תביעה זו עוסקת במכר מקרקעין, בשאלה האם נמכר נכס פגום ומי צריך לשלם את היטל ההשבחה.

רקע

1. החברה התובעת הינה חברה שעיסוקה העיקרי הינו ביטוח אולם מהראיות שהובאו בתיק, עלה כי הייתה מעורבת בעסקאות מקרקעין עוד טרם העסקה נשוא תיק זה. מר פיני חג'ג', (להלן: "פיני"), מנהל בחברה התובעת, היה זה שפעל בשמה לקשירת עסקת המקרקעין. פיני אישר בחקירתו כי שותף ומנהל משותף נוסף בתובעת עד לשנת 2012 היה אחיו, מר שי חג'ג' אולם טען כי אחיו לא טיפל בפועל בעסקה נשוא התביעה. העסקה נוגעת למקרקעין שהינם בשטח כ- 4,700 מ"ר המצויים באזור התעשייה בעיר נתיבות, בגוש 39583 חלקה 204. על המקרקעין היו בנויים 16 אולמות תעשייה בשטחים שונים ובסך הכול 1,871 מ"ר בנוי לתעשייה המושכרים לשוכרים שונים, (להלן: "הנכס"). הנתבעת 1, חברת סופר חורי מבנים בע"מ, (להלו: "חברת חורי") וכן הנתבעת 2, חברת אלון סופר חברה לבניין בע"מ, (להלן:" חברת סופר") היו הבעלים של הנכס ערב העסקה שנערכה בשלהי שנת 2006 ובהתאם להסכם הראשון שבין הצדדים מיום 30.11.06. בין הצדדים נערך הסכם שני שתיקן את ההסכם הראשון וזאת ביום 2.1.17. ההסכם השלישי והאחרון הינו מיום 21.1.07, (להלן: "ההסכם"). הנתבע 3, מר מוריס סופר, (להלן: "מוריס"), והנתבע 4, מר עמוס חורי, (להלן: "חורי"), בעלי ענין בחברות המוכרות, ערבו באופן אישי להתחייבויות החברות המוכרות כלפי התובעת.

2. התמורה שעל התובעת היה לשלם לפי ההסכם עמדה על סך כולל של 1,087,000$. בהתאם להסכם נותר סכום בנאמנות להבטחת סילוק שעבוד שהיה על הנכס וכן להבטחת תשלומי מסים. המוכרות לפי ההסכם הצהירו שאין כל פגם או מגבלה על הנכס למעט שעבוד לטובת בנק הפועלים, כן הצהירו על כי זכויותיהן נקיות מכל חוב, עיקול, שעבוד וכל זכות אחרת לצדדים שלישים. התובעת הצהירה שלצורך השלמת התמורה היא מקבלת הלוואת משכנתא מבנק לאומי לישראל ושיש לה אישור עקרוני לכך, (ראו: "הואיל" סעיף "י"). את התובעת, רוכשת הנכס ייצג בעסקה שנרקמה, הנתבע 5, עורך הדין בלפור קיוויתי, (להלן: "עו"ד קיוויתי" או "עוה"ד"). הנתבעים 1-4 לא היו מיוצגים בעסקה.

3. לטענת התובעת, כחצי שנה לאחר חתימת ההסכם, במהלך חודש יולי 2007, התברר לה במפתיע וזאת תוך כדי מהלך שערך בנק התובעת, בנק לאומי, לקבלת שמאות על הנכס, כי הנכס שרכשו פגום, שכן כפי שעלה מחוות הדעת של השמאית אביגיל ביטון מיום 24.7.07, בדקה היא את התוכנית המפורטת החלה על הנכס, תוכנית 22/104/03/22, (להלן: "התוכנית"), אשר נקבע בה כי תנאי להיתר בנייה הינו רישום זיקת הנאה ולפיה מגרש 204 יהיה כפוף לזכות חניה של חלקה 32 כמגרש נהנה, כי ענין זה לא בוצע ושמדובר בהקצאה תכנונית ולא קניינית, אולם במידה ותירשם זיקת הנאה ברישומי ממ"י לטובת חלקה 32 הדבר יהווה הגבלה שתשפיע באופן ישיר על שווי הנכס. כאן המקום לציין כי חלקה 32 הינה חלקה המצויה בסמיכות, עליה בנוי אולם שמחות, "אולמי לוגסי", שבבעלות חברת ארמונות לוגסי בע"מ. לא הייתה מחלוקת כי האמור בעניין החניה בא לטפל בקושי שבמתן היתר לאולם השמחות שהיה ללא מקומות החניה הנדרשים לפי התקנים החלים. התובעת טענה כי מדובר בזיקת הנאה קניינית שאינה הדירה. הנתבעים טענו שמדובר ברשות שימוש הניתנת לביטול בכול עת, (להלן: "רשות השימוש"). אין מחלוקת כי נושא החניה לא הוזכר בהסכם שבין הצדדים והינו הבסיס לטענות התובעת כנגד הנתבעים ולנזקים שנגרמו לה בשל התנהלותם זו. בשורשם של דברים ישנה בחלק הראשון של התביעה, מחלוקת עובדתית בשאלה האם התובעת ידעה על נושא החניה וביקשה שלא יצוין בהסכם או שפשוט לא ידעה. הקביעה העובדתית הנגזרת ממחלוקת זו תוכרע כפי שיפורט וינומק להלן בגוף פסק הדין.

4. חלקה השני של התביעה עניינה בשאלה האם הנתבעים התחייבו בהתאם להסכם לשלם את היטל ההשבחה העתידי שיוטל בשל השינוי העתידי הצפוי בנכס מייעוד של תעשייה לייעוד של מסחר, אשר אמור לחול על בעל המקרקעין במועד העתידי בו יאושר שינוי היעוד. כאן המקום לציין כי בבעלות הנתבעים היה מגרש גובל, מגרש 203 שנמכר ליזם גבי טרבלסי עמו פיני אישר שהתייעץ במהלך המו"מ לרכישת הנכס וזאת לצרכים עתידיים אותם יזם טרבלסי, ליזמות מסחרית, להקמת מרכז קניות חדיש ומודרני שישרת את תושבי הסביבה, מרכז שיקום בין היתר על הנכס נשוא התביעה. עוד יש להוסיף כי הנכס אותו רכשה התובעת נמכר בשתי פעימות בתקופה של פחות משנתיים מאז נרכש וזאת עד לשנת 2009, כאשר כפי שעלה, הרוכשים מהתובעת, מכרו את הנכס הלאה בשנת 2011, לבעלים הנוכחיים.

תמצית טענות התובעת:

5. טוענת התובעת כי הנתבעים 1-4, בעלי נכסים המנוסים בעסקאות נדל"ן ביצעו כלפי התובעת ביודעין ובחוסר תום לב הסתרה של עובדות הנוגעות למגבלה ממשית אודות הנכס. ביחס לעו"ד קיוויתי הנתבע 5, נטען כי כשל במילוי תפקידו כמי שהיה אמור להגן על התובעת כלקוחתו שהרי לצורך כך שכרה את שירותיו. טוענת התובעת כי מטרת העסקה לרכישת הנכס הייתה השאת שוויו באמצעות שינוי ייעודו מתעשייה למסחר כאשר הנתבעים לקחו על עצמם את החיוב בהיטל השבחה לצורך כך. טוענת התובעת כי הוצג בפניה מצג שמדובר בעסקה פשוטה, כי שינוי הייעוד פשוט ומהיר ולתובעת יהיו רווחים נאים מהעסקה. לטענת התובעת, המגבלה הממשית שחלה על הנכס הינה הענקת זיקת הנאה לטובת אולמי לוגסי, התחייבות המהווה מגבלה מהותית ומשמעותית שעל הנכס. טוענת התובעת כי זיקת הנאה זו משמשת מכשלה לשימוש שניתן לעשות בנכס. לטענת התובעת, רק בחודש יולי 2007 ולראשונה, לאור בדיקות שמאית הבנק את הנכס גילה פיני לראשונה את המגבלה שחלה על הנכס לפי התוכנית התכנונית הפרטנית. פיני ביקש חוות דעת משפטית להבנת משמעות הדברים וקיבל את חוות דעתה של עו"ד ענת מאירי מטעמו המתייחסת למגבלה שחלה. יחד עם זאת, לטענת התובעת, חוות הדעת לא סייעה לה בפעולות שנקטה לצמצום נזקיה. לטענת התובעת, יש לסמוך על עדות העד מטעמה פיני ולעומת זאת לדחות את עדותם של עדי הנתבעים כולל עדותה של מזכירת הועדה המקומית שתמכה בגרסת הנתבעים ובפרט ביקשה התובעת לדחות את הטענה ולפיה פיני ידע על הפגם לו התובעת טוענת במועד מוקדם יותר לחוות דעת שמאית הבנק שלו. לשיטת התובעת הפגם במקרקעין חמור מאוד וגרם לה נזק אדיר ומשמעותי. טוענת התובעת כי המגבלה שהוסתרה ממנה קשה ביותר והינה בגדר זכות קניינית לטובת מגרש אחר, זכות שאינה מוגבלת ואינה ניתנת לחזרה. בכול הנוגע להיטל ההשבחה העתידי בשל שינוי היעוד מתעשייה למסחר, טוענת התובעת כי מההסכם ברור שעל הנתבעים לשלם עבור היטל ההשבחה, כי זהו אומד דעת הצדדים, וכי עו"ד קיוויתי התרשל בכך שהותיר בידיו סכום פיקדון נמוך ביותר שאינו משקף את היטל ההשבחה הצפוי. לפיכך התובעת תבעה את נזקיה כפי שפורטו בכתב התביעה וביקשה סעד הצהרתי עתידי בדבר חבות הנתבעים בהיטל ההשבחה העתידי.

תמצית טענות הנתבע 5 עורך הדין (בלפור קיוויתי):

6. הנתבע המהותי בתיק זה הינו עוה"ד שהרי מאשר הוא את טענות הנתבעים 1-4 ולפיהן מסרו את כל המידע הרלבנטי אודות הנכס לתובעת ואליו. לשיטת עוה"ד, התובעת ביקשה שלא לציין את הנקודה שעלתה בעניין החניה שכן מחד אינה בעלת חשיבות מהותית לעסקה ומאידך יכולה להרתיע גורמים כמו בנק התובעת. עוה"ד טוען שיש לדחות התביעה בשל התיישנות ושיהוי בהגשתה. טוען עוה"ד כי יש להתפלא על כי עד ליום הגשת התביעה, התובעת לא מצאה בכל דרך להעלות כל טרוניה כלפי עוה"ד, אפילו לא מכתב אחד בעניין זה. אם התובעת לא פנתה מעולם לעוה"ד בקשר למגבלה בנכס ולדרכים לסילוק המגבלה, טוען עוה"ד, כיצד ניתן לטעון כלפיו שלא עשה מאומה בקשר לאותה מגבלה? טוען עוה"ד שהתובעת המשיכה לקבל ממנו שירותים משפטיים במשך שנים לאחר העסקה, כי פיני הפך בהמשך הדרך להיות מתמחה במשרדו של עוה"ד ואף ביקש למנות את עוה"ד כבורר בסכסוך שהיה בין החברה לצד שלישי למעלה משנה לאחר מועד "הגילוי" כטענת התובעת. לטענת עוה"ד התביעה באה לעולם ביום 20.1.14 לאחר שעוה"ד הגיש נגד התובעת תביעה בעניין אחר וכמשקל נגד לאותה תביעה, תביעה בהיקף של 1.5 מיליון ₪ ביום 30.12.13. עוה"ד מפרט כיצד ניתן ללמוד על ידיעתו הברורה של פיני אודות נושא החניה ותומך טענותיו לא רק ברצף של ראיות נסיבתיות אלא בעדותה של מזכירת הועדה המקומית על כי פיני פנה אליה בטרם הרכישה וקיבל מידע מלא. לשיטת עוה"ד, התובעת קיבלה מידע מלא אודות נושא החניה והתוכנית החלה ולא ברור מה הטענות בנושא זה ואף התוכנית הרלבנטית צורפה כנספח להסכם והדבר לא פורט בשל שיקולי התובעת הקשורים לחשש הגבלה בקבלת אשראי מבנק התובעת. טוען עוה"ד שהתובעת חתמה על ההסכם כמו אלו שקדמו לו שלא בפניו ולפי שיקולה ולכן אין מקום לבוא אליו בטענות בדבר שינויים כאלו או אחרים, בין היתר בגובה סכום הפיקדון לטובת תשלומי מסים שהתובעת לבקשת הנתבעים הסכימה להפחית. לגבי רשות השימוש שניתנה, טוען עוה"ד כי היא מחוסרת תוקף ופירט את הנימוקים לכך. עוה"ד דוחה טענות התובעת בקשר להיטל ההשבחה ומציין כי ניסוח הסעיף החוזי נועד להגן על התובעת עצמה, בין היתר לאור עסקאות שנערכו בין החברות הנתבעות לבין עצמן וכי ברור לחלוטין כי היטל ההשבחה העתידי שיחול עת ישונה הייעוד מתעשייה למסחר צריך לחול על התובעת. עוה"ד טוען להעדר קשר סיבתי בין חבותו, ככול שיקבע שקיימת ובין הנזק המוכחש כולו. מוסיף עוה"ד כי התובעת לא פעלה לצמצום נזקיה הנטענים ובין היתר לביטול אותה רשות שימוש כפי שהמליצה עוה"ד מאירי מטעמה של התובעת. עוה"ד טוען כי התובעת כשלה בהעדר הבאת ראיות שיכולה הייתה להביא ולסיכום טוענת שיש לדחות את התביעה נגדו.

תמצית טענות חברת חורי, חורי, (הנתבעים 1,4) חברת סופר, וסופר, (הנתבעים 2-3):

7. הנתבעים 1-4 מצויים למעשה בחזית אחת ולכן תמצית טענותיהם תפורטנה בצוותא. זאת, הגם שיש סכסוך עסקי בין הנתבעים 1,4 ובין הנתבעים 2-3, סכסוך שאינו קשור לנשוא התביעה. טענות נתבעים 1-4 ברובן מצטרפות ומשלימות לטענות עוה"ד קיוויתי, למשל טענת ההתיישנות והשיהוי. לשיטת הנתבעים 1-4 הודאתו של עו"ד קיוויתי כי מסרו לו כמייצג וכבא כוח של התובעת בעסקה את כל המידע הרלבנטי, די בה על מנת להביא לדחיית התביעה נגדם ולאור ניתוק הקשר הסיבתי שבין הנזק המוכחש ובין האחריות הנטענת כלפיהם. לשיטת הנתבעות ככול שתתקבל הטענה נגדן, ראוי יהיה לקבל את הודעת הצד השלישי שהוגשה נגד עו"ד קיוויתי. לשיטת הנתבעות השיהוי בהגשת התביעה והעדר כל פעולות להקטנת הנזק בזמן אמת מדברים בעד עצמם בשלילת גרסת התובעת כביכול לעו"ד קיוויתי יש אינטרס להצטרף לגרסתם כנגד התובעת. הנתבעים מפרטים ומנמקים בדומה לעו"ד קיוויתי את הראיות מהן ניתן ללמוד על כי התובעת ידעה על נושא החניה עובר לחתימת ההסכם לראשונה תוך בקשה לקבל את הטענה ולפיה ללא ספק, מוריס וחורי מסרו את המידע הרלבנטי לפיני. טוענות הנתבעות כי התובעת אינה קונה "תמימה" והוכח שהינה בעלת ניסיון עשיר בביצוע עסקאות נדל"ן. לשיטת הנתבעים, אותה זכות שימוש שניתנה לאולמי לוגסי ניתנת לביטול, ועל התובעת היה להשתמש בחוות דעת שקיבלה ולפעול באופן שיסיר את אותה מגבלת חניה, דבר שלא נעשה קרוב לוודאי משיקולי התובעת. מכל מקום, אין מדובר "בזיקת הנאה", אין כל רישום קנייני בנוגע לרשות השימוש בחניה וברור כי למעשה, אין כל משמעות לאותה מגבלה נטענת. בכול הנוגע לנזקים, טוענים הנתבעים כי התובעת כשלה בהבאת ראיות להוכחתם ובדגש על העדר חוות דעת שמאית שהינה ראיה ראשונה במעלה להוכחת הנזקים הנתבעים. בכול הנוגע לחבות בהיטל ההשבחה העתידי בשינוי מתעשייה למסחר, טוענים הנתבעים כי בהתאם להסכם, ברור שחבות היטל ההשבחה הינה על התובעת, שכן זו לשון ההסכם וזהו הנוהג המקובל והתמורה ששולמה משקפת מקרקעין לתעשייה ושיש להעדיף את פרשנותו של עוה"ד קיוויתי. לפיכך טענו לדחיית התביעה נגדם.

תמצית סיכומי התשובה של התובעת לסיכומי הנתבעים

8. בסיכומי התשובה מטעם התובעת, ישנה חזרתייות על טענות שנטענו בסיכומי התובעת. התובעת מתנגדת לטענת ההתיישנות וטענת השיהוי. התובעת טוענת טענות בעניין הערכת מהימנות העדים וכמענה לטענות הנתבעים בנוגע לנושא זה של הערכת העדויות. התובעת טוענת טענות הנוגעות לשאלת העדים שהיה צריך להביא ומי היה צריך להביא ובפרט באשר למתווכת רותי טרבלסי וליזם, בנה של גב' טרבלסי, גבי טרבלסי אשר הנתבעת ויתרה על עדויותיהם. באשר לעסקה שנערכה, טענה התובעת כי גם אם הרוויחה משהו מהעסקה, הרי אין בכך כדי לפטור הנתבעים מאחריותם לרווחים שנמנעו ממנה. התובעת משיבה לטענות אודות הראיות נסיבתיות שפירטו הנתבעים באשר לידיעת התובעת אודות נושא החניה. לסיכום טוענת התובעת ומפרטת הכיצד בניגוד לטענת הנתבעים, הוכיחה היא את נזקיה הנטענים.

הראיות

המסמכים:

9. להלן יסקרו המסמכים המרכזיים עליהם התבססו הצדדים. המסמך המהותי ביותר הינו ההסכם בין הצדדים שהוגש לרשויות, שנחתם ביום 21.1.07. קודם להסכם, נחתמו שני הסכמים מיום 2.1.07 וכן 30.11.06. צורף מסמך שהינו שמאות שערכה השמאית אביגיל ביטון ביום 24.7.17 לבקשת בנק התובעת, מסמך שצורף על ידה כדי להוכיח שרק בשלב זה של בדיקת שמאית הבנק, נודע לתובעת אודות רשות השימוש שניתנה לאולמי לוגסי. צורפו הסכמי מכר הנכס מהתובעת לצדדים שלישיים בשתי פעימות, מחצית לחברת דנישרא ביום 12.11.08 ומחצית לחברת גלובוסנטר ביום 25.12.08. התובעת צירפה מסמך מיום 16.1.14 אודות תשלומים שגלובוסנטר שילמה בגין הנכס. צורף הסכם נוסף שבין התובעת לרוכשים ממנה ביום 17.1.13 והתכתבות שבין התובעת לרוכשים ממנה. צורפו נתונים אודות הכספים שבפיקדון אצל עו"ד קיוויתי. כזכור, מחלוקת מהותית נגעה לאותה רשות שימוש בחניות הנכס, וצורפה התחייבות מיום 25.4.02 שקדמה לה התחייבות של אולמי לוגסי מיום 6.2.02. הנתבעים צירפו חוות דעת מיום 31.1.08 שהונפקה לבקשת התובעת מאת עו"ד ענת מאירי. צורף פרוטוקול ישיבת ועדה מקומית מיום 26.7.09 בנוגע לבקשה להיתר שהגישה התובעת. צורף מסמך מיום 24.11.09 מאת מר אבישי אטיאס לתובעת. עוה"ד צירף מסמכים להוכחת מתן שירותים לאחר מועד "הגילוי" של התובעת. צורפו מסמכים הנוגעים לרשויות התכנון כולל התוכנית לשינוי יעוד שהתקבלה בסמוך לסיום שמיעת התיק.

העדים:

10. מטעם התובעת העיד מר פיני חג'ג'. כאן יש לציין כי לאחר שלב הבאת הראיות, לאחר קדם המשפט המסכם, ולאחר שנקבעו ישיבות הוכחות, ביקשה התובעת לצרף ראיות נוספות: חוות דעת שמאית וכן להעיד שני עדים נוספים, תצהיר מטעם מר עמית הלפרין, מחברת דנישרא, אחת מהחברות שרכשו מאת התובעת את הנכס. כן ביקשה התובעת להגיש תצהיר מאת מר ניסים ברכה מטעם חברת גלובוסנטר, הרוכשת הנוספת של הנכס מאת התובעת. הבקשה נדחתה ביום 24.8.16 במסגרת בקשה 23. בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט העליון, רע"א 7304/16 נדחתה ביום 9.10.16, (כב' השופט דנציגר). מטעם הנתבעים העידו הנתבע 3 מר מוריס סופר וכן הנתבע 4 מר עמוס חורי. הנתבע 5 עוה"ד בלפור קיוויתי העיד מטעמו. כן העידה לבקשת הנתבע 5, מזכירת הועדה המקומית הגב' יפה אוזן.

11. לצדדים טענות הדדיות כנגד אי הבאת עדים שיכלו לסייע להוכחת גרסתם תוך בקשה להחלת החזקה בדבר משמעות אי הבאת עד שבהישג יד. נושא זה יובא בחשבון ויפורט בהמשך, בגוף פסק הדין.

הבקשה להגשת ראיה נוספת שהגישה התובעת לאחר סיכומי התשובה שהוגשו.

12. לאחר הגשת סיכומי התשובה מטעם התובעת, הגישה היא בקשה לאפשר לה הגשת ראיה נוספת שהגיע אליה ביום 15.8.17, ראיה שהינה שומת היטל ההשבחה שהנפיקה הועדה המקומית על הנכס ולאור שינוי היעוד מתעשייה למסחר. נטען כי ראיה זו תסייע בידי התובעת בכדי להוכיח את גובה היטל ההשבחה שחל על הנכס. נטען כי הדבר יסייע בהוכחת טענותיה בעניין נזקיה ושלא ניתן היה להגיש את הראיה קודם לכן. נטען כי הראיה חשובה לצורך גילוי האמת ומטעמי צדק יש להתיר הגשתה. מנגד, הנתבעים התנגדו להגשת הראיה. נטען כי הראיה חסרת משקל ראייתי. נטען כי אין משמעות לראיה שכן מדובר בשומה כפי שהנפיקה הועדה המקומית, בטרם מיצוי הליכי השגה וערר. נטען כי מדובר בהצגת ראיה בידי מי שלא ערך אותה תוך פגיעה בזכות לחקירה נגדית והדבר מהווה פגיעה מהותית בזכויות הנתבעים. נטען כי מדובר בבקשה שנועדה לעקיפת המחדל המשמעותי של התובעת בהעדר הוכחת נזק. נטען כי מדובר בראיה שאינה אלא חוות דעת מטעם הועדה המקומית באשר להיטל ההשבחה ויש לאפשר שומה נגדית על כל המשתמע מכך. לסיום נטען כי אין זו הפעם הראשונה בה מבקשת התובעת להגיש ראיות שלא "בחבילה אחת", כי כבר נדחתה בקשה דומה בעת ניהול ההליך ושמדובר במקצה שיפורים ראייתי שאין לאפשר. בתגובה לתשובה טוענת התובעת שיש לדחות את טענות הנתבעים שאינם אלא טענות סרק. טוענת התובעת כי אין כל תשובה אמיתית מדוע שלא לאפשר את הגשת הראיה ושמדובר בראיה מיום 15.8.17 ולכן לא ניתן היה להגישה קודם לכן. טוענת התובעת שמדובר בראייה פשוטה שאין בה כל הרחבת חזית ושאין "להעניש" את התובעת בכך שבקשות קודמות להוספת ראיה נדחו.

שקלתי את טענות ומצאתי שדין הבקשה להוספת ראיה להידחות. התרת הגשת ראיה בשלב שלאחר הגשת סיכומי התשובה הינה חריג. כפי שטענו הנתבעים, יכול ויש מקום לערוך לגבי ראיה זו חקירות נגדיות. אולם בעיקר הדברים, לגבי חלק התביעה השני, התובעת ביקשה הצהרה אודות פרשנות ההסכם שבין הצדדים, האם המוכרים בעסקה שנערכה הם החייבים בהיטל ההשבחה העתידי או התובעת הרוכשת. כך נוסחה התביעה והתובעת לא ביקשה סעד אופרטיבי. התובעת יכולה הייתה לתבוע את הסעד הכספי הנגזר מההצהרה המבוקשת ויכולה הייתה לתמוך תביעתה בעניין זה בחוות דעת שמאית, ואז ניתן היה להכריע בפלוגתא כספית זו ולא להסתפק בסעד הצהרתי. השאלה במחלוקת אינה המשמעות הכספית של היטל ההשבחה שבמחלוקת, ולכן איני סבור שמדובר בראייה שיש להתיר הגשתה בשלב זה, ועל כך יש להוסיף כי יש ממש בטענות הנתבעים ובין היתר בכך שאין מדובר בשומה סופית, שיש הליכי השגה וכיו"ב ושיש צורך בבירור עובדתי נוסף. לפיכך, הבקשה להוספת ראיה נדחית.

דיון:

אקדים את המאוחר, מסקנתי הינה שדין התביעה להידחות כפי שיפורט להלן.

טענות הנתבעים להתיישנות ושיהוי

13. בפתח טענותיהם טענו הנתבעים להתיישנות ושיהוי התביעה. לשיטת התובעת, מרוץ ההתיישנות החל רק בחודש יולי 2007 עת הוגשה לבנק התובעת חוות דעת שמאית מאת השמאית אביגיל ביטון, שמאות שצורפה כנספח לכתב התביעה. לשיטת התובעת, רק במועד זה נודע לה שהצהרות הנתבעים אינם אמת ולגבי עוה"ד שהתרשל הוא בתפקידו ולא הגן על זכויות התובעת. הנתבעים טענו כי התובעת באמצעות פיני ידעה היטב על כי ישנו נושא שצריך לטפל בו הקשור לרשות שניתנה לארמונות לוגסי. הוסיף עו"ד קיוויתי כי התובעת באמצעות פיני אף ביקשה ממנו שלא לציין בהסכם את הדברים מחשש שהעלאת הנושא עלולה להקשות על התובעת בהצגת הדברים מול בנק התובעת. לפיכך נטען כי לכל המאוחר, כאשר הצדדים חתמו לראשונה על ההסכם ביום 30.11.06 התובעת ידעה על הנושא ולאור כך שהתביעה הוגשה ביום 20.1.07 התביעה התיישנה. הכרעה בטענת ההתיישנות מחייבת קביעה עובדתית בשאלה האם התובעת באמצעות פיני ידעה על נושא החניה עובר לחתימה על ההסכם ביום 30.11.06 או רק בשלב מאוחר יותר. להלן ידון נושא זה במסגרתו אפרט ואנמק הכיצד הגעתי למסקנה ולפיה מנהל התובעת פיני ידע על נושא החניה עובר ליום 30.11.06. משמעות קביעה עובדתית זו הינה שיש לקבל את טענת ההתיישנות של הנתבעים שהרי אם פיני ידע על הנושא עובר ליום 30.11.06, והתביעה הוגשה למעלה משבע שנים לאחר מכן, הרי שבכול הנוגע לטענות כלפי הנכס, חלקה המרכזי של התביעה התיישנה.

14. טענה חלופית אותה טענו הנתבעים הייתה טענת השיהוי. התביעה הוגשה יום אחד לפני חלוף 7 שנים ממועד החתימה על ההסכם, השלישי, ביום 21.1.07. נטען כי הדבר גרם לנזקים ראייתיים וחוסר האפשרות לצמצם את הנזק. אלא שבמכלול הנסיבות, איני סבור שכאשר עסקינן בגופים עסקיים, ואף גופים עסקיים אמידים, אשר לצורך הדוגמא, לא הראו כל חיפזון בהעברת כספי הפיקדון שנותר אצל עוה"ד, שאכן נגרם להם נזק ממשי ולכן איני סבור שיש מקום לקבל את טענת השיהוי. מאידך, העובדה ולפיה התובעת המתינה כל כך הרבה שנים עד הגשת התביעה, יכולה לחזק את הראיות הנסיבתיות כפי שיפורט להלן אשר יביאו להלן למסקנתי ולפיה יש להעדיף את גרסת הנתבעים על פני גרסת התובעת.

"רשות השימוש"

15. במרכזה של התביעה, טענות התובעת להעדר גילוי מגבלה ופגם כלשונה שהנכס לוקה בו. אין ספק ואין מחלוקת כי נכס שאינו כפוף לכל מגבלה, עדיף על פני נכס הכפוף למגבלה ולו הפחותה ביותר. ניתן להעלות על הדעת מגבלות שהינן שוליות וזניחות, לעומת מגבלות המגיעות לכדי הגדרת "נכס מכביד" או מגבלות משפטיות קריטיות למשל נכס המשועבד בשל חוב העולה על ערכו. כפי שעוד יפורט, התביעה לוקה בכך שהתובעת לא הוכיחה היכן על "הספקטרום" הרלבנטי מצוי הנכס ולו לשיטתה, כאשר לא רק זאת, הקביעה העובדתית הינה, כפי שינומק להלן, שאותה מגבלה לה טוענת התובעת, הייתה ידועה לה עובר להתקשרותה בעסקה. מכל מקום, יש צורך בפירוט אותה רשות שימוש שניתנה לאולמי לוגסי.

16. ביום 6.2.02 הונפק מסמך על נייר המכתבים של "ארמונות לוגסי" בחתימת מר שמואל לוגסי שחתם כערב אישית להתחייבות שבמסמך זה, על התחייבות ולפיה חברת ארמונות לוגסי בע"מ קיבלה מחברת חורי אישור להשתמש ב-26 מקומות חניה בנכס וזאת החל מהשעה 18:00 ועד 05:00 לשימוש אורחי אולם האירועים. ההתחייבות כוללת תנאי נוסף ולפיו ככול שחברת חורי תודיע על רצונה לבטל את רשות השימוש וללא כל נימוק, תבוטל רשות השימוש. עוד מצויה בהתחייבות הערה ולפיה רק בשל התחייבות זו חברת חורי נתנה לעיריית נתיבות אישור על הסכמתה לשימוש בחניות האמורות. מסמך נוסף מיום 25.4.02 כותרתו התחייבות בלתי חוזרת. הפעם, החותמים הינם עמוס סופר ושמואל לוגסי. ההתחייבות דומה לקודמתה אולם מקוצרת וחתומה גם על ידי אביו של סופר שאף הוא בעל ענין בחברות ומנהל בהם. ברור שההתחייבות השנייה הינה של אנשים פרטיים ולא של החברות בעלות המקרקעין הרלבנטיות. המסמכים כשלעצמם מדברים בעד עצמם, רשות שימוש הדירה שאינה מגבילה באופן מעשי כל שימוש בנכס. ההתחייבויות אינם אלא התחייבויות חוזיות חוזרות. אלא שעלה קושי אחר, התברר כי התוכנית המפורטת החלה על הנכס קובעת מגבלה ולפיה תנאי להיתרי בניה בנכס יהיה בכפוף לרישום זיקת הנאה לטובת המגרש עליו בנויים אולמי לוגסי. כיצד הדברים הגיעו לכדי עיגון בתקנון התוכנית המפורטת החלה? לא הוברר במסגרת שמיעת התיק. מכל מקום, הוראה זו של התוכנית המקומית החלה אינה מטיבה עם הנכס.

17. השמאית מטעם בנק התובעת, התייחסה לנושא בתחתית עמ' 8 לחוות דעתה וכלשונה ובהתייחס להקצאה של מקומות החניה לטובת אולמי לוגסי: "ההקצאה הינה תכנונית בלבד ולא קניינית. במידה ותירשם זיקת הנאה ברישומי ממ"י לטובת חלקה 32 הדבר יהווה מגבלה שתשפיע באופן ישיר על שווי הנכס". השמאית ביטון לא התייחסה למשמעות הכלכלית של המגבלה אותה היא מציינת בהסתייגות, ככול שתירשם זיקת הנאה, כאשר הצדדים אינם חלוקים על כך שלא נרשמה כל זיקת הנאה. מדוע לא ניתן בחווה"ד ביטוי כלכלי, האם בשל כך שמדובר בעניין זניח כלכלית? לא ברור וכאמור, גב' ביטון לא זומנה בידי התובעת להיחקר על חוות הדעת. בנוסף התברר כי התובעת עצמה, הייתה ערה לכך שיש משמעות שאינה מיטיבה עמה ולכן הזמינה חוות דעת משפטית מטעמה, אשר נופקה ביום 31.1.08 מאת עו"ד ענת מאירי, חוו"ד העוסקת בנושא החניה ושילוב התניה האמורה בתקנון התוכנית התקפה. במסגרת חוות הדעת מפרטת עו"ד מאירי כי התבקשה לבחון דרכים "לשחרר" את מחויבות החניה כלפי אולמי לוגסי. בחוות הדעת נסקרות תמיהות העולות מהוראות התוכנית החלה, וישנה קביעה לקשיים רבים ופגמים בהוראה זו של התוכנית, ובין היתר לאור כך שהוראת התוכנית כוללת מספר הוראות כמקשה אחת שלא קוימו. כך כדוגמא צוין הפגם ולפיו לא הוסדרה זיקת הנאה פורמלית. בהמשך מגיעה עו"ד מאירי למסקנה וכשיטתה אין ספק כי ההוראה המכפיפה את הנכס לצרכי חניה לטובת מגרש 32, אולמי לוגסי מחוסרת תוקף ואם אינה בטלה מעיקרה, ניתנת לביטול "ללא כל ספק", כלשונה. מוסיפה עו"ד מאירי כי קיומה הערטילאי של הכפיפות למגרש 32 צריכה להתבטל ולהימחק לבלי השאר זכר, (שוב, כלשונה של עו"ד מאירי). עוד קבעה עו"ד מאירי כי הפתרון לאולמי לוגסי לא צריך להיות באחריות התובעת. המלצתה המעשית לתובעת הינה לפנות ולבקש אישור תכנית מתקנת לתכנית החלה במסגרתה יובהר באופן חד משמעי שאין תוקף להוראת כפיפות החניה ושיש לעשות זאת מול הועדה המקומית.

18. למרות חד המשמעיות שבהמלצות עו"ד מאירי שהגישה חוות דעת לבקשת התובעת, התובעת לא עשתה דבר עם המלצות אלו. מפרוטוקול ישיבת הועדה המקומית מיום 26.7.09 עת הוגשה בקשה להיתר לשימוש לצרכי מסחר במקום תעשייה מאת התובעת, כלומר כשנה וחצי לאחר חוות דעת עו"ד מאירי, במסגרת דיון בבקשה להיתר שהגישה התובעת, התייחס מהנדס הועדה לכך שהנכס צריך להקצות לטובת אולמי לוגסי 70 מקומות חניה. יו"ר הועדה מיד לאחר מכן, הבהיר וחיווה דעתו ולפיה התב"ע עליה התבסס מהנדס הועדה, המחייבת הקצאת מקומות חניה מתוך הנכס לאולמי לוגסי, אינה חוקית. לא שוכנעתי כי בכך שהתובעת פעלה לצורך חניון "עילי" הדבר נבע דווקא בשל קשיים ביישום המלצות עו"ד מאירי ולא בשל סיבות אחרות שהתובעת יכולה הייתה להצביע עליהן. מסקנת הדברים הינה שהתובעת לא פעלה בהתאם לחובתה לצמצם הנזקים להם טענה כאשר יודגש שאין מדובר בחוו"ד מטעם הנתבעים, אלא חוות דעת מקצועית מטעם התובעת ומחדל זה משמש כנסיבה נוספת התומכת בגרסת הנתבעים.

האם התובעת ידעה על נושא החניה עובר לחתימתה על ההסכם הראשון ביום 30.11.06

19. נקודת המוצא לה טוענת התובעת הינה שנושא החניה היה צריך להיות כחלק מהצהרות המוכרים בהסכם שבין הצדדים. מאידך, טוען עו"ד קיוויתי כי פיני ביקש שהדבר לא ייכלל בהסכם שכן הדבר יכול להרתיע שלא בצדק את הבנק של התובעת בהערכת הנכס. טענה התובעת כי בעסקה לא נלקחה משכנתא אלא שברור כי הנכס היה ברקע מבחינת התובעת, כבטוחה שכן נושא האפשרות שהנכס ישמש כבטוחה לתובעת נזכר בהסכם ואף התובעת עצמה, צירפה לתביעתה חוות דעת שמאית שנערכה מטעם הבנק של התובעת. הנתבעים טוענים כי אישורו של עו"ד קיוויתי על קבלת המידע מהם, פוטרת אותם מכל חבות שהרי עוה"ד ייצג בעסקה את התובעת תוך שנטען כי המידע הועבר לתובעת והתוכנית המקומית צורפה כנספח להסכם, עובדה המחזקת את טענות הנתבעים לגבי ידיעת התובעת על נושא החניה.

20. לטענת התובעת, ויתור עוה"ד על עדותה של המתווכת לעסקה, הגב' רותי טרבלסי וכן של בנה, היזם מר גבי טרבלסי מחזק את טענותיה. איני מקבל טענה זו. אם מלכתחילה, סברה התובעת כי עדים אלו יכולים לסייע לגרסתה, יכולה הייתה להצהיר מלכתחילה על כוונתה לזימון עדים אלו מטעמה ולא להמתין עד להודעת עוה"ד כי בכוונתו לזמן עדים אלו כעדי הגגה. לפיכך, כאשר ניתנה הודעה בידי ב"כ עוה"ד על כי לאור אישורו של פיני ולפיו התייעץ עם מר גבי טרבלסי, אין עוד צורך בזימון העדים, לא מצאתי כי בדבר יש בכדי להוות חיזוק לגרסת התובעת. אני מתקשה לקבל כי עסקה בהיקף שכזה, בה מתייעצת התובעת עם היזם הרלבנטי אשר מצוי ומעורה היטב בהליכי התכנון המקומיים, התובעת אינה בודקת את הוראות התוכנית החלה, אשר צורפה להסכם שבין הצדדים. הנתבעים הביעו תמיהה מדוע לא זומן מר שי חג'ג' שותפו של התובע, ומנהל משותף בתובעת, אשר היה באותה עת חבר מועצת מרחבים ומזה שנים מכהן כיו"ר המועצה האזורית, כמי שיוכל להעיד ולתמוך את גרסתה של התובעת. פיני העיד על כי התייעץ עם שי בכל עניין. יש קושי באי הזימון שהרי התובעת טוענת כי העסקה נשוא התיק הייתה מהותית ודרמטית לעסקיה, וכי העסקה גרמה לנזקים כבדים ביותר עקב אי הגילוי הנטען. אלא שאני מתקשה לקבל את גרסת התובעת ולפיה מנהליה שרכשו את הנכס לצרכי יזמות, לא פעלו כלל לבדוק את התוכנית החלה ולמעשה היו "תמימים" בעסקאות נדלן ובעסקים. הדבר אינו סביר בעיני. לא סביר בעיני כי מנהלי התובעת התבססו אך ורק על הצהרותיהם של מוריס וחורי ורק על עוה"ד שיעשה את כל הבדיקות עבורם. לחיזוק התמיהה אפנה לכך שהוכח כי בשלושת המועדים בהם נחתם ההסכם שבין הצדדים, הדבר לא נעשה במשרדו של עוה"ד נסיבה התומכת בטענת הנתבעים ולפיה אין מדובר בתובעת ומנהליה שהינם חסרי ניסיון בעסקים ובנדל"ן.

21. הגשת התביעה בשיהוי רב, ביום 20.1.14, כאשר ההסכם נחתם לראשונה ביום 30.11.06, ללא כל טרוניה כנגד מי מהנתבעים עד להגשת התביעה, ללא כל מכתב התראה ללא כל דרישה לתיקון קודם להגשת התביעה מחזקת את טענת הנתבעים שהתובעת ידעה על נושא החניות בזמן אמת. התובעת פנתה לעו"ד מאירי אשר הגישה את חוות דעתה ביום 31.1.08. התברר כי התובעת שיש לה טענות רבות כנגד עוה"ד המשיכה בשנים שלאחר מועד הגילוי כשיטתה לשכור את שירותיו בעניינים רבים ומגוונים. לא רק זאת, אלא שפיני הפך להיות המתמחה של עו"ד קיוותי ולאחר שסיים את לימודי התואר הראשון במשפטים, לאחר מועד הגילוי הנטען. אם לשיטתו של פיני, עוה"ד הינו רשלן שגרם לו נזקים כה כבדים, הכיצד פונה הוא להתמחות אצלו? פיני אף מביא להכרעת עו"ד קיוויתי כבורר סכסוך שיש לו בקשר עקיף לנכס עם גורם קשור, שותף בעסקאות אחרות, מר אבישי אטיאס. אם נושא החניה היה כה דרמטי וכה מהותי בחייה של התובעת, עד כדי כך שנאלצה כטענתה למכור את הנכס בשלהי 2008, הדברים אינם מתיישבים ומחזקים את גרסת הנתבעים. עוד יש לתהות על כך שהתובעת המשיכה בתשלומים למרות מה שנודע לה, וזאת בהתאם לאמור בסע' 36 לתצהירו של עו"ד קיוויתי ולפיו הפיקדון על חשבון רכישת הנכס שולם בתאריכים 30.8.07 ועד 5.9.07 בסך של 937,279 ₪. אם עובר לתשלום זה התגלתה כשיטת התובעת הפרה יסודית ומהותית של ההסכם, יכולה הייתה היא שלא לשלם הכספים או לשלם תחת מחאה אולם מה שעלה מהראיות הינו שבזמן אמת, למרות "הגילוי", התובעת המשיכה בתשלומים כרגיל.

22. עדות מהותית אשר תומכת בגרסת הנתבעים הינה עדות הגב' יפה אוזן, מזכירת הועדה אשר התייחסה באופן ברור לכך שפיני ביקש וקיבל מידע בטרם נעשתה העסקה וידע על נושא החניה. גב' אוזן הבהירה מדוע נושא החניה המדובר נחרת בזיכרונה כדברי העדה, מדובר כשיטת גב' אוזן במקרה חריג ביותר בו נקבע בידי הועדה המחוזית כי מגרש 204, הנכס, יהיה כפוף לזכויות חניה של מגרש אחר, מגרש 32 אולמי לוגסי והנושא היה מוכר לה היטב גם בשל כך שהנושא קשור ליזמות של מתחם מסחרי גדול לעיר נתיבות. עדותה של הג' אוזן הייתה סדורה וברורה ושוכנעתי כי כאשר זכרה שפיני פנה אליה ושהיא שוחחה עמו לפני המועד שבו התובעת רכשה את הנכס, גם אם לא זכרה במדויק את השנה שבה פנה אליה פיני ושוכנעתי מאותנטיות ההסבר שלה כיצד זכרה היא את השיחה עם פיני אשר קיבל ממנה מידע רלבנטי ובכלל זה את המידע באשר לכפיפות הנכס מבחינת חניה לפי התוכנית לאולמי לוגסי. לפיכך נדחות טענות התובעת כנגד עדותה של הגב' אוזן.

סיכום ביניים בדבר ידיעתה של התובעת

23. שקלתי את העדויות, והראיות הנסיבתיות שהובאו בפני תוך מתן משקל מיוחד לעדותה של מזכירת הועדה הגב' אוזן, מסקנתי הינה שעדיפה בעיני גרסת הנתבעים ולפיה מר פיני חג'ג' בשם התובעת ידע על נושא החניה עובר לחתימת ההסכם בפעם הראשונה ביום 30.11.06 על פני טענתו של פיני ולפיה לא ידע על הנושא כלל עד לפעולת השמאית מטעם הבנק שלו לבדיקת הנכס. מכאן שאין מנוס מהקביעה העובדתית ולפיה התובעת ידעה על נושא החניה בטרם ההתקשרות בהסכם עם החברות המוכרות, קביעה עובדתית שמשמעותה בכול הנוגע לקיומה של עילת התביעה ברורה. משמעות הדברים הינה גם בכך שהנני קובע כי העדר האזכור של נושא החניה בהסכם שבין הצדדים נבע מבקשת התובעת "להצנעת" הנושא על מנת שהדבר לא יכביד עליה ביחסיה מול הבנק שלה כטענת עוה"ד.

העדר הקטנת נזק והעדר קשר סיבתי

24. הנתבעים טענו לחילופין כי התובעת כשלה בהוכחת העמידה בחובת הקטנת הנזק למקרה שתוכח חבותן, ולאור הקביעה בדבר ידיעת התובעת דומה שאין עוד צורך להרחיב בנושא זה. בכול הנוגע להעדר עמידה בחובת הקטנת הנזק, כבר פורט כי התובעת יכולה הייתה לפעול בהתאם לחוו"ד עו"ד מאירי אולם לא נקטה בכול פעולה, ואיני סבור כי בפעולות אחרות כמו תכנון חניון עילי יש בכדי לצמצם את הנזק שניתן היה להיעשות, כשיטת התובעת עצמה בדרך פשוטה ויעילה אחרת ומכל מקום לא הוכח כי יזום החניון העילי היה הפתרון שהוצע רק בשל אותה רשות שימוש בחניה לטובת אולמי לוגסי. טענו הנתבעים להעדר קשר סיבתי שבין חבותם ככול שתוכח לנזק הנטען. לא ברור בפועל ולא הוכח בידי התובעת כי מה שמנע ממנה מימוש בתמורה גבוהה יותר עת מכרה את הנכס היה נושא החניה.

החבות בהיטל השבחה

25. סע' 6 להסכם בין הצדדים קבע בזו הלשון, (וההדגשות הינן במקור):

"ההוצאות הכרוכות בהעברת הזכויות במקרקעין משמם של כל אחד מהמוכרות לשמה של חי ביטוחים...בע"מ תחולקנה כדלקמן:

כל המסים וההוצאות לרבות, מס שבח מקרקעין, מס מכירה, מס רכוש, היטל השבחה – זה המתחייב משינוי הייעוד מ"תעשיה" ל"מסחר", ותשלומי החובה האחרים החלים על המקרקעין, עד לחתימת הסכם זה, גם אם לא נגבו עד היום, תשאנה בהם המוכרות, כל אחת לפי מחויבותה שעפ"י הדין וישולמו על ידה ועל חשבונה".

26. לטענת התובעת, ההסכם צפה כי בעתיד, ישונה הייעוד של הנכס מתעשייה למסחר, ולכן, זכאית היא להצהרה ולפיה כאשר יגיע מועד תשלום היטל ההשבחה העתידי, הנתבעים יצטרכו לשאת בו. התובעת מפנה לטבלה שבסע' 2(ה) להסכם המכר שם יש פירוט בין החברות הנתבעות מי יישא באיזה מס והפירוט כולל היטל השבחה. לטענת התובעת, לשון ההסכם ברורה והחבות הינה על הנתבעים. לשיטת התובעת עדותו של פיני בנושא זה ברורה ויש להעדיף את גרסתו על פני גרסתו של עו"ד קיויתי שערך את ההסכם וטען כי כוונת הסעיף כטענת הנתבעים. לשיטת התובעת, הפרשנות היחידה להוראת ההסכם האמור הינה שהנתבעים לוקחים על עצמם את היטל השבחה, ובהעדר כל תוכנית תקפה קיימת, ברור לשיטת התובעת כי הנתבעים "לוקחים" על עצמם את האחריות להיטל ההשבחה כשישונה הייעוד. המיוחס בידי התובעת כנגד עוה"ד הינו שלא שמר על זכויותיה ולא דאג לפיקדון הולם להבטחת היטל ההשבחה הצפוי. מנגד טוענים הנתבעים כי הסעיף החוזי ברור והפרשנות הפוכה לפרשנות התובעת ושיש להסתמך על עדותו של עורך ההסכם עו"ד קיוויתי שטוען כנגד פרשנות התובעת. נטען כי הפרקטיקה הינה שתשלום היטל ההשבחה חל לאחר יום מכירת מקרקעין על הרוכש שאין כל היגיון לנטילת אחריות בידי הנתבעים להיטל שהינו בעל זיקה לתוכנית עתידית שיוזם רוכש המקרקעין. כן נטען כי אם שווי העסקה כרוך בנטילת האחריות להיטל ההשבחה שהינו משמעותי, היה קושי לקבוע את שווי העסקה מול מס שבח ולכן הפרקטיקה הנוהגת הינה שהמוכר אינו נושא בהיטל השבחה לתוכנית עתידית. לגבי סעיפים אחרים בהסכם נטען כי אלו קשורים לעסקה שנערכה בשנת 2006 בין הנתבעת 1 לנתבעת 2. טוענים הנתבעים כי ישנה הגבלת מועד מבחינת החבות בהיטל השבחה שהינה ליום ההסכם. עוד טוענים הנתבעים כי התמורה לנכס שיקפה נכס שייעודו תעשייה ולא מסחר והדבר בא לידי ביטוי באותה חוות דעת שמאית שצורפה. מוסיפים הנתבעים כי ההסכם כלל הוראה ולפיה התובעת היא שביקשה לקדם את יזמות המקרקעין ולא הייתה מחלוקת על כך. לגבי כספי הפיקדון שקבעו הוראות ההסכם שיוותר בידי עוה"ד לתשלום מסים, ציינו הנתבעים כי התובעת עצמה הסכימה להפחית את הסכומים.

27. שקלתי את טענות הצדדים ואני דוחה את הפרשנות שהתובעת נותנת לסע' 6 להסכם. בפתח הדברים, יש לציין כי ניסוח סע' 6 להסכם מסורבל, ויכול להביא לפרשנות כפי שטוענת לה התובעת, בין היתר בשל כך שלשון סע' 6 מאזכרת את נושא שינויי היעוד מתעשייה למסחר. אולם במכלול, מסקנתי הינה שפרשנות התובעת אינה סבירה ולשון ההסכם מטה את הכף לטובת גרסת הנתבעים, שכן פרשנות התובעת אינה מתמודדת עם הסיפא של ההסכם, המתייחסת לפסקה ולפיה החבות בהיטל ההשבחה הינה למה שחל "עד לחתימת הסכם זה". ההסבר של עוה"ד, שניסח את ההסכם, הינו שביקש להבהיר ולמנוע כל ספק, שאם מס כלשהו חל, גם אם לכאורה אין כל תכנית חדשה המחייבת היטל השבחה, עד ליום חתימת ההסכם מדובר על מחויבות של המוכרים. מדובר בזהירות הננקטת על ידי עורך ההסכם והינה סבירה בעיני. בפרט, כאשר נערכה עסקה בין החברות הנתבעות לבין עצמן בשנת 2006 . הטבלה בסע' 2(ה) להסכם מפרטת את החובה של מי מהחברות המוכרות, בינן לעצמן, להמצאת אישורים כאלה או אחרים ובין היתר אישורים על העדר חוב היטל השבחה. לשון ההסכם ברורה בעיני, למרות הניסוח ה"מסורבל". לשון ההסכם נועדה להגן על התובעת שהייתה הרוכשת בעסקה. מלשון ההסכם עולה פתרון למצב שבו יתברר בדיעבד כי ליום ההסכם, הייתה חבות כלשהי הקשורה להיטל השבחה, אם יתברר כי בכל זאת ישנה תוכנית לשינוי יעוד שהצדדים לא היו ערים לה, במקרה כזה, החבות לא תוטל על התובעת, אם נוצרה עד למועד ההסכם. לפיכך, לאור כך שלשון ההסכם ברורה, אין צורך לבחון את אומד דעת הצדדים.

28. גם אם הייתי בוחן את אומד דעת הצדדים, לא הייתי מגיע למסקנה אחרת. הפרקטיקה הינה שעבור יזמות עתידית ובכלל זה שינוי מתעשייה למסחר, הבעלים העתידי בעת שינוי הייעוד הוא הנושא בהיטל ההשבחה. גם אם טוענת התובעת שהוצג בפניה מצג ששינוי היעוד פשוט וקל, מסקנתי הינה שלא כך הוצג, אם המוסכם היה שהחברות המוכרות נושאות בהיטל ההשבחה, סביר היה למצוא את ההתחייבות בסעיף חוזי נפרד. אין מדובר בהתחייבות של מה בכך ושוכנעתי כי לשני הצדדים היה ברור שמדובר בסכומים משמעותיים ושהפיקדון לא נועד להבטחת אותו היטל השבחה עתידי. חזקה על התובעת שלא הייתה מסכימה לבקשת המוכרות להפחית את סכום הפיקדון לאחר שהעסקה למעשה כבר "נסגרה". לדברים יש להוסיף כי התובעת כשלה בהבאת ראיות להוכיח כי מדובר בעסקה שמחירה כולל את התשלום העתידי של היטל ההשבחה. עיון בחוות הדעת שהוגשה מטעם התובעת, זו שהוכנה לבקשת הבנק של התובעת בשעתו, מעלה כי השמאית קבעה שווי עכשווי, לפי הייעוד לתעשייה, התואם את התמורה בעסקה כטענת הנתבעים. עיון בחוות הדעת שכזכור, הוגשה ע"י התובעת, בעמ' 10, סע' 6.1 (ד), מעלה כי השמאית ציינה כי: "הוצגו בפניי אישורים בדבר תשלום היטל השבחה מיום 21.1.07 לכל אולם", כלומר אזכור זה בחוות דעת השמאית תומך בטענת הנתבעים ולפיה ההתייחסות הייתה למען הסר ספק בין היתר לאור עסקאות שביצעו ביחידות מתוך הנכס, החברות הנתבעות בינן לבין עצמם.

29. סיכומם של דברים, אני דוחה את טענת התובעת ולפיה בהתאם להסכם, על הנתבעות 1-4 לשלם את היטל ההשבחה העתידי בשל שינוי יעוד למסחר. בהתאם, נדחית טענת הרשלנות שנטענה נגד עורך הדין. כאן יש להוסיף כי בכול הנוגע לגובה הפיקדון הנמוך כשיטת התובעת, כמקים חבות לעורך הדין, בהעדר מחלוקת כי הערבים להסכם, סופר וחורי שהינם אנשים אמידים ללא כל חשש חדלות פירעון, גם אם כל טענות התובעת היו מתקבלות, אין די בחישובים לגבי גובה הפיקדון, כאשר כפי שפורט לעיל, גובה הפיקדון כפי שהוסכם מחזק את המסקנה שיש לקבל את גרסת הנתבעים ולפיה אומד דעת הצדדים הייתה שהיטל ההשבחה העתידי לגביו טענה התובעת, לא חל על הנתבעים.

שאלת הנזק

30. אתייחס לחלופין לשאלת הנזק כאשר מסקנתי הינה שגם אם הייתי קובע חבות, כשלה התובעת בהוכחת הנזק. לטענת התובעת, כפי שעלה מעדותו של פיני, נעשו ניסיונות לפתרון ומציאת תחליפים למגבלה הממשית שעל הנכס, אולם בהעדר מענה לבעיות שעלו, גבר הלחץ הכלכלי ונוכח ההפסדים הנובעים מעסקת המקרקעין ומתוך מצוקה ובלית ברירה על מנת למזער נזקים, החליטה התובעת למכור את המקרקעין. כזכור, ההסכם מיום 21.1.07 נוקב בתמורה שהינה סך של 1,087,000$, סך שהינו למועד העסקה, בסדר גודל של 4,000,000 ₪. לפי הסכם מיום 12.11.08 נמכרו מחצית מהזכויות בנכס לדנישרא בסך של 3,833,838 ₪. לפי הסכם מיום 25.12.08 מחצית הנכס נמכרה לחברת גלובוסנטר בע"מ בסך 3,000,000 ₪. סכום המכירה הכולל הינו 6,833,838 ₪. בתוך פחות משנתיים הנכס נמכר ברווח ברוטו בשיעור של כ – 70%. קשה מאוד לקבל טענות כביכול "גבר הלחץ הכלכלי", "מצוקה", "בלית ברירה" וכיו"ב. אין מניעה שרוכש נכס יתבע את מי שמכר לו, כאשר צפה לרווח גדול יותר אשר לא התקבל עקב הסתרת מידע, אם כך יוכח, אולם מכאן ועד ל"תשדורת" של "מצוקות" "והפסדים" הדרך רחוקה ולא היה כל מקום להצגת מצב הדברים הכלכלי כסוג של "נפילה" כלכלית בעסקה.

31. אתייחס לרכיבי התביעה כמפורט בסעיף 111 לכתב התביעה בו פורט כי התביעה לצרכי אגרה הועמדה על סך של 4,000,000 ₪ והנזקים שפורטו לגביהם טענה התובעת כי אינם מהווים את מלוא הנזקים הכספיים שהינם, כטענת התובעת, גבוהים באופן ניכר ממה שפורט. התובעת פירטה פיצוי מוסכם בסך 523,000 ₪. בנוסף, הוצאות לעבר בסך 869,495 ₪ והוצאות עתידיות המוערכות בסך 1,000,000 ₪. התובעת טענה לפיצוי בסך 4,000,000 ₪ שהינו עבור הפרש שווי הנכס בין השווי ללא פגם לעומת השווי עם הפגם. התובעת טענה להפסדי ריבית בסך 1,350,000 ₪. בנוסף נתבעו נזקים כלליים בסך של 500,000 ₪. חלקה השני של התביעה הינה לסעד הצהרתי בדבר חובת הנתבעים לשלם את היטל ההשבחה כאשר יאושר שינוי היעוד של המקרקעין מתעשייה למסחר. בכול הנוגע לחלק הראשון של התביעה, במצטבר, התובעת טוענת לפיצוי בסכום העומד על סך של 8,242,495 ₪.

32. אחזור על הנתונים בקצרה. נכס נרכש בסכום של כ 4,000,000 ₪, נמכר לאחר פחות משנתיים בסך של כ – 6,800,000 ₪. התביעה מוגשת בשל טענות לנזקים אדירים שנגרמו בעסקה, כלומר טענות למחדלי הנתבעים שבלעדיהם הרווח היה גבוה יותר ולכן נתבע פיצוי בסך כולל של 8,242,494₪ אשר הועמד לצורכי אגרה על סך של 4,000,000 ₪. התובעת אף הוסיפה וטענה כי הסכום המצטבר כנזק אינו משקף את מלוא הנזקים.

הדעת מתקשה להבין את המספרים והסכומים וכיצד הדברים מתיישבים זה עם זה. בולטת בהעדרה חוות דעת שמאית לתמיכה בטענות התובעת. השמאית אשר ביולי 2007 ביצעה עבור בנק התובעת עבודת שמאות, לא ממש התייחסה לנושא הנטען בידי התובעת אלא בקווים כלליים. היה מצופה מהתובעת להגיש ראיה אלמנטרית מסוג שכזה כדי שניתן יהיה להבין וכדי שתוכל לשכנע בהיקף הנזק הנטען. התובעת הייתה צריכה בדרך של חוות דעת שמאית לתת ביטוי לשוויו הכלכלי של הפגם הנטען והאם בכלל מדובר בעניין מהותי. הנזק הישיר לו טוענת התובעת, נזק הגבוה משווי הנכס, נזק בסך 4,000,000 ₪ מופרך על פניו ואינו הגיוני. חזקה על התובעת כי אם אכן היה מדובר בנזק שאינו בגדר זוטי דברים, שהייתה מביאה חוות דעת שמאית ולא ניתן כל הסבר להימנעות שבהבאת חוות דעת שכזו. כידוע, על תובע להוכיח את נזקיו והתובעת כשלה בהוכחת הנזק הישיר והמהותי לו היא טוענת. התובעת כשלה בהוכחה ולפיה הנושא של החניה היה בעל השלכה על ערך הנכס. לעניין זה, קובעת ההלכה הפסוקה כי הנטל להוכחת הנזק והעמדת תשתית עובדתית לקביעת שיעור הפיצוי מוטל על הטוען לו, ואין להשאיר הדבר לאומדנו של בית המשפט, כאשר הטוען לנזק יכול היה להביא נתונים וראיות לקביעת הפיצוי, (ראו: ע"א 355/80 אנסימוב נ' טירת בת שבע פ"ד לה(2), 800).

הפיצוי המוסכם.

33. לא ברור כיצד ניתן לטעון לפיצוי מוסכם שהינו פיצוי במקרה של הפרה יסודית במצטבר לפיצוי בשל ראשי נזק נוספים. לטענת התובעת הכחשת חבות הנתבעים בהיטל השבחה מהווה הפרה יסודית של ההסכם. לטענת התובעת העדר הגילוי מהווה הפרה יסודית של ההסכם. מרכיב פיצוי זה הינו מרכיב שאינו מצריך הוכחה וככול שהייתה נקבעת חבות, היה מקום לפסוק פיצוי מוסכם ללא צורך בהוכחת נזק, אולם כפי שפורט בחלק הקודם של פסק הדין, התובעת לא עמדה בנטל השכנוע להוכחת החבות של הנתבעים בפיצוי המוסכם. בפרט, לא ברור כיצד ניתן לטעון לחבות עוה"ד בפיצוי מוסכם.

הוצאות שהוצאו ע"י הרוכשים מהתובעת, חברות דנישרא וגלובוסנטר

34. התובעת טוענת לנזקים שהינם הוצאות שנגרמו לחברות שרכשו ממנה את הנכס, הוצאות עבר בסך של 869,495 ₪ בהתאם למסמך מיום 14.1.14, (כלומר שהוכן 6 ימים לפני הגשת התביעה) וכן הוצאות עתידיות המוערכות בסך של 1,000,000 ₪. אלא שבכול הנוגע לנזקי העבר, אותם נזקים לפי רשימה שהמציאה התובעת, לא הובאה כל ראיה לקשר שבין הוצאות אלו של החברות הרוכשות מהתובעת לבין חיוביה של התובעת. מדובר בסכומים שהתובעת הודתה שלא שילמה בפועל. מן הדין היה להביא לעדות את עורך המסמך. עיינתי במסמך אודות הוצאות החברות הרוכשות. כך למשל, ישנו רכיב הוצאה שהינו תשלום לעו"ד אלי וילצ'יק בסך של 104,818 ₪ בשל התנגדות מסיקה ושמואל לוגסי. היה מצופה שהתובעת תביא ראיות לקשר שבין הוצאה זו שנגרמה לחברות הרוכשות מהתובעת לחבותם הנטענת של הנתבעים אולם התובעת כשלה מהבאת כל ראיה בנוגע להוצאות נטענות אלו. בכול הנוגע להוצאות עתידיות בסך 1,000,000 ₪ לא הונחה כל תשתית עובדתית לאפשרות שהתובעת תחויב בהוצאות בסכום כלשהו בזיקה לחבות נטענת של מי מהנתבעים. יתרה מכך, עיון בהסכמים שצירפה התובעת מול הרוכשים ממנה, למשל, הסכם מול גלובוסנטר מיום 25.12.08 סע' 3.3. שם החברה הרוכשת מצהירה שלא יהיו לה כל טענות כנגד התובעת. אם כך, הכיצד טוענת התובעת להוצאות שתצטרך לשאת בהן מול החברות שרכשו ממנה?

נזקי ריבית והוצאות נוספות

35. התובעת פירטה סכום של 1,350,000 ₪ נזקי ריבית עבור כספים מעוכבים. כן פירטה התובעת נזק כללי בסך של 500,000 ₪. התובעת אף ציינה כי אלו אינם הנזקים הסופיים העולים בהרבה על מרכיבי הפיצוי שנתבעו. בתביעה אזרחית צריך להביא ראיות, והתובעת כשלה ולא הצליחה להביא כל ראיה להוכחת מרכיבי פיצוי אלו. יש להוסיף כי בחצי פה נטענו טענות שיש להביא בחשבון נזקים נטענים נוספים למשל תכנון חנייה עילית בנכס לפי התוכנית החדשה וכיו"ב אולם אף לטענות לנזקים נוספים אלו, לא הובאו ראיות כנדרש להוכחת הנזקים הנוספים הנטענים בידי התובעת.

גובה היטל ההשבחה

36. עניינה של התביעה בחלק הנוגע להיטל ההשבחה הינו סעד הצהרתי ולפיו חייבים הנתבעים לשלם את היטל ההשבחה שיוטל בשל השבחת הנכס מייעוד של תעשייה לייעוד של מסחר. כפי שפורט לעיל, נדחתה טענת התובעת לחבות הנתבעים בשל היטל ההשבחה האמור. גם אם הייתי קובע אחרת, הסעד המרבי אותו יכולה הייתה התובעת לקבל, לאור הנטען בכתב התביעה הינו סעד הצהרתי. יש לציין כי לא ברור מדוע התובעת הגישה תביעתה בשל רכיב זה לשיעורין ומדוע לא יכולה הייתה להביא ראיות למשל באמצעות חוות דעת שמאית, לשלם אגרה בשל רכיב תביעה זו ולקבל את הסעד המלא ולא סעד הצהרתי חלקי שיכול ויביא להתדיינויות נוספות בעתיד. לפיכך, גם אם הייתי קובע חבות של הנתבעים בהיטל ההשבחה הנטען, ללא שכתב התביעה מפרט סעד כספי, אין מקום להיעתר למבוקש בשלב סיכומי התובעת ולחייב את הנתבעים כדרישת התובעת בכול חיוב כספי או ליתן סעד כספי לפי אומדנו של בית המשפט או ליתן סעד שמהותו כספית, דוגמת הדרישה להוראה בדבר העברת כספי הפיקדון שאצל עו"ד קיוויתי בשל טענות התובעת לחיוב הנתבעים בהיטל השבחה שכן בכך תהיה עקיפה שאינה כדין של הכלל ולפיו לא ניתן ליתן לתובע סעד אותו לא ביקש בכתב תביעתו.

37. לפיכך, בהעדר נזק, גם אם הייתה נקבעת חבות, לא ניתן היה להורות על סעד אופרטיבי של פיצוי לתובעת, קל וחומר לאחר קביעת העדר חבות הנתבעים.

המקובץ מכל אמור לעיל הינו שדין התביעה להידחות על כל חלקיה, ולאור דחיית התביעה, נדחית גם ההודעה לצד שלישי שהוגשה כנגד עוה"ד.

התובעת תישא בהוצאות ובשכ"ט ב"כ הנתבעים בסכום כולל של 90,000 ₪, (שיחולקו לשלושה חלקים, שליש לנתבעים 1,4 שליש לנתבעים 2,3 ושליש לנתבע 5).

זכות ערעור בתוך 45 יום לבית המשפט העליון

ניתן היום, ד' תשרי תשע"ח, 24 ספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.