תביעה לקבלת פיצוי בגין הפרת הסכם תיווך בבלעדיות שנכרת בין התובע, מתווך במקצועו, לבין הנתבעת שביקשה למכור את דירתה.

הרקע לתביעה וטענות הצדדים

1. ברקע לתביעה הסכם מיום 23.10.13 להזמנת שירותי תיווך בבלעדיות שנחתם בין הצדדים לתקופה שמיום 23.10.13 ועד ליום 24.01.14 (להלן: "ההסכם"). דמי התיווך שנקבעו בהסכם עמדו על 1.5% ממחיר המכירה בצירוף מע"מ.

2. לא הייתה מחלוקת כי הדירה נמכרה בסופו של יום שלא באמצעות התובע. ואולם, לטענת התובע, נוכח הסכם הבלעדיות, הוא זכאי לדמי התיווך המוסכמים. כמו כן, מאחר והנתבעת הפרה את ההסכם בכך שפעלה למכירת הדירה שלא באמצעותו, הוא זכאי לפיצוי בגין אובדן הכנסה שהיה זכאי לה בתקופת הבלעדיות מהקונה שהיה רוכש את הדירה באמצעותו, אלמלא הפרה הנתבעת את ההסכם, והיה משלם לו דמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ.

3. בכתב תביעתו ציין התובע כי במועד חתימת ההסכם ציינה בפניו הנתבעת כי הייתה אישה שראתה את הדירה כשבוע לפני כן ואולם כאשר שאל אותה לפרטיה היא לא ידעה לתת לו אותם. כן ציין כי מספר ימים לאחר חתימת ההסכם סיפרה לו הנתבעת כבדרך אגב כי אישה נוספת, אחרת, ראתה את הדירה אך לא ציינה בפניו שיחדל מביצוע הפעולות לשיווק הדירה. רק בחלוף זמן כשהציע לה לקיים "בית פתוח" היא ביקשה ממנו להקפיא את השיווק בטענה שמתנהל משא ומתן עם "אותה אישה". לשאלתו, האם מדובר במי שראתה את הדירה עובר לחתימת ההסכם, השיבה הנתבעת בשלילה. הוא המשיך בשיווק הדירה עד שביום 23.12.13 הוא שמע מהנתבעת כי הדירה נמכרה לאותה אישה עמה נוהל משא ומתן ושראתה את הדירה עובר לחתימת ההסכם. ברם, בירור שערך העלה כי הדירה נמכרה לגבר ולא לאישה. בנסיבות אלו, משסירבה הנתבעת לשלם לו את הפיצוי המגיע לו לטענתו, הוא הגיש את תביעתו כנגדה והעמידה על סך של 61,935 ₪, הכולל מלבד דמי התיווך ואבדן הכנסה מדמי תיווך שהיו מתקבלים מהקונה, גם עגמת נפש בסך של 5,000 ₪ והוצאות משפט.

4. הנתבעת בהגנתה טענה כי הדירה נמכרה למי שראתה את הדירה עובר לחתימת ההסכם והוחרגה מההסכם. לדבריה, האישה שראתה את הדירה יומיים לפני חתימת ההסכם ניהלה את המשא ומתן עבור אחיין שלה ועל שמו אכן נרשמה הדירה לאחר שהמשא ומתן צלח ונחתם הסכם למכירת הדירה. לטענת הנתבעת היא הבהירה לתובע במפורש עובר לחתימת ההסכם כי מבין אלו שביקשו לראות את הדירה היא זיהתה אישה אחת שגילתה רצינות והתנתה את ההסכם בכך שאם תחתם עסקה עם אלו שראו את הדירה עובר לחתימת ההסכם, אזי ההסכם לא יחול לגביהם. לדבריה, היא שבה וציינה הסכמה זו בפני התובע והזהירה אותו שלא יעבוד בחינם. עם חתימתה על ההסכם למכירת הדירה היא הודיעה על כך לתובע ועדכנה אותו כי הוא לא זכאי לתמורה מאחר שלא היה הגורם היעיל למכירתה וכפי שהוסכם ביניהם תחילה.

5. בסופו של יום, התובע לא הצטייד בעדותו מלבד זו שלו, והנתבעת מלבד עדותה הצטיידה בעדות בעלה בלבד. התובע צירף תצהיר של לקוח שלטענתו הביא לראות את דירת הנתבעת והנתבעת צרפה תצהיר של האישה אשר לטענתה ראתה את הדירה עובר לחתימת ההסכם, הוחרגה ממנו ולבסוף רכשה את הדירה עבור אחיינה. ואולם שני מצהירים אלו לא התייצבו להיחקר על תצהיריהם.

דיון והכרעה

6. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע בסעיף 9 שבו כדלהלן:

(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה -

(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה - פעולות שיווק)...

(ד) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות.

סעיף 14 לחוק המתווכים קובע:

(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.

הנה, אפוא, בניגוד לטענת ב"כ הנתבעת בסיכומיה, המחוקק לא שלל אפשרות של הסכם בלעדיות בתיווך, שכן אין בהסכם שכזה כדי לסתור את הדרישה להיות המתווך "גורם יעיל". המחוקק קבע כי המתווך יצטרך להוכיח כי במהלך תקופת הבלעדיות הוא ביצע פעולות שיווק, שמטרתן מכירת המקרקעין, ובכך, לפי סעיף 14א3(ב) קמה חזקה לפיה הוא היה הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. הנחת הצדדים במסגרת הסכם שכזה היא כי המתווך יעשה ככל שביכולתו כדי למכור את הנכס, ואם יימצא קונה לנכס בתקופת הבלעדיות, הקונה ייחשב כמי שהגיע לנכס בזכות המתווך – היינו המתווך היה ה"גורם היעיל" לקשירת הקשר עמו (ראו: בר"ע (מחוזי-ת"א) 2285/05 שמואלי נ' סמוכה (פורסם בנבו, 11.04.06).

7. במקרה זה, התובע טען לביצוע פעולות תיווך כפי שנקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 וטענתו לא נסתרה. בכך קמה החזקה האמורה לפיה הוא היה הגורם היעיל לגבי העסקה. עם זאת, מדובר בחזקה הניתנת לסתירה, ואם יוכח כי המתווך לא היה הגורם היעיל, תישלל זכותו לדמי תיווך (בר"ע 2285/05 בעניין שמואלי). לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ובחנתי את מכלול הראיות, השתכנעתי כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה ונסתרה החזקה, מפני שהדירה נמכרה למי שראתה אותה עובר לחתימת ההסכם ומאז ניהלה משא ומתן עם הנתבעת. גם השתכנעתי כי הנתבעת לא הפרה את ההסכם במסגרתו התחייבה כי בתקופת הבלעדיות תנהל משא ומתן עם לקוחות פוטנציאליים רק באמצעות התובע, שכן אני מקבל את גרסת הנתבעת שהוסכם בין הצדדים כי ההסכם לא יחול על הקונים הפוטנציאליים שראו את הדירה עובר לחתימת ההסכם וכי רוכשת הדירה היא זו אשר ראתה אותה עובר לחתימת ההסכם וממילא היא הוחרגה ממנו, ואיני מקבל את גרסת התובע בעניין זה.

8. אני מבכר את גרסת הנתבעת שהייתה סדורה, עקבית ומלאה על פני גרסתו של התובע אשר לוותה בסתירות ובהסתרות. כך, בחקירתו הנגדית נשאל התובע במפורש האם היה סיכום בינו לבין הנתבעת לפיו במידה ואחד מהקונים הפוטנציאליים שראו את הדירה בטרם חתימת ההסכם ירכשו את הדירה הם לא ישלמו דמי תיווך ותשובתו הייתה: "לא היו דברים מעולם". (עמ' 4 לפרוטוקול שורה 3). הוא שב והדגיש כי "מעולם" לא היה סיכום שכזה. ואולם, דבריו אלו לא עלו בקנה אחד עם דבריו בהמשך עדותו, בהם אישר כי ביום 27.10.13 ציינה בפניו הנתבעת כי יש התקדמות עם אחת הרוכשות הפוטנציאליות שראו את הדירה עובר לחתימת ההסכם. לדברי התובע באותו מעמד הנתבעת לא זו בלבד שלא ביקשה ממנו להפסיק את פעולות השיווק, אלא שביקשה ממנו להמשיך אותן מכיוון שהיא אינה יודעת כיצד מתקדם המשא ומתן עם אותה לקוחה. הוא שאל את הנתבעת האם מדובר באותה לקוחה "רצינית" עליה דיברה עמו והיא השיבה בשלילה. מדברים אלו עולה כי התובע ידע גם ידע כי קיימת לקוחה אחת עליה דובר עובר לחתימת ההסכם, ויש לכך משמעות עבורו, שכן במידה ולקוחה זו תרכוש את הנכס הוא לא יהיה זכאי לקבלת דמי תיווך. גם פנייתו של התובע בעקבות שיחה זו עם הנתבעת למנהל הסניף של רימקס על מנת לבדוק את שאלת ההחרגה, מאששת את גרסת הנתבעת כי לאורך כל הדרך היא ציינה בפניו כי מתנהל משא ומתן עם אותה לקוחה שהוחרגה. התובע טען כי פנייתו למנהל הסניף נעשתה לבדוק את ההחרגה לאחר שהנתבעת ציינה בפניו כי מדובר בלקוחה אחרת מזו שדובר עליה, ומכאן המסקנה כי לוּ היה מדובר באותה לקוחה לא הייתה לו כל סיבה לפנות למנהל הסניף שכן אישה זו הוחרגה מההסכם. דבר זה עומד בניגוד לטענתו כיום כי לא הוחרגה כל אישה. גרסתו כי לאחר שהחל בפעולות השיווק אמרה לו הנתבעת כבדרך אגב כי אישה נוספת ראתה את הדירה אך לא ביקשה ממנו להקפיא את פעולות השיווק, אינה מסתברת. די נהיר כי לוּ היה ממש בגרסה זו, אך מתבקש היה כי התובע היה מעיר לה כי מדובר בהפרה של ההסכם ביניהם לפיו נאסר עליה ליצור קשר עם לקוחות פוטנציאלים שלא בידיעתו, דבר שעלול להסב לו אבדן הכנסה.

9. יתרה מזאת. במהלך חקירתה הנגדית של הנתבעת הוטח בפניה מדוע לאחר שהבינה כי התובע אינו מתכוון לעמוד במילתו אודות החרגת הלקוחות הפוטנציאליים שראו את הדירה עובר לחתימת ההסכם, היא לא כתבה לו במפורש בהודעת טקסט שיפסיק את פעולות השיווק ואף לא הלינה בפניו ביום 18.11.13 על חזרתו מהמוסכם. טענה זו נטענה תוך הצגת הודעות הטקסט שנשלחו לנתבעת כפי שהציג אותן התובע בפני בית המשפט בהן נטען כי היא מנהלת משא ומתן עם אשה אחרת מזו שדיברה עליה בעבר. בתגובה התעקשה הנתבעת כי שלחה הודעות כאלו לתובע, אך מאחר והטלפון הנייד שלה אבד היא אינה יכולה להציג את הודעותיה. בהמשך לכך, ב"כ התובע הציג בפניה את פלט הודעות הטקסט שצרף התובע לתצהירו, והוטח בפניה שוב ושוב כי פלט הודעות הטקסט אינו מלמד על תגובה מצדה בזמן אמת. ברם, משעיון בפלט ההודעות העלה כי ככל הנראה מדובר בפלט חלקי בלבד, נתבקש התובע להציג את הפלט המלא של הודעות הטקסט. או אז נלמד לא אך כי היה ממש בטענות הנתבעת כי היא ציינה בפניו את השגותיה על חזרתו מהמוסכם והודעה זו נשמטה מהפלט שהוצג על ידי התובע אלא שמהפלט המלא התברר כי דווקא התובע הוא זה שהתעלם מפניותיה של הנתבעת אשר הלינה בפניו כי הוא חזר בו מהמוסכם ולא טען כנגד דבר זה מאומה בזמן אמת. ויודגש. התובע צרף את ההתכתבות שלו עם הנתבעת מיום 28.08.13 ועד ליום 14.01.14 על פני כ-20 עמודים בנפסח לתצהירו, ודווקא הודעות הנתבעת מיום 18.11.13 נשמטו.

10. עיון בהודעות הטקסט העלה כי בהודעת טקסט מיום 7.11.13 כתבה הנתבעת לתובע "הי משה, אני מציעה שתקפיא הכל כרגע. אני בשלבים מתקדמים מול האישה שדיברנו עליה ולא הייתי רוצה שתעבוד לחינם. יש לי עוד פגישה איתה היום ואעדכן אם יהיה שינוי. תודה". לוּ היה ממש בטענת התובע כי לא דובר על אישה ספציפית אך מתבקש היה כי הוא יגיב לאלתר להודעה זו ויציין בפני הנתבעת כי אינו מכיר ב"אישה שדיברנו עליה". ואולם התובע כלל לא הגיב להודעה זו. רק ביום 18.11.13 בחלוף למעלה מ- 10 ימים, הוא פנה פעם נוספת לנתבעת וגם אז לא התייחס כלל לדבריה אודות ההתייחסות ל"אותה אישה". הנתבעת, לעומת זאת, הגיבה מיד להודעתו וציינה בפניו את המשך המשא ומתן עם אותה לקוחה. רק אז ציין התובע כי משלא נרשם שמה של הלקוחה לא הייתה כל החרגה, ובתגובה, שבה הנתבעת על עמדתה וציינה בפניו שככל שהוא בוחר להמשיך במאמצי השיווק מצידו הוא לוקח את העניין על אחריותו, שכן קיים סיכוי כי העיסקה תיסגר עם אותה לקוחה. גם בהמשך ההתכתבויות מציינת הנתבעת אודות "הלקוחה שלה".

11. זאת ועוד. התובע טען בתצהיר כי מאז שיחתו עם הנתבעת מספר ימים לאחר חתימת ההסכם בו סיפרה לו על קיומה של רוכשת פוטנציאלית, רק ביום 6.11.13 היא שבה וציינה בפניו כי מתנהל משא ומתן עם אותה אישה שראתה את הדירה – וגם במועד זה הוא לא אמר לה כי היא מפרה את ההסכם אף כי היה צריך לחשוש מאבדן הכנסתו מרוכשת הדירה – ומאז לא נאמר לו דבר עד להודעה כי הדירה נמכרה. התובע ציין כי הייתה התכתבות בינו לבין הנתבעת אך לא ציין כי באותה התכתבות היא ציינה בפניו מספר פעמים כי האישה שראתה את הדירה לפני חתימת ההסכם והוחרגה ממנו מנהלת עמה משא ומתן. כל אלו מטילים ספק של ממש במהימנות גרסתו של התובע.

12. מנגד, גרסת הנתבעת הייתה קוהרנטית והותירה רושם מהימן על בית המשפט. היא ציינה בתצהירה כי הקפידה להזכיר בכל הודעת טקסט ששלחה לתובע את העסקה המתקדמת מול אותה אישה שראתה את הדירה הוכחה כנכונה, ודבר זה הוכח כנכון. טענת הנתבעת כי לא ניתן היה לרשום את שמה על גבי ההסכם מאחר והיא לא ידעה את שמה במועד חתימת ההסכם וכי נתנה אימון בתובע, מהימנה עלי. גם בעלה של הנתבעת העיד כי במועד חתימת ההסכם הוחרגו במפורש הלקוחות הפוטנציאליים אשר ראו את הדירה עובר לחתימת ההסכם ועדותו לא נסתרה. גם חתימת הסכם מכירת הדירה פחות מחודש ממועד תקופת הבלעדיות תומכת בטענות הנתבעת. שכן לאור המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים בזמן אמת עובר לחתימת ההסכם למכירת הדירה, לוּ רצתה הנתבעת לעקוף את ההסכם עם התובע, לא הייתה כל מניעה מצדה להמתין עם חתימת ההסכם עד לפקיעת תקופת הבלעדיות ולהימנע ממחלוקת נוספת ומתביעה זו. ומכאן, כי היא הייתה בטוחה בקיומה של הסכמה בין הצדדים אודות החרגת הרוכשת.

13. אני מבכר אפוא, את גרסת הנתבעת ובעלה על עדות התובע וקובע כממצא עובדתי כי גרסת הנתבעת אמת ולפיה סוכם עם התובע על החרגת הקונים הפוטנציאליים שראו את הדירה עובר לחתימת ההסכם. אני גם מקבל את גרסתה של הנתבעת כי הדירה נמכרה לבסוף לאותה אישה שראתה את הדירה עובר לחתימת ההסכם ורכשה אותו עבור אחיינהּ. רצף ההתכתבויות בין הצדדים במסגרתן מדובר על רוכשת ספציפית מאמת טענה זו שלא נסתרה. אכן, צודק ב"כ התובע בסיכומיו, כי לא ייתכן כי בכל מקרה יטען מוכר דירה שמסר את דירתו לתיווך בבלעדיות כי בסופו של יום רכש את הדירה אדם שהחל את התעניינותו בדירה עובר לחתימת הסכם הבלעדיות, ואולם לא כך הוא המצב במקרה זה. כאן אין מדובר בטענה בעלמא, אלא בדבר שגובה בראיות, ונתמך בגרסתם המהימנה של הנתבעת ובעלה שעמדה בניגוד לגרסת התובע שלוותה כאמור, בקשיים רבים.

14. אכן, בסופו של יום, הנתבעת בחרה לוותר על עדותה של מי שלטענתה הוחרגה מההסכם ובסופו של יום רכשה את הדירה עבור אחיינה, וככלל ההלכה היא כי אי זימונו של עד רלוונטי עשוי להקים חזקה לפיה לוּ היה מובא העד למתן עדות לא היה בעדותו כדי לתמוך בגרסת בעל הדין. אולם מדובר בחזקה עובדתית הניתנת לסתירה ויש לבחון כל מקרה בנסיבותיו (ע"פ 7320/07 פלוני נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 13.05.09)). אין בהימנעות שלבדה כדי לערעור את גרסתו של בעל דין שעה שמכלול הנסיבות מכוונות דווקא למסקנה כי אין לתת אימון בגרסת התובע כבמקרה זה, כאמור (השוו: "ע"א 465/88 הבנק למימון ולמסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה04) 651 (1991)); ע"א 635/76 טייבר נ' טייבר, פ"ד לא(2) 737, 743 (1977)). מה גם, שעיקר גרסתו של התובע, שכאמור נמצאה כבלתי מהימנה, הייתה כי לא הוסכם על החרגה כלשהי ועל כן לשיטתו הוא זכאי לפיצוי גם אם הדירה נמכרה למי שראתה אותה עובר לחתימת ההסכם, וכנגד טענה זו אין לעדה משמעות רבה.

15. בנסיבות אלו אין צורך לדון בשאלה האם הסעיף בהסכם הבלעדיות הקובע כי על הנתבעת לנהל משא ומתן עם כל רוכש פוטנציאלי רק באמצעות התובע ובמידה ולא יעשה כן הוא ישלם דמי תיווך שהיו מגיעים לו אילו הדירה הייתה נמכרת על ידו, הינו סעיף העומד בניגוד להוראות חוק המתווכים (ראו, למשל: ע"א (מחוזי-ת"א) 37075-03-11‏ נגר נ' אהרוני (פורסם בנבו, 12.09.11)). אכן, ברי כי אם מתווך מבצע את הפעולות המוטלות עליו ולאחר מכן נבצר ממנו להמשיך בביצוע מלאכתו על ידי פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב, המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך, הרי שאין בכך כדי לשלול מהמתווך את זכאותו לקבלת דמי התיווך (ע"א (מחוזי-ת"א) 2314/00 גוסטה נ' י.ה. מקרקעין ובינוי (פורסם בנבו, 9.12.01)). ואולם, לא כך היה במקרה זה, בו לא הובאה כל ראיה, ולמעשה גם לא נטען בצורה ברורה, כי הנתבעת פעלה למנוע מהתובע לקדם את מכירת הדירה. כל שעשתה הנתבעת הוא קידום המשא ומתן עם מי שראתה את הדירה עובר לחתימת ההסכם ובהתאם להסכמה שבין הצדדים.

16. מעבר לצורך אציין, כי גם לוּ הייתי משתכנע כי הנתבעת הפרה את הוראות ההסכם בכך שבמהלך תקופת הבלעדיות היא ניהלה משא ומתן עם לקוחות פוטנציאליים שלא באמצעות התובע, הרי שעל התובע היה להוכיח את נזקו מהפרה זו, ובהעדר ראיות של ממש לקיומו של קונה ספציפי שראה את הדירה ועסקה עמו לא יצאה לפועל אך בעטיה של הנתבעת, לא היה מקום לפסוק פיצוי ממילא. פיצויי ההסתמכות להן טוען התובע ממה שהיה יכול לקבל מהרוכש לוּ הדירה הייתה נמכרת על ידו בשיעור 2% בצירוף מע"מ, הינן נזקים תיאורטיים לחלוטין, שכן לא זו בלבד שלא הוצגה ראיה בדבר רוכש פוטנציאלי אלא רק חתימות של לקוחות שראו את הדירה, אלא שאין כל וודאות כי היו נגבים ממנו דמי תיווך, וודאי לא בשיעור הנטען, שכן לא פעם מגיעים מתווכים להפחת גובה דמי התיווך, וכפי שנעשה במקרה זה עצמו בהסכם עם הנתבעת, וכפי שניתן להיווכח מאחד ההסכמים עם לקוחות פוטנציאליים שצירף התובע.

17. אכן, התובע ביצע פעולות תיווך שונות שבוודאי דרשו ממנו הוצאות, ואולם כך הוא טבעם של דברים שמתווך מוציא לא פעם כספים על שיווק דירה ובסופו של יום היא אינה נמכרת בתקופת הבלעדיות, ואין אפוא, בהוצאת הכספים כשלעצמם כדי לזכותו בתשלום. במקרה זה התובע לקח סיכון על עצמו בכך שבחר להוציא הוצאות על שיווק הדירה ביודעו, כפי שהוכח, כי מתקיים משא ומתן עם לקוחה פוטנציאלית שהוחרגה מההסכם, כשהנתבעת אף הזכירה לו זאת שוב ושוב בזמן אמת.

בשים לב אפוא, לכל האמור, התביעה נדחית.

עם זאת בנסיבות העניין, ובפרט נוכח העובדה כי הנתבעת לא מסרה לתובע פרטים מלאים אודות רוכשת הדירה וכאמור, אף לא הביאה אותה למתן עדות, והיה מקום לחששו של התובע כי הדירה נמכרה ללקוח שהגיע אחר ההסכם, בפרט נוכח העובדה שהרוכש הרשום היה גבר, איני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, ל' סיוון תשע"ה, 17 יוני 2015, בהעדר הצדדים.