האם חלקים בהסדרים חוזיים המעוגנים בהסכמי רכישה וכתבי התחייבות, עליהם מחתימה החברה לפיתוח קיסריה רוכשי מגרשים ובתי מגורים ביישוב קיסריה, מהווים הסדרים בלתי חוקיים, החותרים תחת סמכויות הרשות המקומית ולכן יש לבטלם כבלתי חוקיים או נוגדים את תקנת הציבור? לחילופין- האם הסדרים חוזיים אלה מהווים תנאים מקפחים בחוזה אחיד ומטעם זה בטלים?

אלה השאלות העומדות בבסיס התביעה.

הצדדים

1. התובעים מס' 1 (להלן: "גולדרייך") והתובעים מס'2 (להלן: "זרגריאן") חתמו על הסכמי פיתוח והסכמי רכישה של חלקה בקיסריה לבניית בית מגורים, וכן על כתב התחייבות לרכישת בית מגורים "יד שנייה" ביישוב; התובעים 3 (להלן: "אלגר") ו-4 (להלן: גאווי") חתמו על כתבי התחייבות לרכישת בית מגורים "יד שנייה" ביישוב; תובעת נוספת נמחקה מן ההליך לבקשתה.
2. הנתבעת, החברה לפיתוח קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד בע"מ (להלן: "החפ"ק") הינה חברה פרטית, בבעלותה המלאה של קרן קיסריה. קרן קיסריה הינה חברה המוחזקת בחלקים שווים על ידי מדינת ישראל ובית רוטשילד ובעלת זכויות, חלקן זכויות בעלות וחלקן זכויות חכירה, בשטחי המקרקעין של היישוב קיסריה.

החפ"ק משמשת כזרוע המבצעת של קרן קיסריה ופועלת למכירה והחכרה של מקרקעין בקיסריה, ואף מופקדת על אספקת מגוון שירותים לתושבי היישוב.

רגע של היסטוריה

1. על מנת להיטיב ולהבין את גדר המחלוקת בין הצדדים, ולשם בחינת ההסדרים החוזיים המעוגנים בהסכמים וכתבי ההתחייבות עליהם מחתימה החפ"ק את רוכשי המגרשים ובתי המגורים בקיסריה, יש לעמוד תחילה על מיהותה ופועלה של החפ"ק.

לצורך כך, אסקור בקצרה את המערכת ההסכמית בין בית רוטשילד לממשלת ישראל - היא הבסיס להקמת החפ"ק ופעילותה - כפי שתוארו בתצהירו של מנכ"ל חפ"ק, מר מיכאל כרסנטי (להלן: "כרסנטי").

1. לאחר הקמת המדינה, העביר בית רוטשילד את כל נכסי המקרקעין שהיו בבעלותו למדינת ישראל, ללא תמורה, ביניהם אדמות קיסריה. קרן קיסריה (בבעלות מ"י ובית רוטשילד) הוקמה לצורך מימוש חזונו של הברון רוטשילד ביחס למקרקעין בקיסריה, והוא הקמת עיר גנים שבה יבנו אזורי קייט ונופש לצד אזורי תעשיה וחרושת.
2. שיתוף הפעולה בין בית רוטשילד לממשלת ישראל בנוגע לשטחי קיסריה ואופן פיתוחם, קרם עור וגידים עם חתימת הצדדים על זכרון דברים ביום 15/10/1958 [להלן: "זכרון הדברים") (נספח 1 לתצהיר כרסנטי).

בזכרון הדברים הוסכם, כי שיתוף הפעולה בין בית רוטשילד וממשלת ישראל יעשה באמצעות החפ"ק, שהשליטה עליה תהא בידי ממשלת ישראל ובית רוטשילד. עוד הוסכם, כי החברה "תשמש המכשיר אשר באמצעותו יבוצע פיתוח קיסריה" (סעיף 2 לזכרון הדברים).

זכרון הדברים מציין כי בתקופת שיתוף הפעולה, יוותרו תחומי השיפוט המוניציפאליים של קיסריה כפי שהיו בעת חתימת הצדדים על זכרון הדברים (סעיף 14 לזכרון הדברים).

1. ביום 24/01/1962 נחתם בין ממשלת ישראל לבין בית רוטשילד הסכם, במסגרתו הסדירו הצדדים את מכלול ההיבטים הנוגעים לשיתוף הפעולה ביניהם באשר לפיתוחה של קיסריה.

תוקפו של הסכם זה הוארך עד ליום 23/01/2022, במסגרת תוספת להסכם שנחתמה ביום 04/05/1989.

כך, ועל בסיס ההסכמות הנ"ל, הוקמו ופותחו שכונות המגורים בקיסריה, כאשר מגוון השירותים לתושבים סופקו בחלקם ע"י החפ"ק ובחלקם ע"י המועצה האזורית חוף הכרמל.

1. במרוצת השנים, ועל רקע פיתוח היישוב ושאלת צירופן של שכונות חדשות לשטחה המוניציפאלי של קיסריה, נחתם ביום 29/07/2004 "הסכם משולש" (להלן: "ההסכם המשולש") בין החפ"ק, הוועד המקומי קיסריה (בהקמה) והמועצה האזורית חוף הכרמל (להלן: "המועצה") (נספח 3 לתצהיר).

ההסכם המשולש הסדיר את השירותים הניתנים לתושבים ע"י מי מהגופים - החפ"ק והמועצה, וכן אישר את סיפוחן של שתי שכונות חדשות לתחום שטחה המוניציפאלי של קיסריה.

בהסכם המשולש התייחסות מפורשות לכך שהחפ"ק מספקת שירותים לתושבים, על בסיס התקשרות חוזית בינה ובין התושבים ובתמורה לתשלום הנגבה על ידי החפ"ק מהתושבים. בסעיף 6.2 להסכם המשולש פורטו השירותים שיסופקו לתושבים ע"י החפ"ק, ביניהם תאורה וגינון, אחזקת כבישים ומדרכות, שירותי מים וביוב ועוד.

1. ביום 15/10/06 ניתנה החלטת הועד המקומי קיסריה (שהיה בזמן החתימה על ההסכם המשולש בשלבי הקמה) לפיה הוא "מצטרף" להסכמות נשוא ההסכם המשולש.

ההסכם המשולש קיבל את אישורו של שר הפנים דאז, כמו גם את אישור בית המשפט העליון בשבתו כבג"צ במסגרת בג"ץ 5575/97 המועצה האיזורית חוף הכרמל נ' שר הפנים ואח' (להלן: "חוף הכרמל").

עיקרי המערכת ההסכמית בין החפ"ק לתושבי קיסריה

1. על מנת שתוכל לפעול לפיתוח היישוב ולשמירה על אופייה הייחודי של קיסריה, בהתאם להסכמות עליהן עמדתי לעיל, פועלת החפ"ק ליצירת מערכת חוזית סדורה – "כללי משחק" כהגדרתה - המחייבת כל אדם הרוכש מגרש לבנייה או בית מגורים "יד שנייה" ביישוב .

בתצהיר כרסנטי מתוארים שלבי ההתקשרות בין החפ"ק ובין מי שמבקש לרכוש מגרש לבניית בית מגורים או בית מגורים "יד שנייה" בקיסריה. יצוין, כי כרסנטי לא נחקר על תצהירו, ומכאן שאין מחלוקת בין הצדדים באשר לעובדות נושא תצהירו (ב"כ התובעים ויתר גם על חקירתם של המצהירים האחרים מטעם חפ"ק, משה רוזנהולטר קצין הביטחון של החברה, ודניאל מנביץ, ממונה הפיקוח והאכיפה מטעמה)

1. כך, ובהתאם לתצהיר כרסנטי, בשלב הראשוני, החפ"ק (בשמה ובשם קרן קיסריה) מתקשרת עם רוכשי המגרשים בהסכמי פיתוח, במסגרתם מקבל הרוכש זכות של "בר רשות" במגרש הנרכש על ידו לתקופה קצובה, לשם הקמת בית מגורים.

הסכם הפיתוח מסדיר את נושא השירותים הניתנים לתושב ע"י החפ"ק, היקפם והתשלומים בגינם; מסדיר היבטים תכנוניים והוראות תכנוניות רלוונטיות לבניית בית המגורים (בין היתר, באמצעות "נספח הנחיות למתכנן" המצורף להסכם הפיתוח); וכן, מסדיר שימושים מותרים בבית המגורים ובחלקה הנרכשת. להסכם הפיתוח מצורפים כנספחים הסכם הרכישה וכתב התחייבות, ואלו נמסרים במאוגד לכל אדם המעוניין לרכוש מגרש לשם הקמת בית מגורים ביישוב קיסריה (סעיף 2 להסכם הפיתוח, סעיף 30 לתצהיר כרסנטי).

בשלב השני, ועם סיום הבניה בהתאם להוראות הסכם הפיתוח, מתקשרים הרוכש והחפ"ק בהסכם רכישה, בגדרו מועברות זכויות הבעלות או החכירה במגרש ובבית המגורים אל הרוכש (להלן: "הסכם הרכישה"). הסכם הרכישה כולל אף הוא התייחסות מפורשת להסדרת השירותים ע"י החפ"ק והתשלומים בגינם, המגבלות התכנוניות החלות על בית המגורים והשימושים המותרים בו.

הסכם הרכישה אף מציין, כי מיד עם רישום הבעלות בחלקה ע"ש הרוכש, תרשם בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969, לפיה העברת הבעלות בחלקה מהרוכש לצד שלישי טעונה הסכמה מוקדמת של החפ"ק, אשר תינתן מיד עם חתימת הצד השלישי על כתב ההתחייבות.

1. כתב ההתחייבות הינו מסמך עליו חותם צד שלישי, הרוכש את הנכס מהרוכש המקורי (להלן: "כתב ההתחייבות"), במסגרתו הוא מאשר כי הוא מקבל על עצמו את כל ההתחייבויות שהרוכש המקורי קיבל על עצמו כלפי החפ"ק, עם רכישת בית המגורים (או המגרש), ובכלל זה, ההתחייבויות השונות הנוגעות לאספקת השירותים ע"י החפ"ק והתשלום בגינם, וכן, ההתחייבויות השונות הנוגעות לפעולות התכנוניות ולשימוש בנכס.

האירועים בבסיס התביעה

1. בכתב התביעה לא פירטו התובעים את מניעיהם להגשתה. התביעה מנוסחת כתביעה למתן סעד הצהרתי גרידא, כי כל ההסדרים הכלולים בהסכמי הרכישה שנחתמו על ידי התובעים, הינה בטלים ומבוטלים, בהיותם הסדרים לא חוקיים, הנוגדים את תקנת הציבור או תנאים מקפחים בחוזה אחיד.

רק לאחר שהוגשו תצהירי עדותם הראשית של התובעים הוברר, כי להגשת התביעה קדמו מספר אירועים, המתוארים בקצרה, שבהם פקחים מטעם החפ"ק פרצו לחצרי התובעים, בעת ששהו בהם אורחים, וטענו כי התקבלו תלונות על מסיבות המתנהלות בבתי התובעים. הפקחים עזבו את המקום רק לאחר שהוזמנה ניידת משטרה או לאחר שהוזהרו כי בכוונת התובעים להזמינה (סעיף 22 לתצהיר גולדרייך; סעיף 15 לתצהיר זרגיאן ועוד). בנוסף נשלחו אל התובעים מכתבי התראה, על שימוש בלתי מורשה בנכסיהם, למרות שמדובר בתלונות שווא

התובעים טוענים כי אירועים אלה אילצו אותם לפנות לעזרת בית המשפט. התובעים מלינים כי הם סובלים מ"התנהלות בריונית" של החפ"ק ועל שימוש לרעה בסמכויות המוקנות לה, על פי הסכמי הרכישה וכתב ההתחייבות. התובעים מלינים כי החפ"ק מונעת על ידי תלונות שווא של שכנים על מסיבות הנערכות בביתם, ועל השכרת הדירה למטרות נופש לפרקי זמן קצרים, כמפורט במכתב שנשלח אליהם ביום 7.8.12 .

1. החפ"ק טוענת, כי התובעים מקיימים בבתי המגורים שבבעלותם פעילות עסקית של השכרה לטווח קצר, לצורך מסיבות רועשות, אירועים מסחריים ונופש (כמעין "צימרים"). לדבריה, התובעים מפרסמים באתרי אינטרנט שונים את בתיהם כנכסים המיועדים למטרות נופש, ובכך גורמים לפגיעה של ממש בצביונו השקט של היישוב וגוררים תלונות רבות מצד השכנים. החפ"ק מציינת כי התובעים לא שעו לאזהרותיה והמשיכו בפעילותם, גם לאחר שפקחיה ביקרו בבתיהם והתרשמו כי מתנהלת בהם פעילות אסורה.

תמצית טענות הצדדים

1. התובעים טוענים כי הם נתונים "למרותה של חברה פרטית הפועלת למטרות רווח, בהתאם למערכת כללים שקבעה חברה זו לעצמה" וכי "אין זה מתקבל על הדעת שחברה כזו תפעל ללא פיקוח ציבורי על פי החוק, תוך נטילת סמכויות ניהול של רשות שלטונית, לרבות הסמכות להתקין תקנות".

מנגד, טוענת החפ"ק, כי פעילותה בכל הנוגע לפיתוח אדמות קיסריה ולמתן שירותים שונים לתושבים, כמו גם גביית התשלום בגין שירותים אלה, נעשית בסמכות, בהתאם להסכמות תקפות ומחייבות שהושגו מול רשויות השלטון, וכי פעילות החפ"ק זכתה להכרה שיפוטית של ביהמ"ש העליון בשבתו כבג"צ.

1. עוד טוענים התובעים, כי "ההוראות הרלוונטיות מתוך הסכמי הרכישה וכתבי ההתחייבות מהווים הסדרים לא חוקיים, הנוגדים את תקנת הציבור ועומדים בניגוד להוראות הדין".

בהקשר זה טוענת החפ"ק, כי ההסדרים הנוגעים לפיתוח קיסריה הינם הסדרים ראויים הנובעים ממעמדה ההיסטורי המיוחד של החפ"ק, ומטרתם לאפשר לחפ"ק לממש את המנדט שקיבלה לפיתוח היישוב תוך שמירה על מעמדו וייחודו. לטענתה, ההסדרים זכו להכרה והכשרה של הרשויות המוסמכות במדינה, ומשכך, לא יכולים להיחשב כבלתי חוקיים.

1. לחילופין, טוענים התובעים כי הסכם הרכישה וכתב ההתחייבות המסדירים את ההתקשרות בין החפ"ק לתושבי קיסריה הינם חוזים אחידים "המבקשים להקנות לנתבעת סמכויות לא לה ומסיגים את גבולן של רשויות החוק, מכילים תנאים מקפחים ובלתי חוקיים, הנכנסים בגדרן של חזקות הקיפוח החלוטות הקבועות בחוק החוזים האחידים".

במענה לכך, טוענת החפ"ק כי המערכת ההסכמית המעגנת את פעילותה מול תושבי קיסריה על כל "היחידות החוזיות" המרכיבות אותה מהווה חוזה שלם ובלתי ניתן להפרדה המגלם בתוכו אינטרסים לגיטימיים וראויים, וכי אלו נובעים ממעמדן ההיסטורי המיוחד של קרן קיסריה והחפ"ק. לטענתה, ההוראות בהסכמי ההתקשרות נועדו להבטיח כי החפ"ק תוכל להמשיך ולממש את המנדט שקיבלה לפתח את היישוב, וכי פעילותה הולמת את האינטרסים של מרבית תושבי היישוב.

לשיטתה, התובעים לא הוכיחו כי הוראות ההסכמים מול החפ"ק הביאו לקיפוח זכויותיהם בפועל, וממילא אין המדובר בתנאים מקפחים במסגרת חוזה אחיד.

מדובר בניסיון פסול של התובעים להכשיר שימוש אסור הנעשה על ידם בנכסים המצויים בבעלותם, וכי בכך הם חותרים לשנות את הציביון של שכונות המגורים בקיסריה.

1. באמרת אגב, אציין כי התובעים ממקדים טענותיהם בהוראות הסכם הרכישה וכתב ההתחייבות, ואולם הוראות זהות בעיקרן מופיעות גם בהסכם הפיתוח עליו חתמו התובעים 1 ו-2, אשר לגביו הם אינם טוענים דבר.

נוכח תוצאת פסק הדין כפי שתובא להלן, איני נדרשת לשאלת משמעות חתימתם והתחייבותם של התובעים 1 ו-2 כלפי החפ"ק מכח הסכם הפיתוח, בהיותן הוראות זהות בעיקרן בהסכם הרכישה וכתב ההתחייבות.

באשר לטענה בדבר העדר יריבות עם גולדרייך, הרי שטענה זו נזנחה ע"י החפ"ק בסיכומיה, ועל כן, איני מוצאת להכביר מילים בעניינה.

מעמד החפ"ק

1. מעמדה המיוחד של החפ"ק מוגדר בסעיף 4.1 להסכם המשולש, זו לשונו:

"מובהר בזה, כי הקרן והחברה הינן בעלות מעמד מיוחד בקיסריה, מכח פועלן בקיסריה ומכח מערכת ההסכמים הענפה בין הקרן ו/או משפחת אדמונד דה רוטשילד לבין המדינה, הכוללת, בין היתר, את זכרון הדברים, הסכם 1962 והתוספות לו, והסכמים נוספים, וכן מכח תרומתה היחודית של משפחת אדמונד דה רוטשילד ליישוב קיסריה, כאשר לאורם של כל אלו נחתמו בין החברה לבין התושבים חוזי שירותים." (הדגשה אינה במקור)

החפ"ק בהתאם להסכמות ההיסטוריות בין מדינת ישראל לבית רוטשילד, כפי שתוארו בפתח הדברים, קיבלה "מנדט", כהגדרתה, לפעול לפיתוח היישוב במטרה לממש את חזונו של הברון רוטשילד ביחס למקרקעין אלו.

נראה כי אין חולק, כי פיתוח אדמות קיסריה והקמת שכונות המגורים ביישוב הינם תוצר פעילותה הענפה של החפ"ק לאורך השנים, ובכך למעשה היא מגשימה את ייעודה ומתעתדת להמשיך לעשות כן בתקופת תוקפו של ההסכם המשולש.

1. תחומי הפעילות של החפ"ק וסמכויותיה מעוגנים ותחומים במערכת הסכמית כוללת ובהם, ההסכמים ההיסטורים, ההסכם המשולש והסכמי ההתקשרות הפרטניים בין החפ"ק לכל רוכש. הסכמים אלה ידועים ומוכרים לתובעים ומאפשרים לחפ"ק להגדיר ולעצב את "כללי המשחק" החלים על כל מי שמבקש לרכוש נכס ביישוב, ובכך לשמור על ציביון היישוב ואופיו.

מסגרת ההתקשרות בין החפ"ק לבין רוכשי מגרשים ו/או בתי מגורים "יד שנייה" ביישוב, אף היא בגדר "מסגרת התקשרות ייחודית שאין לה כל מקבילה במדינת ישראל ואשר נועדה להבטיח את פיתוחו ותחזוקתו של היישוב ע"י החפ"ק על פי המנדט שקיבלה", כדברי החפ"ק.

יחד עם זאת, ברי, כי בהיות החפ"ק חברה בבעלות פרטית, היא נעדרת כל סמכות שלטונית ואין לה מעמד סטטוטורי עפ"י דין. במצב דברים זה, שואבת החפ"ק את כוחה, סמכויותיה ואת עצם קיומה מההסכמים הכתובים, שנחתמו לאורך השנים עם מדינת ישראל על גופיה השונים ומהסכמי ההתקשרות מול הרוכשים, ופעילותה תחומה למוגדר בהם בלבד.

1. לאור הנסיבות בהן הוקמה החפ"ק, מעמדה ההיסטורי הייחודי וההסכמות שהושגו עם רשויות המדינה בעניין פועלה וסמכויותיה, נחה דעתי כי אין עסקינן ב"גוף פרטי המתיימר להחיל שלטון חוק – בו הוא משמש כרשות המחוקקת, הרשות השופטת והרשות המבצעת גם יחד" או כי מדובר ב"מצב בלתי נסבל החותר תחת יסודותיה של המדינה הדמוקרטית" – כטענת התובעים.

התובעים עצמם מאשרים בסיכומיהם (סעיף 5 לסיכומי התשובה), כי ההסכם המשולש מקנה לחפ"ק "מעמד מיוחד" ומהווה מקור הסמכות שהוקנתה לה, לבצע את התפקידים שקיבלה על עצמה בהסכם זה. בסיכומיהם אף הבהירו התובעים, כי בית המשפט אינו נקרא להתערב בכך. טענתם מופנית כלפי הסמכויות המופעלות על ידי החפ"ק, מתוקף הסכמי הרכישה וכתבי ההתחייבות.

התובעים טוענים, כי הוראות אלה (להבדיל מההסכמים עצמם), המקנות לחפ"ק סמכות לנהל את היישוב ולספק לתושבים שירותים, הן בלתי חוקיות או נוגדות את תקנת הציבור, ולכן יש לבטלן.

לטענה זו אתייחס עתה.

ביטול חלקי של ההסכמים וביטול כתבי ההתחייבות מטעמי אי חוקיות ותקנת הציבור

1. הסכמי ההתקשרות בין החפ"ק לתושבים מעגנים את מעמדו המיוחד של היישוב קיסריה, ואת חובותיו וזכויותיו של המתקשר כלפי החפ"ק ושכניו ביישוב. הסכמים אלו אינם בבחינת סוד נסתר, ותוכנם ברור וידוע לכל מתקשר (גם אם פוטנציאלי), הבוחן אפשרות לרכוש נכס מקרקעין בקיסריה. התובעים מאשרים, כי ההסכמים וכתבי ההתחייבות נמסרו לעיונם, טרם החתימה עליהם, אך טוענים כי ניהלו את המו"מ מול החפ"ק מבלי שיוצגו ע"י עו"ד, לאחר שהובהר להם ע"י נציגי החפ"ק, כי מדובר בנוסח סטנדרטי ואחיד של הסכם, אשר אינו ניתן לשינוי, למעט עניינים טכניים שונים.
2. אני מתקשה לקבל טענה זו, המועלית לראשונה שנים לאחר חתימת ההסכמים וכתבי ההתחייבות.

ודוק: גולדרייך אישר כי רכש ארבעה נכסים שונים וחתם על ההסכמים בהפרש של מספר שנים. תחילה רכש מגרש ברח' ברקת וחתם על הסכם פיתוח משנת 1999. עם גמר הפיתוח חתם על הסכם רכישת המגרש בשנת 2007 ועל כתב ההתחייבות בשנת 2009 (נספחים 4-7 לתצהירו). לאחר מכן רכש נכס נוסף, דירה ברח' הנשר, בשנת 2012 מ"יד שניה" וחתם על כתב ההתחייבות לגביו (נספח 8). בהמשך רכש עוד נכסים במועדים שלא פורטו בתצהירו.

התובעים 2,3,4 רכשו, כל אחד בנפרד ובמועדים שונים, נכס מגורים בקיסריה.

לכל אדם מוקנית הזכות לבחור אם ברצונו לרכוש נכס מקרקעין בקיסריה ולכבול עצמו להסכם מול החפ"ק, אם לאו. העובדה שהתביעה הוגשה לראשונה בשנת 2013, ולא סמוך למועד החתימה על ההסכמים וכתבי ההתחייבות, מלמדת, כי מקורה בעימות שנוצר בינם לבין החפ"ק לאחר שזו האחרונה טענה כי הם מפרים את ההסכמים כלפיה. מכאן שלא נוסח ההסכמים והקיפוח הנטען מהווים עילה אמיתית לתביעה, אלא רצונם של התובעים ליתן להם פרשנות שאינה תואמת את הפרשנות לה טוענת החפ"ק.

1. התובעים טוענים, כי אין זה מתקבל הדעת שישוב במדינה ישראל ינוהל בידי חברה פרטית, הפועלת ללא פיקוח ציבורי על פי חוק, תוך נטילת סמכויות ניהול של רשות שלטונית. לטענתם, עצם הרעיון של הסדרת מתן שירותים מוניציפליים באמצעת חוזה שנחתם בין הגוף מספק שירותים לבין תושב הרשות – פסול מעיקרו, שכן התפקיד לספקם מוטל על הרשות המקומית.

כתימוכין לכך מפנים התובעים לדברי כב' השופט שמגר (כתוארו אז) בבג"ץ 39/82 אלעזר הנפליג נ' צבי צילקר, ראש עיריית אשדוד, פ"ד לו(2) 537 שם נאמר, כי "אין זה מתקבל על הדעת, כי סמכויות סטטוטוריות יוענקו לאדם פרטי, שאינו משרת במערכת שכוננה על פי דין או חלק ממערכת שלטונית מוגדרת, ואשר מעמדו חובותיו וזכויותיו מתמצים אך ורק בכך שנמסרו לידיו סמכויות ביצוע, כפי שהן עולות למשל, מחוק העזר; והוא, כמובן, כל עוד לא קבע המחוקק מפורשות אחרת".

1. החפ"ק טוענת, כי פעילותה נעשית כדין וטענת אי-החוקיות מועלית בחוסר תום לב מובהק על ידי התובעים, תוך שימוש לרעה בהליכי משפט. מדובר בפעילות הנעשית מכוח ההסכמות מול רשויות השלטון, אשר נועדו לאפשר לחפ"ק לממש את המנדט שקיבלה, לפתח את היישוב קיסריה ולשמור על מעמדו וייחודו, לרווחת כל תושביו. כך לדוגמא, ההתחייבויות השונות הנוגעות להיבטים תכנוניים והוראות תכנוניות רלוונטיות לבניית בית המגורים נושא העסקה, מגלמות את האינטרס לפתח את היישוב בהתאם לסטנדרטים תכנוניים ואדריכליים מסויימים ולשמור על ציביונו וחזותו של היישוב. כמו כן, תכליתן להגן על האינטרס הכלכלי של החפ"ק במכירת מגרשים בקו החוף, לצד האינטרס הכלכלי של התושבים בשמירה על שווי הנכס בבעלותם. הוראות הנוגעות להגבלת השימוש בחלקה מגלמות אינטרס ברור של שמירה על ציביון ואופי שכונות המגורים ביישוב תוך הבטחת רווחת התושבים המתגוררים בו.

באשר להוראות בדבר העברת הזכויות בנכס לצד שלישי, תכליתן של אלו בשמירה על המצב הקיים והבטחה כי תוקף ההתחייבויות שניתנו לחפ"ק ע"י הרוכש המקורי (ונועדו לשמור על האינטרסים של החפ"ק והתושבים) ימשיך גם במקרים של העברת זכויות בנכס.

1. נראה כי הסכמי ההתקשרות על כל ההתחייבויות שבהם, נמצאו מקובלים על המועצה והוועד המקומי קיסריה, כמייצגי ציבור התושבים בקיסריה, ולראיה, גיבוש וחתימת ההסכם המשולש ובו התייחסות מפורשת לקיום הסכמים אלה (המכונים שם "חוזי שירותים"), כמו גם החלטת הוועד משנת 2006 כי הוא מצטרף להסכמות נשוא הסכם המשולש.

ההסכם המשולש (ובו כאמור התייחסות לקיומם של הסכמי התקשרות בין החפ"ק לרוכשים) אף קיבל הכשר שיפוטי ע"י ביהמ"ש העליון בשבתו כבג"צ, אשר נתן להסכם תוקף של פסק דין, בענין חוף הכרמל.

כתב ההתחייבות זכה אף הוא להתייחסות בית המשפט (כב' הנשיא סלאמה) שקבע, כי "אינו מיועד אך ורק לטובת החברה ושיקוליה הכלכליים (שהם כשלעצמם אינם בלתי ראויים) אלא גם לשמור על רווחת הציבור בישוב תוך דאגה לאופי היישוב, ליופיו, ניקיונו או לשיפור איכות החיים בו..." (ת.א. (חי') 30994-09-12 החברה לפיתוח קיסריה בע"מ נ' לימור זיפר (6.6.14), להלן: "זיפר")

1. באשר לשירותים לתושב, הרי שההסכם המשולש הסדיר במפורש את חלוקת התפקידים בין החפ"ק למועצה בנושא אספקת השירותים לתושבי קיסריה, תוך שהוא מקנה לחפ"ק סמכויות מובהקות לספק שירותים שונים לתושבים ולגבות בגין שירותים אלו דמי תשלום. התחייבות התושב כלפי החפ"ק לתשלום דמי שירותים מעוגנת בהוראות הסכמי ההתקשרות עליהם חותמים בעלי הנכסים ביישוב.

למעשה, ההסכם המשולש נותן משנה תוקף להסכמי ההתקשרות בין החפ"ק לרוכשים ובכלל זה, לנושא הסדרת חלק מהשירותים המוניציפאליים ע"י החפ"ק בתמורה לתשלום, ואף קובע כי אין בהסכם המשולש כדי לשנות, לפגוע ו/או לגרוע מהוראות חוזי ההתקשרות של החפ"ק עם התושבים (סעיף 13.1 להסכם).

1. זאת ועוד, הוכח בפניי, כי ביחס לשינויים מהותיים אשר יש בהם כדי להשפיע על התושבים, כדוגמת שינוי ועדכון תעריף דמי השירותים הנגבים מהתושבים, פועלת החפ"ק בשקיפות מלאה ובמדיניות של שיתוף תושבי היישוב, באמצעות המועצה והוועד המקומי, מתוך רצון להתחשב בתושבים ולהימנע מהליכים חד צדדיים (סעיפים 64-68 לתצהיר כרסנטי, נספחים 13-17 לתצהיר).

כך בתצהיר כרסנטי: "פעילותה של החפ"ק ביישוב (ובכלל) נעשית בשקיפות מלאה ותוך שיתוף הועד המקומי .... ביטוי מרכזי לשקיפות זו ניתן למצוא בכך שתוכנית העבודה השנתית של מנהלת היישוב בחפ"ק אשר כוללת, בין היתר, התייחסות מפורטת לסוגי השירותים המסופקים לתושב; עלותם (הצפויה) לשנה הקרובה ועלותם (בפועל) בשנה שחלפה מוצגת מידי שנה בפני נציגי המועצה והועד המקומי". (סעיף 64 לתצהיר, ההדגשה במקור). כזכור, כרסנטי לא נחקר על תצהירו והאמור בו לא נסתר.

1. במצב דברים זה, אני קובעת כי פעילות החפ"ק נעשית בסמכות ובהתאם להסכמות תקפות ומחייבות מול רשויות השלטון, אשר זכו להכרה שיפוטית, וכי לא ניתן להתייחס להסכמי ההתקשרות על הסדרים החוזיים שבהם כבלתי חוקיים או ככאלה הנוגדים את תקנת הציבור וכללי המינהל התקין.

הטענה בדבר כפילות או סתירה להוראות צו המועצות המקומיות

1. אין מחלוקת כי קיסריה היא "ישוב" כהגדרתו בסעיף 1 לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח – 1958, המצוי בתחום שיפוט המועצה האזורית חוף הכרמל (להלן: "הצו").

באשר לטענת התובעים כי בהוראות הסכמי ההתקשרות יש משום סתירה ואיון של הוראות הצו, הרי שאף טענה זו נדחית על ידי.

בעוד שהצו נועד להסדיר את פעולתן של מועצות אזוריות ואת אופן ניהול היישובים המצויים בתחומי המועצות האזוריות, נועדו הוראות הסכמי ההתקשרות לעגן את מעמדה המיוחד של החפ"ק ולהבטיח כי "כללי המשחק", שנקבעו זה מכבר לצורך שמירה על אורח החיים ואיכות החיים ביישוב - יישמרו.

הוראות הצו והוראות הסכמי ההתקשרות בין החפ"ק לתושבים מקיימות את אותה מטרה והיא - ניהול תקין של היישוב.

זאת ועוד, עיון בהוראות ההסכם המשולש מבהיר, כי כבר במעמד החתימה על ההסכם הסכימו החפ"ק, המועצה והועד המקומי על תחומי הפעילות והסמכויות המוקנות לכל צד. על כן, מקובלת עליי הטענה לפיה, פעילות החפ"ק ופעילות המועצה "חיות" זו לצד זו, ואין בצו כדי לרוקן מתוכן את ההסכמות המחייבות שהושגו בין בית רוטשילד למדינת ישראל או את ההסכמות נשוא ההסכם המשולש.

1. לשיטת התובעים, אם וככל שיש לחפ"ק סמכויות מכח ההסכם המשולש, הרי שאלו מייתרות את הצורך בקיומן של הוראות בהסכמי הרכישה וכתבי ההתחייבות, המבקשות להקנות לחפ"ק "סמכויות מקבילות" כהגדרתם.

איני מסכימה עם טענה זו של התובעים ואסביר.

הוראות הסכמי ההתקשרות הן אלו שיוצקות תוכן ומשמעות למעמדה המיוחד של החפ"ק, והן המעגנות את מסגרת הפעילות של החפ"ק מול הרוכשים. אלמלא הסכמים אלו, לא היה כל תוקף לפעילות החפ"ק והיא הייתה מאבדת כל מעמד ואחיזה ביחס לקביעת ציביון היישוב ופיתוחו, בהתאם למנדט שניתן לה.

בהיות החפ"ק חברה פרטית בעלת מעמד מיוחד וייחודי, הרי שנדרשת מערכת הסכמית מפורטת וברורה, המגדירה את "תחומי הגזרה" בה היא מוסמכת לפעול, את ההתחייבויות שהיא נוטלת על עצמה כלפי הרוכשים, כמו גם את התחייבויות הרוכשים כלפיה. לענין זה, לא די בהסכם המשולש ובנאמר שם, כדי להגדיר את מעמדה ותפקידיה של החפ"ק, ולאפשר ניהול תקין של היישוב ברוח חזון רוטשילד ובהתאם לאופי היישוב גם כיום. מערכת ההסכמים בין החפ"ק לבין כל תושב וכתב ההתחייבות נועדה להשלים את התמונה וליצור את המסגרת החוקית לפעילותה של החפ"ק ביישוב.

לסיכום, אני סבורה כי אין בהוראות הסכמים אלו משום "סמכות מקבילה" או סתירה לסמכויות נושא ההסכם המשולש, אלא המדובר בהסכמים משלימים, אשר הוראותיהם דרות זו לצד זו בכפיפה אחת.

התנהגות התובעים ושאלת תום ליבם

1. התובעים התקשרו בהסכמים עם החפ"ק וחתמו על כתבי התחייבות, שנים רבות טרם הגשת התובענה, תוך שהיו מודעים למתכונת בה פועלת החפ"ק ולהוראות השונות הכלולות במערכת ההסכמית, לרבות ההגבלות התכנוניות, השימושים המותרים בנכסים והתשלום בגין שירותים המסופקים ע"י החפ"ק לתושבי היישוב.

הליך החתימה על ההסכמים וכתבי ההתחייבות לא היה אירוע זניח בחייהם של התובעים. התובעים חתמו מרצון על ההסכמים אשר נתפסו ע"י שני הצדדים כמחייבים ומשקפים את מפגש רצונותיהם, כאשר חלקם אף היו מיוצגים בידי עורכי דין בעסקת הרכישה ובחרו לוותר על הייצוג במעמד החתימה על ההסכמים, בהתאם לשיקול דעתם דאז (פסקה 5 לתצהיר אלגר; עדות גאווי- פרוטוקול יום 12/10/15 (להלן: "הפרוטוקול"), עמ' 73 ש' 20 ואילך).

לא זו אף זו, התובע המוביל גולדרייך, רכש במרוצת השנים ארבעה נכסים בקיסריה.

חזקה היא כי אדם החותם על מסמך מסכים לתוכנו. בענייננו, המדובר באנשים מנוסים, אשר היו מיוצגים או בחרו שלא להיות מיוצגים בידי עורך דין בהליך ביצוע עסקאות הרכישה מול החפ"ק. משכך, מוחזקים התובעים כמי שידעו על מה הם חותמים ולא יוכלו להיבנות כעת בטענות כי לא קראו את ההסכמים כולם או חלקם או כי לא הבינו את תוכנם.

1. בסיכומי חפ"ק נטען, כי אין זה מקרה, שמתוך אלפי תושבי היישוב, דווקא ארבעת התובעים חברו יחדיו והגישו את התובענה דנן, שמטרתה אינה אלא לשנות את הציביון של שכונות המגורים בקיסריה ולהפכן לאזור צימרים ומסיבות, מתוך שיקולים כלכליים צרים ובניגוד לרצון רוב התושבים.
2. נוכח העובדה כי לא חל כל שינוי ב"כללי המשחק" ובהתחייבויות החוזיות של התושבים כלפי החפ"ק, כפי שהוגדרו ע"י החפ"ק בהסכמי הפיתוח, הרכישה וכתב ההתחייבות, תמוהה היא טענת התובעים כיום, כי ההוראות ההסכמים אינן חוקיות והעלאת הטענות בעיתוי מאוחר זה, מעוררת תהיות רבות לגבי תום ליבם של התובעים.

בתי המשפט כבר הביעו את מורת רוחם לא פעם מבעלי דין, המבקשים להתנער מחיוביהם החוזיים בטענה שהתחייבותם הייתה בלתי חוקית. יפים לעניין זה דבריו של ביהמ"ש העליון בפרשת שמעוני [ע"א 626/70 שמעוני נ' אולמי לחיים בע"מ, פ"ד כה(1) 824, בעמ' 839] שנדמה כאילו נכתבו לענייננו, חרף השנים הרבות שחלפו ממתן פסק הדין:

"משיבה זו שלפנינו, העותרת לסעד שביושר, חתמה מרצונה הטוב והחפשי על חוזה חגיגי, והתכוונה לא רק להעניק זכויות למערערת תמורת ההתחייבויות שזו קיבלה על עצמה, כי אם גם – והוא היה עיקר בשבילה – ליהנות ולהיבנות ממנו היא עצמה. כל עוד נהנתה משירותיה של המערערת על-פי החוזה, היה החוזה כשר בעיניה למהדרין; רק משחשבה למצוא במערערת ערוות דבר, גילתה לפתע את אי-חוקיותו – ומיד קפצה על מציאה זו על-מנת לחזור בה מדיבורה ומחתימתה ומהתחייבויותיה; ולהפכפכנות משפטית שכזאת מבקשת היא, במצח נחושה, את הגושפנקה של בית-המשפט."

1. יחד עם זאת, חשוב לציין כי חוסר תום לב אינו יוצר מחסום מהעלאת טענת אי חוקיות, וזאת בניגוד לעמדת החפ"ק בסיכומיה. מאלפים הם לעניין זה דבריו של כ' השופט חשין ז"ל בפרשת טבעול [דנ"א 4465/98 טבעול (1993) בע"מ נ' שף-הים (1994) בע"מ פ"ד נו(1) 56], להלן:

"אכן, טענת אי-חוקיות הנשמעת מפיו של נתבע מסִבה אי-נחת רבה. פלוני כרת מרצונו הסכם עם תובע, ובמהלך הדברים הרגיל אף נהנה מפירותיו. והנה עתה, סב הוא פלוני על עקביו, מתכחש הוא לחיובים שנטל על עצמו ונושא הוא ברמה דגל של שמירת שלטון החוק. נתבע מעין-זה אפשר נבוז לו בלבנו, והיה הוא בעינינו כטובל ושרץ בידו. עם זאת תהא הרגשתנו רעה כאשר תהא, חייבים אנו להשיב על שאלה התובעת פתרון במפגיע, והשאלה היא: האם נסב ראשנו אל-צד ונתעלם מאי-החוקיות, או שמא נסיק את המסקנה הנדרשת ונמנע סעד מן התובע. גם ראשונים עמדו לפני קושי זה והכרעתם הייתה חד-משמעית, לאמור: תובע לא יישמע בתביעה הסומכת עצמה על הסכם בלתי חוקי; נבלע את רוקֵנו ונדחה תביעה הסומכת עצמה על עילה בת-עוולה."

כך גם בדבריו של ביהמ"ש המחוזי בפרשת לנדקו (ה"פ 50755-11-11 לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ נ' עיריית יהוד (פורסם בנבו, 21/04/16) אשר פורסם בעת האחרונה ממנו בחרה החפ"ק לצטט באופן מטעה וחלקי בלבד:

"לרוב, יש טעם לפגם בטענת מתקשר כי חוזה אשר נכנס אליו מתוך רצון טוב וחופשי הינו חוזה פסול. המתקשר מבקש לעשות שימוש באינטרס הציבור על מנת להשתחרר מחוזה שהפך בלתי רצוי בעיניו. זהו ניסיון ציני של אדם להיבנות מחטאיו הוא. לא לחינם טרחו, אפוא, בתי המשפט להביע סלידה מהתנהגות זו. למרות הסלידה שבה מתייחס בית המשפט למתקשר המעלה טענת אי חוקיות, אין אפשרות, ככלל, להעלות טענת מניעות (השתק) כנגדו. הטעם לכך הוא אינטרס הציבור המחייב את בית המשפט להתייחס לכל טענת אי חוקיות שהובאה לידיעתו, וזאת בין אם הועלתה על ידי מתדיין שמניעיו כשרים ובין אם הועלתה על ידי מתקשר שמניעיו מפוקפקים."

1. אכן בענייננו, תום ליבם של התובעים מוטל בספק באשר לעצם עיתוי העלאת טענת אי-החוקיות, אך הספק מתעצם שבעיים, משהוכח בפניי כי כל אחד מהם הפר את התחייבויותיו לחפ"ק עפ"י ההסכמים, עוד בטרם הוגשה התובענה דנן.

כך, הוכח כי כל אחד מהתובעים מקיים בבית המגורים בבעלותו פעילות עסקית אסורה ומשכיר את הנכס בשכירות קצרת מועד למטרת מסיבות, נופשונים ("צימרים") ואירועים עסקיים:

באשר לגולדרייך, הרי שעפ"י עדותו בבעלותו ארבעה בתים בקיסריה, כאשר באחד מהם הוא מתגורר, והיתר מושכרים על ידו לצדדים שלישיים (עמ' 91, ש' 22 ואילך).

בהתאם לתצהירו של משה רוזנטהולר, קצין הביטחון של החפ"ק (להלן: "רוזנטהולר"), אשר כזכור לא נחקר על עדותו וזו מוחזקת כמהימנה, מפרסם גולדרייך את אחד מהבתים בבעלותו תחת השם "וילה דקל היהלום", כנכס המיועד להשכרה למטרות נופש, בו ניתן למצוא את "כל הפינוקים הנחוצים לחופשה של אהבה ופינוק" (סעיף 16 לתצהיר, נספחים 5-7 לתצהיר). עפ"י רוזנטהולר, נתקבלו לאורך השנים תלונות רבות מצד תושבים ביישוב, ובפרט אלו המתגוררים בסמיכות לביתו של גולדרייך, ביחס לפעילות העסקית המבוצעת בבית המגורים (סעיפים 17 ו-18 לתצהיר, נספח 8 לתצהיר).

במהלך חקירתו הנגדית, טען כי מדובר בתיאור שלא נכתב על ידו באתר שמפרסם את הבית, אך התיאור היה מקובל עליו (עמ' 100 שו' 20).

עפ"י חומר הראיות בפניי, עולה כי 23 מבין 24 הסכמי שכירות שערך גולדרייך עם שוכרים בנכס, הינם הסכמי שכירות לתקופה קצרה, בת פחות מחודש ימים (נ/5).

1. באשר לזרגריאן, הרי שעפ"י עדותה היה בבעלותה בית מגורים דו משפחתי, ולדבריה אחת מיחידותיו שימשה כצימר (עמ' 52 ש' 24).

כעולה מתצהירו של רוזנטהולר, הנכס הוצג באתרי אינטרנט שונים תחת השם "וילה קשם" כנכס המיועד להשכרות למטרת נופש (סעיפים 20-21 לתצהיר), כאשר השימוש העסקי שבוצע בו גרר אחריו תלונות רבות מצד תושבי היישוב (סעיפים 22-27, נספחים 11-16 לתצהיר רוזנטהולר).

בעדותה ציינה זרגריאן כי השכירויות בנכס היו לטווח קצר, לתקופות של יומיים-שלושה (עמ' 58 ש' 22-27), הדבר אף עולה מהסכמי שכירות שצורפו כראיה בתיק (נ/1).

1. באשר לאלגר, הרי שהוכח בפניי כי רעייתו, הגב' נועה אלגר, משמשת כמתווכת העוסקת, בין היתר, בהשכרות קצרות טווח לצרכי נופשונים ומסיבות בבתי מגורים בקיסריה, לרבות בתי המגורים של התובעים דנן.

כעולה מתצהירו של רוזנטהולר, בעניינם של אלגר ורעייתו נתקבלו תלונות רבות מצד תושבים ביישוב, בגין פעילות עסקית אסורה הנעשית בבית מגוריהם (סעיפים 29-35 לתצהיר).

עוד הוברר, כי בעניינה של הגב' אלגר ופעילותה העסקית האסורה הוגשה תביעה שכבר הוזכרה קודם (עניין זיפר), במסגרתה התחייבה הגב' אלגר שלא לבצע כל פעילות עסקית ביחס לנכס נשוא התביעה שם, ולכן נמחקה מן ההליך. מסתבר כי ההתחייבות לא קוימה והפעילות נמשכה, כמתואר בתצהירו של רוזנטהולר.

1. באשר לגאווי, הרי שהלה הצהיר כי הוא תושב היישוב אור עקיבא, וכי מטרת רכישת הנכס בקיסריה הייתה לצרכי השכרה לצדדים שלישיים (סעיף 12 לתצהיר).

הוכח, כי הנכס בבעלותו מפורסם באתרי אינטרנט שונים תחת השם "וילת השמש", כנכס המיועד להשכרות למטרת נופש, וכי פעילות עסקית זו מהווה פגיעה של ממש בתושבים וגררה תלונות רבות מצד תושבי היישוב.

בעניינו של גאווי אף הוגשה תביעה [ת.א. 9707-12-13 יעקבי ואח' נ' גאווי, פורסם בנבו (20/7/15)] (נ/3) ע"י שכניו, בה ניתן פס"ד אשר קבע, כי הפעילות העסקית הנעשית ע"י גאווי הינה פעילות עסקית אסורה עפ"י כתב ההתחייבות עליו הוא חתם, כמו גם עפ"י דיני התכנון והבניה. עוד נקבע, כי פעילות זו גורמת למטרד לשכניו (התובעים בהליך). כפועל יוצא מכך, אסר ביהמ"ש על גאווי להשכיר את הנכס בשכירות קצרת טווח (לתקופה הפחותה מששה חודשים) ואף חייבו בפיצויים לתובעים בהליך.

הקביעות המפורשות בפסק הדין לא מנעו מגאווי וב"כ לשוב ולטעון לפני, כי מדובר בהסכמים בלתי חוקיים, הנוגדים את חופש העיסוק ושאר טענות, המתעלמות מן האמור בפסק דין חלוט שניתן בעניינו.

1. העובדה שהתובעים אינם מבקשים להכשיר את הפיכת בתיהם לצימרים, כפי שטרחו להדגיש בסיכומי התשובה – אינה מעלה ואינה מורידה, לענין הקביעה כי הגשת התביעה נעשתה בחוסר תום לב לאחר שהתובעים נדרשו לחדול מפעילות אסורה בנכסיהם. מכלול העדויות והחומרים בפניי מורה, כי התובעים הפרו הפרה בוטה את הוראות הסכמי הרכישה ו/או כתבי ההתחייבות עליהם חתמו, והגשת התובענה בפניי נעשתה לאחר הפרת ההסכמים על ידם בניסיון להשיב את הגלגל לאחור ולטעון טענות שווא בנוגע לאי חוקיותם של ההסכמים ונפקותם המשפטית. בנסיבות אלה, אני דוחה את הדרישה להורות על ביטול של חלקים מהסכמי הרכישה מטעמי אי-חוקיות וקובעת כי לא מצאתי עילה או הצדקה בדין לעשות כן.

סיווג הסכמי ההתקשרות עם החפ"ק כחוזים אחידים

1. התובעים טוענים כי לחילופין יש לבטל או לפרש בצורה שונה מספר הוראות הקבועות בהסכמי הרכישה ובכתבי ההתחייבות, שכן הסכמי הרכישה וכתבי ההתחייבות מהווים חוזים אחידים, והוראות אלו באות בגדר "תניות מקפחות";

בטיעוני החפ"ק אין כל התייחסות להגדרת החוזים כ"חוזים אחידים" ע"י התובעים, אלא רק טיעון לגבי התניות המקפחות ואמירה, כי אין מקום לבטל הוראות אלו.

1. בענין רע"א 8135/12 ‏Nantucket Ltd‏ נ' עמיקם דורון ואח'‏, פס' 26 (פורסם בנבו, 28.10.2013) (להלן: "פרשת עמיקם דורון") דן בית המשפט העליון בהגדרתו של "חוזה אחיד", ופסק:

"'חוזה אחיד' מוגדר בסעיף 2 לחוק חוזים אחידים כ"נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם". יכולתו של לקוח להכניס שינויים כאלה ואחרים בחוזה, אינה שוללת את היותו חוזה אחיד, ואיני מקבל את הטענה כי כל אימת שעלה בידי לקוח אחד מיני רבים להכניס שינוי באחת מתניותיו של חוזה, נשלל מעמדו של החוזה כחוזה אחיד.."

"הנטל להוכיח כי חוזה מסוים נופל בתחומה של ההגדרה האמורה מוטל על הטוען לכך בהליך המשפטי, ובדרך-כלל יהא זה הלקוח ... עם זאת, המבחן לקיום חוזה אחיד הינו מבחן פורמאלי. כל שעל הלקוח להוכיח הוא קיומם של מרכיבי הגדרת "חוזה אחיד" שבסעיף 2 ... הוא אינו נדרש להוכיח כי לא ניתנה לו אפשרות לשאת ולתת על שינוי תנאים שהוא הראה כי הינם אחידים ... " [ע"א 4602/97 רדאל (אשדוד 88) בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ''ד נג(2) 577, 591 (1999)].

1. לאחר שבחנתי את מכלול טענות וראיות הצדדים, הגעתי למסקנה כי המערכת ההסכמית, ובכלל זה הסכמי הפיתוח, הרכישה וכתב ההתחייבות מהווים "חוזה אחיד", כהגדרתו של מונח זה בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג- 1982 (להלן גם: "החוק"). קביעה זו מבוססת על מספר נימוקים שיפורטו להלן:

ההסכמים כולם נוסחו ע"י החפ"ק (או מי מטעמה), שהגדירה את תנאי ההתקשרות וההתחייבויות בהן חב כל אדם המבקש להתגורר ביישוב קיסריה;

המערכת ההסכמית שימשה ומשמשת את החפ"ק להתקשרויות עם כמות אנשים בלתי מסוימת במספרם או בזהותם;

החפ"ק עונה להגדרת "ספק" בלשון החוק, והמתקשר עמה בהסכם פיתוח/רכישה/כתב התחייבות עונה להגדרת "לקוח" בחוק;

באשר לניהול משא ומתן על רכיבי החוזה, עפ"י תצהיר כרסנטי עולה כי אומנם החפ"ק מנהלת משא ומתן ואף עורכת שינויים בהסכמים במקרים שונים, ואולם השינויים אינם נעשים ביחס להוראות נשוא התובענה דנן, קרי, ההוראות המעגנות את מעמד החפ"ק ואת התחייבויות התושבים כלפיה (סעיף 30-31 לתצהיר). לא די באפשרות לניהול משא ומתן ביחס לחוזה כדי לשלול את היות החוזה חוזה אחיד, ונדרשת אפשרות לניהול משא ומתן על תניות בחוזה העולה כדי "מסה קריטית" כדי לשלול מן החוזה את אופיו כחוזה אחיד - דבר שלא נעשה בענייננו.

[עוד לעניין זה, ראה חוזים אחידים (י-ם) 1/86 היועץ המשפטי לממשלה נ' חב' בית יהונתן בע"מ, פ"מ תשמ"ז (3) 309 (פורסם בנבו, 17.12.1986)].

1. כעת, משקבעתי כי הסכמי ההתקשרות הינם חוזים אחידים, אפנה לבחון האם הוראותיהם נכנסות בגדר "תניות מקפחות".

תנאי מקפח בחוזה אחיד - המסגרת הנורמטיבית

1. סעיף 3 לחוק החוזים האחידים קובע כי "בית משפט ובית הדין יבטלו או ישנו, בהתאם להוראות חוק זה, תנאי בחוזה אחיד שיש בו - בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות - משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות (להלן - תנאי מקפח)".

משמע, את שאלת קיומו של הקיפוח יש לבחון בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות.

עפ"י ההלכה הפסוקה, תנאי לא יוגדר כתנאי מקפח במקרה שבו התנאי נועד לשמור על האינטרס הלגיטימי והסביר של הספק:

"הקיפוח שמדובר בו בחוק החוזים האחידים הוא "מילת גנאי", והתיבה "קיפוח" משקפת ערך חברתי שלילי. מדובר בתנאי בלתי הוגן שהכליל הספק בחוזה האחיד, אשר חורגת מעבר לשמירה על אינטרסים כלכליים סבירים שלו..." (ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה (2003), עמ' 630) (הדגשה אינה במקור).

בע"א 294/91 חברת קדישא גחש"א "קהילת ירושלים" נ' קסטנבאום, פ"ד מו(2) 464, 527 (1992) (להלן: "פרשת קסטנבאום") ביאר ביהמ"ש העליון את מושג "הקיפוח" המופיע בסעיף 3 לחוק, בציינו כך:

"…קביעת הקיפוח משקפת את האיזון הראוי אשר החברה הישראלית יוצרת בין שיקולים כלכליים, מוסריים וחברתיים. אין היא פרי השקפה כלכלית אחת. 'תנאי הקיפוח' אינו מבטא חזון כלכלי זה או אחר. הוא מבטא תפישה חברתית באשר להגון ולראוי ביחסים חוזיים אחידים…"

1. לצד הגדרת "תנאי מקפח" שבסעיף 3, מנה המחוקק בסעיף 4 לחוק עשרה סוגי תנאים בחוזה אחיד, לגביהם חלה חזקה כי הם מהווים תניה מקפחת. באם מתקיימת אחת החזקות, נטל הראיה יהא על הספק להוכיח כי במכלול תנאי החוזה ונסיבותיו המיוחדות - ההתניה אותה מבקש הוא להתנות הינה מוצדקת וסבירה ברמה השוללת את אופיה המקפח (ראה לוסטהויז ושפניץ, חוזים אחידים (1994), עמ' 81-82).

ואדגיש, בבוא ביהמ"ש לבחון האם תניה מקפחת, אם לאו, עליו לנקוט משנה זהירות, ובפרט מקום בו המדובר בתכליות שנועדו להגן על "ליבת המודל העסקי של הספק":

"בעת בחינת התניות השונות לא נוכל כמובן להתעלם מאופיו הדואלי של חוזה החכירה. יהיה עלינו לבחון, לגבי כל תניה ותניה, מהי התכלית העיקרית העומדת ביסודה. ככל שתכלית זו נושאת אופי ממוני, כך יקל עלינו להתערב בה, אם נמצא כי טמון בה חשש לקיפוח. לעומת זאת, ככל שהתכלית העיקרית של התניה נועדה ליישם מדיניות, כך שומה עלינו להיות זהירים יותר בעת בחינתו של החשש לקיפוח.

גם בחוזה מסחרי או צרכני רגיל, בית הדין נזהר עשרת מונים מפני התערבות בתניות השייכות לליבת המודל העסקי של הספק (קרי – בתניות המיישמות את המדיניות העסקית שלו), מאשר בתניות הנוגעות אך ל"מעטפת" המודל העסקי או להיבטים אגביים שבו (זאת, למעט מצבים בהם המודל העסקי מבוסס על ניצול של היעדר מידע או של פגם קוגנטיבי אצל ציבור הלקוחות, או מצבים בהם קיים פער בין הוראות החוזה לבין המודל העסקי על פיו פועל הספק הלכה למעשה – שאז עשוי בית הדין להתערב גם בהוראות הליבה של המודל העסקי) (ראו: ח"א 701/05 היועץ המשפטי לממשלה נ' חברת מוסף המכרז של המדינה בע"מ (פורסם במאגרים, [פורסם בנבו], 12.8.07)). אם כך לגבי ספק רגיל, קל וחומר כאשר עניין לנו בתניות שתכליתן היא יישום המדיניות הקרקעית של ממשלת ישראל ושל מועצת מקרקעי ישראל, אשר הוסמכה לקבוע מדיניות זו בחוק.

הבחנה זו, בין תניות שתכליתן העיקרית היא בתחום דיני הממונות לבין תניות שתכליתן העיקרית היא יישום מדיניות, מתבקשת הן ממהות הענין והן מתוך הוראות חוק החוזים האחידים עצמו. שאלת הקיפוח נבחנת תמיד "בשים לב לתנאי החוזה ולנסיבות אחרות" (כהוראת סעיף 3 לחוק)."

(חא (י-ם) 2016-10 גרנות אגודה שיתופית חקלאית מרכזית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם בנבו, 28/12/10). (הדגשות אינן במקור).

1. באשר לטענת החפ"ק, כאילו נדרשת הוכחת "קיפוח בפועל" כדי להקנות לביהמ"ש זה הסמכות לדון בתובענה ובסעדים המבוקשים זה, טוענים התובעים בסיכומי התשובה, כי מדובר בהרחבת חזית אסורה והיא הועלתה לראשונה ע"י החפ"ק בסיכומיה. בין אם מדובר בהרחבת חזית ובין אם לאוו, הבחינה הנעשית על ידי בית המשפט היא על פי אמת מידה אובייקטיבית ומתוך ראייה כוללת של התחום בו עוסק החוזה דנן.

למעלה מן הצורך, אף יצוין כי ממילא טענה זו אינה נתמכת בהוראות הדין (ראה לעניין זה סעיף 3 לחוק החוזים האחידים ) או בהלכה הפסוקה. ראה למשל את התייחסות ביהמ"ש בפרשת קסטנבאום לקביעת הש' שמגר (כתוארו דאז) בעניין זה (פסקה 14 לפסק הדין):

"נקודת המבט של בית-המשפט אינה של כלל הלקוחות, אלא של לקוח אינדיווידואלי ואנונימי - העומד כביכול מאחורי מסך רולסיאני של בערות ("מסך הבערות") (ראה ( 1971,cambridge) j. Rawls, a theory of justice) - אשר ימצא עצמו ניצב בפני נאי בחוזה, אשר מקפח אותו. "... אבן-הבוחן לענין קיומו של קיפוח אינה טמונה דוקא במענה לשאלה אם מתקפחות זכויותיו של ציבור הלקוחות כולו או רק אלה של לקוח אינדיווידואלי זה או אחר; אך אבן-הבוחן היא כללית ואובייקטיבית ועניינה בכך אם נוצרה לגבי הלקוח סכנה-בכוח, כי ימצא את עצמו עקב התנאי המגביל בנסיבות שבהן תראה הערכאה השיפוטית משום קיפוח..." (השופט שמגר בע"א 764/76 [30] הנ"ל, בעמ' 120)." (הדגשה אינה במקור).

תקנת הציבור

1. באשר לטענה לעניין בטלות הגבלות חוזיות מכח תקנת הציבור כפי שטוענים התובעים, הרי שניתן להכיר בתניות אלו ככל שהן עומדות במבחן הסבירות. עמדו על כך המלומדים פרידמן וכהן:

"במשפטנו נראה כי יהיה מקום לבטל תניות מסוג זה על בסיס תקנת הציבור. אולם בעניין זה דומה כי יש מקום להבחין בין הפליה בלתי מוצדקת לבין ניסיון להבטיח אורח חיים מסוים. כאשר מטרת ההגבלה היא לשלול את אפשרות הכניסה מקבוצת אוכלוסייה מסוימת (לדוגמא בני מיעוטים, עולים חדשים וכיו"ב), הרי שיש הצדקה לפסול את ההגבלה מטעמי תקנת הציבור. לעומת זאת, כאשר ההגבלה החוזית מיועדת באמת ובתמים ליצור אזור המתאים לאנשים המקיימים אורח חיים מסוים (דתי, חילוני, שבטי וכו') אין לומר כי היא עומדת בהכרח בניגוד לתקנת הציבור." (ד' פרידמן נ' כהן, חוזים, כרך ג', "אבירם" הוצאה לאור, עמ' 573) (הדגשה אינה במקור)

1. באשר לטענת החפ"ק כי עסקינן במערכת הסכמית (הכוללת את הסכם הפיתוח, הסכם הרכישה וכתב ההתחייבות) שלמה ומאוחדת שאיננה ניתנת להפרדה ותכליתה - שימור מעמדה המיוחד של החפ"ק וציביון היישוב קיסריה, הרי שגם אם יש ממש בטענה זו, אזי לאור הוראות הדין קמה לביהמ"ש הסמכות לבחון האם המדובר בחלקים בחוזה העולים כדי "חוזה פסול" או "תניה מקפחת" ולהורות על ביטולם או שינויים לפי העניין.

על רקע דברים אלו, אבחן, אם הוראות ההסכמים כוללות תניות מקפחות או פוגעות בתקנת הציבור.

1. הוראות הנוגעות לקבלת היתרי בניה בנכסים
2. כפי שתואר לעיל בהרחבה, עסקינן בנסיבות מיוחדות, ובמערכת הסכמית ייחודית הנשענת על הסכמות היסטוריות ועל המנדט, שניתן לחפ"ק להגשמת חזונו של רוטשילד באשר לאדמות קיסריה. עובדות אלו ישמשו נר לרגלינו בבואנו לבחון, האם התנאים בהסכמי ההתקשרות מקפחים, אם לאו.

אקדים ואומר, כי צדק רב יש בטענת החפ"ק לפיה, בבסיס טענות התובעים הנחת יסוד שגויה והיא כי השאלה בפנינו עוסקת במיהות הגוף הראוי שיקבע ויחיל את אותן התניות בהסכמים נושא ענייננו, במקום בשאלה - האם התניות הקבועות בהסכמים הינן תניות מקפחות אם לאו, וזאת בהתאם לנסיבות ולתכליות העומדות בבסיסן.

כך לדוגמא, בכל הקשור להוראות ההסכמים הנוגעות לפעולות הבניה המותרות בבתי המגורים, טוענים התובעים - "השאלה נשוא ההליך דנן אינה האם ראוי להתיר בניה לגובה במרחק כזה או אחר מקו החוף או מהם הקווים המינימליים הראויים לבניה ברחבי היישוב. השאלה היחידה נשוא ההליך דנן בהקשר זה היא מה ההליך שיידרש כל אחד מן התובעים לעבור כדי לבנות או לבצע כל פעולה בנכס שלו, ומי יהיה הגורם שיחליט האם בניה או פעולה כאמור מותרת" (סעיף 32 לסיכומי התובעים, הדגשה במקור).

לטעמי, לא ניתן לבחון תנאי ההסכמים במנותק מהנסיבות בגינן הוקמה החפ"ק והתכלית בבסיס הסכמי ההתקשרות לשימור אופיו המיוחד של היישוב קיסריה ואופן הבנייה בו. מכל מקום, לא שוכנעתי כי הליך אישור הבנייה שנדרשים התובעים לעבור, מנע מהתובעים לנצל את מלוא זכויות הבניה המותרות להם, על פי תכנית המתאר החלה על הנכסים שבבעלותם.

1. הוראות הנוגעות לשימוש המותר בבתי המגורים

1. בהסכמי ההתקשרות התחייבות מפורשת מצד בעל הנכס לעשות שימוש בנכס למטרת מגורים בלבד. וכך נקבע בסעיף 11 להסכם הרכישה:

"11. הרוכש מתחייב בזה כלפי החברה:

(ב) לא להשתמש בחלקה או בכל חלק ממנה ולא להרשות לאחר להשתמש בחלקה או בכל חלק ממנה למטרה כלשהי שאיננה מטרת מגורים, והכל כפוף לאמור להלן:

הרוכש רשאי להשתמש, או להרשות לאחר להשתמש, בחלק מבנין שעל המחלקה

למטרת משרד או מקום עיסוק של בעל מקצוע חופשי ובלבד שבעל המקצוע החופשי

האמור מתגורר בבנין האמור באורח קבע"

[..]

(ד) למלא אחר כל ההוראות, הכללים, והתקנות שיוצאו או יותקנו, אם בכלל על ידי החברה, לפי שיקול דעתה הבלעדי, או על ידי אדם או גוף שהוסמך לכך מטעמה, שעניינם רווחת הציבור בשכונה בה נמצאת החלקה או בשכונות אחרות בקיסריה, כגון אך מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, הוראות, כללים או תקנות הנוגעים להימנעות מרעש או מטרד אחר או הנוגעים לשמירת אופי האיזור, ליופיו ניקיונו או לשיפור איכות החיים בו.."

ראה גם סעיפים 5(א)(2)(אא) בהסכם הרכישה וסעיפים 4(ב) ו-4(ד) לכתב ההתחייבות.

1. התובעים טוענים כי שימוש בנכס יכול שיהא מוגבל אך ורק מכח דיני התכנון והבניה ולא מכח "גחמות כאלו ואחרות של הנתבעת", כך בלשונם. לדידם, הסעיפים המגבילים שימוש מהווים תנאי מקפח בהתאים לסעיפים 3, 4(5) ו-4(6) לחוק כאשר מטרת הוראות אלו הינה להשיא את רווחיה החפ"ק בגין מכירת נכסי המקרקעין בקיסריה.

עוד טוענים התובעים, כי הסעיפים המעניקים לחברה סמכויות לקבוע הוראות ולהתקין תקנות שמטרתן "רווחת הציבור" כדוגמת סעיף 11(ד) לעיל, עולים כדי תניות קיפוח לפי סעיף 4(2) הקובע כי "תנאי המקנה לספק זכות בלתי סבירה לבטל, להשעות או לדחות את ביצוע החוזה, או לשנות את חיוביו המהותיים לפי החוזה", וסעיף 4(4) לחוק לפיו "תנאי המקנה לספק זכות לקבוע או לשנות, על דעתו בלבד, ולאחר כריתת החוזה, מחיר או חיובים מהותיים אחרים המוטלים על הלקוח, זולת אם השינוי נובע מגורמים שאינם בשליטת הספק".

לדידם, סעיפים אלו נופלים בגדרי חזקות הקיפוח שכן במועד חתימת הסכם הרכישה או כתב ההתחייבות לא ידוע מה תוכנם של אותם כללים, הוראות ותקנות אותם התחייב הרוכש מראש למלא; סעיפים אלו אף נוגדים לטענתם את תקנת הציבור שכן במסגרתם מוקנות לחפ"ק, כחברה פרטית, סמכויות שלטוניות בדמות הסמכות להתקין תקנות.

1. איני מקבלת טענותיהם אלו של התובעים.

הימנעות מרעש או מטרד אחר בשכונת מגורים, ושמירה על ציביון ואופי שכונות המגורים כשקטות ושלוות, הינם אינטרסים ראויים ולגיטימיים של החפ"ק כמו גם של יתר תושבי היישוב.

בשורה של פסק דין, עמדו בתי המשפט על זכותו של אדם להנאה מנכס מגוריו. בפסק דין ע"א 403/73 בצלאל נ' סימנטוב, פ"ד נט(1) 41 (אשר צוטט ע"י ביהמ"ש גם בפס"ד בעניין גאווי לעיל) נקבע כך:

"..גם בחיים המודרניים וגם בערים הגדולות ובריכוזי האוכלוסין הצפופים שומה עלינו להבטיח לאדם תנאים שיש בהם המינימום הדרוש של כל מה שאדם זקוק לו כדי שחייו בכלל ייקראו חיים. יש להבטיח שטח מחיה מינימלי; יש להבטיח פרטיות מינימלית; יש להבטיח אוויר, אור ושמש במידה הנחוצה לאדם שכבר מזמן התרגל שלא להתגורר במערות; יש להבטיח שקט ורגיעה במידה כזאת שאדם יוכל לזכות במינימום של שעות שינה הנחוצות לבריאותו. ובמינימום של שקט המבטיח שלא ייצא מדעתו גם בשעות בהן אינו ישן. והרשימה כמובן אינה ממצה...

אולם בסופו של דבר נראה לי, ששום חשבונות של מאזני נוחיות אינם יכולים ואינם צריכים להשפיע על בית-משפט להשלים עם מטרד המוריד את איכות החיים של האדם מעבר לאותו קו גבול - מינימום שעליו דיברתי לעיל. ואני מוכנה אפילו להסתכן ולהעיר עלי זעמם של שוחרי הקדמה ולומר שאני מחייבת התחפרות בקו גבול זה אפילו אם תהיה בכך לפעמים משום פגיעה או מעצור לקדמה ולהתפתחות בין כלכלית ובין אחרת." (הדגשה אינה במקור).

1. כפי שעמדתי לעיל, מחומר הראיות ומן העדויות בפניי עולה, כי התובעים כולם עושים שימוש עסקי טהור בבתי המגורים שבבעלותם (או אחד מהם), וזאת תוך הפרה בוטה של הסכמי ההתקשרות עם החפ"ק.

בולטת ביתר שאת העובדה, כי השימוש העסקי של התובעים בבתי המגורים לצרכי השכרתם למסיבות, נופשונים ושאר תענוגות, נעשה תוך פרסומם ככאלה באתרי אינטרנט שונים ותוך יצירת מטרד של ממש כלפיי שכני התובעים, השבים ופונים לחפ"ק בתלונות בעניין זה. הוכח בפניי, כי ביחס לכל תובע הוגשו מספר רב של תלונות מטעם תושבים שונים בגין רעש ומטרד, הנגרמים להם כתוצאה מהפעילות העסקית של השכרת הנכסים באופן תדיר ע"י התובעים.

התביעה אשר הוגשה כנגד גאווי (ראה סעיף 56 לעיל) מהווה דוגמא מייצגת לפגיעה הנגרמת לתושבי היישוב, כתוצאה מאותה פעילות עסקית אסורה בבתי התובעים. קביעת ביהמ"ש כי – "שוכנעתי כי יש ממש בטענות התובעים לפיה הנכס מושכר באופן תדיר וכי השכרות אלו גורמות להם למטרד" (פסקה 13 לפסה"ד) - מבהירה ללא צל של ספק כי, הוראות הסכמי ההתקשרות בעניין זה נועדו לשמור על אינטרס ראוי ולגיטימי של תושבי השכונה, אך מסתבר כי התובעים מתעלמים מכך וממשיכים בפעילותם האסורה.

לאור האמור, אני דוחה את טענות התובעים לעניין תניות מקפחות בהוראות הסכמי ההתקשרות בעניין זה.

1. הוראות הנוגעות לפעולות הבניה בבתי מגורים מ"יד שניה"
2. במסגרת הסכמי הפיתוח, הרכישה וכתב ההתחייבות שנחתמו בין רוכשי המגרשים ו/או בתי המגורים "יד שנייה" ביישוב, התחייבו הרוכשים שלא לבצע בחלקה הנרכשת כל פעולה שעומדת בניגוד לדרישות והנחיות שנכללו במסגרת "נספח ההנחיות למתכנן" – ובו פירוט כלל ההוראות התכנוניות הרלוונטיות לאותה חלקה ספציפית. בין היתר, המדובר בהגבלת גובה מקסימאלי של המבנים, הגבלה על זכות הרוכש "ליהנות" מזכויות בניה או זכויות אחרות (פוטנציאל בניה) הקיימות מכח תב"ע החלה על הנכס ועוד.

כך קובעים סעיף 5(א)(2)(גג)-(דד) להסכם הרכישה:

(גג) "אין לבצע בחלקה פעולת בניה כלשהי – לרבות פעולה אחרת כלשהי שהרשות לביצועה מותנית על פי הדין בקבלת היתר בניה אלא בהתאם לתכניות שאושרו מראש על ידי החברה ועל ידי רשויות התכנון המוסכמות .."

(דד) .."אין לבצע בחלקה פעולה כלשהי שאינה בהתאם לדרישות ולהוראות הכלולות בנספח ההנחיות למתכנן המהווה חלק בלתי נפרד מנספח התחייבות בעלי הזכויות בחלקה וזאת, בין שדרישות והוראות אלה כלולות גם בתוכניות בנין עיר ותקנות בנין עיר החלות אותה עת על החלקה ובין שלא"

וראה גם סעיף 11(א) להסכם הרכישה וסעיף 4(א) לכתב ההתחייבות .

1. לטענת התובעים, חיוב הרוכש להיזדקק להסכמת החפ"ק לביצוע פעולה המותרת עפ"י דין מהווה תניה מקפחת עפ"י סעיף 4(5) הקובע כי "תנאי המחייב את הלקוח באופן בלתי סביר להיזקק לספק או לאדם אחר, או המגביל בדרך אחרת את חופש הלקוח להתקשר או לא להתקשר עם אדם אחר", וכן, עולה כדי קיפוח עפ"י סעיף 4(6) לחוק בהיותו "תנאי השולל או המגביל זכות או תרופה העומדות ללקוח על פי דין".

בהתאם, גם תניה ה"קוראת תיגר" על הקבוע בתוכנית בנין עיר שהיא בגדר חיקוק ומסייגת באופן בלתי סביר זכות או תרופה המוקנית עפ"י דין מקימה לשיטתם חזקת קיפוח לפי הסעיפים הנ"ל;

עוד טוענים התובעים, כי הוראות אלו פוגעות בחופש הקניין המהווה זכות יסוד.

1. כעולה מתצהיר כרסנטי, סעיפים אלו נועדו להבטיח את שימור הצביון התכנוני והאדריכלי המיוחד של שכונות המגורים. אני סבורה כי מעמדה של החפ"ק וייעודה מקימים לה את הזכות לקבוע סטנדרטים תכנוניים אלו כחלק מפיתוח היישוב ושכונות המגורים בהתאם לחזון רוטשילד, וכי הוראות אלו מגלמות אינטרסים סבירים ולגיטימיים בנסיבות העניין.

העקרונות התכנוניים השונים המפורטים בתוכניות המתאר של שכונות המגורים, ובכלל זה, מגבלות הגובה המקסימלי של המבנים ומימוש "פוטנציאל הבניה" בנכסים הועלו על הכתב בצורה מפורטת ונרחבת, בין היתר, באמצעות "נספח ההנחיות למתכנן" אשר צורף כנספח להסכמים. עקרונות אלו היו גלויים לעיני התובעים אשר כאמור חתמו על הסכמי ההתקשרות יותר מפעם אחת במסגרת עסקאות שונות.

1. זאת ועוד, אני סבורה כי האינטרסים של החפ"ק בהגבלות הבניה כמתואר לעיל, מגלמים גם את האינטרס של מרבית תושבי היישוב באשר שמירה על המצב התכנוני הקיים תשמר עבורם את העקרונות התכנוניים על בסיסם ביצעו את עסקת הרכישה לכתחילה.

בנסיבות אלו, אני דוחה את טענות התובעים כי התנאים בהוראות אלו מהווים תנאים מקפחים בחוזה אחיד.

ד. זכות הקניין

1. באשר לטענה לפגיעה בזכותם הקניינית של התובעים, הרי שאיני מוצאת כי הפגיעה בקניין אינה מידתית בנסיבות העניין.

נכון הוא כי זכות הקניין הינה זכות יסוד בעלת מעמד חוקתי, ואולם זכות זו ככל זכות אחרת אינה מוחלטת והיא מוגבלת בהיקפה. כך, יש לאזן בין זכות זו לבין אינטרסים אחרים באופן שבנסיבות מסוימות יהא עליה לסגת מפני אותם אינטרסים.

(ראה לעניין זה בג"צ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה ואח' נ' כנסת ישראל ואח', פורסם בנבו 09/06/05, פסקה 127 ואילך; רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נח(1) 199, בעמ' 278).

בנסיבות דנן, נראה כי הוראות הסכמי ההתקשרות בכל הנוגע להגבלות על פעולות הבניה עומדות במבחן הסבירות שעה שהן מקיימות את חזון רוטשילד וציביון היישוב. הפגיעה בתושבים ובזכויותיהם הקנייניות מידתית, ומגלמת אינטרס לגיטימי של החפ"ק וכלל התושבים יחד.

ויודגש, כי לכל מתקשר (גם פוטנציאלי) ולבטח התובעים, האפשרות לבחור שלא לקשור עצמו בהסכם עם הגבלות כגון דא. בנסיבות אלה, אני סבורה כי הפגיעה בזכות הקניינית הינה מידתית וראויה.

1. הוראות הנוגעות לשימור חזות הנכס
2. במסגרת הסכמי ההתקשרות, הרוכשים אף התחייבו להחזיק ולשמר את חזותם החיצונית של בתי המגורים שנבנו על החלקות (לרבות הגדר והגינה) במצב נאות ותקין.

עוד נקבע, כי בכל מקרה שתבוצע בחלקה בניה העומדת בניגוד לדרישות ולהוראות המופיעות ב"נספח הנחיות למתכנן"; או שמי מרוכשי הזכויות בחלקה לא ישמור על החזות החיצונית של ביתו במצב נאות; או מקום בו יעלה צורך בביצוע עבודות בעלות היבטים "ציבוריים" (כגון, עבודות תחזוקה, מים, חשמל, ביוב וכיוצ'ב), אזי תהא החפ"ק רשאית להרוס את הבניה או לבצע את הפעולות הדרושות לתיקון פגמים שנתגלו בחזות הבית, ואף לחייב את בעל הזכוויות בחלקה בהוצאות ההריסה או בהוצאות תיקון הפגמים ולהיכנס לבצע אותן עבודות תחזוקה הנדרשות.

ראה סעיפים 10, 11(ה), 11(ו) ו-15 להסכם הרכישה וסעיפים 3, 4(ה) ו-5 לכתב ההתחייבות.

לדידם של התובעים, מהוות הוראות אלו פגיעה של ממש בזכות הקניינית של התושבים, וכי בעצם האפשרות של החפ"ק להיכנס לנכסי המגורים ולבצע שם פעילות יש משום פלישה לנכס ופגיעה בתקנת הציבור ועולות כדי הגדרות הקיפוח בסעיפים 4(5) ו-4(6) לחוק לעיל.

1. גם בעניין זה, דעתי אינה כדעת התובעים. לטעמי, ההתחייבויות השונות של בעלי הנכסים בהקשר זה, נועדו לשרת אינטרסים לגיטימיים של החפ"ק ושל כללי תושבי היישוב כאחד. גם האפשרות לבצע תיקונים או פעולות הריסה בנכסים שלא נשמרת בהם הדרישה על פי ההסכמים, נועדה לתכלית ראויה ולא הוכח בפני, כי נעשה בה שימוש לרעה כלפי התובעים או תושבים אחרים בקיסריה.
2. סמכויות כניסה של פקחי החפ"ק לנכסים
3. התובעים תוקפים את ההוראות המקנות לחפ"ק סמכות כניסה לנכסים וביצוע פעולות בהם וטוענים, כי חפ"ק מבקשת בכך להקנות לה זכויות לנקיטת סעד עצמי, מבלי להיזקק להכרעה שיפוטית בדבר עצם הפרת ההסכם הותרופות המגיעות לה כתוצאה מכך. בתצהירי התובעים תוארו מקרים בהם פקחים טיפסו מעל שער הכניסה שהיה נעול והתפרצו לבתיהם בעת שהתקיימה בהם ארוחה משפחתית (סעיף 22 לתצהיר גולדרייך), או היו אורחים (סעיף 12 לתצהיר אלגר) וכד'.
4. בתצהירו של משה רוזנטהולר, קצין הביטחון של החפ"ק נטען, כי החפ"ק אינה תרה אחרי תושבים ביישוב, במטרה לבחון אם הם עומדים בהוראות הסכם הרכישה, אלא פועלת לצורך מתן מענה לתלונות של שכנים או של אנשי הביטחון, המתריעים על מטרדים והפרעות (סעיף 7 לתצהיר). הטענות בדבר כניסה אלימה ובלתי מורשית לחצרים הוכחשו ונאמר כי מדובר בהאשמות שווא (סעיף 12), ולמעשה הפקחים הם אשר נתקלים בעוינות, לרבות במקרים בהם ביקר רוזנטהולר בעצמו בבתי התובעים, על מנת לעמוד על טיב הפעילות בהם.

כזכור, התובעים ביכרו לא לחקור את עדי הנתבעת ומר רוזנטהולר בכללם וגרסתו לא הוכחשה. מטעם התובעים לא הובאו עדויות של תושבים נוספים, שסבלו מכניסה בלתי מורשית של פקחים לבתיהם, וטענת החפ"ק, כי הכניסה לחצרים נעשתה רק בעקבות תלונות של השכנים – לא הופרכה. מדובר איפוא בשאלה עובדתית, שהתובעים בחרו שלא להעמיד להכרעת בית המשפט ולכן אמנע מכך.

1. לגופו של ענין סבורני כי אין פגם בהוראות הללו, כל עוד השימוש בהם נעשה באופן מידתי ולמטרה ראויה . אוסיף עוד, כי בהקשר זה, מקובלת עליי הגדרתו של השופט סאלמה בעניין זיפר כי כתב ההתחייבות (ובענייננו גם הסכם הרכישה) משמשים כ"חוזה לניהול ואחזקה עליו מחויבים לחתום רוכשי דירות במתחמים שונים", ומשכך, ניתן לומר כי פעילותה החפ"ק לניהול היישוב מתבטאת, בין היתר, באכיפת ביצוען של ההתחייבויות כאמור. משכך, איני רואה בהוראות אלו משום פגיעה שאינה סבירה או מידתית בקניין התובעים או בתקנת הציבור.
2. הוראות הנוגעות להעברת הזכויות בנכסים לצדדים שלישיים

1. הוראות הסכמי ההתקשרות קובעות מגבלת עבירות על הנכס, ומחייבות כל רוכש לרשום הערת אזהרה לפיה העברת הבעלות בחלקה טעונה הסכמה מוקדמת בכתב של החפ"ק, אשר תינתן עם חתימת הצד השלישי על כתב ההתחייבות. וכך בלשון סעיף 14(א)(2) להסכם הרכישה:

"נרשם הרוכש בלשכה כבעלים של החלקה או הדירה, כאמור בחוזה זה, אין הרוכש רשאי למכור, להחכיר, להשכיר, לשעבד או להעביר בכל צורה אחרת שהיא, את החלקה או הדירה, כולה או חלקה או למסור לאדם או לגוף כלשהם חזקה או שימוש בחלקה או בדירה, כולה או חלקה, או להקנות לגביה או לגבי חלקה, זכאות אחרת כלשהי – אלא בהסכמת החברה בכתב ומראש, אך החברה לא תהא רשאית לסרב מתן הסכמתה במקרה שהאדם או הגוף שרוכש מעונין להעביר לו או להעניק לו זכות, כאמור לעיל, חתם על כתב התחייבות כלפי החברה בנוסח נספחי התחייבות בעלי הזכויות בחלקה (נספח "2") שבו בין היתר, קיבל על עצמו, כלפי החברה, את ההתחייבויות המוטלות על הרוכש עפ"י סעיפים 9, 10, 11, ו-12(ג') לחוזה זה, הכל כמפורט ביתר פירוט בנספח ההתחייבויות בעלי הזכויות בחלקה".

ראה גם סעיף 12(ב) להסכם הרכישה וסעיף 6 לכתב ההתחייבות.

1. לטענת התובעים המדובר בתניות מקפחות בהתאם לסעיף 3, 4(5) ו-4(6) לחוק. לשיטתם, העובדה כי חופש ההתקשרות של הלקוח מוגבל בין במישרין ובין בעקיפין מהווה משום קיפוח, ואף פוגעת בזכות הקניין של התובעים באופן שמהווה פגיעה בתקנת הציבור.

כתמיכה בטענתם זו, מציינים התובעים, כי בעלי נכסים בשכונות וותיקות בקיסריה לא נדרשו לחתום על כתבי התחייבות כגון דא, דבר המלמד כי אין בתנאים אלו צורך של ממש.

בהקשר זה, מציינת החפ"ק כי אכן באשר לנכסים בשתי שכונות וותיקות בקיסריה, לא נרשמה הערת אזהרה לטובת החפ"ק, ואולם, הטעמים לכך נעוצים לטענתה בעובדה הפשוטה שבזמן הקמת שכונות אלו, לפני עשרות רבות של שנים, היישוב היה רק בראשיתו ופעילות החפ"ק בהתאם לכך הייתה מצומצמת מאד. כיום, משהיישוב – וכפועל יוצא גם פעילות החפ"ק – קיים צורך להודיע, באמצעות הערת אזהרה, לרוכשים חדשים כי התחיבויות הרוכש המקורי חלה גם עליהם (סעיף 50 לתצהיר כרסנטי).

1. כפי שעמדתי לעיל, מתוקף ההסכמות השונות בין בית רוטשילד לממשלת ישראל, הוקמה החפ"ק והוגדר ייעודה – פיתוח אדמות קיסריה ושמירה על ציביון היישוב. ההוראות החוזיות בהסכמי ההתקשרות עם הרוכשים הן שנותנות תוקף ומאפשרות הלכה למעשה את פיתוח היישוב וניהולו ע"י החפ"ק. ברי, כי באם צדדים שלישיים הרוכשים נכס ביישוב מרוכש "מקורי", לא יקבלו על עצמם את ההתחייבויות השונות כלפי החפ"ק, תיוותר החפ"ק כשהיא חסרת יכולת ממשית להמשיך ולנהל את היישוב בהתאם לייעודה ומעמדה כיום.

ויודגש, הוראות הסכמי ההתקשרות אינן מקנות לחפ"ק שיקול דעת האם לאשר התקשרות בין רוכש "מקורי" לצד שלישי, אלא מחייבות את החפ"ק ליתן הסכמתה בכפוף לחתימת הצד השלישי על כתב ההתחייבות ובו ההתחייבויות השונות כאמור.

במצב דברים זה, ומשקבעתי כי ההוראות נשוא ההסכמים מגלמות תכליות ראויות, נחה דעתי כי גם הדרישה בדבר "עבירות" הנכס לצד שלישי בכפוף לרישום הערת אזהרה, אין בה כדי לקפח מי מהתובעים או מי מתושבי קיסריה.

ח. אספקת שירותים לתושבי היישוב וגביית דמי שירותים בגינם

1. הסכמי ההתקשרות וכתב ההתחייבות מעגנים את התחייבות החפ"ק לספק שירותים לתושבי קיסריה, ואת חובת התושבים לשלם את דמי השירותים בגינם.

בסעיף 9 להסכם הרכישה שכותרתו "ביצוע ע"י החברה או מטעמה של מתקנים, עבודות ושירותים ציבוריים וחובת הרוכש לשלם לחברה דמי שירותים", נקבע בזו הלשון:

"9.

1. הרוכש מצהיר בזה כי ידוע לו, והוא מסכים לכך, שהחברה, בעצמה או באמצעות אחר או אחרים, ככל שיראה לה לפי שיקול דעתה הבלעדי, עשויה לבצע, להקים, לתפעל, להחזיק, לקיים או לספק, בשטח השכונה בה נמצאת החלקה ו/או בשטחים אחרים בקיסריה, מתקנים ציבוריים, עבודות ציבוריות או שירותים ציבוריים [...] וביצוע כל עבודה אחרת, ובכלל שימוש בכל סמכות המסורה לרשות מקומית לגבי שטח שיפוטה או כל חלק הימנו, הכל כפי שיראה לחברה מדי פעם בפעם לפי שיקול דעתה הבלעדי [...] ומוצהר ומוסכם בזה כי החברה תהא רשאית לבצע, להקים, לתפעל, להחזיק , לקיים או לספק מתקנים, עבודות או שירותים כאמור לעיל, כולם או חלקם, או להימנע מביצוע, הקמה, תפעול, החזקה קיום או הספקה של מתקנים, עבודות, או שירותים כאמור, כולם או חלקם, או להפסיק את הביצוע, הקמה, תפעול, החזקה קיום או הספקה של מתקנים, עבודות, או שירותים כאמור, כולם או חלקם או לשנותם, כולם או חלקם, או לפעול או לנהוג לגביהם, או לגבי חלקם, בכל דרך אחרת או נוספת שתראה לחברה, הכל כפי שיראה לחברה לפי שיקול דעתה הבלעדי [...]
2. (1) הרוכש מתחייב בזה לשלם לחברה, לפי דרישות תשלום שיוגשו על ידה לרוכש מדי פעם בפעם ולא יאוחר מאשר מועד הפרעון הנקוב בדרישות התשלום האמורות, את דמי השירותים שהחברה, לפ שיקול דעתה הבלעדי, תחליט מדי פעם בפעם לגבותם בקשר לביצוע סמכויותיה של החברה עפ"י ס"ק (א) לעיל, הכל בשיעור שייקבע על בסיס תעריפי החברה לענין זה כפי שיקבעו מדי פעם בפעם ע"י החברה, לפי שיקול דעתה הבלעדי".

(2) "להיסר ספק מוצהר בזה כי חובתו של הרוכש לשלם לחברה דמי שירותים, כאמור לעיל, תעמוד בתוקפה בין שהרוכש נהנה בפועל מהמתקנים, העבודות או השירותים כאמור בס"ק (א) לעיל, ובין שלא [...] בין שהמתקנים, העבודות או השירותים שעבורם משתלמים דמי השירותים כאמור סופקו לחלקה ובין שטרם סופקו והרוכש מקבל על עצמו בזה את תעריפי החברה, כפי שיקבעו על ידה, כאמור לעיל, מידי פעם בפעם והוא לא יהא רשאי לבדוק את התחשיבים, ההוצאות או הנתונים האחרים ששימשו בסיס לקביעת התעריפים, החשבונות והחישובים האמורים או לערער על נכונותם או על קיומם או לטעון טענות אחרות כלשהן בקשר לתעריפים האמורים , כולם או חלקם, והתעריפים שייקבעו על ידי החברה כאמור לעיל, יחייבו את הרוכש כאילו הסכים להם במפורש".

ראה גם סעיפים 2(א) ו-2(ב) לכתב ההתחייבות.

1. לטענת התובעים סעיף זה על תת סעיפיו מהווה תנאי מקפח עפ"י סעיפים 3, 4(2), 4(4), 4(6) ו-4(8) לחוק.

לשיטתם, שיקול הדעת הנרחב המוקנית לחפ"ק מכח סעיף זה בהתייחס לשירותים המסופקים על ידה לתושבים, סוגם והיקפם, ודמי השירות הנגבים בגינם, מכניס לעסקה אלמנט של חוסר ודאות באשר לפרטים מהותיים הנוגעים לעסקה, ובכך עונה להגדרת "תנאי מקפח".

כך, גם נוסח הסעיף לפיו החפ"ק "רשאית – על פי שיקול דעתה הבלעדי – להחליט איזה שירותים מתוך השירותים האלה, אם בכלל, היא תיתן" כלשונם, עולה כדי תנאי מקפח לפי החזקות המנויות בסעיפים 4(2) ו-4(4) לחוק.

1. התובעים טוענים, כי העובדה שהחפ"ק כחברה פרטית בעלת אינטרסים כלכליים תחייב תושבים בגין מתן שירותים ציבוריים, בתעריפים שהיא עצמה קבעה, כמו גם העובדה כי דמי השירותים הנגבים מתושב כפופים אך ורק לשיקול דעת החפ"ק ואינם מותנים בקבלת השירות - יש בה משום פגיעה בכללי המינהל התקין ותקנת הציבור ויש לבטלם.

עוד טוענים התובעים, כי הקביעה בהסכם לפיה דמי השירותים הנגבים מהתושב אינה נתונה לביקורת כלשהי, וכי התושבים נדרשים לוותר מראש על כל זכות ביקורת או מחלוקת על גובה התעריפים הנגבים – יש בה משום הקניית יתרון עתידי בלתי הוגן לספק שעלול להביא לידי קיפוח לקוחות.

1. החפ"ק טוענת, כי במקרה רגיל, בו שירותים מוניציפאליים מעונקים על ידי הרשות המקומית, הדבר מוסדר בדין, בין אם בחקיקה ראשית ובין אם בחקיקת משנה. מאחר שהחפ"ק הינו גוף פרטי, וסמכויות האסדרה (רגולציה) בחקיקה וכפיית התשלום אינן נתונות לה כמו לרשות מקומית, החפ"ק נדרשת להסדיר בהסכמים את תמהיל השירותים שהוא דינמי ומשתנה בהתאם לצרכי התושבים ואילוצים שונים, ואף נדרשת לשמר לעצמה את הכיולת לקבוע את היקף השירותים שיסופקו – אם בכלל (סעיף 60 לתצהיר כרסנטי). כרסנטי מכחיש את טענות התובעים לגבי אי מתן פרטים בנוגע לדמי השירותים ועדכונם וטוען, כי הדבר נעשה בשקיפות מלאה ותוך שיתוף הועד המקומי, שהינו הגוף הנבחר על ידי תושבי היישוב לייצגם (סעיף 64 לתצהיר).
2. נכון הוא, כי קריאה של סעיפי ההסכם שפורטו לעיל, במנותק מהחוזה בכללותו יכולה להיראות בעיני הקורא כמחמירה עם התושב וככזו המקנה לחפ"ק יתרון ברור ובלתי ראוי על פניו ויוצרת תחושה של קיפוח וחוסר הגינות. ואולם, כאמור לעיל, הבחינה באם תנאי מקפח, אם לאו, נבחנת לאור החוזה בכללותו ונסיבותיו המיוחדות של המקרה.

יפים מאד לענייננו הם דבריו של של בית הדין לחוזים אחידים בחא (י-ם) 15697-01-13 עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל נ' היועץ המשפטי לממשלה, פורסם בנבו, 30/12/14), שם נקבע:

"יתרה מזאת, על פי מצוותו של המחוקק, ממצא בדבר קיפוח חייב שיתקבל לא רק מתוך עיון בתניה הספציפית שלגביה נטען הקיפוח, כי אם גם לאור החוזה בכללותו. כך, בסעיף 3 לחוק נקבעה סמכותם של בית המשפט ובית הדין לבטל או לשנות "תנאי שיש בו – בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות – משום קיפוח לקוחות". הגיונה של הוראה זו בצידה: את הגינותה או חוסר הגינותה של הוראה שבחוזה לא ניתן לקבוע במנותק מיתר ההסדרים החוזיים הכלולים בחוזה. לדוגמה, הסדר הנחזה במבט ראשון כמחמיר יתר על המידה עם הלקוח ומעניק יתרון בלתי ראוי לספק, עשוי להתברר כהסדר סביר, אם מביאים בחשבון את כלל היתרונות שהחוזה מעניק ללקוח, במסגרת הוראותיו האחרות. כך גם להיפך: הוראה הנראית סבירה כשהיא נבחנת לעצמה עלולה, כשהיא מצטרפת להוראות מכבידות אחרות של החוזה המעניקות יתרונות לספק, להיחשב בלתי הוגנת ולכן מקפחת." (הדגשה אינה במקור)

1. כפי שצוין, לחפ"ק מעמד מיוחד הנקבע בהתאם להסכמות היסטוריות בין מדינת ישראל ובית רוטשילד ומעוגן בהסכם המשולש. כפועל יוצא, גם פועלה של החפ"ק הינו ייחודי ומושתת על מערכת הסכמית מפורטת, המחייבת את רוכשי המגרשים ובתי המגורים בקיסריה.

ההסכם המשולש קובע מפורשות כי החפ"ק זכאית להמשיך ולספק לתושבים שירותים שונים מכח חוזי ההתקשרות שלה עם התושבים, ולגבות בגין כך תשלום (סעיף 4 להסכם המשולש.

סעיף 6.2 להסכם המשולש מעגן את השירותים שמעניקה החפ"ק לתושבי קיסריה ובהם שירותי גינון, אבטחה, פיתוח ותחזוקה של תשתיות שונות (מים, ביוב וכו'), פינוי אשפה וגזם (בנוסף לשירות הניתן ע"י המועצה), אספקת מים ועוד .

1. הסמכויות ההסכמיות למתן שירותים לתושבים ע"י החפ"ק, אשר אין להן עיגון בדין, מחייבות עיגון במערכת הסכמית מול התושבים. על כן, מקובלת עליי טענת החפ"ק לפיה "עניין זה של אספקת השירותים קשור כאמור בטבורו למתכונת פעילותו של היישוב. על כן ובמטרה להבטיח את המשך מתכונת הפעילות (על פי המנדט שקיבלה החפ"ק) ענין זה מוצא, כמובן את ביטויו כחלק אינטגראלי ובלתי נפרד ממערכת ההתחייבויות והזכויות הכלולות בהסכמי הפיתוח, הסכמי הרכישה וכתבי ההתחייבות שנחתמים בין החפ"ק לבין בעלי הנכסים". (סעיף 153 לסיכומים)

חשוב לציין בהקשר זה, כי סוגיית אספקת השירותים ע"י החפ"ק לתושבים, גביית דמי תשלום בגינם וסמכותה לעדכן את התעריף, נמצאו מקובלים על המועצה והוועד המקומי בחתימתם על ההסכם המשולש ואף ניתן להם הכשר שיפוטי ע"י ביהמ"ש העליון בהסכם הפשרה.

זאת ועוד, לא הוכח בפניי כי פעילות החפ"ק בקביעת דמי השירותים, עדכון התעריפים ואספקת המים אינה נעשית בשקיפות מלאה. כאשר נשאל גולדרייך אם פנה אי פעם לחברה בטענה על דמי השירותים שהיא גובה השיב "אני פניתי לחברה מספר פעמים... חלק מהן בכתב וחלק מהן בע"פ" (עמ' 104 שו' 24), אך לא הציג כל פניה ולבסוף הודה, כי מדובר בפניה על חשבונות מים גבוהים לנכס אחד שעמד ריק באותה תקופה, וכאשר הוצע לו להוציא את השעון ולהתקין שעון חלופי הוא סירב (עמ' 105 שו' 19). לדבריו בדק ומצא כי דמי השירותים שנגבים על ידי החברה גבוהים ב-25% מהנדרש בסביבה, אבל "...לא הבאתי את הנתונים" (עמ' 106 שו' 9). גב' זרגיאן ציינה בעדותה, כי "השירותים מצוינים בקיסריה" (עמ' 68, שורה 27 לפרוטוקול) ואישרה כי לא פנתה בתלונה כי החפ"ק גובה ממנה סכום מופקע עבורם.

1. התרשמתי, כי התנהלות החפ"ק נעשית בשיתוף פעולה ובשקיפות מול נציגי המועצה והועד המקומי, בכל הנוגע לקביעת תעריף דמי השירותים והזכות לשנותו במידת הצורך. יחד עם זאת, לא ראיתי מקום לקבוע, כי החפ"ק אינה חייבת במתן פרטים לתושב, המבקש לקבל נתונים אודות גובה השירותים או אופן חישובם. כוונתי למתן פרטים בהיקף ובאופן הניתנים על ידי רשות מקומית, ולא מעבר לכך.

לו היה מתברר, כי נעשתה פניה לחפ"ק והיא נענתה בשלילה בהסתמך על סעיף 9(ב)(2) להסכם הרכישה (2(ב) לכתב ההתחייבות, ניתן היה לומר כי מדובר בהתנהלות בלתי ראוייה של החפ"ק. כאמור, לא הוכח כי היתה פניה והיא נענתה בשלילה.

אני מוצאת מקום להבהיר, כי ככל שהדברים מתייחסים לקביעת תעריף דמי השירותים והזכות לערער עליהם, לא מצאתי מקום לקבל טענות התובעים, המבקשים להקנות להם יתרון שאינו קיים גם כלפי רשות מקומית.

הזכות היא לקבלת מידע והבנת התחשיב, ולא מעבר לכך.

בנסיבות אלה, אני קובעת כי אין בהוראות ההסכמים בעניין אספקת השירותים וגביית התשלום בגינם משום תניה מקפחת או תניה הנוגדת את טובת הציבור.

תניית השיפוט בהוראות הסכמי ההתקשרות

1. סעיף 19 להסכם הרכישה קובע כך:

"מוסכם בזה כי בית המשפט המוסמך לדון בכל ענין הנוגע לחוזה זה או הנובע הימנו הינו בית המשפט בתל-אביב, אך החברה תהא זכאית לתבוע את הרוכש גם בכל בית משפט מוסמך אחר בישראל או בחו"ל, הכל כפי שתמצא לנכון לפי שיקול דעתה הבלעדי".

1. לטענת התובעים, סעיף זה מהווה תנאי מקפח לפי החזקה הקבוע בסעיף 4(9) לפיו תנאי מקפח הינו "תנאי המתנה על הוראת דין בדבר מקום שיפוט או המקנה לספק זכות בלעדית לבחירת מקום השיפוט או הבוררות שבהם יתברר סכסוך".

התובעים אף מציינים, כי החפ"ק אכן עושה שימוש בזכות המוקנית לה מכח סעיף זה, ונוקטת הליכים נגד התובעים בערכאות הנוחות לה, ולראיה עניין זיפר אשר נידון תחילה בביהמ"ש השלום בחדרה והועבר לביהמ"ש השלום בחיפה.

1. ההלכה המנחה לבחינת תניית שיפוט כתניה מקפחת היא הלכת מפעל הפיס (רע"א 188/02 מפעל הפיס נ' אלי כהן ואח', פ"ד נז(4) 473 (2003) שם נקבע "מבחן ההרתעה" לפיו, תניית שיפוט תחשב כתניה מקפחת בחוזה אחיד רק אם יש בה כדי להרתיע את הצד המתקשר מפני נקיטת הליכים משפטיים.

הלכת מפעל הפיס, שבה ונבחנה בפרשת בנק לאומי (ע"א 6916/04 בנק לאומי בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה (פורסם בנבו, 18.2.2010) שם קבע ביהמ"ש כי "לא נס ליחה" של הלכת מפעל הפיס (פסקה 127 לפסק-דינו של השופט י' אלון). עוד נקבע שם, כי "הגיונה וטעמה" של הלכת מפעל הפיס, בדגש על הפיחות שחל במעמד הסמכות המקומית ככלי לקדם את נוחות בעל הדין (מפעל הפיס, בעמ' 478; וגם: רע"א 6920/04 לוי נ' פולג, פ"ד מט(2) 731, 734), עודם רלוונטיים, גם לאחר התיקון בחוק. כך, ככל שיצליח הספק להראות כי אין בתנית השיפוט כדי להרתיע את הלקוח מעמידה על זכויותיו המשפטיות, כן ייטה בית המשפט לקבוע כי התניה אינה מקפחת בנסיבות העניין. עם זאת, נקבע שם כי יש לבחון את התניה גם "בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות"

(ראה גם רע"א 1108/10 מאיר חברה למכוניות ומשאיות בע"מ נ' מאיר בפרי, פורסם בנבו, 07/04/10).

1. נבחן תחילה האם תנית השיפוט בהסכמי ההתקשרות הינה תניית שיפוט ייחודית או מקבילה. בעניין עמיקם דורון לעיל (פסקה 59) קבע ביהמ"ש העליון כך:

" איני סבור כי העובדה שהתניה לא שללה במפורש סמכותם של בתי משפט אחרים, יש בה כדי לעורר ספק באשר לפרשנותה הנכונה. שאלה זו נדונה בעניין אדרת שומרון (אליו כאמור הפנה בית משפט קמא), שם נקבע כי גם בהיעדר שלילת סמכות מפורשת של בתי משפט אחרים, אין הכרח להסיק כי מדובר בתניית שיפוט מקבילה (שם, בעמ' 612; וראו גם אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 46 (מהדורה עשירית, תשס"ט) (להלן: גורן))." (פסקה 15 לפסק הדין) (הדגשה אינה במקור)

1. בענייננו, דומה כי הצדדים להליך דנן מסכימים כי תניית השיפוט בסעיף 19 להסכם הרכישה הינה תניית שיפוט ייחודית, הקובעת את מחוז תל אביב כבעל הסמכות לידון בתביעות כגון דא.

אם כך, נשאלת השאלה האם יש בתניה משום פגיעה בתובעים והרתעתם מלנקוט הליכים משפטיים, וזאת בהסתמך על מכלול תנאי החוזה ונסיבות העניין.

1. בהתחשב בנסיבות העניין, איני סבורה כי התניה שבהסכם היא בלתי סבירה שכן אין המדובר בסמכות המוקנית לבית משפט באזור מרוחק של מדינת ישראל, כי אם בביהמ"ש במחוז תל אביב. כך, ועפ"י הלכת מפעל הפיס, נחה דעתי כי אין בקביעת מחוז תל אביב כבעל סמכות השיפוט בעניינים כגון דא כדי להרתיע תושב מהגשת תביעה באם הוא חפץ בכך, ולראיה – התביעה שהוגשה על ידי התובעים לבית משפט זה.

אני סבורה, כי זכות החפ"ק לנקוט בהליכים כנגד רוכש גם בבית משפט מוסמך אחר או בבתי משפט מחוץ לישראל היא סבירה בנסיבות העניין, ובלבד שחלים עליהם כללי הסמכות המקומית והעניינית.

אין בעובדה שלא ניתנה זכות דומה לכל רוכש כדי לפגוע בסבירותה של תניית השיפוט. הקנייתה היתה מאלצת את החפ"ק להתדיין עם הרוכשים בכל בתי המשפט בישראל, על פי בחירתם, והיתה מקשה על ניהול התביעות באופן מרוכז ויעיל.

לאור האמור, אני קובעת כי אין המדובר בתניה מקפחת בחוזה אחיד.

סוף דבר

א. חזונו של רוטשילד לעיר גנים ובה שילוב של אזורי קיט ונופש, לצד אזורי תעשייה וחרושת, הפך למציאות עם הקמת היישוב קיסריה ופיתוחו ע"י החפ"ק.

המדובר ביישוב עם גוון ייחודי בנוף הישראלי, השומר על צביון ומורשת האופייניים רק לו. ייחודו של הישוב מתבטא גם באופן ניהולו כאשר הוא מנוהל ע"י מועצה אזורית, מחד גיסא, וע"י חברת פרטית - היא החפ"ק, מאידך גיסא.

ב. סמכויות החפ"ק ומעמדה עוגנו במערכת הסכמית ענפה עם מדינת ישראל ועם תושבי היישוב, הנדרשים לחתום על ההסכמים וכתבי ההתחייבות עם החפ"ק, עם רכישת מקרקעין ביישוב.

טענות התובעים בדבר שימוש לרעה ע"י החפ"ק בסמכויותיה וניצול מעמדה, תוך פלישה אלימה לחצרות הבתים, למורת רוחם של התובעים - לא הוכחו.

ג. הוברר, כי מקורה של התביעה בניסיון של התובעים להכשיר פעילות עסקית אסורה בבתיהם, תוך הפרת ההסכמים וכתבי ההתחייבות עליהם חתמו.

נכון הוא כי קניינו של אדם וזכותו לשימוש בנכסיו הן זכויות יסוד במשפטנו, אך זאת כל עוד השימוש נעשה בהתאם להוראות הדין או המערכת ההסכמית שבין הצדדים, וכל עוד אין בכך משום פגיעה בזכויותיהם של אחרים.

ד. ניסיונם של התובעים להשכיר את בתיהם בשכירות קצרת טווח למטרות נופש, למסיבות ולפעילויות אחרות, הפוגעות בצביונו של היישוב קיסריה וברווחתם של השכנים - הוא אשר הוליד את הסכסוך כפי שהתברר בפניי. לא ניתן להשקיף על הוראות ההסכמים, מבלי להתייחס לאופן התנהלותם של התובעים ולפרשנות שהם מבקשים ליתן להם - פרשנות הנוגדת את רוח והוראות ההסכמים עליהם חתמו.

ה. לאחר שבחנתי את סעיפי ההסכמים והוראות כתב ההתחייבות, אני דוחה את הדרישות לביטולם, ואת הטענה כי המדובר בהוראות בלתי חוקיות, הנוגדות את תקנת הציבור ו/או מהוות תניות מקפחות בחוזה אחיד.

אשר על כן, התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 80,000 ₪.

ניתן היום, י"א אלול תשע"ו, 14 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.