ב"כ התובע: עו"ד דוד בסידן

ב"כ הנתבעת: עו"ד יואב שמלה

1. תביעה ותביעה שכנגד, אשר עניינן יחסי שכירות בין התובע והנתבע שכנגד (אשר ייקרא להלן לשם הקיצור: "התובע" או "המשכיר"), בעל חנות ברח' ארלוזורוב 6 ברמת גן (להלן: "המושכר" או "החנות"), לבין הנתבעת והתובעת שכנגד (אשר תיקרא להלן לשם הקיצור: "הנתבעת" או "השוכרת") אשר שכרה מאת התובע את המושכר לצורך הפעלת מסעדה. לתביעתה של הנתבעת קדמה תביעה קטנה (ת"ק 55314-03-14) אשר מאוחר יותר תוקנה ואוחדה עם תיק זה כתביעה שכנגד כאמור.

תקציר הרקע העובדתי וטענות הצדדים

1. ביום 10.12.2009 נחתם הסכם השכירות בין הצדדים (להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם") אשר כולל בין היתר את התנאים הבאים: תקופת השכירות נקבעה לשנה, החל מיום 10.1.2010 ועד ל-9.1.2011, לשוכרת ניתנה אופציה להארכת תקופת השכירות ל-6 שנים נוספות. דמי השכירות הינם בסך 2,850 ₪ כולל מע"מ, כאשר בכל שנת אופציה יתווספו לדמי השכירות 5%. סוכם כי בכל תחילת תקופת שנת אופציה יימסרו למשכיר 12 שיקים החל מ-1 לחודש של אותה שנה. עוד סוכם כי השוכר יקבל מפתח למושכר במועד חתימת החוזה עוד בטרם תחילת תקופת השכירות, זאת לצורך עריכת שיפוץ במושכר.
2. סעיף 3.ג' להסכם קובע כי "דמי השכירות ישולמו בין אם השוכר משתמש במושכר ובין אם לאו. התחייבות זאת תתבטל רק במידה ותבוא על כך הסכמה בין הצדדים ובכתב".
3. בסעיף 6 העוסק בהתחייבויות השוכר, נקבע בין היתר כי "ביצע השוכר שינוי כלשהו במושכר ו/או הוסיף תוספת כלשהי, יהיו השינויים ו/או התוספות הנ"ל שייכים למשכיר ולא תהא לשוכר זכות בהם...". עוד נקבע בסעיף זה כי השוכר מתחייב "לתקן כל נזק או קלקול שייגרם למושכר תוך תקופת השכירות למעט נזק הנובע מבלאי סביר". סעיף 21 קובע כי "השוכר מתחייב לשאת באחריות לכל מניעה או נזק אשר ייגרם לו ו/או לעובדיו ו/או לכל צד ג' כלשהו במושכר, או ע"י המושכר או עקב השימוש בו ו/או בפעילותו במושכר, והמשכיר יהיה פטור מכל אחריות לנזק או פגיעה כאמור. השוכר יהיה רשאי לבטח נזקים מסוג זה בחברת ביטוח ועל חשבונו".
4. ואכן הנתבעת-השוכרת רכשה פוליסת ביטוח בחברת הביטוח הפניקס (להלן: "חברת הביטוח") אשר כוללת ביטוח תכולה ומבנה.
5. שנת השכירות הראשונה עברה, כך גם שנת האופציה הראשונה, ואף שנת האופציה השניה התקרבה לקיצה. לטענת הנתבעת במהלך תקופת השכירות נתקלה בקשיים בקבלת רישיון עסק להפעלת המסעדה עקב חריגות בניה שונות בנכס אשר האחריות להן מוטלת על כתפי התובע, נשוב לכך בהמשך.
6. בליל 23.12.12 ארעה שריפה במושכר, אשר מאוחר יותר נקבע כי ככל הנראה מדובר בהצתה. המסעדה ניזוקה כליל, והנתבעת הפעילה את פוליסת הביטוח. כתוצאה מנזקי השריפה והפסקת הפעילות לא שולמו דמי השכירות לחודש ינואר 2013 ואילך ואף לא נמסרו שיקים דחויים ליתר חודשי השנה.
7. אין חולק כי מיד לאחר השריפה כוונת הצדדים – התובע והנתבעת גם יחד – הייתה להמשיך לקיים את יחסי השכירות. הנתבעת התכוונה לכונן מחדש את המסעדה באמצעות תגמולי הביטוח שיתקבלו ולשוב להפעיל את העסק. מכאן ואילך האירועים ופרשנותם נתונים במחלוקת.
8. התובע טוען כי לאחר השריפה, ניסה ליצור קשר פעמים רבות עם הנתבעת ועם בעלה על מנת לקבל את דמי השכירות, אולם לא עלה בידו. הוא ביקר מספר פעמים במקום ולא מצא את הנתבעת או מי מטעמה ולבסוף הסיק כי נטשה את המושכר. התובע מאשר בעדותו כי הנתבעת או מי מטעמה שיפצו את נזקי השריפה, אולם לטענתו העובדה שלא אכלסו את המושכר, לא ענו לשיחות הטלפון שלו, כמו גם העובדה שלא שלמו את דמי השכירות השוטפים לחודשים ינואר ופברואר 2013, כל זאת יחד עם פרשת הדיווח לעירייה כפי שיפורט מיד, הובילו אותו לכלל מסקנה בראשית חודש מרץ כי נטשו את המושכר. לטענתו סבר כי שיפוץ נזקי השריפה נעשה על ידם על מנת לקבל את תגמולי הביטוח ובשלב זה לא היתה להם כל כוונה לשוב להפעיל את המושכר.
9. אין מחלוקת כי לאחר השריפה הודיעה הנתבעת לעיריית רמת גן על חדילת החזקה במושכר. מפאת חשיבותו של המסמך אצטטו כלשונו (על המכתב מופיעה חותמת של עיריית רמת גן אולם לא מופיע התאריך, אם כי בעדותה אישרה הנתבעת כי למיטב זכרונה מסמך זה הוגש לעירייה בסוף חודש דצמבר – עמ' 24 שו' 16):

"אני שיראל הלל ת.ז... עוזבת את העסק שהשכרתי ברחוב ארלוזורוב 6 ברמת גן.

חוזה השכירות נגמר בתאריך 31.12.12.

נא לעדכן את פרטי החנות על בעל הנכס פלס מרדכי ת.ז... כתובתו...

על סמך מכתב זה נעשה גמר חשבון לשיראל הלל ב-31.12.12 והנכס הוחזר לבעלים פלס מרדכי."

1. ביום 21.1.13 התקבל בעיריית רמת גן המכתב הבא מאת הנתבעת:

"לכב' עיריית רמת גן מחלקת שומה.

מאת: שיראל הלל ת.ז. ...

הנדון: הכרזה על נכס לא ראוי לשימוש

אני שיראל הלל שכרתי את הנכס ברח' ארלוזורוב 6 ר"ג, עד לסוף חודש דצמבר 2012 מבעל הנכס מרדכי פלס ת.ז...

הנכס שימש בפעילותו כמסעדה "מפגש הלל" כאשר בתאריך 23.12.12 היתה במסעדה שריפה אשר גרמה לסגירת המקום לאלתר עד לשיקום מלא.

בנוסף לכך, גם חברת החשמל ניתקה את אספקת החשמל באותו היום של השריפה עד לשיקום וביקורת של מהנדס חברת החשמל.

בעל הנכס מרדכי פלס הינו אדם מבוגר ומטעמו ובקשתו אני מבקשת להכריז על הנכס שלא ראוי להשכרה או לכל שימוש אחר ולבטל את חיובי הארנונה".

1. בעקבות הודעה זו התקיימה ביום 24.1.13 ביקורת מטעם העירייה אשר קבעה כי אכן הנכס נשרף והשיפוץ במקום החל ולפיכך ניתן פטור מתשלומי ארנונה לתקופת ינואר פברואר 2013.
2. ביום 3.3.13 נשלח המכתב הבא לעירייה, אף הוא מטעם הנתבעת – הנתבעת אישרה שהמכתב נכתב על ידה בכתב ידו של בעלה (עמ' 24 לפרו' שו' 21):

לכב' עיריית רמת גן מחלקת שומה,

מאת: מרדכי פלס...

הנדון: הארכת נכס לא ראוי

בית העסק עבר שריפה ועדיין לא שוקם סופית, עדיין מתבצעים עבודות שיקום ולכן אנו מבקשים להאריך את הפטור לתשלום ארנונה.

ניתן ליצור קשר לפתיחת העסק לבירורים (ביקורת) טלפון... לירון הלל"

1. מאוחר יותר, ביום 20.3.13 תיערך ביקורת נוספת מטעם העירייה במושכר ובה ייקבע כי "הנכס עדיין לא מאוכלס אך נצבע ואין סימנים לשריפה" בעקבות זאת תידחה הבקשה להמשך פטור מארנונה בגין נכס לא ראוי לשימוש. הודעה בכתב נשלחה לתובע בעניין זה ביום 9.5.13.
2. עוד קודם לכן, ביום 4.3.13 חותם התובע על חוזה שכירות חדש בגין המושכר מושא תביעה זו עם מר יוסי שבה – חב' הילה מכשירי כתיבה בע"מ, אשר שכר ממנו עוד קודם לכן את החנות הסמוכה אשר ביניהן מפריד קיר (להלן: "מר שבה"). מטרת השכירות היתה הרחבת חנותו של מר שבה תוך הסרת הקיר המפריד בין החנויות. דמי השכירות נקבעו לסך 3,250 ₪. באותו היום - 4.3.13 - הגיע התובע למושכר בליווי מנעולן והחליף את המנעול על מנת למסור את החזקה במושכר לידי מר שבה.
3. לדברי התובע, לא היה בליבו כל ספק כי הנתבעת נטשה את המושכר, וזאת בהסתמך על הנתונים הבאים: חשבונות הארנונה החדשים הגיעו לביתו כאשר הוא מוגדר בהם כ"מחזיק"; לאחר בירור בעיריה נמסר לו כי הנתבעת הודיעה למחלקת השומה על חדילת החזקה ועזיבת המושכר נכון ליום 31.12.12; הנתבעת לא השיבה לפניותיו הטלפוניות אליה והוא אף לא הצליח לאתרה בחנות אשר היתה סגורה ובלתי מאוכלסת לאחר השיפוץ, למעט מספר חפצים של הנתבעת אשר נותרו במושכר עוד מהתקופה שטרם השריפה; הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות בגין חודשים ינואר עד מרץ 2013 ואף לא מסרה המחאות דחויות להמשך השנה – לטענת התובע מעולם לא הוסכם ביניהם על פטור מדמי השכירות בתקופה בה הנכס אינו ראוי לשימוש עקב השריפה. נוכח כל הסימנים הללו, סבר התובע כי הנתבעת נטשה את המושכר ולפיכך לא ראה כל מניעה להשכיר את החנות ולמסור את החזקה בה לידי מר שבה.
4. עם זאת, באותו מועד 4.3.13 כאשר התייצב התובע במקום עם מנעולן מטעמו וביקש להחליף את המנעול בדלת החנות, הופיע לפתע בעלה של הנתבעת ודרש את החזקה במושכר. התובע סרב לכך והתעורר ויכוח. למקום הוזעק שוטר ובסופו של יום המנעול הוחלף והמפתח נותר במשרד תיווך סמוך, על מנת שהנתבעת ובעלה יפנו מהמושכר את שארית חפציהם, וכך אכן עשו לאחר מספר ימים.
5. תקופת השכירות של מר שבה החלה ביום 18.4.13 כאשר האחרון, וממילא אף המשכיר, נהנים מחנות משופצת לאחר שזו שוקמה מנזקי השריפה על ידי הנתבעת. יודגש כבר עתה, כי הנתבעת קיבלה תגמולי ביטוח בסך של 99,000 ₪ מחברת הביטוח בגין עלות כינון ושיקום המבנה, זאת בנוסף לתגמולי ביטוח נוספים אשר קיבלה בנפרד בגין אובדן התכולה.
6. לאור כל האמור עותר התובע לחייב את הנתבעת בדמי שכירות וארנונה עד למועד תחילת תשלומי השוכר החדש – דהיינו החל מ-1.1.13 ועד ליום 18.4.13 בסך הכול סך של 12,384 ₪.
7. לטענת הנתבעת, בעצה אחת סוכם בינה לבין התובע לאחר אירוע השריפה, כי ידווחו לעירייה על חדילת החזקה, זאת על מנת לקבל פטור בגין נכס לא ראוי לשימוש, פטור אשר לטענת הנתבעת לא ניתן לקבל כאשר הנכס מושכר. לדבריה סוכם ביניהם, כי מיד לאחר השיפוץ תשוב הנתבעת להפעיל את המסעדה וחוזה השכירות יתחדש. עוד טוענת הנתבעת כי סוכם בין הצדדים כי דמי השכירות לא ישולמו בעת שהמסעדה איננה מופעלת. עיקר טענתה של הנתבעת נסמכת על כך שהיא זו שדאגה לשיפוץ המקום, זאת אך ורק בהסתמך על הסיכום בין הצדדים כי היא תשוב להפעילו. לו סברה לרגע כי תגורש מהמקום, לא היתה משקיעה בשיפוץ אלא מוסרת לידי התובע את המקום כפי שהוא, דהיינו שרוף, ולוקחת לעצמה את דמי הביטוח. עוד טוענת הנתבעת, כי בראשית תקופת השכירות – דצמבר 2009 השקיעה כספים רבים בשיפוץ המושכר, זאת מתוך כוונה להחזיק במקום 7 שנים בהתאם לשנות האופציה שניתנו לה. אולם התובע בחוסר תום לב קטע את תכניותיה, הפר את הסכם השכירות ואת אשר סוכם ביניהם לאחר השריפה, השכיר את המקום המשופץ לאחר, תוך שהוא גורף לעצמו את הרווחים בדמי השכירות היתרים המתקבלים מאת מר שבה בעקבות השיפוץ.
8. באשר לתביעת התובע, טוענת הנתבעת כאמור, כי סוכם בינה ובין התובע כי דמי שכירות לא ישולמו בתקופה בה החנות אינה ראויה לשימוש. מעבר לטענות בדבר הסיכום האמור, סבורה הנתבעת כי מעיקר הדין הינה פטורה מתשלום דמי שכירות בגין תקופה זו, בה סוכל החוזה באופן שאינה יכולה ליהנות מהמושכר. לדבריה, אין חולק כי האשמה לשריפה אינה על כתפיה, ולפיכך מדובר בסיכול אשר תוצאתו הינה פטור מדמי השכירות לתקופה זו. באשר לתשלום הארנונה טוענת הנתבעת כי ניתן לתובע מאת העירייה פטור מתשלומי ארנונה בגין נכס לא ראוי לשימוש לחודשים ינואר פברואר 2013, ואילו בתחילת חודש מרץ התובע פרץ למושכר ונטל את החזקה לידיו. לאור האמור סבורה הנתבעת כי היא פטורה כליל מתשלום דמי שכירות וארנונה בגין חודשים אלו.
9. במסגרת התביעה שכנגד תובעת הנתבעת מאת התובע את עלות השיפוץ כפי שהוערך על ידי סוקר חברת הביטוח בסך 99,000 ₪. בנוסף דורשת הנתבעת פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 30,000 ₪ נוכח העובדה שהתובע המתין עד לגמר השיפוץ על ידה ואז גרש אותה בחוסר תום לב מהמושכר תוך שהוא מתעשר על גבה, בכך שהשכיר את הנכס למר שבה במחיר גבוה. הנתבעת אינה מתכחשת לכך שקיבלה תגמולי ביטוח בגין שיקום החנות, אולם טוענת כי התשלום ששולם לה מאת חברת הביטוח מהווה כינון של ההשקעה הראשונית שערכה בנכס עובר לתחילת שנת השכירות הראשונה, עת שכרה את החנות לתקופה מצטברת של שבע שנים. לדבריה, ערב תקופת השכירות בשלהי שנת 2009, היה הנכס במצב גרוע אשר הצריך השקעה גדולה בסך של כ-150,000 ₪. בסיכומו של דבר טוענת הנתבעת כי התשלום ששולם לה על ידי חברת הביטוח בסך 99,000 ₪ בגין כינון המבנה, נועד להשיב את ההשקעה הראשונית אשר השקיעה במבנה בראשית שנת 2010, בעוד השיפוץ אשר ערכה במושכר בראשית שנת 2013 לאחר השריפה מומן למעשה על ידה והתובע נהנה ממנו שלא כדין.
10. מן העבר השני טוען התובע במסגרת הגנתו שכנגד, כי עלות השיפוץ כלל לא שולמה על ידי הנתבעת אלא על ידי חברת הביטוח ולפיכך לא נגרם לה כל הפסד בכך, ממילא חובת השיפוץ חלה עליה ולא היתה בידה האפשרות החוקית והחוזית להחזיר לתובע את הנכס כשהוא שרוף. בנוסף, לא הוצגה כל חשבונית או קבלה התומכת בטענות באשר לעלות השיפוץ. באשר להשקעה הראשונית בראשית תקופת השכירות טוען התובע כי לא הוכחה כל השקעה ולא הובאו כל ראיות לכך.
11. מעבר לעדותם של התובע והנתבעת, העיד השוכר החדש מר יוסי שבה אשר זומן לעדות על ידי הנתבעת. מר שבה העיד על נסיבות התקשרותו בהסכם השכירות לאחר השריפה וכן על מצבה של החנות לאחר עבודות השיקום.

השאלות הצריכות להכרעה בתובענה זו

1. אין חולק כי יחסיהם של הצדדים עלו על שרטון, כי יחסי השכירות באו אל קיצן מוקדם מהמתוכנן בחוזה השכירות וכי שני הצדדים טוענים להפסדים ונזקים. התובע טוען להפסד דמי שכירות וארנונה החל ממועד השריפה ועד לכניסת הדייר החלופי למושכר, ואילו הנתבעת אשר הקימה את העסק בשנת 2010 בכוונה להפעילו לתקופה של כשבע שנים לפחות, מצאה עצמה מוסרת בעל כורחה את המושכר לאחר בלא כל תמורה, לא לפני ששיקמה את נזקי השריפה. על מנת לברר את הסוגיות שבמחלוקת עלינו להשיב על השאלות הבאות, מקצתן שאלות שבעובדה ומקצתן שאלות שבמשפט:
2. דמי שכירות: אין חולק כי דמי שכירות חודשיים לא שולמו על ידי הנתבעת החל מראשית חודש ינואר 2013 ואילך. יש לברר, האם ככלל חלה חובה על השוכרת לשלם דמי שכירות גם בתקופה בה הנכס אינו ראוי לשימוש, והאם בענייננו סוכם בין הצדדים על פטור מדמי שכירות בתקופה זו?
3. תשלומי ארנונה: האם התובע נשא בתשלומי הארנונה בגין החודשים שלאחר השריפה ועד למועד השכרת המושכר לדייר החדש, ככל שאכן נשא בתשלומים אלו, האם על הנתבעת להשיב לתובע סכומים אלו?
4. חידוש השכירות או נטישה: האם בענייננו סוכם בין הצדדים כי חוזה השכירות יחודש לאחר שיקום נזקי השריפה או שמא נטשה הנתבעת את המושכר באופן חד צדדי, האם פעל התובע כדין כאשר נטל את החזקה במושכר, החליף את המנעולים והשכיר את החנות למר שבה? האם זכאית הנתבעת לפיצויי עוגמת נפש בגין כך?
5. שיפוץ: האם חלה חובה על הנתבעת להשיב את המושכר לידי התובע כשהוא משופץ ומשוקם או שמא רשאית היתה להותיר את המושכר במצבו לאחר השריפה? היות ששיפצה הנתבעת את המושכר מכספי תגמולי הביטוח, האם זכאית היא להשבת כספים אלו מאת התובע?
6. האם הפר התובע חובה המוטלת עליו באשר להשגת רישיון עסק על ידי הנתבעת, ככל שהפר, האם נגרם נזק או הפסד לנתבעת כתוצאה מהפרה זו?

דיון והכרעה

1. להלן נבקש להשיב על השאלות דלעיל, ראשון ראשון ואחרון אחרון.

תשלום דמי השכירות

1. על פי הסכם השכירות, על הנתבעת מוטלת החובה למסור לתובע בראשית כל שנה 12 המחאות דחויות לתאריך ה-1 לכל חודש. אין חולק כי חובה זו לא מולאה בראשית שנת 2013. לדברי הנתבעת, לאחר השריפה בסוף חודש דצמבר 2012 כאשר הייתה אמורה למסור את השיקים לשנת 2013 התקשרה לתובע ועדכנה אותו אודות השריפה "אמרתי לו שייתן לי זמן, שאנו צריכים לתבוע את חברת הביטוח, כשהכל יירגע נשב ונשוחח ונגיע להסכמים" (עמ' 21 לפרו' שו' 5). התובע מצדו מתאר דברים דומים: "ברגע שנשרף בא ואמר העסק נשרף ואני רוצה שתעזור לי בחברת הביטוח ואקבל את הכסף ואשלם לך" (עמ' 16 שו' 6). בסעיף 14 לתצהירו מאשר התובע כי הנתבעת בקשה ממנו להיות סבלני בעניין תשלום דמי השכירות. מתיאור הדברים דלעיל, לא ניתן להסיק כי סוכם בין הצדדים על פטור מוחלט מתשלום דמי השכירות לתקופה זו, אדרבה ניתן להסיק כי דובר על דחייה זמנית בביצוע התשלומים.
2. לא הוצגה בפניי כל ראיה בכתב, ואף לא הושמעה כל עדות התומכת בעמדתה של הנתבעת, לפיה הגיעו הצדדים לסיכום בדבר פטור מתשלום דמי שכירות, סיכום השונה מהאמור בגוף החוזה, לפיו "דמי השכירות ישולמו בין אם השוכר משתמש במושכר ובין אם לאו" (סעיף 3.ג'). הנחת המוצא היא כי שינוי לחוזה בכתב צריך שיהא בכתב, כך גם מפורט בחוזה עצמו בהמשך אותו סעיף – "התחייבות זו תתבטל רק במידה ותבוא על כך הסכמה בין הצדדים ובכתב". לטענת הנתבעת השיחה בעניין זה התנהלה בטלפון בין בעלה לבין התובע כאשר היא נוכחת לצדו (עמ' 27 שו' 15-19. כמו כן ר' עמ' 22 שו' 12-13), זה המקום לציין כי בעלה של הנתבעת לא מסר תצהיר במסגרת ההליך ולא העיד.
3. אי לכך, אני מקבל את עמדת התובע, כפי שאף השתמע מעדות הנתבעת, כי לכל היותר הוסכם על דחיית התשלומים אך מעולם לא סוכם בדבר ויתור מוחלט על תשלומי דמי השכירות בגין חודשים אלו.
4. חוזה השכירות קובע כאמור, כי דמי השכירות ישולמו ללא תלות בשימוש השוכר בפועל במושכר. הוראה זו מתיישבת יפה עם חלוקת האחריות בין הצדדים לחוזה באשר לנזקים או קלקולים במושכר. בסעיף 6 לחוזה נקבע כי השוכר מתחייב "לתקן כל נזק או קלקול שייגרם למושכר תוך תקופת השכירות למעט נזק הנובע מבלאי סביר". משמעות הדברים היא, כי למעט נזק הנובע מבלאי סביר, הרי שהאחריות לכל נזק או קלקול מוטלת על כתפי השוכר בין אם הנזק נגרם באשמתו או ברשלנותו ובין אם לא. דומה כי הנתבעת הבינה היטב את האחריות המוטלת עליה, כאשר ערכה ביטוח מבנה יחד עם ביטוח המושכר ובסופו של דבר קיבלה מחברת הביטוח תגמולי ביטוח גם עבור דמי השכירות לחודשים אלו בהם הנכס עמד בשממונו.
5. במילים אחרות, חובת הנתבעת לתשלום דמי השכירות, חלה גם במקום בו הנכס אינו ראוי לשימוש שלא באשמתה ושלא ברשלנותה, כל עוד אין מדובר בתקלה או בקלקול אשר חובת תיקונם חלים על המשכיר. ניתן אמנם להעלות על הדעת יחסי שכירות אחרים, לפיהן במקרה בו נמנע מהשוכר לעשות שימוש במושכר יהיה פטור מלשלם את דמי השכירות, אולם דומה כי בכל הנוגע לחוזה שכירות זה, הוראותיו ברורות, וחלוקת הסיכונים והאחריות שבמסגרתו אף היא ברורה.
6. טוען ב"כ הנתבעת, כי בנסיבות העניין חלים דיני הסיכול, כמובנם בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"ה-1970, ולפיכך פטורה הנתבעת מתשלום דמי השכירות בתקופה המתחילה באירוע השריפה ואילך. סעיף 18 לחוק קובע כך:

"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים"

1. כפי שנקבע בפסיקה (ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד יעקב אמסטר (פורסם בנבו, 07.03.2013) – להלן: "עניין ספיר") טענת הסיכול נוגעת לנסיבה אשר בעקבותיה קיומו של החוזה הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי מן המוסכם. שלושה תנאים נדרשים להכרה בטענת הסיכול לפי הוראות הסעיף:

"האחד - כי בזמן המיועד לביצוע החוזה אפשרות הביצוע שובשה באופן יסודי ואינה אפשרית; השני - מבחן הצפיות, לפיו בעת כריתת החוזה הצד הטוען לסיכול לא ידע ולא היה עליו לדעת (או לראות מראש) על הנסיבות שגרמו לסיכול; והשלישי - אי יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות המסכלות (ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5) 506, 517 (2000); פרידמן וכהן, בעמ' 415; שלו בעמ' 627)"

1. היסוד הראשון מותנה בכך שהמניעה היא מניעה של קבע. מניעה זמנית אינה יכולה להביא לכדי התגבשותה של עילת הסיכול (עניין ספיר, סעיף 35 לפסה"ד) . באשר לתנאי השני – תנאי זה פורש בפסיקה בצמצום רב. "הגישה הרווחת בפסיקה קבעה, כי כמעט כל אירוע ניתן לצפייה, בחינת "הכל צפוי". (שם, סעיף 36). לא ניתן לומר כי אירוע שריפה אינו אירוע צפוי, מקום בו הנתבעת עצמה רכשה ביטוח על מנת להתמודד עם סיכון זה. באשר לתנאי השלישי - יחסי השכירות עניינם העמדת נכס לשימוש מצד אחד, ומן הצד השני – תשלום דמי שכירות. גם אם לא ניתן לעשות שימוש במושכר למשך חודשיים מתוך כלל תקופת השכירות המצטברות ל-7 שנים, הרי שכל עוד השוכרת מחזיקה במושכר, לא נמנעת ממנה האפשרות למלא את חלקה בחוזה, דהיינו להוסיף ולשלם את דמי השכירות באותה התקופה. לא ניתן לאחוז בחבל משתי קצותיו, דהיינו, מחד להוסיף ולהחזיק במושכר, ומאידך להימנע מלשלם בטענת סיכול. שונה הדבר מחוזה אשר לא ניתן כלל לבצעו כגון נכס שנהרס כליל והשוכר אף לא מחזיק בו עוד. משלא נתמלאו יסודות הסיכול, אין בידי לקבל את הטענה.
2. לסיכום פרק זה, חובת תשלום דמי השכירות חלה על הנתבעת גם לאחר קרות השריפה ובתקופת שיקום הנכס. באותה תקופה המשיכה הנתבעת להחזיק במושכר, ולימים אף פוצתה על ידי חברת הביטוח בגין דמי השכירות לתקופה זו (עמ' 23 שו' 22, עמ' 24 שו' 31, כמו כן הדבר עולה מפורשות מדו"ח השמאי מטעם חברת הביטוח, נספח 2 לתצהיר הנתבעת). בכך שלא שלמה הנתבעת את דמי השכירות לחודשים אלו בלא שקיבל הסכמה לכך מאת התובע הפרה היא למעשה את החוזה. מקבל אני אמנם את הגרסה לפיה סוכם בין הצדדים כי התשלום יושהה, אך בסופו של יום אין חולק כי דמי השכירות לא שולמו כלל, זאת גם לאחר שהתקבלו תגמולי הביטוח אשר כללו בחובם גם פיצוי בגין דמי השכירות.
3. באשר לתקופת חוב דמי השכירות מקבל אני בסוגיה זו את עמדת הנתבעת כי מדובר בחודשים ינואר ופברואר 2013 בלבד, שכן בראשית חודש מרץ נטל התובע את החזקה במושכר, החליף מנעולים והשכיר את המושכר לשוכר החלופי. שארית הציוד של הנתבעת פונה ימים ספורים לאחר מכן (עמ' 22 שו' 1). נכון הדבר כי תקופת השכירות של השוכר החלופי החלה רק במחצית חודש אפריל, אולם משנטל המשכיר את החזקה בראשית חודש מרץ הרי שלא ניתן לחייב את הנתבעת בגין דמי שכירות עבור תקופה זו. העובדה שהתובע סיכם עם השוכר החלופי כי יחל לשלם דמי שכירות רק מאמצע אפריל אין בה כדי להטיל את החובה על הנתבעת להשלים את הפער שבין התקופות. לא מן הנמנע כי מדובר במעין תקופת "גרייס" אשר ניתנה למר שבה, הנסמכת על כך שהאחרון נטל על עצמו להסדיר את חיבור החשמל למושכר (ר' עמ' 27 שו' 23).
4. אין מחלוקת כי דמי השכירות החודשיים לשנת 2013 הינם בסך 3,142 ₪ לחודש כולל מע"מ. לפיכך, לסיכום פרק זה הנתבעת תשלם לתובע את דמי השכירות בגין חודשים ינואר ופברואר 2013 בסך 6,284 ₪, זאת כנגד חשבונית מס וכנגד הצגת אישור בגין פטור מניכוי מס במקור.

תשלומי ארנונה

1. הוכח בפניי כי זהות המחזיק שונתה בספרי העירייה משם הנתבעת לשם התובע, זאת בגין התקופה שמראשית חודש ינואר 2013 ועד מועד השכרת הנכס למר שבה – מחצית אפריל. עם זאת, מהחומר שהוצג בפניי (נספח 7 לתצהיר התובע) עולה באופן ברור, כי התובע זוכה בספרי העירייה מתשלום חובת הארנונה בגין תקופת ינואר פברואר, זאת בגין היות הנכס לא ראוי לשימוש עקב נזקי השריפה, ולפיכך בגין חודשים אלו אינו זכאי לכל פיצוי.
2. אמנם החל מראשית חודש מרץ ועד מחצית אפריל חוייב התובע בתשלום ארנונה, אולם כאמור לעיל, בראשית חודש מרץ נטל התובע את החזקה במושכר והחליף את המנעולים. לפיכך בדין חויב התובע בתשלומי הארנונה כמחזיק בנכס בתקופה זו.
3. אשר על כן, רכיב תשלום הארנונה בתביעתו של התובע – נדחה.

חידוש השכירות או נטישת המושכר

1. אין מחלוקת בין הצדדים כי בסמוך לאחר השריפה דובר בין הצדדים על כך שהנתבעת תשקם את המקום ותשוב להפעיל את העסק. לטענת הנתבעת, זו הסיבה שהחלה בעבודות השיפוץ, שאם לא כן לא היתה משקיעה זמן ומאמץ בעבודות השיקום. לדבריה, סוכם בינה ובין התובע כי יודיעו במשותף לעירייה על סיום יחסי השכירות, זאת על מנת שהחזקה תשוב לידי התובע וזה יבקש פטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש. התובע מאשר בעדותו כי בתחילה דובר על כך שהנתבעת תשוב להפעיל את העסק לאחר השיפוץ, אולם הוא מכחיש את הסיכום באשר לדיווח לעירייה. לדבריו, לא זו בלבד שלא שולמו לו דמי השכירות בגין אותה התקופה - חודשי ינואר ופברואר 2013 - אלא הוא אף לא זכה לכל מענה מאת הנתבעת על אף שניסה ליצור איתה קשר פעמים רבות. לטענתו, כאשר קיבל לביתו את חשבון הארנונה אשר הוסב על שמו, ולאחר בירור בעירייה, נודע לו כי הנתבעת הודיעה על עזיבת המושכר, או אז הבין כי גמלה בליבה ההחלטה לנטוש את המושכר ולא לשוב להפעילו.
2. הנתבעת מצביעה על סמיכות הזמנים התמוהה בין המועד בו נחתם חוזה השכירות עם הדייר החלופי מר שבה לבין מועד החלפת המנעולים. לטענתה, ניצל התובע את העובדה שעבודות השיפוץ הסתיימו, ומיהר להשכיר את המקום ולגרוף את הרווח בדמות דמי השכירות המוגדלים.
3. יש להניח כי בחודשי ינואר ופברואר 2013 ככל שארך הזמן, אכן שררה מצדו של התובע אי וודאות. אמנם סוכם שהנתבעת תשוב להפעיל את המקום, אולם מאידך, עד לתחילת חודש מרץ המקום טרם אוכלס, לא הוכנס ציוד חדש להפעלת המסעדה, לא שולמו דמי שכירות ולא הופקדו המחאות דחויות להמשך חודשי השנה כנדרש. מעדותו של מר שבה עולה כי בראשית חודש מרץ המושכר הכיל "רצפה, ויטרינה וזהו" (עמ' 18 שו' 16) בהמשך הוסיף כי במקום היו גם שירותים. המידע שהתקבל מהעירייה באשר להודעת חדילת החזקה של הנתבעת הכריעו את הכף והביאו את התובע למסקנה כי הנתבעת נטשה את המקום.
4. בעדותו סיפר התובע (עמ' 15) כי אכן סבר בתחילה כי הנתבעת מתכוונת לשוב ולהפעיל את המסעדה, אולם לאחר שגילה שהנתבעת הסירה את שמה מרישומי העירייה ובחלוף חודשיים, סבר כי עבודות השיפוץ נעשו רק על מנת לקבל את כספי הביטוח ולא מתוך כוונה באמת לשוב ולהפעיל את המקום. התובע נשאל בחקירתו מדוע נטל את החזקה והחליף את המנעולים רק בחנות בחודש מרץ ולא מיד בראשית חודש ינואר משלא התקבלו אצלו דמי השכירות, והשיב: "לא עונים בטלפון כמה חודשים, למי לדבר".
5. כזכור, במועד החלפת המנעולים ב-4 למרץ, הופיע בעלה של הנתבעת והתפתח עימות במקום בין השניים, עד אשר הוזעק שוטר למקום אשר הפריד בין הניצים. לאחר החלפת המנעולים, השאיר התובע מפתח במשרד תיווך סמוך. מספר ימים לאחר מכן לקחו הנתבעת ובעלה את שארית חפציהם מהמושכר.
6. במסגרת התביעה הקטנה אשר הוגשה על ידי הנתבעת בטרם אוחדו התיקים דנן ותוקנה תביעתה, מתארת הנתבעת את מאורעות אותו היום. מפאת חשיבות הדברים אביאם במלואם (ההדגשות אינן במקור):

"בתחילת חודש מרץ 2013 כאשר בעלי הגיע לחנות באחד הימים הוא נדהם לראות פורץ מנעולים שפורץ למקום עם בעל הנכס ובאותו הרגע גורשתי מהחנות בעוד שחלק מהציוד שלי ששרד נשאר עדיין בפנים.

באותו הרגע בעלי התקשר למשטרה והודיע שפורצים לנו לעסק, הגיעו שוטרים בשניות מכיוון שיש תחנת שיטור בדיוק בבניין הסמוך לחנות.

השוטר שדיבר עם בעלי מכיר אותנו עקב השכנות והמוניטין שצברנו והסביר לבעל הנכס מר פלס, שמה שהוא עשה זאת עברה פלילית ועדיף שננסה לפתור את הבעיה בינינו על מנת שלא יינקטו נגדו בהליך פלילי.

בהסדר עם בעל החנות הסכמנו שהמקום עובר לידי משרד תיווך "אורלי לוי – נכסים" ורק בליווי עם אחד מעובדי המשרד אוכל להיכנס למקום לפנות את הציוד ופה נפרדות דרכנו לשלום. סוכם שעל מנת שלא נגיש נגדו תביעה במשטרה על פריצה, ייפרדו דרכינו מבלי שאני חייבת לו משהו, שכן החוזה נגמר ולא יכולנו להמשיך עם החוזה, שכן מר פלס לא עמד בהתחייבויות לחידוש. ולצערי כל זה נעשה בעל פה, וזאת מכיוון שהאמנתי לו וכיבדתי אותו כאדם מבוגר, דתי שומר מצוות.

1. מהתיאור הנ"ל עולה, כי לכל המאוחר במועד זה, הסכימו הצדדים על סיום יחסי השכירות. למעלה מן הצורך יצוין, כי הנתבעת לא פעלה בשלב זה לאכיפת הסכם השכירות. יש להניח כי לו היתה הנתבעת משקיעה עשרות אלפי שקלים בחודשים ינואר ופברואר בשיפוץ המסעדה לקראת פתיחתה מחדש, לא היתה מוותרת בקלות כה רבה ולא היתה מסכימה כי השקעתה תרד לטימיון.
2. מר שבה – בעל החנות השכנה אשר בסופו של יום שכר גם את החנות נשוא הדיון – העיד על אשר התרחש מאז השריפה ועד לראשית חודש מרץ 2013 , מועד חתימתו על חוזה השכירות למושכר. ניכר היה כי בעדותו מנסה מר שבה להלך בין הטיפות וכי אינו רוצה לפגוע בעניינם של איש מן הצדדים, לא בתובע אשר משכיר לו כיום שתי חנויות, ולא בנתבעת ובעלה שהינם חבריו. מר שבה נשאל לגבי יחסיו עם הנתבעת ובעלה והשיב כי יש ביניהם יחסים חבריים עד היום וכי שררו ביניהם יחסי שכנות טובים.
3. עדותו של מר שבה מעלה סימן שאלה: כיצד זה שכן בעל חנות גובלת, המצוי ביחסי שכנות טובים עם הנתבעת ובעלה, ואשר מודע לארוע השריפה, ממהר לחתום על חוזה שכירות בגין אותו מושכר אשר הוחזק עד לאחרונה על ידי חבריו-שכיניו, ואינו מברר עמם קודם לכן כי אכן יחסי השכירות הסתיימו. יש לזכור כי חוזה השכירות בין התובע למר שבה נחתם באותו יום החלפת המנעולים – 4.3.13. סימן שאלה זה מובילני למסקנה כי גם מר שבה עצמו, אשר הצטייר בעיניי בעדותו כאדם הגון ואמין, סבר באותה העת כי הנתבעת לא תשוב עוד להפעיל את המסעדה ולפיכך לא היסס לחתום על חוזה השכירות.
4. מכל האמור לעיל, אשר מצטרף למכתב הודעת חדילת החזקה אשר שלחה הנתבעת לעיריית רמת גן, אני למד כי בסופו של יום גמלה בליבה של הנתבעת שלא לשוב ולהפעיל את המסעדה. גם אם לא אקבל את הטענה לפיה השיפוץ מתחילתו נעשה רק במטרה לקבל את תגמולי הביטוח בערכי כינון, (זאת להבדיל מערכי שיפוי הנמוכים יותר, אשר היו מתקבלים ללא עריכת השיפוץ), מכל מקום, סבור אני כי לכל הפחות מנקודת מבטו של התובע באותה העת, דהיינו ראשית חודש מרץ 2013, בצדק הסיק כי הנתבעת נטשה את המקום, אינה מתכוונת לשוב ולהפעיל בו את המסעדה ולפיכך הינו רשאי להשכירו לאחר.
5. מסקנתי זו חוזרת ונסמכת בעיקרה בהודעת החדילה של הנתבעת לעיריית רמת גן. מדובר במסמך בכתב אשר קשה עד מאוד להתכחש לו. ככל שהיה מדובר בסיכום משותף של הנתבעת והתובע, יש לצפות כי היה נערך מסמך בכתב המסדיר זאת. לא מצאתי כל תימוכין לכך, ואף לא כל עדות מסייעת, לרבות עדות בעלה של הנתבעת אשר בולטת במובן זה בחסרונה. בהעדר כל ראיה ממשית לסתור, הנחת המוצא היא כי המסמך אכן מגלם את הכתוב בו. גם אם פעלה הנתבעת על דעת עצמה תוך כוונה להשיג פטור מתשלומי ארנונה בדרך של דיווח כאמור, מבלי שהיה בכוונתה באמת לעזוב לצמיתות, הרי שלא ניתן להאשים את התובע בכך שהאמין לתוכן המכתב וסבר כי מה שנכתב בו – אמת ולפיכך פעל בהתאם לכך.
6. בשולי הדברים אעיר, כי הנתבעת טענה כי העברת הנכס על שם התובע בספרי העירייה נועדה כדי לקבל פטור מארנונה בגין נכס שאינו ראוי לשימוש. עם זאת, הנתבעת לא הביאה בפניי כל אסמכתא לכך שפטור זה, אשר מקורו בסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש], עשוי להינתן אך ורק לבעלים ולא לשוכר, זאת להבדיל אגב מפטור בגין נכס ריק. לא מן הנמנע שמחזיק השוכר נכס לשבע שנים, אשר במהלכן ניזוק הנכס עד כדי שלא ניתן לעשות בו שימוש, רשאי לבקש אף הוא פטור לתקופת השיקום, גם בלא שתועבר זהות המחזיק לשמו של בעל הנכס.
7. כללו של דבר, סבורני כי התובע פעל בתחום הסביר וההגיוני נכון לאותה השעה, עת סבר שהנתבעת החליטה שלא לשוב ולהפעיל את המושכר. יתירה מזו, בחלוף חודשיים בהם השכירות אינה משולמת, המקום אינו מאוכלס ואף המחאות עתידיות אינן נמסרות בידיו, וההפסדים הוליכם וגדלים, מילא התובע את חובתו ופעל להקטנת הנזק, בכך שהשכיר את החנות למר שבה. אינני סבור כי היה על התובע לנקוט הליך של תביעה לפינוי מושכר, שעה שהחנות ריקה מאדם ומחפץ למעט מספר חפצים ישנים ששרדו את השריפה (ר' עדות הנתבעת עמ' 27 שו' 28).

שיפוץ המושכר

1. במסגרת התביעה שכנגד, דורשת הנתבעת מהתובע את עלות השיפוץ בו נשאה לאחר השריפה. לטענתה, בעוד היא קבלה את המושכר בראשית תקופת השכירות בלתי משופץ והשקיעה בו סכומי עתק על חשבונה, מתוך כוונה להחזיק במושכר שנים רבות, הרי שבסופו של יום הושבה החנות לידי התובע כשהיא משוקמת ומשופצת, והאחרון מיהר להשכירה בדמי שכירות גבוהים למר שבה.
2. לטענת הנתבעת לא חלה עליה כל חובה לשקם ולשפץ את החנות, וככל שהיתה יודעת שאינה עתידה לשוב וליהנות מהנכס, הרי שהיתה משיבה את החנות לתובע במצבה כפי שהיא לאחר השריפה. לדברי הנתבעת עלות השיפוץ הינה 99,000 ₪ כפי שאושר על ידי השמאי מטעם חברת הביטוח לאחר השריפה, ועל התובע להשיב לה סכום זה.
3. אין בידי לקבל טענה זאת. סעיף 6.ו' לחוזה השכירות קובע כי השוכר מתחייב "לתקן כל נזק ו/או קלקול שייגרמו למושכר תוך תקופת השכירות למעט נזק הנובע מבלאי סביר". החוזה לא מתנה חובה זו בכך שהקלקול או הנזק ייגרמו כתוצאה מאשמה או רשלנות של השוכר. בהתאם לכך, אף רכשה הנתבעת כזכור ביטוח למבנה.
4. במילים אחרות, הוראות חוזה השכירות אשר הטילו על הנתבעת את האחריות לכל נזק או קלקול אשר אינם נובעים מבלאי סביר, לא אפשרו לנתבעת להשיב את החזקה בחנות לידי התובע כשהיא שרופה. לו עשתה זאת הנתבעת, הייתה קמה לתובע זכות תביעה כנגדה. המשכו של סעיף 6.ו' דלעיל קובע: "לא תקן השוכר קלקול או נזק כאמור, יהא המשכיר רשאי לבצע תיקון זה והוצאות התיקון יחולו על השוכר".
5. אף לו סברתי כי הנתבעת פטורה הייתה משיפוץ החנות לאחר השריפה, וכי הייתה זכאית להשיב את החנות במצבה לאחר השריפה – ואינני סבור כך כלל וכלל – הרי שהנתבעת לא הוכיחה את נזקיה ואת הוצאותיה. מחד, התקבלו בידיה כספים מחברת הביטוח בערך כינון המסעדה בסך 99,000 ₪, ומאידך לא הוצגה ולו ראיה אחת באשר לעלות השיפוץ בו נשאה. אני מקבל את עמדת ב"כ הנתבעת כי תגמולי הביטוח שהתקבל נועדו להוות ערך הכינון להשקעה הראשונית שהושקעה על ידי הנתבעת בראשית תקופת השכירות עת הוקמה המסעדה, ואינם מגלמים את השיפוץ שנעשה בפועל לאחר השריפה. עם זאת, היה על הנתבעת להוכיח את היקף ההשקעה באמצעות ראיות, דבר שלא נעשה. לא הוצגה ולו קבלה אחת ואף לא פורטו ולא הוסברו סכומי עלויות השיפוץ. הנתבעת סיפרה בעדותה כי העבודה בוצעה באמצעות חברים (עמ' 26 שורה 30), אולם אף לא חבר אחד הובא לעדות. בנסיבות אלו לא הורם נטל הראיה להוכחת עלות ההשקעה ולו במעט.
6. באשר להיקף העבודות שנעשו לאחר השריפה, נשאלה הנתבעת מה היה מצב החנות לאחר השיפוץ והשיבה: "הכל היה נקי, הכל מצוחצח. הדבר היחיד שלא הספקנו לעשות זה לחבר את החשמל, התובע העיף אותנו" (עמ' 27 שו' 23). הנתבעת אישרה בעדותה כי החנות המשופצת כללה רצפה קירות ותקרה, ללא אביזרים מחוברים וללא ציוד (ר' גם עמ' 26 שו' 26). בעניין זה שב אני לעדותו של מר שבה. שבה נשאל לגבי העבודות שבוצעו לאחר השריפה והשיב: "שזה נשרף לא היה ויטרינה. אחרי, הגיעו אנשים לא יודע מטעם מי ולמה. שסידרו קצת. הכל היה שחור, פחם. מישהו הוציא את הציוד וזהו" (עמ' 18 שו' 19). כמו כן "חיפשתי מה שהיה, רצפה, ויטרינה וזהו, זה מה שהייתי צריך" (שו' 16). בהמשך מציין מר שבה כאשר נשאל אם היה ציוד במקום והשיב: "לא. לא היה כלום. היה ריק. שירותים זה מה שהיה שם. עד היום".
7. אין חולק כי בסופו של יום קיבלה הנתבעת תגמולי ביטוח בגין רכיב המבנה בסך של 99,000 ₪, אשר מהווים את ערך הכינון (ר' עמ' 26 שו' 9). סכום זה לא מגלם את עלות השיפוץ לאחר השריפה אלא את ערך כינון המסעדה בטרם השריפה בהתאם להשקעה הראשונית בראשית שנת 2010 (ר' לעניין זה דו"ח השמאי מטעם חב' הביטוח נספח 2 לתצהיר הנתבעת). דומה כי עלות השיפוץ שלאחר השריפה פחות בהרבה.
8. כללו של דבר, עלות תיקון נזקי השריפה אכן הוטל על הנתבעת במסגרת חוזה השכירות, וזאת בין אם היתה נשארת עוד שנים רבות במושכר ובין אם היתה מפסיקה את יחסי השכירות ולפיכך אינה זכאית לפיצוי על כך. מעבר לכך, לא הובאה ולו ראשית ראיה לעלות השיפוץ, זאת בעוד אין חולק כי הנתבעת קבלה תגמולי ביטוח בגין ערך כינון השקעתה במבנה.
9. נכון הדבר שהתובע, נהנה מתוצאות השיפוץ ואף השכיר את הנכס במחיר גבוה יותר כמשופץ. אולם לא הוכח בפניי כי מדובר על התעשרות שלא במשפט. אדרבה, הגעתי לעיל לכלל מסקנה כי כניסתו של התובע למושכר בראשית חודש מרץ 2013 כאשר הוא פנוי ובלתי מאוכלס, והשכרתו למר שבה, היתה כדין, זאת במסגרת חובתו להקטנת הנזק ותוך שניכר היה כי הנתבעת לא תשוב עוד להפעיל את המקום. בהקשר זה יוזכר סעיף 6.ה' לחוזה השכירות, הקובע כי: "ביצע השוכר שינוי כלשהו במושכר ו/או הוסיף תוספת כלשהי, יהיו השינויים ו/או התוספות הנ"ל שייכים למשכיר ולא תהא לשוכר זכות בהם".
10. לאור האמור, אני קובע כי הנתבעת אינה זכאית לפיצוי או השבה בגין השקעתה בשיפוץ המושכר לאחר השריפה וכי חובת שיקום נזקי השריפה מוטלת היתה עליה בהתאם לחוזה. נוכח האמור לעיל, אינני סבור כי הנתבעת זכאית לפיצוי בגין עוגמת נפש.

רישיון העסק

1. הנתבעת טוענת כי התובע הפר את החוזה בכך שהנכס בו ממוקמת החנות כלל חריגות בניה, אשר בעטיין נתקלה הנתבעת בקשיים בקבלת רישיון עסק, דבר שגרם לה לנזקים. לטענתה, סוכם בין הצדדים עוד בחודש אוגוסט 2012, כי הנתבעת תממש את תקופת האופציה לשנת 2013 ובלבד שהתובע יטפל בנושא הרישוי. לדברי הנתבעת התובע לא עשה דבר ובכך הפר את התחייבותו.
2. אין בידי לקבל טענות אלו. ראשית – לא הוכח בפניי כי התובע התחייב להסדיר את רישיון העסק או חריגות כלשהן ככל שקיימות בנכס; שנית – מהעתקי מסמכי הרישוי אשר צורפו כנספח 3 לתצהיר הנתבעת עולה כי בסופו של יום ניתן רישיון עסק קבוע, ועוד קודם לכן נתנו רישיונות זמניים; שלישית – גם בתקופה שטרם קבלת הרישיון הקבוע, עולה כי הסיבות לאי מתן רישיון קבוע הינן הערות הקשורות לפנים המושכר כגון התקנת מדפים, צביעת רצפת המחסן, ציפוי מדרגות המחסן – עניינים אשר דומה כי אינם קשורים כלל לתובע ואינם באחריותו; רביעית – והחשוב מכל – לא הוכח ואף לא נטען שנגרם נזק כלשהו מהעיכוב בקבלת הרישיון. הנתבעת נשאלה על כך בעדותה, אך טענה יש להפנות שאלו אלו לבעלה (עמ' 20 שו' 28).

סוף דבר

1. התביעה הראשית מתקבלת בחלקה, הנתבעת תשלם לתובע את דמי השכירות בגין חודשים ינואר ופברואר 2013 בסך 6,284 ₪ (כולל מע"מ) בתוספת ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה, זאת כנגד חשבונית מס וכנגד הצגת אישור בגין פטור מניכוי מס במקור.
2. התביעה שכנגד נדחית.
3. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 8,500 ₪.

ניתן היום, כ"א שבט תשע"ז, 17 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.