פרולוג

1. התובע /הנתבע שכנגד (להלן: "התובע") ורשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל בעבר) (להלן: "רמ"י") התקשרו בחוזה חכירה בתאריך 19.8.2004 לפיו החכירה רמ"י לתובע מקרקעין הידועים כמגרש 362 לפי תכנית ג/בת/201, בשטח של 17,000 מ"ר בערך בשטח שיפוט עיריית מגדל העמק (להלן: "העירייה"), והידועים גם כחלקות 4 (בחלק) 35 (בחלק) ו- 92 (בחלק) בגוש 17451, וכחלקה 51 (בחלק) בגוש 17452 (להלן: "המקרקעין") לתקופה של 49 שנים, החל מ- 10.06.2009 ועד ה- 9.06.2058, למטרת הקמת מרכז ספורט ונופש (להלן: "חוזה החכירה").

2. התובע נקט בהליכים לשם שינוי יעוד המקרקעין, ממרכז ספורט ונופש לדיור מוגן בבניין נפרד ,בתחילת שנת 2011. מוקשו נדחה (נ/1). צוות מטעם העירייה המליץ על "שילוב אלמנט מסחרי לרבות דיור מוגן בעדיפות מלונית, אולם אירועים וחנויות" (נ/1). בסופו של יום, התובע לא הצליח להקים מרכז ספורט ונופש על המקרקעין, בתקופה של 36 חודשים, כפי שנקבע בחוזה החכירה, והמועד להשלמת הבנייה דנן הוארך, בהסכמת רמ"י, עד לתאריך 10.6.2014 (נ/5).

3. בחודש יולי 2013 או בסמוך לפני כן, התנהל משא ומתן בין בעלי הדין לקראת כריתת חוזה מכר מקרקעין, לפיו ימכור התובע את מלוא זכויותיו במקרקעין לנתבע/התובע שכנגד (להלן: "הנתבע") (להלן: "משא ומתן").

4. בתאריך 24.7.2013 התקיימה ישיבה במשרדה של חברת א.ס. עבדול האדי בע"מ, סוכנות משנה טיוטה, שבבעלות וניהול התובע והמצוי בנצרת (להלן: "המשרד"), בה השתתפו בעלי-הדין ונציגיהם: התובע וחתנו, מר נסים שיבלי, שהוא אדריכל במקצועו ומייעץ לתובע בכל הקשור לעסקאות נדל"ן (להלן: "נסים") מטעם התובע; הנתבע, המשפטן (כתוארו דאז) שלמה פרץ, שנתקבל כחבר בלשכת עורכי-הדין בתאריך 29.8.2013 (ת/1) (להלן: "שלמה") ומתווך המקרקעין, מר יוסי מזור (להלן: "המתווך), מטעם הנתבע (להלן: "הישיבה").

5. במהלך הישיבה, חתמו בעלי-הדין על זכרון הדברים, שנוסח ונכתב בכתב ידו של שלמה, והעתקו הצילומי הוא דלהלן:

(להלן: "זכרון הדברים")

6. בניגוד לזכרון הדברים, בעלי-הדין לא חתמו על חוזה מכר מקרקעין במועד שנקבע לכך בזכרון הדברים. בהמשך, היו שיחות טלפוניות והתכתבות בדואר אלקטרוני בין בעלי-הדין ובאי-כוחם. וכן, ב"כ התובע המציא בדואר אלקטרוני, לב"כ הנתבע, עו"ד שי עובד ולבקשתו את זכרון הדברים, שכונה "הסכם מכירה – עבד אלהאדי אמין" בתאריך 30.9.2013 (ת/2, נספח ו').

7. בתאריך 18.11.2013, שלח התובע לנתבע ובא-כוחו מכתב רשום, בו הוא מודיע להם על ביטול זכרון הדברים שכונה שוב " הסכם מכירה" (ת/2 נספח ז') (להלן: "הודעת הביטול").

8. לאחר הודעת הביטול, היו שיחות טלפוניות בין בעלי-הדין, שבמהלכן הוסכם על קיום פגישה במשרד בתאריך 29.11.2013. מועד הפגישה האמורה נדחה לתאריך 1.12.2013 (להלן: "הפגישה הנוספת"). הנתבע לא הגיע לפגישה הנוספת ושלח, במקומו, את שלמה והמתווך. מטעם התובע, השתתפו התובע וניסים. בפגישה הנוספת, ביקשו נציגי הנתבע אורכה של 21 יום לחתימה על חוזה מכר מקרקעין, ו"השלמת העסקה המלא" התובע נעתר לבקשתם. מכתב ב"כ התובע, מתאריך 5.12.2013 הכולל סיכום הפגישה הנוספת נשלח לנתבע ובא-כוחו בדואר רשום (ת/2, נספח ח').

9. וכן, במכתב נוסף של ב"כ התובע אל הנתבע ובא-כוחו מתאריך 6.2.2014, צוין, בין השאר, כי "בלית ברירה הנני נאלץ להודיעך בזאת, כי ניתנת לך אורכה בת 7 ימים ממכתבי זה להשלמה העסקה בתשלום מלוא התמורה ושאר התחייבויותיך לקיום הסכם זכרון הדברים, שאם לא כן, יראה מרשי בזה הפרה יסודית של ההסכם בין הצדדים ויראה עצמו משוחרר מהסכם זה על כל התחייבויותיו וכל המשתמע ממנו". (ת/2, סעיף 10 לנספח ט'. ההדגשות במקור-ש.ס.).

10. לבסוף, ב"כ התובע שלח, בדואר רשום, לנתבע ובא-כוחו הודעה סופית על ביטול זכרון הדברים ו"שחרור מרשי מהסכם מכר" בתאריך 13.2.2014, תוך שמירת זכויותיו של התובע על-פי הדין .

11. לשלמות התמונה, נוסיף ונציין, כי התובע ואשל הירדן יזום ובנין בע"מ (להלן: "אשל") התקשרו בחוזה מכר מקרקעין בתאריך 23.3.2014, לפיו מכר התובע את מלוא זכויותיו במקרקעין לאשל בתמורה מוסכמת בסך של 1,838,000 ₪ כולל מע"מ (להלן: "חוזה המכר").

טענות התובע

12. התובע טוען, הן בתביעה והן בתביעה שכנגד ובקליפת אגוז, כי זכרון הדברים הוא, למעשה, חוזה מכר מקרקעין תקף ומחייב. הנתבע הפר אותו, אף הפרה יסודית וגרם לו נזקים. הוא זכאי לתרופת הפיצויים. הוא עותר לפיצויים ואומד נזקיו בסך של 285,000 ₪, כאשר סכום זה כולל פיצויים מוסכמים בזך של 180,000 ₪.

טענות הנתבע

13. הנתבע טוען, הן בתביעה והן בתביעה שכנגד, כי זכרון הדברים לא מחייב את הצדדים ואין לו, למעשה, תוקף משפטי. הוא לא חוזה מחייב, היות ואינו מקיים דרישות פרק א' לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: "החוק") לשם יצירת חוזה שהן, בעיקר, "גמירת דעת" ו"מסוימות".

14. וכן, התובע התנהג כלפי הנתבע בחוסר תום-לב משווע ובדרך לא מקובלת מהלך המשא ומתן , ובכלל זה עת חתימת זכרון הדברים. התובע הציג מצג שווא זדוני של עובדות לנתבע, שותפו למשא ,בכך שמסר לו, בדרך הטעיה ומרמה, כי יעוד המקרקעין הוא "בניית דירות מגורים, מסחר, חנויות ומשרדים" (נ/8, סעיף 3). הוא הסתמך על המצג הזדוני דנן וחתם על זכרון הדברים. יוצא, כי הוא התקשר בזכרון הדברים עקב טעות שהיא תוצאה של הטעיה שהטעהו התובע. הוא זכאי לבטל את זכרון הדברים.

15. הנתבע מוסיף וטוען, כי זכרון הדברים הוא למעשה "מסמך הבנות", נערך ונחתם לפי דרישותיו של התובע. הוא מהווה "שלב ביניים" לקראת כריתת חוזה מכר מקרקעין, שייחתם אך ורק לאחר שהוא יבצע את כל הבדיקות באשר למצבם התכנוני של המקרקעין והתאמתם לצרכיו. השיק שהוא משך מחשבון חברה שבבעלותו ומסר לתובע בסך של 100,000 ₪, כאמור בזכרון הדברים (להלן: "השיק") הוא שיק פיקדון /ערבון שהופקד בידיו הנאמנות של התובע. התובע צריך היה להחזירו אליו במקרה והעסקה, בסופו של דבר, לא תצא לפועל.

16. לבסוף טוען הנתבע, כי כתוצאה מהתנהגותו דנן של התובע נגרמו לו נזקים, הנאמדים על-ידו בסך של 310,000 ₪. הוא עותר לתרופות הפיצויים.

מסכת הראיות

17. שני עדים היו לתביעה: נסים והתובע. הם הקדימו והגישו תצהירי עדות ראשית שלהם (ת/1 ו- ת/2, והכל בהתאמה). וכן, הוגש מוצג נוסף מטעם התביעה והוא ת/3 – צילום תעודה בדבר קבלת שלמה כחבר בלשכת עורכי-הדין בישראל.

18. וכן, שני עדים היו להגנה: שלמה והנתבע. גם הם הקדימו והגישו תצהירי עדות ראשית שלהם (נ/7 ו- נ/8, והכל בהתאמה). כמו-כן, הוגשו חמישה מוצגים נוספים מטעם ההגנה: נ/1 – פרוטוקול ישיבה של העירייה בנושא ייעוד המקרקעין מתאריך 24.3.2011; נ/2 – פרסום הזמנה של רמ"י לקבלת הצעות לחכירת המקרקעין; נ/3 – דף מידע נדל"ן בקשר לחוזה החכירה; נ/4 – החלטת הנהלת רמ"י בקשר למקרקעין מתאריך 14.8.2012; נ/5 – חוזה המכר ו- נ/6 – דף מידע נדל"ן בקשר לחוזה המכר.

דיון והכרעה – המסגרת הנורמטיבית

תום-לב במשא ומתן ומצג שווא רשלני

19. סעיף 12 לחוק קובע את החובה הכללית לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במהלך המשא ומתן לקראת כריתת החוזה.

חובה זו מחייבת את הצדדים למשא ומתן החוזי לנהוג ביושר ובהגינות, האחד כלפי רעהו. חובת הגילוי היא אחת החובות הנגזרות מעקרון תום הלב שאומץ בדין החוזי הישראלי וביתר ענפי המשפט כעקרון-על, וכמוהו היא מבטאת מגמה של סוציאליזציה וקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, והפרתה עלולה להשתכלל, בנסיבות מסוימות, עד כדי מצג שווא והטעייה, המעניקים לצד הנפגע זכות לביטול ההסכם (ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו (3) 289, 297-298 (2002); ע"א 494/74 חברת בית החשמונאים בע"מ נ' אהרוני, פ"ד ל (2) 141, 144-147 (1976); ע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח (2), 359, 361-362 (1994)).

צד למשא ומתן חוזי חייב לגלות לשותפו למשא ומתן עובדות אשר לפי הדין, הנוהג או נסיבות העניין, חייב לגלותן (סעיף 15 לחוק). המדובר בחובה אקטיבית, ואינה מותנית בקיום יחסי אמון מיוחדים בין הצדדים למשא ומתן. ברם, ככל שקיימים בין הצדדים למשא ומתן יחסי אמון מיוחדים יותר, כך תגבר החובה (ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פיתוח ובניין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז (4) 673, 696-697 (1983); ע"א 5893/91 טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ נ' דבאח, פ"ד מח (2) 573, 596- 598 (1994); ג. שלו, דיני חוזים – החלק הכללי (2005), 15 - 149).

20. המצג הרשלני הוא, למעשה, קטגוריה משנית של עוולת הרשלנות, כהגדרתה בסעיפים 35 ו – 36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], תשכ"ח – 1968 (להלן: הפקודה") ותכליתו היא מניעת הטעייה. מוטלת על כל אדם החובה הכללית לנקוט אמצעים סבירים כדי למנוע נזק מאדם שצריך לצפות, כי ייגרם לו נזק. החובה לנהוג זהירות במתן עצה, מידע או חוות דעת, הורחבה והיא חלה גם על היחסים הטרום-חוזיים (ע"א 790/81 American Microsystem Inc נ' אלביט מחשבים בע"מ, פ"ד לט (2), 785, 795 (1985) (להלן: "פרשת אלביט") נ' זלצמן, "הצהרה כוזבת רשלנית בשלב משא ומתן לכריתת חוזה" עיוני משפט ח (תשמ"א –מ"ב) 55 ).

21. לעניין ההיצג הרשלני במהלך המשא ומתן, נפסק בפרשת אלביט ,כי:

"בהסתמך על הוראות סעיפים 35 ו – 36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] ועל האמור לעיל, כשבוחנים קיומה של עילה של התרשלות בהיצג רשלני במהלך משא ומתן, יש לבחון: האם הוכח היצג של עובדות; האם ההיצג לא היה מהימן, ובזהירות ושקידה ראויות היה על מציג העובדות לדעת, שההיצג אינו מבוסס; האם היה עליו לצפות, כי הצד האחר למשא ומתן יסתמך על דבריו ויפעל על פיהם, ואם יפעל כך עלול להיגרם נזק פיסי לגוף שלו או לרכוש או נזק כלכלי לאחר; האם בפועל הסתמך האחר על ההיצג הרשלני וכתוצאה מכך נגרם לו נזק" (פרשת אלביט, שם בעמ' 797).

פגמים בכריתת חוזה בשל הטעיה

22. פרק ב' לחוק מסדיר, מבחינה נורמטיבית, את סוגית הפגמים בכריתת החוזה וקובע ארבע עילות של טעות, הטעיה, כפיה ועושק, המקנות לצד הנפגע את האפשרות לבטל חוזה מחמת פגם ברצון (ע"א 9528/70 Foundation Sansounimaille נ' פרי, פסק דינו של כב' השופט (כתוארו דאז) א. גרוניס, מיום 16.11.2011). ההטעיה מוגדרת בסעיף 15 לחוק, כהאי לישנא:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

23. ארבעה יסודות לעילת ביטול חוזה בשל הטעיה: חוזה ,טעות, הטעיה מטעם צד לחוזה או אחר מטעמו וקשר סיבתי כפול, בין ההטעיה לטעות ובין הטעות להתקשרות בחוזה (ג. שלו, דיני חוזים, דלעיל, עמ' 217; ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס, פסק דינו של כב' השופט י. דנציגר, מיום 25.3.2008).

הטעיה יכולה להיות הן במעשה, קרי – הצהרה פוזיטיבית (בכתב או בעל פה) טרום-חוזית כוזבת, והן במחדל, קרי – הימנעות מגילוי עובדה מקום שבו מוטל על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי (ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, פסק דינו של כב' השופט ע. פוגלמן, מיום 6.6.2011).

תוקפו של זיכרון הדברים

24. זיכרון דברים הוא ,למעשה, הסכם מוקדם. בדרך כלל, הוא נערך לשם סיכום ורישום נקודות ההסכמה שבין הצדדים למשא ומתן. על-מנת שהוא יהווה חוזה מחייב "עליו למלא את דרישות חוק החוזים לשם יצירת חוזה, שהן בעיקר גמירת דעה ומסוימות" (ג' שלו - דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (דין הוצאה לאור בע"מ, 2005), 165). במקרה דנן, עניין לנו בזיכרון דברים לגבי מקרקעין . הפסיקה עסקה רבות בשאלה מתי זיכרון דברים לגבי מקרקעין הוא חוזה מחייב. על-מנת שזיכרון דברים לגבי מקרקעין ייחשב לחוזה מחייב, עליו למלא אחר דרישות פרק א' לחוק לשם יצירת חוזה, שהן, בעיקר, "גמירת דעת" ו-"מסוימות". וכן, צורתו צריכה להיות בכתב ,בהתאם לדרישותיהם של סעיף 23 לחוק וסעיף 8 לחוק המקרקעין ,התשכ"ח- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין")."גמירת דעת" היא הדרישה הראשונה והעליונה, ואילו "המסוימות" היא דרישה משנית, ותבוא על סיפוקה גם כאשר ניתן זכרון הדברים להשלמה חיצונית. לעניין דרישות "המסוימות", נקבע בפסיקה, כי לשם יצירת חוזה מחייב ,על זכרון הדברים בכתב לכלול תנאים חיוניים ומהותיים כמו זהות הצדדים להתקשרות החוזית, תיאור המקרקעין הנמכרים, התמורה המוסכמת, מועדי התשלום ומועד המסירה (ע"א 471/76 גויטע נ' וייס, פ"ד לא(2), 187, 189 (1977)). ויודגש: לפי ההלכה הפסוקה, חתימת הצדדים על זכרון הדברים מהווה ראיה קונקלוסיבית לקיומה של גמירות הדעת, אולם היעדר חתימה אינה מעידה, בהכרח, על כוונת הצדדים שלא להתחייב בחוזה. החתימה היא רק כלי עזר ראייתית וניתן להתגבר על החסר הראייתי דנן וקביעת קיומה של גמירת דעת גם מראיות אחרות ובחינות מכלול נסיבות העניין. (ע"א 4296/08 פרידנברג נ' ליסטר, מיום 16.2.2012; ע"א 8320/09 אלחדד נ' שמיר, מיום 29.3.2011, ע"א 692/86 יעקב ביטקורסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 70 (1990)).

25. בע"א 3102/95 כהן נ' כהן, פ"ד מט(5) 739, 743 (1995) סוכמה ההלכה לעניין המבחנים לתוקפו החוזי המחייב של זכרון דברים לגבי מקרקעין כדלקמן:

"גמירות-דעת

גמירות-דעת ומסוימות הן היסודות הדרושים ליצירת חוזה מחייב.

גמירות-דעת נקבעת על-ידי התחקות אחר כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם בשלב החתימה על זיכרון הדברים. על כוונה כזו ניתן ללמוד מתוך זכרון הדברים, מהתרחשויות ומהתנהגות שקדמו לחתימתו ומאלה שהתרחשו במהלך החתימה ולאחריה. אין גמירות הדעת תלויה בתחושותיהם הסובייקטיביות של הצדדים, והיא נבחנת על-פי אמת מידה של האדם הסביר

...

זכרון הדברים מכיל פרטים מהותיים המעידים על רצונם של הצדדים להתקשר איש עם רעהו בקשר משפטי מחייב. אף שאין להתעלם מן העובדה שהוסכם בו כי "בשבוע הבא ייחתם חוזה מפורט בין הצדדים", יש לתת לאמירה זו את משמעותה הנכונה. אמירה זו היא "נוסחת קשר" שלפיה הצדדים לא התנו או השעו את תוקף זיכרון הדברים בחתימת חוזה.

על כוחה של "נוסחת הקשר" להצביע על גמירות דעת-הצדדים עמד השופט ברק (כתוארו אז) בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) (להלן – פרשת רבינאי), בע"מ 287- 288 :

'... מקובל לומר כי אם 'נוסחת הקשר' היא כי זכרון הדברים 'כפוף לחוזה פורמלי' הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ומתן ... לעומת זאת, אם 'נוסחת הקשר' היא כי הצדדים חותמים על זכרון הדברים 'עד שיוכן' חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים היא, שרצון הצדדים הוא שזיכרון הדברים יכנס לתוקפו מיד...'

...

גם לפי הגישה הגורסת כי צדדים העורכים הסכם מוקדם ומסכימים לחתום גם על חוזה, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות המחייבת, ניתנת חזקה זו לסתירה".

הנידון דידן

26. אפתח ואומר, כי הנתבע לא הוכיח כדין את עילת התביעה שכנגד ודין התביעה שכנגד להידחות. הנתבע לא הוכיח כדין כי התובע, הצד למשא ומתן החוזי, התנהג כלפיו בחוסר תום-לב ובדרך לא מקובלת לקראת כריתת חוזה מכר המקרקעין, כולל שלב חתימת זכרון הדברים ,שלב קיומו ועד שלב ביטולו על-ידי התובע. וכן, הנתבע לא הצליח להוכיח כדבעי, כי התובע הציג לו מצג שווא זדוני של עובדות והטעהו בכל הקשור לייעוד המקרקעין על-פי הדין שלעניין, הן בזמן שלב המשא, הן בשלב חתימת זכרון הדברים והן בשלב קיום זכרון הדברים עד למועד ביטולו על-ידי התובע. טענותיו המהותיות של הנתבע שביסוד התביעה שכנגד והגנתו בתביעה העיקרית, לא רק בעלמא הן, אלא שהופרכו, מניה וביה, במהלך המשפט, על-ידי ראיות קבילות ,מהימנות ובעלות מלוא המשקל.

ראשית, בסתירה פוזיטיבית, קוטבית ומוחלטת הן לעדותו של שלמה, לפיה התובע מסר, כי הייעוד של המקרקעין הוא "לבניית דירות מגורים במגדל העמק לצורכי השקעה, במהלך הפגישה הציג מר אמין מצג לפיו הקרקע הינה לבניית דירות מגורים, מסחר, חנויות ומשרדים" (נ/7, סעיף 3 סיפא; עמ' 22, ש' 20) והן לעדותו של התובע, בעניין זה לפיה: "במהלך הפגישה הציג מר אמין מצג לפיו ייעוד הקרקע הינו לבניית דירות מגורים, מסחר, חנויות ומשרדים(נ/8, סעיף 3 סיפא; עמ' 25, ש' 26) , העיד שלמה והודה, במהלך חקירתו שתי וערב, כדלקמן:

"ש: אתה התלווית לנתבע לצורך מה בישיבה מיום 24.7.13

ת: לצורך זה שאולי הוא יקנה את העסקה, היה צריך לבדוק את השטח שהיה שם.

ש: ידוע לך מה היה השטח ומה הולך לקנות הנתבע.

ת: התובע אומר שהנכס הזה יהיה בית זקנים וקאנטרי קטן. זה היה גם ב- 24.7.13. ישבתי אולי פעמיים עם התובע.

ש: מתי פעם ראשונה הלכת אליו, ישבת עם התובע.

ת: ישבתי איתו לפני חתימת זכ"ד.

ש: לפי השיטה שלך התובע מסר לך שמדובר בקאנטרי קטן והלכת אליו

ת: כן ואז הלכנו לעירייה, בעירייה לוקח זמן עד שנותנים אישור, עשו ישיבה מספר חודשים אחרי הזכ"ד, הלכנו לברר מה מצב התכנוני של הנכס, נתנו לי סיכום תאריך, וראש העיר מסר לנו שיהיה הקאנטרי על רוב השטח וזה לא תואם למה שאמר לנו התובע.

ש: אז ישבתם עם התובע פעמיים לפני שנחתם זכ"ד

ת: כן

...

...

ש: אני מבין ממך שבמשך זמן התנהלת עם התובע והוא סיפר לך על המקרקעין

ת: כן

...

...

ש: לצורך הישיבה ב- 24.7.13 התובע מסר לך איפה הנכס נמצא

ת: כן ידענו, הלכנו לראותו אותו, גם עם הנתבע וגם עם התובע זה היה שלב התחלתי. ראינו את השטח אבל אני חייב לבדוק מול העירייה רק אחרי שהבנתי שהרוב קאנטרי"

(עמ' 29, ש' 23-1. ההדגשות שלי-ש.ס.).

27. שנית, הן גרסתו של הנתבע, בכתב הגנתו לתביעה והן בכתב התביעה שכנגד, והן עדויותיהם של הנתבע ושלמה בכל הקשור לחתימת הנתבע על זכרון דברים עקב הטעיה שהטעהו התובע והצגת מצג שווא זדוני של עובדות כביכול , וכי המה לא בדקו את מצבם התכנוני והמשפטי של המקרקעין ולא קיבלו את המסמכים הקשורים למקרקעין מהתובע לפני חתימת זכרון הדברים או עת חתימתו (למעט שני דפים, הראשון והאחרון, של חוזה החכירה), נסתרה, מניה וביה, וליתר דיוק אופסה לחלוטין על-ידי הנתבע עצמו, שעה שהעיד, במהלך חקירתו שתי וערב, כדלקמן:

"ש: לאחר שעשית את כל הדברים מתי פנית לאמין

ת: אחרי שקיבלתי תשובה ברורה מראש עיריית מגדל העמק, ברדה, שאמר לי שהוא רוצה לעזור לי אך לא יכול והייעוד הוא לקאנטרי, פניתי אליו אחרי כמה חודשים ואמרתי שאני יורד מהעסקה ושיחזיר לי את כספי.

ש: מתי הפעם הראשונה שפנית לאמין

ת: אחרי כמה חודשים, כשהסתיימה הבדיקה מול עיריית מגדל העמק

ש: עד לאותו שלב לא פנית לאמין

ת: לא פניתי אליו כי רציתי לקנות את הקרקע. התנהלתי מולו בשיחות ופעם אחת הייתי אצלו במשרד כשחתמתי על החוזה. לא הייתי מעבר לזה אצלו."

(עמ' 26, ש' 27-19. ההדגשות שלי-ש.ס.).

28. בהקשר זה אוסיף ואציין בהדגשה, כי עדויותיהם של הנתבע ושלמה, לפיהן הם בדקו את מצבם התכנוני והמשפטי של המקרקעין, במיוחד המצב התכנוני אצל הרשויות שלעניין, רק לאחר חתימת זכרון הדברים, לא רק שאינם סבירים ולא עולה בקנה אחד עם השכל הישר וניסיון החיים הכללי והשיפוטי, אלא שהיא לדעתי אבסורדית. אזכיר, כי המתווך ושלמה ליוו את הנתבע בכל שלבי עסקת מכר המקרקעין. הם גם ייצגו את הנתבע בפגישה שהתקיימה במשרד בתאריך 1.12.2013. שלמה היה משפטן במועד חתימת זכרון הדברים, והתקבל כחבר בלשכת עורכי-הדין בישראל בתאריך 29.8.2013 (ת/3). המתווך, הוא מתווך מקרקעין במקצועו. הנתבע נעזר במתווך ובשלמה, וקיבל מהם ייעוץ מקצועי ו לצורך ביצוע עסקת מכר המקרקעין. שלמה הציג עצמו כעורך-דין המייצג את הנתבע בעסקה האמורה. עדויותיהם של התובע ונסים, לעניין זה (נ/1, סעיף 5, עמ' 4, ש' 19; עמ' 13, ש' 18-17; ת/2, סעיפים 11, עמ' 16, ש' 13), היו סבירות ומהימנות עליי והנתבע לא סתר אותן (עמ' 26, ש' 10-8). זאת ועוד, עדויותיהם של הנתבע ושלמה דנן, עומדות בסתירה פוזיטיבית, קוטבית ומוחלטת לעדויותיהם של התובע ונסים, הסבירות והמקובלות עליי, לפיהן הם העבירו לנתבע ונציגיו, במספר הזדמנויות, הן בשלב המשא ומתן והן במהלך הפגישה מיום 24.7.2013 ועוד לפני חתימת זכרון הדברים, את מלוא העובדות הנכונות והמסמכים בקשר למקרקעין ובכלל זה חוזה החכירה המלא, תכנית המתאר ג/בת/201, פרוטוקול ישיבת העירייה בנושא המקרקעין (נ/1). וכן הנתבע ושלמה עברו על המסמכים דנן לפני חתימת זכרון הדברים. (ת/1, סעיף 6; עמ' 4, ש' 9; עמ' 7, ש' 14-9; עמ' 10, ש' 31-19; עמ' 13, ש' 15-1, ש' 31-23; עמ' 14, ש' 16-1; ת/2, סעיפים 7, 8, 10, 11 ו- 12; עמ' 16, ש' 13; עמ' 20, ש' 22-20.בהעדר ראיה קבילה ובעלת משקל לסתור, ראויות עדויותיהם של התובע ונסים דנן למלוא המשקל הראייתי.

29. שלישית, עדותו של שלמה - שהציג את עצמו, שלא כדין, כמי שמייצג את הנתבע בעסקת מכר המקרקעין - כי תפקידו היה "לבדוק את השטח [המקרקעין-ש.ס. אם אכן אפשר לעשות [לבנות-ש.ס.] את הבתים, אם העסקה מספקת את האינטרס של הנתבע" (עמ' 24, ש' 21-19) והוא לא ביקש ולא קיבל מהתובע מסמך כלשהו בנוגע למקרקעין לפני חתימת זכרון הדברים (שם, ש' 27-26), לא רק שאינה סבירה ואינה מהימנה עליי, אלא שהיא עומדת בסתירה קוטבית ומוחלטת לעדותו בכתב של שלמה, לפיה בפגישה שהתקיימה במשרד בתאריך 24.7.2013 ובה נחתם זכרון הדברים, מסר לו התובע שני דפים מחוזה החכירה, הראשון והאחרון!! (נ/7, סעיף 5)!!

30. רביעית, הוכח בפניי כדין, כי התובע נהג בתום לב ובדרך מקובלת לאורך כל הדרך ,הן במהלך המשוא ומתן ,הן בזמן חתימת זכרון הדברים, הן בשלב קיום זכרון הדברים והן בשלב הביטול כדין של זכרון הדברים על-ידי התובע. עדויותיהם של התובע ונסים, לעניין זה, היו סבירות, קוהרנטיות, שלמות ומהימנות עליי. מצאתי אישור, תימוכין וחיזוק לעדויות אלה גם במכתבו של ב"כ התובע לנתבע ובא-כוחו. (ת/2, נספחים ו' עד י').

31. ויודגש: ב"כ התובע שלח, בדואר אלקטרוני, העתק מזכרון הדברים, שכונה "הסכם המכר" לב"כ הנתבע ולבקשתו, בתאריך 30.9.2013 (להלן: "המייל"). וכן, לאחר שהנתבע לא מילא אחר חיוביו לפי זכרון הדברים, בכל הקשור לחתימה על חוזה המכר לשם השלמת עסקת המכר בתוך 14 יום מיום חתימת זכרון הדברים, שלח ב"כ התובע לנתבע ובא-כוחו, בדואר רשום, את הודעת הביטול. בעקבות ההודעה על הביטול, יזם הנתבע שיחה טלפונית עם התובע. במהלך השיחה הטלפונית, הודיע הנתבע לתובע, כי העיכוב בחתימת חוזה המכר נובע מניסיונו ליישב ענייניו בעירייה בקשר למקרקעין, ואף קבעו את הפגישה הנוספת, בה השתתפו שלמה, שהוסמך כבר כעורך-דין והמתווך,-מטעם הנתבע, והתובע ונסים- מטעם התובע. בפגישה הנוספת, העלה, שוב, שלמה את הנסיבות לעיכוב בחתימת חוזה המכר, כאמור דלעיל, ואף ביקש שוב, בשם הנתבע, ארכה לשם קיום חיוביו של הנתבע לפי זכרון הדברים. בהתחשב ברצון בעלי הדין להשלים את העסקה, נעתר התובע לבקשתו של שלמה, ונתן לנתבע אורכה נוספת בת 21 יום, מיום הפגישה דנן, להשלמת וביצוע העסקה. מכתבו של ב"כ התובע, המפרט את השתלשלות האירועים וסיכום הפגישה הנוספת, נשלח לנתבע ובא-כוחו, בדואר רשום, בתאריך 5.12.2013 (ת/2, נספח ח') (להלן: "מכתב ההארכה").

32. חרף ההארכה שניתנה לנתבע להשלים עסקת המכר ולחתום על חוזה מכר המקרקעין, לא קיים הנתבע את חיוביו לפי זכרון הדברים ולא חתם על חוזה מכר. לאור זאת, שלח ב"כ התובע לנתבע ובא-כוחו מכתב נוסף, בתאריך 6.2.2014, בו הוא פירט, שוב, את השתלשלות האירועים למן חתימת זכרון הדברים ועד לשיחה הטלפונית שהתקיימה בין בעלי-הדין בתאריך 26.1.2014. וכן, במכתב האמור, הודיע ב"כ התובע לנתבע ובא-כוחו, כי ניתנת לנתבע אורכה בת 7 ימים, מתאריך המכתב האמור "להשלמת העסקה ותשלום מלוא התמורה ושאר התחייבויותיך לקיום הסכם זכרון הדברים, שאם לא כן יראה מרשי בזה הפרה יסודית של ההסכם בין הצדדים ויראה עצמו משוחרר מהסכם זה על כל התחייבויותיו בו וכל המשתמע ממנו" (ת/2, נספח ט') (להלן: "מכתב ההארכה הנוספת").

33. שוב, הנתבע לא קיים את חיוביו לפי זכרון הדברים. חרף הודעת הביטול, מכתב ההארכה ומכתב ההארכה הנוספת. בסופו של יום, שלח ב"כ התובע לנתבע ולבא-כוחו, בדואר רשום, מכתב בתאריך 13.2.2014, בו הוא מודיע להם על ביטול סופי של זכרון הדברים ושחרור התובע ממנו, תוך שמירת זכויותיו הנובעות מהפרת זכרון הדברים על-ידי הנתבע. (ת/2, נספח י'). (להלן: "הודעת הביטול הסופית").

34. ויודגש: הנתבע או בא-כוחו לא השיבו בכתב לתובע או בא-כוחו לא למייל, לא להודעת הביטול, לא למכתב ההארכה, לא למכתב ההארכה הנוספת ולא להודעת הביטול הסופית. הם מילאו פיותיהם מים. התנהגותו דנן של הנתבע מראה על הסכמתו בשתיקה לתוכן המסמכים דנן, וכל טענות ההגנה שהעלה הן במסגרת כתב ההגנה והן במסגרת התביעה שכנגד, שהופרכו, מניה וביה, באו לעולם רק לצרכי המשפט בלבד.

35. חמישית, עדותו של הנתבע לפיה מיד לאחר שנתגלו לו הממצאים האמיתיים בדבר ייעוד המקרקעין (מרכז ספורט ונופש), הוא הודיע לתובע על ביטול זכרון הדברים ודרש להחזיר לידיו את השיק (נ/8, סעיפים 9-7; עמ' 25, ש' 26) נסתרה, באופן פוזיטיבי ומוחלט על-ידי שלמה, שעה שהעיד, בזו הלשון:

"באתי לעסקה הזאת כחבר של הנתבע וכתבתי את הזכ"ד. אני כתבתי זכ"ד בכתב ידי וגם לא רשמנו את סכום הפיצוי במידה וזכ"ד יבוטל. בדקנו בעירייה וראינו למעשה שזה קאנטרי ומפסידים והמלצתי לנתבע לרדת מהעסקה ואז הנתבע המשיך, אני עו"ד חדש ולא בעניינים ואז ביקשתי מב"כ הנתבע לקחת את התיק ולהמשיך בטיפול. זה מה שהיה".

(עמ' 23, ש' 26-23. ההדגשה שלי-ש.ס.).

36. שישית, בסתירה מהותית לעדותו של הנתבע לפיה לאחר חתימת זכרון הדברים, הוא הזדרז ושכר שירותיהם של מומחים לצורך ביצוע בדיקת מצבם הייעודי התכנוני של המקרקעין הן "במנהל מקרקעי ישראל והן ברשות המקומית" (נ/8, סעיף 5), העיד הוא, במהלך חקירתו שתי וערב ובין השאר, כי לאחר חתימת זכרון הדברים "הלכתי ישר לעירייה, שאלתי אם אני יכול לבנות בתי מגורים. אמרו לי שלא וחזרתי לאמין אחרי שלושה חודשים. פניתי אליו לא פעם ולא פעמיים וביקשתי את הכסף. הוא שכנע אותי ושכנע אותי שנהיה שותפים" (עמ' 27, ש' 12-10. ההדגשה שלי-ש.ס.).

ובהמשך: "ש: בדקת רק בעירייה. ת: איפה שאבדוק?!" (עמ 28, ש' 9-8). ולבסוף "אני לא פניתי למינהל. אני פניתי אך ורק לעיריית מגדל העמק ולאחר שהובהר לי חד משמעי שזה קאנטרי פניתי לתובע ואמרתי לו להחזיר לי את כספי למה הייעוד שהוא מסר לי הוא שקרי. (עמ' 29, ש' 6-5. ההדגשות שלי-ש.ס.).

37. שביעית, עדותו של התובע לגבי מהות זכרון הדברים ומטרת השיק, שאינה סבירה ואינה מהימנה עליי, היא עדות בעל-פה כנגד תוכנו של מסמך בכתב, ובתור שכזו, היא לא קבילה במשפט (סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמני), מה עוד, שעדות זו עומדת בסתירה מוחלטת לעדויותיהם של התובע ונסים, לעניין זה, הסבירות והמהימנות עליי. הנתבע משך את השיק, מחשבון חברה שבבעלותו לפקודת התובע, כמקדמה על חשבון התמורה המוסכמת לפי זכרון הדברים, ולא כפקדון/ערבון שהופקד בידיו הנאמנות של התובע. השיק הוצג לפירעון במועד ונפרע כדין על-ידי הבנק הנמשך. הנתבע לא התנגד לפירעונו כלל וכלל. התובע זכאי להיפרע על-פי השיק. טענותיו של הנתבע דנן בעלמא הן, וטוב להן אילו לא באו לעולם.

38. שמינית, כמבואר, המתווך ליווה את הנתבע בעסקת מכר המקרקעין. הנתבע שכר את שירותיו של המתווך. לית מאן דיפליג, כי המתווך הוא עד מהותי במשפט. הנתבע ומשום מה לא הזמינו למתן עדות בבית-המשפט. המתווך יכול היה לתרום עד למאוד לחשיפת האמת ועשיית משפט צדק. בפניי, אין הסבר סביר ומהימן למחדלו הדיוני דנן של הנתבע. בהתנהגותו דנן, מחזק הנתבע, למעשה, את גרסת התובע וראיותיו.

39. תשיעית, כמבואר, שלמה הוסמך כעורך-דין בישראל בתאריך 29.8.2013. הוא ייצג את הנתבע בעסקת מכר המקרקעין. וכן, גם עו"ד שי עובד ייצג את הנתבע בעסקה האמורה. הנתבע לא מייחס לעורכי-הדין האמורים רשלנות מקצועית. אין זה סביר בעיניי, כי הנתבע יתקשר עם התובע בזכרון דברים עקב טעות שהטעהו התובע ומצג שווא זדוני של עובדות בקשר לייעוד המקרקעין, ועורכי-דינו, ימלאו פיותיהם מים ולא ישלחו לתובע, מיד לאחר גילוי העובדות האמיתיות, הודעה בכתב על ביטול זכרון הדברים וזאת לשם קיום חובותיהם המקצועיות כלפי הלקוח-הנתבע. העדר הודעות ביטול בכתב כאמור, אומר דרשני.

40. סיכום ביניים. הנה-כי-כן, מסקנתי היא, כי הנתבע לא הוכיח כדין את עילת התביעה שכנגד. ההפך הוא הנכון. עילת התביעה שכנגד, שהיא גם הגנת הנתבע בתביעה העיקרית, הופרכה, מיניה וביה, על-ידי ראיות קבילות, מהימנות ובעלות מלוא המשקל הראייתי. על-פי התרשמותי, נכשלו התובע ושלמה באי-אמירת האמת, רק האמת וכל האמת ועל כך יש להצטער רבות. התובע התנהג בתום לב ובדרך מקובלת כלפי הנתבע, לאורך הדרך, בעסקת מכר המקרקעין, החל משלב המשא ומתן כולל בשלב חתימת זכרון הדברים ו,בהמשך ,קיום זכרון הדברים ולבסוף, בשלב ביטול זכרון הדברים כדין. לא נפל פגם כלשהו בחתימת זכרון הדברים. הנתבע לא ביטל זכרון הדברים כלל ועיקר. דין התביעה שכנגד להידחות.

41. תוקפו של זכרון הדברים. אכן, הוכח בפניי כדין, כי זכרון הדברים הוא הסכם מוקדם, שנערך לשם סיכום ורישום ההסכמות שבין בעלי הדין בשלב המשא ומתן לקראת כריתת חוזה מכר המקרקעין. הוא חוזה מחייב וממלא אחר דרישות החוק, שהן, בעיקר, גמירת דעת ומסוימות. המדובר בחוזה בכתב. הוא ממלא אחר דרישות סעיפים 23 לחוק וסעיף 8 לחוק המקרקעין. זכרון הדברים בכתב וכולל תנאים חיוביים ומהותיים, ובכלל זה זהות בעלי-הדין, הצדדים להתקשרות החוזית; תיאור מדויק של המקרקעין הנמכרים; התמורה המוסכמת וחתימות בעלי הדין. בנוסף לכל אלה, בדיקת מכלול הראיות ונסיבות העניין, מראה, קיומה של גמירות דעת, ובעלי הדין התכוונו, מדעת ומרצון טוב, ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם בשלב החתימה על זכרון הדברים. גמירות הדעת של בעלי הדין ליצור קשר חוזי מחייב, נלמדת מזכרון הדברים עצמו, מההתרחשויות ומהתנהגות בעלי הדין שקדמו לחתימת זכרון הדברים וגם מאלה שהתרחשו במהלך חתימת זכרון הדברים ולאחריה. במקרה דנן, ברי, כי "נוסחת הקשר" היא שבעלי הדין חותמים על זכרון הדברים עד שיוכן חוזה פורמלי, ורצונם הוא, כי זכרון הדברים יכנס לתוקפו באופן מידי.

42. לענייננו שלנו, דייני לציין, בהדגשה, כי בסתירה קוטבית, פוזיטיבית ומוחלטת לעדויותיהם של הנתבע ושלמה, לפיהן כוונת בעלי הדין הייתה לראות בזכרון הדברים "שלב ביניים" (נ/7, סעיף 6; עמ' 22, ש' 20; נ/8, סעיף 4; עמ' 25, ש' 26) העיד הנתבע, במהלך חקירתו שתי וערב והודה, כי:

"לא פניתי אליו [לאמין] כי רציתי לקנות את הקרע. התנהלתי מולו בשיחות ופעם אחת הייתי אצלו במשרד כשחתמנו על החוזה. לא הייתי מעבר לזה אצלו" (עמ' 26, ש' 27-26. ההדגשה שלי-ש.ס.).

ובהמשך:

"ש: לאחר שתחתום על הדבר הזה[זכרון דברים] – איך אתה קורא לדבר הזה?

ת: לא יודע, אני לא מבין . הסכם"

(עמ' 27, ש' 23-22. ההדגשה שלי-ש.ס.)

זאת ועוד, בהתכתבותו של ב"כ התובע לב"כ הנתבע, הן במייל, הן בהודעת הביטול, הן במכתב ההארכה, הן במכתב ההארכה הנוספת והן בהודעת הביטול הסופית (ת/2, נספח ו' עד י') דובר על "הסכם המכר" של המקרקעין (ת/2, נספח ו') ו- "הסכם מכירה" של המקרקעין (ת/2, נספחים ז', ח' ט' ו- י').

הסעד

43. כמבואר, מסקנתי היא, כי זכרון הדברים הוא חוזה מכר מקרקעין בר-תוקף ומחייב את בעלי-הדין. חוזים יש לקיים ולכבד. היה על הנתבע לכבד ולקיים את זכרון הדברים. דא עקא, הנתבע לא קיים חיוביו לפי זכרון הדברים. הוא הפר את זכרון הדברים. בפניי הוכח כדין, כי כתוצאה מהפרת זכרון הדברים נגרמו לתובע נזקים. אינטרס הציפייה של התובע נפגע. לפי חוזה המכר, התמורה המוסכמת בעד מכירת המקרקעין, היא פחותה מהתמורה המוסכמת לפי זכרון הדברים. עדותו של התובע, לעניין זה והמגובה במסמכים אותנטיים וקבילים, הייתה סבירה ומהימנה עליי. התובע זכאי לפיצוי בגין הרווח שנמנע ממנו. יחד עם זאת, התובע ומטעמי אגרה העמיד את נזקו על סך של 100,000 ₪. (כתב הסיכומים, סעיפים 145 ו- 149). התביעה, בעניין זה, בדין יסודה.

44. דין שונה ביחס לעתירה לחייב את הנתבע בתשלום פיצויים מוסכמים בסך של 180,000 ₪. התובע לא הוכיח כדין, כי בעלי הדין, הצדדים לזכרון הדברים, הסכימו מראש על שיעור פיצויים. גרסת התביעה וראיותיה, בעניין זה, בעלמא הן. מה עוד, שעדויותיהם של התובע ונסים, בעניין זה, הן עדויות בעל-פה כנגד תוכנו של מסמך בכתב, ובתור שכאלה אינן ראיות קבילות במשפט, כמצוות סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמני.

לדידי, ובהתחשב במכלול נסיבות העניין, סכום השיק מהווה פיצוי הולם לתובע הן עבור נזקיו בגין הפרת זכרון הדברים על-ידי הנתבע והן עבור הוצאותיו בהליך דנן. לאחר קיזוז, דין התביעה והתביעה שכנגד להידחות ללא צו להוצאות.

שאר טענות בעלי הדין

45. לא מצאתי ממש בשאר טענותיהם של בעלי הדין ודינן להידחות.

התוצאה

46. התוצאה היא, אפוא, כי בכפוף לאמור בסעיף 44 סיפא דלעיל, אני דוחה בזה את התביעה והתביעה שכנגד, ללא צו להוצאות.

המזכירות תמציא פסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, ח' תמוז תשע"ו, 14 יולי 2016, בהעדר הצדדים.