הכרעה בתביעה כספית שהתעוררה בין נציגות הבית המשותף לדיירים בקשר להשתתפות בדמי ועד הבית או דמי הניהול – האם נתונה לבית משפט זה, למפקח על המקרקעין, או שמא המדובר בסמכות מקבילה?

זוהי השאלה העומדת להכרעה במסגרת החלטה זו.

העובדות הרלבנטיות:

1. התובעת הינה חברה העוסקת בניהול ואחזקת מבנים.

הנתבעים הינם דיירים בבניין, שאחזקתו נעשה על ידי התובעת מכוח הסכם שנערך בינה ובין נציגות הבית המשותף בבניין, כנגד תמורה חודשית.

2. על פי הנטען בכתב התביעה, לנתבעים חוב בגין אי תשלום הדמים הקשורים בניהול הבית המשותף ו/או מסי ועד ו/או כל תשלום אחר הקשור לתחזוקת הרכוש המשותף.

בגין חוב זה הוגשה תביעה עפ"י סעיף 81א1 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967.

3. הנתבעים הגישו התנגדות לביצוע התובענה, וזו הועברה לטיפולי.

במסגרת ההתנגדות, העלו הנתבעים טענת חוסר סמכות עניינית של בית משפט זה, וטענו כי הסמכות לדון בתביעה נתונה למפקח על המקרקעין, ולו בלבד.

התובעים, מנגד, סבורים כי בשל העובדה שמדובר בתביעה לפי חוק ההוצאה לפועל, הרי שהסמכות נתונה לבית משפט זה.

דיון והכרעה

4. סמכותו העניינית של בית משפט נקבעת לפי מבחן הסעד המבוקש בכתב התביעה, אלא במקרים בהם נקבעה הסמכות בחוק ספציפי, ר' לכך רע"א 4298/98 כץ נ' דוד (פורסם בפדאור):

"ככלל, נקבעת הסמכות העניינית על-פי הסעד המבוקש בכתב התביעה, וזאת להוציא מקרים שבהם נקבע בחוק ספציפי כלשהו כי הסמכות העניינית תוכרע על-פי מבחן מהותי יותר המתייחס לתוכן התובענה, קרי למהות הסכסוך ולעילות הנטענות במסגרתו."

5. במקרה שלפנינו, הסמכות נקבעת בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בסעיף 72 שבו:

"(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59, או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה),התשס"ח-2008 או לפי סעיף 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק התקשורת (בזק ושידורים),התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח.

...

(ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך."

בהתאם לסעיף, ההכרעה ביחס לקבוע בו הינו בסמכותו הייחודית של המפקח על המקרקעין.

6. סעיף 58 לחוק המקרקעין, הנכלל בסעיף 72(א) לחוק במסגרת סמכותו של המפקח קובע את חובתו של בעל דירה לשאת "בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין".

7. לא ניתן לחלוק על העובדה, כי חברת ניהול הינה "מתחזק".

לא נטען ההיפך, ואף אילו היה נטען - הרי שדי בבחינת מהות ההתקשרות לצורך ההבנה כי חברת הניהול נשכרה לצורך ההחזקה והניהול של הרכוש במשותף, כאמור בסעיף 58 לחוק המקרקעין.

8. סמכותו של בית המשפט, כאמור, תיקבע על פי חוק המסמיך טריבונל משפטי, ובהעדרו, על פי סמכויות בית המשפט כקבוע בחוק בתי המשפט (נוסח משולב], התשמ"ד – 1984 (ובפרט פרק ב' בחוק, להלן: "חוק בתי המשפט").

9. המפקח על המקרקעין פועל כערכאה דיונית ("'בית דין' למהדרין שסמכויותיו הן כסמכויות בית-משפט השלום" ר' לכך ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2, קרית אונו נ' דן ירדני, פ"ד לח (4) 487, 495), ועושה שימוש בסמכותו הקבועה בסעיף 72 לחוק המקרקעין לצורך יישוב סכסוכים הקשורים בניהול החיים הסדירים בבית משותף וניהולו, בין דיירים או מתחזק הבית המשותף.

10. בפנינו, אם כן, משמדובר בסכסוך הקשור בתשלום הוצאות החזקת הבית המשותף, הסמכות לדון בתביעה מוענקת למפקח על המקרקעין, באופן ייחודי.

בית משפט זה נעדר סמכות, ואין המדובר בסמכות מקבילה, בהתאם להוראות הדין (השווה לכך סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין).

כן ר' לכך ת"א 1561/98 (מחוזי י-ם) יוסף נחמיה נ' דוד נבון (פורסם בפדאור), ניתן על ידי כב' השופטת אילה פרוקצ'יה:

סמכות המפקח אכן הוקנתה במטרה לקיים מנגנון יעיל של הכרעה בסכסוכים בין דיירים, הנדרש כדי לאפשר חיים בצוותא תחת קורת גג בית משותף אחד. הכרעה בסכסוכים שעניינם ניהול חיים סדירים ותקינים של דיירי הבית המשותף כאשר התקנון מהווה תשתית לכך אכן נתונים באופן ייחודי לסמכות המפקח ואין לפנות לגביהם לבית המשפט הרגיל."

11. סילוקה על הסף של תביעה קבועה בהוראות תקנה 100-101 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (להלן: "התקנות").

בהתאם לתקנות, "לא ייעתר בית המשפט או הרשם לבקשת דחיה מחוסר סמכות, אם נראה לו שיש להעביר את הענין לבית משפט או לבית-דין מוסמך לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט."

12. בהתאם לסעיף 79(א) לחוק בתי המשפט, מקום בו מצא בית המשפט כי אין התביעה בסמכותו המקומית או העניינית, "רשאי הוא להעבירו לבית המשפט או לבית הדין האחר, והלה ידון בו כאילו הובא לפניו מלכתחילה, ורשאי הוא לדון בו מן השלב שאליו הגיע בית המשפט הקודם."

המפקח, כאמור, הינו בית דין, ועל כן ניתן להעביר התיק בפניו.

13. טרם סיום, ראוי לבחון טענת התובעים, לכך שמשהוגשה התביעה לביצוע בלשכת ההוצל"פ, הסמכות לדון נתונה לבית משפט זה בהתאם להוראות סעיף 81א1(ד)(2) לחוק ההוצאה לפועל.

טענה זו יש לדחות.

חוק ההוצאה לפועל לא הקנה לרשם ההוצאה לפועל הסמכות לקבוע את הסמכות העניינית בתביעה, ובוודאי שנשמרת לכל צד הזכות לטעון להעדר סמכות בית המשפט הנעבר.

על העברה שכזו אף לא תחול הוראות סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט, הנוגע להעברה על ידי "בית משפט", שכן רשם ההוצאה לפועל לא עונה על הגדרת בית משפט בחוק, ר' סעיף 1 שבו.

14. לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי בית משפט זה נעדר סמכות לדון בתובענה הכספית שבין הגוף המתחזק ובין הדיירים, והסמכות נתונה באופן ייחודי למפקח על המקרקעין.

לפיכך, יש להעביר התביעה לבירור על ידי המפקח על המקרקעין ברחובות (שלוחת אשדוד), מקום הבניין נושא המחלוקת.

15. המזכירות תעביר התביעה כאמור בסעיף 14 לעיל.

16. משהוגשה הבקשה שלא בהתאם להוראות תקנה 240-241 לתקנות סדר הדין, ובהתחשב בסכום התביעה ומהותה, לא מצאתי לפסוק הוצאות בשלב זה.

ההכרעה בסוגייה זו תהא למפקח על המקרקעין, ובהתאם לשיקול דעתו הבלעדי.

ניתנה היום, ד' סיוון תשע"ד, 02 יוני 2014, בהעדר הצדדים.