1. לפניי תביעה לפינוי וסילוק יד ממקרקעין הידועים כגוש 7054 חלקי חלקות 11 ו- 15 ברחוב בכורי ציון 47 תל אביב-יפו (להלן: "המקרקעין").
2. התובעת היא הבעלים הרשום של המקרקעין וכן של הבנוי עליו, אשר מנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל ועמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל.
3. הנתבעים הם אחים, אשר מחזיקים בחלקים במקרקעין.

רקע עובדתי

טענות התובעת

1. התובעת טוענת כי הנתבעים פלשו לחלק מהמקרקעין ותפסו בו חזקה בלעדית, ללא אישור או הסכמה מצידה. התובעת מוסיפה כי הנתבעים אינם משלמים דמי שכירות או דמי שימוש ראויים.
2. משכך, טוענת התובעת כי על פי סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") היא זכאית לפנות ולסלק את ידם של הנתבעים או מי מטעמם מהמקרקעין. בנוסף, התובעת מבקשת ליתן לה רשות לפצל את סעדיה.

טענות הנתבעים

1. הנתבעים מאשרים כי התובעת אכן רשומה כבעלים של המקרקעין החל מיום 17.6.1991, אולם טוענים כי זכות הבעלות נרשמה לא בהליך של מכר, כי אם בפעולה של "תיקון בעלות לאחר הסדר" – דהיינו בעבר היו רשומים בעלים אחרים במקרקעין.
2. הנתבעים טוענים כי חלק מן המקרקעין נרכש על ידי הוריהם ושימש את המשפחה הן למגורים והן לעסק של מוסך שאותו הקים אביהם. הנתבעים מוסיפים כי במהלך השנים הם הגדילו והרחיבו את שטח המוסך והוסיפו לו מבנים.

הנתבעים מציינים כי בשנת 1967 הם רכשו חלק נוסף הצמוד לשטח הוריהם במקרקעין מאת מר דוד מיכאל. הנתבעים מוסיפים כי בשנת 1972 הנתבע 2 בנה לעצמו צריף למגורים במקרקעין ובו שלושה חדרים בו מתגורר עם אשתו וילדיו עד היום, וכי הנתבע 1 בנה גם הוא בשנת 1977 צריך למגורים בן שלושה חדרים בו מתגורר היום עם בת זוגתו.

לטענת הנתבעים, בשנת 1968 פנתה אליהם חברת עמידר על מנת להסדיר את מגוריהם במקרקעין ולרשום אותם כחוכרים. הנתבעים טוענים כי לא הבינו את המשמעות המשפטית של הפנייה ועל כן לא חתמו על המסמכים למטרת רישומם כחוכרים של הצריפים והמוסך.

הנתבעים טוענים כי עיריית תל אביב סירבה לתת רישיון עסק להפעלת המוסך, וזאת מן הטעם שהאזור מיועד לתכנון בעתיד למגורים, ולכן הם נאלצו להמשיך להפעיל את המוסך ללא רישיון עסק.

1. הנתבעים צירפו לכתב הגנתם חוות דעת של מומחה לפיענוח תצלומי אויר – מר בנימין סמנדר המתארת את הנעשה במקרקעין החל משנת 1949 ועד לשנת 2014. לטענת הנתבעים, חוות הדעת מעלה כי הם לא פלשו אל המקרקעין והם מחזיקים בו כדין מאז שנת 1948.
2. לטענת הנתבעים, בהתאם להוראות סעיף 93 לפקודת הסדר המקרקעין - זכות הבעלות של התובעת במקרקעין נרשמו במירמה, תוך שהתובעת לא גילתה לפקיד ההסדר או לרשם המקרקעין כי הם או הוריהם מחזיקים במקרקעין מאז שנת 1948 וטוענים טענות בעלות בהתייחס למקרקעין.

בנוסף, הנתבעים טוענים כי התביעה התיישנה שכן התובעת לא הגישה מעולם תביעת פינוי נגדם וזאת החל ממועד רכישת המקרקעין על ידי הוריהם בשנת 1948 – דהיינו במשך 65 שנים.

דיון הכרעה

1. השאלות הטענות הכרעה בהליך שלפניי הן:
2. למי שייכת הבעלות במקרקעין;
3. בהתאם לסעיף א' שלעיל - האם קמה לתובעת עילת פינוי כנגד הנתבעים.

אדון בשאלות לפי הסדר.

הבעלות במקרקעין

1. בתיק הוגשו כבתי טענות וכבתי טענות מתוקנים, כאשר בכתב ההגנה המתוקן, כפי שטענותיו מופיעות לעיל, העלו הנתבעים לראשונה את הטענה כי הוריהם רכשו שטח במקרקעין עוד בשנת 1948, שכן בכתב ההגנה המקורי נטען כי הנכסים במקרקעין נרכשו לראשונה בשנת 1967 מאר מר דוד מיכאל וכל האסמכתאות הרלוונטיות לרכישת המקרקעין נשרפו.
2. בכל הנוגע לטענה כי הוריהם רכשו שטח במקרקעין בשנת 1948 - הרי שגם אם אקבל את חוות הדעת הקובעת כי במקרקעין היו מבנה או דירה בשנת 1948, אזי שהנתבעים לא הציגו כל אסמכתא, תיעוד או תשתית ראייתית המעידה על כך שבני משפחתם החזיקו באותם נכסים. יתרה מזאת – אין בכוחם של הנתבעים להעיד על החזקה במקרקעין החל משנת 1948, שכן הנתבע 1 הוא יליד שנת 1952 ואילו הנתבע 2 הוא יליד שנת 1959.

רוצה לומר, הנתבעים נולדו לאחר המועד שבו לטענתם רכשו לכאורה הורים המנוחים חלק מהמקרקעין, והנתבע 1 אף אישר בחקירתו כי הוא יודע פרטים אלו ממה שהוריו סיפרו לו (ראו עמ' 28 ש' 28-27 לפרוטוקול), וכשהופנה לחוות הדעת מטעם הנתבעים (בה מצוין כי הוריו של הנתבע רכשו שטח בגודל של 190 מ"ר) ונשאל אם זהו השטח שאביו קנה השיב:

"לא יודע לענות, לא נולדתי אז" (עמ' 31 ש' 12-10 לפרוטוקול).

כנשאל מהו השטח שקנו הוריו השיב:

"לא יודע. היה שם צריף, חצר שבה היה מוסך מאז שאני ילד" (עמ' 29 ש' 30-29 לפרוטוקול).

כלומר, הנתבעים אינם יכולים להעיד מידיעה אישית כי אכן הוריהם רכשו את הזכויות במקרקעין כדין, בעסקת מכר תקפה בשנת 1948, ויתרה מכך הם גם לא ידעו לציין מהו אותו שטח שנרכש לכאורה על ידי הוריהם . משכך מדובר לכל היותר בעדות שמועה בלבד, ואף היא חלקית ויש קושי להסתמך עליה.

1. בכל הנוגע לטענה כי הנתבעים בעצמם רכשו חלק מהמקרקעין בשנת 1967 ממר דוד מיכאל ז"ל – בכתב ההגנה המקורי, טענו הנתבעים כי הנתבע 1 רכש בלבד את המקרקעין ממד דוד מיכאל, אולם בכתב ההגנה המתוקן טענו כי הנתבעים כי שניהם רכשו יחד את המקרקעין.

נראה כי שינוי גרסה זה נובע מהעובדה שהנתבע 1 היה קטין בן 15 בשנת 1967 ולכן לא סביר היה שביצע עסקת מכר בעצמו. בנוסף, מר יעקב מיכאל, בנו של מר דוד מיכאל ז"ל ציין בתצהירו כי אביו מכר את השטח שבבעלותו לנתבע 1, אולם בחקירתו שינה את גרסתו וטען כי אביו מכר את השטח לאביהם של הנתבעים ולא לנתבעים עצמם (ראו עמ' 20 ש' 36-34 לפרוטוקול). כאשר נשאל על הסתירה בגרסותיו השיב:

"יכול להיות שטעיתי. יגאל היה קטן, הוא לא יכול לקנות..." (עמ' 21 ש' 18-16 לפרוטוקול).

בנקודה זו אציין, שגם אם רכש אביהם של הנתבעים שטח ממר דוד מיכאל ז"ל, הרי שבכל מקרה לא הוצגה כל ראיה כי למר דוד מיכאל היו זכויות כלשהן בשטח אותו מכר כנטען. משכך, גם אם נערכה עסקה כזו – כלל לא ברור שהיא תקפה.

1. עם זאת, אין זה מעלה או מוריד אם הנתבעים הציגו גרסאות עובדתיות שונות, מאחר שגם אם אקבל את גרסתם העדכנית כי הם נמצאים במקרקעין עוד משנת 1948 - הרי שמעיון בנסחי המקרקעין עולה כי התובעת היא הבעלים הרשום במקרקעין שהם כיום מקרקעין מוסדרים (ראו נספחים א1 ו- א2 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת), ולפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובעי כי רישום בפנקסי המקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה "ראיה חותכת לתוכנו".

בהתאם לקבוע בחוק, בשילוב העובדה כי אין כל ראיה התומכת בטענתם לבעלות במקרקעין או המקימה להם או להוריהם זכות בעלות במקרקעין - אין מחלוקת כי התובעת היא הבעלים הבלעדי של המקרקעין.

הנתבעים טענו נגד ההסדר שנערך במקרקעין, אולם ספק בעיניי אם ניתן לתקוף את ההסדר בתקיפה עקיפה (וראו לעניין זה ע"א 24660-07-17 שטיינפלד נ' עיריית בני ברק, 13.5.2018), וממילא – גם אילו הנחתי כי תקיפה עקיפה היא אפשרית – הנתבעים לא הביאו כל ראיה שיש בה כדי להרים את הנטל הכבד החל עליהם לסתור את תקינות המרשם ולהוכיח כי פקיד ההסדר טעה. גם מטעם זה, יש לדחות את הטענה לזכות בעלות חוקית כלשהי במקרקעין.

מעמד הנתבעים במקרקעין

1. לאור העבודה שהתובעת היא הבעלים של המקרקעין, הנתבעים ובני משפחתם הם לכל היותר במעמד של "בני רשות מכללא" במקרקעין. אכן, הפסיקה הבהירה, כי לא בנקל יכיר בית המשפט במעמד של בר-רשות מכללא במקרקעי ציבור, וטענה כזו כלל לא נטענה בידי הנתבעים, וממילא אין בדעתי להכריע בה בגדרי ההליך דנן. אולם גם אילו הנחתי, לטובת הנתבעים, כי הם בני-רשות מכללא, אזי רשות כאמור פוקעת מיד עם דרישתו של בעל המקרקעין מבר-הרשות להשיב את החזקה (ראו ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף (2015) (להלן: "עניין היפר-חלף").
2. זאת ועוד. הרישיון במקרקעין – בוודאי רישיון מכללא – הוא אישי. אין מחלוקת מחלוקת שהנתבעים בנו לאורך השנים תוספות בנייה רבות, אשר נבנו על שטחים נוספים במקרקעין, כאשר הם אף משכירים חלק מהיחידות לצדדים שלישיים (ראו עמ' 28 ש' 37-31 לפרוטוקול), אזי גם אילו הנחתי כי הנתבעים היו בני-רשות, הרי שהם הפרו את תנאי הרישיון. מכל מקום, ובהעדר זכות שבדין לישיבתם במקרקעין, קמה לתובעת הזכות לדרוש את פינויים וסילוקים של הנתבעים או מי מטעמם מכל השטחים בהם מחזיקים הנתבעים או מי מטעמם במקרקעין וזאת מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין שקובע כלהלן:

"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".

משכך – על הנתבעים או מי מטעמם לפנות את המקרקעין.

טרם סיום

1. כאמור, הנתבעים טענו כי תביעת הפינוי התיישנה מאחר שהתובעת לא הגישה מעולם תביעת פינוי נגדם וזאת החל ממועד רכישת המקרקעין על ידי הוריהם בשנת 1948.

אולם, סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע כי אין התיישנות במקרקעין מוסדרים, אלא בהתאם לכללי ההתיישנות בטרם חקיקת חוק המקרקעין. סעיף 5 לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), קובע כי התקופה שבה מתיישנת תביעה שמקרקעין שלא הוגשה עלי תובענה היא 15 שנה ואם המקרקעין נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות – 25 שנה.

משכך, על הנתבעים היה להוכיח החזקה של 25 שנה בטרם כניסת חוק המקרקעין לתוקף, קרי- החזקה מיום 1.1.1945. מאחר שחזקה כזו לא נטענה (שכן לכל היותר טענו הנתבעים כי הוריהם מחזיקים במקרקעין החל משנת 1948) טענת ההתיישנות נדחית.

יש לציין כי גם החזקה של 15 שנה בטרם כניסת חוק המקרקעין לתוקף, קרי – החזקה מיום 1.1.1955 לא הוכחה כאמור.

1. טענה נוספת שהעלו הנתבעים בסיכומיהם היא שהחזקתם במקרקעין היא "חזקה נוגדת" זאת בהתאם למסמך ששלחה אליהם חברת עמידר בשנת 1968 ובהתאם לסעיף 22 לחוק ההתיישנות. אולם, מדובר בטענות עובדתיות סותרות האסורות בהתאם לתקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 הואיל והנתבעים טוענים בכתבי הגנתם כי הם רכשו חלק מהמקרקעין בשנת 1948 וחלק נוסף בשנת 1967 כאשר לפי שיטתם הם הבעלים של המקרקעין, וכעת מעלים טענות לחזקה נוגדת.

זאת ועוד, הנטל להוכיח שמדובר בחזקה נוגדת שהיא חזקה בלעדית ממושכת ורציפה במקרקעין על הנתבעים (ראו רע"א 9076/05 אלדוח נ' מינהל מקרקעי ישראל,, 2.5.2006). בענייננו הנתבעים לא הציגו כל ראיה התומכת בטענתם זו – לא לגבי תקופת ההחזקה ואף לא לשטח שהיה מוחזק על ידם.

בנוסף, מעיון במכתב משנת 1968 עולה כי לא הוזכרה שם זכות ספציפית של הנתבעים ולא ניתן ללמוד ממנו על חזקה נוגדת. יתרה מכך – הנתבע 1 הודה בחקירתו כי כלל לא ידע על קיומו של אותו מסמך (ראו עמ' 31 ש' 20-17 לפרוטוקול).

מכאן, שדין טענת ההתיישנות הדיונית להידחות.

1. בכל הנגוע לטענת הנתבעים כי התובעת פעלה במירמה מאחר שלא גילתה לפקיד ההסדר או לרשם המקרקעין כי הם או הוריהם מחזיקים במקרקעין מאז שנת 1948 וטעונים טענות בעלות בהתייחס למקרקעין, טענה זו צריכה הייתה לעלות במסגרת הליך עצמאי, של תקיפת ההסדר במקרקעין לפני הערכאה המתאימה, ועל פי הפסיקה הנוהגת כיום, אינה יכולה להישמע בגדרי תקיפה עקיפה של ההסדר במקרקעין (וראו עניין שטיינפלד המוזכר לעיל). מכל מקום, כאמור בגוף פסק הדין, הנתבעים גם לא הביאו ראיות משכנעות לקיומה של זכות נוגדת כלשהי.
2. זה המקום לציין, כי בכתב ההגנה המתוקן מטעמם, טענו הנתבעים כי דין השכונה בה הם גרים כדין "שכונת הארגזים" וכדין "גבעת עמל". הנתבעים מבקשים לקבוע, כפי שנקבע בעניינן של אותן שכונות, כי פינויים מן המקרקעין מחייב תשלום פיצוי בגין הפינוי. אין בידי לקבל טענה זו.

על פי ההלכה הנוהגת, אין לכרוך תביעת פיצויים בתביעת פינוי, אלא אם הוגשה תביעה מפורשת של הנתבעים לפנות. קרי – אילו הוגשה תביעה שכנגד (או תביעה עצמאית של הנתבעים כאן), ניתן היה לדון ולהכריע בשאלה. בהעדר תביעה כזו – בית המשפט לא יידרש לטענות מסוג זה.

הההשוואה בין הנתבעים ובין תושבי שכונת הארגזים ותושבי שכונת נווה עמל אינה נכונה, ואין הנדון דומה לראיה. הזכאות לפיצוי של תושבי שכונת הארגזים נובעת מתנאיו המפורשים של המכרז שבגדרו נרכשו אדמות השכונה בידי יזם נדל"ן: קרי, התנאי לרכישת המקרקעין מלכתחילה, רכישה המקימה את הזכות במקרקעין שמכוחה נתבע הפינוי – היה תשלום פיצויים לתושבים הזכאים לכך. כלומר, הזכות הקניינית של בעל המקרקעין בשכונת הארגזים היא בבחינת "שטר ושוברו בצדו" (וראו לעניין זה פסק הדין בת"א 67915-09-16 מינהל מקרקעי ישראל נ' טואיטו (16.7.2018)).

כך גם בעניין גבעת עמל – הסכמי המכר, שנערכו עוד בשנות השישים של המאה הקודמת, מטילים על רוכש המקרקעין חובה לספק לתושבים בשכונה "דיור אקוויוולנטי" - באופן שעל התובעת לפצות אותם פיצוי כספי באמצעותו יוכלו לרכוש לעצמם דיור הולם (וראו לעניין זה ת"א 40716-09-15 דיור ב.פ. נ' מזור (2018)). יוער עוד, כי הנתבעים זנחו את הטענה בסיכומים מטעמם, ואף מטעם זה – אין צורך לדון בה.

סוף דבר

1. הפועל היוצא הוא, כי הנתבעים לא הצליחו לעמוד בנטל עליהם, לסתור את האמור במרשם המקרקעין, ולא הוכיחו כי קמה להם זכות שבדין להמשיך ולהחזיק במקרקעין. משכך, דין התביעה להתקבל.
2. ניתן בזאת צו לפיו על הנתבעים לפנות את המקרקעין נשוא התובענה ולהשיבו לתובעת, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך להם או למי מטעמם, וזאת לא יאוחר מיום 1.2.2019, בשעה 12:00.
3. הנתבעים יישאו ביחד ולחוד בהוצאות ההליך, בסך 15,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 35,000 ש"ח. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
4. לעניין הבקשה לפיצול סעדים, אני סבור כי היעילות הדיונית מצדיקה את פיצול הסעדים, באופן שתחילה תידון שאלת עצם הזכות להחזיק במקרקעין, ורק לאחר מכן – וככל שיתברר שיש בכך צורך – תידון שאלת דמי השימוש הראויים. על כן, ניתן היתר לפיצול סעדים כמבוקש.

ניתן היום, ז' כסלו תשע"ט, 15 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.