ע"י ב"כ עוה"ד אופיר וייסבן ואח'

משרד אברהם מורן ושות'

2. עידן מליחי

3. מליחי אחזקות בע"מ

שניהם ע"י ב"כ עוה"ד אוהד יאראק ואח'

משרד מ. פירון ושות'

נגד

צד שלישי תומר בן יוסף

ע"י ב"כ עוה"ד דוד ביטון ואח'

נגד

צד רביעי עידן מליחי

מליחי אחזקות בע"מ

שניהם ע"י ב"כ עוה"ד אוהד יאראק ואח'

משרד מ. פירון ושות'

עניינה של תביעה זו הוא חוב ארנונה שנצבר לנכס עסקי ברח' הרצל 102 ירושלים.

ההליך המשפטי

1. הנכס בבעלות אלכסנדר סלומון וציון ברוך, הושכר ביום 1.2.10 ועד 31.7.14 לנתבעת 1 (להלן: "בליקר"), וזו התקשרה עם חב' מליחי בן יוסף אחזקות בע"מ (שמה הקודם של הנתבעת 3), בהסכם זכיין, להפעלת בית קפה תחת הרשת הידועה בשם "בליקר בייקרי", למילוי ההתחייבויות בהסכם ערבים עידן מליחי ותומר בן יוסף.
2. לאחר שהוגשו כתבי הטענות ונבדקו טענות מליחי אודות תשלום לפני הגשת התביעה לידי ב"כ התובעת, תוקן כתב התביעה ביום 31.3.16, באופן שהוספו שני הצדדים השלישיים כנתבעים, וסכום התביעה הועמד על סך 114,365.81 ₪ נכון ליום 10.3.16, לתקופה שבין 1.12.11 ועד 30.7.14 , במקום 115,612 ₪ לתקופה שבין 1.12.11 ועד 31.12.13, כאמור בכתב התביעה המקורי. במלים אחרות הסכום הוקטן ותקופת החוב הנתבעת התארכה בשבעה חודשים.
3. חב' בליקר הגישה הודעת צד שלישי נגד נתבעים 2 ו-3 ונגד הערב לחובותיהם – תומר בן יוסף, זה האחרון הגיש הודעת צד רביעי נגד נתבעים 2 ו-3 , בטענה כי החל מ-10.6.12 המועד בו הועברו מניותיו לידי עידן מליחי, הוא פטור מכל אחריות וחוב שנותר לחברה, ולכן הם מחויבים לשפותו. בענין זה הפנה להסכם פשרה ביניהם שקיבל תוקף של פסק דין (ה"פ 32464-05-12).

פיצול הדיון

1. בדיון שהתקיים ביום 5.6.16 הוחלט כי קודם "תידון המחלוקת בין העיריה לנתבעים בשאלה מי החזיק, באלו תקופות ומה החוב, לאחר שינתן פסק דין חלקי, ככל שיהיה צורך בכך, תידון הודעת צד ג', היות שלמליחי יש טענות קיזוז הנוגעים ליחסים העסקיים בינם לבין בליקר וטענות אלו אינן קשורות למחלוקת עם העיריה". (פרו' עמ' 9).

המחלוקת

1. המחלוקת העיקרית בין הצדדים ניטשת סביב השאלה מי החזיק הנכס בתקופה הרלוונטית, אין מחלוקת שהיתה זו חב' מליחי אחזקות בע"מ, אך היות שזו, עפ"י הצהרת בעל מניותיה – עידן מליחי, הפסיקה פעולתה, ביקשה התובעת להיאחז בנתבעים נוספים, בטענה שאף הם המחזיקים.
2. בענין גובה סכום החוב, לאחר שהוגש תדפיס עדכני של העיריה, המוחזק כאמין, ומאחר שעידן מליחי לא הצליח להוכיח כי שולמו סכומים על חשבון החוב ואלו נזקפו לחובות של אחרים, אני קובעת כבר עתה כי סכום התביעה העדכני הוכח כדבעי. הטענה של ב"כ חב' מליחי אחזקות לפיה לא נשלחה שומה באופן פורמאלי, אין בה כדי להועיל, נוכח הסדר הפשרה שהגיעה החברה באמצעות עידן מליחי עם ב"כ התובעת, לפני שהוגשה התביעה, בדרך של מתן שיקים דחויים, שרק חלקם נפרעו.

דיון והכרעה

מי החזיק בנכס בזמנים הרלוונטיים?

מי הוא "מחזיק" - הדין הנוהג

1. סעיף 1 בפקודת העיריות [נוסח חדש] מגדיר מחזיק כך: "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר...".

בבר"ע 422/85 חב' בתי גן להשכרה בע"מ נ' ע' ת"א-יפו (1985) פסק בית המשפט העליון כי המונח "למעשה" בהגדרת "מחזיק" חובק את שלושת המונחים "בעל", "שוכר" - או מחזיק "בכל אופן אחר", המחוקק לא התכוון להחזקה פיסית בפועל דווקא, אלא בא להבחין בין סוגי המחזיקים השונים בינם לבין עצמם ולדרג אותם. "המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי "מחזיק" אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגופו מול הרשות." (הדגשה לא במקור)

1. השאלה מי הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס צריכה להיענות "לפי מבחן עובדתי". "ככלל, ניתן לומר כי בעל הזיקה הקרובה ביותר הוא זה שעושה שימוש פיסי בנכס ונהנה ממנו בפועל, ולמצער מדובר במי שיכול, בכוח, אם לא בפועל, ליהנות מהנכס ולעשות בו שימוש כלשהו" ראו דברי כב' הש' דנציגר בבר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון נ' מ.א. חבל מודיעין (פורסם בנבו, 16.3.08).

חובת ההודעה על שינויים בהחזקה

1. על מנת לאפשר לעיריה להטיל חיוב על המחזיק, מטילה הפקודה על בעל הנכס או המחזיק בו חובת הודעה על כל שינוי בהחזקה. כאשר נעשית עסקה של העברה או מכירה, סעיף 326 לפקודה מטיל חובה על המעביר, "ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר, חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, המשכיר או נציגו למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה...".

סעיף 325 לפקודה מטיל חובה על מי שחדל ביום מן הימים להיות המחזיק או נציגו למסור הודעה על כך לעיריה בכתב ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים.

1. בפרשת דור אנרגיה (בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעירית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (פורסם בנבו, 17.4.08) קבע כב' השופט דנציגר כי בשל חובת ההגינות המוטלת על הרשות הציבורית, סעיפים 325 ו-326 "...אינם יכולים ליתן לרשות המקומית הכשר לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת תוך התעלמות מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס מסוים". ראו גם בר"מ 8462/11 מנהלת הארנונה בעיריית הרצליה נ' מירב פלקון (פורסם בנבו, 12.8.14) ופסק דינה של כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן, נשוא בקשת רשות ערעור זו (עמ"נ 2053-10-10), שם נקבע כי העיריה התעלמה באופן מוחלט מראיות ברורות בדבר זהות המחזיק בפועל בנכס, משום שזה היה חדל פרעון.

מהכלל אל הפרט

מי המחזיק?

1. לאחר שמיעת הראיות, ואף קודם לכן, עוד בשלב כתבי הטענות, היה ברור כי מי שהפעיל את בית הקפה בנכס והחזיק בו בפועל היתה חב' מליחי החזקות בע"מ. העיריה שתבעה בתחילה רק את בליקר, תיקנה כאמור את כתב תביעתה והוסיפה את חב' מליחי ואת עידן מליחי בעצמו, בחקירת נציגת העיריה נאמר: "מבחינתי שלושתם החזיקו, לא יודעת מי החזיק, גם מליחי גם בליקר וגם עידן" (פרו' עמ' 13 ש' 27).
2. עוד עלה מחקירת נציגת העיריה, כי חב' בליקר נוספה לשמות המחזיקים בעיריה, לאחר ששוכר קודם בשם אוטולנגי דיווח על עזיבתו, הוא לא סיפק לעיריה פרטים מלאים אודות חב' בליקר, כמו תעודת התאגדות, כפי שנוהל העיריה דורש זאת (נ/1 תדפיס מתוך אתר האינטרנט של העיריה המדריך את הציבור באופן שבו יש להודיע על שינוי מחזיקים). דיווחו של אוטולנגי סיפק את העיריה, היא הפטירה אותו מאחריות לחובות ארנונה עתידיים, ולא השלימה בעצמה את הפרטים החסרים אודות המחזיק החדש. לו היתה עושה כן, היתה מגלה שמקום מושבה של החברה אינו בבית הקפה ולכן משלוח מכתבי התראה ודוחות שומה, היו צריכים להישלח לכתובת אחרת.
3. הדיווח של אוטולנגי על חדילתו מהחזקת הנכס, נעשה באיחור - ביום 21.12.11 (עמ' 15 ש' 28), במקום להקפיד עמו ולחייב אותו עד לאותו היום, העיריה תיקנה רישומיה באופן ש"בליקר" תיחשב כמי שהחזיקה בנכס החל מתחילת השנה - 1.1.11. בעיני נציגת העיריה, זה לא רישום רטרואקטיבי, משום ששנת המס טרם הסתיימה (פרו' עמ' 16 ש' 34).

יש לחזור ולהבהיר, כי פני השטח היו שונים בתכלית, לא אוטולנגי ולא בליקר החזיקו בנכס בשנת 2011, כי אם חב' מליחי אחזקות בניהולו של עידן מליחי.

1. ב"כ העיריה ביקש לחזק את "החזקת" בליקר בנכס, בטענה כי זו שילמה דמי שכירות וארנונה בשלושת החודשים הראשונים, בין 1.2.10 ועד 27.4.10 , אולם העיריה עצמה לא טענה להחזקת בליקר במועדים אלו, אלא "רק" משנת 2011, בנוסף, הצהיר מנהלה של בליקר כי במועדים אלו הנכס היה ריק. "אנחנו כרשת לא מפעילים את בתי הקפה ולא מקבלים דמי שכירות ולא משלמים" (עמ' 24 ש' 10).
2. מבחן הזיקה הקרובה הוא לנכס ולא לכסף, חב' בליקרי לא החזיקה בנכס בפועל, החזקה פורמאלית של הנכס הריק בתקופת המעבר בין המחזיקים השונים היתה למשך שלושה חודשים בלבד, בין תחילת חוזה השכירות עם בעל הנכס למועד חתימת הסכם הזיכיון עם מליחי אחזקות. על שלושת החודשים הללו מבקש ב"כ העיריה ללכוד את חב' בליקר עתירת הממון ולהחיל עליה את חובת ההודעה בדבר חדילת החזקתה, כאמור בסעיף 325 לפקודת העיריות. על זה שבעל הנכס והשוכר הקודם לא מילאו חובתם על פי סעיפים 325 ו-326 להודיע בזמן אמת על עסקת השכירות החדשה, העיריה מחלה ובצדק, שהרי מחובתה כרשות ציבורית הגונה לגבות מס אמת מהמחזיק הנכון (ראו דברי כב' הש' עמית בע"א 8417/09 ע' ירושלים נ' ששון לוי (פורסם בנבו 21.8.12), אולם על החזקה פורמאלית של בליקר לפרק זמן קצר של שלושה חודשים, כשהנכס עדיין ריק ולא צרך כל שירות מוניציפאלי, היא מבקשת לבנות תילי תילים של טענות כדי להצדיק דרישה לתשלום חוב ארנונה שנצבר במשך שלוש שנים?

להתנהגות זו של העיריה יפים דברי כב' השופטת ארבל בפרשת דור אנרגיה:

"תכליתם של סעיפים אלו (325-326-מ.ק.) איננה לאפשר לעיריה לברור את בעל החוב המועדף עליה, כי אם לחסוך מהעיריה את חובת הבירור האקטיבית בדבר זהותו של המחזיק בנכס בפועל".

1. זאת ועוד, נציגת העיריה ובא כוחה טענו ובצדק כי זהות משלם הארנונה אינה מלמדת על החזקתו בנכס, ולכן לא נתנו משקל לעובדה כי השיקים עבור חוב הארנונה היו של חב' מליחי אחזקות, אך כאשר מדובר בחב' בליקר, היא נתלית על תשלום של שלושה חודשים ראשונים ששילמה הרשת (ככל הנראה, לא הובאה ראיה לכך) במקום הזכיין, כאילו זו ההוכחה להחזקתה הממשית בנכס.
2. העיריה מתעלמת ממהות עסקת הזיכיון, מכך שמלכתחילה שכירות הנכס נועדה לפעילות חב' מליחי, והראיה לכך היא חתימתו של מליחי על חוזה השכירות עם בעל הנכס, אם כי כערב ולא כשוכר, כשנטען כי בליקר לא שילמה כלל דמי שכירות, התנגד ב"כ העיריה וטען לטענה בע"פ נגד מסמך בכתב, אולם אין זה מסמך בכתב שנערך בין העיריה לנתבעת, והוא אינו מהווה תשתית לתביעה הנוכחית, ולכן אין מקום לטענה זו מדיני הראיות. על פי העדויות שנשמעו בפני, חב' מליחי החזקות נשאה בדמי השכירות, בתשלום הארנונה וביתר הוצאות הנכס, ואילו בליקר קיבלה אחוזים מהפדיון החודשי, תמורת השימוש בשם המסחרי שלה.
3. הנישום הטבעי הוא זה "שמחזיק ומשתמש בנכס, מפיק ממנו תועלת כלכלית ויש הצדקה משפטית וחברתית להשית עליו נטל של מיסוי מוניציפלי, המשמש כמקור מימון לשירותים שנותנת הרשות המקומית לתושבים ולבעלי העסקים בתחום שיפוטה" (הנריק רוסטוביץ, ארנונה עירונית (תשנ"ג-1992, בעמ' 266). נישום כזה הוא חברת מליחי החזקות ולא חב' בליקר, כשם שלא היה עולה על דעת העיריה לתבוע את רשת מקדונלד העולמית בגין חוב ארנונה של אחד מסניפי מקדונלד בירושלים.
4. גם הניסיון לסמוך על עדות מליחי בעל הענין, ועל חוזה הזכיינות, המקנה לרשת זכות להתערב ולהכתיב סטנדרטים של שירות ומוצר, כאילו הם מוכיחים שליטה והפעלת הנכס על ידי בליקר בעצמה, יש לדחות, באשר הוא לא עולה בקנה אחד עם ההיגיון המסחרי הבריא. חב' בליקר אוחזת בשם המותג, וככזו שמרה לעצמה הזכות לפקח על הזכיין, על תקבוליו, מה בין זה לבין שוכר המבנה, מקבל השירותים מהעיריה, אין בין זה ובין החזקה פיסית של נכס ושימוש בו, דבר וחצי דבר.
5. לפיכך אני דוחה את התביעה נגד חב' בליקר. עם דחיית התביעה הופך פסק הדין להיות סופי, באשר הודעת צד שלישי ורביעי מתייתרות.

כמו כן אני מחייבת את התובעת בהוצאות משפט של הנתבעת 1 בסך של 25,000 ₪.

האם עידן מליחי החזיק בנכס?

1. ב"כ העיריה טען כי עידן מליחי מחויב באופן אישי משום שהודה בכך בכתב הגנתו. את ההודאה ביקש לגזור ממילה אחת בלשון רבים, במשפט הבא בכתב ההגנה המשותף לשני צדי ג': "כאמור, צד ג' עשו שימוש בנכס החל מאוגוסט 2010 (הואיל וצד ג' קיבל תקופת גרייס בת שלושה חודשים לרגל שיפוצים) ועד ליום 30.7.14". שימוש במלה "עשו" במקום "עשה", כאשר לכל אורך כתב ההגנה נעשה שימוש בלשון יחיד ולא רבים, וכאשר פרק ג' לכתב ההגנה מוקדש לטענה בדבר סילוק על הסף נגד עידן מליחי באופן אישי, בשל העדר עילת לתביעה אישית נגדו, איני רואה צל צילה של הודאת בעל דין, אלא לכל היותר שגיאת כתיב של בא כוחו.
2. שתי דרכים עיקריות בחוק לגביית חוב ארנונה כשהמחזיק הוא תאגיד שחדל להיות בר פרעון: האחת, הרמת מסך סטטוטורית ותביעת בעל השליטה בתאגיד, וזאת ככל שהלה קיבל לידיו נכנסים שהיו לתאגיד בעת התפרקותו ללא תמורה מלאה, כאמור בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 סעיף 8(ג);

והשניה, הרמת מסך "רגילה", בהתקיים אחד המצבים המתוארים בסעיף 6 לחוק החברות, דהיינו, שהשימוש באישיות הנפרדת של החברה נעשה כדי להונות או לקפח נושה, או באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר ליכולתה לפרוע את חובותיה.

1. העיריה לא טענה לגבי עידן מליחי אף אחת מהטענות הללו, היא טענה להיותו מחזיק משותף יחד עם חב' מליחי אחזקות שבבעלותו. לא הובאה כל ראיה להחזקתו המשותפת, הזיכיון הוענק לחברה ולא לו, עד יוני 2012 היו שני בעלי המניות פעילים בנכס, ובכל זאת הפעילה העיריה שיקול דעת וויתרה על טענותיה כלפי תומר בן יוסף.

כל חברה בע"מ מופעלת בסופו של דבר על ידי בשר ודם, ולכן, נוכחותו הפעילה של עידן מליחי, בעל המניות והמנהל במקום, לא הופכת אותו למי שחייב באופן אישי לחובותיה, אלא אם ערב להם, או שהדין מחייבו לכך. נטל הראיה להוכיח חבות אישית הוא על התובעת ולא על הנתבע, כפי שנטען בסיכומי העיריה.

1. ב"כ העיריה הפנה בסיכומיו לת.א. 56703/93 ע' ת"א-יפו נ' נמרוד דרייפוס ואח', שם נתבע גם מנהל החברה באופן אישי ותביעה זו התקבלה, אלא שנסיבות המקרה שונות לחלוטין, שם הנתבע נרשם מלכתחילה כמחזיק, הוא זה שחתם אישית על הסכם השכירות ואף כשהקים מאוחר יותר את החברה שבבעלותו, לא העביר לה את מלוא זכויותיו על פי הסכם השכירות, ולא הודיע על חדילתו מלהחזיק, ולכן נקבע שהוא החזיק במשותף עם החברה.

1. אשר על כן, אני דוחה את התביעה כנגד עידן מליחי, אולם לא מחייבת את התובעת בהוצאות משפט בשל כך, באשר ייצוגו היה משותף לחברה, שנמצאה אחראית לחוב.

סוף דבר

1. נוכח כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה במלואה נגד נתבעת 3 – חב' מליחי אחזקות בע"מ ודוחה התביעה נגד יתר הנתבעים. סכום התביעה בסך 114,365.81 ₪ ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 10.3.16 ועד התשלום בפועל. כמו כן אני מחייבת את נתבעת 3 לשאת בהוצאות האגרה ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 20,000 ₪, הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל (התובעת תוכל להגיש פסיקתא לחתימה).
2. עם דחיית התביעה נגד נתבעת 1 נדחות גם הודעות צד שלישי ורביעי. בענין זה כל צד ישא בהוצאותיו. אני פוטרת אותם מתשלום יתרת האגרה, באשר הוכחות בעניינם לא התקיימו.

ניתן היום, י"ח תשרי תשע"ח, 08 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.