ע"י עו"ד זאב מינטוס

לפני תביעה לפיצויים על ליקויי בנייה.

במוקד טענות התובעים עומדת טענה לרטיבות ועובש שנתגלו בדירה אשר רכשו מהנתבעת. בדיקת טענה זו, גם לאחר סדרת תיקונים שנעשו, מלמדת שתופעת הרטיבות והעובש בדירה נמשכת.

במוקד המחלוקות עומדת איפה המחלוקת אם מקור הרטיבות והעובש בדירת התובעים ליקויים בבנייה להם אחראית הנתבעת; או שמא שימוש לא נכון בדירה, לאמור היעדר אוורור מספיק של הדירה, כטענת הנתבעת.

תמצית העובדות

1. הנתבעת הינה חברה פרטית העוסקת בייזום וביצוע פרויקטים של בנייה.

במסגרת פעילותה, ביצעה הנתבעת פרויקט בנייה שכונה על ידה "פרויקט דמרי גולד ב" בשכונת הר-חומה בירושלים, ובכללו גם בניית בנין מגורים ברחוב הרב יצחק ניסים 61 (להלן: "הבניין").

התובעים הינם בני זוג, אשר במהלך 2003 בקשו לרכוש דירה בבניין.

1. ביום 7.12.03 נכרת בין הצדדים הסכם שלפיו רכשו התובעים מהנתבעת דירה בקומה ג' בבניין, דירה בת 3 חדרים וממ"ד (להלן: "הדירה").

הדירה נמסרה לחזקת התובעים ביום 21.11.06.

1. בזמן אשר חלף לאחר קבלת החזקה בדירה, סברו התובעים שבדירה ליקויי בנייה ובראשם ליקויים שבגינם נוצרים בדירה כתמי עובש בחלקים נרחבים מהדירה. בגין ליקויים אלו הזמינו התובעים חוות דעת מומחה שהוכנה, לפי בקשתם, כבר במהלך מאי 2009.

תיקונים שבצעה הנתבעת בדירה לא השביעו את רצון התובעים, וביום 21.11.13 הוגשה תביעה זו.

תמצית טענות הצדדים

1. לטענת התובעים בכתב התביעה, יש לחייב את הנתבעת לבצע תיקון של הליקויים בדירה ולשלם להם פיצויים על נזקיהם.

לפי הנטען בכתב התביעה, כשנה לאחר קבלת החזקה בדירה הבחינו התובעים בנזקי רטיבות בדירה ואף בליקויים נוספים. התובעים הלינו על כך בפני הנתבעת, אשר עשתה ניסיונות לתיקון הליקויים, אלא שאלו לא צלחו. כשקלו הקיצים הוגשה תביעה זו.

התובעים מפנים לחוות דעת מומחה שנערכה לבקשתם במהלך 2009, ושלפיה נמצאו בדירה "פגמים תרמיים" הגורמים לעיבוי אדי מים ולהיווצרות כתמי עובש בחלקים נרחבים של קירות הבית. על בסיס חוות דעת זו, עותרים התובעים בכתב התביעה למתן צווי עשה לתיקון הליקויים בדירה וכן לחיוב הנתבעת בפיצויים על הדיור החלופי לו יזדקקו בעת ביצוע התיקונים, על ירידת ערך הדירה, ועל עגמת הנפש שנגרמה להם – בסך כולל שהועמד בכתב התביעה על 60,000 ₪.

1. לטענת הנתבעת בכתב ההגנה, יש לסלק התביעה על הסף בשל התיישנות ולחילופין – יש לדחות את התביעה לגופה.

רובו ככולו של כתב ההגנה הכחשה כוללנית של טענות התובעים, וכן הטענה כי בדיקת טרוניות התובעים לעובש בדירה העלתה שמקורו חוסר אוורור. כך טענה הנתבעת שיש לדחות התביעה וכי ככל שיתברר שיש ליקויים בדירה, עומדת לה הזכות לתקנם.

ההליך והראיות

1. התביעה הוגשה לבית משפט השלום בירושלים, ברם נוכח טענת הנתבעת לחוסר סמכות מקומית, ניתנה ביום 12.1.14 החלטה על העברת הדיון לבית משפט זה.
2. בהחלטה מיום 13.1.14 מונה המהנדס יקי נחמן כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"). עריכת חוות הדעת התעכבה, בעיקר עקב עיכוב בקבלת אישור למימון חלקם של התובעים בעלות שכר המומחה, על בסיס בקשה ללשכה לסיוע משפטי. חוות דעת המומחה ניתנה ביום 17.12.14.
3. בחוות דעתו הביע המומחה את דעתו שלפיה נמצאו בדירה ליקויים, אשר עלות תיקונם הוערכה על ידו בסך של 36,108 ₪ בצירוף מע"מ. עוד ציין המומחה בחוות הדעת כי משך ביצוע העבודות מוערך בכשלושה שבועות וכי במהלך ביצוען יידרש פינוי הדירה על ידי התובעים.
4. במהלך הדיון שהתקיים ביום 6.1.15 הושגה בין הצדדים הסכמה שלפיה תינתן לנתבעת ארכה לתיקון הליקויים בדירה, כאשר עבודות התיקון יחלו עד 15.4.15 ויסתיימו בתוך 30 יום. המועדים שהוקצבו חלפו, אך הנתבעת לא בצעה את התיקונים להם התחייבה.

בדיון שהתקיים ביום 25.11.15 הודיעו התובעים שהם עומדים על ביצוע התיקונים ולפיכך ניתנה לנתבעת ארכה נוספת לביצוע התיקונים, ונקבע שאלו יחלו במחצית דצמבר 2015. זו הפעם בוצעו התיקונים, ברם התובעים טענו שאלו לא בוצעו כדבעי ולפיכך נקבע בהחלטה מיום 23.2.16 שהמומחה יערוך חוות דעת משלימה ביחס לטענות לליקויים בדירה.

אף עריכת חוות הדעת המשלימה התעכבה, נוכח הודעת המומחה מיום 17.4.16 שלפיה טרם תוקנו כל הליקויים עליהם הצביע. נוכח עיכוב זה בהשלמת התיקונים ניתנו הוראות להגשת תצהירי עדות ראשית. בהתאם להוראות אלו, הוגש תצהיר התובע 1 ביום 8.12.16 והוגש תצהיר מטעם הנתבעת ביום 10.1.17.

1. ביום 1.2.17 הודיעו התובעים כי שוב נתגלו בדירה סימני עובש ורטיבות. נוכח הודעה זו ניתנו הוראות לעריכת חוות דעת משלימה וזו נערכה ביום 21.5.17 (להלן: "חוות הדעת המשלימה"). בחוות הדעת המשלימה מצא המומחה כי בעיית העובש בדירה עדיין קיימת.

לצדדים ניתנה ארכה לשקול עמדתם, ובהיעדר הסכמה נקבע מועד להוכחות, ברם טרם מועד הדיון הודיעו הצדדים כי הגיעו להסכמה דיונית, שלפיה יינתן פסק הדין על יסוד המסמכים שבתיק בית המשפט ובהגשת סיכומים בכתב. הסדר דיוני זה אושר ובעקבותיו הושלמה הגשת הסיכומים ביום 28.2.18.

יש לציין כי בסיכומי הנתבעת אין עוד טענה להתיישנות עילת התביעה, כך שטענה זו נזנחה. ונראה שבדין נזנחה, שכן לא נסתרה טענת התובעים לפיה הבחינו בליקוי שבגינו מתבררת התביעה (סימני רטיבות ועובש) כשנה לאחר קבלת החזקה בדירה, משמע בסוף שנת 2007. כיוון שהתביעה הוגשה בנובמבר 2013 משמע שהוגשה בטרם חלפה תקופת ההתיישנות.

דיון

1. מטיעוני הצדדים אין למעשה מחלוקת על כך שגם לעת זו, גם לאחר השנים הרבות בהן נמשכת ההתדיינות והתיקונים שנעשו בדירה – טרם נפתרה בעיית הרטיבות והעובש שנוצר בדירה.

אין על כך מחלוקת, שכן סימני העובש והרטיבות מתוארים היטב בחוות הדעת המשלימה שערך המומחה ובליווי תמונות הממחישות את הממצאים.

המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים הינה איפה בשאלת האחריות לאותה רטיבות שיוצרת את סימני העובש בדירה.

לפי גרסת התובעים, מקור הרטיבות והעובש ליקויים בבנייה שלהם אחראית הנתבעת לבדה.

לפי גרסת הנתבעת מאידך, מקור הרטיבות והעובש הינו בסך הכל אוורור לקוי של הדירה. הא ותו לא. כך גם כופרת הנתבעת בטענה לליקוי בעבודות הבנייה שביצעה או לאחריות כלשהי מצידה לאותם רטיבות ועובש בדירה.

1. את גרסתה לגבי אחריות התובעים לליקויי, מבססת הנתבעת על חוות דעתו המשלימה של המומחה. זה אכן מציין בחוות הדעת המשלימה (סעיפים 5.6 ואילך) כך:

סיבה ראשונה ומיידית הינה היעדר אוורור.... אחד הדברים החשובים והבסיסיים הוא לאוורר את הבית... אוורור הבית יאפשר לאוויר הרווי באדי מים לצאת. למרות הודעת התובע כי הדירה מאווררת, הממצאים מלמדים כי הדירה איננה מאווררת כראוי. הממצאים מלמדים כי רוב הזמן, אם לא כולו, חלונות הדירה סגורים....

דא עקא, שמסקנה זו מעוררת קושי.

ראשית, לא ברור מה הבסיס העובדתי לטענה שלפיה לא נוהגים התובעים לאוורר את הדירה. המומחה הרי מציין שבעת הביקור שערך לפני עריכת חוות הדעת הראשונה "חלונות הדירה היו פתוחים" (סעיף 5.1 בחוות הדעת הראשונה), התובעים מכחישים טענה זו מכל וכל (למשל עדות התובע 1 בעמ' 15; ש' 14 – 19 בפרוט'), ולא הוצגה כל ראיה שאפילו מרמזת על מין מנהג שכזה שעשו להם התובעים להימנע מאוורור הדירה.

שנית, בחוות הדעת הראשונה בכלל מובא הסבר שונה לבעיית הרטיבות (המשך סעיף 5.1 בחוות הדעת הראשונה):

קרוב לוודאי שמצב הדירה נובע בשל מיקומה הפיזי של הדירה וגם בשל כשל בפתרון התרמי (חלק מהדירה נמצא מתחת למרפסת פתוחה). אם היה קיים פתרון תרמי נכון וראוי, הרי, למרות שהדירה אינה מאווררת כראוי בצורה טבעית, לא היינו ערים לתופעה כה נרחבת של עיבוי כפי שהמצב קיים בדירה כיום.

המומחה מעריך שבעיית הרטיבות נובעת מכשל בבנייה. לא מכשל בשימוש או מאי פתיחת חלונות. וכך גם בחוות הדעת המשלימה מציין המומחה כי "קיים חשש לכשל בבידוד תקרת חדר השינה...". לא ברור כיצד חשד לכשל שמקורו ליקוי בבנייה השתנה לחשד לכשל באוורור הדירה על ידי התובעים.

שלישית, כלל לא ברור מה בסיס יש לדרישה להכתיב לתובעים אימתי ולכמה זמן עליהם לפתוח את חלונות הדירה. הנתבעת הרי איננה טוענת שבהסכם הרכישה או בכל מקור אחר נדרשו התובעים לזמנים קצובים של פתיחת חלונות בחרף ובקיץ ובכל יתר עונות השנה.

אכן, לא בנקל יתערב בית המשפט במסקנותיו של מומחה אובייקטיבי שמונה על ידיו, אלא שכאן לא בהתערבות במסקנות המומחה עסקינן, אלא בבחירה בין מסקנות סותרות. בין המסקנה לכשל באוורור לבין המסקנה לכשל בבנייה ובבידוד.

לפיכך, הן נוכח הסתירה במסקנות המומחה, הן בהיעדר ראיה עובדתית לתמיכה בטענה שהתובעים אינם נוהגים לאוורר את הדירה, והן בהיעדר בסיס לניסיון להכתיב לתובעים כיצד ומתי לפתוח את חלונות הדירה – אני מעדיף את גרסת התובעים על זו של הנתבעת.

לפיכך, אני מקבל את טענת התובעים וקובע כי הנתבעת אחראית לליקוי בדירה אשר בגינו מתגלים שוב ושוב סימני רטיבות ועובש בדירה.

1. ברי הדבר בשלב זה, לאחר שניתנו לנתבעת אפשרויות למכביר לתיקון הליקוי, שעומדת לתובעים הזכות לפיצוי, בהיקף הנדרש לתיקון הליקוי.

לפי הערכת המומחה, עלות תיקון הליקוי מסתכמת בסך של 22,000 ₪ בצירוף מע"מ. על תיקון זה ממליץ המומחה להוסיף התקנת מאווררים (ונטות) בעלות אותה העריך בסך של 3,000 ₪ בצירוף מע"מ. עלויות אלו מסתכמות בסך של 29,250 ₪.

בשים לב להתמשכות הטיפול בליקוי ולכישלונות החוזרים בטיפול זו, אינני מוצא סיבה שלא להשית על הנתבעת את מלוא העלויות הללו, לרבות התקנת המאווררים.

לא מצאתי להוסיף על עלויות אלו עולות פיקוח הנדסי, שכן לא ברור אם נדרש פיקוח שכזה לכאלו עבודות ואף אין טענה לכך בסיכומי התובעים.

בנוסף, העריך המומחה שלתיקון ידרשו כ- 3 שבועות במהלכם ייאלצו התובעים לפנות את הדירה. התובעים עתרו לפיצוי בסך של 5,000 ₪ בגין צורך זה בדיור חלופי. כיוון שהובהר שייאלצו לממן דיור חלופי ולא הובאה ראיה לעלות אפשרית שונה, לא מצאתי סיבה שלא לקבל גם טענה זו.

1. עוד עתרו התובעים לפיצוי על עגמת הנפש שנגרמה להם.

אין ספק באשר לסמכות לפסוק פיצוי בגין נזק שאיננו נזק ממון לפי סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970. קביעת שיעור הפיצוי נעשית לפי נסיבות המקרה, שכך גם נקבע:

"...מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד...

אכן, לא אחת עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת בהכרח את עגמת הנפש הנגרמת בשל ליקוי זה ולא קיים בהכרח מתאם בין עלות תיקון הנזק לבין עגמת הנפש הנגרמת בעטיו של ליקוי זה ... יחד עם זאת, אף על פי שקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש נתונה לשיקול דעת בית המשפט... הרי שגם קביעה זו צריכה לעמוד במבחן של סבירות..." (ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, [פורסם בנבו] 28.2.05)

במקרה דנא, עסקינן בליקוי בנייה מתמשך, שניצניו כשנה לאחר מסירת החזקה בדירה, דהיינו עוד משלהי 2007. עוד מתברר כי עסקנן בליקוי חמור אשר משבש את יכולת השימוש בדירה. לכך יש להוסיף את התמשכות בירור התביעה ואת הארכות שניתנו שוב ושב לנתבעת לבצע תיקונים בדירה.

ועם זאת, יש לזכור כי סכום התביעה הועמד על 60,000 ₪, כך שלא ניתן לפסוק לתובעים סכום כולל הטלה על סכום זה.

נוכח כל זאת, אני אומד את עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים בסך של 20,000 ₪.

1. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
2. אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 54,250 ₪.

כמו כן תישא הנתבעת באגרת בית המשפט, בהוצאות ששולמו מטעם התובעים למומחה בית המשפט ובשכר טרחת פרקליטי התובעים בסך של 12,000 ₪.

ניתן היום, ל' ניסן תשע"ח, 15 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.