1. המחלוקת נוגעת לשאלת זכאותה של התובעת, היא סוכנות לתיווך מקרקעין, לדמי תיווך, וזאת לטענתה מאחר שדירת הנתבע נמכרה בתקופה בה חל הסכם בלעדיות. משסירב הנתבע לשלם לתובעת דמי התיווך הוגשה התביעה לתשלום כפל דמי תיווך.

2. לטענת התובעת הזמין הנתבע ממנה שירותי תיווך, באמצעות המתווך מר אבי סלם (להלן: המתווך סלם) וחתם הן על הסכם להזמנת שירותי תיווך (להלן: הסכם תיווך) והן על הסכם תיווך בבלעדיות (להלן: הסכם הבלעדיות). בהתאם להסכם הבלעדיות, זו ניתנה לתובעת מיום 3/12/12 ועד ליום 3/5/13. לטענת התובעת הדירה נמכרה שלא באמצעות התובעת בינואר 2013 לכאורה בתוך התקופה בה היה הסכם הבלעדיות בתוקף וזאת לאחר שהתובעת כבר ביצעה פעולות שיווק. מכאן לטענתה זכאותה לדמי תיווך.

3. מנגד טען הנתבע כי פנה תחילה לסוכנות תיווך אחרת לצורך מכירת דירתו וכחודש וחצי לאחר מכן, משלא נמכרה הדירה פנה אל התובעת. לטענת הנתבע הבהיר למתווך סלם בפגישה שנערכה במשרדו של הנתבע בנוכחות אחר, מר קמינסקי, שהוא קשור בהסכם בלעדיות עם משרד תיווך אחר. בנסיבות אלה לטענתו, הבטיח לו המתווך סלם, שהגם שהוא חותם על הסכם בלעדיות, לא תהיה לכך כל משמעות.

הנתבע מוסיף וטוען כי קודם שמכר את הדירה וזאת באמצעות סוכנות התיווך האחרת, הודיע על כך למתווך סלם. לאור כך טוען הנתבע כי הוטעה בידי המתווך סלם וכי בנסיבות אלה משנשא בדמי תיווך ששולמו לסוכנות התיווך האחרת, אין מקום לחייבו בדמי תיווך לתובעת.

המחלוקת היא איפוא אם הסכם הבלעדיות תקף ביחסים שבין הצדדים ואם התובעת זכאית לפיכך לדמי תיווך.

על-פי הוראת תקנה 214 טז(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, משמדובר בתובענה בהליך של סדר דין מהיר, יהיה פסק הדין מנומק באופן תמציתי.

דיון ומסקנות:

4. בין הצדדים נחתם ביום 3/12/12 הסכם תיווך והסכם בלעדיות (נספחים לתביעה על סכום קצוב).

הנתבע טוען כי הוטעה משנאמר לו כי להסכם הבלעדיות לא תהיה כל משמעות, ככל שתימכר הדירה בידי מתווך אחר (עמ' 10, ש' 10). לאור מהות הטענה, הרי שהנטל להוכיח כי הסכם הבלעדיות אינו בתוקף מוטל על הנתבע והוא לא עמד בו. לאחר בחינת עדויות הצדדים נראה שלא ניתן לקבל גירסתו של הנתבע.

5. ראשית אין מחלוקת שהנתבע חתום על הסכם הבלעדיות. לא מצאתי מקום לשלול תוקפה של חתימתו של הנתבע על הסכם הבלעדיות באופן שמאיין משמעותו. לא זו בלבד שהנתבע הוא אדם בוגר כך שלא בנקל תשמע הטענה שלא הבין משמעותו המעשית של המסמך עליו הוא חותם (ע"א 1333/14 מיטרי נ' עו"ד דוברונסקי. ניתן ביום 28/7/15), מדובר בנתבע שהוא איש עסקים, הנוהג לערוך חוזים ולחתום על הסכמים (עמ' 9, ש' 15) ולפיכך הוא מוחזק כמי שעליו להבין המשמעות המשפטית של חתימתו. יושם גם לב שהנתבע התמקח על שיעור דמי התיווך ואלו הופחתו לשיעור של 1.5% תחת 2% שהיו רשומים מלכתחילה בטופס הסטנדרטי של הסכם התיווך.

6. הנתבע טען כי הובטח לו שלא תהיה משמעות להסכם הבלעדיות ככל שתימכר הדירה באמצעות משרד תיווך אחר. הנתבע לא הרים את הנטל להוכיח הטענה.

אם אכן לא היתה כוונה ליתן משמעות מעשית להסכם הבלעדיות שהוא מעבר להסכם התיווך, לכאורה לא היה טעם לחתום עליו. יתרה מזאת, למרות טענתו, הנתבע לא ציין בהסכם כי חתום בהסכם בלעדיות מקביל עם משרד תיווך אחר ואף לא ביקש להחריג כל התקשרות שתגיע מאותו משרד מהסכם הבלעדיות הנדון.

לא ברורה גירסתו של הנתבע לפיה סבר שמשמעות חתימתו על הסכם הבלעדיות מול התובעת היא לעגן ידיעתו הפוזיטיבית של המתווך סלם שהנתבע דווקא קשור בהסכם בלעדיות מקביל (עמ' 10, ש' 13). הדבר נוגד את ההגיון שבסיסו של הסכם בלעדיות, להקנות 'בלעדיות' לאותו משרד תיווך לתקופה קצובה, כדי לעודד את סוכנות התיווך לרכז מאמצים לצורך מכירת דירתו של הנתבע במסגרת אותה תקופה.

7. יתרה מזאת, הנתבע לא הביא לעדות את מר קמינסקי, חברו שלכאורה נכח איתו בפגישה עם מר סלם. לטענת הנתבע מר קמינסקי היה צריך להעיד שהיה נוכח במעמד ההבטחה שנתן המתווך סלם לנתבע שלא תהיה משמעות לחתימתו על הסכם הבלעדיות וכי ככל שהדירה תימכר בידי משרד התיווך האחר לא יצטרך לשאת בדמי תיווך כלפי התובעת. מדובר בעדות משמעותית ביותר לגבי מהימנות גירסתו של הנתבע. בנסיבות אלה לא ניתן להקל ראש בהימנעות הבאת מר קמינסקי לעדות ויש איפוא לייחס אי-הבאתו לעדות לחובתו של הנתבע (ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 605; ת"א (מחוזי ת"א) 41309-01-11 רז נ' עמית. ניתן ביום 7/5/13 וההפניות שם).

מכל האמור אני מוצא כי הסכם הבלעדיות שנחתם בין הצדדים תקף.

8. מעבר לטענות בדבר תוקפו של הסכם הבלעדיות, הנתבע למעשה לא טען שהתובעת או המתווך סלם מטעמה לא עמד בתנאים הנדרשים על פי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 באופן ששולל זכאותו לדמי תיווך. למעלה מן הצורך יוער שהנתבע אף אישר שהמתווך סלם הביא רוכשים פוטנציאליים לנכס (עמ' 11, ש' 8). כן אישר שהוא השקיע בפרסום מודעות והתקין שלט (עמ' 11, ש' 5) ומכאן שלא נשלל שהמתווך סלם ביצע פעולות שיווק נדרשות.

9. מדובר בהסכם בלעדיות בתוקף ולא נשללו פעולות השיווק שביצע המתווך סלם. בנסיבות העניין אני מוצא שגם אין עוד משמעות לשאלת ה'גורם היעיל'.

מקום בו מונע מקבל השירות מאת המתווך להיות ה'גורם היעיל' בעסקה, בדרך של נתק מכוון עם המתווך או ניהול מו"מ עם רוכש באמצעות מתווך אחר ואף באופן עצמאי אין הדבר פוטר אותו מתשלום עמלת התיווך למתווך. זאת מאחר שהסכם הבלעדיות הוא הסכם מחייב בין הצדדים שבמסגרתו קיימת חובה לנהוג בדרך מקובלת ותום לב (סע' 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. לכן, אם מפר הלקוח את תניית הבלעדיות ומוכר את דירתו שלא באמצעות המתווך, עדיין עומדת זכותו של המתווך לדמי התיווך (ת"א (שלום-י"ם) 1171/99 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נ' אהרון לשנו-יער (השו' א' אפעל-גבאי) ניתן ביום 19/5/02; ת"א (שלום-חי') 3798/05 אוחנה נ' בן זקן. (השו' א' דגן) ניתן ביום 4/3/07; ת"א (שלום-כפ"ס) 6493/02 לוי נ' אהרון. (השו' נ' מימון-שעשוע). ניתן ביום 22/6/03). אין לאשר מצב בו לקוח מתחייב מול המתווך ל'בלעדיות' באופן שהמתווך מסתמך על ההסכם ומחוייב לפיכך על-פי חוק בפעולות שיווק נמרצות, ולאחר שנהנה הלקוח מיתרונות שיווק הדירה בבלעדיות, פועל למכירת דירתו שלא באמצעות אותו מתווך ומונע ממנו את דמי התיווך. המתווך איפוא זכאי לדמי תיווך אם פעל המוכר-הנתבע בניגוד להסכם הבלעדיות, ומנע מאת המתווך האפשרות להיות בפועל "הגורם היעיל".

10. במקרה זה לא הוכחשה גירסת המתווך סלם כי בעת שהודיע לו הנתבע שקיים רוכש פוטנציאלי שהגיע באמצעות מתווכת אחרת היה המתווך סלם כבר בשלבי התמחרות עם רוכש פוטנציאלי מטעמו (סע' 14 לתצהיר המתווך סלם). יש בכך לחזק המסקנה כי הנתבע מנע מאת המתווך סלם להיות ה'גורם היעיל' בעסקה. המתווך סלם אף העיד שהנתבע אמר לו שלא ימנע את עסקת המכירה כי מדובר בעסקה מורכבת וכי הנתבע התחייב לשלם למתווך סלם את חלקו (עמ' 9, ש' 6).

מעבר לכל האמור יושם גם לב להודעות ווטסאפ בהתכתבות בין המתווך סלם לנתבע מיום 23/4/13 (צורף לתצהיר המתווך סלם) מהן עולה שהנתבע כלל אינו מתכחש לחובתו לשלם דמי תיווך למתווך סלם וזאת בניגוד לטענותיו בפניי.

11. באופן התנהלותו של הנתבע היה גם משום מניעה מאת המתווך סלם לקבל דמי תיווך שלא רק מאת הנתבע כמוכר אלא גם מאת הרוכש הפוטנציאלי. בכך יש כדי להשליך על דרישת התובעת לכפל דמי תיווך, שמצאתי כי במקרה זה יש לאשרו.

כפי שהערתי במספר הזדמנויות לא ניתן לראות בתנייה הקובעת פיצוי של כפל דמי תיווך, אלא כתנייה של פיצוי מוסכם במקרה של הפרת חוזה. במקרה כזה כפופה התנייה להוראות סע' 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. אכן פיצוי חוזי צריך לעמוד בסטנדרט של סבירות ולא יכולה התובעת להעמיד את הפיצוי החוזי בכל שיעור העולה על רוחה. ממילא אין לאשר פיצוי שאין לראותו אלא כ'קנס', אלא יש לכרוך את הפיצוי לקיומו של נזק.

במקרה של הפרת הסכם לשירותי תיווך, מוכר שאינו משתף את המתווך איתו יש לו 'הסכם בלעדיות' בעסקת מכירת דירתו, מונע מאותו מתווך את האפשרות לקבל דמי תיווך גם מהרוכש. במקרה כזה מתקיים הרציונל להטלת כפל דמי תיווך.

במקרה זה, אמנם בוצעה עסקת המכירה באמצעות מתווך אחר ואולם לא נסתרה כאמור גירסת המתווך סלם (סע' 14 לתצהירו) שב"כ הרוכש הפוטנציאלי הודיע לו שעורך הדין של הנתבע-המוכר הודיע לו שהוא חוזר בו מהעסקה. יש בכך משום ראייה לנזק סביר צפוי בגובה מלוא דמי התיווך המצדיק במקרה זה הטלת כפל דמי תיווך.

התוצאה:

12. אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבע לשלם לתובעת 37,524 ₪ בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה (6/1/14), סך של 38,226 ₪.

כן יישא הנתבע בהוצאות התובעת 1,100 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 6,500 ₪.

בהתאם להודעת הנתבע (עמ' 8, ש' 16), מורה על דחיית הודעת צד ג' ללא צו להוצאות.

הסכומים ישולמו תוך 30 ימים מהיום.

המזכירות תעביר לתובעת באמצעות בא כוחה את סכום הפקדון שהפקיד הנתבע בקופת בית משפט על חשבון הסכום שנפסק.

ישולם הסכום במועד שנקבע כי אז יסגר תיק ההוצל"פ. לא ישולם הסכום במועד שנקבע, כי אז רשאית התובעת לשפעל הליכי הוצל"פ. ישופעלו הליכי הוצל"פ, כי אז יבואו ההוצאות ושכ"ט עו"ד שנפסקו במסגרת תיק זה במקום הוצאות ושכ"ט עו"ד שנפסקו בתיק ההוצל"פ עד כה.

ניתן היום, ד' אדר תשע"ז, 02 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.