המשיב הפורמאלי משה שורר, עו"ד

הצדדים והמחלוקת

1. המבקשים והמשיבים שותפים בחלקת קרקע (גוש 6581 חלקה 787), עליה בנויים 10 קוטג'ים.

במשך עשרות שנים, מאז נבנו הקוטג'ים, לא עלה בידי הצדדים לרשום את הבתים כבית משותף, תחילה בשל עיכובים התלויים בקבלן ממנו רכשו את הבתים וכעת בשל מחלוקת ביחס לנוסח התקנון אשר אמור להירשם במסגרת רישום הבית המשותף.

2. המחלוקת נובעת מזכויות קנייניות וזכויות בניה שהוענקו למשיבים בחלקה סמוכה (חלקה 796) ששטחה 394 מ"ר אשר על פי תכנית בניין עיר החלה על המקרקעין אמורה להיות מאוחדת עם חלקה 787 ועליה אמורים להיבנות 2 קוטג'ים נוספים.

3. הואיל וחלקות 787 ו-796 יהפכו בעת רישום הבית המשותף ליחידה אחת, ביקשו המשיבים להסדיר את זכויותיהם הקניינות בשטח עליו אמורים להיבנות שני הקוטג'ים הנוספים בדרך של הצמדת השטח לבתיהם ואת זכויותיהם התכנוניות בדרך של התחייבות הדדית להימנע מהפרעה לבקשות עתידיות להיתר בניה על ידי הצדדים כולם.

את הסדרת עניינים אלה ביקשו המשיבים להסדיר במסגרת התקנון המוסכם שיירשם בעת רישום הבית המשותף וזאת על מנת שיהיה לו תוקף כלפי צדדים עתידיים אליהם עשויים המבקשים להעביר את זכויותיהם.

4. לאחר מספר ניסיונות להגיע לנוסח תקנון מוסכם שיהיה מקובל על הצדדים ואף על המפקח על המקרקעין, ניסיונות שלא צלחו, הצליחו הצדדים להגיע להסכמה כי עו"ד משה שורר, אשר ייצג את כולם לצורך הרישום, ישמש כבורר במחלוקת ביניהם (נספח ב' להמרצת הפתיחה).

5. עו"ד שורר, לאחר שנוכח כי לא יהיה ביכולתו להביא את הצדדים לידי הסכמה – לא קיבל על עצמו את התפקיד.

6. לפיכך, הגישו המבקשים את המרצת הפתיחה ובה הם מבקשים שני סעדים:

הראשון - כי בית המשפט יורה לעו"ד שורר להשלים את רישום הבית המשותף ולהחיל עליו את התקנון המצוי בהיעדר תקנון מוסכם.

השני - הוא מינוי ב"כ המבקשים לכונס נכסים לצורך חתימה מטעם המשיבים על כל המסמכים הדרושים לרישום הבית המשותף.

7. למעשה אין כל מחלוקת עובדתית בין הצדדים ועדויותיהם של המבקש 13 והמשיב 1 לא תרמו דבר לבירור השאלות הדורשות הכרעה והן:

א. האם מוסמך בית המשפט ליתן לעו"ד שורר הוראות בדבר האופן שבו יירשם הבית המשותף.

ב. האם זכאים המבקשים לאכוף את רישום הבית המשותף על דרך של רישום תקנון מצוי.

הכרעה

8. על מנת להבהיר את התמונה, יוסבר כבר עתה, כי משמעותה האופרטיבית של בקשת המבקשים היא רישום בית משותף כאשר כל שטחי הקרקע, לרבות הגינות, החנויות והשטח המיועד לבניית שני הקוטג'ים הנוספים על ידי המשיבים – יהפכו לרכוש משותף בו יש לכל אחד מהצדדים, הן המבקשים והן המשיבים, חלק בלתי מסוים, על פי חלקו היחסי בשטח החלקה כולה.

המשמעות המשפטית של מהלך כזה מבחינת המשיבים קשה ביותר ומהווה פגיעה בזכויותיהם הקנייניות בחלקה 796 שהצטרפה לחלקה 787 וביכולתם לממש את זכותם לבניית אותם שני קוטג'ים.

9. פעולה זו, המפקיעה למעשה זכות קניינית במקרקעין מידי המשיבים – כלל אינה בסמכותו של בית משפט זה אלא בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי וסיבה זו לבדה די בה כדי להביא לדחיית המרצת הפתיחה.

10. אולם בכך לא די.

ההליך בו נקטו המבקשים הינו הליך שגוי, אם לא לומר – מתחכם, אשר נועד לעקוף את דרך המלך להסדרת סכסוכים מעין אלה והיא – תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

בתביעת פירוק שיתוף, מוסמך בית המשפט למנות כונס נכסים לצורך ביצוע הרישום ולתת לו הוראות בקשר לאופן ביצוע הרישום, לאחר קבלת חוות דעת מתאימה.

הסעדים המתבקשים בהמרצת הפתיחה הם מתן הוראות לעו"ד שורר ומינוי ב"כ המבקשים ככונס נכסים – כאילו ניתן פסק דין לפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף.

אולם – פסק דין כזה לא ניתן מעולם ואף לא נקבעה דרך הפירוק ואין כל מקור סמכות ליתן לעו"ד שורר או לכל אדם אחר הוראות בדבר אופן רישום הבית המשותף, לרבות לא לעניין התקנון ותנאיו – לא לחיוב ולא לשלילה.

ויובהר, המבקשים לא הסתפקו בעתירה למתן פסק דין הצהרתי שאז ייתכן וניתן היה לקבוע ממצאים ביחס לזכויותיהם במקרקעין ולעגן אותם בפסק דין מחייב [של בית המשפט המחוזי], אשר ישמש אותם בהליכי הרישום, אלא ביקשו סעד אופרטיבי של מתן הוראות לעו"ד שורר.

11. טענות המבקשים בסיכומיהם, כי אין צורך בקיומו של הליך פירוק שיתוף לנוכח הסכמת הצדדים לפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף, שגויות מיסודן (עמ' 12, שו' 27-31).

המחלוקת שבין הצדדים נוגעת ללב ליבו של פירוק השיתוף ודרך חלוקת הזכויות הקנייניות והתכנוניות ביניהם.

הסכמה עקרונית לפירוק שיתוף, ללא הסכמה על דרך הפירוק, אינה הסכמה כלל.

ולראיה, כאשר נוכחו המשיבים כי הליך רישום הבית המשותף ורישום התקנון עלול לגרום לפגיעה בזכויותיהם – סירבו להמשיך בו.

12. את זכויותיהם הקנייניות והתכנוניות קיבלו המשיבים בעקבות הליך משפטי שניהלו מול עיריית רעננה ועל פי פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (מיום 17.10.01) באותו הליך (ה"פ 619/00).

בעת פירוק השיתוף, בין אם בדרך של רישום הבית המשותף או בדרך אחרת, יש להביא בחשבון את זכויותיהם הקנייניות והתכנוניות של המשיבים, זכויות אשר הוקנו להם בדין והן זכויות בעלות מעמד מיוחד בעל אופי חוקתי.

פגיעה בזכויות אלה בדרך של מתן הוראות לרישום תקנון מצוי ומינוי כונס נכסים למשיבים ללא כל הליך מסודר לפירוק שיתוף במקרקעין או הליך אחר בפני בית המשפט המוסמך, הינה פגיעה בלתי מידתית ואין לאפשר אותה.

התוצאה

13. התוצאה היא כי המרצת הפתיחה נדחית.

המבקשים ישלמו למשיבים 1-4 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

החלטתי להסתפק בפסיקת הוצאות על הצד הנמוך וזאת לאור היקפם המצומצם יחסית של ההליכים שהתקיימו בתיק זה.

ניתן היום, כ"ז אדר תשע"ה, 18 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.