נתוני רקע ועובדות

1. לפני בקשה למתן פס"ד הצהרתי לפיו כל עוד המבקש מחזיק בנכס שממוקם ברחוב כצשטיין אריה 37 בחיפה (להלן: "הנכס" או "המושכר"), יעמוד סכום הארנונה השנתית על סך של 22,304.47 ₪. כמו כן ביקש המבקש כי ביהמ"ש יורה על עיכוב ביצוע הליכי גבייה או לחלופין להורות למשיבה שלא לנקוט בהליכים כנגד המבקש עד לסיום הבירור בתביעה זו.

2. ביום 1.5.13 התקשר המבקש לצורך עסקו בחוזה שכירות בו שכר את הנכס ברחוב כצשטיין (להלן: "חוזה השכירות"). מכתב התביעה עולה כי בטרם כריתת חוזה השכירות פנה המבקש יחד עם בעלי הנכס אל המשיבה וזאת על מנת לעמוד את הוצאות המיסוי המוניציפלי הצפויות. לתשובת המשיבה, כך לגרסתו, הייתה כפי הנראה השפעה על שיקוליו של המבקש להתקשר בהסכם השכירות עם המשכירים. ולכן, הגיע המבקש יחד עם בעלי הנכס למשרדי המשיבה ודיברו עם נציגה מטעמה בשם סייפא (להלן: "נציגת המשיבה") אשר ביצעה מס' בדיקות בהתאם לנתונים שסיפקו לה, וקבעה כי גובה הארנונה השנתית לנכס תעמוד על סך של 22,304.47 ₪. לטענת המבקש, באותה ההזדמנות הוא הבהיר לנציגת המשיבה כי הנכס ישמש למרכז אחסון וחלוקת מזון.

נטען כי עותק של חוזה השכירות הושאר במשרדי המשיבה ועל בסיס העתק של חוזה השכירות וכן לאחר הבהרותיו של המבקש הוציאה נציגת המשיבה מסמך המודפס הנושא את הכיתוב "הודעת תשלום - ארנונה כללית" ע"ס 14,942.55 ₪ בגין התקופה שבין מאי 2013 ועד דצמבר 2013.

3. המבקש התחיל בתשלום הארנונה שנקבעה בסך 14,942.55 ₪ (סך של 1,867 ₪ לחודש). כעבור 3 חודשים ניגש שוב המבקש אל משרדי המשיבה על מנת לברר אם התשלומים שנגבו ממנו אינם ביתר שכן סבר כי הארנונה שנגבית ממנו גבוהה מידי בהתייחס לגובה המס המוניציפלי ברשויות אחרות. להפתעתו הרבה של המבקש נמסר לו כי אכן מדובר בטעות, אולם הטעות היא שהמשיבה גובה ממנו סכום נמוך משמעותית מהסכום אותו היא אמורה לגבות בפועל וזאת עקב סיווג מוטעה של הנכס. לטענת המבקש למרות שהמשיבה מעולם לא ביצעה באמצעות נציגיה ביקור בנכס (וזאת בניגוד להתחייבותה ובניגוד לדרישות הנוקבות במכתבים שנשלחו אליה) קבעה כי עליו לשלם ארנונה בסכום, אשר גבוה פי 2 וחצי מהסכום שנקבע לו בתחילה. המשיבה אף דרשה תשלום של הפרשים רטרואקטיבית. בדרישות אלו התנערה המשיבה מקביעתה הקודמת בנוגע לגובה הארנונה ולמעשה המשיבה שינתה את מצבו של המבקש לרעה באופן משמעותי. פניותיו הרבות והנשנות של המבקש אל המשיבה לתשלום הארנונה כפי שנקבעה בתחילה (ע"ס 22,304 ₪ בשנה) לא הניבו פרי ומשכך הוגשה בקשתו זו של המבקש לבית המשפט.

עד כאן המחלוקת. כעת בטרם אכריע בה אפרט בתמצית את טענות הצדדים.

טענות המבקש

4. לטענת המבקש גובה הארנונה כפי שנמסר לו במשרדי המשיבה במאי 2013 ושהומצא לו לאחר מכן בהודעת תשלום ארנונה בכתב, מהווה הסכם מחייב שיש לאכוף או לחילופין לראות בו הבטחה שלטונית / מנהלית שניתנה ע"י המשיבה לתושב, שיש לקיימה.

מאחר ויש בסמכותם של הפקידים שבעמדה קבלת הקהל במשרדי המשיבה כדי לשנות שמות מחזיקי נכס וכן סיווג נכס במערכת המשיבה, וכן להוציא אסמכתאות על כך, יש במסמכי המשיבה כדי ליצור התחייבות או הסכם של המשיבה כלפי תושביה. ביום 27.08.13, דהיינו ביום פנייתו השנייה של המבקש, בוצעה ע"י פקידת המשיבה, שנמצאת בקבלת קהל, החלפת סיווג הנכס וזאת כלל ללא הסתמכות על סעיפים אשר לפי טענתה של המשיבה נמצאים בחוקי עזר או בצווים שהונפקו ע"י המשיבה.

5. לטענת המשיבה כי בפגישה הראשונה עם נציגת המשיבה לא נמסר לה ע"י המבקש בכתב או בעל פה, מידע על מהות הנכס המושכר נטען כי חובתה של נציגת המשיבה לברר מה מהות העסק או השימוש בנכס המושכר, בטרם הדפסת הודעת תשלום ארנונה. על יסוד דבריה של נציגת המשיבה, אשר אף נתמכו בהודעת לתשלום ארנונה, הסכים המבקש להתקשר בהסכם עם המשכירים ולהתחייב כלפיהם לשאת בכל התשלומים והמיסים שהוטלו על הנכס, לרבות בתשלומי הארנונה.המבקש, אזרח פשוט, הסתמך לטענתו על הבטחתה של נציגת המשיבה, וזאת מאחר והניח כי יש בסמכותה לתת הבטחה מנהלית מטעם המשיבה. המבקש לקח על עצמו התחייבויות כספיות לאחר שסבר כי יהיה ביכולתו כדי לעמוד בהוצאות שעליו הכריזה המשיבה. עקרון תום הלב מקבל דגש מיוחד, במקום שמדובר בגוף ציבורי כמו המשיבה/העירייה מתחייבת מול אזרח. בנוסף מתקיימת כאן "דואליות נורמטיבית", היינו: חלות על העירייה שתי מערכות של דינים. האחת היא המערכת ה"אזרחית" הרגילה של דיני החוזים וכל דין אחר שרלבנטי להתחייבותה; והשנייה - דיני המשפט הציבורי, שכוללים הן הוראות חקוקות והנחיות פנימיות שונות והן כללים עקרוניים של המשפט המנהלי ההלכתי, שחלים על כל רשות ציבורית, כאמור בפסיקה שאוזכרה.

6. לטענת המבקש, מחובתה של המשיבה היה לבדוק את הנכס בטרם הוצאת הודעת תשלום ארנונה. המשיבה לא עשתה דבר ואף הובילה את המבקש להאמין שישלם במהלך שכירות הנכס את המס לפי הסכום שצוין בהודעה, על פי הבטחה מפורשת ובכך נהגה המשיבה בחוסר תום לב. המבקש סבור כי אין זה מן הראוי לאפשר למשיבה לשלול ממנו את זכאותו לשלם את הארנונה כפי שסוכם בין הצדדים בחודש מאי 2013.

לטענתו התנהגותה של המשיבה כלפיו הייתה חסרת תום לב באופן מובהק, וזאת בשים לב להתחייבותה מחד והתכחשותה להתחייבות מאידך כאשר היא מסתתרת מאחורי הדרישות הצורניות של סע' 203 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"). כאשר ההסתמכות של העירייה על סעיף 203 לפקודת העיריות יוצרת עוול ברור ו"זועק", וכאשר הצדק וההגינות שוקלים כנגד הסתמכות כזאת, יש למצוא את הדרך שלא לאפשר לעירייה לחמוק מקיום התחייבויותיה. על כן לא יעלה על הדעת כי המשיבה תחמוק מהתחייבויותיה, בדרך המפלט הפורמאלית שמספק לה כביכול סעיף 203 לפקודת העיריות.

7. לטענת המבקש ההודעה על תשלום ארנונה הינה רשומה מוסדית והינה בגדר הסכם והבטחה שלטונית. ההלכה הפסוקה בסוגיה זו היא כי הבטחה שלטונית שניתנה ע"י בעל הסמכות, מתוך כוונה שיהיה לה תוקף משפטי מחייב, וכך הובנה על ידי מי שניתנה לו, כאשר היא מפורטת די הצורך ובת ביצוע, עשויה להיות מקור עצמאי לחיובה של הרשות. במקרה דנן, נציגת המשיבה שיש לה סמכות להקליד ולשנות סטטוס הנכס במערכת המשיבה, נתנה את הסכמה והבטחה לחייב את המבקש בתשלום מס המוניציפאלי עבור הנכס בסך כ -22,304 ₪ בשנה.

המבקש טען כי המקרה דנן מתאים להפעלת הכלל של "הניהול הפנימי" (ראה והשווה: בבג"צ 69/80 חירם נ' שר הביטחון ואח' (פ"ד ל"ה(4) 505). קביעת הארנונה במפגש הראשון היה בתחום תפקידה וסמכותה של נציגת המשיבה, על כן מוצדק כי המבקש יחשוב, שהתחייבותה של המשיבה נעשתה כדין.

טענות המשיבה

8. לטענת המשיבה בפנקסיה מתנהלת רשומת ארנונה ע"ש המבקש החל מיום 1.5.2013 שמספרה 1127671, בגין עסק אשר מהותו "מרכז חלוקת מזון". ביום 5.5.2013 הגיע המבקש למשרדי המשיבה ומסר את חוזה השכירות הנושא את התאריך 1.5.2013, בינו לבין הבעלים של הנכס, לפיו שוכר המבקש את הנכס לתקופה בת 24 חודשים וזאת החל מיום 1.6.2013. פקידה בשם סייפא אשר קיבלה לידיה את חוזה השכירות החתום ביצעה שינוי מחזיק בנכס נשוא ההמרצה. ככל הנראה ומבלי להודות בכל טענה מטענות המבקשת, הותירה פקידת המשיבה את סיווג הנכס כ"מלאכה" כפי שסווג קודם לכן כאשר שמש כבית מלאכה מבלי להידרש למהות השימוש העתיד להיעשות בנכס. לטענת המשיבה הסכם השכירות שהציג המבקש בפני סייפא לא נוקט במטרת השכירות ולא ניתן ללמוד ממנו מה מהות העסק העתיד להתנהל בנכס והמשיבה מכחישה כי עודכנה במעמד שינוי המחזיק במהות השימוש בנכס.

9. ביום 27.8.2013 הגיע המבקש למשיבה פעם נוספת וטען בפני פקידת קבלת הקהל כי הוא מבקש שייעשה בנכס פיקוח למדידת שטחים וסיווג הנכס בהתאם לשימוש. במעמד הביקור דווח המבקש לפקידת הקבלה כי הנכס אותו הינו שוכר משמש כמחסן לחלוקת מזון. מיד הבינה פקידת שירות קבלת הקהל כי נעשתה טעות בסיווג הנכס כ"בית מלאכה" לאור מהות השימוש בו בפועל וביצעה תיקון של קוד השימוש ל"עסקים אחרים" כפי שאכן מסווגים עסקים הדומים בפעילותם לעסקו של המבקש בשטחי עיריית חיפה.

10. למרות טענותיו של המבקש הרי שהחוזה אותו צרף לתביעתו נוקט בתאריך חתימה כ: "ביום 1.5.2013 " ובמקום החתימה : כ"זכרון יעקב", וזאת מספר ימים לפני שהגיע למשיבה על מנת לברר את עלויות הארנונה כטענתו. המבקש לא ציין ליד חתימתו מועד שונה של החתימה ועל כן חזקה כי המסמך הוכן ונחתם כבר ביום 1.5.2013. לטענת המשיבה הפעילות המתבצעת במסגרת שירותי קבלת קהל עוברת בדיקה קפדנית של מחלקת בקרה האמונה על איתור טעויות או תקלות ככל שנעשו בניגוד לדין, חקיקה או צווי הטלת הארנונה. לפיכך ברי, כי הטעות ככל שנעשתה בסיווג נכסו של המבקש כ"בית מלאכה" בניגוד לשימוש הנעשה בנכס בפועל הייתה מתגלה במוקדם או במאוחר ומתוקנת בהתאם להוראות צו הטלת הארנונה של עיריית חיפה.

11. המשיבה ממשיכה וטוענת כי אין מחלוקת שבנכס לא מתקיימת פעילות מלאכתית המזכה את הנכס בסיווג כ"בית מלאכה" שהינו פריט חיוב מופחת והמבקש אף לא טוען כך. כל שהמבקש טוען הינו כי יש להמשיך לחייבו בסיווג "בית מלאכה" למרות היות סיווג זה בלתי חוקי לפעילות המתקיימת בנכס בפועל. סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ג 1993 (להלן: "חוק ההסדרים") קובע 3 קריטריונים שעל פיהם הרשות המקומית מוסמכת לחייב בארנונה והם: סוג הנכס, השימוש והמקום. בנוסף לסעיף 8 לחוק ההסדרים, נקבע בחוק המדיניות הכלכלית לשנת 2004 (תיקוני חקיקה) (להלן: "חוק המדיניות הכלכלית") שסיווג נכס יהיה בהתאם לשימוש בו. דהיינו, המטרות והאינטרסים הציבוריים שאותם נועד למלא חוק ההסדרים, כפי שהם מוצאים ביטוייהם בסעיף 8 ולחוק ההסדרים וכן בחוק המדיניות הכלכלית, מלמדים על הכוונה לתת משקל מכריע לשימוש הנעשה בפועל בנכס ע"י המחזיק בו, לצורך חיובו בארנונה.

12. לטענת המשיבה אין לה סמכות לפטור או להקל בתשלום מיסים אלא על פי היתר שבחוק. חיובו של המבקש בהתאם לפריט חיוב "מלאכה" שאינו הפריט המתאים לשימוש הנעשה בנכס הינו בלתי חוקי ואין הרשות מוסמכת לעשות כן. תהא אשר תהא הסיבה בגינה ניתן לנכס סיווג שגוי, הרי שלא ניתן להותיר טעות זאת ולהנציחה בניגוד לחוק, לדין ולצווי הטלת הארנונה המוצאים מכוחו ומוטלת על המשיבה החובה לפעול ולתקן את סיווג הנכס בהתאם לצו הטלת הארנונה. כשם שרישום מוטעה אין בכוחו להטיל תשלום, כך השמטה מוטעית מן הרישום אין בכוחה לפטור חייב מחובתו. המשיבה ממשיכה ומפנה לפסיקה אשר קובעת כי טעות שנעשתה ע"י רשות מנהלית ניתנת לתיקון כאשר היא נוגדת את החוק או שיש בה חריגה מסמכות, או לחילופין, כאשר מקורה בטעות משרדית טכנית שנעשתה בהיסח הדעת (ע"א 433/80 נכסי אי. בי.אם בישראל בע"מ נ' מנהל מס רכוש, פ"ד ל"ז (1) 337). כמו כן המשיבה מפנה לפסיקה אשר קבעה כי תיקון טעות שנעשה ע"י רשות מקומית בחישוב שטח להבדיל משינוי שיטת חיוב, הינה טעות שבסמכות הרשות לתקן (ע"א 6501/98 עיריית הרצליה נ' חרל"פ , תק-על 2001(1), 574, (2000) וכן עע"מ 11641/04 ברוך סלע נ' מועצה אזורית גדרות (פורסם בנבו)).כמו כן נקבע כי מנהל הארנונה מוסמך ורשאי לתקן טעות שנעשתה בסיווג נכס וליישם את הוראות צו הארנונה כך שהנכס יסווג בהתאם לשימוש הנעשה בו בפועל (עע"מ 4068/10 עיריית חולון נ' קר פרי ואח' (פורסם בנבו)), ובנוסף כי הרשות המקומית רשאית לעדכן את הסיווג ולחייב את האזרח בהתאם לשימוש בפועל, ואין לכפות על הרשות לדבוק בהחלטה מוטעית (עמ"נ 26681-01-11 נענע 10 בע"מ נ' עיריית גבעתיים (פורסם בנבו)) זאת ועוד, לטענת המשיבה מהפסיקה עולה כי הרשות אף מחויבת לתקן את טעות שנעשתה בין אם מדובר בהחלטה הנוגדת את החוק ובין אם מדובר בהחלטה שניתנה בחריגה מסמכות (ה"פ (חיפה) 786/94 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק). למעשה לרשות אין סמכות לפטור או להקל בתשלום מסים המוטלים על כלל הציבור אלא על פי היתר שבחוק או על פיו. הרשות אינה יכולה להותיר את סיווגו השגוי של המבקש ודרישתו אינה נשענת על כל מקור חוקי שהוא.

13. בהתייחס לשאלת סמכותה של רשות מקומית לתקן את שומת הנכסים שבתחומה בתחולה רטרואקטיבית המשיבה טוענת כי ההכרעה בשאלה הינה, במידה רבה תלוית נסיבות החיוב והיא תיעשה, ככלל, על פי העקרונות הכלליים שעניינם בשינוי החלטה מנהלית, המחייבים עריכת איזון בין עניינו של הפרט בסופיות ההחלטה הנוגעת אליו ואינטרס הסתמכותו על החלטה זו, לבין האינטרס הציבורי שבקיום החוק וגביית מס אמת. הפסיקה קבעה כי בנסיבות בהן אין מחלוקת בדבר נכונות השומה (כפי שארע במקרה דנן רשלנות הרשות באי חיובו של נישום (ולעניין זה דין שווה אמור לחול על חיובו בחסר של נישום) אינה יכולה ליצור הסתמכות סבירה ולגיטימית אצל הנישום וקיימת הצדקה מלאה לתיקון השומה ולהעמדתה על פרטיה הנכונים, וזאת אף אם הדבר נעשה בתחולה של שנתיים אחורנית (עע"מ 89/13 עיריית רמת גן נ' אריה הראל וכן דנ"מ 1778/15 אריה הראל נ' עיריית רמת גן (מיום 11.6.15)). נטען כי במקרה דנן, תיקנה המשיבה את שומת הנכס- כשלושה חודשים למפרע בסך הכל. בהתאם לפסיקה המפורטת לעיל הרי שאין ספק כי לרשות זכות - אם לא חובה - לשום את מחזיקי הנכסים שבתחומה על פי המצב העובדתי. תפקידה של הרשות המקומית הינו להגן על האינטרס הציבורי הכללי של ציבור מחזיקי הנכסים בתחומה, ולבכרו על פני האינטרס הצר של הנישום שחויב בחסר - המבקש להמשיך ולהיאחז בשומתו השגויה חרף ידיעתו וידיעת הרשות כי היא נעדרת כל בסיס. לפיכך המשיבה סבורה כי במקרה דנן אין לראות בעדכון סיווג מוטעה לנכס בניגוד לשימוש הנעשה בו בפועל – הבטחה מנהלית: סיווג הנכס כ"מלאכה", בין אם בטעות ובין אם כתוצאה מהטעייה אינו מהווה הבטחה מנהלית ואין לראות בו ככזה.

14. המשיבה כופרת בכך שהייתה כאן הבטחה שלטונית שכ, על ההבטחה השלטונית להיות מפורשת וברורה ולא מוטלת בספק, כנדרש מהתחייבות משפטית שאינה בגדר הצהרת כוונות גרדא . התנאים המצטברים הנדרשים לחיובה של הרשות לקיים הבטחה מנהלית הם אלה: נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתתה; הייתה לו כוונה להקנות לה תוקף משפטי; הוא בעל יכולת למלא אחריה; וכן כי אין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה.

אין ספק כי במקרה דנן לא מתקיימים מרבית הרכיבים ועל כן לא ניתן לראות בסיווג הנכס כהבטחה מנהלית שיש לקיימה וזאת על אף הסתמכותו המוכחשת כשלעצמה של המבקש. נטען כי פקידת קבלת קהל אינה מוסמכת לסווג נכס בסיווג הנוגד את הדין ואת צו הטלת הארנונה המוצא מכוחו. למעשה, אף לדרגים בכירים יותר אין סמכות לעשות כן ולכן על אחת כמה וכמה לפקידה זוטרה. זאת ועוד; תהא אשר תהא הסיבה לסיווג המוטעה שנעשה, הרי שהחוק וצווי הטלת הארנונה, כפי שפורט לעיל בהרחבה, אינם מאפשרים לסווג עסק כעסקו של המבקש כ"בית מלאכה" והמשיבה מחויבת על פי דין לבצע שינוי של הסיווג המוטעה.

15. המשיבה ממשיכה וטוענת כי יש לדחות את טענתו של המבקש כי המדובר בהטעיה מטעם המשיבה. עילת ביטול חוזה בשל הטעיה מעוגנת בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) ואלה הם יסודותיה: קיום חוזה, קשר סיבתי, טעות והטעייה. ראשית, בין המבקש לבין המשיבה לא קיים קשר חוזי ועל כן ספק אם ניתן לטעון הטעייה מטעם המשיבה והמשיבה אינה צד לחוזה שנחתם בפועל להשכרת הנכס נשוא ההמרצה בין המשכיר לתובע. שנית, הסכם השכירות שהציג המבקש בפני המשיבה לא נוקט במטרת השכירות ולא ניתן ללמוד ממנו מה מהות העסק העתיד להתנהל בנכס והמשיבה שבה ומכחישה כי עודכנה במעמד שינוי המחזיק במהות השימוש בנכס. הסכם השכירות שצרף המבקש הוכן ונחתם 5 ימים לפני מועד הגעת המבקש למשרדי המשיבה. המשיבה מוסיפה וטוענת כי אין בספריה כל זכר להתייעצות או בירור בדבר סכומי הארנונה המוטלים על הנכס קודם לביצוע שינוי המחזיק ועל כן כלל לא הוכיח המבקש כי ניתנה לו הצהרה או הבטחה כוזבת עליה הסתמך ובגללה חתם על החוזה.

16. זאת ועוד, המבקש לא הוכיח כי חתם על ההסכם אך ורק לאחר שברר את סכומי הארנונה אותם נדרש לשלם על הנכס נשוא ההמרצה. המבקש בתביעתו לא הוכיח כי קיים קשר סיבתי בין סכומי ארנונה שלכאורה נמסרו ע"י המשיבה, דבר המוכחש לכשעצמו, בטרם החתימה על החוזה לבין התקשרותו בחוזה עם המשכיר. יודגש כי הודעת התשלום השגויה נמסרה לו לאחר החתימה על החוזה ולאחר ביצוע שינוי המחזיק. המבקש אף לא הציג בפני בית המשפט הנכבד כל מסמך שיש בו לאשר כי היה בדין ודברים כדי לשכור נכס אחר בקרית אתא. על כן, בטענתו של המבקש להטעיה מטעמה הוא מסתמך אך ורק על הטעיה המתייחסת לכדאיות העסקה שערך עם המשכיר. דהיינו, ככל שהיה יודע מהם עלויות הארנונה האמתיות עובר לחתימה על ההסכם עם המשכיר ייתכן כי היה בוחר לשכור נכס אחר לניהול עסקיו. הן הספרות והן הפסיקה קבעו כי הטעיה כזו אינה מהווה עילה לביטול חוזה. תביעתו של המבקש אינה תביעה נזיקית ולא צורפה לתביעתו חוות דעת או כל מסמך שיש בו כדי להוכיח נזקים שנגרמו לו, לכאורה, ועל כן והואיל והמשיבה פעלה כדין יש לדחות את התובענה.

דיון והכרעה

17. לפני מספר שאלות שעלי להכריע בהן. השאלה הראשונה היא האם אכן סכומי הארנונה המוטעים נמסרו ע"י המשיבה, או מי מנציגה, בטרם החתימה על החוזה השכירות?

השאלה השנייה, בהנחה שהתשובה לשאלה הראשונה תהיה חיובית, האם יש במידע של נציגת המשיבה כדי להיות הבטחה מנהלית שעל המשיבה לעמוד בה כעת? והאם יכול היה המבקש להסתמך על תשובה זו כדי להחליט האם להתקשר בחוזה השכירות?

18. ראשית יש לבחון מה הצליח המבקש להוכיח מבחינה עובדתית, והאם גרסתו להשתלשלות האירועים מגובה בראיות הנדרשות. במשפט האזרחי שולט הכלל "המוציא מחברו עליו הראיה" (משנה בבא קמא ג יא). על התובע להוכיח את עילת תביעתו על כל מרכביה העובדתיים. במישור האזרחי, מידת ההוכחה היא הטיית מאזן ההסתברות לאחר שבית המשפט בוחן את מהימנותן של הראיות אשר הובאו בפניו, את דיותן והמשקל שיש להעניק להן ומגיע למסקנה כי גרסה אחת סבירה יותר ומתקבלת יותר על הדעת מן הגרסה שכנגד. על התובע להוכיח את תביעתו בחמישים ואחד אחוזים בלבד, כדי לצאת ידי חובתו (ראה: ד"ר נ. קנת ועו"ד ח. קנת, נטל ההוכחה והחזקות במשפט האזרחי ובמשפט הפלילי [הוצאת בורסי, התשס"ב – 2002] עמ' 49). חובת שכנוע זו מעוגנת בעקרון הבסיסי של דיני הראיות, שלפיו בעל דין במשפט אזרחי הטוען טענה משפטית התומכת או מבססת עמדתו ישא בנטל להניח את התשתית העובדתית הנחוצה לביסוס טענתו, ולשכנע כי זו אכן מתקיימת (ראה: ע"א 533/87 - ארגון מושבי הפועל המזרחי בע"מ נ' משה ולך . פ"ד מג(2), 864).

19. לאחר שעיינתי בתיק ובחנתי את המסמכים השונים, ובמיוחד את תצהירו של מר אילן יוספזון (להלן: "מר יוספזון"), בעל הנכס, הגעתי למסקנה כי המבקש בעניינו עמד בנטל ועל כן ודין טענתו העובדתית כי בטרם חתם על חוזה השכירות בירר את גובהה של הארנונה באמצעותה של נציגת המשיבה, להתקבל. להלן אבהיר מסקנתי זו.

ראשית יש לציין כי לא נסתרה מעיני בית המשפט העובדה כי התאריך על גבי החוזה הינו 1.5.13 ומקום חתימתו מצוין כזיכרון יעקב, בעוד הגעתם אל נציגת המשיבה לראשונה הייתה ביום 5.5.13. המבקש והן מר יוספזון הסבירו אי התאמה זו בתצהיריהם. לטענתם הם הגיעו למשרדי המשיבה כאשר החוזה ערוך ומוכן וכל הפרטים כבר מולאו מבעוד מועד. הנתון היחידי שהיה חסר הינו הנתון של גובה הארנונה, ולמעשה הוא היה הנתון הקבוע אם החוזה ייחתם או לא. לאחר שקיבלו את הנתונים בנוגע לגובה הארנונה חתמו במקום על חוזה השכירות ומסרו את החוזה לנציגת המשיבה אשר בדקה אותו, סרקה אותו, ועל יסודו הוציאה מסמך מודפס הנושא את הכיתוב "הודעת תשלום - ארנונה כללית", כאשר שמו של המבקש מצוין כשם המחזיק (ראה: סעיפים 13-16 לתצהיר המבקש וכן לתצהירו של מר יוספזון).

לאור האמור, ולאור העובדה כי המשיבה מכחישה אולם לא טרחה להביא לעדות או למסור תצהיר של נציגתה (הגב' סייפא) כדי להפריך טענה זו של המבקש, הנני קובע כי המבקש הצליח להוכיח בדרגה ההוכחה הנדרשת כי אכן נאמר לו סכום ארנונה שגוי בטרם חתם על חוזה השכירות.

20. כעת לשאלה הנוספת; האם יש במידע של נציגת המשיבה כדי להיות הבטחה מנהלית שעל המשיבה לעמוד בה כעת? והאם יכול היה המבקש להסתמך על תשובה זו כדי להחליט האם להתקשר בחוזה השכירות?

סבורני כי יש לענות על שתי שאלות אלה בשלילה ואבהיר;

ראשית, כאמור, אין מחלוקת כי בנכס לא מתקיימת פעילות מלאכתית המזכה את הנכס בסיווג כ"בית מלאכה" שהינו פריט חיוב מופחת והמבקש אף לא טוען כך. כל שהמבקש טוען הינו כי יש להמשיך לחייבו בסיווג "בית מלאכה" למרות היות סיווג זה בלתי חוקי לפעילות המתקיימת בנכס בפועל. אכן צודקת המשיבה כי סעיף 8 לחוק ההסדרים קובע כי הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. כמו גם חוק המדיניות הכלכלית קובע כי סיווג נכס תעשה בהתאם לשימוש בו. על-פי החוק, התקנות ואף הפסיקה קביעת סוג הנכס נעשית על-פי השימוש בו (ראה: ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטין שותפות רשומה נ' עירית ראשון לציון (פורסם בנבו)). מאחר ומדובר בעסק לחלוקת מזון ומאחר והמבקש לא מעלה טענות כנגד הסיווג החדש (טענות שהמקום להן כמובן אינו בפני בית משפט זה) נראה כי הסיווג החדש לנכס הוא זה המתאים לו.

21. למעשה רצונו של המבקש, אם תתקבל תביעתו, הוא שהמשיבה תפטור או תקל עליו בתשלומי הארנונה, שכן הסיווג החדש הגדיל את סכום החיוב משמעותית. דא עקא, הרשות אינו יכולה להקל בתשלום מיסים אלא על פי היתר שבחוק. חיובו של המבקש בהתאם לפריט חיוב "מלאכה" שאינו הפריט המתאים לשימוש הנעשה בנכס הינו בלתי חוקי ואין הרשות מוסמכת לעשות כן.

הדין מבחין באילו מקרים, אם בכלל, יש לאפשר לרשות מנהלית לחזור בה מהחלטה קודמת שניתנה, ושנקבעו בה זכויותיו וחובותיו של אזרח, ולתת החלטה חדשה תחתיה, גם כאשר ההחלטה החדשה באה להרע את מצבו של האזרח וזאת כאשר ההחלטה הקודמת (הראשונה) ניתנה בטעות, בניגוד לחוק או שבצורה אחרת יש בה בעליל משום חריגה מסמכות. כמו כן כאשר ההחלטה שמקורה בטעות משרדית טכנית, נעשתה בהיסח הדעת (ראה: ע"א 433/80 נכסי י.ב.מ. ישראל בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, תל-אביב) (פורסם בנבו)).

מכאן במקרה שלפניי, תהא אשר תהא הסיבה בגינה נתנה נציגת המשיבה לנכס סיווג שגוי, בין שלא שמה לב כי מדובר בעיסוק שאיננו של "מלאכה", כפי שהיה בעבר ובין שסברה כי העיסוק הנוכחי בחוזה השכירות "תואם" את הסיווג שהיה בעבר או כל סיבה אחרת, הרי שלא ניתן להותיר טעות זאת ולהנציחה בניגוד לחוק, לדין ולצווי הטלת הארנונה המוצאים מכוחו.

22. על המשיבה מוטלת החובה לפעול ולתקן את סיווג הנכס בהתאם לצו הטלת הארנונה. אין ספק כי במקרה דנן לא ניתן לראות בסיווג הנכס ע"י פקידת קבלת קהל במשרדי העיריה, המשיבה, כהבטחה מנהלית מכל סוג. פקידת קבלת קהל אינה מוסמכת לסווג נכס בסיווג הנוגד את הדין ואת צו הטלת הארנונה המוצא מכוחו. למעשה, אף לדרגים בכירים יותר אין סמכות לעשות. כידוע, על ההבטחה מנהלית להיות מפורשת וברורה ולא מוטלת בספק, כנדרש מהתחייבות משפטית שאינה בגדר הצהרת כוונות גרידא. לנציגת המשיבה, פקידת הקבלה, לא הייתה סמכות לתת הבטחה מנהלית, לא הייתה לה כוונה להקנות לה תוקף משפטי, היא בהחלט לא בעלת יכולת למלא אחריה, ובענייננו יש בהחלט צידוק חוקי לשנותה או לבטלה. תהא אשר תהא הסיבה לסיווג המוטעה שנעשה, הרי שהחוק וצווי הטלת הארנונה, אינם מאפשרים לסווג עסק כעסקו של התובע כ"בית מלאכה" והמשיבה מחויבת על פי דין לבצע שינוי של הסיווג אם סברה כי הוא מוטעה.

23. זאת ועוד, לרשות מנהלית נתונה הסמכות לתקן את החלטתה המנהלית, אף בהיעדר מקור נורמטיבי ספציפי המקנה סמכות לעשות כן, וזאת מכוח העקרונות הכלליים של דיני המנהל הציבורי (ראה: עע"ם 1164/04 עיריית הרצליה נ' יצחקי (פורסם בנבו)). במהופך מענייננו נניח כי האזרח הוא זה שפונה לרשות ומבקש שינוי של סיווג נכסו לסיווג אחר הקיים בצו הארנונה מבלי שבפועל השתנה השימוש בנכסו. כמובן שפניה כזו נועדה כדי להביא בסופו של דבר לתשלום שנתי נמוך יותר. נניח כי האזרח מבקש לשנות את סיווג נכסו מ"עסק" ל"תעשייה" כאשר הוא מבסס את פנייתו על פסק דין שניתן לגבי אזרח אחר, כאשר אותו פסק דין הרחיב את הקריטריונים המאפשרים לסווג נכס בסיווג "תעשייה". האם בנסיבות שכאלה הייתה מתקבלת הפרשנות לפיה העירייה כבולה לסיווגי העבר ואין היא מוסמכת לשנות בעצמה את הסיווג על בסיס הקריטריונים החדשים? נראה כי התשובה לשאלה זו היא שלילית (ראה והשווה: עעמ 4068/10 עיריית חולון נ' קר פרי בע"מ (פורסם בנבו)).

24. לשיטת המבקש בענייננו אין למעשה לדבר על הסיווג הנכון של הנכס על פי השימוש אלא רק על הסיווג הראשוני שנקבע לו ע"י פקידת המשיבה בקבלת הקהל. עמדה זו חותרת תחת אחד מעקרונות דיני הארנונה. עקרון השוויון בגביית מס המהוה ערך יסוד בשיטה כולה (ראה: בג"צ 9333/03 קניאל נ' ממשלת ישראל, פ"ד ס(1) 277, עמ' 287-288 וכן ראה: רע"א 3784/00 שקם נ' מועצת עיריית חיפה, פ"ד נז(2) 481,עמ' 494-495). ערך השוויון בנטל המס בין האזרחים נושא אופי חוקתי. הצורך בתיקון הטעות שנעשתה אף נוגע בשאלות של מוסר ציבורי ותיקון עוולה ביחס שבין המבקש לבין שאר תושבי הרשות המקומית, העומדים בנטל תשלום מס מלא. הצורך לתקן שגגה או עיוות שדבקו בפעולת הרשות בקביעת הסיווג הראשוני, צריך להישקל כנגד העניין שיש לציבור בהקפדה על היציבות והוודאות בפעולתה של הרשות, ועל אמינותה בהחלת כללים שווים לכל. המשך קיומו של הסיווג הראשוני כמות שהוא היה מביא לתוצאה בלתי סבירה ובלתי ראויה, הכרוכה בפגיעה עמוקה בעיקרון השוויון בגביית מיסים, ובאפליה חמורה כלפי שאר תושבי הרשות המקומית, שאין לה הסבר והצדקה, הנדרשים לשלם מכוח הדין דיני ארנונה גבוהים בהרבה מאלה החלים על המבקש (ראה והשווה: עע"מ 8183/03 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' מועצה אזורית הגולן (פורסם בנבו)).

25. זאת ועוד, לטעמי, מלכתחילה אינטרס ההסתמכות של המבקש על קביעת הסיווג ע"י פקידת קבלת הקבלה היה צריך להיות מוגבל. המבקש, מוחזק כמי שמודע לכלל כי קביעות בענייני מס של רשות מקומית, עלולות להשתנות או להסתיים ביום מן הימים, במיוחד אם השתנו הנסיבות. מה הייתה טענתו של המבקש אם הייתה לפתע רפורמה מהותית כלל ארצית בעקרונות היסוד של גביית ארנונה, תוך קביעת סכומי מינימום לתעריפי ארנונה המחייבים את כלל הרשויות המקומיות ואת כלל תושביהן, ואשר מקרינה באופן בלתי נמנע עליו? שינויים בשיעורי המס אמורים להיות בגדר ציפייה סבירה.

סיכומו של דבר, לאור כל האמור, אני סבור כי יש לדחות את בקשתו של המבקש, בכל הנוגע לשינוי הסיווג של הנכס וכן בכל הנוגע לחיובי הארנונה בהם חויב ויחויב מרגע השינוי.

26. מה באשר לחיוב הרטרואקטיבי (ההפרשים אחורנית) אותו ביקשה המשיבה להשית על המבקש?

סמכותה של המשיבה לתקן את שומת הנכס בתחולה רטרואקטיבית תלוית נסיבות החיוב והיא תיעשה, ככלל, על פי העקרונות הכלליים שעניינם בשינוי החלטה מנהלית, המחייבים עריכת איזון בין עניינו של הפרט בסופיות ההחלטה הנוגעת אליו ואינטרס הסתמכותו על החלטה זו, לבין האינטרס הציבורי שבקיום החוק וגביית מס אמת (ראה: ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת נ' עיריית טירת הכרמל (פורסם בנבו)).

במקרה דנן, תיקנה המשיבה את שומת הנכס - כשלושה חודשים למפרע בסך הכול. עם זאת, ככלל, מסתייג המשפט מנורמה בעלת תחולה למפרע בשל פגיעתה בעקרונות יסוד של צדק והגינות; ביכולת ההסתמכות וביציבות המשפטית, וכפועל יוצא גם באמון הציבור במוסדות השלטון. לפיכך נחשד החיוב הרטרואקטיבי מלכתחילה כפסול והנטל לסתור הנחה זאת מוטל על הצד המבקש להתיר את החיוב, בשונה מחיוב אשר תחולתו היא פרוספקטיבית הנתפס כתקין. המבחן האם לאפשר חיוב שכזה הינו מבחן כפול של סמכות וסבירות. במסגרתו של מבחן הסמכות נקבע כי כל אימת שאין הסמכה מפורשת בחוק להטלת חיוב רטרואקטיבי, קמה חזקה פרשנית נגד תחולה למפרע. חזקה זו ניתנת לסתירה בהינתן טעמים טובים. אם הצליחה הרשות לסתור את החזקה, כי אז יש לבחון את החיוב הרטרואקטיבי בראי השיקולים "הרגילים" לבחינת שיקול-הדעת המנהלי ובראשם מבחן הסבירות. בתוך כך, יש לאזן בין מידת הסתמכותו של הנישום ואינטרס הסופיות העומד לו, לבין האינטרס הציבורי שבקיום החוק וגביית מס אמת. (ראה: ע"א 4452/00 ט.ט טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2)773, 784 (פורסם בנבו) וכן ראה: עע"מ 89/13 עיריית רמת גן נ' אריה הראל (פורסם בנבו)).

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ובחנתי את המסמכים וכלל הנסיבות של מקרה זה, הגעתי למסקנה כי אין לאפשר למשיבה להשית על המבקש תשלומי הפרשים רטרואקטיביים וזאת ממועד שינויי הסיווג של הנכס (ממועד תיקון הסיווג לסיווג הנכון לפי חוזה השכירות).

תוצאה

27. אשר על כן הנני מורה כדלקמן:

א. בקשתו של המבקש למתן פס"ד הצהרתי לפיו כל עוד המבקש מחזיק בנכס שממוקם ברחוב כצשטיין אריה 37 בחיפה (להלן: "הנכס" או "המושכר"), יעמוד סכום הארנונה השנתית על סך של 22,304.47 ₪, נדחית.

ב. חיובי הפרשי הארנונה הרטרואקטיביים (סעיף 26 לעיל), עד למועד שינוי הסיווג של הנכס, בטלים.

ג. המשיבה, בכפוף לאמור לעיל, ככל שלא תשולם הארנונה בתוך 30 יום ממועד תיקון השומה, תהיה רשאית להמשיך את הליכי הגבייה כחוק.

לאור התוצאה, כל צד יישא בהוצאותיו המשפטיות.

ניתן היום, י' אב תשע"ו, 14 אוגוסט 2016, בהעדר הצדדים.