לפניי תביעה בעניינם של ליקויי בנייה שנתגלו בבניין ברחוב קק"ל 15 בגבעתיים. עניינה גם בתביעה בגין ירידת ערך ובכלל כך בגין אי השלמת רישום הבית המשותף.

רקע

1. התובעת מס' 1 היא נציגות הבית המשותף המצוי ברחוב קק"ל 15 בגבעתיים, הידוע כחלקה 312 בגוש 6167. התובעים מס' 2-17 הם בעלי דירות בו, המצויות בסמיכות לרכוש המשותף בבניין, הצמוד לדירותיהם (להלן: "נציגות הבניין", "הבניין", "דיירי הבניין" ו- "הרכוש המשותף", בהתאמה; נציגות הבניין ודיירי הבניין להלן יחדיו: "התובעים").
2. הנתבעת 1 היא חברה קבלנית שבנתה, בין בעצמה ובין באמצעות אחרים, את הבניין (להלן: "הנתבעת") (ס' 6 לכתב התביעה).
3. ביום 1/1/2006 נחתם הסכם קומבינציה לשם הקמת הבניין בין הנתבעת לבין בעלי הקרקע דאז, הם התובעים 2-3 והגב' עמיעד מרים (צורף כנספח 1 לכתב התביעה) (להלן: "הסכם הקומבינציה").
4. הנתבעים 2-6 הצהירו בהסכם הקומבינציה כי הם בעלי המניות והמנהלים היחידים של הנתבעת ו/או של חברות שהינן בעלות הזכויות בה (עמ' 38 להסכם הקומבינציה) (הנתבע 2 להלן: "מר אייזנברג"; הנתבע 6 להלן: "מר אודלס").
5. הנתבעת גם חתמה על הסכמי מכר אל מול חלק מדיירי הבניין (להלן: "הסכמי המכר").
6. הבניין אוכלס בחודש יוני 2010 (סעיף 14 לכתב התביעה).
7. במסגרת הדיון שבפניי אוחד הדיון בעניינן של שתי תביעות שהוגשו כנגד הנתבעים בנוגע לבניין.
8. ביום 15/5/2015 מיניתי את המהנדס מר דן אורמן לשמש כמומחה מטעם בית המשפט בתביעה זו (להלן: "מומחה בית המשפט").

מומחה בית המשפט הגיש חוות דעת מטעמו מיום 20/4/2015. כמו כן, הגיש את תשובותיו לשאלות הבהרה מן הימים: 27/7/2015, 7/9/2015 ו- 27/12/2015 ("חוות דעת מומחה בית המשפט", "מכתב הבהרות מיום 27/7/2915" ו- "מכתב הבהרות מיום 7/9/2015", בהתאמה). הצדדים לא ביקשו לחקור את מומחה בית המשפט.

1. ביום 11/7/2016 הצדדים הגישו לבית המשפט רשימת פלוגתות ומוסכמות משותפת ("רשימת הפלוגתות והמוסכמות").
2. המוסכמות הן כדלקמן:

• ליקויי הבנייה – בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט, עלות תיקון ליקויי בנייה שנתגלו בבניין עומדת על סך של 71,450 ש"ח (לא כולל מע"מ, פיקוח ורווח קבלני) ו- 3,450 ש"ח לפי מכתב ההבהרות מיום 27/7/2015.

עלות התיקונים שאינה שנויה במחלוקת היא 65,900 ש"ח (71,450+3450-9,000) (ולשם הבהרה: 9,000 ש"ח בגין שסתום). בנוסף: תוספת בגין פיקוח הנדסי עומדת על סך של 10% מהסכום; הסכומים צמודים למדד תשומות הבניה לחודש 1/2015; ככל שהנתבעים לא יהיו זכאים לתיקון הליקויים בעצמם יש להוסיף רווח קבלני.

• ירידת ערך – קיימת ירידת ערך בגין היעדר מדרכות בצדי הרמפה בסך של 10,000 ₪; קיימת ירידת ערך לחניות 6,7,24 ו- 29 בסך של 17,750 ש"ח; קיימת ירידת ערך לחניות 27 ו- 28 בסך של 4,700 ש"ח; לגבי קירוי חניות: החניות לא מקורות. מומחה בית המשפט קבע ירידת ערך בסך של 30,000ש"ח.

הצדדים חלוקים עם זאת בנוגע לזכאות התובעים בגין ירידות ערך אלו.

• עלויות חוות הדעת – עלות חוות הדעת מטעם התובעים, מסתכמת בסך של 6,760 ש"ח; ועלות חוות הדעת מטעם הנתבעים, מסתכמת בסך של 3,510 ₪; עלות חוות דעת מומחה תנועה מטעם התובעים, עומדת על סך של 6,318 ש"ח; ועלות חלק התובעים בחוות דעת מומחה בית המשפט, עומדת על סך של 7,245 ש"ח.
• רישום הבית המשותף: המועד האחרון לרישום הוא חודש אוגוסט 2012. במועד הגשת התביעה טרם נרשם הבניין כבית משותף. במסגרת הסכם הקומבינציה נקבע פיצוי מוסכם בסכום של 1,000 $ לכל חודש איחור ברישום.

1. הפלוגתות, בהן נדרשת הכרעה, הינם, בתמצית, כדלקמן:

• למי מהתובעים קיימת זכות תביעה;
• חיוב הנתבעים בעצם הצורך בביצוע תיקונים ובעלותם;
• החבות להתקין חדר עגלות והעלות הכרוכה בכך; ליקוי בגין חדירת מי ביוב למרתף; הצורך בהחלפת ריצוף ברמפת הכניסה הצפונית ועלותה; הצורך בביצוע התאמות למחסום זרוע ועלותה; הצורך בהחלפת ריצוף בלובי ועלותה.
• לעניין תיקון הליקויים – האם נדרשו הנתבעים לתקן את התיקונים; האם יש ליקויים שהנתבעים לא תיקנו או תיקנו באופן לקוי; האם ניתנה לנתבעים הזדמנות לתקן את הליקויים.
• האם התובעים 7-8 זכאים לקירוי חניות 27 ו- 28. אם כן – באיזה אופן, אם לא – האם נגרמה ירידת ערך.
• אי רישום בית משותף – האם קמה זכאות לפיצוי בגין אי רישום הבניין כבית משותף. האם יש זכאות לפיצוי מוסכם, באיזה היקף ולמי מהתובעים. באם קיימת זכאות לפיצוי מוסכם: האם יש לבצע הפחתה ומהו החלק אותו יש לשלם למי מהתובעים.
• האם נגרמה עוגמת נפש;
• זכאות התובעים להחזר עלות חוו"ד המומחים; גובה שכ"ט עו"ד לתובעים, אם בכלל.

1. לגבי התובעים 4 ו- 12 (רוני שדה ואלברטו סלה), הושג הסדר דיוני שקיבל תוקף של החלטה ביום 25/3/2018. הסדר זה יחול בעניינם. אין עם זאת הכרח לצורך ההכרעה הנדרשת לפרטו מעבר לציון זה.

עיקרי טענות הצדדים

1. התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם, בנו באיכות ירודה שלא בהתאם לתקנים, תוך קיום ליקויי בנייה ניכרים לבניין ולדירות בסביבת הרכוש המשותף.

התובעים מוסיפים וטוענים כדלקמן;

1. הנתבעת איבדה את זכותה לתקן את הליקויים בבניין, בין משום שלא עשתה כן במועד, ובין משום שגם תיקונים שעשתה, לא צלחו.

לטענתם, בסמוך לכניסת דיירי הבניין לבניין אותרו ליקויי בנייה המצריכים תיקון.

ביום 25/1/2011 התקבלה חוות דעת מאת המהנדס מר מלמד מלכיאל מחברת בם ביקורת מבנים (להלן: "חוות הדעת הראשונה מטעם התובעים"), שהועברה לנתבעת (נספח 2 לכתב התביעה). הנתבעת לא תיקנה את הליקויים וביום 7/8/2011 שלחה מכתב פשטני בו היא שוללת את מרבית הליקויים (להלן: "מכתב הנתבעת מיום 7/8/2011") (נספח 3 לכתב התביעה).

למעט מספר תיקונים קוסמטיים שבוצעו על ידי פועל מטעם הנתבעת, לא תוקנו הליקויים המהותיים.

ביום 20/2/2012 התקבלה חוות דעת הנדסית משלימה מטעם מהנדס הבניין משה מלכה מחברת יעדים, שלפיה מרבית התיקונים לא תוקנו (להלן: "חוות הדעת המשלימה מטעם התובעים"). חוות הדעת המשלימה הועברה לנתבעת יחד עם דרישה לתקן את ליקויי הבנייה, אך התיקונים לא בוצעו וזאת, חרף פניות נוספות של התובעים.

רק לאחר למעלה משלוש שנים מיום עריכת חוות הדעת הראשונה הכינו הנתבעים חוות דעת מטעמם.

המדובר גם בחוסר תום לב לפי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973.

1. הליקויים עולים כדי הפרה יסודית של הסכמי המכר והקומבינציה ולחלופין, כדי אי התאמה על פי חוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 וכדי פגם לפי חוק חוזה קבלנות, התשל"ג – 1973.
2. הסכמי המכר הינם בגדר חוזה אחיד כמשמעותו בחוק החוזים האחידים, התשמ"ג - 1982 ולכן, חלק מהסעיפים הינם בגדר תנאים מקפחים ו/או עומדים בניגוד לתקנת הציבור ו/או בניגוד לכל דין ולפיכך, בטלים.
3. בכתב התביעה מתבקש פיצוי בגין ליקויי הבנייה בסכום של 567,226 ש"ח; פיצוי בגין ירידת ערך לבניין בסכום של 582,000 ש"ח; החזר עלויות חוות הדעת; פיצוי בגין אי רישום הבניין כבית משותף בסכום של 90,000 ש"ח; ופיצוי בגין עוגמת נפש בסכום של 42,600 ₪ ;

בסך הכל נדרש אפוא: פיצוי בסכום של 1,298,434 ש"ח וכן, הוצאות ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק.

1. בסיכומיהם מוסיפים התובעים על האמור וטוענים כי יש לפצותם גם בהתאם לסכומים מחוות דעת מומחה בית המשפט שהינם במחלוקת, כדלקמן:

• היעדר חדר עגלות – יש לקבל את קביעת מומחה בית המשפט לפיה יש לחייב את הנתבעים בסכום של 53,130 ₪.
• שסתום אל חזור – הנתבעים לא הצליחו להוכיח כי מומחה בית המשפט שגה כאשר קבע כי יש צורך להתקין שסתום אל חזור שימנע את חדירת מי הביוב למרתף. עלות ההתקנה היא 13,320 ש"ח (סכום זה כולל מע"מ, רווח קבלני ופיקוח).
• מחסום זרוע בכניסה לחניון – הנתבעים לא הצליחו להוכיח כי אין צורך בביצוע התאמות למחסום. סכום הפיצוי עומד על סך של 1,776 ש"ח.
• ריצוף רמפת הכניסה הצפונית – הנתבעים לא הצליחו להוכיח שמומחה בית המשפט שגה בקביעתו לפיה יש להחליף את הריצוף. מדובר בפגם בטיחותי ולא בפגם אסתטי. סכום הפיצוי הוא 5,920 ש"ח (סכום זה כולל מע"מ, רווח קבלני ופיקוח).
• היעדר מדרכות – הנתבעים לא הצליחו להוכיח כי מומחה בית המשפט שגה בקבעו פיצוי בגין היעדר מדרכות בצדי הרמפה. סכום הפיצוי הוא 12,432 ש"ח (סכום זה כולל מ"מ, רווח קבלני ופיקוח הנדסי).
• מומחה בית המשפט שגה בקבעו שאין צורך בהחלפת הריצוף בלובי. סכום הפיצוי הנדרש לאחר ביצוע ניכוי סכומים שונים שנקבעו בחוות דעת מומחה בית המשפט (כגון, פיצוי בשל החלפת אריחים שבורים) הוא 35,151 ש"ח.

1. סך כל התיקונים לעיל בתוספת הסכום המוסכם לפי מכתב הפלוגתות והמוסכמות מגיע לסכום של 219,244 ש"ח (כולל מע"מ, פיקוח ורווח קבלני) (סעיף 64 לסיכומי התביעה).
2. לעניין ירידת הערך – התובעים מבקשים גם פיצוי בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט בגין בניית החניות שלא בהתאם לתקנים. התובעים טוענים כי קמה להם זכאות לקבל את הפיצוי וכי הציגו ראיות מספקות לעניין בעלותם בחניות. כך, יש לפצות את בעלי החניות מספר 6-7, 24, 27-28 ו- 29 בהתאם למפורט בחוות דעת מומחה בית המשפט. כמו כן, לעניין פיצוי התובעים 7-8 בגין אי קירוי החנייה שלהם, נטען כי הצעת הנתבעים להקמת סוכך איננה חלופה לחניה מקורה.
3. הנתבעת התחייבה בהסכם הקומבינציה ובהסכמי המכר לרשום את הבניין כבית משותף אך הדבר כלל לא בוצע. על כן, התבקש בכתב התביעה צו עשה לרישום הבניין כבית משותף.

טענת הנתבעים כי האחריות לרישום הבניין כבית משותף מוטלת גם על עו"ד רוזנר, שייצג את התובעים בהסכם הקומבינציה, היא טענה כבושה שנולדה רק במסגרת ההליך השני של תובענה זו.

הנתבעים לא הציגו בבית המשפט בדל ראיה להליכים שקיימו לכאורה לצורך הרישום.

הסכם הקומבינציה קובע מנגנון של פיצוי מוסכם בגין כל חודש עיכוב. לכן, התובעים 2-4, 11 ו- 13 הם בעלי מלוא הזכויות מהסכם הקומבינציה ויש לפסוק לזכותם את מלוא סכום הפיצוי המוסכם בגובה 1000 דולרים לחודש ובסך הכל 42,600 ש"ח בגין הליך התביעה הראשון ו- 108,948 ש"ח בגין הליך התביעה השני, כך שהתובעים 2-3 יקבלו מחצית מסכום הפיצוי והתובעות 4, 11 ו- 13 יקבלו שישית מהסכום כל אחת.

1. בגין עוגמת נפש זכאים התובעים לפיצוי בסכום שלא יפחת מסך של 5,000 ש"ח לכל תובע (למעט, תובעים 4 ו-12 שבמסגרת ההסדר הדיוני ויתרו על זכות זו).
2. על הנתבעים לשאת בהוצאות התובעים להוכחת תביעתם בסכום של 58,095 שכולל הוצאות בגין אגרות ומומחים, ובנוסף, שכ"ט עו"ד לכל הפחות בהתאם לקבוע בכללי לשכת עורכי הין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס – 2000.
3. לסיכום, מבקשים התובעים בסיכומיהם את סכומי הפיצויים הבאים: 219,244 ש"ח בגין ליקויי בנייה; 52,450 ש"ח בגין ירידת ערך; 151,548 ש"ח בגין אי רישום הבניין כבית משותף; 50,000 ש"ח בגין עגמת נפש; 58,095 ש"ח בגין הוצאות משפט; 68,156 ש"ח בגין שכר טרחה; ובסך הכל סכום כולל של 599,493 ש"ח.
4. בכתב התביעה מבקשים התובעים גם היתר לפיצול סעדים ככל שיתגלו ליקויים לאחר הגשתו.
5. הנתבעים טוענים כי מדובר בתביעה מופרכת ומוסיפים וטוענים כדלקמן;
6. לנציגות הבניין אין סמכות לתבוע. בנוסף, התובעים 4-17 לא הוכיחו שקיימות להם זכויות בבניין.
7. התובעים לא פנו לנתבעת בסמוך לכניסתם לבניין ולא עדכנו אותה שקיימים ליקויי בנייה. לגבי חלק מליקויי הבנייה קיימת סבירות גבוהה על פיה הם נוצרו במהלך תהליך האכלוס. הבניין לא נמסר לדיירי הבניין כפי שנטען בחוות הדעת הראשונה מטעם התובעים.
8. הנתבעת מילאה את חובתה לתיקון הליקויים שמצאה ושהינם תחת אחריותה, ואף השיבה תשובה עניינית במכתב הנתבעת מיום 7/8/2011, על פיה הוסבר בפירוט, מהם הליקויים שתוקנו, מהם אלה שעוד יתוקנו ומה לא יתוקן ומדוע.

הנתבעת לא הייתה חייבת לערוך חוות דעת וממילא הטענות בנוגע לליקויים לא הוכחשו אלא נענו בתיקון.

1. לאחר הפגישה מיום 22/4/2012 החלה הנתבעת בתיקון הליקויים, והם נמשכו עד ליולי 2012. ביום 1/7/2012 שלחה הנתבעת לנציגות הבניין מכתב ובו התייחסות מפורטת לחוות הדעת המשלימה ופירוט ביחס לליקויים שאותרו ולליקויים שלא אותרו (נספח ב' לכתב ההגנה). התובעים לא המציאו חוות דעת המעידה כי התיקונים שבוצעו בהמשך לחוות הדעת המשלימה לא נעשו כהלכה. הנתבעים גם שלחו לנציגות הבניין הודעות דואר אלקטרוני בדבר ביצוע התיקונים (נספח ג' לכתב ההגנה).
2. חוות דעתו של מר מוטי בס, מטעמם, (חוות דעת מיום 14/3/2014, (נספח א' לכתב ההגנה) (להלן: "חוות דעת הנתבעים"), מעלה כי מרבית הליקויים תוקנו ויתרתם, ניתנת לתיקון בנקל.
3. הפער בין חוות הדעת המשלימה מטעם התובעים לבין חוות דעת הנתבעים וחוות דעת מומחה בית המשפט, מדגים עד כמה ההערכה הכספית המובאת בחוות הדעת המשלימה, מופרכת.
4. הם מוכנים לתקן את הליקויים שנמצאו בהתאם לחוות הדעת מטעמם, כמו גם את הליקויים שנמצאו בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט, שבעניינם ייקבע כי עליהם החובה לתקנם.

בסיכומיהם מציינים עם זאת הנתבעים כי הם מוותרים על זכות התיקון וכל דרישתם היא שתומצאנה להם קבלות, על מנת שתוכר להם ההוצאה. (ס' 5.2 לסיכומיהם).

1. ביתר פירוט מוסיפים הנתבעים וטוענים;
2. לעניין הליקוי הנטען בריצוף לובי הבניין, ריצוף הרמפה וזרוע החניה – הנתבעים מכחישים את זכאות התובעים לפיצוי (למעט, 6,000 ש"ח שנקבעו בחוות דעת מומחה בית המשפט לעניין ריצוף הרמפה וכלולים בסכום המוסכם לתיקון הליקויים).
3. לעניין הביוב והתקנת שסתום האל חזור – טוענים הנתבעים בסיכומיהם כי התקלה נובעת מאי תחזוקה נאותה של העירייה ולכן, היא איננה בשליטתן ואין ביכולתם לתקנה.
4. לעניין ירידת הערך בגין החניון והחניות – לשם תכנון וביצוע החניות פנו הנתבעים ליועץ תנועה מוסמך שאישר שהחניון והחניות בוצעו בהתאם לתוכנית והנחיות משרד התחבורה. התובעים 2-3 אף חתומים על התוכניות שהוגשו לעירייה ולכן, תמוה כיצד הם טוענים כנגד התכנון. לאחר קבלת התביעה פנו הנתבעים למומחה תכנון ויעוץ תנועה ולפי חוות דעתו אין ממש בטענות. כמו כן, נערך ניסוי לבקשת הנתבעים על ידי נהג שלא מטעמם, שנהג בכלי רכב בחניון ולפי ניסוי זה השימוש בחניון ובחניות סביר וללא מגבלה (דיסקים המתייחסים לחניות ודיסק של הנהג צורפו כנספח ה' לכתב ההגנה). יש להפחית את סכום ירידת הערך של חניות 5, 25 ו- 26 מכיוון שאינן שייכות לתובעים בתביעה זו.

מוכחשת זכאות התובעים 7-8 לפיצוי בשל היות החניה לא מקורה. התובעים 7-8 לא התקשרו עם הנתבעים בכל עסקה שהיא והנתבעים לא התחייבו כלפיהם. כמו כן, בכתב התביעה המתוקן, נזנחה טענת קירוי החניה ונטען לירידת ערך, זכות שכלל לא הומחתה לתובעים 7-8 מהזוג ברנד, מהם נרכשה הדירה. מכאן, שגם אם העילה בגין קירוי החניה הומחתה לתובעים 7-8 על ידי הזוג ברנד, היא נזנחה.

נוסף על כך, הגם שבמפרט רשום כי מדובר בחניה מקורה, מדובר בשגגה והזוג ברנד ראו וידעו היטב מה הם רוכשים. מכל מקום, אין מניעה לקרות את שתי החניות בסוכך, ואין צורך ברישוי עירוני לשם כך. מומחה בית המשפט לא נשאל ולכן גם לא התייחס לאפשרות קירוי באמצעות סוכך.

בסיכומי הנתבעים נטען כי לנוכח עדותו של התובע 7 שנפסלה על ידי בית המשפט, יש לדחות את הטענה בנוגע לקירוי החנייה.

1. לעניין חדר העגלות נטען שאין המדובר ברכיב המהווה ירידת ערך. כמו כן, על אף שבמפרט הטכני של הסכם הקומבינציה נרשם בטעות חדר עגלות, הרי שבהסכם הקומבינציה הדבר לא צוין אלא להפך, נקבע כי בקומת הקרקע יהיו לובי כניסה, מקומות חניה, מחסנים וגינה בלבד. גם בתוכניות שהוגשו לעירית גבעתיים, ועליהם חתמו התובעים 2 ו- 3, לא היה חדר עגלות.

התובעים 4-17 לא הוכיחו זכאות לחדר עגלות משלא צירפו את הסכמי המכר להוכחה כי קיימת התחייבות כאמור.

1. עוד נטען לעניין ירידת הערך כי ככל שייקבע פיצוי למי מהתובעים בשל כך, הרי שזכאותו עולה לכדי חלקו היחסי ברכוש המשותף בלבד וכי אין לפסוק מע"מ ביחס לפיצוי זה.
2. חוק המכר אינו חל על ליקויים ברכוש המשותף; התביעה נסמכת על הסכם הקומבינציה בו הוגבלה האחריות רק לדירות התובעים 2-3 ולא לרכוש המשותף, ואף לא בהתייחס לתובעים 4-17; התובעים 4-17 אף לא צירפו את הסכמי המכר שלהם לכתב התביעה; חוק חוזה קבלנות אינו חל בענייננו; משלא צורפו הסכמי המכר אזי הטענה כי מדובר בחוזה אחיד איננה מבוססת. לעניין הסכם הקומבינציה, התובעים מחד גיסא משתיתים עליו את תביעתם ומאידך גיסא מבקשים לפסלו מכיוון שהוא חוזה אחיד.
3. לעניין העיכוב ברישום הבניין כבית משותף והפיצוי הנדרש – זכות התביעה בגין כך נתונה אך ורק למתקשרים בהסכם הקומבינציה; לתובעים לא נגרם נזק; הבניין רשום כיום כמעין בית משותף באופן בו לכל הערת אזהרה זיהוי ספציפי לדירה; העיכוב שחל נובע מטעמים בירוקרטיים בעירייה ואצל המפקחת על הרישום ולא עקב מעשה או מחדל של הנתבעת; עו"ד דרזנר, מטעם הנתבעים, פעל בסבירות ומתוך שיקולים שבטובת הדיירים, במטרה להשלים את הליך הרישום במהירות האפשרית; לכן, לא מגיע כל פיצוי בשל אי הרישום ומכל מקום סכום הפיצוי המוסכם הוא בלתי מידתי ויש להפחיתו.

בסיכומיהם מדגישים הנתבעים את חלקו ואחריותו של עו"ד רוזנר, מטעם התובעים, בהליך הרישום.

1. מוכחש נזק בגין עוגמת נפש והסכום הנתבע בגינו מוגזם.
2. הנתבעים גם מתנגדים לחיובם בהוצאות כלשהם של תובעים ומבקשים פסיקת הוצאות ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק.

המסגרת הראייתית

1. מטעם התובעים העידו מר דני ינאי (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן ת/2), מר רחמים נסימוב – התובע 7 (ת/8), גב' יפה שוורצמן – התובעת 9 (ת/7), גב' שירי מאור – התובעת 11 (ת/5), גב' נורית דרור – התובעת 13 (ת/3), מר דוד בן ציון חורין – התובע 15 (ת/6), גב' שרון גרשון – התובעת 16 (ת/9), מר כפיר הררי -(ת/1), ומר ליאור צבי ברנדס – התובע 6 (ת/4).

עדותו של התובע 7, שלא שלט בשפה העברית, לא הייתה ברורה ונהירה. לכן, כפי שציינתי כבר במהלך הדיון, אין ביכולתי לתת לה משקל. עם זאת אין בכך כדי לפסול את תצהירו ואת המסמכים שהוגשו במסגרתו.

1. מטעם הנתבעים העידו מר אפרים לין שמשרדו תכנן את מערכת הביוב בבניין (נ/4), מר יחיאל אייזנברג (נ/3), מר עופר אולדס (נ/1) ועו"ד נמרוד דרזנר (נ/2).
2. כאמור, מטעם בית המשפט מונה מומחה בית המשפט אשר הגיש חוות דעת מטעמו ואף השיב לשאלות ההבהרה.
3. התובעים צירפו לכתבי טענותיהם את חוות הדעת הראשונה; חוות הדעת המשלימה; חוות דעת מומחה תנועה מיום 26/3/2013 (נספח 6 לכתב התביעה); וכן, חוות דעת שמאית שנערכה על ידי השמאי אלי סידאוי (נספח 7 לכתב התביעה) (להלן: "חוות הדעת השמאי סידאוי").
4. הנתבעים צירפו לכתבי טענותיהם את חוות דעת הנתבעים; חוות דעת מומחה תכנון וייעוץ תנועה מיום 1/5/2014 (נספח ד' לכתב ההגנה) (להלן: "חוות דעת מומחה התנועה מטעם הנתבעים"); וחוות דעת שמאית שנערכה על ידי השמאית אסתי מלאכי.
5. אתייחס לעדויות, לראיות ולחוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, במסגרת הדיון שלהלן, ככל שיידרש.

דיון

ליקויי הבנייה שבמחלוקת והזכות לביצוע תיקונים

הזכות לתיקון ליקויי הבנייה

1. מאחר והתובעים הביעו את רצונם שהנתבעת לא תתקן את ליקויי הבניה שהתגלו ומאחר שהנתבעים הצהירו בסיכומיהם כי הם מוותרים על זכות התיקון, בכפוף להמצאת קבלות, אני קובעת כי התובעים יבצעו את תיקון הליקויים באמצעות מי מטעמם. אוסיף על האמור כי מכלל הראיות שהובאו בפני הגעתי כדי המסקנה שהנתבעים מיצו את זכותם לתיקון וכי בכל מקרה זכות זו כבר איננה עומדת להם.
2. מובן כי על התובעים להמציא לנתבעים, כנגד התשלום, קבלות, בהתאם לדין.

חוות דעת מומחה בית המשפט – ההלכה הפסוקה

1. להווה ידוע כי ככלל יעדיף בית המשפט את קביעות המומחה אותו מינה מטעמו. רק נימוק כבד משקל ובולט לעין יצדיק את דחיית קביעותיו (ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפאוי ע"ש שיבא, פ"ד נו (2) 936; ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד, פ"ד מד (2) 771, 779; ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב (4) 563, 569).

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט צ' זילברטל ברע"א 1992/15 מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' ליפה (פורסם בנבו, 6/8/2015), לפיהם:

"מומחה הממונה מטעם בית המשפט הוא בעל מעמד מיוחד, בבחינת זרועה הארוכה של הרשות השיפוטית, שתפקידו להקל עליה להכריע בסכסוך ובעניינים שבתחום מומחיותו. העובדה שהמומחה ממונה על-ידי בית-המשפט ואמור לפעול מטעמו, משווה לו אופי שונה מנותן שירות רגיל לצדדים או למי מהם. לפיכך, ככלל, אין הוא בעל דברם של הצדדים עצמם. גם אם תפקידו כמומחה מטעם בית המשפט אינו תפקיד מעין-שיפוטי, עדיין הוא חב בניטרליות והגינות מיוחדת, עליו להפעיל שיקול דעת עצמאי, ללא מורה, מבלי שיהיה נתון להשפעות בלתי הוגנות, ללא משוא פנים או ניגוד עניינים. שומה על בתי המשפט להגן על מעמדו של המומחה מטעמם, למען יוכלו המומחים למלא תפקידם נאמנה, מבלי שיעמדו חשופים יתר על המידה לתובענות מצד הצדדים." (סעיף 15).

1. בשים לב לאמור, מקובלת עליי הסכמתם של הצדדים בדבר הליקויים המנויים בחוות דעת מומחה בית המשפט, אשר אינם שנויים במחלוקת, ובראי האמור, אדון להלן באותם אלה השנויים במחלוקת בין הצדדים.

חדר עגלות

1. במפרט הטכני שצורף כנספח ז' להסכם הקומבינציה נרשם בסעיף 2.4 כדלקמן:

"2.4 קומת עמודים

התפוסה: ריקה/חלקית, סוג התפוסה (ציין) חדר אשפה, חדר עגלות, לובי"

המילים "חדר אשפה" ואילך רשומים בכתב יד.

1. בסעיף 5.1.3 בהסכם הקומבינציה נרשם:

"5.1.3. בקומת הקרקע יהיה לובי כניסה, מקומות חניה, מחסנים וגינה בלבד"

בסעיף 8 בהסכם הקומבינציה נרשם:

"8. התחייבויות הקונה – בנייה על פי המפרט:

8.1 רצ"ב להסכם זה כנספח ז' מפרט טכני לבניית הבניין והדירות בבניין (להלן: "המפרט"). למען הסר ספק, המפרט מתייחס לבנין כולו.

...

8.3 הקונה מתחייב לבנות את הבניין והדירות שבו על פי המפרט."

1. עיננו הרואות, כי הנתבעת מתחייבת לבנות על פי המפרט וכי המפרט קובע שיהיה חדר עגלות. אינני סבורה כי סעיף 5.1.3 גובר על האמור במפרט הטכני, הן לנוכח התחייבות הנתבעת לפי סעיף 8 והן לנוכח העובדה כי המפרט הינו מסמך ספציפי ומפורט בכל הנוגע לתיאור הבניין. לכן, המפרט גובר על גוף ההסכם ככל שקיימת סתירה ביניהם.
2. על אף העובדה כי הנתבעים טוענים שצמד המילים "חדר עגלות", הוכנס בטעות או בשגגה למפרט, תהא הסיבה לכך אשר תהא, אני עדיין סבורה כי בנסיבות תובענה זו וגם אם אכן היה מדובר בטעות, המדובר בהתחייבות אותה נטלה על עצמה הנתבעת.
3. יתרה מכך, גם הטענות כי לא דובר עם התובעים בשלבי המשא ומתן על הקמת חדר עגלות, כי התוכניות שהוגשו לעירייה אינן כוללות את חדר העגלות וכי התובעים לא העירו טרם הבנייה או במהלכה כי חדר העגלות חסר – אינן יכולות לרפא את מחדלה של הנתבעת. התובעים אינם אנשי ידע ומקצוע בתחום התכנון והבניה, או האדריכלות, אלא הם בבחינת הרוכש הסביר אשר לא מצופה ממנו כי ישים לב לכל הפרטים התכנוניים. בכל מקרה ואף אם הדבר לא הוזכר במהלך המשא ומתן, עובדה היא שהוא נכלל לבסוף בהסכם הקומבינציה, שמטרתו, לתחום את גדר ההתחייבויות שכל צד נוטל על עצמו.
4. בחוות דעת מומחה בית המשפט נקבע כי לפי סעיף 2.4 למפרט הטכני לא נבנו שני חדרי עגלות (ס' 6.1.10). במסגרת מכתב ההבהרה מיום 27/7/2015 קבע מומחה בית המשפט, בין היתר, כי בחוות דעתו נתן פתרון לבניית חדר עגלות בכניסה הראשית, שייתן מענה ל"שני הבניינים" (סעיף 16). בין אם מדובר בשני בניינים ובין אם מדובר בבניין אחד עם שני אגפים, אני סבורה כי הפתרון הראוי הוא בניית חדר עגלות אחד.
5. לפי חוות הדעת הראשונה של התובעים, בניגוד למפרט הטכני לא קיים חדר עגלות ויש הפניה לשמאי מקרקעין לשם קביעת ירידת ערך. אין בחוות דעת זו אזכור לשני חדרי עגלות (סעיף 1). בחוות דעת השמאי סידאוי מטעם התובעים, כבר מצוין כי "בניגוד לסעיף 2.4 במפרט הטכני לא קיימים חדרי עגלות בבניין (בכל כניסה חדר עגלות אחד)" (סעיף 5). דהיינו, הדרישה לשני חדרי עגלות עלתה לכל המאוחר כבר בשלב זה.
6. המפרט, כך נטען על פי התובעים והדבר לא הוכח אחרת, מתייחס לבניין (או בעצם מבנן) הבנוי משני בניינים שלכל אחד לובי משלו וחדר אשפה משלו ולכן, המפרט הטכני מהווה מפרט טכני של כל אחד מהבניינים (סעיף 11 לסיכומי התשובה). מכאן גם מקום בו נקבע שיש להתקין חדר עגלות, הכוונה, הלכה למעשה לבנית שני חדרי עגלות.
7. על כן, סכום הפיצוי בגין היעדר חדרי העגלות, עומד, בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט על סך של 53,130 ש"ח (כולל תוספת של 10% בגין פיקוח ו- 15% בגין רווח קבלני) (וראו גם סעיפים 27 ו- 36 לסיכומי התובעים).
8. אשר לזכאות לקבלת סכום הפיצוי, אני סבורה כי על הנתבעים חלה החובה לשלם סכום זה במלואו. זו הייתה ההתחייבות במסגרת הסכם הקומבינציה וזו ההתחייבות שיש לקיים. אופן חלוקת סכום הפיצוי בין התובעים לבין עצמם, הינה פררוגטיבה המסורה להם.

הביוב ושסתום אל חזור

1. מומחה בית המשפט קבע בחוות דעתו כי יש להתקין שסתום אל חוזר בצינור השוחה העירונית (סעיפים 5.4.1 ו- 5.4.3).
2. לא שוכנעתי כטענת הנתבעים כי שורש הליקוי טמון בשורשים של עצי הפיקוס מהטעם שהדבר לא הוכח באופן מספק. בעדותו של מר לין הוא נשאל באם ראה בעיניו את מקור הבעיה ותשובתו הייתה שלילית, כדלקמן:

"ש: אתה מצהיר בבית משפט עדות,

ת: כן,

ש: שיש בעיה של חדירת שורשים למערכת הביוב. אתה ראית בעיניים שלך את השורשים?

ת: לא.

ש: לא ראית בעיניים שלך, אז איך אתה יודע שיש שורשים?

ת: מה?

ש: איך אתה יודע שיש שורשים?

ת: הקבלן סיפר לי, ..." (עמ' 190 לפרוטוקול הדיון מיום 13/12/2018):

בהמשך מסביר מר לין כי מערכת הביוב לא מתפקדת וכי הביוב שחוזר ומציף הוא הביוב של השכונה ולא הביוב של הבית (שם).

1. היות והנתבעים לא הצליחו להוכיח כי מומחה בית המשפט שגה בקביעתו בעניין הצורך בהתקנת שסתום האל חזור, אני קובעת כי עליהם לשאת בעלות התקנת השסתום בסכום של 13,320 ₪ (סכום זה כולל מע"מ, רווח קבלני ופיקוח) (ס' 9 למכתב הבהרות מומחה בית המשפט מיום 27/7/2015).

התאמות למחסום זרוע בכניסה לחניון

1. מומחה בית המשפט קבע בסעיף 6.1.3 לחוות דעתו כי אין מדרכות בצדי הרמפה כנדרש על פי הנחיות משרד התחבורה. עוד קבע כי ניתן להתקין שער כניסה חשמלי נגלל שעלותו 10,000 ₪ (כולל מע"מ). במכתב ההבהרות מיום 27/7/2017 קבע מומחה בית המשפט כי לא סביר שדיירי הבניין יסכימו לשער נגלל דבר שיגרום לליקוי אסתטי (סעיף 14). לכן, ניתן להקטין את הזרוע של המחסום.
2. טענתם של הנתבעים כי לא הוברר הצורך בתיקון זה איננה ברורה אם כן לנוכח קביעותיו של מומחה בית המשפט כי הדבר נובע בשל היעדר המדרכות בצדי הרמפה.
3. על כן, אני קובעת כי על הנתבעים לשאת בעלות התאמת זרוע החניה בסכום של 1,776 ש"ח (סכום זה כולל מע"מ, רווח קבלני ופיקוח).

החלפת הריצוף ברמפת הלובי

1. מומחה בית המשפט קובע בחוות דעתו כי בלובי בוצע ריצוף בצמידות וללא פוגות, ושלא בהתאם לתקן 1555.3 הדורש פוגות בעובי 3 מ"מ. לדידו, ניתן להשאיר את הריצוף כפי שבוצע ולפצות את הדיירים בגין נזקים עתידיים שעשויים להיגרם לכעשרים אחוזים מהאריחים.
2. אינני מסכימה עם טענת התובעים כי קביעתו של מומחה בית המשפט בעניין זה נסמכת על טעמים אסתטיים. מומחה בית המשפט קובע באופן מפורש בחוות דעתו כי המדובר בפיצוי בגין מניעת נזקים עתידיים.
3. עם זאת, לעניין טענת התובעים כי יש להחליף את כלל הריצוף בלובי, הרי שמכיוון שמדובר בנזקים עתידיים שייתכן ויתקיימו וייתכן שלא יתקיימו, אינני סבורה שיש לסטות מהערכתו של מומחה בית המשפט בעניין. לא כל שכן מקום שהתובעים לא הביאו כל הוכחה כי הנזק עלול להיות גבוה יותר. בתרחיש מסוים ייתכן גם שלא יהיה כל נזק לריצוף ואז התובעים יצאו דווקא נשכרים.
4. עדותו של מר אייזנברג על פיה ניתן לפתור את הנושא על ידי ביצוע פעולת חיתוך פשוטה, יצירת פוגות ומילויין, כמובן מעלה פתרון אפשרי. עם זאת אני מעדיפה את קביעתו של המומחה מטעם בית המשפט, שהוא גם המומחה הניטרלי (עמ' 179 לפרוטוקול הדיון מיום 19/11/2018).
5. על כן, הנתבעים יישאו בסכום הפיצוי בגין היעדר פוגות בריצוף בלובי בסך של 7,200 ש"ח (לא כולל מע"מ, פיקוח ורווח קבלני). ולאחר התוספות, בסך של 10,224 ש"ח.

החלפת הריצוף ברמפת הכניסה הצפונית

1. מסעיף 5.6.9 לחוות דעת מומחה בית המשפט וסעיף 13 למכתב ההבהרות מיום 27/7/2015 עולה כי יש צורך להחליף ריצוף ברמפת הכניסה הצפונית מכיוון שלפי תקן 1555.3 נדרש ריצוף נגד החלקה.
2. מר אייזנברג טוען בעדותו כי לא היה צורך להתקין ריצוף נגד החלקה שכן הרמפה מקורה על ידי מרפסת מעליה ולא יורד עליה גשם (עמ' 179-180 לפרוטוקול הדיון מיום 19/11/2018).
3. בעניין זה לא היה נהיר דיו באם רמפת הכניסה מקורה באופן הרמטי, או שמא ישנה היתכנות לכך שתירטב מגשם, למשל בשעת סערה. מכיוון שמדובר בנושא בטיחותי ולנוכח הספק הקיים בעניין זה לא מצאתי כל הצדקה לסטות מקביעתו של מומחה בית המשפט לעניין זה.
4. על הנתבעים לשאת אם כן בסכום הפיצוי בגין הליקוי בריצוף רמפת הכניסה הצפונית בסך של 5,920 ש"ח (סכום זה כולל מע"מ, רווח קבלני ופיקוח).
5. סיכום ביניים –

עד כה קבעתי כי על הנתבעים לפצות את התובעים בגין ליקויי הבניה, בסכומים כדלקמן:

• התקנת חדר עגלות – פיצוי בסך 53,130 ש"ח (כולל מע"מ, רווח קבלני ופיקוח).
• התקנת שסתום אל חזור – פיצוי בסך 13,320 ש"ח (כולל מע"מ, רווח קבלני ופיקוח).
• התאמות למחסום זרוע – פיצוי בסך 1,776 ש"ח (כולל מע"מ, רווח קבלני ופיקוח).
• נזקים עתידיים ברמפת הלובי – פיצוי בסך 10,224 ש"ח (כולל מע"מ, פיקוח ורווח קבלני).
• החלפת ריצוף ברמפת הכניסה – פיצוי בסך 5,920 ש"ח (כולל מע"מ, רווח קבלני ופיקוח).

סכום הפיצוי עד כה עומד אפוא על סך של 84,370 ש"ח.

פיצוי בגין ירידות ערך

זכאות התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך והיעדר מדרכות בצדי הרמפה

1. במסמך הפלוגתות והמוסכמות הוסכם כי קיימת ירידת ערך בגין היעדר המדרכות, בשווי של 10,000 ₪. עם זאת בין הצדדים מחלוקת לעניין זכאות התובעים לקבל פיצוי זה.
2. בחוות דעת מומחה בית המשפט נקבע כי "בהיעדר מדרכות בצידי הרמפה על פי הנחיות משרד התחבורה.... ניתן לוותר על המדרכות ולהתקין שער כניסה חשמלי נגלל למניעת מעבר הולכי רגל" (סעיף 6.1.3).
3. גם אם נכונה טענת הנתבעים כי תכנון הבניין עבר ביקורת של גופי תכנון ופיקוח וכי חלק מהתובעים היו שותפים לתכנון וחלק מהתובעים נכנסו בנעליהם, בדקו את התוכניות וחתמו עליהן, אינני מוצאת כי יהיה נכון לשלול ירידת ערך זו מהתובעים או מחלקם.
4. הטעם העיקרי לכך הוא שליקוי זה עומד בניגוד להנחיות משרד התחבורה שמטרתן בטיחותית – היינו, מניעת מעבר הולכי רגל. בהינתן כי המדובר בליקוי מסוג זה אין זה מעלה או מוריד כי הבניין עבר ביקורת של גופי תכנון ובוודאי שאין נפקא מינה לכך שחלק מהתובעים היו שותפים לתכנון וחלק חתמו על התוכניות. המדובר בנושא המצוי תחת אחריות הנתבעים. על הנתבעים לדאוג כי בנייתם תעמוד בהנחיות משרד התחבורה באשר להם הידע המקצועי לכך. אין לצפות מהתובעים, בהיותם רוכשי דירות סבירים, לדעת זאת.
5. לעניין הטענה כי לא כל הנתבעים הגישו תביעה הרי שאני סבורה כי משעה שעניינה של התובענה בליקויים אשר נמצאו ברכוש המשותף שבבניין, וכאשר ייעודו של הפיצוי הינו מימון תיקון הליקויים, אין נפקות לעובדה כי לא כל בעלי זכויות הבעלות בבניין הגישו את התובענה (ראו לעניין זה פסק דינו של כב' השופט ע' פוגלמן בע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א' ואח' (פורסם בנבו 16/4/12).
6. על כן הנתבעים יישאו בעלות ירידת הערך בגין היעדר מדרכות בצדי הרמפה, בסכום של 10,000 ש"ח (בהתאם לרשימת הפלוגתות והמוסכמות).

זכאות התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך לחניות 6,7,24,27,28 ו- 29

1. עיון במסמך הפלוגתות והמוסכמות מעלה כי הצדדים אינם חלוקים בנוגע לשאלה האם קיימת ירידת ערך אם לאו, אלא בנוגע לזכאות התובעים לקבלת הפיצוי. משכך, תמוהה ביותר טענת הנתבעים בסיכומיהם כי התובעים מנועים מלטעון כנגד ירידת ערך שעה שהבניין קיבל טופס 4 (ס' 16 לסיכומיהם).
2. עם כל הכבוד לנתבעים, שעה שסוכמה מול התובעים רשימת הפלוגתות והמוסכמות, אין הם יכולים כעת לטעון כנגד ירידת הערך עצמה.
3. למעלה מן המידה אציין, כי גם אין ממש בטענה זו של הנתבעים. לפי חוות דעת מומחה בית המשפט רוחב החניות אינו עומד בהנחיות משרד התחבורה וקיימת סטייה. הנתבעים אינם יכולים על כן להיבנות מאישור העירייה ולרפא בכך את מחדלם זה.
4. משבחרו הנתבעים (בסיכומיהם) לטעון כנגד עצם ירידת הערך ולא כנגד זכאות התובעים מתוקף ההסכמים לקבלת הפיצוי, אני קובעת כי התובעים הרלבנטיים עמדו בנטל ההוכחה לעניין זכאותם לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך.

כך או כך, התובעים הרלבנטיים הגישו תצהיר בדבר בעלותם בחניה והדבר לא נסתר (ראו תצהיר הגב' שירי מאור לעניין חניות 6-7 ת/5; תצהיר הגב' שוורצמן לעניין חניה 24 ת/7; תצהיר רוני שדה לעניין חניה 29; תצהיר מר נסימוב לעניין חניות 27 ו- 28 ת/8).

1. אבקש להדגיש כי הגם שלא נתתי משקל לעדותו של התובע 7, מר נסימוב, אין בכך כדי לשלול הסתמכות על מסמכים שצורפו לתצהירו. בהתאם להסכם המכר בין הנתבעת לשי ברנד נמכרו לשי ברנד 2 חניות 27 ו- 28. הסכם המכר בין שי ברנד לתובעים 7 ו- 8 מתייחס לדירה "ולזכויות בדירה" אולם אין התייחסות ספציפית לחניות. עם זאת, לפי צו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים, לטובת הזוג ברנד תירשם הערת אזהרה על דירה 12 הכוללת, לפי סעיף "תיאור הבית", שתי חניות (הסכמי המכר וצו רישום הבית מצורפים כנספחים 1-2 לתצהיר מר נסימוב). בנספח להסכם המכר בין הזוג ברנד לתובעים 7-8 שנחתם ביום 28/5/2014 יש הצהרה כי המוכר ממחה לקונים את זכויותיו וחובותיו על פי התביעה.

אני סבורה אפוא כי לפי הגיונם של הדברים, לפי נוסח הסכם המכר בין הזוג בנרד לתובעים 7 ו- 8, ולפי צו רישום הבית – עולה כי התובעים 7 ו- 8 רכשו את חניות 27 ו- 28. לא כל שכן כאשר ספק גדול באם הדירה נמכרה ללא החניות. איני רואה גם נפקות לכך שזכות המחאת החובות והזכויות, נחתמה בנספח המאוחר להסכם המכר, ביחוד כאשר המדובר בהפרש של מספר ימים בודדים.

1. על כן, ובהתאם לרשימת הפלוגתות וההסכמות, על הנתבעים לשאת בירידת ערך כדלקמן (סכומים אלו כוללים מע"מ):

חניה 6: 5,000 ש"ח;

חניה 7 – 2,900 ש"ח;

חניה 24 – 3,150 ש"ח

חניה 29 – 6,700 ש"ח

וחניות 27-28 (יחדיו): 4,700 ש"ח.

קירוי חניות 27-28

1. התובעים 7 ו- 8 רכשו את הדירה מהזוג ברנד בהסכם מכר שנחתם בשנת 2014, מספר שנים לאחר אכלוס הבניין.
2. לפי סעיף 6.2 במפרט הטכני של הסכם המכר שנחתם בין הנתבעת לשי ברנד, החניה הינה חניה מקורה (המפרט הטכני צורף כנספח 9 לכתב התביעה). כפי שעולה, עת חתמו התובעים 7 ו- 8 על הסכם המכר היה ידוע להם כי החניות אינן מקורות. הנספח להסכם המכר שבין הזוג ברנד לתובעים 7 ו- 8 מתייחס כפי הנראה לתביעה בהליך הראשון (שנדונה כאמור במאוחד עם התביעה הנוספת בהליך שבפניי). עיון בכתב התביעה מיום 6/2/2014 מעלה כי הזוג ברנד העלו טענה בגין אי קירוי החניה.
3. מכאן, אני סבורה כי התובעים 7 ו- 8 קיבלו את זכויותיהם וחובותיהם של הזוג ברנד לעניין הטענה בדבר היעדר קירוי של החניות.
4. בהתאם למכתב ההבהרות (של מומחה בית המשפט) מיום 7/9/2015, שיעור ירידת הערך לחניה טורית לא מקורה הינו 30,000 ₪. הנתבעים מציעים להקים סוכך מעל החניות. הגם שמדובר בפתרון יצירתי אינני סבורה כי הדבר תואם את הכתוב במפרט הטכני. אין דין קירוי קבוע כדין קירוי של סוכך.
5. על כן, על הנתבעים לשאת בפיצוי בגין ירידת ערך עקב אי קירוי חניות 27 ו- 28 בסכום של 30,000 ש"ח.
6. סיכום ביניים (נוסף) –

עד כה קבעתי אפוא כי בגין ירידת ערך על הנתבעים לשאת בפיצוי כדלקמן:

• בגין היעדר מדרכות בצדי הרמפה – פיצוי בסך של 10,000 ש"ח.
• בגין ירידת ערך החניות 6,7,24,27,28 ו- 29 – פיצוי בסך של 22,450 ש"ח.
• בגין אי קירוי חניות 27 ו- 28 – פיצוי בסך של 30,000 ש"ח.

סכום הפיצוי ברכיב זה עומד אפוא על סך כולל של 62,450 ש"ח.

עלות חוות הדעת

1. בהתאם להכרעותיי לעיל מובן כי על הנתבעים לשאת בעלויות חוות הדעת. האמור מגיע כדי סך כולל של 23,833 ש"ח (בהתאם לסכומים המוסכמים בסעיף 4 למסמך הפלוגתות).

אי רישום הבניין כבית משותף

1. הצדדים מסכימים על כך שהמועד האחרון לרישום הבית המשותף, לפי הסכם הקומבינציה הוא אוגוסט 2012, וכי הסכם הקומבינציה קובע פיצוי מוסכם של 1,000 ש"ח לכל חודש איחור ברישום.

עיון בסעיף 14.11 להסכם הקומבינציה אף מעלה כי אין בסכום הפיצוי המוסכם כדי לגרוע מכל סעד ו/או תרופה אחרים העומדים למוכר על פי ההסכם והדין.

1. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 (להלן: "חוק החוזים") קובע כדלקמן:

"(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

1. סעיף זה מקנה לבית המשפט את שיקול הדעת בהפחתת הפיצוי המוסכם אם זה נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו במועד כריתת החוזה.
2. הסכם הקומבינציה נחתם אל מול הנתבעת שיוצגה על ידי עו"ד, וברי כי לא הייתה במעמד נחות בעת כריתתו אל מול המוכרים.
3. מנגד, עוה"ד דרזנר, מטעם הנתבעים, הצהיר והעיד על קשייו אל מול העירייה ואל מול המפקחת על הרישום. התרשמותי מעדותו, הגם שלא הייתה מלווה במסמכים, כמהימנה וכי הוא אכן השקיע מאמצים בקידום פעולת הרישום.
4. מקובל עלי כי סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הקומבינציה, הינו סביר וודאי הוא שהצדדים נתנו עליו את הדעת בעת כריתת הסכם הקומבינציה.

עם זאת, מטיבם של הליכי רישום הבית המשותף שהם מתארכים, הרבה מעבר לצפוי. אין בכך כדי ללמד בהכרח על אשם הנעוץ בצד זה או אחר, אלא יותר על הסרבול בהליך, המחייב תיקונים ותיקונים חוזרים.

מכאן שאינני בטוחה כי הצדדים הקצו לעניין זה את השהות הראויה.

1. בנסיבות, אני סבורה אפוא כי יש להפחית את סכום הפיצוי המוסכם לסכום המהווה 3/4 מהסכום שהתבקש על ידי התובעים. סכום זה מבטא מחד גיסא את זכותם של התובעים הרלבנטיים לקבלת פיצוי מוסכם והוא גם משקף את ההסכמות של הצדדים ומאידך גיסא, לוקח בחשבון אירועים אשר הצדדים לא צפו וגם ייתכן שלא יכלו היו לצפות בעת כריתת הסכם הקומבינציה. הפחתה זו מוצדקת גם בשים לב לעובדה שהערות אזהרה נרשמו ביחס לכל דירה באופן שניתן לזהותן. אין הדבר דומה כמובן לרישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, אולם גם אין הוא בטל בשישים.
2. אוסיף בעניין אחריותו של עוה"ד רוזנר כי אינני סבורה שיהיה ראוי ונכון להעביר אליו את כלל האחריות בגין הרישום. בהתאם לסעיף 14.10 להסכם הקומבינציה, הקונה היא זו שמתחייבת לסיים את כל הליכי רישום הבית המשותף. משמע, האחריות בנדון חלה על הנתבעת. משכך, מתייתר הצורך לדון בשאלה שמא הטענות נגד עוה"ד רוזנר הינן טענות כבושות.
3. הנתבעים אינם חולקים כי יש לקבוע פיצוי בעניין זה עבור התובעים 2 ו-3, מי שחתומים על הסכם הקומבינציה, כמו גם עבור התובעת מס' 11 הגב' שירי מאור.
4. התובעות 4 ו- 13 מציגות תצהיר העברת זכויות בדירות במסגרתו מעניקה הגב' עמיעד, החתומה על הסכם הקומבינציה, את זכויותיה בדירות לתובעות (המדובר בשתי דירות שונות).

מכאן, שגם לתובעות 4 ו- 13 הזכות לקבלת פיצוי מוסכם בגין אי רישום הבית כבית משותף. יוער, כי כשם שסבורים הנתבעים כי התובעת 11, הגב' שירי מאור, זכאית לפיצוי, כך גם זכאיות התובעות 4 ו-13 לפיצוי זה. אין זה מעלה או מוריד בעניין זה אם שולמה תמורה בגין הדירות או אם הן הוענקו ללא תמורה.

1. על כן, על הנתבעים לשלם לתובעים 2-4, 11 ו- 13 סכום של 31,950 (75% מסכום של 42,600 ₪ בגין התביעה הראשונה) וסכום של 81,711 ש"ח (75% מסכום של 108,948 ש"ח בגין התביעה השנייה). ובסך הכל בסכום של 113,661 ש"ח.

חלוקת הפיצוי בין תובעים אלו הינה פרורגטיבה המסורה להם.

עוגמת נפש

1. בתובענה זו אותרו ליקויים הן ברכוש המשותף והן בחניות הפרטיות של חלק מהתובעים.
2. מטרת הפיצויים בגין עגמת נפש אינה להעניש את הנתבעים על מעשיהם אלא לפצות את התובעים על סבלם.
3. לעניין היחס שבין עלות התיקונים לבין הפיצוי שנגרם בגין עגמת הנפש נפסק זה מכבר כי אין לדרוש בהכרח הלימות בין השניים.

יפים לענייננו דברי כבוד השופטת (כתוארה אז) מ' נאור בע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' (פורסם בנבו, 1/12/2008) לפיהם:

"אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו..." (פסקה 18).

1. במסגרת הקריטריונים לקביעת שיעור הפיצוי בגין רכיב זה יכללו סוגי הליקויים, עגמת הנפש הכרוכה בתיקונם, התייחסותם של הנתבעים ושיעורו של כלל הפיצוי.
2. ביישום הכלל לענייננו מצטברות זו בצד זו העובדה היא כי התובעים נדרשו להגשת התובענה כדי לסיים את המחלוקת עם הנתבעים בשאלת תיקון הליקויים בדירה; כי לכלל ההליך נדרש פרק זמן ממושך; כי השתלשלות העניינים מעידה על פניה שניתנה לנתבעים ההזדמנות לביצוע התיקונים הדרושים, שלא עלתה כדי סוף פסוק; וכי איכות החיים בבניינים בצל הליקויים נפגעת.
3. אינני סבורה שיש לשלול את הפיצוי מאותם תובעים אשר משכירים את דירתם. התובעים המשכירים הם אלו שנדרשו להגיש את התובענה ולעמוד בקשר אל מול הנתבעים ולכן, ולו רק מבחינה זו, גם הם סבלו מעוגמת נפש. כמו כן, אותם תובעים נושאים באחריות כלפי שוכריהם ובאם נגרמת לשוכרים עוגמת נפש עקב ליקויים בבניין, לא מן המנע כי הלה יפנו אליהם בטרוניה. גם כאן המדובר בסוג של עוגמת נפש.
4. לגבי התובעים 7-8 ובהינתן הכרעותיי לגביי ירידת הערך של חניותיהם, הרי שגם הם זכאים לקבלת פיצוי בגין עוגמת נפש.
5. לנוכח כלל השיקולים שלעיל, אני סבורה כי יהיה נכון לקבוע פיצוי של 3,000 ש"ח עבור כל דירה הנכללת בתביעה זו ובסך הכל 10 דירות, ובכפוף להסדר הדיוני שהושג.

האחריות לתשלום הפיצוי

1. בכתב ההגנה נטען ביחס לנתבעים 2-5 לקיום מסך התאגדות ולאי קיום עילה להרמתו. עוד נטען כי אין להטיל על מנהלי החברה אחריות אישית כלשהי.
2. על אף האמור נראה כי הנתבעים זנחו טענה זו במסגרת סיכומיהם וכי הם נוטלים אחריות משותפת. הדבר גם בא לידי ביטוי במסגרת מסמך הפלוגתות והמוסכמות.
3. משכך מצאתי לקבוע את כל החיובים על פי ממצאי, על כלל הנתבעים.

סוף דבר

1. עלות התיקונים שאינה שנויה במחלוקת בהתאם לרשימת הפלוגתות וההסכמות עומדת על סך של 65,900 ש"ח (לא כולל מע"מ , 10% פיקוח ו- 15% רווח קבלני). מקום שנקבע כי אין עוד לנתבעת זכות תיקון, על הנתבעים לפצות את התובעים בסכום זה, לרבות בתוספות, סכום המגיע כדי סך של 97,535 ₪. (ובהתאם למוסכם בין הצדדים גם יהא צמוד למדד תשומות הבניה לחודש 1/2015)
2. הנתבעים יישאו בפיצוי בגין ליקויי בנייה בסכום של 84,370 ש"ח.
3. בעניין שני אלה יוצאו קבלות, בהתאם לדין.
4. הנתבעים יישאו בפיצוי בגין ירידת ערך בסכום כולל של 62,450 ש"ח.
5. על הנתבעים לשאת בעלות חוות הדעת בסכום של 23,833 ש"ח.
6. על הנתבעים לשאת בפיצוי בגין אי רישום הבניין כבית משותף בסכום כולל של 113,661 ש"ח המהווה 75% מהסכום שהתבקש.
7. הנתבעים יישאו בפיצוי בגין עוגמת נפש בסכום של 3,000 ש"ח עבור כל דירה הנכללת בתביעה זו ובסך הכל 10 דירות ובכפוף להסדר הדיוני שהושג.
8. בנוגע לתובעות 4 ו- 12, האמור יחול בהתאם להסדר הדיוני ביניהם לבין הנתבעים, שקיבל תוקף של החלטה ביום 25/3/2018.
9. אין צורך במתן היתר לפיצול סעדים, באשר עניינה של תביעה זו בכל הליקויים שהתגלו עד מועד הגשת שתי התביעות שאוחדו.
10. על הנתבעת להשלים ללא דיחוי את רישום הבית המשותף.
11. התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט (נוספות על חוות הדעת) ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪ ש"ח.
12. כלל הסכומים יחולקו בין התובעים לבין עצמם, לפי הבנתם, או בהתאם לקביעות המפורשות בפסק דין זה, לפי העניין.
13. כלל הסכומים ישולמו בתוך 45 ימים החל מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים את העתק פסק דין כחוק.5129371

ניתן היום, ז' אדר ב' תשע"ט, 14 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.