תביעה לתשלום דמי תיווך.

רקע

1. התובע, מתווך מקרקעין מוסמך, החתים את הנתבע, על הסכם תיווך ביום 12.05.11, באשר לבניין ברח' צפניה 55 בירושלים (נספח א לכתב התביעה).

במסמך האמור נכתב שעצם מסירת כתובת הנכס תחייב את הנתבע בתשלום מלוא דמי התיווך וכי גם אם "יעבור זמן רב" בין קבלת המידע על הנכס, עד לחתימת הסכם, יהיה זכאי התובע לקבל בדמי תיווך.

על מסמך ההתחייבות לתשלום דמי תיווך, תוקן בכתב יד כי דמי התיווך המוסכמים במקרה של מכר, לא יהיו בשיעור 2% ומע"מ, אלא בשיעור 1.5% ומע"מ.

בסופו של יום נרכש הבניין בשלהי שנת 2012 ובראשית שנת 2013, באופן שהדירות בבניין נקנו על ידי בניו של הנתבע ונרשמו על שמם.

טענות הצדדים

2. התובע טען כי הוא זכאי לקבלת דמי תיווך מאחר שהיה הגורם היעיל לעסקה.

מנגד, הנתבע טען שהתובע אינו קשור לעסקה ולא היה גורם יעיל, כי הנתבע לא רכש הבניין אלא ילדיו וכי הנכס אף הוצע לו למטרת רכישה שנים קודם לכן על ידי מתווך אחר.

הנתבע טען שעובר לרכישת הנכס, שכרו מוסדות חסידות דירה בבניין, ללא קשר לפעולות התובע ולאחר מכן החל מו"מ בין החסידות לב"כ המוכרים. בסעיף 12 לתצהירו טען הנתבע שביום 17.12.13 נרכש כל הבניין ע"י מוסדות החסידות, נחתמו 7 חוזי רכישה, במטרה להפוך הבניין לבית מדרש –בית כנסת ודירות מגורים, מוסדות החסידות הפקידו שיקים בידי ב"כ המוכרים וכי הנתבע ואחר חתמו כערבים. עם זאת, משהתקשתה החסידות לגייס כספים, הציעו מוסדות החסידות שבניו של הנתבע ירכשו הדירות ומיד לאחר מכן נרכשו הדירות על ידי בניו של הנתבע ללא קשר לפעולות התובע.

דיון והכרעה

3. לאחר ששמעתי העדים ובחנתי הראיות והטיעונים הגעתי לכלל מסקנה לפיה דין התביעה להתקבל.

4. ראשית, התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים.

כידוע, בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 נקבע שמתווך שהחתים לקוח על הזמנה בכתב יהיה זכאי לדמי תיווך אם "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

השיקולים העשויים להשפיע על ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל הם, בין היתר: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו; חלוף הזמן בין ההצעה המקורית לסיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף המגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ( ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' עזבון המנוח ביר פ"ד מח(3)116 ,123-124).

בחינת שיקולים אלה תומכת במסקנה שהתובע היה הגורם היעיל בעסקה:

א. קיימת קרבה בזמן של כשנה ומחצה בין הצגת הנכס לנתבע ועד לרכישתו. קרבה זו היא סבירה בשים לב לאופי הנכס כבניין מגורים שלם, לגודלו ולמחירו בשיעור של כ2 מיליון דולר.

ב. התובע פעל להורדת מחיר הנכס, כפי שהעיד עורך דין משה כהן שהמוכרים היו מוכנים למכור את הנכס ב2.2 מיליון דולר ברוטו ולאחר "משא ומתן נוסף שלי עם התובע סיכמנו שהם יהיו מוכנים למכור את זה ב-2 מיליון דולר נטו" (ע' 14 ש' 6-8; ע' 19 ש' 2-3).

ג. המשא ומתן עם הנתבע נוהל על ידי עו"ד משה כהן בנקודת פתיחה של 2 מיליון דולר, היא הנקודה שהתאפשרה בזכות פועלו של התובע. אמנם, על ההזמנה בכתב לא צוין מחיר הנכס, חרף האמור בתקנה 1(4) לתקנות המתווכים במקרקעים (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997, ואולם בנסיבות העניין ומשלא יכולה להיות מחלוקת שהפרטים נמסרו בעל פה לנתבע (עדות התובע: ע' 5 ש' 13-14) ובשים לב לכך שהנתבע הוא איש עסקים (עדות הנתבע: ע' 26 ש' 25), אין באי ציון המחיר כדי להפקיע התחייבות הנתבע לשלם דמי התיווך (ראו והשוו: ע"א (מחוזי ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום והשקעות נכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק- מרכזים מסחריים בע"מ (30.10.05)).

ד. התובע נפגש פעמים מספר עם הנתבע במטרה לשכנעו לרכוש את הבניין. הצדדים אף נפגשו לאחר שהתובע הראה את הנכס לנתבע, התקיימה פגישה בבית הנתבע ולטענת התובע הוא אף הציג אישורי עירייה.

אף אם נקבל את טענת הנתבע לפיה מתווך קודם, דן ויינברג ז"ל, הציע לו את הנכס בשנת 2008, עדיין מתבקשת המסקנה כי לאחר שיחותיו של התובע עם הנתבע התגבש אצל הנתבע הרצון לרכוש את הנכס במחיר שהופחת בזכות מאמצי התובע. מכל מקום וכפי שיצוין בסעיף 5 להלן יש לדחות טענת הנתבע לעניין המועד שבו ידע לראשונה על הנכס.

ה. בסופו של יום נרכש הבניין על ידי ילדיו של הנתבע, עסקה דומה לעסקה שבה חפץ הנתבע.

5. שנית, הנתבע שטען שידע על הנכס קודם לכן, לא הבהיר מדוע חתם על הסכם התיווך ומדוע לא כתב הערה בהסכם, לאחר שהכיר את הנכס. העובדה שלא נרשמה בהסכם הערה בנדון, חרף העובדה שהנתבע ידע לתקן את עמלת התיווך אומרת דרשני ויש בה כדי להפריך מיניה וביה את גרסת הנתבע. בהסכם נכתב ב"רחל בתך הקטנה", כי החתימה "מהווה אישור מוחלט מצדי לכם שכתובת זו נמסרה לי לראשונה על ידכם" ודי בחתימת הנתבע על כך כדי לדחות את טענות הנתבע בנדון. העדר תמלול השיחה הרלבנטית אינו מאיין קושי זה ודי בתשתית הראייתית שפרש התובע כדי לדחות את טענות הנתבע.

6. שלישית, הנתבע לא הניח תשתית ראייתית מספקת באשר למהות ההסכמים שנחתמו בסופו של יום ולא הצליח להפריך את טענת התובע לפיה הנתבע "נהנה" מההסכמים האמורים וכי ההסכמים הם "לטובת" הנתבע, באופן המזכה את התובע בקבלת דמי תיווך.

הנתבע לא העיד את ילדיו, אף שעדות הילדים רלבנטית ביותר, על מנת לתמוך בגרסתו של הנתבע ומשלא עשה כן הנתבע, קמה החזקה לפיה ידע שאלה לא יתמכו בגרסתו.

עדות הילדים נדרשה גם לנוכח עדות עורך דין משה כהן, לפיה הילדים לא התעניינו מה הסכום ומה הדירות שהם קונים (ע' 15 ש' 13-14) ולנוכח מעורבות רבה של הנתבע בעריכת ההסכמים ובכלל זאת, קביעת מנגנון התשלום בכתב ידו של הנתבע (עדות עו"ד כהן: ע' 15 ש' 15-16; ת/1), נוכחות הנתבע במהלך יום הכנת החוזים (עדות המתמחה קאופמן: ע' 25 ש' 13, 18) וכן לנוכח העובדה שהחזר הלוואת המשכנתא בגין הנכס משולם מחשבונו של הנתבע (ע' 30 ש' 26-30).

זאת ועוד, הנתבע אישר שחתם על כתב ערבות למוסדות החסידות (ע' 29 ש' 16-28), אך לא העיד את הערב הנוסף על מנת שתוכח טענתו באשר למהות הערבות.

הנתבע טען שהחוזים עם החסידות הושמדו, אך לא העיד את עורך הדין שמייצג את החסידות, על מנת שיתמוך בגרסתו בדבר מהות ההתקשרות עם מוסדות החסידות, נכונות החסידות הממשית להתקשר בהסכמים ותוקפה של מהות ההתקשרות האמורה (ע' 31 ש' 9 - 20).

בעניין זה יוטעם שאין די בעדות העד מטעם הנתבע מר שלומוביץ לסייע לנתבע, משום שהעד העיד שהוא לא ראה "ניירת" ומסמכים ומעורבותו הייתה מינורית ( ע' 33).

הנתבע לא הציג אסמכתא לכך שמוסדות החסידות הפקידו שיקים אצל עו"ד כהן, זאת בשעה שעו"ד כהן העיד שלא נחתמו חוזים עם החסידות ( ע' 20 ש' 19) וממילא לא היה צורך בהפקדת שיקים.

7. רביעית, הנתבע טען שהכיר בעבר את הנכס, אך בזמן אמת כאשר התנהלו שיחות בין הנתבע לתובע, לא הוזכר העניין. יתירה מזאת, העובדה שהשיחות נוהלו והתובע ביצע פעולות לבקשת הנתבע, תומכות במסקנה שהנתבע ידע שעליו לשלם את דמי התיווך ולא כפר בכך (ראו למשל: נ/1, תמליל שיחה 7 ).

סוף דבר

8. התביעה מתקבלת.

מחייב הנתבע לשלם לתובע סך של 115,268 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל ממש.

מחייב הנתבע לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪ כולל מע"מ.

ניתן היום, כ"ב שבט תשע"ו, 01 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.