שהוסכמה עמו. לכן, אני מקבלת את עמדתו כי מגיע לו על כך פיצוי על הפסקת החוזה ללא עילה, ואני מעמידה אותו על 10,000 ₪.

סך הכול: 14,800 ₪ (4,800 + 10,000).

9. בטרם אסיים אתייחס לטענה נוספת של הפרת החוזה שהועלתה על ידי הנתבעת/תובעת שכנגד. טענה זו נטענה כדי להצדיק בדיעבד את ביטול החוזה. הטענה הייתה שהשוכר הפר את החוזה משלא דאג להיתר ורישיון לניהול עסק, וכן לא ביצע את הנדרש כדי לבצע את עסקו על פי כל חיקוק, ובכלל זה הוראות בטיחות וכיבוי אש. אין מחלוקת שהשוכר לא עשה כן, אם כי השוכר טען שביקש היתר ולא הצליח.

החשש שהמשכירה ומשפחתה העלו בגלל החסרים, ובכלל זה מערכת ספרינקלרים, אינו קל ערך. אולם, החשש הועלה בדיעבד בתשובה לתביעה של השוכר ועל כן אין מקום לתת לו משקל. מפני שהמשכירה העדיפה להרוויח מהשכרת הלול מאשר להקפיד על בטחונה, והיא לא הפסיקה את החשמל בגלל סוגיית הבטיחות. על הטיעון בדיעבד יפה הכלל של "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה". להשלמה, השוכר הלין שלא אופשר לו להוציא מהנגרייה את חפציו וכנגד הוא העיד שאילו ניתנה לו הזדמנות הוא היה מפרק את הבטון.

לצד זאת, אוסיף את תחושת המשפחה של המשכירה שהאם נוצלה על ידי השוכר לאור דמי השכירות הנמוכים שהוא שילם. התחושה לא לקחה בחשבון את הפן העסקי של תמחור של השוכר שנדרש להשקעות להפוך לול ורפת לעסק של נגרייה. סוגיות אלו עלו ברקע ומנעו סיום המחלוקת בדרכי נועם.

סוף דבר

10. (א) התביעה בתיק העיקרי מתקבלת. הנתבעת תשלם לתובע סך של 14,800 ₪, בצירוף

הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה 10/11/12 ועד ליום התשלום המלא בפועל, וכן הוצאות משפט על פי שומה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ההוצאה ועד ליום התשלום המלא בפועל.

(ב) התביעה שכנגד מתקבל על סך של 4,750 ₪ (סעיף 3 לעיל), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה שכנגד, 18/12/13 , ועד ליום התשלום המלא בפועל והוצאות משפט לפי שומה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ההוצאה ועד ליום התשלום המלא בפועל.

(ג) הצדדים האדירו את נזקיהם ללא כל פרופורציה לראיותיהם. זה מנע מהם להתפשר. לכן לא מצאתי לפסוק לאף צד שכ"ט עו"ד.

זכות ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, י"א תמוז תשע"ז, 05 יולי 2017, בהעדר הצדדים.